Bouw- en Voorraadeconomie
1960-2025
Flow-stock-trend-onderzoek naar omvang, samenstelling, voorraadmutatie en toekomst van de investeringen in de Nederlandse utilitaire gebouwenvoorraad.
Uitgegeven door VSSD
URL http://www.vssd.nl/hlf/diss_soeter.htm ISBN 978-90-6562-243-3
© 2010, J.P. Soeter
Department of Real Estate & Housing, Faculty of Architecture, Delft University of Technology
Bouw- en Voorraadeconomie
1960-2025
Proefschrift
ter verkrijging van de graad van doctor aan de Technische Universiteit Delft,
op gezag van de Rector Magnificus prof.ir. K.C.A.M. Luyben, voorzitter van het College voor Promoties,
in het openbaar te verdedigen op maandag 14 juni 2010 om 12:30 uur door
Johannes Petrus SOETER HTS-ingenieur Bouwkunde en Doctorandus in de Economie, geboren te Stokkum gemeente Bergh (Gld) thans gemeente Montferland
Dit proefschrift is goedgekeurd door de promotoren Prof.ir. H. de Jonge
Prof.dr. A.C. Hordijk
Samenstelling promotiecommissie: Rector Magnificus, voorzitter
Prof.ir. H. de Jonge, Technische Universiteit Delft, promotor Prof.dr. A.C. Hordijk, Nijenrode Business University, promotor Prof.dr. ir. H. Priemus, Technische Universiteit Delft
Prof.dr. A.H. Kleinknecht, Technische Universiteit Delft Prof.dr. D. Brounen, Erasmus Universiteit Rotterdam Prof.dr. P.P. Tordoir, Universiteit van Amsterdam Drs. T.H. van Hoek, Economisch Instituut voor de Bouw
Introductie
De hier voorliggende studie ‘Bouw- en Voorraadeconomie 1960-2025’ bevat de integrale uitwerking, precisering, verantwoording en rapportage van onderzoek dat gedurende een reeks van jaren is verricht naar de utiliteitsbouw in relatie met economische groei, vraagontwikkelingen, investeringen, gebouwenvoorraad en kapitaalgoederenvoorraad (Soeter et al., 1996; de Jonge et al., 1998; Soeter et
al., 2002; 2003a; 2003b; 2009). Aan de hand van de jaargangen van de
Nationale Rekeningen zijn longitudinale investeringsreeksen en voorraad-projecties af te leiden. Deze economische statistiek is waar nodig en waar mogelijk aangevuld met functioneel-fysieke statistiek en toekomstscenario’s. De macroprojectie van de investeringen in utiliteitsbouw en van de gebouwen-voorraad is uitgewerkt naar uiteenlopende economische sectoren, van agrarisch tot en met de budgetsectoren overheid, onderwijs en zorg.
Het algemene beeld is dat van een voortgezette verschuiving van uitbreidings- naar vernieuwingsinvesteringen in de vorm van vervangende nieuwbouw, verbouw en onderhoud. Voor een goed begrip hiervan is het van belang dat de structurele verschuivingen binnen de economie en de gebouwen- en kapitaal-goederenvoorraad worden onderkend (voorraadtransitie).
Bouweconomie is hier naamgevend in de meervoudige betekenis van het woord. Het gaat zowel om bouweconomie als toegepast economische en bouw-wetenschap, als om de economie van het gebouwde en om bouwen en verbouwen als economische activiteit.
Voorraadtransitie bestuderen houdt een vraagstelling in die zich in het overgangsgebied van bouweconomie naar vastgoedbeheer en –ontwikkeling bevindt. De studie wil de grote leemte invullen aan onderling gerelateerde investerings- en voorraadkennis. De toekomstige investerings- en voorraad-ontwikkeling is onvermijdelijk met onzekerheid omgeven. Die onzekerheid kan ingeperkt worden door het voorzienbare zo veel mogelijk te expliciteren en door de afwegingsproblematiek op te schalen naar het regionaal en nationaal voorraadniveau.
In deze studie worden de investeringen in utiliteitsbouw weergegeven in prijzen van 2004. In 2010 zijn utiliteitsbouwprijzen circa 13% hoger.
Inhoudsopgave
Introductie ... v
1
Inleiding... 1
1.1 Sociaaleconomische context bouwopgave ... 1
1.2 Probleemkader... 4
1.3 Doelstelling en vraagstelling ... 7
1.4 Leeswijzer ... 8
1.5 Onderzoeksaanpak ... 9
1.6 Mogelijkheden en beperkingen bouw- en investeringsstatistiek ... 10
1.7 Voorraaddynamiek en voorraadtransitie ... 11
1.8 Economische waardebepaling ... 14
1.9 Relatieve bouwprijsontwikkeling ... 17
1.10 Recapitulatie ... 18
2
Ontwikkeling van de Bouw- en Voorraadeconomie ... 21
2.1 Positiebepaling Bouw- en Voorraadeconomie ... 21
2.1.1 Klassieke benadering kapitaalvorming... 21
2.1.2 Economie en kapitaalgoederenvoorraad ... 22
2.2 Bouwprogramma en voorraadtekorten... 24
2.2.1 Bouwplanning en Bouwperspectief ... 26
2.2.2 Bouw- en Voorraadeconomie in de expansiejaren ... 27
2.2.3 Planning gebouwenproductie in Engeland... 28
2.2.4 Van uitbreiding naar vernieuwing... 29
2.3 Afnemende groei in de jaren zeventig en tachtig ... 30
2.3.1 Sectorale utiliteitsbouw... 30
2.3.2 Voorraadtheorie... 32
2.3.3 De markt van utiliteitsbouw ... 33
2.3.4 De trend in de bouwproductie ... 35
2.3.5 Investeringsgolven ... 35
2.3.6 Markt en overheid... 37
2.4 Van stagnatie naar innovatie... 37
2.4.1 Verwachtingen bouwproductie van EIB ... 37
2.4.2 De ruimtelijke investeringen ... 38 2.4.3 De investeringen in bedrijfsgebouwen ... 39 2.4.4 Commerciële vastgoedmarkt ... 39 2.4.5 Kantorenmarkt... 40 2.4.6 Stock-flow-benadering... 41 2.5 Algemene en bouwconjunctuur... 42
2.5.1 Inkomens-, multiplier-, capaciteits-, acceleratie-, bestedings- en werkgelegenheidseffecten ... 42
2.5.2 Bouwconjunctuur... 48
2.5.3 Trends en cycli ... 52
2.6 Recapitulatie ... 53
3
Investeren, economische groei en voorraadontwikkeling
gebouwen ... 57
3.1 Investeren en economische groei ... 57
3.1.1 Begrippen, concepten en modellen... 57
3.1.2 Economische en bevolkingsgroei... 65
3.1.3 Macro-inkomenselasticiteit... 67
3.1.4 Prijsgevoeligheid investeringen in utiliteitsbouw ... 67
3.2.2 Stroom- en voorraadgrootheden ... 72
3.2.3 Investeringen, afschrijvingen en financieringscapaciteit ... 72
3.2.4 Investeringen in machines en gebouwen ... 75
3.2.5 Nieuwe Statistiek Kapitaalgoederenvoorraad ... 76
3.2.6 Absolute BBP-toename en trend 1960-2007... 77
3.2.7 Investeringen in utiliteitsbouw en BBP-toename ... 79
3.2.8 Vernieuwingscomponent investeringen in utiliteitsbouw ... 81
3.2.9 De marginale omlooptijd en de vernieuwingsinvesteringen ... 83
3.2.10 Down- en Upcycling scenario’s ... 85
3.2.11 Conjunctureel verloop investeringen in utiliteitsbouw... 86
3.3 Recapitulatie... 88
4
Ruimtelijke investeringsallocatie ...93
4.1 Groei van bevolking, economie, werkgelegenheid en vastgoedvoorraden ... 93
4.2 Ruimtelijke spreiding van wonen en werken ... 96
4.3 Ruimtelijke investeringsallocatie... 100
4.4 Recapitulatie... 103
5
Sectorale investeringen in utiliteitsbouw ... 105
5.1 Investeringsstatistiek bedrijven en overheid... 105
5.2 Sectorale investeringen in utiliteitsbouw... 108
5.3 Agrarische sector... 118
5.4 Industrie... 120
5.5 Commerciële Dienstverlening... 122
5.5.1 Vervoer en Communicatie ... 124
5.5.2 Handel en Horeca... 125
5.5.3 Zakelijke en Financiële Dienstverlening ... 128
5.6 Marktsector en Budgetsector... 128
5.6.1 Gezondheidszorg en Welzijnszorg... 130
5.6.2 Onderwijs... 131
5.6.3 Overheid en overige non-profit sector ... 132
5.7 Schatting utilitaire gebouwenvoorraad 1988-1995-2005 ... 133
5.8 Kantoorontwikkeling 1987-1995-2008 ... 138
5.9 Recapitulatie... 140
6
Utiliteitsbouwopgave binnen voorraadperspectief 2025 ... 143
6.1 Uitbreiding, vernieuwing en voorraadontwikkeling 2005-2025 ... 145
6.2 Sectorale Utiliteitsbouwopgave 1995-2025 ... 147
6.3 Het registreren, meten, waarderen, schatten en vooruit berekenen van de voorraadontwikkeling ... 151
6.4 De bouwjaren 2010-2015 ... 154
6.5 Evaluatie en resultaten van het onderzoek ... 157
7
Samenvatting ... 161
8
Building Economics & Dutch Property Economy 1960-2025 ... 163
8.1 Focus and objective... 163
8.2 Rise and renewal of the built environment ... 163
8.3 Analysis of capital formation... 163
8.4 Approaches in forecasting non-residential construction ... 164
8.5 Macro forecasting of capital formation in buildings... 165
8.6 Sectoral decomposition of capital formation in buildings... 169
8.8 Typology of the building stock 2005... 174
8.9 Macro forecasting building stock 2005-2025... 175
8.10 Sectoral capital formation 1995-2025... 177
8.11 Social-economic and spatial context of property allocation... 178
8.12 To conclude... 180
Dankwoord ... 181
Curriculum Vitae ... 183
Bibliografie ... 185
Bijlagen ... 191
1 Inleiding
1.1 Sociaaleconomische context bouwopgave
Na de Tweede Wereldoorlog stond Nederland voor een omvangrijke bouwopgave. Het ging niet alleen om herstel, maar ook om het wegwerken van het verder oplopende voorraadtekort aan woningen, utiliteitsgebouwen en infra-structuur. In de jaren vijftig gingen de investeringen in woningen en in
utiliteits-bouw min of meer gelijk op. De woningutiliteits-bouw moest het woningtekort wegwerken.
