Exploitatie van woningwetwoningen, fondsen en reserves

:" .

.

.

o.

. :::' ~', I: ... :r. ,', ',f.,~,;. . ~ . . ' ; ; " - .... .. 'I\'.S: ~ f " . .' \, . . . . " •

.

:

...

'

:~ ~.~~

.

'

-t.· --

----.-

----~---=---

--- ----

---~---=---

---~---

-.~--

----Cc.-_ _ _ _ _

~_=____

__ ________ _

•

- -

---111111111 111 111111 11 11 I! 111111 11111111 111 lIJ 111111 I tt 111 I Hili 11111 1\'\',1111 iII 111111 III1Ii HIli, I, II! 111 " 11111, 11111,"11111, '"lt1,111 111I 11I11I1I1I1i n 11I1111111)1>ilt .l.LN 11 11 IIIIIIIII!! 1

IUili 1111,'11,11 HIIIIII i' ! I1I lik , 'j il1 . 111 111111111111 11 1111 1I11!1111i1i1i ,141!~ illllIlllliilillll!1I1

( î ~/ .. _ I

I>-

~ N... .p'P' ,-(::t '" ''/ Ul 0 .• < ,6,'\ ~r N 0 '\ '-î 'i/~/ ... Cl) \ . - "",/ ~-D

EXPLOITATIE VAN WONINGWET-WONINGEN, FONDSEN EN RESERVES

working paper 19 September 1984 H. Westra

15

Delf.tse,universitaire Pers Mijnbouwplein 11 2628 RT DELFT tel (015) 783254 Copyright 1984 H. Westra

No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means, without written per-mission from the Delft University Press, Delft, The Netherlands. ISBN 90 6275 219 5 14134 BIBLIOTHEEK TU Delft P 2165 1147

""~""I~

C 892521

, "

Deze publikatie verschijnt in een reeks van "working papers", geproduceerd in het kader van een omvangrijk onderzoeksprojekt "Woonlasten en Woon-lastenbeleid". Dit projekt wordt uitgevoerd door een onderzoeksgroep van de Afdeling der Bouwkunde, Technische Hogeschool, Delft, bestaande uit C.A. Adriaansens, H. van Fulpen, P. Groetelaers, F. Neuerburg, H. Priem us,

J. van der Schaar en H. Westra.

Bij het onderzoek is een begeleidingscommissie van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer betrokken. Met het oog op een aantal internationale dimensies van het onderzoek wordt nauw samengewerkt met de International Federation for Housing and Planning. Voor de inhoud van de papers is uitsluitend de onderzoeksgroep verantwoor-delijk. Het totale onderzoeksprojekt, gestart in 1983, zal enkele jaren in beslag nemen, en wordt afgerond met één of meer definitieve rapporten. Mede gezien het voorlopige karakter van dit "working paper" is kommen-taar van harte welkom. Daartoe kan van het achter ingevoegde antwoord-formulier gebruik gemaakt worden.

Het onderhavige working paper maakt deel uit van de deelstudie "Non-profit woningexploitatie". Het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer draagt financieel bij in de werkzaamheden voor deze deelstudie. Van deze deelstudie zal daarom ook een eindverslag wor-den opgesteld waarin de samenvatting en conclusies van alle afzonderlijke working papers zullen worden verwoord.

Extra exemplaren van dit paper kunnen worden besteld bij de Delftse

-INHOUDSOPGAVE PAG. 1. INLEIDING ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 1 2. ONDERZOEKSVRAGEN EN STEEKPROEFBEPALING •••••••••••••••••• 3 2.1. 2.1.1. 2.1.2. 2.1.3. 2.1.4. 2.1.5. 2.2. 2.3. 2.3.1. 2.3.2. 2.4. 2.4.1. 2.4.2. Uitwerking onderzoeksvragen •••••••••••••••••••••••••••••••• 3 Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 3

Hoe ziet de exploitatie van woningwetwoningen eruit? Welke factoren zijn van invloed op het

exploitatie-resultaat, zowel per corporatie als per complex? ••••••••••••••• 3 Wat is de ontwikkeling en de huidige omvang van de

ex-ploitatieresultaten? Wat is de omvang van de

risico-reserve en onderhoudsfonds per complex en welke factoren

beinvloeden de hoogte van deze middelen? •••••••••••••••••••• 4

Wat is de ontwikkeling en omvang van de ABR en het OHF

per corporatie? Welke factoren beinvloeden de

ontwikkeling? ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 5

Hoe worden de ABR en het OHF binnen de corporatie

besteed? Zijn er alternatieve bestedingsmogelijkheden? ••••••••• 5

Kengetallen ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 6 Steekproef •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 7

Bepaling van de steekproefverdeling per grootteklasse ••••••••••• 7

lVeging ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 9·

Materiaalverzameling ••.•.•••••.•.••••.•..•.••.•••••••••••• 10

Do~erverzameling

••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••

10

Kontrole ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 11

3. DE EXPLOIT A TIERESUL T ATEN PER WONING EN PER CORPORATIE .14

3.1. Inleiding .•.••..••.•••••••••••.•••••••.••..••••••••••••••• 14

3.2. ExpJoitatiesaJdi ••••.••••••••••••••••••••••.••••••••••••••• 18

3.3. Exploitatieresultaten in cijfers •••••••••••••••••••••••••••••• 19

3.4. Factoren die het exploitatieresultaat beinvloeden •••••••••••••• 21

3.5. Het bruto en netto exploitatieresultaat van de

cor-3.6

3.7.

3.7.1.

3.7.2.

3.7.3. poraties •.••.•••••••••.•.•••••••••••••••••...••••••••••••• 23

De exploitatie van de woningcomplexen •••••••••••••••••••••• 28

Inkomsten uit rente •••••.••••••••••••••••.•••.••••••••••••• 30 Inleiding •.•...•.••••••••••••.••••••••.•..•••••••••••••••• 30

Kanttekeningen en extra activiteiten •••••••••••••••••••••••• 31 Resultaten onderzoek jaarverslagen 1981 ••••••••••••••••••••• 32

L . . . . " ,~." 1I.·Ift't!W'- :?T '!W ! . . . et, bi ' ! 141~ ;.l,/ J I j,J''fWl1 ""I·"~·"'"

4. OMV ANG VAN DE FONDSEN EN RESERVES ••••••••••••••••••••••••• 33

4.1. De Algemene Bedrijfsreserve ••••••••••••••••••••••••••••••• 33

4.1.1. Inleiding .•.••••.••••••••••••..••..•••••••...•••..••.•••.• 33

4.1.2. Stortingen in de A.B.R .••..•.••••••••.•...•..••....• 35

4.1.3. Omvang A.B.R ..••••..•.•..••••••..•••.•••••.•..•..••••.•• 36

4.1.4. Resultaten onderzoek jaarverslagen 1981 ••••••••••••••••••••• 37

4.2. Het onderhoudsfonds •••••••.••••••••••••••••••••••••••••••• 38

4.2.1. Inleiding •••••••••.••.••••.•••••••••••••••••.••...•••••••• 38

4.2.2. Onderhoud .••...•....••....••••••••••••••.•...••.•••••••• 39

4.2.3. Normbedragen •••.•...••...••.••••••••••..•..•.•••••••••• 40 4.2.4. Nadere analyse omvang O.H.F ••••••••••••••••••••••••••••••• 41 4.2.5. Onderzoek jaarverslagen 1981 ••••••••••••••••••••••••••••••• 43

4.2.6. Onvoorziene kapitaalsuitgaven •••••••••••••••••••••••••••••• 44

4.3. De positie van de corporaties in het

4.3.1. 4.3.2.

toetsingsmechanisme ••••••.••••••••••••••••..••••••••••••• 46

Het toetsingsmechanisme •...••••••••••.•. ~ ..•.••••.•• •• 46

Resultaten onderzoek jaarverslagen 1981 ••••••••••••••••••••• 48

5. KENGETALLEN, BOEKWAARDE ••••••••••••••••••••••••••••••••••• 50

5.1. Inleiding ...•••..••.•••..••••••••.••.•••...•••.••••••••• 50

5.2.

