Doorstroomexperiment Zuiderpark/Zwaanspreng in Apeldoorn

. - - - -

-

-

-•

~

a.>

0 N ~

a.>

"'C

e

0 +oJ ~ I.... CO

E

Cl

e

c::l

e

r-

a

0

S

r-

e

:::J

a.>

:::J

I....

r-

a.>

a.>

r-

.r:.

Cl)

a.>

Z

..c

_"'C Cl)

co

~

co

_I.... W I....

0

a

N

g

a:

w

a.>

0

+oJ

Z

U

_a.>

Cl)

WERKDOCUMENT

DOORSTROOMEXPERIMENT

ZUIDERPARK/ZWAANSPRENG

IN APELDOORN

H. Heeger

::,:, ,':'I

I

I

I

I

95-16

:0:.0:

...

...

, o . o • • • • • • • • • • • • ,

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~D

~

:

...

...

,

:D:~D~:

o . o • • • • • • • • • • • •

.

.

.

.

...

.

.

. .

.

. .

.

,

~D~~D~:

..

...

..

...

,

...

. .. ...

..

,

?UUUD~:

...

... ,

!~I

1>~)))

=

=

::::::::::::

=

...

,

...

_...

,

Delftse Universitaire Pers •

-DOORSTROOMEXPE~ENT

ZillDERP ARK/ZW AANSPRENG IN APELDOORN

8ibliotheek TU Delft

111111111

Ij

C 22134366

8505

416G

..

WERKDOCUMENT

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft

Thijsseweg 11, 2629 JA Delft, tel. (015) 2783005

DOORSTROOMEXPERIMENT

ZUIDERP ARK/ZW AANSPRENG IN APELDOORN

H. Heeger

Met nawoord van J. P.l. Singelenberg (Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuis-vesting)

De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1

2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van:

Het Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11

2629 JA Delft

CIP-GEGEVENS KONINKI1JKE BIBUOTHEEK, DEN HAAG Heeger, H.

Doorstroomexperiment Zuiderpark/Zwaanspreng in Apeldoorn I

H. Heeger, met

naw.

van lP.J. Singelberg. - Delft:

Delftse Universitaire Pers. -[1]. -(Werkdocument I Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1383-8016 ; 95-16)

Onderzoek uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut OTB

in opdracht van Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). - Met lit.opg.

ISBN 90-407-1218-2 NUGI 655

Trefw.: doorstroming; nieuwbouw; woningbouw; Apeldoorn.

Copyright 1995 by H. Heeger and J. Singelenberg

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands

INHOUD

1. Inleiding. .. . . ... .. .. ... .. . . ... . .. . .. .. 1

2. Aanpak van de evaluatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 2

3. Het project ZuiderparkJZwaanspreng en de fasering ervan . . . . . . .. 3

4. De doorstroomregelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

5. Toewijzingscriteria .. ... .. . . . .. .. . . . .. .... . .. . . 6

6. De belangstelling voor het project .. . .. .. . . .... .. . . .. 6

7. De belangstelling voor de afzonderlijke doorstroominstrumenten . . . . . 9

8. De belangstellenden zelf . .. . .. .. . . .. . ... . .. ... . . .. .. .. 9

9. Reacties van belangstellenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

10. De feitelijke toewijzing en het doorstroomresultaat .. .. .. .. .. ... 12

11. Conclusies .. .. .. ... . ... .. .. . . .... .... .. .. .. . 14

Nawoord van de SEV .. . . ... . . ... .. . .... .. . . .... ... ... 16

1. Inleiding

In Apeldoorn zullen 110 aantrekkelijke nieuwbouwwoningen gerealiseerd worden in het gebied tussen de Rijnstraat en de Zwaanspreng in Apeldoorn-Zuid. Het is de bedoeling om met (een deel van) deze nieuwbouw de doorstroming vanuit goedkope laagbouwwoningen te bevorderen. Het gaat in het bijzonder om het vrijmaken van:

laagbouwwoningen van woningcorporaties met een huurprijs van minder dan

f

679,- per maand (per 1 juli 1995);

koopwoningen met een verkoopprijs totf 225.000,-.

Opmerkelijk aan dit plan is de inzet van verschillende drempelverlagende middelen om bewoners over te halen te verhuizen naar de nieuwbouw. Deze instrumenten zijn onder meer bedoeld om de woonlastensprong te verminderen. Er is bij dit project voor de volgende verleidingsinstrumenten gekozen:

een huurontwikkelingsgarantie of een directe verlaging van de huur;

een doorstroompremie;

een terugkoop- en terugstroomgarantie;

de mogelijkheid een service-onderhoudscontract af te sluiten.

Bij het experiment zijn betrokken: de corporaties Ons Huis en St. Joseph Apeldoorn, de gemeente Apeldoorn en de projectontwikkelaar Koopmans. Ons Huis en St. Jo-seph realiseren zeventig woningen. De projectontwikkelaar realiseert veertig vrije-sectorwoningen in de midden- en duurdere klasse. Afgesproken is dat een bijdrage uit de winst van deze laatste woningen beschikbaar komt voor de doorstroomwo-ningen van de corporaties.

De Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft dit doorstroom-project aangemerkt als een experiment. Hiervoor heeft zij een bijdrage ter beschik-king gesteld voor de vormgeving van de terugverkoopgarantie en de huurontwikke-lingsgarantie. Voor de advisering bij de uitwerking van deze instrumenten is de Werkgroep '2duizend ingeschakeld. Dit heeft geresulteerd in het rapport 'Garanties voor doorstroomwoningen' (Wouters, 1995).

De SEV heeft het Onderzoeksinstituut OTB opdracht gegeven om de doorstroming van dit project te evalueren. De evaluatie heeft betrekking op het toewijzingsresul-taat, het doorstroomrendement, de effectiviteit van de aangeboden faciliteiten en de beweegredenen van bewoners. Er is verder nagegaan hoe groot de belangstelling is, hoe de selectie plaatsvindt en welke woningen zullen vrijkomen.

Veel dank gaat uit naar mw. M. Hillebrand (St. Joseph Apeldoorn), de heer J.P.J. Singelenberg (SEV), de heer R. Tempelman (Ons Huis, Chr. Woningstichting) en de heer P. Vreeswijk (gemeente Apeldoorn), die dit onderzoek hebben begeleid. Ook gaat dank uit naar mw. A. van de Laan en mw. L. Kloppers van Omoerend Goed Apeldoorn (OGA), die de gegevens hebben geleverd over de verkoop van de wo

2. Aanpak van de evaluatie

De evaluatie bestaat uit een enquête onder de belangstellenden voor een woning in het project en enkele gesprekken met betrokkenen.