De utiliteitsbouw moest de economie faciliteren, waarbij de industrialisatie van Nederland prioriteit had. Daarnaast vroeg de groeiende bevolking om meer scholen en verdere voorzieningen.
De Wederopbouwwet van 1950 voorzag in een instrumentarium om de
bouw-capaciteit te distribueren. De bouwvergunningen voor woningen en
utiliteits-gebouwen werden afgestemd op de beschikbare bouwcapaciteit, waarbij na opheffing van het materialentekort het tekort aan arbeidscapaciteit het meest hardnekkige knelpunt was. De expansie van de bouwproductie werd in de jaren vijftig afgeremd door de financieringsmogelijkheden. Dit kwam onder meer tot uitdrukking in de bestedingsbeperking in de tweede helft van de jaren vijftig, die een reactie was op het toen manifeste betalingsbalanstekort.
Binnen de totale economie kreeg de bouw nadrukkelijk prioriteit in de jaren zestig. Een groeiende bevolking en een groeiende economie vroegen om meer investeringen in woningen, utiliteitsgebouwen, wegen en verdere infrastructuur. De voorraadtekorten bleven oplopen. De grond-, weg- en waterbouw kreeg een extra impuls door de Deltawerken en de polderontwikkeling (Zuidelijke IJsselmeerpolders).
Binnen het kader van het zogenaamde Pluriform en Expansief Bouwbeleid gaf minister Bogaers in de jaren zestig prioriteit aan de woningbouwaantallen. De knelpunten in de bouwcapaciteit werden opgerekt door de woningbouw meer industrieel en arbeidsbesparend te realiseren. Tegelijkertijd namen de utiliteitsbouw en de GWW sterk toe, zij het minder spectaculair dan de woning-bouw.
In grafiek 1.1 met de investeringen in bouwwerken voor de periode 1948-2010, is te zien dat de investeringen in utiliteitsbouw zich tot en met de jaren vijftig op een laag niveau bevinden. De sterke opstuwing van investeringen in de jaren zestig was een reactie op de ontstane voorraadtekorten. Aan het eind van de jaren zestig ontbrak het economische draagvlak voor verder doorgroeien.
In de vroeg jaren zeventig bereikten zowel de woningbouw, de utiliteitsbouw als de GWW-bouw hun voorlopige top. Na de kentering in de jaren zeventig en vroeg jaren tachtig kwam de woning- en utiliteitsbouw vanaf het daljaar 1983 weer in een opgaande fase.
Voor de afzonderlijke categorieën tekent zich over de gehele periode 1948-2010 het volgende verloop af (zie ook grafiek 1.1 en bijlage 1.a):
a. Investeringen in utiliteitsgebouwen
Een sterke investeringsgroei met lichte conjuncturele uitslagen maakt vanaf de eerste helft van de jaren zeventig plaats voor een afbuiging van de lange termijn trend, die achter blijft bij de groei van de economie. Voorts doen zich vanaf de jaren zeventig forse conjuncturele op- en neergangen voor met 1983 als daljaar en investeringstoppen in 1991, 2001 en 2008. In 2009 en 2010 treedt een terugval op als gevolg van de internationale financiële en economische crisis.
Bronmateriaal: - CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 (volumemutaties 1948-1963) - CBS Nationale Rekeningen 1975 (cijfers 1963-1969)
- CBS Statline (cijfers 1969-2008)
- EIB, Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2009
Bewerking: TU Delft - RE&H Bouweconomie
Investeringen in bouwwerken (prijspeil 2004) 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 22 000 24 000 26 000 28 000 30 000 32 000 34 000 36 000 1948 1952 1956 1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 198 8 1992 1996 200 0 2004 2008 jaren mln euro Woningen GWW -werken Utiliteitsgebouwen Grafiek 1.1 b. Investeringen in woningen.
Deze zijn naar nieuwbouwaantallen sterk toegenomen in de jaren zestig en de vroeg jaren zeventig, toen de naoorlogse geboortegolf op woning-vragende leeftijd was gekomen. Daarna nemen de investeringen naar aantallen af en nemen steeds meer de vorm aan van hogere
investeringen in de kwaliteit van zowel de nieuwbouw als van de bestaande voorraad.
c. Investeringen in grond-, weg- en waterbouwkundige werken.
Deze zijn gericht op uitbreiding en vernieuwing van de civiele infra-structuur. Na een verdubbeling in de jaren zestig komen deze na 1972 in een langdurige daling terecht. Het was wachten tot de tweede helft van de jaren tachtig voordat de trend zich weer omhoog keert. Vanaf de jaren negentig profiteert deze sector van de hogere bestemming van gelden uit het Fonds Economische Structuurversterking (gevormd met hoofdzakelijk aardgasopbrengsten) voor infrastructuur, zoals de Betuwelijn en de HSL-Zuid.
In de eerste decennia na de oorlog is een sterke functionele samenhang tussen investeringen in woningen, utiliteitsgebouwen en GWW-werken manifest (Hendriks, 1972). De bevolking groeit. Met een vertraging betekent dat groei van de beroepsbevolking (na 15 à 20 jaar) en groei van de woningvraag (na 20 à 25 jaar). De economie groeit en dat leidt tot extra werkgelegenheid. Meer bouw in uitbreidingsgebieden was in de jaren vijftig en zestig identiek aan meer woningbouw, maar ook meer scholen, meer winkels enz. en meer bedrijfs-gebouwen, om de groeiende beroepsbevolking te werk te stellen. De GWW-bouw zorgde tegelijkertijd voor de infrastructuur en het bouwrijp maken van de uitbreidingsgebieden en voor de groeiende infrastructuur tot en met de inpoldering en de Deltawerken.
Vanaf de jaren zeventig gaan, behoudens fase- en intensiteitverschillen, opleving en neergang van de investeringen in woningen min of meer samen met die in gebouwen. In de eerste helft van de jaren negentig divergeren de investeringen in woningen en die in gebouwen. De functionele samenhang wordt minder duidelijk, maar is uiteraard niet afwezig.
Op- en neergang van de investeringen vinden ook een verklaring in de economische ontwikkeling. Wanneer economische groei en lage rente samen-gaan, treedt de sterkste stimulans van de investeringen op. Bij hoge rente en lage economische groei treedt het tegenovergestelde extreem op. De opvallendste voorbeelden hiervan zijn het midden van de jaren zeventig met 1975 als daljaar en begin jaren tachtig herhaalt zich dit met 1983 als daljaar. Deze studie is gericht op de langetermijnontwikkeling van de investeringen in utiliteitsgebouwen en de daarmee verbonden voorraadontwikkeling. Deze kwamen, zoals hiervoor al toegelicht, in de vroege jaren zeventig al op een zeer hoog niveau. De groei stond in verband met de bevolkingsgroei, met de werkgelegenheidsgroei, met de economische groei en met de groei van de kapitaalgoederenvoorraad.
Vanaf het eind van de jaren zestig treden verschuivingen op:
a. Van nijverheid naar diensten en een dientengevolge hoger aandeel van de kantoorbouw.
b. Van breedte-investeringen naar diepte-investeringen: de investeringen worden meer door verhoging van de productiviteit (w.o. arbeidsbesparing) en minder door vergroting van de productie bepaald. De vanzelfsprekendheid van nieuwe machines, dus nieuwe gebouwen, valt deels weg.
c. Van uitbreidingsinvesteringen naar vernieuwingsinvesteringen: het gaat parallel aan b. naar verhouding vaker om vernieuwing van de
Kapitaal-GoederenVoorraad (KGV) en minder om uitbreiding ervan. De vernieuwing
kan de vorm aannemen van vervangende nieuwbouw of van verbouwing (variërend van renovatie tot groot onderhoud). Investeringen in nieuwe
gepaard met vervangende nieuwbouw, renovatie of groot onderhoud. In het extreme geval blijft de bouwactiviteit achterwege.
d. De groei van de bevolking nam af naar minder dan 1% per jaar.
e. De werkgelegenheidsontwikkeling stagneerde; met hoge werkloosheid in het midden van de jaren zeventig en in het begin van de jaren tachtig.
