Arian Boersma
DE MARKT VOOR DE NAOORLOGSE
ETAGEBOUW IN BEELD
1
VOORRAADBEHEER
EN
DE MARKT VOOR DE NAOORLOGSE
ETAGE-BOUW IN BEELD
, Bibliotheek TU Delft/~·
ti
111 11 111111
8449
VOORRAADBEHEER EN
WONENG~ONDERZOEK
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Universiteit Delft
Thijsseweg 11 2629 JA Delft
DE MARKT VOOR DE NAOORLOGSE
ETAGE-BOUW IN BEELD
woonbeeldenonderzoek onder bewoners van naoorlogse meergezinshuizen in de non-profit huursector in Rotterdam
Arian Boersma
De serie 'Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek' wordt uitgegeven door: Delfts Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: (015) 783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Boersma, Arian
De markt voor de naoorlogse etagebouw in beeld : woonbeeldenonderzoek onder bewoners van naoorlogse meergezinshuizen in de non-profit huursector in Rotterdam / Arian Boersma. - Delft: Delftse Universitaire Pers. - lIl. - (Voor-raadbeheer en woningmarktonderzoek : 1)
Met lito opg. ISBN 90-6275-598-4
SISO 314.9 UDC 351.778.59:728.2 (492*3000) NUGI 655 Trefw.: etagebouw ; bewonerswaardering ; Rotterdam.
Copyright 1990 Arian Boersma
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, micro-film or any other means without the permission form the publisher, Delft University Press, Delft The Netherlands.
VOORWOORD
Het onderzoek naar de marktpositie van het naoorlogse non-profit woningbezit in Rotterdam vormt één van twee deel onderzoeken, die door het Onderzoeks-instituut voor Technische Bestuurskunde van de Technische Universiteit Delft in Rotterdam zijn uitgevoerd.
Het andere deelonderzoek betreft de ontwikkeling van een signaleringssysteem voor het Rotterdamse non-profit woningbezit. Delen van de activiteiten voor het signaleringssysteem en het marktonderzoek werden gecombineerd.
Beide deelonderzoeken hebben plaatsgevonden in opdracht van en in samen-werking met de DROS (Dienstenstructuur Ruimtelijke Ordening en Stadsver-nieuwing), afdeling Volkshuisvesting, en de FRWC (Federatie van Rotterdamse Woningcorporaties). Tevens werd een financiële bijdrage verkregen van het Ministerie van Onderwijs en Wetenschappen in het kader van de 'Stimulering Kennisoverdracht' .
De werkzaamheden van het OTB zijn verricht binnen de tweejarige Nadoctorale beroepsopleiding 'Technische Bestuurskunde en ontwerp-, plannings- en beheer-technieken voor bouwen en de gebouwde omgeving'.
Als methodiek voor het onderzoek is gekozen voor de woonbeeldenenquête, waardoor de relatieve positie van verschillende soorten naoorlogse complexen kon worden bepaald. Voorts konden op deze wijze de voorkeuren voor verschil-lende woongebieden op beide Maasoevers worden gepeild. Tenslotte kon worden nagegaan welke invloed nieuwbouwplannen en verbetermaatregelen zouden kunnen hebben op de marktpositie van de naoorlogse etagebouwcom-plexen.
Hoewel de vrij gecompliceerde vraagstelling een zeer omvangrijke steekproef onmogelijk maakte, en uiteindelijk moest worden volstaan met een beperkt aantal enquêtes (337), levert het onderzoek een betrouwbare grondslag voor een effectieve aanpak van naoorlogse woningcomplexen. Wij hopen dat de Rotter-damse woningcorporaties en de DROS hiermee hun voordeel zullen doen, en dat ook lezers buiten Rotterdam in de studie aanknopingspunten zullen vinden voor een effectief voorraadbeleid in naoorlogse woonwijken.
/1
'
.
.
