Particuliere woningverbetering door provinciaal-fondsgemeenten in Zuid-Holland

PARTICULIERE WONINGVERBETERING DOOR

PROVEN~FONDSGEMEENTEN

IN ZUID-HOLLAND

Bibliotheek TU Delft

WERKDOCUMENT OTB

Onderzoeksinstituut OTB

PARTICULIERE WONINGVERBETERING DOOR

PROVINClAAL-FONDSGEMEENTEN

IN ZUID-HOLLAND

Frits Meijer

m.m.v. Marieke Logt

De werkdocumenten van het Onderzoeksinstituut OTB worden uitgegeven door:

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft ISBN 90-6275-777-4jCIP ISSN 0923-9871 NUGI 655

Copyright 1992 by Frits Meijer, Marieke Logt

INHOUD

1 INLEIDING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.1. Inleiding . . . 1

1.2. Achtergronden van het onderzoek .. .. ... ... ... . . . 2

1.3. Probleemstelling. . . 3

1.4. Onderzoeksopzet en response ... .. ... 4

1.5. Opbouw van het rapport ... ... 6

2 DE PROVINCIAAL-FONDSGEMEENTEN IN ZUID-HOLLAND .. ... 7

2.1. Inleiding. . . 7

2.2. Omvang van de voorraad . . . 7

2.3. Kenmerken van het particuliere woningbezit ... ... 9

2.4. Concluderend. . . .. 11

3 DE KWALITEIT VAN DE PARTICULIERE VOORRAAD . . . .. 13

3.1. Inleiding. . . .. . . .. 13

3.2. Beoordeling van de kwaliteit .... . . .. 13

3.3. Inzicht in de verbeterbehoefte ... . . . 20

3.4. Concluderend .... ... ... ... ... 21

4 HET VERBETERBELEID ..... . . .. . . .... 23

4.1. Inleiding ... .. .. ... .... ... 23

4.2. Gemeentelijke organisatie ... . . 23

4.3. Hoogte van het gereserveerde budget .... .. ... ... .. 24

4.4. Subsidieverordening particuliere woningverbetering ... 27

4.5. Verdeling van de subsidiegelden ... ... 30

5 DE VERBETERRESULTATEN ... ... ... .... ... 37

5.1. Inleiding ... ... ... ... ... 37

5.2. Aantallen verbeterde woningen ... .. 37

5.3. Subsidies en investeringen ... . . 39

5.4. Aard van de verbeteringen . . . ... .. 41

5.5. Inzicht in beleidseffecten . . . 42

5.6. Concluderend ... 43

6 SAMENVATTING EN CONCLUSIES 6.1. Inleiding . . . ... 45

6.2. Opzet en achtergronden van het onderzoek ... .. ... 45

6.3. Particuliere woningverbetering: kwaliteit, budget, beleid en prestaties .... ... ... 46

6.4. Slotbeschouwing. . . 48

BIJLAGEN: Bijlage 1: De schriftelijke enquête . . . ... 51

Bijlage 2: De gemeenten die de vragenlijst ingevuld hebben geretourneerd ... . . ... ... .. 63

1

INLEIDING

1.1. Inleiding

Met de Wet op de Stads- en Dorpsvernieuwing die in 1985 van kracht is geworden, is de provinciale rol op het gebied van de stads- en dorpsvernieuwing ingrijpend veranderd. In het kader van de toen geïntroduceerde decentralisatie hebben de provincies het recht gekregen het stadsvernieuwingsbudget te verde-len onder de kleinere gemeenten in hun provincie. In Zuid-Holland zijn er momenteel 83 van deze zogenaamd provinciaal-fondsgemeenten. De overige grotere gemeenten in deze provincie krijgen hun budget rechtstreeks van het Rijk. Op de wijze waarop het budget door de provincie over de kleinere ge-meenten verdeeld wordt, zal in deze rapportage niet worden ingegaan. Centraal in dit onderzoek staat de vraag wat de provinciaal-fondsgemeenten in Zuid-Holland met het toegewezen geld doen: op welke wijze geven zij de particuliere woningverbetering vorm?

Namens de provincie Zuid-Holland hebben Yvonne Schreiner en Wouter Bolte (werkzaam bij de Sectie Stadsvernieuwing) het onderzoek begeleid. Bij de tot-standkoming van deze notitie is dankbaar gebruik gemaakt van hun deskundige begeleiding en commentaar. Verder is dank verschuldigd aan de medewerkers van de gemeenten die bereid zijn geweest de vragenlijst te beantwoorden en te retourneren. We beseffen dat het in een aantal gevallen veel tijd en moeite heeft gekost de vragenlijst volledig in te vullen!

Voordat op de eigenlijke resultaten van het onderzoek wordt ingegaan ('hoe ziet het particuliere woningverbeteringsbeleid in de provinciaal-fondsgemeenten eruit?), worden in dit eerste hoofdstuk enkele achtergronden van de studie ge-schetst. In paragraaf 1.2. wordt ingegaan op het waarom van deze studie. Vervolgens zullen in de paragrafen 1.3. en 1.4. respectievelijk de probleemstel-ling en de onderzoeksaanpak aan de orde komen. In paragraaf 1.5. wordt de opbouw van de rapportage kort aangestipt.

1.2. Achtergronden van het onderzoek

In de provincie Zuid-Holland zijn de activiteiten om de verschillende gemeenten te bewegen de particuliere woningverbetering actief en projectmatig aan te pak-ken, in een zogenaamd stimuleringsproject ingebed. Jaarlijks geven de Zuidhol-landse gemeenten 25 miljoen uit aan subsidies aan eigenaar-bewoners die hun woning opknappen. Het doel van het Provinciale Stimuleringsproject Particuliere Woningverbetering is te bereiken dat met de subsidiemiddelen een zo groot mo-gelijk effect wordt bereikt.

Berekend is dat van de 450.000 woningen van eigenaar-bewoners in Zuid-Holland er jaarlijks minder dan 1% (4.500 woningen) met subsidie verbeterd worden. Bij de 350.000 particuliere huurwoningen in deze provincie is dat percentage nog lager (Casco, nr 1, 1991). Wanneer op deze voet wordt doorge-gaan, is het sterk de vraag of de bestaande achterstanden op afzienbare termijn ingehaald kunnen worden. De indruk bestaat dat in veel gemeenten met de huidige aanpak de slechtste woningen onvoldoende aan bod komen. Door het subsidiebeleid van de gemeenten wordt een deel van het budget niet gebruikt voor verbetering van het casco, maar gaat een deel van de subsidiemiddelen naar geriefsverbeteringen. Verbeteringen die over het algemeen ook zonder subsidie wel verricht zouden worden. Er wordt naar gestreefd de gemeenten aan te zetten tot een meer actieve en projectmatige aanpak van de particuliere woningverbetering.

Het provinciale stimuleringsproject moet gemeenten een impuls geven hun huidige beleid te veranderen. Het gemeentelijk beleid moet meer worden gericht op het slechtste deel van de particuliere voorraad. Door gerichte ondersteuning en stimulering moeten juist in dat deel van de voorraad de eigenaren tot verbetering worden aangezet. Pas wanneer dat gebeurt, hebben de

verbetersub-sidies een maximaal effect. •

Teneinde de gemeenten hiervan meer bewust te maken, zijn er in het stimu-leringsproject een aantal ideeën ontwikkeld die gedeeltelijk ook al in de praktijk uitgevoerd worden. Zo zijn er plannen om een regionaal werkend bouwbureau (in Gouda) op te zetten waarmee ondersteuning gegeven kan worden bij de verbetering van particuliere woningen. Dit bouwbureau zou door middel van voorlichting en ondersteuriing (op ondermeer organisatorisch en financieel terrein) behulpzaam moeten zijn bij het op gang brengen van de particuliere woningverbetering. Verder wordt er gezocht naar wegen om de kwaliteit van de voorraad op een efficiënte en betrouwbare manier te kunnen vaststellen. Een ander belangrijk thema wordt gevormd door de naoorlogse particuliere voorraad in de provincie. Met name de situatie rond Verenigingen van Eigenaren (VvE's) wordt als zorgelijk ervaren en zal meer beleidsaandacht behoeven. Bij dit laatste kan gedacht worden aan de nijpende situatie rond enkele VvE's in Kraaihoek-Noord in Papendrecht. Verder wordt er door de provincie een periodiek uitgegeven met de naam 'Casco' waarmee de gemeenten en de verantwoor-delijke ambtenaren voor particuliere woningverbetering op de hoogte worden gehouden en gebracht van bovengenoemde initiatieven.