Kengetallen ••.••••••.•.••••••••••••••..•••••••.•••••••••• 50

5.3. Boekwaarde en verzekerde waarde ••••••••••••••••••••••••••• 59

6. VOORLOPIGE CONCLUSIES EN VERVOLG •••••••••••••••••••••••••• 61

6.1. Voorlopige conclusies ••••..••••.••••••••••••••••••••••••••• 61 6.2. Toekomstige ontwikkelingen •••••••••••••••••••••••••••••••• 61 6.2.1. De genormeerde stortingen ••••••••••••••••••••••••••••••••• 61 6.2.2. De positieve exploitatiesaldi •••••••••••••••••••••••••••••••• 62 6.2.3. Rente-inkomsten .•...•••••.•••••••••••••••••..•••••••••••• 63 6.2.4. 6.3. 6.4. Bijzondere baten ••••.••..•.••.•••.••...•..••....••.••••••• 64 Voorlopige conclusies ••.••••••••••••••••••••••.•••••••• ~ •••• 64 Vervolg ...•...•••.•...•••.•.••.•.•..••••••.•...•••••••• 6' NOTEN, LITERATUUR •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 66 BIJLAGEN: •••••.••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 68 LIJST MET RESUL T A TEN PER CORPORA TIE

'!~U (! I 11'1 . . . . ".11 ["J ' • • ]1 .

.

'

..

.

-.-w J [ " ,.1"- ..

• I I " l! i' I I' I hit"" , . ' . I"-II-" '" IX t i' --0 ,"Ir _ _ W . . . !t1','''Wft'frild I!! . . .

1. INLEIDING

In de opzet van het onderzoeksrapport 'Woonlasten en woonlastenbeleid' is, o.a. aan de hand van de financiële stromen bij de bouw van woningen en het beheren van de woningvoorraad, een onderscheid gemaakt in 3 hoofdvelden van onderzoek. Die velden zijn achtereenvolgens: het overheidsbeleid; de woonkonsumptie en de woningexploitatie. Het woonlastenprobleem speelt zich af in het spanningsveld tussen deze 3 velden. Het onderwerp van de woningexploitatie wordt apart onderzocht om gegevens beschikbaar te krij-gen over de exploitatieresultaten. In veel gevallen worden zowel door de overheid als door de bewoners betalingen verricht aan de woningexploitant. Deze wordt dan geacht de financiële verplichtingen na te komen en de wo-ning in een goede bouw- en woontechnische staat te houden. Het is relevant om te weten of voor de taken van de exploitant voldoende middelen be-schikbaar zijn (of te veel, of te weinig), zeker gezien de uitgavenproble-matiek van zowel de bewoners als de overheid.

Bij de woningexploitatie is een onderscheid in 4 sektoren te maken: de non-profit verhuur, de kommerciële verhuur, het traditionele eigen-woningbezit en het maatschappelijk gebonden eigendom. In elke sektor is een eigenaar/ beheerder en een financier te onderscheiden. In elk van de 4 sektor en wordt tot op zekere hoogte een specifiek beleid gevoerd en zijn de uitkomsten van het beleid verschillend.

In het onderzoeksprojekt 'Woonlasten en woonlastenbeleid' wordt allereerst aandacht aan de non-profit huursektor gegeven. Deze sektor is het meest 'gereguleerd': de bemoeienis van de overheid met deze sektor is het grootst. Hoewel de wijze van exploitatie van overheidswege is voorgeschreven, is er relatief weinig bekend over de uitkomsten van de exploitatie en welke fak-toren van invloed zijn op de exploitatieresultaten. Ook de VRAOGO kent aan een nadere analyse van de woningexploitatie in de non-profit huursek-tor een hoge prioriteit toe. Gezien de voornemens van de onderzoeksgroep om tot het opstellen van scenario's voor het woonlastenbeleidssysteem te komen, moet de 'black box' van de woningexploitatie geopend worden.

De non-profit huursektor wordt gedomineerd door het instituut woningcor-poratie. De 900 woningcorporaties beheren in Nederland 1.350.000 wonin-gen. Daarnaast hebben 387 gemeenten nog 386.000 woningen in eigendom. Voor een analyse van de non-profit huursektor is gekozen voor onderzoek

naar de exploitatie door woningcorporaties. In working paper 6 heeft J. van

der Schaar verslag gedaan van een literatuurstudie over dit onderwerp. In deze rapportage geven we de eerste resultaten van een onderzoek naar de uitkomsten van de woningexploitatie. Daartoe hebben we de financiële

-1-jaarverslagen van corporaties gebruikt. In dit tweede rapport over woning-exploitatie door non-profit instellingen komen de resultaten op corporatie-niveau aan de orde en geven we nog slechts weinig verklaringen en inter-pretaties. Daartoe is een nadere analyse van de exploitatie op complex-niveau nodig. Hierover zal in een afzonderlijk working paper worden gerap-porteerd.

De verzameling van het materiaal dat ten grondslag ligt aan deze rappor-tage is verricht met steun van C.T.J. Lucassen.

Op concept versies is gewaardeerd kommentaar geleverd door de leden van het onderzoeksteam, de begeleidingscommissie en M. Lamboo van de afde-ling Sociaal Economisch Onderzoek van het Ministerie van VROM.

-2-2. ONDERZOEKSVRAGEN EN STEEKPROEFBEPALING

2.1. Uitwerking onderzoeksvragen 2.1.1. Inleiding

In relatie tot de woonlastenproblematiek is de vraag naar de uitkomsten van de woningexploitatie van belang. Gekozen is voor een analyse van de exploitatiecijfers uit de jaarverslagen van woningcorporaties: een belang-rijk deel van de non-profit huursektor wordt daarmee gedekt. De ca. 380.000 woningen die bij gemeenten in beheer zijn, laten we hier buiten beschouwing, ook al omdat dat materiaal moeilijker toegankelijk is. De door ons verzamelde gegevens komen uit de op het Ministerie van VROM aanwezige jaarverslagen van woningcorporaties. Daartoe is een steekproef getrokken uit het gehele bestand van woningcorporaties. Rekening werd ge-houden met de regionale spreiding en de grootte van de corporaties. Een derde ingang is het gegeven dat er - volgens NWR-cijfers - verschillen zijn per grootteklasse van de corporaties in exploitatieresultaat. Dit laatste gegeven lieten we ook meespelen in de steekproef trekking.

In de volgende paragrafen worden kort de onderzoeksvragen behandeld. Verwezen wordt naar de opnameformulieren A t/m N, die als bijlage zijn bijgevoegd.

2.1.2. Hoe ziet de exploitatie van woningwetwoningen eruit?

Welke factoren zijn van invloed op het exploitatieresultaat, zowel per corporatie als per complex?

Beantwoording van deze vragen vereist in eerste instantie een formele be-schrijving van de exploitatie: welke posten treffen we aan? De exploitatie volgt een van overheidswege voorgeschreven model. Op grond van de gege-vens die passen in het voorgeschreven exploitatiemodel dat op complexni-veau geldt, zou een classificatie van complexen naar exploitatieresultaat opgesteld kunnen worden.

De sommatie van de complexploitaties levert maar een deel van de ex-ploitatie op corporatieniveau. Het verschil wordt gevormd door:

- de exploitatie van niet-woningen;

- de exploitatie van leveringen en diensten.

De exploitaties tesamen vormen de resultatenrekening van de corporatie. Wij laten de exploitaties van de niet-woningen en van de leveringen en diensten buiten beschouwing, o.a. omdat de overheid hier geen financiële verbindingen mee heeft.

Speciale aandacht wordt nog gevraagd voor de post rente (zie formulier H). Er kunnen 3 soorten invloedsfactoren op het exploitatieresultaat worden onderscheiden:

- relatief autonome processen, zoals bijv. de rentestand;

- gevolgen van overheidsbeleid, zoals bijv. (veranderende) regelgeving; - het corporatiebeleid.

Gepoogd zal worden de invloed van deze factoren op de exploitatie te ana-lyseren en te kwantificeren. Bijv.: een hoge rentestand komt terug in het resultaat op interest. Maar de hoge rentestand komt ook terug - bij nieuw-bouw of bij een renteconversie - in de hoogte van de Rijksbijdragen.