Aan de mensen die belangstelling toonden voor het project, is in juni 1995 een infor-matiemap en een inschrijfformulier gezonden. Het OTB heeft in samenwerking met de betrokkenen in Apeldoorn en de SEV een enquête opgesteld, die te zamen met de informatiemap en het inschrijfformulier aan belangstellenden op de informatieavond is overhandigd (of daarna aan belangstellenden is verzonden).

De enquête bestaat uit 24 vragen. Er wordt gevraagd naar: de belangs~lling voor het volledige project, de voorkeur voor bepaalde woningtypen, de verhuismotieven, de rol van de verleidingsargumentenlrisicoverlagende instrumenten bij de verhuiswens, kenmerken van de huidige woning, het al of niet beschikbaar komen van de woning (starter of doorstromer) en kenmerken van het huishouden.

De enquête is anoniem, dat wil zeggen dat niet nagegaan kan worden wie de en-quêtes retourneren. Het al of niet invullen van de enquête heeft uiteraard geen in-vloed gehad op de selectie van de kandidaten. De corporaties hebben de enquête verzonden en de enquête is er ook naar geretourneerd. Er zijn in totaal 320 enquêtes uitgezet en er zijn 157 enquêtes geretourneerd (dat wil zeggen een respons van 49,1 %).

Naast deze enquête onder de belangstellenden voor het project zijn er gesprekken gevoerd met de hiervoor genoemde betrokkenen. In die gesprekken is onder meer gevraagd naar de belangstelling van woningzoekenden voor het project, de wijze waarop het project is verlopen, de wijze waarop de selectie van de gegadigden plaatsvindt en de ervaringen die voor de andere projecten leerzaam kunnen zijn. Nadat de gegadigden waren geselecteerd, is er gevraagd naar een deel van de gege-vens van de inschrijfformulieren (woningkenmerken, inkomenskenmerken). Hiermee kan het doorstroomrendement bepaald worden. Dit houdt wel in dat het doorstroom-rendement van met name de huurwoningen slechts een voorlopig karakter heeft (omdat de feitelijke toewijzing van de huurwoningen pas gebeurt als de woningen worden opgeleverd). Er wordt alleen gekeken naar de primaire verhuisstroom; zo-lang de feitelijke verhuisstroom niet heeft plaatsgevonden, is het niet mogelijk om de verdere verhuisketens te onderzoeken. De evaluatie van de uiteindelijke (feitelijke) verhuisbewegingen is dan ook niet in deze rapportage opgenomen.

Het doorstroomresultaat is vergeleken met dat van andere 'doorstroomprojecten' . Er is onder meer een vergelijking gemaakt met het Myrtus-project in Apeldoorn-Zuid en met veertien projecten elders in het land die het OTB al eerder evalueerde.

3. Het project Zuiderpark/Zwaanspreng en de fasering ervan

Ons Huis en St. Joseph Apeldoorn realiseren de volgende zeventig woningen voor doorstromers:

type Acacia; zestien sociale-huurwoningen, driekamerwoningen met een huur van

f

679,- per maand voor ouderen;

type Betula; negen sociale-koopwoningen met drie of vier kamers,

f

146.000,-;

type Betula; drie premiekoopwoningen met drie of vier kamers,

f

190.000,-;

type Cornus; vierentwintig premiekoopwoningen met vier kamers,

f

190.000,-;

type Davidia, vijf premiehuurwoningen, bungalows, huur

f

1130,- of

f

1200,-per maand;

type Davidia, vijf premiekoopwoningen, bungalows,

f

187.500,- of

f

190.000,-;

type Douglas, twee premiehuurwoningen, huur

f

1.130,- of

f

1.200,- per maand. Het type Douglas is vergelijkbaar aan het type Davidia, maar beschikt tevens over een verdieping met slaapkamer, badkamer en dakterras;

type Douglas, twee premiekoopwoningen,

f

190.000,-;

type Esdoorn, vier koopwoningen met een prijs tussen

f

275.000,- en

f

322.500,-.

De projectontwikkelaar realiseert veertig vrije-sectorwoningen in de midden- en duurdere klasse:

type Esdoorn, zestien koopwoningen met een prijs tussen

f

275.000,- en

f

322.500,-;

type Plataan, vierentwintig koopwoningen met een prijs van

f

308.000,- en

f

345.000,-.

Het plan kent de volgende fasering:

mei 1995: advertentie om project en informatieavond aan te kondigen; 13 juni 1995: officieel startpunt; presentatie van de plannen;

juni 1995: verzenden inschrijfformulieren aan belangstellenden voor de wonin-gen;

28 juni sluit de inschrijving voor de huurwoningen; oktober 1995: start van de bouw;

september/oktober/november 1995: toewijzing van de koopwoningen; zomer 1996: toewijzing van de huurwoningen;

eind 1996: oplevering van de woningen.

Afbeelding 1 Advertentie in de Apeldoornse Courant

4. De doorstroomregelingen

Er is per 'doorstroomwoning' een bedrag uitgetrokken van

f

10.000,- voor drem-pelverlagende maatregelen. Hierin draagt de gemeente voor 40% bij, de corporaties voor 40 % en de projectontwikkelaar voor 20 % .

De volgende doorstroornregelingen zijn toegepast:

a. Voor het type Acacia kan gekozen worden voor een korting op de huurprijs of een huurontwikkelingsgarantie. De korting op de huurprijs bedraagt

f

50,- per woning per maand. In de jaren erna wordt in dit geval de normale huurverho-ging berekend.

De huurontwikkelingsgarantie houdt in dat de normale aanvangshuur wordt berekend, maar dat vanaf het zestigste levensjaar van de bewoner een huurver-hoging wordt berekend die altijd 2% lager is dan de inflatie. Deze huurontwik