Naast het stimuleringsproject is er sprake van een ontwikkelingsbijdrage 'stads-en dorpsvernieuwing 1991'. Dit is e'stads-en initiatief van de provincie 'stads-en het georga-niseerde bouwbedrijfsleven in Zuid-Holland. Samen hebben zij voor 1991 een bedrag beschikbaar gesteld van 300.000 gulden. Dit bedrag kan besteed worden -in prov-inciaal-fonds gemeenten - voor de subsidiër-ing van onderzoekskosten van stads- en dorpsvernieuwing. Er kunnen ontwikkelingsbijdragen verstrekt worden voor ondermeer onderzoeken naar de kwaliteit van de particuliere voorraad, haalbaarheidsstudies naar de mogelijkheden van hergebruik van bestaande gebouwen en andere werken (of gebieden) en plannen van aanpak die leiden tot een structurele oplossing van een of meer onderdelen van de stads- en dorpsver-nieuwing en anderszins vernieuwende projectenl.

Dit onderzoeksproject dient als het ware als 'onderlegger' van de hiervoor genoemde activiteiten. Inzicht in het gemeentelijk particuliere woningverbete-ringsbeleid in de provinciaal-fondsgemeenten in Zuid-Holland plaatst de activiteiten die binnen het stimuleringsproject ontplooid worden in een kader. Een beter inzicht in de inhoud en effecten van het particuliere woningverbete-ringsbeleid is bovendien van belang in het licht van de evaluatie van de stadsver-nieuwingsprestaties dat recentelijk door het Rijk is uitgevoerd (het Belstato project). Deze recente beleidsvoornemens van het Rijk gaan uit van een geleide-lijke afbouw van de stadsvernieuwingsbudget tot het jaar 2005 (Heerma, 1991). De grote steden zullen daarbij het langst buiten schot blijven. De kleinere gemeenten zullen de teruggang van het budget eerder aan den lijve ondervinden.

1.3. Probleemstelling

Het voornaamste doel van dit onderzoek is inzicht te krijgen in de wijze waarop de 83 provinciaal-fondsgemeenten in Zuid-Holland het particuliere woningverbe-teringsbeleid hebben vormgegeven. De nadruk heeft daarbij sterk gelegen op de verbetering van de eigen-woningvoorraad in deze gemeenten. De provinciaal-fondsmiddelen zijn met name op dat gedeelte van de voorraad gericht. In de verschillende hoofdstukken in deze notitie neemt de eigen-woningsector dan ook een prominente plaats in. Het beleid van de provinciaal-fondsgemeenten ten aanzien van de voorraad particuliere huurwoningen komt slechts zijdelings aan de orde.

Bij het in kaart brengen van het in Zuid-Holland gevoerde 'provinciale' particu-liere woningverbeteringsbeleid, kunnen vier belangrijke thema's onderscheiden worden, die aangeduid kunnen worden met de trefwoorden 'kwaliteit en verbe-terbehoefte', 'budget', 'beleid', en 'verbeterprestaties'. Bij elke van deze thema's

1 Bijdragen zijn ondermeer verstrekt aan Nederlek (f 54.000,-) voor een haalbaarheidsstudie naar de mogelijkheden van herinrichting van een bedrijfsterrein, Sassenheim (f 42.000,-) voor een inrichtingsstudievan het centrumgebied, en Nieuw Lekkerland voor een kwaliteitsonder-zoek van de particuliere voorraad.

is een onderzoeksvraag geformuleerd. In het onderstaande worden deze onder-zoeksvragen per thema weergegeven:

kwaliteit en verbeterbehoefte

- Welk inzicht hebben de gemeenten in de kwaliteit van de particuliere voor-raad en de omvang van de verbeterbehoefte?

bUdget

- welke budget hebben de gemeenten beschikbaar voor het particuliere woning-verbeteringsbeleid en in hoeverre wordt dat benut?

beleid

- welke verordening hanteren de gemeenten en op welke wijze worden de parti-culiere eigenaren (cq. de eigenaar-bewoners) gestimuleerd de woningen te ver-beteren?

verbeterprestaties

- welke verbeterproduktie realiseren de gemeenten en hebben de gemeenten inzicht in de effecten daarvan op de kwaliteit van de voorraad?

Uit deze vragen zal duidelijk zijn dat het onderzoek een sterk inventariserend karakter heeft. Een belangrijke vraag bij deze inventarisatie is in hoeverre er overeenkomsten en verschillen zijn in het beleid van de gemeenten, en of er 'voortrekkers' onder de provinciaal-fondsgemeenten te herkennen zijn. Gemeen-ten met een eigen beleid en interessante initiatieven die wellicht als inspiratie-bron kunnen dienen voor andere gemeenten.

1.4. Onderzoeksopzet en response

De ervaringen van de gemeenten zijn door middel van een schriftelijke vragen-lijst geïnventariseerd. Bij deze vragenvragen-lijst was een introductiebrief van Gedepu-teerde Staten van Zuid-Holland gevoegd, waarin het belang van het onderzoek onderstreept werd en waarin de gemeenten verzocht werden de vragenlijst in te vullen. De vragenlijst zelf is vrij beperkt van omvang (zie bijlage 1) en kent een aantal sterk samenhangende onderdelen. In het eerste - algemene - onderdeel wordt ondermeer ingegaan op de wijze waarop de particuliere woningverbetering in de gemeenten georganiseerd is. Vervolgens staat de verbetering van de

eigen-woningsector centraal; er wordt achtereenvolgens ingegaan op de kwaliteit· en

verbeterbehoefte, het gereserveerde verbeterbudget, het verbeterbeleid en het aantal en de aard van de gerealiseerde verbeteringen in de eigen-woningsector. In het laatste deel van de vragenlijst wordt tenslotte ingegaan op de omvang en

De enquête is verstuurd naar alle 83 provinciaal-fondsgemeenten. De adressen en namen en van de betrokkenen zijn verkregen via de provincie Zuid-Holland. De response was in eerste instantie laag, een telefonische ronde langs (bijna) alle gemeenten heeft de response aanmerkelijk verhoogd. Uiteindelijk hebben er 51 gemeenten de vragenlijst geretourneerd (peildatum februari 1992). In tabel 1.1 wordt een overzicht van de response gegeven.

Tabel 1.1: Response van de provinciaal-fondsgemeenten op de schriftelijke enquête (februari, 1992) response n % response 51 62 non response 32 38 w.v. geen reactie 27 32 afgemeld 5 6 totaal 83 100

Van de 32 gemeenten die de vragenlijst niet hebben geretourneerd, hebben er vijf aangegeven geen mogelijkheid te zien (reorganisaties, capaciteitsproblemen, en dergelijke) om de vragenlijst in te vullen. De beschrijving en analyse in deze notitie van het particuliere woningverbeteringsbeleid van 'de' provinciaal-fondsgemeenten in Zuid-Holland is al met al gebaseerd op de antwoorden van 62% van deze gemeenten.

Het is overigens niet zo dat al deze gemeenten de vragenlijst volledig ingevuld hebben. Om een globale indruk te geven van de omvang van de response wordt in het navolgende kort ingegaan op de response op de vier hoofdthema's: kwaliteit, budget, beleid en prestaties.

Vrijwel alle gemeenten hebben de vraag naar het inzicht van de kwaliteit van de eigen-woningvoorraad beantwoord; een beoordeling van deze kwaliteit konden 39 gemeenten geven; de kwaliteitsvragen over de particuliere huurwoningenvoor-raad zijn door de helft van de gemeenten beantwoord. De omvang en ontwikke-ling van het stadsvernieuwingsbudget is van circa veertig gemeenten bekend. Vragen over het gevoerde beleid (de gehanteerde subsidieverordening, de subsidiesystematiek, het gebruik van overige stimulerende maatregelen, en dergelijke) zijn goed beantwoord, van vrijwel alle gemeenten is hierover informa-tie gekregen. Het inzicht in het aantal gesubsidieerde verbeteringen in de provinciaal-fondsgemeenten is gebaseerd op de antwoorden van 45 gemeenten. De gemiddeld verstrekte subsidie per woning kan van zo'n veertig gemeenten

berekend worden; gegevens over de subsidie als percentage van de totale investering zijn van 16 gemeenten bekend. In algemeen kan gesteld worden dat naarmate er in een vraag naar meer specifieke informatie werd gevraagd, het aantal 'beantwoorders' afnam. Bij alle tabellen en afbeeldingen in deze notitie wordt het aantal gemeenten waarop de desbetreffende tabel/afbeelding geba-seerd is, overigens vermeld (n= .. ).

l.S. Opbouw van het rapport

De vier thema's en onderzoeksvragen die hiervoor in paragraaf 1.3. geformu-leerd zijn, vormen min of meer het structurerende element in deze notitie. In hoofdstuk 2 zal allereerst een korte schets gegeven worden van de gemeenten die aan het onderzoek hebben meegedaan: de grootte en opbouw van de woningvoorraad komen daarbij aan bod. Het derde hoofdstuk gaat in op de kwaliteit van de woningvoorraad in de provinciaal-fondsgemeenten. Er wordt een overzicht gegeven van de beoordeling van de kwaliteit en op de wijze waarop deze bepaald wordt. Verder wordt in dat hoofdstuk een antwoord gegeven op de vraag in hoeverre de gemeenten inzicht in de verbeterbehoefte hebben. In hoofdstuk vier staat het beleid ten aanzien van de particuliere woningverbetering centraal. Daarbij gaat het niet alleen om de inhoud van de gemeentelijke subsidieverordening, maar wordt ook ruimschoots aandacht besteed aan de door de gemeenten gereserveerde en uitgekeerde financiële middelen en de gemeen-telijke organisatie.