2.1.3. Wat is de ontwikkeling en de huidige omvang van de exploitatie-resultaten?

Wat is de omvang van de risicoreserve en onderhoudsfonds per com-plex en welke factoren beïnvloeden de hoogte van deze middelen?

De exploitatieresultaten van de gehele corporatie volgen uit de resulta-tenrekening. Voor een vergelijking van deze cijfers tussen corporaties wor-den deze vaak teruggerekend naar bedragen per woning (zie ook NWR (l) en CBS (2)). Van een aantal corporaties is het goed wellicht in een tweede fase de ontwikkelingen over enige jaren te volgen en de veranderingen in de cijfers te relateren aan de onder 2.1.2. genoemde factoren.

Vanuit de complex-exploitatie kan de ontwikkeling van de risicoreserve op complexniveau (formulier M) worden beschouwd, en de ontwikkeling van het onderhoudsfonds per complex (formulier P). De veranderingen, te zien door de vergelijking van de begin- en eindstanden, kunnen worden gerelateerd aan de factoren genoemd in 2.1.2., die medebepalend zijn voor de complex-classificatie. De buitengewone aanwendingen uit de reserves kunnen wijzen op specifieke problemen in de complex-exploitatie.

De complexen tesamen leveren een groot deel van de reserves en bijna het gehele onderhoudsfonds op corporatieniveau (formulier L en N). Verschillen ten opzichte van de gehele ABR geven de reserves voor andere exploitatie-onderdelen aan. Met betrekking tot het onderhoudsfonds kan het verschil ten opzichte van de balanspost (formulier C) voorziening onderhoud, alleen verklaard worden door de onderhoudsfondsen van de niet-woningen. Ook de hoogte van reserves en onderhoudsfonds kunnen per woning worden uitge-drukt, waardoor vergelijkingen mogelijk worden.

Als verwachting formuleren we dat er 'soorten' corporaties bestaan met be-trekking tot de omvang van reserves en onderhoudsfonds (OHF) en dat de rijkdom en/of armoede van de corporaties niet alleen samenhangt met het gevoerde beleid maar ook met kenmerken van het woningbestand.

De vereveningsfunktie van de algemene bedrijfsreserve (ABR) en het OHF hangt hiermee samen. Verwachting is dat er grote verschillen zullen op-treden ten opzichte van het landelijk gemiddelde (CBS 1980: ABR per wo-ning

f

3.495.-, voorzieningen

f

820.-; NWR 1980: ABR

f

3.027.-, OHF

f

295.-; 1981: ABR

f

3.349.-, OHF

f

407.-).

4

Indien er zeer grote spreidingen optreden, kan dat aanleiding vormen voor

nader onderzoek.

2.1.4. Wat is de ontwikkeling en omvang van de ABR en het OHF per

cor-poratie? Welke factoren beinvloeden de ontwikkeling?

Voor de bepaling van de ABR en het OHF is het nodig de balans te analyse-ren (formulier C). De ontwikkeling van de ABR en het OHF in dat jaar is op deze wijze weer te geven. Voor de verklaringen van de ontwikkelingen moet de resultatenrekening bekeken worden, waarbij vooral de post interest aan-dacht verdient. Vanuit het resultaat op interest is immers een toereke-ningspercentage naar de ABR en het OHF bepaald.

De omrekening van ABR en OHF naar een bedrag per woning maakt een vergelijking mogelijk, ook met CBS- en NWR-cijfers. Uit de

NWR-kengetal-len (1) spreekt een duidelijk verschil per stratum (grootteklasse van de

cor-poratie).

Met behulp van de resultatenrekening kan men ook de formele positie van de corporatie ten opzichte van het plaatselijk College van B &. W bepalen door toepassing van het toetsingsmechanisme. Sinds de EIB-enquête van 1979 is dit niet meer gedaan. In het licht van de komende decentralisatie lijkt het belangrijk hierover gegevens te hebben. Een curatelestelling van de corporatie op basis van het toetsingsmechanisme maakt de corporatie in de onderhandelingen met de gemeente in het kader van het budgetstelsel zeer kwetsbaar. Voor de bepaling van de toetsingsbedragen zijn de volgende gegevens nodig:

- de huursom (geen vergoedingen) van woningen en woongebouwen; dit is het totaal aan huren uit de complex-exploitaties;

- soms jaarlijkse bijdragen van de gemeente in de exploitatiekosten van die woningen en woongebouwen (niet de gemeentelijke stortingen in de risi-coreserve). Dit bedrag komt uit de complex-exploitaties;

- jaarlijkse stortingen in het onderhoudsfonds (normbedragen); - stand OHF;

- stand ABR.

Bij de bepaling van de ABR-stand moet rekening gehouden worden met be-staande verplichtingen. Deze zijn vaak moeilijk te schatten. Bebe-staande,

erkende en komende verplichtingen (bijv. renteconversies) moeten worden

afgetrokken, hoewel ze administratief nog niet altijd zijn verwerkt.

2.1.5. Hoe worden de ABR en het OHF binnen de corporatie besteed?

Zijn er alternatieve bestedingsmogelijkheden ?

Voor een analyse van de besteding van de ABR is het nodig de balans te analyseren op die posten die met de besteding van de ABR samenhangen. Onderscheid moet worden gemaakt in kortlopende en langlopende bestedin-gen. Dit hangt o.a. samen met het voorschrift dat de corporatie maximaal 60% van de ABR langlopend belegd mag hebben om liquiditeitsproblemen te

-5-11 4"'" IMM' _ _ . , _ · • • • I_",,_=.-_._'.'.'f ... *MH ... HIW .. ' .... ' . " ! Lh

voorkomen. Nagegaan moet worden waar de geldmiddelen belegd zijn (for-mulier D). De omvang van de interne financiering (for(for-mulier E) is niet rechtstreeks uit de balans te halen. Men kan uitrekenen wat de totale waar-de van waar-de woningen en woongebouw en in waar-de boeken is, en daar van waar-de totale hoeveelheid aangegane leningen aftrekken. Het verschil zou dan intern ge-financierd kunnen zijn. Ook kan men uit de bij de balans behorende staten van onroerende goederen, optellen wat met eigen middelen is gefinancierd. Daarnaast moet gekeken worden naar de besteding van de eigen middelen voor wat betreft de inventaris, voorraden etc.

Onze verwachting is dat corporaties relatief veel van hun eigen middelen voor interne financiering gebruiken. Redenen daartoe zijn dat er op deze wijze een goed rendement gemaakt kan worden (gelijk aan dat op woning-wetleningen) en dat het vaak lastig is voor in omvang beperkte posten ex-tern geld aan te trekken (bijvoorbeeld meerwerk). In de eigen huisvesting van de corporatie zal ook veel eigen geld zitten. De post niet-geaccep-teerde stichtingskosten zal veelal ook intern gefinancierd moeten worden. Eventuele alternatieve bestedingsmogelijkheden van de ABR van corpora-ties moeten bekeken worden in relatie tot de interne financieringen. Ook is de discussie over centrale financierings- en solidariteitsfondsen van belang (4).

In dit kader is het nodig te kijken naar de verwachtingen met betrekking tot de toekomstige ontwikkelingen in de ABR's van de corporaties. Door de complexclassificatie is er per categorie woningcomplexen een beeld te schetsen hoe zich de exploitatie bij de huidige regels zal ontwikkelen. Te constateren is nu al dat steeds minder complexen positieve saldi zullen hebben zodat de ABR minder zal groeien. Tegelijkertijd treft men in over-heidsdocumenten gedachten aan over de grotere inzet van de corporatie-middelen (Heroverwegingen, Meerjarenplan Stadsvernieuwing met betrek-king tot de na-oor logse woningvoorraad e.d.) (5).

2.2. Kengetallen

Een studiegroep van NWR en NCIV en VROM-medewerkers is bezig met een

nieuw model jaarrekening. Daarin komen o.a. een aantal kengetallen voor,

waarvan het van belang lijkt die in deze rapportage op te nemen. De mees-te kengetallen zijn vlot mees-te berekenen.