-kelingsgarantie geldt alleen voor de eerste bewoners van de woningen;

b. De kopers van de premiekoopwoningen Betula krijgen een korting op de koop-som (een 'doorstroompremie') van

f

10.000,-. Voor type Cornus geldt een korting op de koopsom, die varieert van

f

1.500,- tot

f

11.500,-. De hoogte ervan is afhankelijk van de grootte van de bouwkavel (de grootste kavels krijgen de kleinste korting);

c. Voor de typen Betula en Comus geldt een terugkoopgarantie. Deze garantie houdt in dat de koper gedurende de eerste tien jaar ervan verzekerd is dat er een prijs wordt betaald van 95 % van de oorspronkelijke koopsom. Hiervan hoeft deze geen gebruik te maken. Het is bedoeld ter geruststelling van de koper; d. In het geval dat een koper van de typen Betula en Cornus gedurende de eerste

vijf jaar van eigendom wegens omstandigheden genoodzaakt is de woning te verkopen, krijgt deze een vervangende huurwoning. Hierbij worden omstandig-heden bedoeld die ertoe leiden dat iemand de financiële lasten van het eigen huis niet meer kan dragen, bijvoorbeeld door langdurige werkloosheid, echtscheiding en een grote inkomstenterugval ;

e. Ons Huis biedt een service-onderhoudscontract voor de typen Cornus, Davidia en Douglas en vier woningen van het type Esdoorn. Het contract omvat het onderhoud van de centrale-verwarmingsinstallatie, het ontstoppen/reinigen van de riolering en goten en bemiddeling bij bouwkundige klachten/calamiteiten (dit houdt in dat de corporatie zorgdraagt voor een snelle inschakeling van een be-drijf; de kosten van de reparaties blijven voor de bewoner). Het service-contract is niet verplicht. De kosten hiervoor bedragen f 200,- per jaar; volgens ramin-gen is dit voor de corporatie precies kostendekkend.

Als aanvulling kan gekozen worden voor een zogenaamd pluspakket waarbij kleine werkzaamheden mee verzekerd zijn. Dit zijn werkzaamheden als klein timmerwerk, schoonmaken van dakgoten en reparaties van hang- en sluitwerk, elektra en sanitair. Deze aanvulling kost

f

130,- per jaar.

Naast deze specifieke doorstroomregelingen krijgen de kopers van de premiekoop-woningen (Betuia, Cornus, Davidia en Douglas) een eenmalige subsidie van

f

5.000,-.

De corporaties hebben voor hun koopwoningen in dit project een zogenaamd anti-speculatiebeding vastgesteld. Als een koopwoning uit het project binnen vijf jaar door de eerste koper wordt verkocht, moet de eventuele 'winst' geheel of gedeelte-lijk worden verstrekt aan de corporaties. Wanneer de verkoop binnen één jaar plaats-vindt, moet 100% van de winst/overwaarde aan de corporaties worden gegeven, bij verkoop in het tweede jaar 80% ervan, in het derde jaar 60%, in het vierde jaar 40% en in het vijfde jaar 30%. Dit anti-speculatiebeding is in het koopcontract opge-nomen (maar is niet genoemd in de folders).

5. Toewijzingscriteria

Er zijn voor de afzonderlijke woningtypen van dit project verschillende toewijzings-criteria geformuleerd.

Voor de zestien sociale-huurwoningen van het type Acacia, de negen sociale-koop-woningen van het type Betula en de 27 premiekoopsociale-koop-woningen van de typen Betula en Cornus kan men zich inschrijven als men een laagbouwwoning van een corporatie achterlaat met een huurprijs na 1 juli 1995 tot

f

679,- per maand. De doorstroomre-gelingen zijn ook alleen van kracht voor de kandidaten die aan deze criteria voldoen. Voor het type Acacia en de sociale-koopwoningen van het type Betula dient men inschrijfbaar of al ingeschreven te zijn bij de woonruimtewinkel. Bij het type Acacia wordt voorrang gegeven aan kandidaten uit Apeldoorn-Zuid. Voor de sociale-koop-woningen moet men voldoen aan de inkomenseisen volgens de sociale-koopregeling. Voor de typen Acacia, Betula en Cornus wordt de toewijzingsvolgorde van de kandi-daten die voldoen aan de gestelde criteria gebaseerd op de laagste huidige huur. Voor de overige typen (Davidia, Douglas, Esdoorn en Plataan) gelden geen criteria voor de inschrijving. Wel wordt bij de toewijzing voorrang verleend aan degenen die een laagbouwhuurwoning achterlaten of een koopwoning met een geschatte verkoop-prijs van maximaal

f

225.000,-.

6. De belangstelling voor het project

Nadat het project was aangekondigd door een grote advertentie in de plaatselijke pers, kwam er een grote stroom van belangstellenden. Op de informatie-avond op 13 juni zijn circa vijfhonderd belangstellenden geweest. De informatiepakketten waren deze avond dan ook al snel op, waardoor er extra informatiepakketten nodig waren om aan belangstellenden toe te sturen. In de Apeldoornse Courant van 14 juni werd 6

gesproken van een 'Stonnloop op Zuiderpark' (zie afbeelding 2). Tevens werd in die krant gemeld dat de toewijzingscriteria voor het woningbouwproject vaak een bittere teleurstelling waren (vooral voor de jongeren, omdat die meestal geen laagbouwwo-ning achterlaten). In de advertentie voor het project (en voor de informatieavond) worden de toewijzingscriteria overigens duidelijk genoemd (zie afbeelding 1). Van de 157 respondenten op de enquête blijkt maar liefst 96,2% van plan zich in te schrijven. Van de zes huishoudens die aangeven zich niet in te gaan schrijven, zijn er drie niet tevreden over de woningen.

Van de belangstellenden die gereageerd hebben op de enquête, gaat bij 80,0% de voorkeur uit naar een koopwoning, bij 16,7% naar een huurwoning en de rest heeft geen duidelijke voorkeur. Vooral degenen die op dit moment al in een koopwoning wonen, hebben vaak voorkeur voor een koopwoning (85,3%).

Afbeelding 2 Apeldoornse Courant, 14 juni 1995

Informatie-avond chaotisch van start

Stormloop Op Zuiderpark

Van een onzer verslaggevers

APELDOORN -Lang voordat de deuren van bet Apeldoornse buurtcen·

trum Maasstraat gisteravond open gingen, stonden de woningzoeken· den al in de rij. De informatie-avond over bet woningbouwproject in bet ZUiderpark kende een chaotische start. Belangstellenden verdrongen zich voor de plattegronden en gristen informatie-pakketjes mee .

"Op deze manier kom je er niet toe om fatsoenlijk informatie te geven", verzuchtte een mede-werkster van woningbouwvereni· ging Sintjozeph. En die informa· tieis hard nodig, wantlangnietie-dereen wist dat er speciale eisen gesteld worden bij de toewijzing van de 111 woningen.

Het project is namelijk bedoeld om doorstroming in de woning· markt op gang te brengen. Daar·

om krijgen mensen die een goed· kope laagbouw huurwoning ach· terlaten voorrang bij de toewij -zing van een koopwoning in de sociale- of premie-sector. Voor de vrije sectorwoningen ma· ken mensen die een koophuis tot 225.000 gulden achterlaten de meeste kans.