De resultaten van het door de provinciaal-fondsgemeenten gevoerde particuliere woningverbeteringsbeleid komen in het vijfde hoofdstuk aan bod. Er wordt ondermeer ingegaan op de aantallen verbeterde woningen in de laatste jaren, de aard van de verbeteringen en de gemiddelde investeringen en subsidiebedragen per woning. In hoofdstuk zes worden de voornaamste conclusies samengevat.

2

DE PROVINCIAAL-FONDSGEMEENTEN IN

ZUID-HOLLAND

2.1. Inleiding

In dit tweede hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de provinciaal-fondsge-meenten die aan dit onderzoek hebben meegewerkt. Waar mogelijk zullen deze gegevens gerelateerd worden aan alle provinciaal-fondsgemeenten in Zuid-Holland. Op deze wijze is het eveneens mogelijk in te gaan op de vraag in hoeverre de 'onderzoekspopulatie' overeenkomt met dan wel afwijkt van alle provinciaal-fondsgemeenten in deze provincie. De provincie Zuid-Holland heeft een databestand ter beschikking gesteld met daarop gegevens over de omvang en opbouw van de woningvoorraad van alle gemeenten in de provincie. In de navolgende paragrafen zal allereerst ingegaan worden op de omvang van de woningvoorraad in de gemeenten (paragraaf 2.2.) die meegewerkt hebben aan het onderzoek. Vervolgens komen in paragraaf 2.3. voorraadkenmerken van het particuliere woningbezit aan bod: het percentage eigen-woningbezit en de ouderdom van dat bezit en het aandeel particuliere woningen en de ouderdom ervan. Het korte hoofdstuk wordt afgesloten (§ 2.4.) met een samenvatting.

2.2. Omvang van de voorraad

Zoals in hoofdstuk 1 reeds is gemeld, zijn er gegevens verzameld van 51 provin-ciaal-fondsgemeenten. Voordat op de omvang van de woningvoorraad van deze gemeenten wordt ingegaan, wordt op de provinciekaart in afbeelding 2.1 aange-ven welke gemeenten dit zijn. In bijlage 2 is overigens een lijst opgenomen van de gemeenten die aan het onderzoek hebben meegewerkt.

Afbeelding 2.1 op de volgende pagina laat zien dat de response geografisch ge -zien in ieder geval goed gespreid is!

Afb. 2.1: De provinciaal-fondsgemeenten hebben aan het onderzoek

= meegewerkt aan onderzoek

in Zuid-Holland die meegewerkt

= rechtstreekse gemeenten

De woningvoorraad van de onderzocht gemeenten loopt behoorlijk uiteen. De kleinste gemeente in het onderzoek (Heerjansdam) telt een kleine 1.300 wonin-gen, terwijl de grootste (Ridderkerk) een woningbestand heeft van bijna 17.500 woningen. In de onderstaande tabel 2.1 is het woningbestand van de gemeenten die meegewerkt hebben aan het onderzoek, in grootteklassen ingedeeld. De onderzochte gemeenten zijn daarbij afgezet tegen het woningbestand van alle provinciaal-fondsgemeenten2_•

2 Dit totaal-overzicht is overigens gebaseerd op gegevens uit de Rijkssleutel 1988, het totaal aantal provinciaal-fondsgemeenten bedroeg in dat jaar 89.

Tabel 2.1: Het woningbestand in grootteklassen van de provinciaal-fondsge-meenten in Zuid-Holland

onderzochte gemeenten alle provinciaal-fondsgemeenten

aantal woningen % N % N tot 2.500 12 6 18 16 2.500 tot 5.000 35 18 33 29 5.000 tot 7.500 35 18 29 26 7.500 tot 10.000 8 4 8 7 10.000 en meer 10 5 12 11 gemiddelde 5.753 5.950 totaal 100 51 100 89

Bron: OTB-enquête provinciaal-fondsgemeenten, 1992; Provincie Zuid-Holland, 1992.

Het leeuwedeel van de onderzochte gemeenten heeft een woningvoorraad die tussen de 2.500 en 7.500 woningen in ligt. Een vergelijking met alle provinciaal-fondsgemeenten leert dat de kleine gemeenten (tot 2.500 woningen) in het onderzoek (iets) ondervertegenwoordigd en de middelgrote gemeenten (met 5.000 tot 7.500 woningen) iets oververtegenwoordigd zijn. Over het geheel genomen kan toch geconstateerd worden dat, wat de omvang van het woningbe-stand betreft, de onderzochte gemeenten een redelijke afspiegeling vormen van alle provinciaal-fondsgemeenten in Zuid-Holland.

2.3. Kenmerken van het particuliere woningbezit

In deze paragraaf wordt met name ingegaan op de ouderdom van het particulie-re bezit. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt naar de eigen-woningsector en de particuliere huursector. Aangezien er geen gegevens voorhanden zijn van alle provinciaal-fondsgemeenten, beperkt de beschrijving in deze paragrafen zich tot de kenmerken van het woningbezit van de 51 onderzochte gemeenten.

de eigen-woningvoorraad

Het eigen-woningbezit vormt een belangrijk bestanddeel van de woningvoorraad in de onderzochte provinciaal-fondsgemeenten. In afbeelding 2.2 wordt het eigen-woningbezit als percentage van de totale woningvoorraad weergegeven. Het relatief grote belang zal overigens geen verbazing wekken. Het gaat veelal om kleine en landelijke gemeenten waar het eigen-woningbezit van oudsher al een belangrijk positie heeft ingenomen.

Atb. 2.2: De omvang van de eigen-woningvoorraad in de onderzochte gemeen-ten als percentage van het totale woningbezit

(n=46)

Bron: OTB-enquête provinciaal-fondsgemeenten, 1992.

In verreweg de meeste gemeenten bestaat meer dan de helft van de totale woningvoorraad uit eigen woningen. In de helft van de gemeenten is het percentage eigen woningen zelfs meer dan zestig procent. Zoals hiervoor reeds gemeld komt dit overeen met de verwachting. Landelijke cijfers wijzen immers uit dat de woningvoorraad in de gemeenten met een inwonertal tot 20.000 voor ruim 60% uit eigen woningen bestaat (Heerma, 1989).

Afbeelding 2.3 geeft een beeld van de ouderdom van de eigen-woningvoorraad.

Atb. 2.3: Het percentage vooroorlogse woningen op het totaal aantal eigen-woningen in de onderzochte gemeenten

(n=33)

I nder dan 307.

Uit de voorgaande afbeelding 2.3 blijkt dat de meeste gemeenten een relatief 'jong' eigen-woningbestand kennen. Ook dit komt overeen met het landelijk beeld. Zo'n tweederde deel van het totale aantal Nederlandse eigen woningen stamt uit de naoorlogse periode. Een beperkt aantal provinciaal-fondsgemeenten heeft een eigen-woningsector die voor meer dan zestig procent uit vooroorlogse woningen bestaat3.

de voorraad particuliere huurwoningen

Al eerder is erop gewezen er niet veel bekend is over de particuliere huurwo-ningvoorraad in de onderzochte gemeenten. Gesteld kan echter wel worden dat deze woningsector in de provinciaal-fondsgemeenten over het algemeen van geringe betekenis is. In de meeste gemeenten maakt de voorraad particuliere huurwoningen minder dan vijf procent van het totale woningbezit uit4•

2.4. Concluderend

De response van de provinciaal-fondsgemeenten is geografisch gezien goed gespreid. In het merendeel van de gemeenten dat aan het onderzoek heeft meegedaan, schommelt het totale woningbestand tussen de 2.500 en 7.500 woningen. De kleinere gemeenten zijn in het onderzoek licht ondervertegen-woordigd, terwijl de gemeenten met een woningvoorraad tussen de 5.000 en 7.500 woningen iets ondervertegenwoordigd zijn. De verschillen met alle provin-ciaal-fondsgemeenten zijn echter klein.

In de meeste gemeenten wordt de woningvoorraad gekenmerkt door een om-vangrijk eigen-woningbezit, dat over het algemeen in de naoorlogse jaren gebouwd is. Het aandeel particuliere huurwoningen is veelal van bescheiden omvang.

3 Het gaat hier om dl: gemeenten Alkemade, Giessenlanden, Goedereede, Middelharnis en Moordrecht.

4 Desondanks zijn er enkele gemeenten die in de enquête hebben aangegeven een particuliere huurwoningvoorraad te hebben die zo'n dertig tot veertig procent van de totale voorraad beslaat! Achteraf blijkt dat zij de vraag verkeerd geïnterpreteerd hebben: de desbetreffende percentages slaan op de voorraad sociale-huurwoningen.