Bronmateriaal: - CBS Statline
Bewerking: TU Delft - RE&H Bouweconomie
Investeringen in gebouwen, machines en installaties, computers en software en databanken (Prijspeil 2004) 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 1987 1989 1991 1993 199 5 1997 1999 2001 2003 2005 2007 jaren mln euro Gebouwen Machines en Installaties Computers Software Grafiek 1.2
Vanaf 1983 herstelden de investeringen zich over de gehele linie. De economie ging een nieuwe fase in en kwam geleidelijk onder invloed van de moderne informatie- en communicatietechnologie. Grafiek 1.2 en bijlage 1.b geven voor de jaren 1987 en later weer dat naast de traditionele investeringscategorieën gebouwen en machines de investeringen in computers en software belangrijk worden. De tijdelijke inzinking in de vroeg jaren negentig trof vooral de utiliteitsbouw. De historische top van 2001 is het begin van een nieuwe periode van onzekerheid. Het stagneren van de economische groei na 2001 mist zijn uitwerking op de investeringen in utiliteitsbouw niet. Na een terugval van de investeringen vanaf 2001 wordt het herstel van de investeringen in utiliteitsbouw afhankelijk van nieuwe economische groei en van nieuwe ICT-ontwikkeling. Voor de gebouwen komt daarbij dat de vernieuwing en modernisering van de gebouwenvoorraad een groeiende vraagcomponent blijven terwijl de uitbreiding van de voorraad achterblijft.
Deze studie sluit af met een verkenning van de utiliteitsbouwopgave 2010-2025 in een veranderende economie en onder gewijzigde demografische en voorraad-verhoudingen. De financiële en economische crisis treft in de jaren vanaf 2009 de bouw- en vastgoedsector sterk. De terugval roept de vraag op naar de diepte van het investeringsdal en de structurele ontwikkeling van de utiliteitsbouw.
1.2 Probleemkader
Wetenschappers en beleidsmakers die zich in de toekomstige bouwproductie verdiepen, worstelen sinds jaar en dag met het bepalen van de maatschappelijk noodzakelijke omvang van investeringen en bouwproductie. In de naoorlogse
periode werd dit vraagstuk aanvankelijk gereduceerd tot een distributievraagstuk. De bouwcapaciteit schoot tekort om aan de groeiende bouwvraag te voldoen. De Wederopbouwwet 1950 voorzag in een Keynesiaans reguleringskader om de bouwvergunningen naar bouwvolume en sectorale verdeling af te stemmen op bouwcapaciteit en op de korte termijnprioriteiten, zoals die werden ingegeven door het woningtekort en door een algemeen tekort aan utiliteitsgebouwen om de groei van bevolking, werkgelegenheid en economie te faciliteren. Het sociaal-economisch denken over investeringen en bouwproductie richtte zich in die periode sterk op groeien onder evenwichtige verhoudingen:
Centraal staan dan:
Het I-S-evenwicht, dit is het evenwicht tussen Investeren (I) en besparen (S) dat tot volledige werkgelegenheid (Arbeidsvolume=Beroepsbevolking) op lange termijn leidt.
Een vanuit welvaartsgroei optimale omvang van en verdeling tussen woningbouw en totale investeringen in vaste activa.
Evenwichtige verhouding tussen investeringen in utiliteitsbouw en in outillage.
In de jaren zestig kwam het inhalen van het woningtekort voorop te staan. In de vroeg jaren zeventig komt zowel de woningbouw, als de utiliteitsbouw op een topniveau. Vanaf dat moment was de complementaire benadering van de investeringen niet meer opportuun en kwam de vraag voorop te staan hoe uitbreiding en vervanging in de uiteenlopende categorieën zich verder zouden (moeten) ontwikkelen.
Voor de utiliteitsbouw is het moeilijker om dit integraal te benaderen dan voor de woningbouw. Bij een integrale benadering is de bouwbehoefte de afgeleide van de (maatschappelijk gewenste) voorraadontwikkeling (Roest, 1973). De woning-voorraad en de woningbouw kunnen uitgedrukt worden in de fysieke eenheid “woning”. Voor de utilitaire gebouwenvoorraad ontbreekt het aan fysieke eenheden, behoudens de vierkante meters vloeroppervlakte, maar die zijn niet voor de gehele voorraad beschikbaar.
De utiliteitsnieuwbouw en verbouw & groot onderhoud worden in de bouw-statistiek meestal uitgedrukt in productiewaarde in euro’s. Om de bouwproductie door de jaren heen met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar te kunnen optellen moet gecorrigeerd worden voor bouwprijsinflatie. Zo worden in deze studie de waarde van productie en voorraad steeds uitgedrukt in prijzen van 2004. Ondanks de prijscorrectie blijft er zo een “geldsluier” over de bouw- en investeringsstatistiek hangen.
Kennis van de aanwezige voorraad en het gebruik daarvan draagt bij aan een beter begrip van de actuele investeringsactiviteiten. Hendriks(1982) stelt dat de productie die de groeiende voorraad vormt, omgekeerd de invloed van de voorraad ondergaat. De wetenschappelijke notie hiervan laat nog veel vragen open over hoe de wederkerige relatie van jaarlijkse investeringen en voorraad kwantitatief, kwalitatief en procesmatig geduid kan worden.
Van Duijn (2008) stelt dat de economische ontwikkeling zich niet laat vangen in een structurele groeivoet met af en toe een verstoring, maar “inherent cyclisch” is. Als oorzaak van cyclische bewegingen ziet hij het investerings- en consumptiegedrag van bedrijven en huishoudens.
De wetenschappelijke en maatschappelijke relevantie van een studie naar de bouw- en voorraadontwikkeling reikt ook verder dan het verkennen van de afzetmogelijkheden op korte en lange termijn van de (utiliteits)bouwers.
Het achterliggende wetenschappelijk probleem is dat de relatie tussen investeren in en gebruiken van de gebouwenvoorraad complex, dynamisch en niet eenduidig traceerbaar is.
De wetenschappelijke relevantie – die hier wordt nagestreefd – is, dat het systematisch combineren van kennis van bouw- en investeringsactiviteiten met de achterliggende vraag ernaar leidt tot beter inzicht in de voorraadontwikkeling en bijdraagt aan een betere utiliteitsbouwprognose.
De maatschappelijke relevantie – die hier wordt nagestreefd – is, dat de som van de individuele bouwactiviteiten – zoals die tot uitdrukking komt in de bouw-vergunningenvolumes – gespiegeld kan worden aan wat op macro-, sector-, en/of regioniveau maatschappelijk nuttig en noodzakelijk geacht kan worden. Voor de maatschappij als geheel bezien bestaat er altijd een spanningsveld tussen de voorkeursvoorraad (de idealiter gewenste voorraad) en de aanwezige voorraad. In werkelijkheid levert dat een ongecoördineerde verzameling van incidentele investeringsbeslissingen op. Van belang is een doelmatige combinatie van marktwerking en regulering om de frictie tussen aanwezige voorraad en voorkeursvoorraad te verminderen. Het maatschappelijke draagvlak voor voorraadregulering is echter beperkt.
Het voorgaande komt ook tot uitdrukking in de hiernavolgende figuur:
Figuur 1.a: Confrontatie vraag en aanbod op voorraadniveau
De macrovraag naar investeringen in utiliteitsbouw is de som van alle individuele opdrachten. Met de jaarlijkse investeringen wordt voorraad gevormd. De gebouwenvoorraad levert het huisvestingsaanbod en dat moet – kwantitatief, kwalitatief en naar locatie – passen bij de huisvestingsvraag van de gebruikers. Figuur 1.a is een voorstelling van zaken op macroniveau. Bottom up is het een optelsom van bouw, ingebruikneming, buitengebruikstelling en sloop van gebouwen. De belangrijkste sturing hierop is in Nederland het wel of niet verlenen van een bouwvergunning binnen het vigerende bestemmingsplan of de
Marktwerking (?) Regulering (?)
Voorraadfricties opheffen met: • nieuwbouw
• verbouw/grootonderhoud
• onderhoud, beheer en gebruiksverandering • onttrekkingen sloop
• kopen, verkopen, huren en verhuren Toekomstig gebruik
Huisvestingsvraag
Aanwezige voorraad Voorkeursvoorraad (gewenste voorraad)
vrijstelling daarop (tot voor kort art. 19 Wet Ruimtelijke Ordening). De jaarlijkse investeringen in bouwwerken zijn de som van de individuele bouwinitiatieven binnen bestemmingsplannen, die zich binnen de Nederlandse verhoudingen slecht lenen voor een effectieve regulering van (utiliteits)nieuwbouw en utilitaire gebouwenvoorraad (Kruijt, 1987).
Alvorens de periode 2010-2025 te verkennen, wordt in deze studie eerst ingegaan op de periode 1960-2009. De gebouwenvoorraad van nu is grotendeels tot stand gekomen in die periode. De komende vernieuwingsopgave staat in relatie met de leeftijdsopbouw van de voorraad, met de oorspronkelijke kwaliteit ervan en met het kwaliteitsverloop van de achtereenvolgende jaargangen als gevolg van gebruik, verbouw, onderhoud, slijtage en sloop. Specifieke complicaties doen zich in het onderzoek voor met betrekking tot:
- het meten en waarderen van gebouwenvoorraden,
- het splitsen van investeringen in utiliteitsgebouwen in uitbreidings- en vernieuwingsinvesteringen,
- het onderling relateren van economische, fysieke en functionele
voorraad-indicatoren,
- de invloed van marktwerking en beleid op investeringen en voorraad-ontwikkeling en de onvolkomenheden die zich daarbij voordoen,
- onzekerheid over en tekort aan maatschappelijke consensus over de (toekomstige) bouw- en voorraadontwikkeling.
1.3 Doelstelling en vraagstelling
Doel van het onderzoek is het verkrijgen van:
- Analytisch inzicht in de ontwikkeling van de investeringen in utiliteitsbouw 1960-2009 in relatie met maatschappelijke, ruimtelijke en voorraad-ontwikkelingen.
- Systematisch overzicht van de omvang en samenstelling van de Nederlandse gebouwenvoorraad naar economische waarde en gebouwtypologie enerzijds en naar economische sector en vloeroppervlakte in gebruik anderzijds.
- Een modelmatige grondslag voor en verkenning van de sectorale utiliteitsbouwopgave 2010-2015-2025 in relatie met het maatschappelijk en voorraadperspectief.