-
----
~
INHOUD
DEEL A: INLEIDING . . . . . . . . . . .. 1
1 MARKTONDERZOEK. . . . . . . . . . . . . . . .. 3
1.1 Inleiding . . . . . . . .. 3
1.2 Opzet en aanpak van het marktonderzoek . . . .... 5
1.3 De woonbeeldenmethode ... .... ... .. . . 10
1.4 De woonbeeldenenquête in hoofdlijnen . . . 12
1.5 Leeswijzer . . . .. 14
2 WOONBEELDENENQUETE. . . . . . . . . . . . .. 15
2.1 Uitwerking van de onderdelen . . . . . . .. 15
2.2 Methodologische kanttekeningen .. . . . . . .. 24
2.3 Complexkeuze, steekproef en respons ... .. . . ... 26
2.4 Respondenten en representativiteit . . . .. . 32
DEEL B: BEWONERSWAARDERING ... . . . ... ... 41
3 BEWONERSWAARDERING VAN DE NAOORLOGSE WONING-VOORRAAD . . . . . . . . . . .. 43
3.1 De voorkeurshiërarchie van woonbeelden . . . . . . . .. 43
3.2 Voorkeuren en woonsituatie .. . . ... 45
3.3 Voorkeuren en bewonerscategorieën .. . . ... . . 51
3.4 Factoren van belang voor de waardering van de woonbeelden 65 3.5 Belangrijkste bevindingen ... . . . .. . . 71
4 BEWONERSWAARDERING VAN DE NAOORLOGSE WOON-GEBIEDEN . . . . . . . . . . . .. 75
4.1 De voorkeurshiërarchie van woongebieden. . . . . . .. 75
4.2 Voorkeuren en woonsituatie ... .... . . ... 77
4.3 Voorkeuren en bewonerscategorieën . . . 84
4.4 Factoren van belang voor de waardering van de woongebieden 95 4.5 Belangrijkste bevindingen ... ... .. . . 98
5 TEVREDENHEID MET DE HUIDIGE WOONSITUATIE . . . 101
5.1 Algemeen . . . .. . . 101
5.2 Tevredenheid per complex . . . 103
5.3 Tevredenheid en bewonerscategorieën . . . 109 5.4 Tevredenheid en verhuisgeneigdheid .. . . 112 5.5 Belangrijkste bevindingen ... . . ... ... ... 114 6 VERHUISPROCESSEN EN -MOTIEVEN . . . 117 6.1 Verhuisgeneigdheid en woonduur . . . . . . . . 117 6.2 Instromers . . . . . . . . . . . . . . 118 6.3 Blijvers . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 6.4 Verhuisgeneigden ... ; ... ... .. . . .. 131 6.5 Belangrijkste bevindingen .... .. . . ... . . 136
DEEL C: TOEKOMSTIGE VERHUURBAARHEID . . . 139
7 DE INVWED VAN NIEUWBOUWPLANNEN ... .. . . 141
7.1 De belangstelling voor nieuwbouw . . . .... .. ... 141
7.2 Belangrijkste bevindingen ... ... .. . . 146
8 DE INVWED VAN VERBETERMAATREGELEN . . . 149
8.1 Gewenste verbetermaatregelen en verhuisgeneigdheid ... 149
8.2 Gewenste maatregelen per complex . . . . . . . . . . . . . . 156
8.3 Gewenste maatregelen en bewonerscategorieën ... .... 160
8.4 Resultaten uit vergelijkbaar onderzoek .. . . ... ... 162
8.5 Belangrijkste bevindingen . . . .. . . 164
9 INFORMATIE UIT ROTTERDAMSE NOTA'S . . . 165
9.1 Woonvergunningenanalyse naoorlogse buurten . . . ... 165
9.2 Woningmarktanalyse . . . 177
9.3 Demografische prognoses ... ... . . ... ... . . 181
9.4 Belangrijkste bevindingen ... ... .. . . 186
DEEL D: CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN . . . ... ... 189
10 HUIDIGE EN TOEKOMSTIGE MARKTPOSITIE VAN NAOORLOGSE WONINGEN EN WIJKEN . . . 191
10.1 Conclusies . . . ... . . ... ... . . 191
10.2 Conclusies per complex . ; ... ... ... .... 196
10.3 Aanbevelingen .... . . , . . . .... 200
BIJLAGEN . . . 205
BIJLAGEN BIJ HOOFDSTUK 1 1.1 Begeleidingscommissie onderzoek . . . 207
1.2 De sociale verhuurders . . . ... . . 209
BIJLAGEN BIJ HOOFDSTUK 2 . II.1 Vragenlijst . . . 211
11.2 Woonbeelden . . . ... 233
11.3 Formulier 'informatie woonlasten' . . . .. . . 245
11.4 Nieuwbouwalternatieven . . . 247
11.5 Woongebieden . . . 251
11.6 Introductiebrief . . . 267
11.7 Kruistabellen huishoudenkenmerken . . . 271
11.8 Kruistabellen huishoudenkenmerken per complex . . . 279
BIJLAGE BIJ HOOFDSTUK 5 V.l Tevredenheid per complex . . . 285
BIJLAGEN BIJ HOOFDSTUK 6 VI.1 Vorige woonsituatie instromers . . . 303
DEEL A
1
MARKTONDERZOEK
1.1 Inleiding
Aanleiding tot het onderzoek
In Rotterdam worden de verhuurders van het sociale woningbezit dat in de eerste decennia na de Tweede Wereldoorlog is gerealiseerd, geconfronteerd met exploitatieproblemen met betrekking tot een aantal van hun complexen. Deze problemen zijn doorgaans het gevolg van hoge onderhoudskosten en/of een moeizame verhuurbaarheid.
Bij andere complexen is de situatie (nog) niet zorgwekkend, maar toch zijn er in een aantal gevallen negatieve ontwikkelingen te bespeuren, zoals een hoge mutatiegraad en een toename van het aantal weigeringen bij aanbieding van de woningen.
Deze situatie heeft bij zowel de beheerders als de gemeente Rotterdam ertoe geleid, dat men zich afvraagt, wat de toekomst is van deze naoorlogse voorraad. Is de afnemende belangstelling van woningzoekenden structureel en is uiteinde-lijk sloop de enige oplossing? Of is het de moeite waard investeringen te plegen om tegemoet te komen aan wensen van zittende bewoners of andere doelgroe-pen? Misschien moet men het juist zoeken in niet-technische maatregelen ter intensivering van het beheer en/ of verbetering van het sociale klimaat? In hoeverre is het zaak deze veelal relatief goedkope voorraad als zodanig voor de Rotterdamse woningmarkt te behouden?