• Zie verder in Stad en :legio: Vooral jongeren vissen achter het net bij woning-project Zuiderpark

Tabell Belangstelling voor de afzonderlijke woningtypen

Enquête Inschrijvingen Voldoet

Aant. % % resp. p. won. aant. p.won. aan crit.

Acacia, 16 soc.huur 25 9.1 16.6 1,6 54 3,4 29

Betula, 9 soc.koop 56 20.4 37.1 6,2

} 133 11,1 30

Betula, 3 pre. koop 49 17.9 32.5 16,3

Cornus, 24 pre.koop 78 28.5 51.7 3,3 113 4,7 35

Davidia, 5 pre.huur 4 1.5 2.6 0,8 5 1,0

[

2

1

Davidia, 5 pre. koop 31 11.3 20.5 6,2 24 4,8

Douglas, 2 pre.huur 2 .7 1.3 1,0 2 1,0

Douglas, 2 pre. koop 20 7.3 13.2 lO,O 21 10,5

Esdoorn, 20 koop 6 2.2 4.0 0,3

} 71 I 1,6 I n.v.t.

Plataan, 24 koop 3 1.1 2.0 0,1 n.v.t.

Totaal (110 won.) 274 100.0 181.5 2,5 4232 _3,82

Er kwamen elf inschrijvingen voor de vier woningen van het type Esdoorn van Ons Huis en in totaal zestig inschrijvingen voor 16 woningen Esdoorn en 24 woningen Plataan bij

On-roerend Goed Apeldoorn.

Het is niet bekend of er mensen voor meer woningen hebben ingeschreven. Bron: 151 respondenten op enquête, inschrijfformulieren en gegevens van OGA . .

Een deel van 151 respondenten op de enquête die van plan zijn zich in te schrijven,

doet dat voor verschillende typen. Er wordt gemiddeld per huishouden ingeschreven voor 1,8 type. Volgens de enquêteresultaten is er vooral vraag naar de typen Cor-nus, de sociale-koopwoningen van het type Betula en de premiekoopwoningen van het type Betula. Per beschikbare woning is de vraag het grootst ·naar de premiekoop-woningen van de typen Betula en Douglas (resp. zestien en tien per woning).

De feitelijke inschrijvingen blijken soms iets af te wijken van de vraag zoals die op grond van de enquête verwacht had mogen worden. In vergelijking met de enquête-resultaten valt bijvoorbeeld het aantal inschrijvingen voor de koopwoningen van het type Davidia wat tegen. Zoals al uit de enquête bleek, is de feitelijke vraag per be-schikbare woning het grootst naar de woningen van de typen Betula en de premie-koopwoningen van het type Douglas (resp. 11,1 en 10,5 per woning). Voor de pre-miehuurwoningen was net zo veel belangstelling als dat er woningen zijn.

De belangstelling voor het project hangt volgens de respondenten op de enquête vooral samen met de prijs van de woningen (94,1 % vindt dit belangrijk) en met de woningtypen (89,9%) en in mindere mate met de locatie (77,0%) en met de door-stroomregelingen (51,1 %). Er is geen verband tussen de hoogte van het inkomen van het huishouden en het belang dat wordt gehecht aan de doorstroomregelingen. Met name de belangstellenden voor het type Acacia, de sociale-koopwoningen van het type Betula en het type Comus vinden de doorstroomregelingen belangrijk (resp.

71,4%, 57,1 % en 50,7%). Doordat er voor de andere typen geen doorstroornregelin-gen van kracht zijn, is uiteraard ook de belangstelling van de kandidaten voor de doorstroornregelingen gering.

7. De belangstelling voor de afzonderlijke doorstroominstrumenten

Van de 25 belangstellenden voor het type Acacia hebben er twee voorkeur voor de huurverlaging, zestien voor de huurontwikkelingsgarantie en zeven weten de voor-keur nog niet. Slechts één huishouden met voorvoor-keur voor Acacia geeft aan de wo-ning niet te willen als er geen huurontwikkelingsgarantie of huurverlaging verstrekt zou worden. Maar liefst zeventien van de 25 zouden de woning ook zonder regeling willen huren; de overigen hebben hierover geen mening.

Het grootste deel van de belangstellenden voor de typen Betula en Cornus zou de woning ook willen kopen zonder de doorstroompremie (65,0%), de terugkoopgaran

-tie (77,0%) en de mogelijkheid voor een vervangende huurwoning (68,3%).

Slechts een klein deel van de belangstellenden zou de woning niet willen nemen als een van de regelingen niet zou bestaan (voor de drie regelingen respectievelijk 19,0%, 11,0% en 16,8%). De overige huishoudens weten niet of ze de woning ook zouden willen zonder de regelingen.

Degenen die op dit moment in een koopwoning wonen, vinden de doorstroompre-mie, de terugkoopgarantie en de vervangende huurwoning nooit belangrijk. Dit is logisch, omdat deze regelingen (en de woningen zelf waarvoor de regelingen gelden) niet bedoeld zijn voor mensen die een koopwoning achterlaten. Het is merkwaardig dat deze mensen, die niet voldoen aan de gestelde toewijzingscriteria, zich toch willen inschrijven voor deze woningen.

Van de belangstellenden voor de koopwoningen van de typen Cornus, Davidia en Douglas zou 61,8% een service-onderhoudscontract van

f

330,- willen afsluiten (toen de enquête werd opgesteld, was niet bekend dat er ook een goedkopere variant van dit contract zou komen). Van deze belangstellenden voor het onderhoudscontract zou 85,7 % de woningen ook willen kopen als er niet een dergelijk onderhoudscon-tract zou zijn. De overige 14,3 % weet het niet; dit betekent dat de belangstelling ongewijzigd zou blijven wanneer er geen onderhoudscontract zou zijn!

8. De belangstellenden zelf

Een groot deel van de belangstelling van de mensen die van plan waren zich in te schrijven, komt van mensen uit de naastgelegen wijken; 43,0% uit Zuid, 20,1% uit De Maten. De overigen wonen volledig verspreid over Apeldoorn of komen van buiten Apeldoorn (2,7%).

Van de belangstellenden die zich willen inschrijven, woont 76,0% in een laagbouw-woning en 77,3% in een huurlaagbouw-woning. Van de huurlaagbouw-woningen is 93,0% van een

wo-ningcorporatie. De huur is bij 48,2% van de huurders onder de

f

600,-, bij 21,1 %

tussen de

f

600,- en

f

679,-, bij 27,2 % tussen de

f

679,- en

f

810,- en de rest heeft

een hogere huur.