De centrale onderzoeksvraag is:
Hoe kan op wetenschappelijk verantwoorde en maatschappelijk zinvolle wijze een bijdrage worden geleverd aan:
- betere informatie over de investerings- en voorraadontwikkeling van utiliteits-gebouwen?
- de modellering van bouw- en investeringsopgaven en de toepassing daarvan op de toekomstige utiliteitsbouwopgave?
Achtereenvolgens leidt dit tot de volgende deelvragen waarop in deze studie een antwoord wordt gezocht:
1. Hoe hangen investeringen in utiliteitsbouw samen met de economische ontwikkeling en daarnaast met de ontwikkeling van de vraag naar huisvesting op voorraadniveau? Welke macro investeringsprojectie tot 2025 levert dat op? (hoofdstuk 2 en 3)
2. Wat zijn de beperkingen en de reikwijdte van macro-investerings- en voorraadanalyse en de modellering ervan? (hoofdstuk 3 en 6)
3. Hoe zijn de investeringen in de utilitaire gebouwenvoorraad regionaal verdeeld en hoe verhoudt zich dit met de demografische, economische en werkgelegenheidsontwikkeling? (hoofdstuk 4)
4. Wat zijn de uiteenlopende voorraad- en investeringsbeelden voor de primaire, secundaire, tertiaire en quartaire sector? Idem bij verdere uitsplitsing naar negen deelsectoren, te weten:
- Agrarische sector - Industrie en bouw - Vervoer en communicatie - Handel en horeca - Zakelijke dienstverlening - Algemeen overheidsbestuur - Decentrale overheden - Onderwijs - Gezondheidszorg.
(Dit wordt uitgewerkt in hoofdstuk 5)
5. Wat is de invloed van veranderende investeringsvoorwaarden, veranderende exploitatievoorwaarden, technologische ontwikkeling en duurzaamheid op de gerealiseerde en toekomstige investeringen en hoe vertaalt zich dat in de utiliteitsbouwopgave? (hoofdstuk 6)
1.4 Leeswijzer
Dit inleidende hoofdstuk gaat verder in op de onderzoeksaanpak en de mogelijkheden en beperkingen van de bouw- en investeringsstatistiek.
Daarnaast worden drie aspecten behandeld die door het gehele onderzoek heen op de achtergrond spelen, te weten:
− Voorraadtransitie
− Economische waardebepaling − Relatieve bouwprijsontwikkeling
De uitwerking van het voorraadaspect van de investeringen in utiliteitsbouw wordt als volgt opgebouwd:
Voorraadaspect Invalshoek
Hoofdstuk 2
Bouw & Voorraadeconomie -Theoretisch perspectief
- Maatschappelijke context Hoofdstuk 3 Investeringen en voorraadvorming (Capital formation) - Macro-economisch perspectief - Modellering - Marginale voorraadanalyse Hoofdstuk 4 Ruimtelijke voorraadverhoudingen
-Regionale investeringen in utiliteitsbouw in relatie tot demografie, economie en werkgelegenheid
Hoofdstuk
5 Sectorale investeringen en voorraadvorming - Sectorale investerings- en voorraadontwikkeling in relatie met economische, functionele en fysieke
voorraadindicatoren Hoofdstuk 6 Utiliteitsbouwopgave binnen voorraadperspectief 2025 - Maatschappelijke en vastgoedwaardering - Bouw- en voorraadperspectief
Hoofdstuk 2 “Ontwikkeling van de Bouw- en Voorraadeconomie” biedt een overzicht van theorievorming en toepassing in relatie met markt- en beleids-ontwikkeling. Na het chronologisch overzicht gaat paragraaf 2.5 in op de Nederlandse bouwconjunctuur 1960-2009, tegen de achtergrond van de wissel-werking tussen economische groei en investeren.
Hoofdstuk 3 “Investeren, economische groei en voorraadontwikkeling gebouwen” opent met een verder behandeling van “Begrippen, concepten en modellen”, alvorens de “Marginale voorraadanalyse” aan de orde komt. Deze mondt uit in een verkenning van de macro utiliteitsbouwontwikkeling tot 2025.
Hoofdstuk 4 gaat in op de regionale investeringen in de utilitaire gebouwen-voorraad in relatie met de demografische, economische en werkgelegenheids-ontwikkeling en op de fricties die zich daarbij aftekenen.
Hoofdstuk 5 behandelt de sectorale decompositie van uitbreidings- en vernieuwingsinvesteringen in utiliteitsbouw en daaraan te koppelen sectorale voorraadontwikkeling.
Hoofdstuk 6 sluit af met de utiliteitsbouwopgave tot 2025 en gaat ook in op de bijkomende aspecten zoals vraagontwikkeling, duurzaamheid en financiën. De voorraad- en investeringstrends tot 2025 blijven uiteraard omgeven door onzekerheden, en komen scenarioafhankelijk aan de orde.
1.5 Onderzoeksaanpak
Het onderzoek bestaat in eerste aanleg uit longitudinaal onderzoek naar de investeringen in utiliteitsbouw en andere vaste activa in Nederland vanaf 1960. Dit gebeurt op macro-economisch niveau.
Bij economisch-statistische analyse worden de methoden van de beschrijvende en analytische statistiek aangevuld met analyseconcepten die ontleend worden aan de economische wetenschappen, in het bijzonder aan de theorievorming over economische groei en voorraadeconomie. Het toegepaste onderzoek wordt gekoppeld aan theorievorming over groei, voorraad en omlooptijd en de modellering daarvan.
Inherent aan de macro-economische beschouwingswijze is dat haar reikwijdte beperkt is. Het onderzoek van macrogrootheden en het leggen van verbanden daartussen in de tijd mag alleen tot uitspraken op het macroniveau leiden. Deze schieten tekort waar meer detail gewenst is. Aansluitend op het macrobeeld wordt dan ook de voorraadontwikkeling in de afzonderlijke economische sectoren verkend. Dit gebeurt eerst voor de vier hoofdsectoren (Agrarisch, Industrie en bouw, Zakelijke dienstverlening en Quartaire sector) in de periode 1960-2009 en dat wordt stapsgewijs uitgebreid naar analyse en prognose van negen sectoren voor de periode 1995-2009 en prognose 2010-2025.
Voor de data- en informatievoorziening ten behoeve van dit onderzoek is het Centraal Bureau voor de Statistiek de belangrijkste bron. Dit wordt aangevuld met data en informatie van in het bijzonder het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, het Ministerie van VROM en TNO Bouw & Ondergrond.
In eerste instantie wordt veel gewerkt met de Nationale Rekeningen van het CBS. Deze economische statistiek baseert de investeringswaarde op de productiewaarde in euro's van bouwwerken. Deze investeringsbedragen kunnen wel gecorrigeerd worden voor de prijsontwikkeling, waarmee het reële verloop bekend is. Maar de functionele en fysieke eigenschappen van de jaarlijkse investeringen blijven in de economische statistiek onzichtbaar.
Een centraal aandachtspunt in deze studie is het splitsen van investeringen in utiliteitsbouw naar uitbreidings- en vernieuwingsinvesteringen. Binnen de economische statistiek wordt dit anderszins benaderd met de splitsing van bruto investeringen in netto investeringen en afschrijvingen op de
kapitaalgoederen-voorraad. De netto investeringen zijn gelijk aan de toename van de kapitaal-goederenvoorraad in dat jaar en de afschrijvingen dekken de vervangingen en de economische veroudering van de kapitaalgoederenvoorraad af. Bij het CBS ontbrak het tot voor kort echter aan een systematische toerekening van de afschrijvingen aan de uiteenlopende categorieën van vaste activa, zoals de utilitaire gebouwenvoorraad.
Bij de macrobeschouwing van de utilitaire gebouwenvoorraad in hoofdstuk 3 wordt – in afwijking van het CBS – gekozen voor de groei van het Bruto Binnenlands Product als indicator voor de uitbreidingscomponent. Deze keuze wordt later verantwoord.
De grootste beperking van de macro-economische voorraadanalyse is dat ze gebaseerd wordt op de economische statistiek (nationale rekeningen) en in eerste instantie de utilitaire gebouwenvoorraad alleen kan kwantificeren naar macrovervangingswaarde van de gebouwde opstallen.
1.6 Mogelijkheden en beperkingen bouw- en investeringsstatistiek
Wie de vraag naar toekomstige investeringen in utilitaire gebouwen wil verkennen komt uiteindelijk terecht bij de vraag hoe de voorraad zich kwantitatief en kwalitatief zal ontwikkelen. De finale vraag is de vraag naar huisvesting op voorraadniveau. Het aanbod bestaat uit het geheel aan gebruiksmogelijkheden van de aanwezige gebouwenvoorraad. Analyses op investerings- en transactieniveau (eigendom en huur) bieden onvoldoende verklaring en onderbouwing voor de vraagontwikkeling op lange termijn.