Ter ondersteuning van dergelijke, mogelijk vrij ingrijpende beleidsbeslissingen is het noodzakelijk meer inzicht te verwerven ten aanzien van met name de vraag naar dit woningmarktsegment.
Daarnaast werd de behoefte gevoeld aan de opzet van een signaleringssysteem. Met een dergelijk systeem kunnen de processen gevolgd worden, die verhuur-baarheidsproblemen in de naooorlogse woningvoorraad als het ware voorspellen. Ter onderbouwing van een dergelijk systeem èn ter ondersteuning van bovenge-noemde beleidsvragen, is besloten tot het verrichten van dit marktonderzoek. De relatie met de ontwikkeling van het signaleringssysteem wordt later in dit hoofdstuk nader aangegeven.
Aandachtspunten
Op de woningmarkt worden de vraag van woningzoekenden en het aanbod van woondiensten in kwantitatieve en kwalitatieve zin met elkaar geconfronteerd.
De woningnood was tot voor kort voornamelijk een kwantitatief probleem. Het klassieke woningmarktonderzoek richt zich doorgaans op een inventarisatie van de ontwikkelingen in de vraag (bevolkingsprognose, huishoudensprognose, migratie) en in het aanbod (normatieve leegstand, sloop, verkoop/verbeteringen in de voorraad), vaak met als doel na confrontatie van beide ontwikkelingen conclusies te kunnen trekken aangaande een nieuwbouwprogramma. Een dergelijk marktonderzoek is vooral kwantitatief en nieuwbouwgericht. . Een moeizamer verhuurbaarheid van de woningen in de Rotterdamse naoorlog-se non-profit huurnaoorlog-sector doet vermoeden dat met betrekking tot delen van dit woningmarktsegment de aanbiedersmarkt plaats maakt voor een vragersmarkt. Woningzoekenden kunnen hun voorkeuren voor woning en woonomgeving sterker laten gelden dan voorheen. De beheerders van deze woningen zullen zich meer op de markt moeten gaan oriënteren.
In verband daarmee is dit marktonderzoek meer kwalitatief en voorraadgericht. Het accent ligt op bewonerswaardering. Doel is te achterhalen welke toekomst er is voor de Rotterdamse naoorlogse non-profit woningvoorraad. Het is dus gericht op een onderdeel van het beleid, dat in het klassieke woningmarktonder-zoek vaak is verwaarloosd: het voorraadbeleid.
In het onderzoek staan de naoorlogse non-profit woningvoorraad en de naoor-logse wijken centraal. Daarbij wordt 'naoorlogs' gedefinieerd als de bouwperiode 1945 t/m 1974. In deze periode zijn in Rotterdam veel meergezinshuizen verrezen, met name middelhoge portiek- en galerijflats. Aangezien de proble-men zich vooral in dit deel van de naoorlogse voorraad voordoen, wordt de aandacht op dergelijke complexen gevestigd.
Het onderzoek zal zich richten op complexniveau. Voor de sociale verhuurders is dit het meest relevante analyseniveau. Anderzijds geeft ook de DROS hieraan de voorkeur, omdat de resultaten een aanvulling zijn op door de DROS verricht onderzoek op wijkniveau en daarmee in verband kunnen worden gebracht. Het betreft hier met name onderzoek naar verhuisstromen tussen wijken (De Leeuw-Hartog en Dorren, 1986; Dorren, 1989).
Met de term 'complex' wordt een zogenaamd deelcomplex bedoeld. Dit wordt aIs volgt omschreven: aantal woningen binnen één lokatie, van dezelfde bouwpe-riode en van hetzelfde woningtype, dat tevens onder één rijksdossiernummer staat geregistreerd. De woningen van één deelcomplex zijn van overeenkomstige bouw- en woontechnische kwaliteit.
Wellicht ten overvloede zij opgemerkt dat de keuze van het complexniveau als anaIyseniveau niet betekent, dat er alleen gegevens over de complexen zelf wordt verzameld. Ook gegevens op buurtniveau worden erbij betrokken.
Met betrekking tot de marktpositie zijn twee zaken van belang:
- enerzijds gaat het om de huidige marktpositie van de naoorlogse complexen, zowel ten opzichte van elkaar, als ten opzichte van concurrerende complexen uit andere woningmarktsegmenten. Daarbij staat de bewonerswaardering centraal. In de marktpositie van een complex (woningen en woonomgeving) komt de waardering van vragers van woondiensten voor een complex tot uitdrukking;
- anderzijds is het gewenst inzicht te verkrijgen in de kenmerken die samenhan-gen met een goede of slechte marktpositie, oftewel: hoe worden bepaalde 4
kenmerken van complexen en woonomgeving door bewoners en woningzoe-kenden gewaardeerd en welke kenmerken zijn daarbij doorslaggevend? Kennis van de waardering en de doorslaggevende kenmerken kan, rekening houdend met demografische en economische ontwikkelingen en ontwikkelingen op de woningmarkt, inzicht geven in de toekomstige verhuurbaarheid en tevens richting geven aan beleid en investeringen van verhuurders en gemeente.
Het inzicht in de positie van de complexen op de Rotterdamse woningmarkt kan verder worden vergroot door de resultaten te verbinden met resultaten uit ander onderzoek. wellicht op een ander analyseniveau, met betrekking tot vraag- en aanbodverhoudingen op de woningmarkt in de gemeente Rotterdam.