Van de 34 belangstellenden met een koopwoning verwacht 63,6% dat de .

verkoop-prijs onder de

f

200.000,- zal zijn.

Bij 95,9% van de belangstellenden komt de huidige woning vrij als er een woning in het project wordt gekregen.

De huishoudens die zich willen inschrijven, bestaan voor 8,6% uit eenpersoonshuis-houdens, 50,3% uit tweepersoonshuiseenpersoonshuis-houdens, 17,2% uit driepersoonshuiseenpersoonshuis-houdens, 19,2% uit vierpersoonshuishoudens en de overige 4,6% bestaat uit vijf- en zesper-soonshuishoudens.

Bijna een kwart van de belangstellenden is onder de dertig jaar. Een vijfde is zestig

jaar of ouder. Vooral bij de sociale-koopwoningen van het type Betula en de

premie-woningen van Betula en Cornus komt veel belangstelling van mensen onder de dertig

jaar (resp. 44,6%, 46,9% en 31,2%).

Van de belangstellenden voor het type Acacia is 76,0% zestig jaar of ouder (de

overige 24,0% is vijftig tot zestig jaar). De typen Davidia en Douglas blijken vooral

bij ouderen gewenst; van de belangstellenden voor de koopwoningen van het type Davidia is 58,1 % vijftig jaar of ouder (32,3% zestig jaar of ouder) en van de be-langstellenden voor de koopwoningen van het type Douglas is 45,0% vijftig jaar of ouder (25,0% zestig jaar of ouder). De typen Davidia en Douglas zijn overigens respectievelijk geheel en grotendeels gelijkvloers, zodat ze uitstekend geschikt zijn voor ouderen.

Van de belangstellende huishoudens heeft 70,5% een belastbaar jaarinkomen van

minder dan

f

62.500,-; bij de sociale-huurwoningen van het type Acacia en de

socia-le-koopwoningen van het type Betula is het percentage resp. 91,7 en 91,1. Bij de premiewoningen en vrije-sectorkoopwoningen is dit percentage lager (variërend van 50,0% voor de huurwoningen van de typen Davidia en Douglas en de koopwoningen van het type Esdoorn tot 72,9% voor de premiekoopwoningen van het type Betula). Opvallend is dat veel van de geënquêteerden, die zich willen inschrijven, op grond van de gestelde criteria niet in aanmerking kunnen komen voor de gewenste

wonin-gen. Zo heeft bijvoorbeeld een deel van de belangstellenden voor de typen Acacia,

Betula en Cornus een koopwoning. Ook laat een deel van de belangstellenden geen

laagbouwwoning achter of heeft een woning met een huur boven de

f

679, -, of heeft

een huurwoning die niet van een woningcorporatie is.

Uit de enquêteresultaten blijkt dat 58,3 % van de mensen die zich willen inschrijven

voor het type Acacia, een laagbouwwoning met een huur onder de

f

679, - van een

woningcorporatie achterlaat. Voor de sociale-koopwoningen van het type Betula, de premiekoopwoningen van Betula en de premiekoopwoningen van Comus zijn deze percentages respectievelijk 39,6%, 19,5% en 41,2%; een ruime meerderheid van de mensen die zich voor deze typen wil inschrijven, voldoet derhalve niet aan de crite-ria! Bovendien leren de ervaringen elders dat er nog eens een deel van de kandidaten zal afvallen wanneer de vermelde gegevens gecontroleerd worden.

In de laatste kolom van tabel 1 is aangegeven hoeveel van de feitelijk ingeschreven huishoudens voldeden aan de toewijzingscriteria; met name bij de typen Betula en Comus zijn erg veel belangstellenden afgevallen (gedeeltelijk omdat ze zelf de in-schrijving introkken).

Voor het type Acacia hebben zich 54 kandidaten ingeschreven. Deze zijn allen ten-minste 55 jaar oud. Daarvan vielen er zestien af vanwege een te hoge huur, drie omdat ze een koopwoning hadden en zes vanwege het woningtype. Er zijn nog 29 kandidaten overgebleven, maar er is nog geen inkomenscontrole uitgevoerd.

Van de overgebleven dertig kandidaten voor het type Betula zijn er zes geboren in de periode 1940 tot en met 1949, tien in de periode 1950 tot en met 1959 en de overige veertien in de periode 1960 tot en met 1967. Van deze dertig kandidaten hadden er 25 een belastbaar inkomen tussen de

f

40.000,- en

f

60.000,-.

De betrokkenen van de woningcorporaties vermoeden dat veel mensen die niet vol-deden aan de toewijzingscriteria, zich toch inschreven in de verwachting dat ze aan de beurt zouden komen wanneer er onvoldoende kandidaten zouden zijn die wel aan de criteria voldoen. Deze 'verwachting' was echter nergens op gebaseerd; als er inderdaad te weinig kandidaten zouden zijn die voldoen aan de criteria, zouden de corporaties een volledig nieuwe inschrijfronde organiseren.

9. Reacties van belangstellenden

Veel mensen hebben op de enquêteformulieren laten blijken het project te waarde-ren. Met name de locatie, de kleinschaligheid van het plan en de woningtypen blij-ken veelal duidelijk gewaardeerd te worden. Er zijn op de enquêteformulieren geen opmerkingen over de verschillende doorstroomregelingen gemaakt.

Kritiek komt er onder meer op de hoogspanningskabels door het gebied (die zouden mogelijk gevolgen hebben voor de gezondheid), de kosten van het onderhoudscon-tract (er is blijkbaar ooit een lagere prijs genoemd) en de late toezending van infor-matie. Ook hebben enkele mensen kritiek op de gestelde toewijzingscriteria. De volgende voorbeelden getuigen daarvan:

"Ik vind echter dat mensen door de gestelde voorwaarden op deze wijze nooit de gelegenheid krijgen een woning te kopen als je een huur rond de

f

780,- à

f

850,- hebt. Of dit juridisch gezien wel mogelijk is zal onderzocht worden"; "Wij hebben een 2-hoog portiekflat. Komen wij dan ooit nog in aanmerking voor een sociale-koopwoning of premiewoning van

f

190.000,-?;

"Ik laat een seniorenwoning achter met een lage huur, bus stopt voor het huis, winkel aan het eind van de straat. Er is toch niet alleen een tekort aan eengezins-woningen, maar ook aan seniorenwoningen/bejaardenwoningen? Als u nu een bejaarde die in een eengezinswoning wacht op een kleinere woning, in mijn huis plaatst en mij de kans geeft op een koopwoning in dit project dan zijn drie partij-en tevredpartij-en in plaats van twee partijpartij-en";

"Er wordt te weinig gebouwd in de prijsklasse tot

f

200.000,-. Voor een gezin met twee kleine kinderen is er geen mogelijkheid om van een galerij flat-woning/maisonnette naar een nieuwbouwkoopwoning te gaan. Men heeft alleen maar oog voor huurders en doorstroming hiervan";

"Voor doorstroming dienen ons inziens alle huurwoningen onder een bepaalde huurprijs in aanmerking te komen. Niet alleen goedkope eengezinswoningen".