Andersom kunnen de investeringen in utiliteitsbouw niet eenduidig afgeleid worden van de voorraadontwikkeling en de extrapolatie daarvan. Bij waarneming, analyse en toekomstverkenning doen zich dan de volgende problemen voor: a. De voorraadstatistiek schiet ernstig tekort. Over de utilitaire
gebouwen-voorraad is (m.u.v. van de commerciële kantorengebouwen-voorraad) in Nederland geen continue, systematische en complete voorraadstatistiek beschikbaar. In deze studie wordt het tekort aan voorraadstatistiek gecompenseerd door voorraden te benaderen als de gecumuleerde investeringen erin.
b. De investeringen in utiliteitsbouw zijn een samenvoeging van investeringen in uitbreiding en in vernieuwing van de gebouwenvoorraad. Bij macro-beschouwing zijn de nieuwbouwinvesteringen gelijk aan de uitbreiding plus de vervangende nieuwbouw. Tegelijkertijd zijn de vernieuwingsinvesteringen de som van vervangende nieuwbouw plus alles van renovatie tot en met groot onderhoud. De splitsing van uitbreidings- en vernieuwingsinvesteringen moet nader bepaald en verantwoord worden.
c. Het ontbreken van voorraadmeting in de tijd betekent dat wij aangewezen zijn op een benadering van het voorraadverloop aan de hand van voorraad-indicatoren zoals productie (toegevoegde waarde), werkgelegenheid en bevolking (gebruikers van gebouwde omgeving).
d. Bij het werken met gecumuleerde investeringscijfers is een complicatie dat investeringen versneld en vertraagd kunnen worden. Dit staat in relatie met acceleratie-effecten, omdat veranderingen in de productie versterkt doorwerken op het volume van de uitbreidingsinvesteringen. Voorts veroorzaken na-ijleffecten tussen investeringsvraag en investeringsaanbod een varkenscyclus met afwisselende perioden van investeringsoverschotten en van investeringstekorten. Tenslotte kunnen vernieuwingsinvesteringen uitgesteld worden tot een economisch gunstiger moment. De realisatie van uitbreidingsinvesteringen heeft doorgaans een hogere acute noodzaak. Het
alternatief van voortgezet gebruik van de bestaande huisvesting ontbreekt bij uitbreidingsinvesteringen.
De hier geduide acceleratie-, cyclische en uitstel-versnellingseffecten leiden tezamen tot onvermijdelijke conjuncturele schommelingen in de investeringen. Voor de analyse hier noodzaakt dit tot het veelvuldig werken met voortschrijdende meerjaarsgemiddelden als historische trend.
e. Er wordt meer geïnvesteerd dan strikt noodzakelijk is om in de macro-huisvestingsvraag te voorzien. Deze overinvesteringen leiden indirect tot leegstand, disfunctioneren en onderbenutting van de utilitaire gebouwen-voorraad. Voorbeelden hiervan zijn de hoge leegstand van kantoren en het verouderen, disfunctioneren en leeg raken van bedrijfslocaties. In tijden van hoge economische groei en lage rente, zoals in de jaren 1995-2001 en 2006-2007 is een deel van de bestaande voorraad functioneel leeggezogen. Daarnaast geldt dat overschotten binnen de bestaande voorraad niet altijd uitgewisseld kunnen worden met nieuwe investeringsvraag en er eerder voor nieuwbouw gekozen wordt. Bovendien is frictieleegstand nodig om transacties te kunnen realiseren.
1.7 Voorraaddynamiek en voorraadtransitie
Gebouwen zijn in het algemeen plaatsgebonden en heterogene gebruiks-goederen met een lange levensduur. Een gebouw biedt huisvestings-mogelijkheden gedurende een bepaald aantal jaren. De huisvestingscapaciteit wijzigt ten gevolge van bouwen, slopen en slijten.
De utiliteitsbouwproductie bedraagt aan het begin van de 21e eeuw circa 3,5%
van de voorraad. Bij die productieomvang duurt het circa 30 jaar om eenzelfde voorraad bij elkaar te bouwen. Met de utiliteitsbouwproductie wordt de gebouwenvoorraad geleidelijk aangepast aan de kwantitatieve en kwalitatieve vraag ernaar.
Het dynamische proces van aanpassing van de gebouwenvoorraad aan de veranderende kwantitatieve, kwalitatieve en ruimtelijke vraag vereist aandacht voor:
Aanpassingssnelheid
De voorraad kan slechts geleidelijk gemuteerd worden. Daarnaast verloopt tussen behoeftesignalering en realiseren van de investering de bouwtijd plus bijkomende vertraging. Omgekeerd kan het zijn dat voor de vrije markt wordt ontwikkeld en dat een ‘point of no return’ is gepasseerd als de vraag zich wijzigt en de bouwinitiatieven voorbarig blijken te zijn geweest.
Aanpassingsbelemmering
Aan de actuele vraag kan niet voldaan worden omdat bestaand aanbod naar functie en locatie minder geschikt is of omdat het niet direct beschikbaar is of niet te accepteren investeringen vereist.
Aanpassingsonzekerheid
Aanpassingsinvesteringen hebben een onzekere toekomst. Hoe de vraag op voorraadniveau zich op langere termijn ontwikkelt is onvermijdelijk met onzekerheid omgeven. Bouwen impliceert plannen in onzekerheid van een product met een lange levensduur.
In de bouw- en vastgoedpraktijk spreekt men heden ten dage over stedelijke interventie, integrale gebiedsontwikkeling en vastgoedstrategieën. Dit soort terminologie verhult dat er op regionaal en landelijk voorraadniveau nauwelijks sprake is van gecoördineerde vraaggerichte regulering. De actuele leegstand van kantoren weerspiegelt hoe hardnekkig deze problematiek voor overheid en markt is.
Actieve voorraadtransitie Passieve voorraadtransitie Investeren e n desinv estere
n Uitbreiding Vervangende nieuwbouw Verbouw
Grootonderhoud Afstoten/slopen
In flexibiliteit naar plaats en fysieke hoedanigheid Wachten op herbestemming Desinvesteren uitstellen Slopen uitstellen Niets doen Fysieke sfeer
Anticiperend in plaats van conditionerend beheer & onderhoud Correctieve instandhouding Disfunctieverliezen Dislocatieverliezen Aanpassingbelemmering Oorspronkelijk gebouw in stand houden Gebruik en en beh eren Ingebruikneming Gebruiksintensivering Gebruiksmutatie Functionele upgrading Buitengebruikstelling Leegstand Gebruiksextensivering/ disfunctioneren Functionele downgrading Economische downgrading Functionele sfeer (gebruikscondities)
Figuur 1.b: Schema voorraadtransitie
Bij de utiliteitsbouw is de voorraadregulering afwezig tot zeer gebrekkig. Na de grote uitbreidingsopgave en nu bovendien de bestaande voorraad op omvangrijke schaal is gaan disfunctioneren, overheerst de vernieuwingsopgave. Deze dient zich aan als modernisering van de gebouwenvoorraad door vervangende nieuwbouw, renovatie, transformatie en desinvesteringen (direct of op termijn buiten gebruikstellen, afstoten of slopen). De transformatieopgave vraagt om een opschaling naar voorraadniveau en om beter begrip van de transitieprocessen binnen en tussen economische sectoren en de doorwerking daarvan op de sectorale gebouwenvoorraden. De uiteenlopende aspecten van voorraadtransitie zijn in het schema hierboven verwerkt.
Het schema voorraadtransitie geeft weer waarover informatie en data beschikbaar zouden moeten zijn om tot volledige voorraadanalyse te geraken. De bouw- en investeringsstatistiek biedt dan beperkte mogelijkheden. Bij de splitsing van de investeringen in utiliteitsbouw naar uitbreidings- en vernieuwings-investeringen moet teruggevallen worden op de benadering van de uitbreidings-investeringen als groeigerelateerde uitbreidings-investeringen, in casu relateren van een deel van de investeringen aan de groei van het Bruto Binnenlands Product. Dit is de som van de Bruto Toegevoegde Waarde van de economische sectoren. Als economische sectoren kunnen de primaire (agrarisch), secundaire (nijverheid), tertiaire (commerciële diensten) en quartaire (overheid, onderwijs, zorg) onderscheiden worden. Deze vier traditionele sectoren worden in hoofdstuk 5 verder uitgesplitst naar negen deelsectoren en aanvullend naar enkele deel-categorieën, zoals kantoren, winkels, bedrijfsruimten, schoollokalen, verpleeg-huiscapaciteit, tuinbouwkassen enzovoort.
De vernieuwingsinvesteringen worden residueel bepaald als totaal investeringen in utiliteitsbouw minus de toe te rekenen uitbreidingscomponent. Ook dit wordt uitgesplitst naar diverse sectoren, subsectoren en deelcategorieën.
Investeringen veranderen in de loop van de tijd van karakter. Voorbeelden:
Nieuwbouw in de agrarische sector sluit aan op de huidige grootschaligheid en rationalisatie in de agrarische sector. Er treedt dus transitie binnen de agrarische gebouwenvoorraad op met als gevolg dat kleinschalige boerenbedrijven weg gesaneerd worden en hun boerderijen en stallen andere functies krijgen (woonboerderij of anderszins), leeg komen te staan of gesloopt worden.
Binnen de nijverheid voltrekt zich vanaf de jaren zestig een proces van
de-industrialisatie en re-de-industrialisatie. Een aantal industriële subsectoren is ingekrompen. Elders, zoals in de voeding- en chemische industrie, wordt nog geëxpandeerd. Koppeling van de kapitaalgoederenvoorraad en de gebouwenvoorraad van de industrie aan de totale industriële productie vereist dus verdere uitsplitsing naar industriële subsectoren. Al met al kent de industriële sector hoge desinvesteringen, omdat de technologische en daarmee de economische veroudering van de industriële outillage hoger is dan voor de economie als geheel. Dit vergroot de kans op disfunctioneren en afstoten van gebouwen.
De laatste decennia treedt in de marktsector de sterkste groei van de gebouwenvoorraad op bij de commerciële dienstverlening.
Bij verdere uitsplitsing komt hier modernisering in de vervoer- en
communicatiesector tevoorschijn en als tegenhanger daarvan een
omvangrijk deel van de voorraad dat object van sloop, afstoten, leegstand en disfunctioneren is. Zo zijn klassieke pakhuizen vervangen door container-terminals en moderne logistieke centra.
De subsector handel en horeca heeft een eigen dynamiek. Investeringen in
nieuwe winkels leiden elders tot winkelsluiting en sanering van onrendabele winkels.