3

DE KWALITEIT VAN DE PARTICULIERE

VOOR-RAAD

3.1. Inleiding

In dit derde hoofdstuk komt de kwaliteit van de particuliere voorraad aan bod. Allereerst zal in paragraaf 3.2. worden ingegaan op het oordeel dat de provinci-aal-fondsgemeenten van de kwaliteit van deze particuliere woningsector hebben. De overgrote meerderheid van de gemeenten baseert dit oordeel overigens niet op een (objectief) kwaliteitsonderzoek van de voorraad. Aan de gemeenten die dit wel doen, wordt extra aandacht besteed. De door hen gehanteerde methodes worden kort toegelicht. Naast het oordeel van de voorraad, is de vraag van belang in hoeverre de gemeenten inzicht hebben in de omvang van de kwaliteits-achterstanden in hun woningbestand: met andere woorden weten de gemeenten hoe groot de verbeterbehoefte is? Het antwoord op deze vraag wordt in para-graaf 3.3. gegeven. De afsluitende parapara-graaf 3.4. vat de belangrijkste conclusies samen.

3.2. Beoordeling van de kwaliteit

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op het kwaliteitsoordeel dat de gemeenten van de particuliere woningvoorraad hebben en op de wijze waarop dat oordeel tot stand is gekomen.

kwaliteitsoordeel

Voor de kwaliteitsbeoordeling van zowel woningen van eigenaar-bewoners als particuliere huurwoningen is de gemeenten gevraagd aan te geven welk deel van de desbetreffende voorraad goed, redelijk, matig of slecht van kwaliteit is. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen voor- en naoorlogse woningen. Vervolgens is ingegaan op de wijze waarop dit oordeel tot stand is gekomen: via een eigen -persoonlijke - inschatting of op basis van een meer objectieve -kwaliteitsmeting? In het navolgende wordt allereerst ingegaan op de eigen-woningvoorraad; de particuliere huurwoningen komen daarna aan bod.

Bij het merendeel van de onderzochte gemeenten ontbreekt er voldoende inzicht in de kwaliteit van de eigen-woningvoorraad. Uit afbeelding 3.1 blijkt dat meer dan de helft van de gemeenten gebrekkig of nauwelijks inzicht heeft in de kwaliteit van de eigen-woningsector.

Afb. 3.1: Inzicht in de kwaliteit van de eigen-woningvoorraad in de onderzoch-te gemeenonderzoch-ten

(n=50)

1 doende

nauwelIjks

Bron: OTB-enquête provinciaal-fondsgemeenten, 1992.

Ondanks het feit dat in de meerderheid van de gemeenten het inzicht in de kwaliteit te wensen overlaat, wordt in de meeste gemeenten de kwaliteit van de eigen-woningvoorraad toch als redelijk tot goed bestempeld (zie tabel 3.1 op de volgende pagina). Uit deze tabel blijkt dat acht gemeenten minder dan de helft van de vooroorlogse eigen-woningvoorraad als redelijk tot goed bestempelen (meer dan de helft van de vooroorlogse eigen-woningvoorraad is dus matig tot slecht). Gezien de ouderdom en de kwaliteit van dit deel van de voorraad mag aangenomen worden dat er in deze gemeenten nog veel verbeterd zal moeten worden. Het is daarom interessant om te bekijken of deze gemeenten wellicht een specifiek beleid voeren gericht op dit deel van de voorraad. In tabel 3.2 zijn van deze acht gemeenten het totaal aantal woningen, het percentage woningen van eigenaar-bewoners, het percentage vooroorlogs eigen-woningbezit en het inzicht dat zij in de kwaliteit hebben, weergegeven.

Tabel 3.1: De kwaliteitsbeoordeling van de eigen-woningvoorraad in de onder-zochte gemeenten

vooroorlogse naoorlogse

eigen woningen eigen woningen

kwaliteit

goed tot redelijk: % N % N

minder dan 50% 20,5 8

50% tot 75% 20,5 8 7,5 3

meer dan 75% 59,0 23 92,5 37

totaal 100,0 39 100,0 40

bron: OTB-enquête provinciaal-fondsgemeenten, 1992.

Tabel 3.2: Het totaal aantal woningen, het percentage eigen woningen en voor-oorlogse eigen woningen (op het totaal) en het kwaliteitsinzicht van de gemeenten die de kwaliteit van meer dan de helft van de vooroor-logse eigen woningen als redelijk tot slecht betiteld

totaal % % vooroor- inzicht

aantal eigen logse eigen lil

naam gemeente woningen woningen woningen kwaliteit

Maasland (1.646) 75 ? voldoende Middelharnis (3.270) 54 36 voldoende Moerhuizen (2.201) 67 13 voldoende Monster (3.688) 54 13 gebrekkig Nieuwveen (1.500) 70 ? nauwelijks Nootdorp (1.767) 73 7 gebrekkig Schoonhoven (2.669) 62 23 nauwelijks

Bron: OTB-enquête provinciaal-fondsgemeenten, 1992.

Uit het bovenstaande overzicht in tabel 3.2 valt met name de gemeênte Middel-harnis op. Deze gemeente heeft een relatief grote vooroorlogse eigen-woning-voorraad met een matige tot slechte kwaliteit. Het beleid dat deze gemeente voert ten aanzien van de particuliere voorraad is -in vergelijking met de meeste

andere provinciaal-fondsgemeenten - te betitelen als redelijk 'actief. De gemeen-te draagt uit eigen middelen bij aan de verbegemeen-tering van de particuliere voorraad en zij evalueren ook de voortgang en de effecten van het gevoerde beleid. Op deze thema's wordt overigens in latere hoofdstukken nader ingegaan.

Zoals gezegd is de gemeenten ook gevraagd een kwaliteitslabel te hangen aan de voorraad particuliere huurwoningen. De beoordeling van de kwaliteit diende op dezelfde manier aangegeven te worden als de kwaliteitsbeoordeling van de woningen van eigenaar-bewoners (percentage goed, redelijk, matig en slecht). In tabel 3.3 worden de resultaten weergegeven.

Tabel 3.3: De kwaliteitsbeoordeling van de particuliere huurwoningen in de onderzochte gemeenten

vooroorlogse naoorlogse particuliere huur particuliere huur kwaliteit

goed tot redelijk: % N % N

minder dan 50% 46 11 6 2

50% tot 75% 21 5 13 4

meer dan 75% 33 8 81 26

totaal 100 24 100 32

Bron: OTB-enquête provinciaal-fondsgemeenten, 1992.

Met name de vooroorlogse particuliere huurwoningenvoorraad staat er niet goed voor: in ongeveer de helft van de gemeenten is meer dan de helft van deze voor-raad matig tot slecht.

kwaliteitsmeting

Het inzicht van de gemeenten in de kwaliteit van de eigen-woningvoorraad en de particuliere huurwoningenvoorraad is in vrijwel alle gevallen (88%) gebaseerd op het (subjectieve) oordeel van de respondent in de desbetreffende gemeenten. Er zijn zes gemeenten die aangeven (in het verleden) de kwaliteit van de voorraad op een meer objectieve wijze gemeten hebben. Deze gemeenten zijn: Brielle, Giessenlanden, Korendijk, Middelharnis, Nederlek en Noordwijk. In het

navol-gende wordt aandacht geschonken aan de manier waarop deze gemeenten de kwaliteit van de voorraad hebben bepaald.

Brielle

In 1990 1S lil de gemeente Brielle door Werkgroep '2duizend een onderzoek verricht naar de bouwkundige kwaliteit en de functies van de oudere delen van de bebouwing in drie kernen binnen de gemeente. Het onderzoek is uitgevoerd in twee fasen. In de eerste fase is van 150 panden een globale buitenopname van zowel de functie als de bouwkundige staat verricht. De functie van het pand is beoordeeld op het waargenomen gebruik, waarbij de volgende indeling is gehan-teerd: bedrijf, detailhandel, horeca, kantoor, openbare en bijzondere doeleinden, pakhuis/opslag/garage en wonen. De bouwkundige staat is beoordeeld op acht onderdelen: fundering, gevelmetselwerk/stucwerk, kozijnen/ramen/deuren, dak-bedekking, goten/overstekken, schoorsteen en schilderwerk. Voor het opnemen van de panden is gebruik gemaakt van een opnameformulier, waarop per onderdeel een kwaliteitsoordeel is aangegeven in de (van te voren omschreven) gradaties 1 t/m 4. Op basis van deze gradaties zijn per onderdeel punten toegekend. Hierbij wegen de onderdelen fundering, gevel metselwerk/ stucwerk en kozijnen/ramen/deuren zwaar mee in het totaal. Het totaal aantal punten dat een woning kan scoren is 100. De verkregen puntentotalen na de opname zijn ingedeeld in vijf kwaliteitskiassen: goed (100 - 90 punten), redelijk (89 - 80 punten), matig (79 - 65 punten), slecht (64 - 50 punten) en zeer slecht (minder dan 50 punten).