Naast gegevens die in de vragenlijsten voorkomen, is dan nog de gegevens-verzameling nodig van:

- huurachterstanden (in % van huren);

- huurderving (in % van huren);

- kosten van administratie en beheer (in % van de norm, per woning);

- onderhoudsuitgaven (in % van de norm, per woning);

- onderhoudsfonds aan het einde van het jaar (in % van de norm, per

woning);

- ABR in % van de huren en per woning;

in % aangeven welk deel van de ABR aangewend is voor interne

financie-ring van vaste activa;

toerekeningspercentage van de rente aan de reserves;

-- jaarresultaat, uitgedrukt in % van het eigen vermogen.

De berekening van de kengetallen aan de hand van jaarverslag-cijfers, kan een afwijking opleveren ten opzichte van door anderen gehanteerde cijfers (zie hfdst. 5). Voorzover mogelijk zullen we een berekening van de ken-getallen geven.

2.3.Steekproef

2.3.1. Bepaling van de steekproefverdeling per grootteklasse

Een belangrijk doel bij het onderzoek naar het financiële reilen en zeilen van de woningcorporaties is een inzicht te verkrijgen in de financiële re-serves van de corporaties. Bij het opzetten van de steekproef is de gemid-delde reserve dus een belangrijk aanknopingspunt. Uitgaande van een totale

steekproefomvang van % 100 corporaties moet de steekproef zodanig

wor-den verdeeld dat de reserves van alle corporaties tesamen zo nauwkeurig mogelijk worden geschat.

Deze totale reserve wordt bepaald door de gemiddelde reserve per grootte-klasse te wegen met het relatieve aandeel woningen van dat stratum. Het totaal aantal woningen per grootteklasse op een vast peildatum is vrijwel exact bekend (peildatum 1.1.1980).

De verdeling van de corporaties over verschillende grootteklassen berust op de veronderstelling dat de omvang van het woningbezit van de corporatie relaties heeft met: de wijze van besturen, de omvang van het werkappa-raat, de kosten van het werkappawerkappa-raat, de efficiency van het beheer e.d. Sinds 1975 wordt de volgende grootte klasse-indeling gehanteerd:

grootteklasse I 0 tot 600 woningen

grootteklasse 11 600 tot 1800 woningen

grootteklasse 111 1800 tot 4000 woningen

grootteklasse IV groter dan 4000 woningen

De laatste decennia treden er duidelijke verschuivingen op in de omvang van de corporaties, o.a. ten gevolge van fusies en ten gevolge van het bouwen van nieuwe woningen.

Tabel 1: Percentuele veranderingen in de grootteklassen van corporaties

grootteklasse 1975 1979 1981 verschil

1981-1975

% % % (in

-

%-puntera)

I

o

tot 600 woningen 48,9 39,3 36,5 - 12,4

11 600 tot 1800 woningen 30,5 34,3 35,1 +

4,6

III 1800 tot 4000 woningen 15,4 19,0 20,5 + 5,1

IV groter dan 4000 woningen 5,3 7,3 7,9 + 2,6

Totaal 100,0 100,0 100,0

Voor het bepalen van de steekproef zijn wij uitgegaan van CBS-cijfers voor wat betreft de woningaantallen, en de NWR-cijfers voor de gemiddelde re-serve-omvang. De berekening van wegingsfactoren gaat dan als volgt.

Tabe12: Berekening van wegingsfactoren per grootteklasse ter bepaling

van de steekproefverdeling

Grootteklasse Gemiddelde woningbezit (2)

wegings-reserve(+) abs.(++) rel.(%) factor

in gld.

1

o

tot 600 won. 3.467 100.291 8,1 28.082

11 600 tot 1800 won. 2.671 330.368 26,7 71.315

111 1800 tot 4000 won. 2.323 423.260 34,1 79.330

IV groter dan 4000 won. 3.561 385.585 31,1 110.747

Totaal n. v. t. 1.239.484 100,0

+ Bron: Kerngegevens volkshuisvesting en kengetallen woningcorporaties,

NWR, september 1983. (1)

++ Bron: CBS Woningbezit van woningbouwverenigingen 1978-1980,

Finan-ciële Maandstatistiek 1981, nr. 6. (2)

Voor de verdeling van de steekproef over de strata kan ingehaakt worden op de zogenaamde Neyman-allocatie-methode. Volgens deze methode moet voor een bepaalde grootte klasse de steekproefomvang evenredig zijn aan het produkt van het aantal woningcorporaties en de standaardafwijking van de reserves per corporatie. Jammer genoeg zijn de waarden van de stan-daardafwijkingen niet bekend. Een raming ervan maken, behoort - omdat hierover geen materiaal beschikbaar is - eveneens tot de onmogelijkheden. Dit betekent in feite dat een verdeling van de steekproefomvang over de grootte klassen - op een stochastisch verantwoorde wijze - niet mogelijk is. Om toch tot een verantwoorde verdeling over de grootteklassen te komen is de in tabel 1 berekende wegingsfactor opgevat als de standaardafwijking van de reserves per corporatie. Deze verwisseling stelt ons dan in staat om met behulp van de Neyman-allocatie-methode te komen tot een verdeling over de grootteklassen. Met andere woorden: de steekproefomvang in een bepaalde grootte klasse moet evenredig zijn aan het produkt van het aantal woningcorporaties en de berekende wegingsfactor.

-8-Tabel 3: Bepaling van de steekproefomvang per grootteklasse

grootteklasse aantal wegings- produkt evenredige steekproef

corp. factor verdeling fractie

I

o

tot 600 won. 327 28.082 9.182.814 17 1 : 19

Il 600 tot 1800 won. 309 71.315 22.036.335 41 1 : 7

III 1800 tot 4000 won. 181 79.330 14.358.730 27 1 : 7

IV groter dan 4000 won. 70 110.747 7.752.290 15 1 : 4

Totaal 887 n. v. t. n. v. t. 100 1 : 9

Op basis van de hierboven berekende steekproeffractie is een steekproef getrokken uit de totale populatie woningcorporaties, verdeeld naar groot-teklassen. Bij het formeren van de steekproef is niet gestratificeerd naar regio.

2.3.2. Weging

In een aantal gevallen zal men willen komen tot uitspraken die indicatief zijn voor alle corporaties tesamen. In dat geval dienen de uitkomsten, die steeds uitgesplitst worden naar grootteklasse, gewogen te worden. De wer-kelijke steekproeffractie, d.w.z. de fractie die is te berekenen op basis van de feitelijke steekproef, is dan van belang.

Tabel 4: Feitelijke verdeling van de steekproef en berekening van de werkelijke steekproeffractie

grootteklasse aantal feitelijke feitelijke

corp. steekproef steekproeffractie

I

o

tot 600 won. 327 18 1 : 18,17

11 600 tot 1800 won. 309 40 1 : 7,73

III 1800 tot 4000 won. 181 26 1 : 6,96

IV groter dan 4000 won. 70 14 1 : 5,00

Totaal 887 98 1 : 9,05

In geval van weging, c.q. vertaling van de gegevens naar een landelijk beeld, dienen de afzonderlijke grootteklassen-uitkomsten vermenigvuldigd te worden met de feitelijke steekproeffractie. Als het om gemiddelden gaat dient de som van de produkten te worden gedeeld door het totaal aantal corporaties.

Als voorbeeld volgt hieronder een vergelijking van de woningaantallen in de diverse grootteklassen, opgehoogd naar landelijk niveau.

I • 'O . . " " " . . . . ' I

Tabel 5: Voorbeeld van weging; woningaantallen per grootteklassen, steekproefgegevens

grootteklasse tot. aant. gem. aantal vJgs. NWR

woningen woningen gegevens ++

I

o

tot 600 won. 5.201 289 310

11 600 tot 1800 won. 38.444 957 1.093

III 1800 tot 4000 won. 69.372 2.668 2.722

IV groter dan 4000 won. 81.891 5.849 5.506

Totaal 204.908 1.987 1.468

gewogen gemiddelden 1.446 + _1.485

+ berekening:

tot. aantal won. per grootteklasse x fractie per grootteklasse totaal aantal corporaties

vJgs. CBS 1 I/I 1980 291 1.098 2.535 6.024 1.413 + _1.413

++ gegevens over 1981; gewogen gemiddelde berekend met bovenstaande

formule.