In de subsector zakelijke dienstverlening overheerst de kantoorwerk-gelegenheid. De kantorenbouw was een belangrijke drager van de utiliteits-bouwmarkt in de jaren tachtig en negentig. Inmiddels stagneert de groei van de kantoorwerkgelegenheid, wordt de kantoorhuisvesting ingedikt, is de kantorennieuwbouw ingezakt en de leegstand in de bestaande voorraad opgelopen en bedraagt het aanbod medio 2008 bijna 6 miljoen vierkante meter Verhuurbaar Vloer Oppervlak (bron: DTZ Zadelhoff).
In de quartaire sector (overheid, onderwijs, zorg en overig) doen zich
ingrijpende transities voor. Hierop wordt bij de verdere uitwerking in hoofdstuk 5 teruggekomen.
Het totaalbeeld is dat van afname of stabilisatie van de uitbreidings-investeringen. De groeiende vernieuwingsinvesteringen worden ingevuld met meer verbouw en groot-onderhoud en een groeiende vervangings-component, waar een moeilijk ontwarbare kluwen van disfunctionerende voorraad, buitengebruikstelling, afstoten en slopen tegenover staat. Hierbij ontbreekt het bovendien aan een integrale voorraad-, leegstands- en sloopstatistiek. De meest uitgebreide statistische informatie betreft de kantorenmarkt.
De toenemende dynamiek en voortgaande transitie binnen de economie en binnen en tussen de economische sectoren hebben ingrijpende consequenties voor de gebouwenvoorraad. Bij een kantoorgebouw zoals het Atrium in Amsterdam-Zuid is in het begin van de jaren negentig een dusdanige verbouwing gerealiseerd, dat de herinvesteringskosten, na correctie voor gestegen bouwprijzen, de aanvankelijke opstalkosten benaderen. De beleggingswaarde na renovatie ging daar nog bovenuit. Het beschikken over eigen grond en parkeerrechten was in dit voorbeeld bevorderlijk voor de investeringsbeslissing. Toch zijn maar weinig ‘oude’ vierkante meters één-op-één weg te zetten als vernieuwde vierkante meters voor de eigen sector. Met de actieve voorraadtransitie wordt in deze studie rekening gehouden door het systematische analyseren van de totale investeringen in utiliteitsbouw per sector (nieuwbouw plus verbouw en grootonderhoud). Daarmee wordt bereikt dat transformaties impliciet worden toegerekend naar de sector van de nieuwe functie. Bijkomend effect is dan wel dat, in geval van transformatie van utiliteitsgebouwen naar
komen. Functionele verschuivingen kunnen niet altijd binnen de bestaande voorraad opgevangen worden. Dan rest leegstand en disfunctioneren van bepaalde delen van het bestaande. Het wachten is op hergebruik. Zo voltrekken zich op voorraadniveau transformatieprocessen om kwantitatieve overschotten op deelvoorraden (bijv. tweedehandse kantorenmarkt) te gebruiken om tekorten op deelvoorraden elders op te vangen (bijvoorbeeld woonappartementen in functioneel verouderde kantoren). In de praktijk komen dit soort projecten slechts op beperkte schaal en moeizaam van de grond, waarbij vooral de afwaardering van het bestaande vastgoed een obstakel vormt. Deze en vergelijkbare verschijnselen komen bij macro-economische analyse van de voorraad slechts zijdelings in beeld en vragen om aanvullend onderzoek, waar deze studie slechts in beperkte mate in kan voorzien.
1.8 Economische
waardebepaling
In dit onderzoek wordt veelvuldig gebruik gemaakt van investeringsstatistieken van het CBS en andere instellingen. Investeringsstatistieken zijn gebaseerd op de productiewaarde c.q. de aanschafwaarde van gebouwen en andere vaste activa. In essentie is dit een kostenbenadering. Tegenover de kostenbenadering staat de opbrengstenbenadering van investeringen.
In de economische waardebepaling wordt onderscheid gemaakt tussen gebruikswaarde en ruilwaarde. De gebruikswaarde van een goed voor een bepaald subject (persoon, huishouden, instelling) berust op het nut dat het betreffende goed voor het betrokken subject heeft(Hartog, 1979). De ruilwaarde is wat een goed waard is bij ruil met andere goederen. De ruilwaarde komt tot uitdrukking in de prijs.
In het dagelijks gebruik wordt het meest gesproken over de marktwaarde. Berkhout en Hordijk (2008) definiëren marktwaarde – naar analogie met de International Valuation Standards 2005 – als de ruilwaarde, oftewel het bedrag dat vastgoed zou opbrengen indien het op de (vrije) markt ter verkoop zou worden aangeboden. Bij de schatting van de marktwaarde dient uitgegaan te worden van het meest doelmatige, meest doeltreffende of meest waarschijnlijke gebruik, hetzij voortgezet bestaand, hetzij alternatief gebruik.
Schattingsmethoden zijn:
− de vergelijkingsmethoden; schatting op basis van vergelijkbare verkoop-transacties,
− schatting op basis van marktgerelateerde inkomstenkapitalisatie, − schatting op basis van marktgerelateerde kosten.
Binnen onze studie doen zich bij het hanteren van het marktwaardebegrip complicaties voor met betrekking tot:
a. de splitsing van grondwaarde en opstalwaarde,
b. de marktwerking: In het algemeen is bij vastgoed noch sprake van een vrij verhandelbaar homogeen goed, noch van volkomen concurrentie onder evenwichtige en transparante vraag/aanbodverhoudingen.
c. het ontbreken van de marktprijsbepaling: Over niet-courante gebouwen is wel marktgerelateerde (bouw)kosteninformatie te verkrijgen. Daarnaast kan de marktwaarde van een gebouw bepaald worden vanuit de bijdrage aan de going concern value van de kapitaalgoederenvoorraad van een bedrijf. Bij investeringen in de budgetsector staat de marktwaarde veelal niet voorop en wordt de investeringsbeslissing gebaseerd op maatschappelijke kosten/ batenafweging. Van beleggingsobjecten kan op basis van te verwachten
markthuur en de daaruit voortvloeiende netto jaarlijkse cashflow een beleggingswaarde bepaald worden.
Werken met bouw- en investeringsstatistieken van het CBS impliceert dat bij de analyse gestart wordt met de kostenbenadering van de opstalwaarde.
Het statistisch materiaal dwingt immers tot het waarderen van investeringen op basis van verwervingskosten. Tevens wordt aangenomen dat op het tijdstip van investering de vervangingswaarde van de opstal gelijk is aan de investeringskosten van de opstallen.
De bepaling van de vervangingswaarde van de gebouwenvoorraad gaat in de volgende stappen:
a. van micro naar macro: investeringen in utiliteitsbouw zijn de optelsom van individuele investeringen.
b. bruto investeringen = uitbreidingsinvesteringen + vernieuwingsinvesteringen c. uitbreidingsinvesteringen = toevoeging aan gebouwenvoorraad = uitbreiding
van productiecapaciteit c.q. huisvestingscapaciteit en faciliteert toekomstige productiegroei (bijv. 2 jaar later).
d. cumulatie van uitbreidingsinvesteringen over bepaalde periode, bijvoorbeeld van 1989 tot en met 2005 = deelvoorraad 1989 tot en met 2005.
e. de vervangingswaarde van de voorraad ultimo 1988 wordt vervolgens geschat met een voorraadindicator.
De vervangingswaarde van de voorraad ultimo 1988 wordt dan: 1988 1989t/m2005 2005 1988 voorraadindicator uitbreidingsinvesteringen × voorraadindicator - voorraadindicator
∑
Bijvoorbeeld: de macro-gebouwenvoorraad ultimo 1988 wordt geschat met de Bruto Toegevoegde Waarde op t+2 als voorraadindicator. De vervangingswaarde van de utilitaire gebouwenvoorraad ultimo 1988 wordt dan: 1990 1989t/m2005 2007 1990
BrTW
uitbreidingsinvesteringen
×
BrTW
-BrTW
∑
Hier is BrTW = Bruto Toegevoegde Waarde in jaar t
f. De macrovervangingswaarde van de utilitaire gebouwenvoorraad ultimo 2005 wordt dan: 2007 1989t/m2005 2007 1990
BrTW
uitbreidingsinvesteringen
×
BrTW
-BrTW
∑
De voorraad wordt dus geschat door de toegevoegde waardegroei in de periode 1990-2007 identiek te stellen aan de cumulatieve uitbreidingsinvesteringen utiliteitsbouw in de periode 1989 t/m 2005. Daarna kan de vervangingswaarde
van de voorraad ultimo 1988, als wel die van de totale voorraad ultimo 2005, worden bij geschat. Dit wordt toegepast in hoofdstuk 5.
Door in plaats van netto investeringen te werken met uitbreidingsinvesteringen wordt vermeden dat de netto investeringen afhankelijk worden van methode en tempo van afschrijven. Aan de Bruto Toegevoegde Waarde als centrale voorraadindicator, worden in hoofdstuk 5 op sectorniveau andere voorraad-indicatoren zoals sectoraal arbeidsvolume, veestapel bij agrarische sector, leerlingen aantallen in het onderwijs, enz. toegevoegd.
Brouwer (1990) heeft eerder de vervangingswaarde van de gebouwenvoorraad ultimo 1985 bepaald door de CBS-voorraadbepaling per ultimo 1950 te vermeerderen met de cumulatieve investeringen in de jaren 1951 tot en met 1985. Vervolgens schrijft hij elk jaar 0,5 % van de voorraad af wegens onttrekking en veroudering.