In het navolgende wordt de opzet en de aanpak van het marktonderzoek uiteengezet, waarbij onder andere de doelstelling en onderzoeksvragen aan de orde komen.
Vervolgens wordt een beeld geschetst van de inhoud en ontwikkeling van de woonbeeldenmethode en wordt aangegeven hoe de onderhavige woonbeelden-enquête daarin kan worden geplaatst. De vierde paragraaf bespreekt, aan de hand van de onderzoeksvragen, de opzet van de woonbeeldenenquête. Tenslotte wordt de indeling van deze rapportage uiteengezet.
1.2 Opzet en aanpak van het onderzoek Doelstelling en onderzoeksvragen
De doelstelling van dit onderzoek kan als volgt worden omschreven:
Inzicht verkrijgen in de marktpositie van de naoorlogse non-profit huurwoning-complexen in Rotterdam met betrekking tot:
- de bewonerswaardering voor (kenmerken van) de complexen en de woonom-geving naar doelgroep;
- de huidige verhuurbaarheid en verhuurbaarheidsperspectieven van de com-plexen naar doelgroep.
Vanuit deze doelstelling is een aantal onderzoeksvragen geformuleerd:
- Wat is de marktpositie (bewonerswaardering) van de naoorlogse complexen en wijken ten opzichte van elkaar?
- Wat is de marktpositie van de naoorlogse complexen en wijken ten opzichte van andere segmenten op de Rotterdamse woningmarkt?
- Met welke kenmerken van de complexen en de woonomgeving hangt deze marktpositie samen? Oftewel: door welke kenmerken wordt voor verschillende doelgroepen de positie in de voorkeurshiërarchie bepaald?
- Wat zijn de perspectieven voor de toekomstige verhuurbaarheid ten aanzien van verschillende doelgroepen?
- In hoeverre kunnen ingrepen in de complexen (technisch en/of sociaal) respectievelijk de woonomgeving deze perspectieven verbeteren?
Opzet en aanpak
Getracht zal worden de relatieve marktpositie van dè naoorlogse woningcom-plexen en wijken vast te stellen. Daarnaast zal deze marktpositie worden vergeleken met die van andere segmenten op de Rotterdamse woningmarkt. Daarvoor is het zaak meer Ïnzicht te verkrijgen in de (subjectieve) waardering
voor de naoorlogse complexen en wijken èn de afwegingen die gemaakt worden door bewoners en woningzoekenden bij de keuze voor een woning.
De waardering van vragers van woondiensten voor een complex en de woonom-geving komt onder andere tot uiting in de verhuurbaarheid. Door verhuurbaar-heidsgegevens van de verschillende complexen met elkaar te vergelijken, kan de relatieve positie van de desbetreffende complexen worden vastgesteld en kan
een verhuurbaarheidshiërarchie worden geconstrueerd. In een dergelijke
hiërarchie zijn woningcomplexen geordend naar de mate van verhuurbaarheid (indicatoren hiervoor zijn bijv. de acceptatiegraad, de mutatiegraad, de huurder-ving). Huishoudens hebben bepaalde woonwensen, die zij onder meer . door middel van verhuizingen trachten te realiseren. Of zij hierin slagen, is echter mede afhankelijk van de ruimte die er op een bepaald moment bestaat op de woningmarkt.
Terwijl in het geval van een krappe markt mogelijk alle complexen volledig
bewoond worden, zal een verruimende markt verhuurbaarheidsproblemen
opleveren bij de complexen die het minst gewaardeerd worden.
Deze complexen behoeven niet een slechte kwaliteit te hebben. Bij de waarde-ring van een complex vormt de verhouding tussen de kwaliteit van woning en woonomgeving en de prijs van het wonen een kernvariabele. Het zijn de com-plexen waarvan de prijs/kwaliteitsverhouding als het minst gunstig beschouwd wordt, waarbij het eerst verhuurbaarheidsproblemen zullen ontstaan in een verruimende woningmarkt.
De waardering van de kwaliteit van woning en woonomgeving is per definitie een subjectieve zaak. Door middel van enquêtes zal getracht worden inzicht te krijgen in voorkeuren van bewoners en voorkeurshiërarchieën voor woningen en woongebieden te construeren. In een voorkeurshiërarchie zijn woningen respec-tievelijk woongebieden geordend op grond van de prijs/kwaliteitsverhouding, zoals bewoners deze ervaren.
Tevens wordt onderzocht welke factoren voor bewoners de positie van een woning c.q. woongebied binnen de hiërarchie bepalen.
Verwacht wordt dat er een grote mate van overeenkomst bestaat tussen de verhuurbaarheidshiërarchie enerzijds en de voorkeurshiërarchieën van woningen en woongebieden anderzijds.
Vermoedelijk is het nodig bij de hiërarchieën een nadere differentiatie aan te brengen. Immers binnen de naoorlogse voorraad bestaan nog zodanige verschil-len (bijv. in grootte van de woningen, in prijsklasse), dat de complexen verschil-lende markten bedienen. Mogelijk wordt door de verschilverschil-lende typen huishou-dens, bijvoorbeeld gezinnen met kinderen en jongere, respectievelijk oudere één- en tweepersoonshuishoudens, op grond van hun verschillende woonwensen, de kwaliteit van een complex door specifieke kenmerken bepaald.