Tijdens de tweede fase is op basis van de resultaten uit de eerste fase een aantal panden (40) geselecteerd voor een uitgebreidere opname. Deze uitgebreidere opnamen zijn gericht op de te herstellen hoeveelheden van het casco en de installaties. Aan de hand van deze uitgebreide opnamen zijn, aan de hand van standaardkosten per eenheid, de verbeterkosten geraamd. Door middel van wegingsfactoren is een extrapolatie gemaakt van de verbèterkosten voor alle panden die in de eerste fase waren opgenomen. Na een indeling in klassen zijn de verbeterkosten op de verzamelstaat vermeld. Deze indeling bestaat uit vijf kwaliteitskiassen: goed, redelijk, matig, slecht en zeer slecht.

De inventarisatie in de drie kernen moet als basis te dienen voor de formulering van een verbeterbeleid voor de kernen. Daarnaast dient het als een onderbou-wing voor een (nog) op te stellen programmering voor woningverbetering en restauratie.

Giessenlanden

In 1975 is in de gemeente Giessenlanden een onderzoek verricht naar de bouwkundige kwaliteit van 750 panden in één van de kernen binnen de gemeen-te. Het onderzoek is gericht geweest op de oudere woningen binnen deze kern (de zgn. lintbebouwing). Bij het onderzoek is gekozen voor een methode waarbij de buitenzijde van iedere woning visueel wordt beoordeeld. Bij telefonische

navraag bleek niet meer te achterhalen op welke onderdelen de woningen zijn beoordeeld. Voor het opnemen van de woningen is gebruik gemaakt van een opnameformulier. Op basis van de opnameresultaten zijn de woningen ingedeeld in drie kwaliteitsklassen: goed, matig en slecht. De kwaliteitskiassen zijn per pand ingekleurd op kadastrale kaarten.

Ondanks het feit dat de laatste kwaliteitsmeting lang geleden is uitgevoerd, denkt de gemeente Giessenlanden toch voldoende inzicht te hebben in de kwali-teit. De bouwtechnische medewerkers houden - ad hoc - de kwaliteit van de woningen in de gaten, bijvoorbeeld in geval van verbouwingen of een melding van schade. Deze gegevens worden niet schriftelijk vastgelegd.

Korendijk

In het begin van de jaren zeventig heeft de gemeente Korendijk een onderzoek

verricht naar de bouwkundige kwaliteit van de eigen-woningvoorraad in 12 dorpskernen. Het onderzoek is uitgevoerd door de gezamenlijke technische diensten van deze kernen. Bij de kwaliteitsmeting is gekozen voor een methode waarbij de buitenzijde van iedere woning visueel wordt beoordeeld. Bij telefoni-sche navraag bleek niet te achterhalen op welke onderdelen de woningen zijn beoordeeld. Op basis van de opnameresultaten zijn de woningen ingedeeld in drie categorieën: goed, matig en slecht. Deze kwaliteitscategorieën zijn per pand ingekleurd op kadastrale kaarten.

Naast de - verouderde - resultaten van de kwaliteitsmeting heeft men aanvullend inzicht in de kwaliteit naar aanleiding van bouwaanvragen van bewoners. Gege-vens over verbouwingen/verbeteringen worden schriftelijk vastgelegd in een zogenaamd perceelsdossier. Het dossier vertelt de geschiedenis van een pand.

Middelharnis

In 1980 is door de gemeente Middelharnis een onderzoek verricht naar de

bouwkundige staat en de functies van woningen en overige gebouwen in het te beschermen dorpsgezicht (aantal woningen onbekend) en de dorpsvernieuwings -gebieden (220 woningen) binnen de gemeente. De functie van de panden is beoordeeld op het waargenomen gebruik, waarbij de volgende indeling is gehan-teerd: woonhuis, bedrijfspanden en woon/bedrijfspanden (bijvoorbeeld winkels of boerenbedrijven). De bouwkundige staat is beoordeeld op basis van een visuele inspectie van de buitenzijde van het pand door twee bouwtechnische medewerkers. Gezamenlijk is men per pand tot een oordeel over de kwaliteit gekomen en daaruit voortvloeiend een oordeel over de verbeteringen die men nodig acht. Hierbij zijn die kwaliteitscategorieën gehanteerd: goede woningen (waar geen verbeteringen nodig zijn), matige woningen (met een goede onder-houdstoestand maar waar aanpassingen aan moderne bouweisen nodig zijn, bijvoorbeeld ten aanzien van de daglichttoetreding), slechte woningen (waar bouwtechnisch onderhoud nodig is) en krepeergevallen (woningen die op korte

termijn moeten worden gesloopt). Het resultaat van de opnamen is vastgelegd op (kadastrale) kwaliteitskaarten: de kwaliteitscategorie is ingekleurd per pand. In 1985 is een gedetailleerd kwaliteitsonderzoek verricht in één van de kernen in het kader van de stimulering van de dorpsvernieuwing. Deze kern bestaat grotendeels uit vooroorlogse woningen en was in dat jaar door de gemeente aangewezen als zgn. dorpsvernieuwings-stimuleringsgebied. Ter financiering van de verbeteringen in dit gebied heeft de gemeente extra gelden moeten aantrek-ken. Om de behoefte aan financiële middelen te kunnen bepalen en vervolgens de gelden doelmatig te kunnen verdelen, zijn in dit gebied opnamen gemaakt van het casco en de installaties.

Nederlek

In 1985 is in de gemeente Nederlek een woningkwaliteitsonderzoek ingesteld. Dit onderzoek is gericht geweest op alle particuliere woningen die zijn gebouwd vóór het jaar 1955. Ruim een kwart van het totale woningbestand in Nederlek is bij het onderzoek betrokken geweest.

Bij het onderzoek is gekozen voor een methode waarbij iedere woning op een achttal onderdelen (betrekking hebbende op het casco) visueel is beoordeeld. Deze acht onderdelen zijn: rechtstand, metselwerk gevels, gevelafwerking, kozijnen/ramen/deuren, goten/overstekken, dakbedekking, schoorsteen en schilderwerk. Voor het opnemen van de woningen is gebruik gemaakt van een formulier waarop de beoordeling van de kwaliteit van de woningen op de acht onderdelen wordt aangegeven met een beoordelingsteken. Er zijn vijf beoorde-lingstekens: goed, redelijk, matig, slecht en niet van toepassing. Voor de acht onderdelen zijn criteria geformuleerd die aangeven wat men onder welk teken verstaat. Vervolgens zijn de kwaliteitstekens vertaald in punten. Om te voorko-men dat er een vertekend beeld ontstaat, is bij de omzetting van kwaliteit in punten een wegingsfactor toegepast. Toepassing van de wegingsfactor betekent bijvoorbeeld dat de beoordeling "rechtstand - goed" meet punten scoort dan "schoorsteen - goed". Het maximaal aantal punten kan 100 bedragen. De -opgenomen woningen kunnen per kwaliteitsscore worden ingedeeld in vijf categorieën: goed tot redelijk (100-95 punten), redelijk tot matig (95-91 punten), matig tot slecht (90-81 punten), slecht (80-71 punten) en zeer slecht (minder dan 70 punten).

Noordwijk

In 1982 heeft de gemeente Noordwijk - in samenwerking met de directie volks-huisvesting in de provincie - een onderzoek verricht naar de bouwkundige kwali-teit en de functie van 3600 woningen en overige gebouwen in twee kernen bin-nen de gemeente. De functie van de panden is beoordeeld op waargenomen ge-bruik waarbij de volgende driedeling werd gehanteerd: bedrijven, woningen en overige gebouwen. De bouwkundige kwaliteit is beoordeeld op basis van een visuele inspectie van de uiterlijke kenmerken van de gevel. Op basis van de

beoordelingsresultaten zijn de woningen ingedeeld in vier kwaliteitscategorieën: goed, matig, slecht en krepeergevallen. De resultaten zijn vastgelegd op (kadas-traie) kwaliteitskaarten. Bij de kaarten is een tabellarisch overzicht gevoegd van de resultaten van de opnamen. Per straat wordt ingegaan op het aantal wonin-gen, bedrijven en overige gebouwen in de verschillende kwaliteitscategorieën.

3.3. Inzicht in de verbeterbehoefte

Hiervoor is geconstateerd dat er nauwelijks sprake is van een kwaliteitsmeting van de voorraad. Het is dus niet zo verwonderlijk dat het leeuwedeel van de gemeenten (namelijk 92%) geen notie heeft van de verbeterbehoefte van de voorraad woningen van eigenaar-bewoners. Vier gemeenten geven aan op een of andere wijze wel dat inzicht te hebben: Brielle, De Lier, Giessenlanden en Maassluis.

