Zastaw i hipoteka

Zastaw i hipoteka

PODSTAWY PRAWA CYWILNEGO Mgr. Agnieszka Kwiecień-Madej

ZABEZPIECZENIE WIERZYTELNOŚCI

• 353 par 1 KC – prawo wierzyciela do żądania od dłużnika świadczenia, obowiązek dłużnika do jego spełnienia,

• Odpowiedzialność osobista za dług – całym majątkiem dłużnika,

• Zabezpieczenia osobiste i rzeczowe długu,

• Zabezpieczenia osobiste – obok dłużnika „głównego”, odpowiedzialność osobistą całym majątkiem ponosi dłużnik „dodatkowy” – osoba trzecia np. poręczenie, weksel własny in blanco, przystąpienie do długu,

przelew wierzytelności na zabezpieczenie,

• Zabezpieczenia rzeczowe – odpowiedzialność określoną rzeczą

właściciela tej rzeczy, bez względu na to czy jest dłużnikiem głównym czy osobą trzecią np. zastaw, hipoteka, prawo zatrzymania,

przewłaszczenie na zabezpieczenie, zastrzeżenie własności rzeczy sprzedanej .

Istota zastawu i hipoteki

• Wierzyciel może zaspokoić się z oznaczonej (obciążonej) rzeczy, bez względu na to czyją stała się własnością z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy.

ZASTAW

• „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić

zaspokojenia z rzeczy bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy (…)” – art. 306 par. 1 KC

• Zabezpiecza wierzytelności pieniężne i niepieniężne np. zastępcze roszczenie odszkodowawcze z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania

zobowiązania.

POWSTANIE ZASTAWU

• Art. 307 par. 1 KC – umowa między właścicielem a

wierzycielem oraz (z zastrzeżeniem wyjątków) wydanie rzeczy wierzycielowi lub osobie trzeciej

• Właściciel rzeczy – zastawca,

• Wierzyciel – zastawnik,

• Forma pisemna z datą pewną (rygor ad eventum) – dla skuteczności zastawu wobec wierzycieli zastawcy – art.

307 par.3 KC

• Umowa musi określać przedmiot zastawu oraz zabezpieczoną wierzytelność

ZASTAW REJESTROWY

• Art. 308 KC oraz ustawa z dnia 6 grudnia 1996r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów,

• Może być ustanowiony dla zabezpieczenia wierzytelności m.in.:

– Skarbu Państwa i innej osoby prawnej, jednostki samorządu terytorialnego, związku tych jednostek, innej gminnej, powiatowej lub wojewódzkiej osoby

prawnej, banku krajowego, banku zagranicznego, osoby prawnej, której celem określonym w ustawie jest

udzielania pożyczek i kredytów – art. 1 ust.1 ZastRejU

POWSTANIE ZASTAWU REJESTROWEGO

• Umowa między osobą uprawnioną do rozporządzania przedmiotem zastawu a

wierzycielem oraz wpis do rejestru zastawów,

• Umowa powinna być pod rygorem nieważności sporządzona na piśmie,

• Rzeczy obciążone zastawem rejestrowym mogą być pozostawione w posiadaniu

zastawcy albo osoby trzeciej.

ZASTAW USTAWOWY

• Ex lege,

• Zastaw na rzeczach najemcy wniesionych do przedmiotu najmu – art. 670 KC,

• Zastaw na cudzym zwierzęciu – art. 432 par 1 KC,

• Odpowiednie stosowanie przepisów o

umownym zastawie na rzeczach ruchomych

PRZEDMIOT ZASTAWU

• Rzeczy ruchome – przeważnie oznaczone co do tożsamości,

• Prawa – jeśli są zbywalne art. 327 KC,

• W przypadku zastawu rejestrowego – rzeczy ruchome, z wyjątkiem statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego, a także prawa majątkowe jeśli są

zbywalne – art. 7 ust. 1 Zast.Rej.U.

• Obciążenie rzeczy zastawem rozciąga się na jej części składowe (art. 47 KC) a w braku odmiennej umowy również na przynależności ( art. 52 KC)

AKCESORYJNY CHARAKTER ZASTAWU

• Zastaw nie może istnieć bez wierzytelności, którą

zabezpiecza – z wyjątkiem zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej, jednakże nawet wówczas

zaspokojenie z przedmiotu zastawu może nastąpić dopiero po skonkretyzowaniu się wierzytelności.