Zijn uitkomsten zullen in hoofdstuk 6 worden vergeleken met de uitkomsten volgens de hiervoor door ons gemodelleerde methode van voorraadwaardering. Noch voor gebouwen, noch voor andere investeringsgoederen, is sprake van identieke vervanging.
De vervangingswaarde van bestaande gebouwen wordt in deze studie gedefinieerd als de investeringswaarde van nieuwbouw die een vergelijkbare huisvestingsprestatie levert.
Dientengevolge wordt de macrovervangingswaarde van de gebouwenvoorraad bij voorkeur benaderd door de cumulatieve uitbreidingsinvesteringen (gedurende bijvoorbeeld de laatste 18 jaar) te koppelen aan de toename van de bruto toegevoegde waarde in 18 jaar. Daarmee komt tot uitdrukking dat voor de bepaling van de vervangingswaarde van een gebouwenvoorraad de jongste bouwperioden meer norm- en maatgevend zijn dan eerdere perioden.
Bovendien biedt het een benaderingsmethode als de beginvoorraad en de afschrijvingen niet of onvoldoende bepaalbaar zijn.
De huisvestingsprestaties van bestaande gebouwen wijken naar kwantiteit, kwaliteit en kosten af van nieuwbouw.
Zo kan een innovatief bedrijfsgebouw bijdragen aan een hogere en een betere productie, met een hogere opbrengst. Andersom gaat voortgezet gebruik van een bestaand gebouw gepaard met ongunstigere productie- en opbrengstcondities. De theoretische bedrijfseconomie (Blommaert et al., 2000) wijst hier op de complementaire kosten. Dit zijn alle kosten “die in de vorm van arbeid, grondstoffen, onderhoudskosten e.d. moeten worden opgeofferd om het product met het oude werktuig voort te brengen” (Meij, 1960, p.74).
Bij voortgezet gebruik van bestaande gebouwen zijn dat dus niet alleen de gebouwgebonden exploitatiekosten en eventueel groot onderhoud, maar ook de extra kosten binnen het primaire proces. Bij vergelijking met nieuwbouw gaat het om de vergelijking van de exploitatiekosten van de nieuwbouw met de exploitatie-kosten bij voortgezet gebruik van het bestaande gebouw, vermeerderd met de dan hogere kosten binnen het primaire proces. Bijvoorbeeld: hogere personeelskosten voor bedrijven in bestaande gebouwen, zoals meer personeel in functioneel verouderde stallen, fabrieken, ziekenhuizen, gevangenissen enz. die niet naar de modernste inzichten gebouwd konden worden.
Bij de bepaling van de macrovervangingswaarde van de gebouwenvoorraad blijft in deze studie de correctie voor complementaire kosten achterwege. Investeringen in groot onderhoud van gebouwen vallen onder de vernieuwingsinvesteringen.
Bij micro-economische investeringsanalyse zullen de hogere kosten binnen het primaire proces ten gevolge van voortgezet gebruik van een bestaand gebouw,
zich vertalen in een lagere acceptabele huisvestingslast en dientengevolge een lagere acceptabele huur.
Bij economische waardebepaling staat in deze studie de macrovervangings-waarde van de gebouwenvoorraad voorop. Dit vloeit voort uit het werken met de oorspronkelijke productiewaarden van de investeringen, waarmee de gebouwen-voorraad wordt gevormd. Binnen de Nationale Rekeningen blijven de grondkosten buiten de bepaling van de investeringen in woningen en gebouwen. Wel maken bouw- en woonrijp maken deel uit van de GWW-investeringen.
Andere waardebenaderingen worden geëvalueerd onder vastgoedwaardering in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 4 wordt de vervangingswaarde van de utilitaire gebouwenvoorraad (opstallen) vergeleken met de WOZ-waarde van de voorraad (opstallen + grond). In aanvulling op de economische waardebepaling volgt in hoofdstuk 5 een fysieke voorraadschatting (vloeroppervlakten in m² BVO).
1.9 Relatieve
bouwprijsontwikkeling
Een groeiende economie leidt tot relatief stijgende bouwkosten. Roest (1973) komt voor de jaren 1950 tot 1970 tot een relatieve bouwkostentoename met 37% in 20 jaar. Dit komt neer op 1,6% per jaar, dat de bouwkostenstijging de algemene prijsstijging (inflatie) te boven gaat.
In het algemeen zijn relatieve prijsstijgingen, oftewel reële prijsstijgingen, het gevolg van het achterblijven van de productiviteitsontwikkeling van een bepaalde economische sector op die van de economie als geheel.
Economische groei wordt gedragen door een stijgende productiviteit (= productie ÷ beslag op productiemiddelen) binnen de economie als geheel. Bij een gestileerde voorstelling hiervan(Baumol, 1967) wordt de economie opgedeeld in een arbeidsintensieve sector zonder productiviteitsstijging (dienstensector) en een industriële sector met productiviteitsstijging. Bij gelijke stijging van de reële (loon)inkomens ontstaat voor de sector zonder productiviteitsstijging een relatieve prijsstijging omdat de reële kostenstijging op geen enkele wijze wordt gecompenseerd door productiviteitsstijging. Voor de industriële sector ontstaat daarentegen juist een reële prijsdaling. De bouw blijft met zijn productiviteits-stijging achter op de industrie, alsook op de economie als geheel.
In grafiek 1.3 en in bijlage 1.c is de bouwprijsstijging (deflator investeringen in utiliteitsbouw) afgezet tegen de inflatie (BBP deflator). Nadat de inflatie uit de bouwprijsstijging is verwijderd resteert de lijn met de relatieve bouwprijsstijging. Van 1970 tot 2007 is de relatieve bouwprijsstijging gemiddeld 0,9% per jaar, dit is gematigder dan de 1,6% in de periode 1950-1970.
Bij de investeringsgrafieken voor gebouwen moet er dus steeds rekening mee gehouden worden dat de investeringen, als deze uitgedrukt worden in prijzen van 2004, achterwaarts opgewaardeerd zijn. Economische groei wordt gedragen door productiviteitsstijging. Productiviteitsstijging wordt gedragen door technologische ontwikkeling. De functioneel-technologische ontwikkeling gaat niet voorbij aan het gebruik van gebouwen. Door de economische vooruitgang zijn gebouwen object van technologische, economische en functionele veroudering. De relatief stijgende bouwkosten veroorzaken dus dat de vervangingskosten van gebouwen reëel stijgen, dat stimuleert tot een langere levensduur.
Vanaf de tweede helft van de jaren tachtig valt de keuze voor renovatie/ grootonderhoud versus vervanging op financiële gronden eerder uit in het voordeel van vervanging. Dit wordt veroorzaakt door een sterke reële en nominale daling van de (hypotheek)rente dat doorwerkt in lagere exploitatie-kosten van gebouwen. Hieraan wordt in hoofdstuk 2 verder aandacht besteed.
Bronmateriaal: - CBS Statline
Bewerking: TU Delft - RE&H Bouweconomie
Relatieve bouwprijsontwikkeling, 1970-2007 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 1970 1972 1974 197 6 1978 1980 1982 1984 1986 1988 199 0 1992 1994 1996 1998 2000 200 2 2004 2006 jaren % Deflator investeringen in gebouwen (bouwprijsstijging) Relatieve bouwprijsstijging Deflator BBP (inflatie) Grafiek 1.3
Voor de bestaande gebouwenvoorraad leidt de economische dynamiek dus tot met de reële bouwkostenstijging toenemende reële vervangingskosten. Het precieze verloop van de vervangingswaarde is echter afhankelijk van de technologische en functionele ontwikkeling van de nieuwbouw en daardoor ontstane gap tussen ‘oud’ en ‘nieuw’. De vervangingswaarde staat in dit verband voor de vergelijking van het ‘oudere’ gebouw met moderne nieuwbouw. Naarmate het economische prestatievermogen lager is dan van een vergelijkbaar modern gebouw is de vervangingswaarde naar rato lager.
1.10 Recapitulatie
In het inleidende hoofdstuk is de sociaaleconomische context van de bouwopgave geschetst. De Nederlandse vastgoedvoorraad is sterk gegroeid vanaf het midden van de jaren zestig toen de aangroei van de 20+ bevolking op zijn hoogtepunt kwam. De naoorlogse geboortegolf leidde met een vertraging van zo’n twintig jaar tot een nieuwbouwgolf in de jaren zestig en zeventig. Dit betekent nu – veertig jaar later – dat de vergrijzing van de bevolking samen gaat vallen met de vernieuwing van de vastgoedvoorraad. In hoofdstuk 3 volgt een nadere beschouwing van de economische en de bevolkingsgroei. Daarbij gaat zich een interessant spanningsveld aftekenen tussen stagnatie van de groei van de beroepsbevolking, een ICT gedreven modernisering van de economie en een utiliteitsbouwopgave waaraan hogere functionele, technologische en duurzaam-heidseisen worden gesteld.
Voor de totale utiliteitsbouw ontbreekt een integrale voorraadstatistiek. Dat betekent voor de macrobeschouwing dat de voorraad afgeleid zal worden uit de gecumuleerde uitbreidingsinvesteringen, met bijschatting van de beginvoorraad. Bij voorraadtransitie gaat veel aandacht uit naar nieuwbouw, verbouw en sloop (fysieke sfeer). De utilitaire voorraadontwikkeling kan echter niet los worden
gezien van de ontwikkeling van het gebruik, het disfunctioneren en het buiten gebruik raken van gebouwen (functionele sfeer). Het is daartoe zinvol om bij de analyse van de voorraadtransitie zowel onderscheid te maken naar actieve voorraadtransitie (zoals bouwen en slopen) als naar passieve voorraadtransitie (zoals disfunctioneren). Anders gesteld: tegenover een fysiek relatief immobiele voorraad staat een dynamisch gebruik ervan. Dit vraagstuk compliceert de vraag/aanbod-matching van individueel vastgoed en vastgoedvoorraden.