Vanuit het voorgaande zijn binnen het marktonderzoek twee deelonderzoeken onderscheiden, die in een later stadium met elkaar in verband zouden worden gebracht, namelijk de complexonderzoeken bij dertig complexen en de woon-beeldenenquête bij zes van deze dertig complexen.
Zowel ten behoeve van het marktonderzoek als van de ontwikkeling van het signaleringssysteem zijn bij de sociale verhuurders gegevens opgevraagd van de dertig geselecteerde complexen. De benodigde gegevens echter bleken deels niet aanwezig, niet betrouwbaar en/of niet onderling vergelijkbaar. Het construeren 6
van een verhuurbaarheidshiërarchie moest daarmee komen te vervallen. Wel zijn de gegevens van de zes bij de enquête betrokken complexen als achter-grondinformatie voor het marktonderzoek gebruikt.
Na de bespreking van de woonbeeldenenquête zal worden aangegeven wat de intentie was van de dertig complexonderzoeken en welke relatie tussen deze twee onderdelen van het marktonderzoek ons voor ogen stond.
Woonbeeldenenquête
In de woonbeeldenenquête bij zes complexen staat een kwalitatieve confrontatie tussen vraag en aanbod centraal. Onderzocht wordt hoe door bewoners van naoorlogse woningcomplexen de verschillende naoorlogse woningtypen worden gewaardeerd ten opzichte van elkaar èn ten opzichte van woningtypen in andere segmenten van de Rotterdamse woningmarkt, zoals de vooroorlogse voorraad, de nieuwbouw en de koopwoningmarkt. Op dezelfde wijze wordt nagegaan hoe de waardering is voor de (naoorlogse) woongebieden.
Hierbij hanteren wij de woonbeeldenmethode (zie ook paragraaf 1.3). Bij een woonbeeldenonderzoek worden woonwensen onderzocht door aan de responden-ten een totaalbeeld van een woonsituatie voor te leggen, in plaats van te vragen naar specifieke aspecten. Het voordeel van deze methode is dat beter aangeslo-ten wordt bij de manier waarop mensen in de praktijk een keuze maken. De woonbeeldenmethode maakt het mogelijk naoorlogse woonsituaties af te zetten tegen andere woonmogelijkheden in Rotterdam. De methode dwingt immers tot het opstellen van een typologie van woonsituaties. Door deze woonsituaties door bewoners op volgorde van voorkeur te laten leggen, ontstaat een hiërarchie langs één enkele dimensie, namelijk bewonerswaardering c.q. verhuurbaarheid. Respondenten worden gedwongen een integrale afweging te maken van de verschillende prijsjkwaliteitsverhoudingen. Zo kan worden vastgesteld welke (markt)positie de naoorlogse woningvoorraad en wijken innemen in de stedelijke woning- en woongebiedenhiërarchie.
Tevens levert de methode impliciet informatie over de aspecten waarmee die waardering samenhangt. Het op volgorde leggen van de woonbeelden en woongebieden geeft inzicht in de prioriteit van verschillende woonwensen en daarmee in het proces van afweging. Verwacht wordt dat op deze wijze kan worden vastgesteld welke kenmerken door bewoners als het meest relevant worden ervaren voor de waardering van woonsituaties.
De woonbeeldenenquête is gehouden onder de (recent ingestroomde, zittende en verhuisgeneigde ) bewoners van zes naoorlogse meergezinscomplexen. Centraal daarbij staat de waardering voor de eigen woonsituatie (zowel complex als woonomgeving) in vergelijking met concurrerende mogelijkheden in Rotter-dam. De kern van de enquête zijn de 'beelden' die de respondent van bestaande complexen en woongebieden in Rotterdam krijgt voorgeschoteld en die zoveel mogelijk een afspiegeling vormen van de huidige en eventueel toekomstige voorraad op de Rotterdamse markt.
De zes complexen waar geënquêteerd is, zijn zo gekozen dat zij op grond van een aantal kenmerken (woningtype, bouwperiode, ligging) een redelijke afspiege-ling vormen van de naoorlogse voorraad. Bij de keuze ligt het accent op de meest voorkomende complextypen binnen de vroeg-naoorlogse voorraad, namelijk de middelhoge portiek- en galerijflats. De zes complexen worden opgenomen als woonbeeld.
Daarnaast worden, om de beleidsrelevantie te vergroten, ook toekomst-scenari-o's toegevoegd. Enerzijds gebeurt dit door het formuleren van verbeteralterna-tieven voor de complexen waar geënquêteerd wordt. Anderzijds wordt de reactie van de respondenten op reële nieuwbouwplannen nagegaan.
Zodoende ontstaat inzicht in de toekomstige verhuurbaarheid, zowel met betrekking tot het onverbeterde als met betrekking tot het mogelijk verbeterde complex.
De woonbeelden worden aangevuld met een vragenlijst, waarin onder andere wordt ingegaan op de woonsatisfactie, op eventuele verhuisplannen en verhuis-motieven van zittende bewoners en op het afwegingsproces dat heeft plaatsge-vonden bij recent ingestroomde bewoners.