• Przeniesienie wierzytelności obciążonej zastawem = przeniesienie zastawu,

• Przeniesienie wierzytelności z wyłączeniem zastawu = wygaśnięcie zastawu,

• Nie można przenieść zastawu bez wierzytelności

TREŚĆ PRAWA ZASTAWU

• art. 306 par.1 KC

• Istota zabezpieczenia – łącznie występujące przywileje:

– Wierzycielowi nie szkodzi zmiana właściciela,

– Może zaspokoić się z obciążonej rzeczy z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy

Art. 311 KC – możliwość rozporządzania przez właściciela swoim prawem, bez uszczerbku dla wierzyciela, nieważność zastrzeżenia, że zastawca nie dokona zbycia lub obciążenia rzeczy objętej zastawem.  odmiennie w zastawie

rejestrowym – art. 14 ust. 1 ZastRejU.

ZOBOWIĄZANIA STRON STOSUNKU ZASTAWU

• Prawo skuteczne erga omnes,

• Zobowiązania wzajemne między zastawcą a zastawnikiem związane z posiadaniem rzeczy:

– Treść zobowiązań regulują właściwe przepisy prawa art. 318-321 KC oraz 11 ust 1 ZastRejU., mogą być umownie modyfikowane, bez naruszania istoty tych zobowiązań,

– Obowiązek zastawnika czuwania na zachowaniem rzeczy stosownie do przepisów o przechowaniu za wynagrodzeniem – art. 318 zd. 1 KC, – Zwrot rzeczy po wygaśnięciu zastawu – art. 318 zd. 2 KC,

– Rozliczanie pożytków i złożenie rachunku po wygaśnięciu zastawu – art.

319 KC,

– Rozliczenie nakładów poczynionych przez zastawnika – art. 320 KC, – Utrata lub uszkodzenie rzeczy – art. 321 KC

TRYB ZASPOKAJANIA

• Zastaw zwykły – według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym – art. 312 KC,

– Tytułem wykonawczym – jest wyrok zaopatrzony w klauzulę wykonalności – ze wskazaniem ograniczenia rzeczowego

odpowiedzialności zastawcy,

• Zastaw rejestrowy – przepisy o postępowaniu egzekucyjnym, jednakże w wypadkach wskazanych w ustawie umowa

zastawnicza może przewidywać zaspokojenie wierzyciela przez przejęcie przez niego na własność przedmiotu zastawu. – art.

22 ust. 1 ZastRejU., albo w drodze sprzedaży w przetargu

publicznym – art. 24 ZastRejU, albo zaspokojenie z dochodu jaki przynosi rzecz – art. 27 ZastRejU.

WYGAŚNIĘCIE PRAWA ZASTAWU

• Zrzeczenie się przez zastawnika,

• Konfuzja,

– Wyjątkowo na mocy przepisu szczególnego nie wygasa pomimo nabycia rzeczy obciążonej przez zastawnika na własność, jeśli wierzytelność

zabezpieczona zastawem jest obciążona prawem osoby trzeciej lub na jej rzecz zajęta – art. 325 par. 2 KC,

• Wygasa w razie wygaśnięcia wierzytelności

• Zastaw rejestrowy wygasa w razie przeniesienia wierzytelności

zabezpieczonej zastawem rejestrowym na podmiot nieuprawiony do zabezpieczenia wierzytelności zabezpieczonej zastawem

rejestrowym – art. 17 ust 2 ZastRejU.