Het ongewogen steekproefgemiddelde van 1.987 woningen per corporatie is in vergelijking tot de NWR-gegevens erg hoog. De oorzaak ligt in het feit dat de kleine corporaties (0-600 woningen) absoluut gezien ondervertegen-woordigd zijn.

Na weging zien we een beter passende uitkomst: het gewogen gemiddelde is 1.446 woningen; bij de CBS-cijfers is dit 1.413 woningen.

2.4. Materiaalverzameling 2.4.1. Dossierverzameling

Met de vragenlijsten en een lijst met 98 corporatienamen en L-nummers

van die corporaties (= archiefingang) zijn wij aan de slag gegaan. Al snel

bleek dat een aantal dossiers niet in Zoetermeer, maar in Zwolle - waar de rijksbijdragen worden vastgesteld - waren. Wij zijn begonnen met de aanwe-zige dossiers en hebben uiteindelijk 6 dossiers in Zwolle moeten verwerken. 1 Corporatiedossier bleef ons uiteindelijk uit handen: dat zwierf ergens tussen Zwolle en Zoetermeer (het betrof hier een corporatie uit grootte-klasse II, die dus op 39 stuks uitkomt).

In een aantal gevallen hebben we de geselekteerde corporatie moeten ver-vangen door de eerstvolgende op de lijst. Dat gebeurde als:

- het jaarverslag 1981 niet in het dossier was, niet in Zwolle was, noch in Zoetermeer;

- als het boekjaar nog niet van 1.1. tot en met 31.12 liep. Voor ons onder-zoek was het ondoenlijk om te pogen e.e.a. naar een kalenderjaar terug te rekenen.

Vooral de laatste factor heeft ons parten gespeeld. Het betrof 16 dossiers.

Uiteindelijk hebben we 30 geselekteerde corporaties vervangen, waarvan 16

door afwijkende boekjaren en 14 door het niet beschikbaar zijn van het

jaarverslag. Bij de vervangingen is steeds binnen de regionale spreiding

gebleven. De uiteindelijke steekproef ziet er als volgt uit.

Tabel 6: Steekproef jaarverslagen woningcorporaties, 1981

grootteklasse Noord

Oostl

West Zuid totaal %

Midden

I

o

tot 600 won. 2 4 8 4 18 18,6

11 600 tot 1800 won. 5 12 14 8 39 40,2

III 1800 tot 4000 won. 4 6 8 8 26 26,8

IV groter dan 4000 won. 2 3 6 3 14 14,4

Totaal 13 25 36 23 97 100,0

2.4.2. Kontr61e Aantal woningen

De bij de opzet van de steekproef aangenomen aantallen woningen, bleken bij het onderzoek van de jaarverslagen enige afwijkingen te vertonen. Eén bron van verschillen is het verschil tussen woningen en wooneenheden en verhuuréénheden. Onder het laatste vallen ook bedden in verzorgingstehui-zen (2 bedden is 1 verhuureenheid), garages, fietsenstallingen, winkels en kantoorruimten.

In de hiervoor weergegeven aantallen gaat het om woningen en wooneenhe-den. Een andere oorzaak voor het verschil is ontstaan door de vervangingen van corporaties uit de oorspronkelijke steekproef (7).

Tabel 7: Aantal woningen in steekproef

grootteklasse aantal woningen

in steekproef landelijk 1.1.1982

abs. % abs. %

I 0 tot 600 won. 4.553 2,28 93.635 6,9

II 600 tot 1800 won. 41.510 20,81 339.460 25,1

III 1800 tot 4000 won. 67.372 33,78 476.920 35,3

IV groter dan 4000 won. 86.016 43,13 440.640 32,6

Totaal 199.451 100,0 1.350.655 100,0

(+) Bron: H. Westra, in RIW -Nieuwsbrief 2, december 1983 (7).

-11-Tabel 8: Steekproeffracties

totaal corp. in fractie totaal

aantal steekproef aantal

corp. won.

I

o

tot 600 won. 327 18 18,17 4.553

11 600 tot 1800 won. 309 39 7,92 41.510

III 1800 tot 4000 won. 181 26 6,96 67.372

IV groter dan 4000 won. 70 14 5,00 86.016

Totaal 887 97 199.451

Het gewogen gemiddelde is berekend met de daartoe bestemde formule en

levert een gewogen gemiddelde corporatie-omvang van 1477,4 woning.

De CBS-cijfers voor 1.1.1980 komen op een corporatiegemiddelde van 1413 woningen uit. De toename van het gemiddelde woningbezit over de jaren 1981 en 1982 gemiddeld per corporatie is als volgt te berekenen:

Volgens de CBS Maandstatistiek Financiewezen 2, 1984 zijn er in 1980 en 1981 de volgens mutaties in het bezit van woningcorporaties opgetreden.

Tabel 9: Veranderingen in het woningbezit van woningcorporaties; in 1980 en 1981. bij: nieuwbouw aankoop af: verkoop afbraak overig netto: 1980 35.209 5.605 40.804 1.485 1.744 37.575 1981 52.276 9.855 62.131 1.338 1.672 552 58.569 totaal 96.144

Per corporatie is dit een gemiddelde toename van 108 woningen. Het gewogen gemiddelde is dus iets te laag.

Verdeling naar regio

Landelijke cijfers per 1.1.1982.

-12-Tabel 10: Regionale spreiding

regio landelijk steekproef

aantal % aantal % Noord 111 12,5 13 13,4 Oost, Midden 231 26,0 22 22,7 West 345 38,9 39 40,2 Zuid 200 22,5 23 23,7 Totaal 887 100,0 97 100,0

Bron: H. Westra in RIW-Nieuwsbrief 2, dec. 1983 (7).

In het algemeen kan worden gesteld dat de steekproef niet volledig repre-sentatief is voor de woningcorporaties in Nederland in verband met de on-vermijdelijke selektiemechanismen bij het trekken van de steekproef (vol-ledig jaarverslag vereist over een kalenderjaar) en door de relatief sterke vertegenwoordiging (zie tabel 4) van de grotere woningcorporaties. Als met de wegingsfaktor grootteklasse rekening wordt gehouden, zijn de resultaten van de steekproef alleszins bruikbaar.

3. DE EXPLOIT A TIERESUL TA TEN PER WONING EN PER CORPORA TIE

3.1. Inleiding

Een korte beschouwing over de achtergronden van de exploitatieresultaten volgt hieronder. We maken daarbij een onderscheid tussen de exploitatie-opzet en de exploitatie-rekening om de overschotten en/of tekorten in de exploitatie te kunnen verklaren.

De expJoitatieopzet

De exploitatieopzet van een complex woningwetwoningen is van overheids-wege voorgeschreven in de Beschikking Regelen Exploitatie Toegelaten

In-stellingen (MG 77-18) (9). In deze beschikking zijn de verschillende

baten-en 1astbaten-enpostbaten-en omschrevbaten-en. In de Beschikking Inrichting Administratieve

Toegelaten Instellingen (MG 77-22) (10) is daarnaast nog eens

voorgeschre-ven hoe de exploitatie administratief verwerkt moet worden.

De exploitatieopzet is een calculatorische benadering van de exploitatie,

waarin de belangrijkste posten uit de regelgeving vermeld staan. Deze

op-zet is de basis voor de bepaling van de rijksbijdragen. In de exploitatieopzet

is de exploitatie sluitend, d.w.z. baten en lasten zijn in evenwicht. baten

huuropbrengsten bijdragen van rijk en gemeenten

Baten

Jasten

kapi taalslasten

var iabele exploi ta tielasten vaste exploitatielasten

De huuropbrengsten zijn de huren die de huurders dienen te betalen. Deze

worden op de cent nauwkeurig vastgesteld volgens de daarvoor geldende re-gels. Ook de huuraanpassing (trendperentage huurverhoging en eventueel de

huurharmonisatie) worden i'1 deze opzet meegenomen.