Brielle

In de gemeente Brielle wordt de toekomstige verbeterbehoefte in de

eigen-woningvoorraad uitgedrukt in 'noodzakelijke investeringen'. Deze investeringen zijn bepaald aan de hand van de raming van de verbeterkosten uit het hiervoor beschreven kwaliteitsonderzoek. Deze raming geeft een indicatie van de toekom-stige kosten voor de bouwtechnische verbetering van de eigen-woningvoorraad. De gemeente Brielle heeft dus geen inzicht in de te verwachten uitgaven voor toekomstige woontechnische verbeteringen. Door bij de behoeftebepaling uit te gaan van de geraamde verbeterkosten beperkt men het inzicht tot de technische verbeterbehoefte. Het aantal te verwachten aanvragen is hiermee niet bekend. De geraamde verbeterkosten zijn per kwaliteitscategorie bepaald. Daarbij is

. tevens een onderscheid naar woninggrootte gemaakt. De geraamde verbeter-kosten per woning lopen uiteen van (gemiddeld)

f

144.000,- voor de slechte woningen tot (gemiddeld)

f

32.000.- voor de woningen van redelijke kwaliteit. Voor de categorie 'goede woningen' zijn de geraamde kosten nul. Ter verduidlij-king van het voorgaande moet opgemerkt worden dat er in Brielle geen verschil wordt gemaakt tussen . monumenten en 'gewone' eigen woningen (vandaar verbeterkosten van bijna anderhalve ton voor slechte woningen!).

De Lier

De verbeterbehoefte is gedefinieerd in aantallen te verbeteren woningen. De manier waarop men tot deze behoef te raming komt is niet bekend.

Giessenlanden

In de gemeente Giessenlanden worden jaarlijks ongeveer acht aanvragen voor

een bijdrage in de verbeterkosten ingediend. Het inzicht in de verbeterbehoefte 20

dat de gemeente denkt te hebben, is gebaseerd op dit constante aantal aanvra-gen. De daadwerkelijke toekomstige verbeterbehoefte in termen van bijvoor-beeld de verbeterkosten of aantallen nog te verbeteren woningen is dus niet bekend en wordt ook niet gemeten.

Maassluis

In de gemeente Maassluis wordt de verbeterbehoefte bepaald door een prognose van woningen die in een bepaald jaar de subsidiegrens van 25 jaar passeert en waarvoor op dat moment de mogelijkheden bestaan tot aanvraag voor een bijdrage.

3.4. Concluderend

Bij het grootste deel van de provinciaal-fondsgemeenten ontbreekt er voldoende inzicht in de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad. Slechts zes van de onderzochte gemeenten hanteren min of meer geobjectiveerde methoden om de kwaliteit te meten. Twee daarvan hebben recentelijk een dergelijk onderzoek uitgevoerd: Brielle en Nederlek. In 1990 zijn in Brielle 150 panden in de oude kern beoordeeld. Er heeft allereerst een globale buitenopname van de functie en de bouwkundige staat plaatsgevonden. Aan de belangrijkste onderdelen van het casco zijn punten toegekend, het totale aantal punten geeft een indicatie van de kwaliteit van het pand. Vervolgens is een veertigtal panden meer gedetailleerd opgenomen. Op basis van deze laatste opname konden de verbeter kosten bere

-kend worden. In de gemeente Nederlek is er in 1985 een kwaliteitsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek lijkt veel op (fase 1 van) de in Brielle gehanteerde methode. Van ruim een kwart van het totale woningbestand is het casco visueel beoordeeld, waarna de resultaten uitgedrukt zijn in een puntenscore. Een meer gedetailleerde opname heeft verder niet plaatsgevonden.

Zoals gezegd wordt de kwaliteit van de voorraad in de overige provinciaal

-fondsgemeenten op een meer subjectieve wijze bepaald. De desbetreffende amb-tenaar velt het kwaliteitsoordeel. Ondanks (of misschien wel dankzij) het allesbe-halve optimale inzicht is de kwaliteit van de eigen-woningvoorraad volgens de gemeenten in grote lijnen redelijk. Met name echter in het vooroorlogse gedeel

-te van de eigen-woningvoorraad worden kwaliteitsarme woningen aangetroffen: in 20% van de onderzochte gemeente wordt meer dan de helft van de vooroor-logse eigen woningen matig tot slecht gevonden. De vooroorvooroor-logse particuliere huurwoningen lijken er nog slechter aan toe te zijn. De helft van de gemeenten betitelt deze woningsector als matig tot slecht.

Het zal gezien het voorgaande geen verbazing wekken dat in de meeste gemeen

-ten de verbeterbehoefte van de voorraad onbekend is. Er zijn enkele (namelijk:

vier) uitzonderingen, waarbij Brielle er uitspringt. Deze gemeente heeft - als enige - een poging gedaan de toekomstige verbeterbehoefte (op basis van het

hiervoor aangestipte kwaliteitsonderzoek) te vertalen in een noodzakelijk investeringsbedrag.

4

HET VERBETERBELEID

4.1. Inleiding

In dit vierde hoofdstuk staat het verbeterbeleid van de provinciaal-fondsgemeen-ten centraal. Allereerst wordt ingegaan op de organisatie van de particuliere woningverbetering in termen van betrokken diensten en personeelscapaciteit (paragraaf 4.2.). In paragraaf 4.3. komen de reserveringen en uitgaven ten be-hoeve van verbetering aan eigen woningen aan bod. Om een indruk te geven van het gemeentelijk beleid wordt in paragraaf 4.4. de inhoud van de

subsidieveror-deningen geanalyseerd. In paragraaf 4.5. wordt nagegaan in hoeverre de provin-ciaal-fondsgemeenten - naast het subsidie-instrument - nog specifieke maatrege-len ter stimulering van particuliere woningverbetering hanteren. Het hoofdstuk wordt afgerond met een beschrijving van beleidsnota's die in een aantal gemeen-ten zijn verschenen (paragraaf 4.6.), gevolgd door een concluderende samenvat -ting in paragraaf 4.7.

4.2. Gemeentelijke organisatie

De organisatie van de particuliere woningverbetering in de onderzochte provinci-aal-fondsgemeenten is zeer divers. In deze paragraaf zal kort ingegaan worden op het aantal betrokken medewerkers en de verantwoordelijke diensten en afde-lingen binnen de gemeenten.

Wat het aantal betrokken ambtenaren betreft, kan worden vastgesteld dat in 30 procent van de gemeenten één medewerker verantwoordelijk is voor de uitvoe-ring van het beleid. In een meerderheid van de gemeenten echter is de particu-liere woningverbetering verdeeld over twee (44%) of drie (26%) personen. In de helft van de gemeenten neemt één dienst of afdeling de afhandeling van een subsidie-aanvraag van het begin tot aan het eind van de procedure voor zijn of haar rekening. Soms is dit de dienst Bouw- en Woningtoezicht, soms een

secretarie-afdeling als Algemene Zaken en in sommige gemeenten om een afdeling 'VROM'. In de andere helft van de gemeenten zijn er twee diensten of afdelingen verantwoordelijk voor de uitvoering van het beleid ten aanzien van de particuliere woningverbetering. In de meeste gevallen is dit een combinatie van een meer 'technische dienst' (Bouw- en Woningtoezicht, Grondwerken) en een beleidsbepalende afdeling (Algemene Zaken, Volkshuisvesting, e.d.).

4.3. Hoogte van het gereserveerde budget

Jaarlijks wordt aan de gemeenten een budget toegekend door de provincie ten behoeve van stads- en dorpsvernieuwing. In deze paragraaf wordt bekeken welk deel van dat budget de gemeente voor de verbetering van woningen van eige-naar-bewoners reserveren (voor de jaren 1988 tot en met 1991).

In tabel 4.1 op de volgende pagina is voor deze periode het gereserveerde budget als percentage van het totale budget dat van de provincie ontvangen is, weergegeven. Uit de tabel wordt duidelijk dat het budget dat de gemeenten reserveren voor de verbetering van de eigen-woningvoorraad jaarlijks sterk fluctueert. In 1988 en 1991 reserveerde het merendeel van de gemeenten tussen de 20% en 40% van de jaarlijks beschikbare middelen voor eigen-woningverbe-tering. In de tussenliggende jaren ligt het aandeel iets hoger. Zoals gezegd, biedt tabel 4.1 een gevarieerd beeld. Het bedrag dat de verschillende gemeenten (als percentage van het verkregen provinciale budget) voor de particuliere woning-verbetering reserveren, loopt fors uiteen. Gemiddeld genomen reserveren de gemeenten rond de 40 procent van de beschikbare middelen. Ieder jaar blijkt er een aantal gemeenten te zijn die ver boven dat gemiddelde uitkomen. Voor het jaar 1990 bijvoorbeeld hebben acht gemeenten meer dan de helft van het provinciale budget gereserveerd voor eigen-woningverbetering. Er is zelfs een gemeente (Brielle) die aangeeft meer dan 100% van het van de provincie ontvangen budget te reserveren voor de verbetering van eigen woningen! Het blijkt dat deze gemeente de aan eigenaar-bewoners toegekende bijdragen in de periode tussen toekenning en uitbetaling rentegevend heeft weggezet, het jaarlijks gereserveerde bedrag wordt aangevuld met de rente die verkregen wordt.

Tabel 4.1: Het door de onderzochte gemeenten gereserveerde budget voor de ver-betering van eigen woningen als percentage van het provinciale bud-get in de jaren 1988 - 1991.