10. De feitelijké toewijzing en het doorstroomresultaat

In augustus 1995 zijn de 24 koopwoningen van het type Cornus toegewezen (er voldeden 35 huishoudens aan de criteria). De eerste 24 huishoudens voor het type Cornus laten alle een eengezinshuurwoning achter van maximaal

f

581,- per maand (prijs per 1 juli 1995). De gewenste doorstroming wordt hier dus gemakkelijk ge-haald.

Voor het type Acacia zijn 29 huishoudens beschikbaar die voldoen aan de criteria, voor het type Betula 30 en voor de typen Davidia èn Douglas in totaal 21.

Van de 29 kandidaten die nu voor het type Acacia zijn overgebleven (inkomenscon-trole moet nog plaatsvinden), zijn er 23 die nu in een eengezinshuurwoning in Apel-doorn-Zuid wonen (de andere zes wonen in een ander deel van Apeldoorn); de eerste zestien ervan hebben een huur van maximaal

f

590,- per maand.

Van de dertig kandidaten voor het type Betula wonen er zeven in een huurwoning met een huur onder

f

500,- en de overige 23 hebben een huur van maximaal

f

563,-. Ook hier wordt de gewenste doorstroming dus zeer waarschijnlijk gehaald. Van de vijf koopwoningen van het type Davidia zijn er twee verkocht aan mensen die een koopwoning achterlaten (met een te verwachten verkoopprijs onder de

f

200.000,-) en drie aan mensen die een huurwoning met een huur onder

f

675,- per maand achterlaten. Alle kopers zijn ouderen boven de 55 jaar.

De twee koopwoningen van het type Douglas zijn beide verkocht aan mensen die een huurwoningen met een huur onder

f

675,- achterlaten. Beide kopers zijn ouder dan 55 jaar.

Ons Huis heeft de verkoopprijs van het type Esdoorn iets verlaagd, omdat er aan-vankelijk onvoldoende kopers gevonden werden. Ze zijn uiteindelijk alle vier ver-kocht aan mensen onder de 55 jaar. Door de verkoop komen er twee koopwoningen (met een geschatte verkoopprijs onder de

f

200.000.-) en twee huurwoningen met

een huur onder de f 675,- per maand vrij. Bovendien komen er twee huurwoningen van partners vrij (beide met een huur boven de

f

675,- per maand).

Onroerend Goed Apeldoorn had aanvankelijk ongeveer zestig belangstellenden voor veertig woningen van de typen Esdoorn en Plataan. Daarvan hebben er uiteindelijk 37 een woning gekocht. Via de 'vrije verkoop' zijn de laatste drie woningen ver-kocht. Er was voor deze typen niet méér belangstelling dan dat er woningen beschik-baar waren; er is dan ook geen voorrang verleend aan de mensen die een laagbouw-huurwoning of een koopwoning met een geschatte verkoopprijs van maximaal

f

225.000,- achterlaten.

Van de veertig kopers laten er vijf een huurwoning en 34 een koopwoning in Apel-doorn achter en één koper komt van buiten ApelApel-doorn. De huurprijs van de huidige woning varieert tussen

f

730,- en

f

1200,- per maand. De geschatte verkoopprijs (of vraagprijs) is bij achttien van de 34 huidige koopwoningen onder de

f

225.000,-.

Van de veertig kopers laten er 22 een woning achter in Apeldoorn-Zuid. Elf anderen zijn afkomstig uit Apeldoorn-Zuid.

Voor de overige typen heeft in oktober 1995 nog geen toewijzing plaatsgevonden. In opdracht van de SEV heeft het Onderzoeksinstituut OTB in juli 1993 de doorstro-ming geëvalueerd van het Myrtus-project in Apeldoorn-zuid (Drontmann, 1993). Dit project bestaat uit twintig sociale-huurwoningen (acht eengezinshuizen en twaalf seniorenwoningen). Er werden drie criteria gesteld aan de inschrijving: de kandida-ten moeskandida-ten al een woning huren in Apeldoorn-Zuid, bij voorkeur van een woning-corporatie, ze moesten een eengezinswoning achterlaten met een nettohuur onder

f

450,- per maand en ze moesten de nieuwe woning bij voorkeur kunnen betrekken zonder individuele huursubsidie.

Van de 75 aanmeldingen voldeden er 35 aan de selectiecriteria. Deze 35 zijn allen thuis bezocht, waarna er twaalf afvielen (voldeden toch niet aan criteria of trokken zich zelf terug). Tijdens het langdurige inspraakproces vielen er nog enkele gegadig-den af. Op het laatste moment was er één kandidaat te weinig en is er door middel van een advertentie een nieuwe gegadigde gevonden (Drontmann, 1993). Uiteindelijk zijn er negentien eengezinshuizen met een gemiddelde huur van minder dan

f

439,-achtergelaten. De twintigste huurder kwam uit een woning die is gesloopt.

In vergelijking met het Myrtus-project zijn er in het project Zwaanspreng andere criteria gesteld. Ten aanzien van de achter te laten woning waren de criteria bij het Myrtus-project strenger. Bij beide projecten blijkt een groot deel van de mensen, die zich voor een woning inschrijft, niet te voldoen aan de criteria. Bij beide projecten leidden de gestelde criteria soms tot ongenoegen bij belangstellenden die niet vol-doen aan die criteria. Bij het Myrtus-project in Apeldoorn-Zuid bijvoorbeeld vonden flatbewoners dat hun bescheidenheid op woongebied tot een achtergestelde positie had geleid· (er werd slechts toegewezen aan mensen die een eengezinshuis achterlie-ten).

In het begin van dit jaar heeft het OTB veertien projecten geëvalueerd, die waren bedoeld om de doorstroming te bevorderen (Heeger en Kullberg, 1995). Deze veer-tien projecten zijn verspreid over Nederland en van verschillende prijsklassen. De uiteindelijke doorstroomresultaten van het project Zuiderpark/Zwaanspreng zijn nog niet bekend en zijn dus ook nog niet te vergelijken met die van de geëvalueerde veertien projecten.