De bijdragen van het rijk - die via de gemeente uitbetaald worden - zijn de

objectsubsidies. Bij de traditioneel gecalculeerde complexen wordt de

rijks-bijdrage afgebroken door de huuraanpassingen. Bij de dynamisch gecalcu-leerde complexen stijgt de bijdrage met een afgesproken percentage. Bij de verbeterde vooroorlogse woningen wordt het optredende exploitatietekort afgedekt met een jaarlijkse bijdrage. Bij verbeterde na-oorlog se woningen werd tot 1.1.1984 maximaal 5090 van het door de verbetering optredende exploitatietekort afgedekt met een jaarlijkse bijdrage. Sinds 1.1.1984 is deze regelgeving vervangen door een bijdrage ineens ter hoogte van een-derde deel van de goedgekeurde kosten.

~---

--Lasten

De kapitaalslasten betreffen rente en aflossing (ook negatieve!) van de ten behoeve van de bouw van de woningen aangegane leningen en investeringen uit het eigen vermogen. Het gaat dan zowel om de stichtingskosten van de woningen (inclusief grondkosten; erfpachtcanons vallen hier ook onder), als om de kosten van c.v.-installaties, warmwaterinstallaties, bouwkosten van winkels, garages, extra voorzieningen etc., en niet door het rijk geaccep-teerde (dus door de corporatie veelal uit eigen middelen betaalde) stich-tingskosten. Bij woningverbetering gaat het zowel om de kapitaalslasten van de oude leningen als de leningen voor de renovatiekosten.

De variabele exploitatielasten zijn lasten die elk jaar in hoogte kunnen ver-anderen. Sommige lasten worden uitgedrukt in normbedragen die elk jaar aangepast worden, bij andere lasten wordt uitgegaan van een éénmalige vaststelling van de last en wordt de toegestane stijging genormeerd.

Onder de variabele exploitatielasten vallen:

- de kosten voor onderhoud van woningen. In de exploitatie wordt nooit meer dan het normbedrag per woning opgevoerd (1982: f 554,-; 1983:

f

572,- voor na-oorlogse woningen, vooroorlogse woningen resp.

f

662,-en f 686,-);

- de kosten voor onderhoud van de c.v. (1982:

f

104,-; 1983:

f

108,-);

- de kosten voor onderhoud van de lift (1982: f 98,- per woning; 1983:

f 102,- per woning).

- de algemene beheers- en administratiekosten (aba) (normbedrag per wo-ning 1982: f 190,-; 1983: f 197,-);

- contributie aan één van de landelijke federaties van woningcorporaties. Normbedrag per woning, stijging is gekoppeld aan het hiervoor genoemde aba-normbedrag (1982: f 14,70; 1983: f 15,20);

Voor de hierboven bedoelde posten is in de exploitatieopzet van nieuwe wo-ningen 0,8% van de stichtingskosten beschikbaar .In totaal is er in de opzet 1,2% van de stichtingkosten voor de variabele exploitatielasten aanwezig. Hoe hoger de stichtingskosten, des te meer er in de exploitatieopzet be-schikbaar is. Voor de hieronder volgende posten is tesamen 0,4% beschik-baar.

- belastingen. Het betreft hier onroerend-goed-belasting. Bij de instelling van de onroerend-goed-belasting (OGB) is in de exploitatie van bestaande woningen het bedrag opgenomen dat toen opgelegd werd. Na dat eerste jaar is het stijgingspercentage van de OGB genormeerd. Bij nieuwe wo-ningen, van na 2-6-1975, die dynamisch worden gecalculeerd, wordt in het eerste exploitatiejaar het voor belastingen beschikbare bedrag vast-gesteld op 0,27% van de stichtingskosten. Het stijgingspercentage voor latere jaren wordt genormeerd door het Ministerie van VROM;

- verzekeringen. Bij bestaande woningen is men uitgegaan van de goedge-keurde kosten in het eerste exploitatiejaar. Het stijgingspercentage wordt genormeerd vastgesteld door het Ministerie van VROM. Bij nieuwe, dynamisch gecalculeerde woningen, werkt men weer met een percentage van de stichtingskosten: 0,03% in het eerste exploitatiejaar. De stij-gingen worden genormeerd;

huurderving. Deze bedraagt bij oudere woningen 2% van de geldende jaarhuur. Bij nieuwe woningen werkt men in het eerste exploitatiejaar met een percentage van de stichtingskosten, namelijk 0,10%. De verho-ging per jaar bedraagt 2% van de jaarhuurderving.

De constante exploitatielasten blijven gedurende de gehele exploitatiepe-riode onveranderd. Voor nieuwere woningen gaat het dan om een verplichte storting in de Algemene Bedrijfsreserve die 0,5% van de stichtingskosten

bedraagt. Bij woningen die voor 2 juni 1975 zijn gebouwd, zijn er

ver-schillende verplichte stortingen in de reserves, alle gebaseerd op per-centages van de jaarhuur of delen van de huurverhogingen. Het $aat hier ook om stortingen in diverse soorten reserves, die sinds 1977 in eén Algemene bedrijfsreserve zijn samengevoegd. Er zijn ook complexen woningen -vooral verbeterde vooroorlogse complexen - waar geen storting in de ABR of enig andere reserve meer plaatsvindt, omdat bij de bepaling van de rijks-bijdrage geen rekening wordt gehouden met deze reservering.

De exploitatierekening

In de exploitatierekening treffen we de werkelijke baten en lasten aan, met uitzondering van de posten waarvoor normbedragen gelden. Voor deze pos-ten wordt nooit meer dan het normbedrag in de exploitatie opgenomen. De exploitatierekening voor een complex woningen ziet er als volgt uit. We hebben aangegeven waar de posten uit de exploitatieopzet terug te vinden zijn.

Exploitatie-opbrengsten

- Huur I

af: Huurderving

r--

huuropbrengsten

- Jaarlijkse bijdrage van de gemeente i n J

het exploitatietekort . . . .

- Jaarlijkse bijdrage van de gemeente ter bijdragen rIJk en

vorming van een algemene bedrijfsreserve gemeenten

- Rente belegde kasgelden nieuwe post

- Berekend verschil wegens afwijkingen

:=J-huur en variabele exploitatiekosten dyna- nieuwe post, zie ook

mische kostprijshuur exploitatiekosten

Totaal opbrengsten

-16-. e · ., ti 'N- _ _ . . . I , ._ ·ft ••

Exploitatiekosten

- Rente over geïnvesteerde eigen en vreemd vermogen

- Afschrijvingen - Erfpachtscanon

- Storting in het onderhoudsfonds woningen en woongebouwen - Onvoorziene kapitaalsuitgaven - Aandeel in de algemene beheers- en

administratiekosten

- Contributie landelijke federatie - Niet te verhalen vervolgingskosten

bij huurachterstand - Belastingen - Premie verzekeringen

J-

kapitaalslasten de variabele exploi-tatielasten de posten "onvoorziene kapitaalsuitgaven en niet te verhalen vervol-gingskosten bij huur-achterstand" vallen daar in feite niet onder, maar tellen wel mee

- Berekend verschil wegens afWijkingen~

huur en variabele exploitatiekosten nieuwe post

dynamische kostprijshuur

Totale kosten

Bruto exploitatieresultaat: opbrengsten minus kosten

Berekening netto exploitatieresultaat - Batig/nadelig saldo (=bruto exploitatie

resultaat)

- Verplichte storting algemene bedrijfsreserve

- Nagekomen opbrengsten en kosten

=--constante exploitatielasten nieuwe post

Netto exploitatieresultaat

Enige opmerkingen bij posten die niet in de exploitatieopzet aanwezig waren:

Rente op belegde kasgelden is te beschouwen als een extra opbrengst die

men ook in de exploitatie wil laten meetellen. Het betreft hier stallings-rente op de huurpenningen. De huur wordt vooruit betaald en is enige tijd bij de corporatie voordat ze wordt afgedragen of verrekend met bijvoor-beeld kapitaalslasten.

Berekend verschil wegens afwijkingen huur en variabele exploitatiekosten

dynamische kostprijs (zowel baten- als lasten-kant). Bij de exploitatieopzet

voor een lO-jarige periode van een dynamische calculatie voor een complex wordt een aantal aannamen gemaakt. Deze aannamen betreffen: de trend-matige huurverhoging en het stijgingspercentage van de variabele

exploi-

tatielasten. De afwijkingen in de werkelijkheid zijn te calculeren en behoren in de exploitatieopzet te worden meegenomen, zodat deze aan het einde van de exploitatieperiode kunnen worden verrekend (conditionele subsidie).