De complexonderzoeken
Er zijn dertig complexonderzoeken uitgevoerd. Deze houden in dat van dertig naoorlogse non-profit huurcomplexen in Rotterdam exploitatie- en verhuurbaar-heidsgegevens zijn verzameld bij de verhuurders en bij gemeentelijke diensten. In de dertig complexonderzoeken zouden vraag en aanbod zowel in kwalitatieve als in kwantitatieve zin met elkaar worden geconfronteerd. De verhuurbaarheid stond daarbij centraal. De verhuurbaarheid van een complex wordt beschouwd als de mate waarin een verhuurder de woningen in een complex verhuurt en de moeite die hiervoor moet worden opgebracht. Zodoende is de verhuurbaarheid de resultante van aard en omvang van de vraag, afgezet tegen de aard en omvang van het woningaanbod, op een bepaald moment.
In de complexonderzoeken ging het erom indicatoren te vinden die de verhuur-baarheid het beste weerspiegelen. Daarbij valt met name te denken aan leegstandspercentage, mutatiegraad, acceptatiegraad, etcetera. Worden dergelijke indicatoren in een tijdreeks geplaatst, dan kunnen zij een signaal opleveren voor ontwikkelingen in de verhuurbaarheid en daarmee voor eventueel dreigende verhuurbaarheidsproblemen.
Op grond van de waarden van dergelijke verhuurbaarheidsindicatoren ten aanzien van de verschillende complexen, kan een verhuurbaarheidshiërarchie worden opgesteld. Door daarnaast gegevens te verzamelen over kenmerken van de woningen, het complex, de woonomgeving, de bewoners, het sociale klimaat, de woonuitgaven, het beheer en dergelijke èn, voor zover bij de verhuurder aanwezig, gegevens over de bewonerswaardering (verhuis- en vestigingsmotieven, aard van de klachten etc.), zouden relaties kunnen worden gelegd tussen de relatieve verhuurbaarheid en de factoren die voor bewoners de prijsjkwaliteits-verhouding bepalen.
Om op grond van een beperkt aantal complexen een zo goed mogelijk beeld te kunnen schetsen van de markt voor naoorlogse non-profit huurwoningcom-plexen, zijn de dertig te onderzoeken complexen zo geselecteerd dat zij naar een aantal criteria representatief zijn voor deze Rotterdamse deelwoningmarkt. Hierbij gaat het met name om bouwperiode, woningtype en ligging. De dertig complexen hebben als basis gediend voor de selectie van de zes complexen waar de woonbeeldenenquête gehouden is.
De woonbeeldenenquête beoogt antwoord te geven op elk van de geformuleerde onderzoeksvragen en vormt daarmee de kern van het marktonderzoek. De complexonderzoeken hadden zich met name zullen richten op de huidige verhuurbaarheid (marktpositie onder de huidige marktomstandigheden) en het 8
vinden van indicatoren voor die verhuurbaarheid. De complexonderzoeken zouden bovendien een aanvulling en een controle op de resultaten van de woonbeeldenenquête vormen.
De controle hield in, dat de verkregen verhuurbaarheidshiërarchie en voorkeurs-hiërarchieën èn de relatie tussen de voorkeurs-hiërarchieën en de doorslaggevende kenmerken met elkaar vergeleken hadden kunnen worden.
De aanvullende functie hield in, dat in de complexonderzoeken een groter aantal complexen kon worden onderzocht, zodat een grotere variatie aan naoorlogse complextypen en lokaties mogelijk was.
Zoals hiervoor al aangegeven bleek het echter, op grond van de verzamelde gegevens met betrekking tot de dertig complexen, niet mogelijk een verhuur-baarheidhiërarchie te construeren.
Analyse van de resultaten
Echter ook de woonbeeldenenquête sec geeft inzicht in de huidige en toekomsti-ge verhuisstromen op de Rotterdamse woningmarkt en kan motoekomsti-gelijk een bijdrage leveren aan de verklaring van de richting van deze stromen. Ook ontstaat inzicht in de toekomstige verhuurbaarheid, zowel met betrekking tot het onverbeterde als met betrekking tot het mogelijk verbeterde complex.
De resultaten zullen zo veel mogelijk worden gedifferentieerd naar verschillende doelgroepen. Als een beeld is verkregen van de voorkeuren van verschillende bewonersgroepen, kan met behulp van beschikbare bevolkingsprognoses worden nagegaan hoe de omvang van deze groepen zich in de nabije toekomst gaat ontwikkelen en welke consequenties dit heeft voor de verbeterde of onverbeter-de naoorlogse voorraad.
De resultaten worden verder onderbouwd en verbreed door andere (onder-zoeks)gegevens over de verhuurbaarheid en aantrekkelijkheid van Rotterdamse woningen en wijken daarbij te betrekken.
Zowel voor gemeente als sociale verhuurders moet het onderzoek een basis leveren voor het te voeren beleid met betrekking tot de naoorlogse woningvoor-raad en de naoorlogse wijken.
Relatie met de ontwikkeling van het signaleringssysteem
Het marktonderzoek vindt plaats in combinatie met de ontwikkeling van een signaleringssysteem voor het naoorlogse non-profit woningbezit en levert daarin een aandeel.