Een deel van ervaringen bij de veertien projecten blijkt zich ook in Apeldoorn voor-gedaan te hebben. Zo is er vaak een (zeer) grote belangstelling voor het project,

maar valt ook weer een groot deel van de kandidaten af na toetsing aan de toewij-zingscriteria.

De ervaringen bij de geëvalueerde huurwoningen leren dat een deel ~an de kandida-ten nog afvalt in de periode dat de woningen gebouwd worden. Het is dan ook aan te raden om voor de huurwoningen van het project Zuiderpark/Zwaanspreng een ruime lijst met reservekandidaten beschikbaar te houden.

11. Conclusies

De gewenste doorstroming lijkt gemakkelijk behaald te worden. De belangstelling voor de woningen was groot. Hoewel een groot deel van de belangstellenden niet aan de gestelde toewijzingscriteria bleek te voldoen, bleven er voldoende kandidaten over om alle woningen te kunnen verkopen respectievelijk te verhuren.

Het bouwen van aantrekkelijke woningen om de doorstroming te bevorderen blijkt bij dit project geslaagd. De belangstelling voor het project hangt volgens de respon-denten op de enquête vooral samen met de prijs van de woningen (94,1% vindt dit belangrijk) en met de woningtypen (89,9%) en in mindere mate met de locatie (77,0%).

De gehanteerde doorstroomregelingen lijken niet echt nodig geweest te zijn om het gewenste doorstroomresultaat te behalen; slechts 51, 1 % van de respondenten vindt de doorstroomregelingen belangrijk.

De meeste mensen geven in de enquête aan de woning óók te willen als de door-stroomregelingen er niet zouden zijn. Zo zou slechts 4,0% van de belangstellenden (voor het type Acacia) afvallen als er geen huurgarantieregeling zou zijn, zou 19,0% van de belangstellenden (voor de typen Betula en Cornus) afvallen als er geen door-stroompremie zou zijn, zou 11,0% afvallen als er geen terugkoopgarantie zou zijn en zou 16,8% afvallen als er geen vervangende woonruimte aangeboden zou worden.

Waarschijnlijk zou dit project door de gekozen woningtypen, locatie en prijs ook zonder de gehanteerde doorstroomregelingen aantrekkelijk genoeg geweest zijn om de gewenste doorstroming te bereiken. Wel was de belangstelling voor de woningty-pen waarvoor doorstroomregelingen gelden (Acacia, Betula en Cornus) groter dan die voor de andere woningtypen. Er was met name weinig belangstelling voor de premiehuurwoningen (Davidia en Douglas). Voor de relatief dure koopwoningen van de typen Esdoorn en Plataan kon de gewenste doorstroming niet volledig gehaald

worden; een groot deel van de kopers laat een koopwoning met een te verwachten verkoopprijs van boven de f 225.000,- achter.

Aan de hand van de resultaten bij dit project kan moeilijk ingeschat worden in hoe-verre de aanvullende doorstroominstrumenten effectief kunnen zijn bij op zich zelf minder aantrekkelijke projecten.

Hoewel de feitelijke verhuizingen nog moeten plaatsvinden, zijn de corporaties nu al erg tevreden over de (naar het zich laat aanzien) te behalen doorstroomresultaten. Een dergelijk project is voor hen dan ook zeker voor herhaling vatbaar.

Bij een eventueel vervolgproject is wel de voorlichting nog te verbeteren. Bij dit project was er te weinig tijd om de voorlichtingsavond goed voor te bereiden (de zaal kwam pas vlak voor aanvang beschikbaar om informatie op te hangen), er was met betrekking tot het aantal informatiemappen niet voorzien in zo'n grote belang-stelling en er was onvoldoende gelegenheid om de belangstellenden persoonlijk voor te lichten. Er had bijvoorbeeld duidelijker gezegd kunnen worden dat het geen zin heeft om zich voor een woning in te schrijven wanneer men niet aan de toewij-zingscriteria voldoet.

Het is aan te bevelen om de doorstroomresultaten van dit project Zuiderpark/Zwaan-spreng te analyseren zodra de feitelijke verhuizingen hebben plaatsgevonden. Er kunnen dan onder meer volledige verhuisketens onderzocht worden en er kunnen vergelijkingen gemaakt worden met de doorstroomresultaten van strategische nieuw-bouw elders. Ook is er dan duidelijkheid over de keuzen tussen de aangeboden huur-ontwikkelingsgarantie en de aangeboden directe huurverlaging.

Nawoord van de SEV

In 1993 heeft de SEV een aantal lokale studies gesteund, waarbij gesprekken ge-voerd werden met goedkoop-scheefwonenden die aantrekkelijke eengezinshuizen bezet hielden.

Een deel van hen bleek onder voorwaarden wel bereid om te verhuizen naar een duurdere woning. De belangrijkste voorwaarden waren: het aanbod moet kwalitatief aantrekkelijk zijn en het inkomensrisico moet worden afgedekt.

Met dit laatste werd bedoeld: stel dat ik duurder ben gaan huren of ben gaan kopen, kan ik dan weer terug naar de oude situatie als mijn inkomen onverhoopt zou terug-vallen?

De SEV besloot hierop om partners te zoeken voor experimenten met een risico-beperkend 'verleidingspakket' .

In Apeldoorn werd middels een door de SEV gesteunde voorstudie hieraan de vol-gende inhoud gegeven:

huurontwikkelingsgarantie: vanaf 60 jaar huurverhoging gegarandeerd 2 % bene-den inflatie;

terugkoopgarantie bij koopwoningen: tegen 95 % van de koopsom; terugstroomgarantie naar de betaalbare huursector;

extra onderhoudsservice voor ouderen die een koopwoning betrekken.

Om deze maatregelen te fInancieren werd voor het doorstroomproject Zwaanspreng (zeventig sociale huur- en koopwoningen) een speciaal fonds gevormd waarin beide corporaties, de gemeente en de projectontwikkelaar die de overige veertig woningen bouwt, bijdroegen.

Dit mag wel een unieke constructie genoemd worden.

Het fInancieren van de huurontwikkelingsgarantie uit een speciaal fonds - buiten de algemene bedrijfsreserve - is regeltechnisch gezien nog experimenteel en wellicht te beschouwen als voorloper van het recente initiatief om lokale volkshuisvestingsfond-sen op te zetten om de betaalbaarheid van de VINEX-bouw te stimuleren.

Het project Zwaanspreng/Zuiderpark is uiterst geslaagd, het experiment is echter niet geslaagd. Hoe is deze ogenschijnlijke paradox te verklaren?