% van provo budget 1988 1989 1990 1991

voor verbetering eigen woningen % N % N % N % N tot 10% 5 2 5 2 10% tot 20% 13 5 19,5 8 21 9 21 9 20% tot 30% 26 10 19,5 8 12 5 31 13 30% tot 40% 23 9 17,1 7 18 8 9 4 40% tot 50% 15 6 19,5 8 26 11 17 7 50% en meer 23 9 24,4 10 18 8 17 7 totaal 100 39 100,0 41 100 43 100 42

Bron: OTB-enquête provinciaal-fondsgemeenten, 1992.

Uit het budget dat de gemeente jaarlijks reserveert voor verbetering van eigen woningen worden de subsidiebijdragen aan eigenaar-bewoners toegekend. Wan

-neer een aanvraag om subsidie door de gemeente wordt gehonoreerd, spreken we van een afgegeven beschikking. De gemeenten is gevraagd naar het jaarlijkse budget dat is afgegeven aan beschikkingen in de periode 1988-1991. In tabel 4.2 wordt aangegeven in hoeverre de afgegeven beschikkingen het begrote budget overschrijden of onderschrijden. Een verschil van minder dan 5% hoger of lager dan het begrote budget is als 'gelijk' opgenomen (zie tabel 4.2). Over het algemeen kan geconstateerd worden dat in zo'n tweederde van de gemeenten (gemiddeld ca. 60%) het budget aan beschikkingen lager is dan wat er voor dat jaar begroot is. Toch blijkt dat in 1988 en 1990 een klein deel van de gemeenten een hoger budget aan beschikkingen uitgeeft dan er voor dat jaar is begroot; resp. 23% en 20%. In ruim een kwart van de gemeenten (gemiddeld ca. 27%) wordt voor de onderzochte periode jaarlijks een bedrag aan beschikkingen afgegeven dat min of meer gelijk is aan het begrote budget.

Tabel 4.2: Het budget aan afgegeven beschikkingen als percentage van het totaal begrote budget voor de eigen-woningverbetering in de jaren 1988-1991.

budget afgegeven 1988 1989 1990 1991

beschikkingen

is: % N % N % N % N

meer dan 50% hoger 3 1 2,5 1

25 tot 50% hoger 14 5 7,5 3 3 1

5 tot 25% hoger 6 2 6 2 10 4 3 1

gelijk 28 10 25 9 27,5 11 26 10

5 tot 25% lager 19 7 28 10 25 10 18 7

25 tot 50% lager 22 8 19 7 7,5 3 21 8

meer dan 50% lager 8 3 22 8 20 8 29 11

dan/aan het totaal begrote budget

totaal 100 36 100 36 100 40 100 39

Bron: OTB-enquête provinciaal-fondsgemeenten, 1992.

Naast het van de provincie ontvangen budget heeft een beperkt aantal gemeen-ten (namelijk zeven) in de afgelopen jaren op een of andere wijze uit eigen mid-delen bijgedragen aan de verbetering van de eigen-woningvoorraad. De bedragen lopen uiteen van

f

2.000,- (in Barendrecht) tot bijna

f

110.000,- (in Middel-harnis). In sommige gemeenten is in de periode 1988-1991 eenmalig een bijdrage uit eigen middelen gedaan; in andere gemeenten is de eigen bijdrage structureler van aard. In Brielle was in 1989 een eenmalige bijdrage van

f

54.000,- uit eigen middelen nodig omdat het budget voor dat jaar niet voldoende bleek om een aantal woonhuis monumenten op specifieke stadsvernieuwingslokaties te kunnen verbeteren. De gemeente wilde de projecten nog dat jaar realiseren om op deze manier de verbetering te blijven stimuleren. Doorgaans streeft men ernaar om alle aanvragen binnen het gereserveerde budget te houden. In de gemeente Via-nen heeft de afgelopen vier jaren een meer structurele inzet van eigen bijdragen plaatsgevonden. De extra bijdragen zijn bestemd ter stimulering van de

verbete-ring van een bepaalde sector uit de woningvoorraad: het monumentale woning-bezit. De restauratie van woonhuismonumenten is gesubsidieerd door het Minis-terie van WVC op basis van het principe van voorfinanciering. In Vianen blijkt dit voor veel bewoners een te grote drempel om tot restauratie over te gaan. De gemeentelijke bijdrage wordt ingezet zodat een gedeelte van de voorfinancie-ringskosten voor de bewoners is te overbruggen en zo de bereidheid tot restaura-tie en verbetering van woonhuizen gestimuleerd wordt. In 1988 en 1989 is

f

20.000,- aan gemeentelijke gelden ingezet. In 1990 en 1991 is een bedrag van

f

63.000,- ingezet. De gelden komen ten goede aan enkele woningen per jaar. In de gemeente Middelharnis is in 1987, 1988 en 1989 jaarlijks een bedrag van 5 ton ingezet ten behoeve van de stimulering van de dorpsvernieuwing in de oude - voornamelijk vooroorlogse - kern van één van de dorpen binnen de gemeente. Om deze forse bijdrage te kunnen doen, heeft de gemeente een lening aange-trokken. Deze gelden zijn hoofdzakelijk bestemd voor bouwtechnische verbete-ringen. In paragraaf 4.5. (verdeling van de subsidiegelden) zal hier nader op worden ingegaan.

4.4. Subsidieverordening particuliere woningverbetering

Sinds per 1 januari 1985 de Wet op de Stads-en Dorpsvernieuwing (WSDV) in werking is getreden, zijn gemeenten verplicht een zogenaamde subsidieverorde-ning vast te stellen. Hierin dienen zij aan te geven onder welke voorwaarden 'derden' voor financiële steun van de gemeente in aanmerking komen. Verder moet de gemeente jaarlijks een volumebesluit nemen, waarin zij de omvang bekend maken van de financiële steun die voor de diverse categorieën derden in dat jaar beschikbaar is. Eén daarvan is de categorie eigenaar-bewoners.

Het gaat in deze paragraaf om het onderdeel subsidieverlening aan eigenaar-bewoners uit de gemeentelijke subsidieverordeningen die naar aanleiding van de WSDV zijn vastgesteld. Deze deelverordeningen zijn vergeleken met de model-verordening die de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) eind 1984 heeft opgesteld. Deze VNG-modelverordening is vrijwel identiek aan de tot aan de invoering van de WSDV landelijk gehanteerde subsidieregeling (ook wel 'klussenregeling' genoemd). Met name kleine gemeenten hanteren deze model-verordening.

De gemeenten is gevraagd of zij gebruik maken van de VNG-modelsubsidiever-ordening en welke eventuele wijzigingen men daarin heeft aangebracht (op bijvoorbeeld het gebied van de aard van de verbeteringen, de hoogte van de subsidiebedragen, de subsidievoorwaarden of andere zaken). Uit afbeelding 4.1 blijkt dat alle gemeenten de VNG-modelverordening volgen. Veel gemeenten

hebben deze verordening rechtstreeks overgenomen, de meerderheid geeft aan de verordening op onderdelen te hebben gewijzigd5•

Afb. 4.1: Inhoud van de subsidieverordeningen van de onderzochte gemeenten in vergelijking met de VNG-modelsubsidieverordening

op onderde I en

gewijzigd

(n=51)

volledig

overgenomen

Bron: OTB-enquête provinciaal-fondsgemeenten, 1992.

In het onderstaande wordt ingegaan op de wijzigingen die de gemeenten in hun verordening hebben aangebracht (in vergelijking met de modelverordening).

wijzigingen ten opzichte van de VNG-modelverordening

Vooral die wijzigingen komen aan bod, waarop de subsidieverordeningen van de gemeenten duidelijk afwijken van de VNG-modelsubsidieverordening. In de meeste gevallen worden er wijzigingen doorgevoerd in de sfeer van aard van de verbeteringen en de subsidiehoogte. De onderstaande tabel 4.3 bevat een overzicht van de belangrijkste aanpassingen.

In de laatste kolom van deze tabel is aangegeven (uitgedrukt in een percentage) hoe de verschillende wijzigingen 'scoren' bij de (31) gemeenten die de modelver-ordening aangepast hebben. Zo kan geconstateerd worden dat naast wijzigingen van de subsidiehoogte en subsidie-aard, ook het aanscherpen van het leeftijdscri-terium en de terugkomtermijn redelijk veel voorkomende aanpassingen zijn. Het zal duidelijk zijn (zie ook het totaal van 249 procent) dat de gemeenten in het algemeen de verordening op meer dan één punt hebben gewijzigd.

5 Van 36 gemeenten is de subsidieverordening voor eigenaar-bewoners ontvangen; zes andere gemeenten hebben inhoudelijke informatie verstrekt over de opzet van hun verordening.