De woonbeeldenenquête biedt de mogelijkheid de indicatoren voor de (toekom-stige) verhuurbaarheid en de daarmee samenhangende doorslaggevende kenmer-ken, die in het signaleringssysteem worden opgenomen, te onderbouwen aan de hand van empirische gegevens. Als het signaleringssysteem operationeel is, kan voorts op grond van de opgenomen indicatoren de 'markt' in de gaten gehouden
worden. "
Een woonbeeldenonderzoek kan tevens bijdragen aan het opstellen van een complextypologie en het bepalen van doelgroepen. Door het opstellen van de woonbeelden wordt een voorlopige complextypologie gemaakt. Aan de hand van de door respondenten opgegeven relatieve voorkeuren kan worden nagegaan of de complextypen wel of niet concurrerend zijn en welke kenmerken daarbij van belang zijn. De verschillen in voorkeuren van groepen bewoners maakt het mogelijk doelgroepen te formuleren.
De resultaten van het marktonderzoek zijn in de ontwikkeling van het signale-ringssysteem verwerkt. Voor verdere informatie wordt verwezen naar het rapport 'Naar een signaleringssysteem voor gemeente en sociale verhuurders ten behoeve van het beheer van het naoorlogse non-profit woningbezit in Rotter-dam' door M. Spaans (1990).
Fasering van het onderzoek
Aan het marktonderzoek en de ontwikkeling van een signaleringssysteem is gedurende een periode van twee jaar gewerkt. Deze periode is opgedeeld in vier fasen. De eerste twee fasen zijn met tussenrapportages afgesloten.
In de eerste voorbereidende fase is voor de beide deelonderzoeken nauw samengewerkt aan de probleemverkenning en de onderzoeksopzet. Door middel van interviews werd kennis gemaakt met de Rotterdamse sociale verhuurders met naoorlogs bezit. Op basis hiervan en met informatie uit jaarverslagen en van de gemeente zijn tien sociale verhuurders geselecteerd, die hun medewer-king hebben verleend aan het vervolg van het onderzoek. Tevens zijn uit het bezit van deze verhuurders de dertig complexen geselecteerd.
De tweede fase betrof het opstellen en uitwerken van de woonbeeldenenquête en de selectie van de zes complexen waar de enquête zou worden gehouden. In deze complexen is tevens een proefenquête gehouden.
Tijdens de derde fase werd de enquête uitgevoerd, met medewerking van werknemers van de sociale verhuurders en de gemeente, en zijn de gegevens in de computer ingevoerd. Daarnaast is, ten behoeve van beide deelonderzoeken, bij de verhuurders informatie ingewonnen voor de dertig complexonderzoeken. De laatste fase van het marktonderzoek omvatte de verwerking van de enquête en de verslaglegging van de resultaten.
1.3 De woonbeeldenmethode
Het volgende is grotendeels ontleend aan Buys e.a. (1988).
De woonbeeldenmethode werd in de tweede helft van de jaren zeventig geïntro-duceerd als een nieuwe methode om woonwensen te meten. In tegenstelling tot de huidige situatie, waarin zich in bepaalde delen van het land een vragersmarkt aandient, was er in de jaren zeventig sprake van een vrij aanzienlijk kwantitatief woningtekort. Voorkeuren van vragers op de woningmarkt kwamen dan ook minder uit de verf. Toch werden er wel woonwensenenquêtes gehouden. Aan deze onderzoeken kleefde echter een aantal bezwaren, waardoor ze voor het lokaal volkshuisvestingsbeleid niet altijd goed bruikbaar waren. Het realiteitsge-halte van de verhuisgeneigdheid bleef vaak onduidelijk en distributiemechanis-men zorgden ervoor dat de subjectieve verhuiswensen verschilden van de 'effectieve vraag'.
Ook werd getwijfeld aan de validiteit van de gehanteerde vragenlijsten als meetinstrument van woonvoorkeuren. Enerzijds wordt door bewoners, bij gebrek aan informatie over de lokale situatie (prijzen en mate van beschikbaarheid), automatisch gekozen voor de meest courante woningen, die doorgaans slechts zelden beschikbaar komen.
Anderzijds wordt in een vragenlijst het 'beeld' dat de respondent voor ogen heeft uiteengerafeld, doordat afzonderlijk naar kenmerken van de gewenste woning wordt gevraagd. Door deze antwoorden te sommeren, ontstaan 'ideaal-10
beelden', die wellicht in de werkelijkheid niet voorkomen en niet kunnen worden verwezenlijkt.
Voor het volkshuisvestingsbeleid is juist de afweging die men maakt van die deelwensen van belang. Er zou een 'aspiratiebeeld' moeten worden gemeten, dat wil zeggen "die woonsituatie die iemand ook daadwerkelijk nastreeft voor zichzelf ( ... ), nadat hij zijn eigen mogelijkheden èn de situatie op de woning-markt heeft beoordeeld" (Priemus, 1968).
In een concrete situatie zullen aspecten als woningtype, aanwezigheid van voorzieningen, hoogte van de woonuitgaven, door woningzoekenden niet apart worden beoordeeld, maar in hun onderlinge samenhang. De ene wens zal dringender zijn dan de andere. Hiervan wordt men zich vaak pas bewust op het moment dat men geconfronteerd wordt met concrete mogelijkheden, met totaalbeelden van woonsituaties.