Zowel de woningen als de locatie - in een bestaande naoorlogse wijk - werden door woningzoekenden zeer attractief gevonden. Daarbij waren huren en koopprijzen ook nog verlaagd door een bijdrage ineens uit genoemd projectgebonden fonds; dit alles met het doel om de doorstroming optimaal te bevorderen.

Zonder al te veel moeite konden bij de selectie van kandidaten voor zowel huur- als koopwoningen strenge doorstroomcriteria worden gesteld: het achterlaten van een wederverhuurbare goedkope eengezinswoning.

Bovengenoemd 'verleidingspakket' werd door de kandidaten zeker niet oninteressant gevonden, maar gevraagd of men zonder het pakket ook zou zijn doorgestroomd antwoordde bijna iedereen zonder aarzelen: ja zeker.

16

Betekent dit dat we het risicobeperkende verleidingspakket nu in het historische rariteitenkabinet van de volkshuisvesting kunnen bijzetten?

Neen, nog niet.

Het pakket is in de Apeldoornse situatie niet echt op de proef gesteld.

Het aanbod was gewoon iets tè aantrekkelijk: uitstekende locatie, prima woningty-pen, korting op de prijs en dan nog eens verleidingsinstrumenten; zelfs de meest verstokte scheefwoner moet hiermee in beweging te krijgen zijn ...

Ook uit onderzoek in andere steden is gebleken dat een locatie 'die zichzelf ver-koopt' zonder aanvullende instrumenten een uitstekend doorstroomrendement kan opleveren, mits hierop bij de toewijzing wordt geselecteerd.

Om het doorstroominstrumentarium écht op de proef te stellen zou een vervolg-experiment wenselijk zijn, dat als volgt kan worden ingekaderd:

een moeilijker te verkopen locatie; grote nieuwe bouwlocaties lopen doorgaans minder vanzelf dan inbreidingen in bestaande, aantrekkelijke wijken;

een minder gunstige prijs/kwaliteitverhouding voor de woningen;

een meer afgeroomde doorstroommarkt: na een aantal jaren flink bouwen voor de doorstroming zijn de makkelijkst te mobiliseren scheefwoners inmiddels wel verhuisd.

In een situatie als deze zou het in Apeldoorn ontwikkelde verleidingsinstrumentarium weer uit de kast kunnen worden gehaald.

Het zou bij voorkeur niet als geïsoleerd instrument moeten worden ingezet, maar als onderdeel van het instrumentarium van een 'doorstroommakelaar of -bemiddelaar', een nieuwe rol in de volkshuisvesting waarmee thans in Alkmaar wordt geëxperi-menteerd.

Het experiment in Apeldoorn heeft dus, ook al heeft het niet beantwoord aan de oorspronkelijke verwachtingen, waardevolle inzichten opgeleverd voor degenen die de doorstroming willen bevorderen.

Het uiteindelijk doorstroomrendement kan pas na oplevering en bewoning, dus over ongeveer een jaar, worden gemeten.

Maar nu al kan worden vastgesteld dat het project een goed voorbeeld is van het behalen van optimaal volkshuisvestingsrendement op een aantrekkelijke plek, zij het dat de inzet van middelen om dit rendement te behalen - achteraf bezien - scherper kan worden afgesteld.

oktober 1995 J.P.J. Singelenberg

hoofd experimentenprogramma SEV

LITERATUUR

Drontmann, 1., 1993, Kleinschalig maatwerk ten behoeve van de doorstroming: het Myrtus-project in Apeldoorn-Zuid, Rotterdam (SEV).

Heeger, H. en J. Kullberg, 1995, Strategische nieuwbouw en doorstroming, Rotterdam (SEV).

Wouters, B., 1995, Garanties voor doorstroomwoningen, Amersfoort (Werkgroep '2duizend), februari.

REEDS VERSCHENEN IN DE SERIE

WERK-DOCUMENTEN

95-01 R. Teule en J. van der Heijde, 'Regionale doorstroming naar nieuw-bouw in de marktsector'

1995/186 blz./ISBN 90-407-1076-7/1

30,-95-02 H. Priemus en I. Smid (red.), 'Veranderingen in de maatschappij: veranderingen in de volkshuisvesting'

1995/60 blz.!ISBN 90-407-1096-111

20,-95-03 H. Priemus en H. Heeger, 'Aanpak: flats Schaepmanlaan Oss' 1995/52 blz./ISBN 90-407-1088-0/1

10,-95-04 B.D. den Hollander, 'De samenhang tussen wonen en werken in perspectief van het VINEX-beleid, literatuurstudie'

1995/101 blz./ISBN 90-407-1097-X/I

20,-95-05 A. Dijkstra, 'Minder energiegebruik in grootschalige multimodale transportcentra '

1995/100 blz.!ISBN 90-407-1100-3/1

20,-95-06 C.J.M. Lamain, 'Sectoren op de Nederlandse woningmarkt' 1995/59 blz.!ISBN

90-407-1104-6/120,-95-07 H. Priemus en l.S. Smid (red.), 'Kleurrijke wijken: multi-etniciteit als opgave en uitdaging'

1995/62 blz.!ISBN 90-407-1114-3/1

20,-95-08 H. Priemus en l.S. Smid (red.), 'Duurzaam bouwen achter de duinen

2'

1995/23 blz.!ISBN

90-407-1115-11/10,-95-09 P.J. Boelhouwer, 'Evaluatie anti-speculatieregelgeving koopwoningen in Zoetermeer'

1995/57 blz.! ISBN 90-407-1112-7/1

10,-95-10 H. Priemus en H.W.M. Toneman (red), 'Toekomst van de individuele huursubsidie'

1995/77 blz.!ISBN 9O-407-1133-X/I

20,-95-11 H. Priemus en l.S. Smid (red), 'Bewonersinvloed in de volkshuis-vesting'

1995/106 blz.!ISBN 90-407-1145-3/1

20,-95-12 F. Meijer en A.C.W. van der Heijden (red.), 'Vereniging van Eigena-ren: problemen en praktijkoplossingen'

1995/91 blz.!ISBN 90-407-1180-11 120,-95-13 Nog niet verschenen

95-14 Nog niet verschenen

95-15 H. Heeger en F. Wassenberg, 'Aanpak Groenewoud, Spijkenisse: een tussenbalans '

10,-\ \ \

ISBN 90-407-L2L8-2

9 789

ONDERZOEKSINSTITUUT OTS

Sectie Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek

Postbus 5030 2600 GA Delft Thijsseweg 11 2629 JA Delft Telefoon (015) 2783005 Telefax (015) 2784422