Nagekomen baten en lasten. De opstellers van dit model van de

exploitatie-rekening gaven de voorkeur aan het duidelijk laten zijn van de omvang van nagekomen baten en lasten, boven het rechtstreeks afboeken van de reser-ves of de voorlopige exploitatiesaldi in de balans.

3.2. Exploitatiesaldi

Het verschil van de exploitatieopbrengsten en exploitatiekosten is het exploitatiesaldo. Een batig saldo wordt toegevoegd via de complexreserve (die alleen administratief aanwezig is) aan de Algemene Bedrijfsreserve. Een nadelig saldo wordt via dezelfde weg onttrokken aan de ABR.

Batige dan wel nadelige exploitatiesaldi kunnen in het algemeen ontstaan door:

- Afronding: de maandhuur wordt door de corporatie naar boven toe afge-rond op 5 cent. Het Rijk berekent de huren en de huurverhogingen exact. - Rente: Het Rijk houdt bij de beoordeling van de exploitatie via de

ex-ploitatieopzet geen rekening met rente-inkomsten. De corporatie rekent vaak met rente op kasgeld, of verdeelt de gehele rente-inkomst via de complex-exploitaties.

- Het verschil tussen de in de exploitatieopzet gereserveerde 0,8% voor de normbedragen in de variabele exploitatielasten en de werkelijke lasten, kan tot een positief (dan wel negatief) saldo leiden.

- Belastingen en verzekeringen: de in de exploitatie opgenomen bedragen worden aangepast met een algemeen stijgingspercentage, terwijl de cor-poratie de werkelijke kosten verantwoordt (dit kan ook negatief uitwer-ken). Er kunnen dus overschotten ontstaan t.g.v. de verschillen die ont-staan bij de aanvang van de exploitatie (0,3% van de stichtingskosten versus de werkelijke kosten) en verschillen die bij de aanpassingen optreden.

- Huurderving: de bijdrageberekening is gebaseerd op 2% huurderving,

ter-wijl de corporatie de werkelijke huurderving verantwoordt.

- Indien een complex woningen geen rijksbijdrage meer kent, kunnen door de trendmatige en harmoniserende huurverhogingen ook overschotten ontstaan.

I dien er geen investeringen in de woningen gedaan worden waarbij op-nieuw objectsubsidies worden verstrekt, kunnen deze overschotten een grote omvang aannemen.

Nadelige exploitatiesaldi die niet afgedekt worden door rijksbijdragen kunnen ontstaan, indien de lasten hoger zijn dan de afgesproken of genor-meerde stijgingspercentages (zie boven, bij huurderving en belasting en verzekeringen). Ook kunnen deze ontstaan bij renovatie-ingrepen van na-oorlogse woningen (behalve bij aangekochte woningen), waarvan het in de regelgeving was vastgelegd dat 50% van het exploitatiesaldo door de

poratie uit de reserves moet worden bijgedragen. De invloed van de

wij-ziging in de regelgeving per 1.1.1984 op de nadelige exploitatiesaldi is nog

niet bekend; de berichten uit korporatieland zijn niet gunstig.

3.3. Exploitatieresultaten in cijfers

De cijfers met betrekking tot de exploitatie in vorige jaren bij woning-corporaties die hieronder gegeven worden zijn afkomstig uit twee bronnen, namelijk het CBS en de NWR. De CBS-cijfers komen uit de Maandstatistiek Financiewezen, waarin regelmatig gegevens over woningbouwverenigingen worden gepubliceerd. De NWR-gegevens zijn voor het eerst in september

1983 gepubliceerd (1 en 2).

De NWR- en de CBS-gegevens sporen niet met elkaar. De verschillen

kun-nen ontstaan zijn door het verschil in aantallen onderzochte corporaties en

daarmee in de representativiteit: de NWR werkt met gegevens van

*

75

NWR-corporaties, het CBS werkt met een steekproef van

*

250 corporaties.

De NWR-cijfers worden ondanks het relatief geringe aantal, ook gegeven voor verschillende grootteklassen van corporaties. Het is de eerste keer dat deze uitsplitsing gemaakt is. De volgende grootte klasse-indeling is gehan-teerd:

I

o

tot 600 woningen

11 600 tot 1800 woningen

III 1800 tot 4000 woningen

IV groter dan 4000 woningen

Tabel 13: Exploitatieresultaten, in guldens per woning, 1979-1981, voor 1981 per grootteklasse 1979 1980 1981 11 III IV huuropbrengsten 2851 3050 3368 3261 3519 3436 3267 vergoedingen voor leveringen en diensten 401 449 496 291 455 472 582 overheidsbijdragen 791 801 884 1060 988 891 773 rentebaten 276 339 411 545 493 313 399 kosten onderhoud 634 687 688 591 558 720 764

kosten adm. en beh. 159 188 214 177 173 240 230

Batig saldo 433 315 473 546 697 216 480

Bron: NWR, Kengetallen woningcorporaties 1983.

---De CBS-cijfers kennen een iets andere opstelling, waarbij de baten- en las-tenkant sluit met het batige saldo.

Tabel14: Exploitatieresultaten, in guldens per woning, 1969-1980

1969 1970 1975 1979 1980

ontvangen huren (excl. verg.) 1169 1261 2022 2876 3118

overheidsbijdragen 217 260 580 803 809

overige baten (incl. rente) 270 343 526 877 971

rente en afschrijving 894 986 1693 2540 2743

kosten administratie en beheer 49 59 118 185 206

kosten onderhoud 245 275 549 740 873

overige lasten 268 317 486 673 727

batig saldo 200 227 282 418 349

Bron: CBS, Maandstatistiek Financiewezen 1983/8.

In totaal gaan er blijkens de exploitatieoverzichten van de corporaties grote bedragen om. Hieronder volgen de CBS-gegevens over 1979 en 1980. Dit overzicht is inklusief vergoedingen voor leveringen en diensten. In de hiervoor gegeven CBS-overzichten waren deze niet meegeteld (wel in het NWR-overzicht).

Tabel15: Exploitatieoverzichten 1979-1980, in miljoen guldens 1979 1980 baten huren en vergoedingen 4242 4671 overheidsbijdragen 1008 1031 ontvangen interest 350 472 overige baten 121 70 Totaal 5721 6244 lasten

over het boekjaar verschuldigde interest 2920 3217

afschr ij vingen: onroerende goederen 315 330

inventarissen en

vervoermiddelen 12 14

kosten voor onderhoud 694 817

onvoorziene kapitaaluitgaven 237 297

kosten van algemeen beheer en adm. 218 249

contributie landelijke federatie 12 13

belastingen 221 240

verzeker ingen 31 35

kosten nutsbedrijven 332 368

saldo nagekomen baten en lasten 44 51

overige lasten 218 233

verplichte storting bedrijfsreserves 177 188

Batig saldo 291 192

Totaal 5721 6244

Bron: CBS, Maandstatistiek Financiewezen 1983/8.

3.4. Factoren die het exploitatieresultaat beïnvloeden

We zullen voor de behandeling van de invloedsfactoren systematisch de op-brengsten- en kostenkant nalopen. Het exploitatieresultaat is immers de resultante van de lasten en baten. Wil men het resultaat verbeteren dan moet men de lasten verlagen of de baten verhogen of beide.