• Wykreślenie zastawu rejestrowego z rejestru na wniosek zastawnika,

ZASTAW NA PRAWACH

• Dotyczy praw zbywalnych – art. 327 KC,

• Odpowiednio stosuje się przepisy o zastawie na rzeczach ruchomych – art. 328 KC,

• Umowa o ustanowieniu zastawu na prawach powinna być zawarta na piśmie z datą pewną – chociażby umowa o przeniesieniu prawa nie wymagała takiej formy – art. 329 KC,

HIPOTEKA

• Ograniczone prawo rzeczowe o charakterze zabezpieczającym, prawo akcesoryjne w stosunku do zabezpieczanej

wierzytelności

• Przedmiot- nieruchomość oraz wybrane prawa majątkowe (w przeciwieństwie do zastawu, który obciąża rzeczy ruchome oraz zbywalne prawa majątkowe)

• Zabezpiecza wyłącznie wierzytelności pieniężne (np. pożyczki, kredyty bankowe itd.)

• Może zabezpieczać:

 oznaczoną wierzytelność wynikającą w określonego stosunku prawnego, w tym wierzytelność przyszłą,

 kilka wierzytelności przysługujące temu samemu wierzycielowi,

 kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom w służących sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia,

• Regulacja: Ustawa o księgach wieczystych i hipotece

Treść hipoteki

• Istota – możliwość zaspokojenia wierzyciela z obciążonej

nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości

• w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z

nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem wobec wierzycieli osobistych właściciela

nieruchomości (art. 65 ust. 1 KWU)

• Hipoteka nie uprawnia wierzyciela do posiadania i korzystania z nieruchomości. Właściciel aż do czasu egzekucji zachowuje

wszelkie uprawnienia składające się na treść prawa własności.

Niedopuszczalne jest postanowienie, przez które właściciel zobowiązałby się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia ani obciążenia nieruchomości przed

wygaśnięciem hipoteki (art. 72 KWU)

Powstanie hipoteki - konstytutywny wpis do księgi wieczystej

Hipoteka umowna:

• Umowa (zasadnicze źródło hipoteki), zawierana pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości, jednakże wystarczy gdy właściciel nieruchomości złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego, a wierzyciel hipoteczny złoży tylko dorozumiane oświadczenie woli (nie uczestnicząc w akcie)

• W umowie musi znaleźć się:

• oznaczenie zabezpieczonej wierzytelności ze wskazaniem jej wysokości oraz stosunku, z którego wynika,

• w przypadku hipoteki zabezpieczającej kilka wierzytelności tego samego wierzyciela – wskazać stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności

• w przypadku hipoteki zabezpieczającej kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom – zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą (umowę zawiera tzw. administrator hipoteki)

• Podstawa wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej – notarialne oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki

• Odrębny tryb w razie ustanowienia hipoteki na nieruchomości dłużnika banku – podstawą wpisu są dokumenty bankowe stwierdzające udzielenie kredytu, nadto wymagane jest złożenie oświadczenia woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej (ad solemnitatem) –>> (art. 95 Prawo bankowe)

Powstanie hipoteki - konstytutywny wpis do księgi wieczystej

Hipoteka przymusowa:

• Wpisywana jest bez woli właściciela obciążonej nieruchomości, służy zasadniczo zabezpieczeniu egzekucji wierzytelności

• Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym (np. akty notarialne, w których dłużnicy poddają się egzekucji na podstawie art. 777 KPC) może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (art. 109 ust. 1 KWU)

• Inne podstawy: postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienie prokuratora, decyzja administracyjna, zarządzenie zabezpieczenia według przepisów o postępowaniu egzekucyjny w administracji

Przedmiot hipoteki

• nieruchomości (prawo własności nieruchomości) - głównie

• hipoteka łączna: obciążenie kilku nieruchomości dla zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności (hipoteka łączna powstaje z mocy prawa w razie podziału

nieruchomości obciążonej jak również w wyniku ustanowienia umownej hipoteki łącznej)

• wierzyciel może według swojego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie, może również dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne

nieruchomości (art. 76 ust. 2 KWU) – solidarna odpowiedzialność dłużników

• udział we współwłasności (również we wspólności takich praw jak użytkowanie wieczyste czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu)

• Dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki obciążającej idealny udział we współwłasności w częściach ułamkowych, niedozwolone jest obciążenie udziału we współwłasności łącznej

• użytkowanie wieczyste:

• Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste wraz z ze

znajdującymi się na użytkowanym gruncie budynkami stanowiącymi odrębną własność

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

• wierzytelność zabezpieczona hipoteką

• Wierzytelności zabezpieczone hipoteką:

Istniejące i przyszłe wierzytelności pieniężne np. pieniężne roszczenie odszkodowawcze w tytułu niewykonania lub

nienależytego wykonania zobowiązania, roszczenie o zwrot nakładów itp.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej

• Zaspokojenie wierzytelności hipotecznej

według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny (art. 75 KWU)

konieczne jest uzyskanie tytułu wykonawczego (tj. tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności np.

zasądzający wyrok sądowy)

w toku egzekucji następuje: zajęcie nieruchomości, licytacja i przysądzenie własności oraz podział sumy uzyskanej z egzekucji

Wygaśnięcie hipoteki następuje w wyniku:

• zrzeczenia się prawa

• konfuzji

• wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (chyba, że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości

kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu) - art. 94 KWU

• upływu 10 lat od wykreślenia hipoteki bez ważnej podstawy prawnej (art. 95 KWU)

• złożenia przez właściciela zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego wraz ze zrzeczeniem się uprawnienia do jej

odebrania w przypadku gdy zabezpieczona wierzytelność jest już wymagalna a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo

zaspokojenie go napotyka trudne do przezwyciężenia trudności (art. 99 ust. 1 KWU)

kazus

• Janina zwarła ze spółką pod firmą Kaktus sp. z o.o. umowę o dzieło, na podstawie, której Janina miała wykonać projekt wnętrza siedziby spółki. Z

tytułu wykonania prac Janina miała otrzymać od spółki 60 000 zł. Strony ustaliły, że wierzytelność spółki z tytułu umowy o dzieło wobec Janiny zostanie

zabezpieczona hipoteką do kwoty 150000 zł na nieruchomości Janiny, a wierzytelność Janiny wobec spółki w tytułu powyższej umowy zostanie

zabezpieczona hipoteką do kwoty 40 000 euro na nieruchomości należącej do spółki Kaktus sp. z o.o. Janina zgłosiła zastrzeżenia podnosząc, że suma hipoteki tj. 150 000 zł jest za wysoka w stosunku do zabezpieczonej wierzytelności.

• Pytania:

• 1) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki dla zabezpieczenia wierzytelności Janiny?

• 2) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki dla zabezpieczenia wierzytelności spółki pod firmą Kaktus sp. z o.o.?

• 3) Czy możliwe jest ustanowienie hipotek dla zabezpieczenia wierzytelności stron wynikających z jednej i tej samej umowy wzajemnej?

• 4) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki o sumie wyrażonej w innej walucie niż waluta wierzytelności?

• 5) Jakie czynności strony powinny podjąć w celu skutecznego ustanowienia hipoteki?

• 6) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki o sumie przewyższającej wartość zabezpieczonej wierzytelności?

kazus

• Spółka Dom sp. z o.o. zawarła ze spółką Osiedle sp. z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży 5 lokali mieszkalnych położonych w budynku przy ul.

Pięknej 10 we Wrocławiu. Strony ustaliły, że w dniu zawarcia umowy spółka pod firmą: Dom sp. z o.o. wpłaci spółce pod firmą: Osiedle sp. z o.o. kwotę 1 mln zł jako zaliczkę na poczet ceny ww. lokali mieszkalnych.

Jako zabezpieczenie zwrotu zaliczki, strony ustaliły hipotekę w kwocie 1 mln zł na nieruchomości należącej do spółki pod firmą: Osiedle sp. z o.o.

Do zawarcia umowy przyrzeczonej, z przyczyn niezależnych od spółki

Osiedle, nie doszło. W związku z tym, Osiedle sp. z o.o. zwróciła zaliczkę i wezwała spółkę Dom do podjęcia czynności mających na celu wykreślenie hipoteki. Spółka Dom wysłała więc do Osiedla listem poleconym

oświadczenie, w którym potwierdziła, że zaliczka uiszczona na podstawie umowy została w całości zwrócona.

• Pytania:

• 1) Czy złożone oświadczenie jest wystarczające do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej?

• 2) Jakie instrumenty prawne przysługiwały by spółce Osiedle gdyby spółka Dom odmówiła podjęcia niezbędnych kroków do wykreślenia hipoteki?