Onderscheid van de investeringen in utiliteitsbouw naar een uitbreidings- en vernieuwingscomponent en isolatie van conjuncturele invloeden vergroot het inzicht in de relatie tussen voorraad en jaarlijkse investeringen. De mogelijkheden die de economische en bouwstatistieken hier bieden, zijn in dit hoofdstuk methodologisch geduid en krijgen in hoofdstuk 3 een macrogeoriënteerde uitwerking.
Bij de verdere uitwerking per sector wordt het Bruto Binnenlands Product opgesplitst naar de Bruto Toegevoegde Waarden van de uiteenlopende sectoren. Deze Bruto Toegevoegde Waarden worden in hoofdstuk 5 gebruikt als economische voorraadindicatoren. In de paragraaf ‘Economische waarde-bepaling’ is toegelicht hoe met Toegevoegde Waarden wordt gerekend om de macrovervangingswaarden van de sectorale gebouwenvoorraden te schatten. Voor de goede orde dient te worden opgemerkt dat het hier steeds gaat om opstalwaarden, dus exclusief grondwaarden. Grondwaarden en grondkosten blijven immers buiten de CBS-registratie van de investeringen in utiliteitsbouw. Schattingen van het waardeverloop van vastgoedvoorraden zijn zeer gevoelig voor afschrijvingsaannamen. In dit onderzoek heeft het zoeken naar een afschrijvingsvrije benaderingsmethode van meet af aan voorop gestaan.
Bij de schatting van de utilitaire gebouwenvoorraad wordt teruggevallen op voorraadbepaling als:
Eindvoorraad = Beginvoorraad plus Tussentijdse uitbreidingsinvesteringen.
Aan de in Nederland gangbare kortetermijnbenadering van bouwprognoses door CPB, EIB en TNO wordt het analyseren en prognosticeren op basis van langetermijnvoorraadontwikkeling toegevoegd.
In de volle breedte beperkt het onderzoek zich echter tot een macrobenadering van de sectorale gebouwenvoorraden en bij de voorraadbepaling staat het uitdrukken in geldswaarden (met bijbehorende prijspeildatum) voorop. Aanvullende analyse op basis van functionele en fysieke voorraadindicatoren, zoals bij commerciële kantoren mogelijk is, vergroot het inzicht in de voorraad-ontwikkeling.
Ondanks het voorbehoud van "macro", "benaderend" en "onder geldsluier" wil deze studie een onderlegger en context bieden voor verdergaande sectorale en regionale voorraad- en portfoliostudies.
2 Ontwikkeling van de Bouw- en
Voorraad-economie
2.1 Positiebepaling Bouw- en Voorraadeconomie
De koppeling tussen bouweconomie en voorraadeconomie berust op het gegeven dat bouwwerken een lange fysieke levensduur hebben. Met investeringen in bouwwerken worden de kwantitatieve en kwalitatieve tekorten van de voorraad gereduceerd.
De jaarlijkse investeringen in utiliteitsbouw bedragen vanaf de jaren tachtig 3 tot 4% van de voorraad. De huisvestingscapaciteit wordt bepaald door de aanwezige gebouwenvoorraad. De fysiek beschikbare voorraad begrenst de voorraad in gebruik. Dit alles heeft consequenties voor de analyse en prognose van de productie van gebouwen. Die is onlosmakelijk verbonden met de analyse en prognose van de maatschappelijk gewenste voorraadontwikkelingen.
In eerste aanleg impliceert Bouw- en voorraadeconomie een macrobenadering. Hierbij doet zich de complicatie voor dat bouwwerken een extreme locatiebinding hebben, waardoor bijvoorbeeld een gebouw op locatie A niet volkomen uitwisselbaar hoeft te zijn met een identiek gebouw op locatie B. Eveneens zijn gebouwen niet volkomen uitwisselbaar tussen economische sectoren en ook niet naar soort gebouw. Dan dient het macroniveau verlaten te worden en dient afgedaald te worden naar het regionaal, sectoraal of categoraal schaalniveau. De afdaling van macro- naar microniveau kan voortgezet worden tot op het niveau van de individuele huisvestingsopgave en het bouwobject.
De bouw- en vastgoedeconomie als verbijzondering van de algemene en bedrijfseconomie is van na de Tweede Wereldoorlog.
De klassieke en neoklassieke economie biedt weinig houvast. Deze levert met voorrang denkconcepten, maar biedt weinig houvast voor de meer kwantitatieve, modelmatige en statistisch verifieerbare beoefening van de bouw- en voorraad-economie, die hier wordt nagestreefd.
Meer houvast biedt het macro-economische analysekader.
Binnen de macro-economie gaat in het bijzonder de groeitheorie in op de kapitaalgoederenvoorraad, zij het dat deze veelal wordt gereduceerd tot de outillage, waarbij de bedrijfsgebouwenvoorraad weer buiten beeld raakt. Dankzij een goed ontwikkelde bouwstatistiek kan dit voor Nederland worden gecorrigeerd en komen langs die weg de investeringen in utiliteitsbouw binnen beeld.
Niettemin blijft de statistiek van de (bedrijfs)gebouwenvoorraad sterk achter op de veel beter ontwikkelde statistiek van de Nederlandse woningvoorraad.
Dit hoofdstuk biedt een overzicht van de Bouw- en Voorraadeconomie, van theorievorming en toepassing in relatie met markt- en beleidsontwikkeling. Hierbij staat de driehoeksrelatie Investeringen utiliteitsbouw – Gebouwenvoorraad – BBP voorop.
2.1.1 Klassieke benadering kapitaalvorming
De geschiedenis van de economie leert, dat naarmate de feitelijke economie ingewikkelder wordt, er een toenemende behoefte ontstaat aan systematische economische theorie (Zuidema, 1969).
Tot in het midden van de 18e eeuw werd het economische denken gedomineerd
politiek. Om concrete maatregelen te kunnen onderbouwen, waren zij ook kwantitatief geïnteresseerd. Daarbij ging de aandacht uit naar de treasure; kapitaal plus geld. Omstreeks 1690 berekende Sir Wiliam Petty het nationaal vermogen, als de som van voorraden, grond, schepen enz., plus geld.
In de jaren 1750-1776 was de fysiocraat Quesnay de eerste systeembouwer (Tableau Economique).
De kwantitatieve benadering van de feitelijke economie verdwijnt daarna uit beeld en komt pas volop terug na 1930 (Keynes c.s.).
Voor Adam Smith (Smith, 1975, p. 246) is “capital” een “stock of goods”. Hij onderscheidt “fixed capital”(met inbegrip van gebouwen) en “circulating capital”. Citaat: “The fixed capital consists chiefly of the four following articles: First, of all useful machines and instruments of trade which facilitate and abridge labour: Secondly, of all those profitable buildings which are means of procuring a revenue, not only to their proprietor who lets them for rent, but to the person who possesses them and pays that rent for them; such as shops, warehouses, workhouses, farmhouses, with all their necessary buildings, stables, granaries, etc.
Thirdly….” (The Wealth of Nations, book II The Division of Stock)
De kapitaalvorming tendeert volgens Smith naar het niveau, waarbij een evenwichtige groeiverhouding tussen arbeid, kapitaal en productie bestaat.
Het is goed te bedenken dat Smith – in 1776 – zijn “The Wealth of Nations” projecteerde op een agrarische samenleving met manufactuur, in de overgang naar de Industriële Revolutie. Niettemin bleef zijn visie op het marktmechanisme opgang doen toen het industrieel kapitalisme zich verder ontwikkelde.
Marx stelt eveneens dat toeneming van kapitaal een voorwaarde is voor het bereiken van een hogere arbeidsproductiviteit. Hierbij ontstaat een toenemend verschil tussen de totale productie en dat wat als loon naar arbeiders gaat. Deze meerwaarde gaat naar de kapitalisten. Een hogere winstvoet trekt nieuwe investeringen aan, dit leidt tot hogere productie. De onvermijdelijke voortzetting van dit proces leidt tot een dalende winstvoet en uiteindelijk tot ineenstorting van het productiesysteem. Het was onder meer deze zienswijze van Marx op het industrieel kapitalisme die het probleem van de effectieve vraag oproept. Dat is de vraag naar de hoeveelheid producten die tegen een winstgevende prijs kan worden geproduceerd bij een bestaande productiecapaciteit.
Van belang is hier de Wet van Say, die is vernoemd naar de Franse econoom Jean Baptiste Say (1767-1832): “Elk aanbod creëert zijn eigen vraag”. Volgens de Wet van Say kan alles wat geproduceerd is worden verkocht tegen een redelijke prijs. Door de toenemende specialisatie ontstond echter een verkoop-probleem.
Iedere producent moet een afzetmarkt vinden. Bij voortgaande industrialisatie neemt dit probleem verder toe. De producten die met machines vervaardigd worden, moeten al naar gelang de levensduur van die machines afgezet kunnen worden. De Wet van Say werd in de jaren dertig definitief weerlegd door Keynes (Robinson et al., 1973).
2.1.2 Economie en kapitaalgoederenvoorraad
Dalmulder publiceerde omstreeks 1950 een econometrische studie naar het verband tussen bevolking, nationaal inkomen en kapitaalgoederenvoorraad in het interbellum. Hieraan wordt het hiernavolgende overzicht “Economie en kapitaal-goederenvoorraad” ontleend. In de klassieke economie komt de samenhang tussen bevolking en haar inkomen onder meer aan de orde bij Malthus. De relatie tussen kapitaalgoederenvoorraad en inkomen is van belang binnen de rentetheorie. Het gaat in de visie van Dalmulder steeds om een min of meer