Tabel 4.3: Wijzigingen in de subsidieverordening van de onderzochte gemeenten ten opzichte van de VNG-modelsubsidieverordening

wijzigingen Modelverordening N 0/0-1 % .. 2

.. alleen BT klussen 6 8 19

- lagere subsidie WT klussen 6 8 19

.. lagere subsidie BT klussen 4 5 13

.. lagere subsidies WT en BT klussen 5 6 16

.. minder gesubsidieerde klussen 6 8 19

.. meer gesubsidieerde klussen 2 2 6

-terugkomtermijn op tien jaar 9 12 29

- lager maximaal subsidiebedrag 9 12 29

- lagere maximale verbeterkosten 5 6 16

- hogere maximale verbeterkosten 1 1 3

.. voor .. en naoorlogs gelijk 6 8 19

-hogere minimale leeftijd woningen 8 10 26

.. invoeren meerjarenplanning i_ 2 2 6

.. wijzigen overige subsidievoorwaarden ,'h' 9 12 29

totaal 78 100 249

BT bouwtechnische; WT = woon technische

%-1 de desbetreffende wijzing als percentage van het totaal aangebrachte wijzigingen

% .. 2 percentage gemeenten dat de desbetreffende wijzing heeft ingevoerd (waarbij het alleen

om de 31 gemeenten gaat die de verordening hebben aangepast)

Bron: OTB-enquête provinciaal-fondsgemeenten, 1992.

Uit tabel 4.3 blijkt dat negen gemeenten andere wijzigingen hebben aangebracht die vallen onder 'wijzigingen overige subsidievoorwaarden' . In de meeste gevallen betreft dit een aanscherping van de vermindering van het subsidieper-centage bij zelfwerkzaamheid en de termijn waarbinnen de verbetering moet zijn verricht. In twee gemeenten gaat het om eigen aanvullingen buiten de model-verordening om. De eerste gemeente (Rozenburg) heeft in de voorwaarden voor toekenning van een bijdrage in de verbeterkosten een inkomenscriterium opge-nomen. Afhankelijk van de hoogte van het inkomen van de aanvrager wordt maximaal 100% (bij een inkomen lager dan

f

25.000,-) en minimaal 40% (bij een inkomen hoger dan

f

45.000,-) van de bijdrage uitgekeerd. De tweede ge .. meente (Boskoop) heeft de toekenning van een bijdrage gekoppeld aan de on -roerend .. goedwaarde van de woning waarvoor de aanvraag is ingediend. Wo-ningen met een waarde boven een bedrag van

f

125.000," komen niet in aanmer-king voor een bijdrage uit de gemeentelijke subsidie middelen. Op deze manier komen de subsidiegelden ten goede aan de kleinere woningen, die in de

desbe-treffende gemeente veelal tot de oudere delen van de woningvoorraad horen en van minder goede kwaliteit zijn.

4.5. Verdeling van de subsidiegelden

In deze paragraaf wordt ingegaan op de wijze waarop de subsidiegelden worden verdeeld. Daarbij staat de vraag centraal Of en zo ja, op welke wijze de gemeen-ten zich actief opstellen om de eigenaar-bewoners te stimuleren hun woningen te verbeteren.

Afbeelding 4.2 geeft de wijze aan waarop de subsidieaanvraag in de provinciaal-fondsgemeenten tot stand komt. In de meeste gevallen benadert de bewoner de gemeente om subf>idies. In de provinciaal-fondsgemeenten is wat dat betreft geen sprake van een 'actieve' aanpak.

Afb. 4.2: Totstandkoming van de subsidie-aanvraag in de onderzochte gemeen-ten

bewoner benader t mees tal gE:meen le

(n=49)

bewoner benader I al IlJd gemeen Ie

Bron: OTB-enquête provinciaal-fondsgemeenten, 1992.

Naast het jaarlijks publiceren van de subsidieverordening worden er voor de rest weinig speCifieke maatregelen gehanteerd in de Zuid-Hollandse provinciaal-fondsgemeenten. In afbeelding 4.3 zijn de gemeenten in vier groepen ingedeeld .

. De eerste groep, de 'A-groep' betreft gemeenten die geen specifieke maatrege-len nemen om de verbetering van woningen van eigenaar-bewoners te stimule-ren. De 'B-groep' beperkt zich tot het geven van algemene voorlichting. De 'C-groep' geeft voorlichting, eventueel aangevuld met het begeleiden van bewoners en het geven van informatie aan doelgroepen. Bij dit laatste gaat het overigens in verreweg de meeste gevallen om een incidentele begeleiding (een bewoner komt bijvoorbeeld met een vraag naar Bouw- en Woningtoezicht). De gemeen-ten die tot de 'D-groep' gerekend worden, vullen - naar eigen zeggen - dit

pakket aan met maatregelen als (actief) aanschrijven en aankopen van woningen.

Afb. 4.3: Maatregelen ter stimulering van de particuliere woningverbetering

D: plus meer maat-re':3e I en

C: voorlIchtIng en begeleIdIng

(n=51)

: helemaal 111et.3

Bron: OTB-enquête provinciaal-fondsgemeenten, 1992.

Het grootste gedeelte van de gemeenten beperkt zich tot het geven van algeme-ne voorlichting ('B'), eventueel aangevuld met het begeleiden van bewoalgeme-ners en het geven van informatie aan doelgroepen ('C). Eén gemeente die tot deze groep wordt gerekend, springt eruit: Middelharnis. Zoals in paragraaf 4.3 is aangestipt, heeft deze gemeente één van de dorpskernen drie jaar achtereen aangewezen als dorpsvernieuwingsstimuleringsgebied. De stimulering van de verbeteractiviteiten in zo'n gebied houdt meer in dan alleen extra financiële bijdragen in de verbeterkosten. Voordat met de verbeteringen wordt begonnen, worden de bewoners schriftelijk benaderd over het doel van de stimulering en de subsidiemogelijkheden. In de dorpskern wordt een informatiepunt ingericht dat op vaste tijden is bemand. De bewoners kunnen daar terecht met vragen of voor meer informatie. In de kern wordt een kwaliteitsonderzoek verricht om de ver-beterbehoefte (in kosten en aantallen) te bepalen. De gemeente schrijft vervol-gens een plan van aanpak. Na een inspraakronde voor de bewoners wordt met de verbeteringen begonnen. Om de extra financiële middelen te kunnen inzetten, heeft de gemeente een lening aangetrokken met een looptijd van 25 jaar.

Bij de telefonische navraag bleek dat in de kleinere dorpsgemeenschappen ook via informele kanalen de woningverbetering wordt gestimuleerd. Eigenaar-bewoners komen met verbeterplannen bij een aannemer of architect die hen ver-volgens wijst op de subsidiemogelijkheden voor extra klussen.

Elf gemeenten geven aan daarnaast aanschrijving en aankopen van woningen te hanteren6

• Deze gemeenten zijn nogmaals telefonisch benaderd en gevraagd

naar de inhoud van het gehanteerde aanschrijvings- en aankoopinstrumentarium. Daarbij is gebleken dat het aanschrijvingsinstrumentarium slechts wordt gehan-teerd in geval de gemeente wordt benaderd met klachten van bewoners. In de meeste gevallen gaat het dan om particuliere huurwoningen. Aanschrijving wordt over het algemeen niet gebruikt om de verbetering van woningen van eigenaar-bewoners doelgericht te stimuleren.

Eén van de elf benaderde gemeenten (Brielle) blijkt het aankopen van woningen te hanteren om de verbetering van eigen woningen te stimuleren.· De gemeente koopt doorgaans 2 panden per jaar aan. De gemiddelde aankoopprijs bedraagt ongeveer

f

50.000,- per pand. De gemeente voert hierin een passief beleid. Er worden voornamelijk woningen aangekocht die op de woningmarkt worden aangeboden. Het betreft veelal monumentale woonhuizen in slechte tot zeer slechte staat, waarvan de verbetering voor particulieren in principe onuitvoer-baar is. In deze gemeente ziet men het zgn. sneeuwbaleffect als een effectieve vorm van stimulering: "zodra er geen steigers meer in de straat staan, is de stimulans weg". Door een woning aan te kopen en vervolgens te verbeteren,

denkt de gemeente een voorbeeld te stellen voor eigenaar-bewoners in de omgeving.

4.6. Beleidsnotities

De gemeenten is gevraagd of zij specifieke notities/nota's en dergelijke op het terrein van de particuliere woningverbetering vervaardigen. Meer dan driekwart van de gemeenten geeft aan dat dit niet gebeurt. In twee gemeenten zijn beleidsstukken in voorbereiding: Maassluis en Sassenheim. In negen gemeenten zijn recentelijk notities verschenen (zie tabel 4.4 op de volgende pagina).

6 Een overzicht van deze gemeenten:

Bergschenhoek (actief aanschrijvingsbeleid); Binnenmaas (incidenteel aankoop en aan-schrijving; Heerjansdam (aankoopbeleid); Brielle (actief aankoop- en aanschrijvingsbeleid); Leerdam (actief aankoopbeleid); Maassluis (aanschrijving); Noordwijk (aanschrijving); Schoonhoven (incidenteel aankoop en aanschrijving); Vlist (actief aankoopbeleid); Waddinx-veen (aanschrijving); Warmond (aanschrijving).