Sessie 8 Financiering van koopwoningen - Financieren van het wonen

(1)

Financieren van het wonen

Paul de Vries, Rabobank

(2)

Hoe financieren banken de hypotheken?

Funding cap

Kredietrisico

Lengte

hypotheek

Pensioenfondsen

Eigen vermogen

Rente

Wereldeconomie

Spaargeld

Investeerders

Kredietcrisis

Beleid van Rijk en banken

(3)

Agenda: kijken als een investeerder

• Veel schuld en veel spaargeld

• Funding cap: Hoe financieren we dat?

• Risico’s

(4)

En ja hoor, Nederland is

2x wereldkampioen

(5)

• Aandeel woningbezit is relatief laag (55%)

• Nederlanders zien woningen als een consumptiegoed 0 20 40 60 80 100 120 140 0 20 40 60 80 100 120 140

Residential mortgage debt to GDP ratio (2010)

% % 30% 35% 40% 45% 50% 30% 35% 40% 45% 50% Source: Rabobank

Home ownership rate

Source: Rabobank

Woningmarkt

(6)

Pensioenen

Wereldkampioen Pensioensparen

(7)

Nederland is een rijk land

Vermogen in % BBP

-200% -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% -200% -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500%% of GDP % of GDP

(8)

0 200 400 600 800 1000 1200

Loans Gap Savings Pension funds Pension funds Funding gap

Households via external securitisations Households via subsidiary banks Business direct Households direct

Billion EUR

Over hoeveel geld gaat het?

Funding gap

• Funding gap voor banken

is ongeveer 500 miljard.

• Huishoudens lenen voor

hypotheken 640 miljard

en

• sparen 340 miljard:

• er is dus een gat van

300 miljard

• In de pensioenpot zit

809 miljard

(9)

(10)

0 20 40 60 80 100 120 Pe rc en t 85-100% 66% 70% 56% 70% 10

Dutch RMBS mortgage mix Breakdown by interest rate type

LTV first time buyers

0 20 40 60 80 100 120 11Q 2 11Q 3 11Q 2 11Q 3 11Q 2 11Q 3 11Q 2 11Q 3

Netherlands Germany UK Spain

E U R bill io n Variable Fixed 0% 20% 40% 60% 80% 100%

Annuity Linear Savings total Interest-only Investment Life/Ins Other total

Verpakken van hypotheken, kenmerken

Securitisatie

0 1 2 3 Pe rc en t

Netherlands UK Italy Portugal Spain

RMBS arrears comparison , 90+ days, Spain 60-90 days (S&P)

(11)

Risico’s

(12)

Betalingsachterstanden

Nederlanders betalen braaf ….

0 2 4 6 8 10 12 0 2 4 6 8 10 12 04 05 06 07 08 09 10 11

Nederlandse Prime VK Prime Griekse Prime Ierse Prime Italiaanse Prime Portugese Prime Spaanse Prime

% %

• Nederlandse

hypotheekportefeuilles

nog steeds goed

verhandelbaar

• Politieke onzekerheid

speelt belangrijke rol

• Garantiestelsel (NHG)

wordt gezien als voordeel

maar roept ook vragen

op.

(13)

Betalingachterstanden

(14)

Gedwongen verkopen

Weinig, maar stijgt

• ±2.500 gedwongen

verkopen

• 0,07% van de

koopwoningen

14 0.00% 0.05% 0.10% 0.15% 0.20% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 Aantal gedwongen verkopen (l-as)

Gedwongen verkopen als % aantal koopwoningen (r-as)

(15)

Mispercepties

(16)

Risico’s woningmarkt

Politiek, economie en funding

• Economie: parallel met eind jaren zeventig:

–

Hoge werkloosheid en rente groot risico voor woningmarkt

• Politiek:

–

Aanscherpen verstrekkingsvoorwaarden heeft neerwaarts effect op

woningprijzen

–

HRA hervormen ok, maar niet als melkkoe

–

Politiek is ook een risico voor financieren hypotheekmarkt

• Funding:

–

Door het financieringsgat is de woningmarkt gevoelig voor zowel

economische als politieke schokken

Kennis & Economisch Onderzoek

(17)

Risico’s woningmarkt

Dus wanneer gaat het echt mis?