Opbrengsten

1. Huren

Corporaties hebben als eerste mogelijkheid om in het kader van de huur-harmonisatie over te gaan tot een extra huurverhoging. Ook mag de cor-poratie bij mutaties tot een harmonisatie ineens overgaan. Dat kan ech-ter wel tot problemen met de huurders leiden. In het kader van een be-perking van de woonlasten achten veel corporaties zo'n actie niet ge-wenst. De corporatie mag de extra inkomsten houden, alleen wanneer de

-21-W4 _{MIlI" 1l11jill1Jat"-1 MII18}

--woningen bijdrage-vrij zijn, d.w.z. geen bijdrage in de exploitatie meer ontvangen. Bij traditioneel gecalculeerde woningen, waarop nog een rijksbijdrage rust, zullen de extra huurinkomsten leiden tot een ver-laging van de rijksbijdrage. Bij dynamisch gecalculeerde complexen is de situatie als volgt. Op grond van de afspraken die in 1975/1976 gemaakt zijn bij de invoering van het stelsel van dynamische calculatie, kan men concluderen dat de extra inkomsten uit harmonisatie aan de corporatie toevallen. Wat er echter na de eerste 10-jarige exploitatieperiode met die overschotten zal gebeuren, is echter niet geheel duidelijk. Overigens is sinds de invoering van het dynamische stelsel de parameter huurver-hoging - de trendmatige - achter gebleven bij de aannamen, zodat de objectsubsidies hoger zijn uitgevallen dan was aangenomen. Bij com-plexen woningen in stadsvernieuwingsgebieden mag sinds 1984 het har-monisatietempo verlaagd worden, maar de harmonisatie-inkomsten val-len dan het Rijk toe.

In de tweede plaats is het voor de corporaties van belang de huurderving zo klein mogelijk te houden. Huurderving treedt op door leegstand. Leegstand kan ontstaan door mutaties of door onverhuurbaarheid. Zo-lang de huurderving in guldens niet boven de 2% van de te ontvangen huur uitkomt, is er in principe geen probleem: in de te ontvangen huur is veelal een post huurderving ter grootte van 2% opgenomen. Een huur-derving die lager is, leidt in principe tot een exploitatieoverschot. (Zie ook de kengetallen in hoofdstuk 6).

2. Bijdragen

Hierop is door de corporatie geen invloed uit te oefenen, tenzij er bij-zondere zaken aan de hand zijn (zoals extreem hoge lasten voor verze-keringen en/of belastingen). We zullen er hier dan ook niet verder op in-gaan.

3. Rente belegde kasgelden

De door de huurders betaalde huurpenningen kunnen door de corporatie voor een beperkte periode belegd worden en zo rente opbrengen. De corporatie beslist hoeveel rente aan de kasgelden wordt toegekend. Uit het saldo op interest is veel of weinig rente toe te rekenen aan het kasgeld (en wordt zo in de exploitatie gestopt) of kan voor het grootste deel aan de reserve en de voorzieningen worden toegerekend. De rente-stand is dus een belangrijke factor in dit geval; de corporatie heeft daar weinig invloed op, maar kan wel aktief zoeken naar hoogrenderende be-leggingen. Dit vereist overigens een optimaal liquiditeitenbeheer van de corporatie.

Kosten

4. Rente en afschrijving

De mogelijkheid om deze post tussentijds te verlagen is niet gemakke-lijk. Hoewel de Beschikking Leningen Toegelaten Instellingen (MG 77-23) (12) in art. 1 lid I de mogelijkheid tot het vervroegd aflossen van een lening met een hoog rentepercentage wel biedt, blijkt dit in de praktijk niet zo gemakkelijk te zijn, zoals blijkt uit een artikel van

Kuenzli en Polling (13). Vooral het behouden van de rijkSbijdrage bij een

leningconversie is het probleem.

Het omgekeerde van wat Kuenzli c.s. wilden, is daarentegen standaard-praktijk: de 10-jaarlijkse renteconversie (MG 71-8) (14). In principe wordt van alle complexen die na januari 1958 zijn gebouwd, elke 10 jaar het rendementspercentage aangepast aan het op dat moment geldende rentepercentage. De eerste keer dat dat gebeurt wordt ook de rijks-bijdrage aangepast, de tweede en de volgende keer gebeurt dat niet meer en moet de corporatie zelf het eventuele exploitatieverlies op-vangen. Ook bij de dynamische gecalculeerde complexen zal elke 10 jaar een rendementsaanpassing worden doorgevoerd.

5. Normbedragen

De normbedragen worden jaarlijks vastgesteld door het Ministerie van VROM. In de woningexploitatie kunnen voor de desbetreffende posten (onderhoud, c. v's, liften, administratie en beheer en de contributie federatie) nooit hogere bedragen dan de normbedragen worden opge-voerd. Overschrijdingen van de normbedragen worden uit de ABR of het onderhoudsfonds betaald. Indien er minder wordt uitgegeven dan het normbedrag, ontstaat er een overschot dat voor wat betreft de onder-houdsnorm naar het onderhoudsfonds gaat, en bij de beheersnorm, naar de ABR.

6. Belastingen en verzekeringen

Bij de opzet van de exploitatie wordt in het eerste jaar van de exploi-tatie een voorcalculatie gemaakt. Voor de complexen die dynamisch worden gecalculeerd, wordt er op dit moment gerekend met een percen-tage van de stichtingskosten voor de variabele exploitatielasten van 1,2%. Van deze 1,2% is 0,3% bestemd voor belastingen en verzekerin-gen, en 0,1% voor huurderving. Zijn de werkelijke lasten lager, dan ont-staat een overschot. Zijn de werkelijke lasten hoger, dan ontont-staat een tekort. Zowel het overschot als het tekort wordt via het resultaat met de ABR verrekend. Indien dit tekort tot een exploitatie-verlies van het complex zou leiden, dan kan de corporatie een aan-passing van de rijksbijdrage vragen.

De post belastingen en verzekeringen is per gemeente verschillend.

3.5. Het bruto en netto exploitatieresultaat van de corporaties

Voor de presentatie van de uitkomsten van de exploitatie op corporatie-niveau maken we gebruik van de staat van het model van de voorgeschreven resultatenrekening (MG 77-22, zie Spelregels Ie druk 1979). Wij geven hier nog de voorkeur aan dit model - boven het nieuwere model uit Spelregels, 3e druk 1983 - omdat de meeste jaarverslagen uit 1981 nog volgens dit mo-del gepresenteerd werden. Een aantal corporaties werkte al met het nieu-were model, een enkele trok zich van geen enkel model iets aan en produ-ceerde cijfers zoals men dat wilde. In de staart van het oude exploitatie-model treffen we aan:

23

Totaal Resultaat (BATEN minus LASTEN)

=

bruto exploitatieresultaat

Af: Verplichte storting in de ABR

Af/Bij: Nagekomen Baten/Lasten

Resultaat boekjaar = netto exploitieresultaat

Het bruto exploitatieverschil is de directe weergave van het verschil tussen baten en lasten in het betreffende boekjaar. Doordat in de resultatenreke-ning o.a. opgenomen zijn wat de werkelijke verschillen tussen de normbe-dragen en de werkelijke kosten zijn, kan de resultatenrekening bij grote overschrijdingen negatief zijn. Ook kunnen de financieel nog niet afgewik-kelde complexen door optredende verschillen tussen gunningshuur en exploi-tatiehuur, een financieel tekort opleveren.

Tabel 16: Gemiddeld bruto exploitatieresultaat, in guldens per woning, per grootteklasse, 1981

gemiddeld laagste hoogste aantal corp.

resultaat per waarde waarde met negatief

grootteklasse per woning per won. per won. resultaat

I

o

tot 600 won. 999,- neg. 235,- 2635,- 2

II 600 tot 1800 won. 723,- neg. 622,- 2483,- 2

III 1800 tot 4000 won. 677,- neg. 273,- 1741,- 3

IV groter dan 4000 won. 437,- neg. 1730,- 1553,- 3

Het gewogen gemiddelde is berekend op

I

633,- per woning. Op 10 na

heb-ben alle onderzochte corporaties een positief bruto exploitatieresultaat (l0

corp.

=

10,396). De hoogte van het exploitatieresultaat loopt bij de positief

renderende corporaties van f 1 tot f 2635 per woning (1). Bij de negatief

renderende corporaties loopt het negatieve resultaat op tot f 1730 per

wo-ning, welk deficiet o.a. ontstaan is ten gevolge van grote onderhoudsuit-gaven en door een geleden "ondernemersverlies" op koopwoningen.

Voor een beoordeling van het bruto-resultaat is het nodig deze cijfers te plaatsen naast die van de huursommen van de woningen en de rijksbijdragen op de woningen. We hebben deze uit het onderzoeksmateriaal berekend, waarbij het hier gaat om zowel financieel afgewikkelde als financieel niet afgewikkelde complexen.