1) Als investeerders vertrouwen verliezen in Nederland(-se

woningmarkt)

2) Als rente en werkloosheid stijgen waardoor

betalingsproblemen ontstaan

(18)

 River flooding and storm surges

 Centuries-long struggle against water is engrained in Dutch culture

 70% of properties in the Netherlands lie below the sea level or below river water level

 Insurance:

 No private insurance (like in the UK)

 No public-private insurance (like in France)

 Historically government has provided damage relief (1993,

1998)

 Calamities and Compensation Act (WTS) since 1998  When flood results in a considerable disruption of

public safety

 Jun-10: Abandonment of the government plans to

replace WTS by mandatory clause in fire insurance

18

(19)

De ogen van investeerders

Wereldeconomie

(20)

Wereldeconomie

Ongelijk herstel van productieniveau

80 100 120 140 160 180 200 220 240 80 100 120 140 160 180 200 220 240 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Opkomende wereld Wereld Ontwikkelde wereld

Industriële productie, index, 2000=100 en exponentiële trendlijn voor 1991-heden

index index

(21)

Munteenheid van grote verschillen

(22)

Overheidsfinanciën in 2012

Wereld

EMU VK VS JP

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

0

40

80

120

160

200

240

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

0

40

80

120

160

200

240

Begrotingstekort en schuld overheid, %-BBP, 2012 raming Europese Commissie/IMF (VS, JP)

Schuld

Te

ko

rt

(23)

BE IE GR ES FR AT PT EMU VK VS JP

3

4

5

6

7

8

9

10

0

40

80

120

160

200

240

3

4

5

6

7

8

9

10 Overheidsfinanciën in 2012

Eurozone

(24)

Verkiezingsprogramma’s

EMU-saldo verbetert in alle

programma’s

(25)

Uit de recessie?

(26)

Europese economie

2013 voorzichtige groei verwacht

-3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 04K105K106K107K108K109K110K111K112K113K1 90 95 100 105 110

BBP-volume, k-o-k groei BBP-volume, 2004K1=100

% index

2007

(27)

Nederland

Somberheid troef

-60 -40 -20 0 20 40 60 -60 -40 -20 0 20 40 60

(28)

Economische ontwikkeling

Huishoudens besteden minder

60,0 60,5 61,0 61,5 62,0 62,5 63,0 63,5 64,0 64,5 65,0

Consumptie van huishoudens

In miljarden euro's

• De koopkracht daalt

• Werkloosheid stijgt

• Aanhoudende

onzekerheid

• Spaarquote rond de nul

(29)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 2 4 6 8 10 12 14 16 %-punt %-punt

Verlaging begrotingstekort door actief begrotingsbeleid gemeten als de verandering van het structurele begrotings-saldo in de aangegeven perioden zoals gerapporteerd in de IMF World Economic Outlook van april 2012

Nederland hoeft relatief weinig te bezuinigen

(30)

Constatering

Relatief staan we er goed voor

• We zijn wereldwijd één van de rijkste landen, gemeten per hoofd

van de bevolking

• Maar we zijn wel erg pessimistisch op dit moment en

• De overheid heeft een tekort in 2013 van 2,9% maar ….

• ….de overheidsfinanciën staan er relatief gunstig voor

• De werkloosheid in Nederland is de laagste in de eurozone

• De concurrentiepositie is sterk…

• …maar wel lagere groei dan in het verleden

• Waarbij komende jaren de koopkracht onder druk staat

Economic Research Department

(31)

Komt alles weer goed!?

(32)

www.rabobank.com/kennisbank

Rabo

Economie

Volg

ons op

Twitter

Meer weten?

Ontvang de Kennismail!

Paul.de.Vries@rabobank.com