De woonbeeldenmethode tracht
aan
deze bezwaren tegemoet te komen. In een woonbeeldenonderzoek wordt het keuzeproces gesimuleerd. Woningkenmerken worden in één 'woonbeeld' geïntegreerd, waaraan informatie over beschikbaar-heid (wachttijd) kan worden toegevoegd. De woonbeelden worden zo samenge-steld en samengevoegd dat er een soort stalenboek ontstaat, dat het reële aanbod in een bepaalde plaats simuleert. De respondenten kunnen geconfron-teerd met dit aanbod, hun relatieve voorkeur uitspreken voor alle of een aantal van de woonbeelden.Aanvankelijk werd de woonbeeldenmethode vooral toegepast om de belangstel-ling bij woningzoekende jongeren te peilen voor de Van Dam-eenheden. Later is de methode ook voor andere doelgroepen gebruikt.
Nu de ruimte op de woningmarkt toeneemt en de situatie per regio en plaats vaak aanzienlijk verschilt, komt met name het regionaal en lokaal woonwensen-onderzoekjwoningmarktonderzoek steeds meer in de belangstelling te staan. De woonbeeldenmethode is juist op deze schaal niveaus goed bruikbaar.
In 1985 kwam men op het idee de woonbeeldenmethode ook toe te passen op het niveau van het woonmilieu (meso-niveau). De keuze van de vragers op de woningmarkt wordt immers niet alleen door de woning, maar tevens door het woonmilieu bepaald. Ondertussen is een aantal onderzoeken op dit niveau met succes verricht.
Ook in Rotterdam vormt de ruimer wordende woningmarkt een reden voor het houden van dit marktonderzoek. Het legt het accent echter op de naoorlogse voorraad, in het licht van de daar optredende moeizamere verhuurbaarheid, en richt zich zowel op het micro-niveau van de woning als op het meso-niveau van het woonmilieu. Op een aantal punten wijkt de gehanteerde methode enigszins af van de tot nu toe verrichte woonbeeldenonderzoeken.
De tot dusverre verrichte onderzoeken waren grotendeels gericht op het bepalen van de gewenste nieuwbouw (zowel woningen als woonmilieus). Daartoe werden dan ook vooral woningzoekenden geïnterviewd. Dit onderzoek betreft daarente-gen de bewonerswaardering van de naoorlogse wonindaarente-gen en woongebieden ten opzichte van andere woningen en woongebieden in Rotterdam. Daarbij gaat het niet alleen om de voorkeuren van verhuisgeneigde bewoners, maar is ook de waardering van andere bewoners voor deze voorraad van belang.
Omdat wij de voorkeuren van alle bewoners willen onderzoeken, en niet slechts die van verhuisgeneigden, wordt minder belang gehecht aan de door het
regels en wachttijden). Het is overigens een algemene tendens om in het licht van een aanbodoverschot in bepaalde delen van de voorraad, niet uit te gaan van de bestaande distributieregels. Deze kunnen immers, zo nodig, worden aangepast.
Daarnaast zal ons stalenboek een simulatie zijn van de voorraad. Het toekomsti-ge nieuwbouwaanbod wordt in een apart onderdeel meetoekomsti-genomen. Dit heeft als doel te achterhalen welk effect deze nieuwbouw heeft op de plaats van de naoorlogse voorraad binnen de woninghiërarchie en op de potentiële uitstroom vanuit de naoorlogse complexen.
1.4 De woonbeeldenenquête in hoofdlijnen
In de woonbeeldenenquête, gehouden onder huishoudens woonachtig in de naoorlogse woningvoorraad, is op de volgende wijze ingegaan op de onderzoeks-vragen die in het marktonderzoek centraal staan.
De relatieve marktpositie van de naoorlogse complexen en wijken
De vraag naar de marktpositie (bewonerswaardering) van de naoorlogse complexen en wijken, mede ten opzichte van andere woningen en wijken in Rotterdam, is de aanleiding geweest om te kiezen voor de woonbeeldenmetho-de. Woonbeelden en beelden van woongebieden staan centraal in de enquête, waarin ook op andere zaken wordt ingegaan.
Bewoners van naoorlogse woningen wordt gevraagd de woonbeelden op volgor-de van voorkeur te leggen, rekening houvolgor-dend met hun financiële en huishouvolgor-den- huishouden-situatie, en worden daardoor gedwongen een integrale afweging te maken van de door hen ervaren prijs/kwaliteitsverhoudingen.
In principe maakt de ligging van een complex deel uit van een woonbeeld. Echter, aangezien per woonbeeld meer wijken staan aangegeven, blijft onduide-lijk hoe de afweging tussen woning en woonomgeving plaatsvindt. Deze afweging kan per wijk verschillend uitpakken. Praktisch is het onmogelijk het aantal woonbeelden zodanig uit te breiden dat per woonbeeld slechts één wijk wordt vermeld. Er is voor een oplossing gekozen waarin apart naar de wijkvoorkeuren gevraagd wordt door middel van beelden van woongebieden.
De 'beelden' worden zo concreet mogelijk gemaakt, zodat ze min of meer een afspiegeling vormen van de Rotterdamse woningvoorraad en woongebieden. Om de afweging met betrekking tot de woonbeelden zo reëel mogelijk te maken, wordt gebruik gemaakt van een formulier 'informatie woonlasten', waarin de regeling Individuele Huursubsidie (IHS) globaal wordt uiteengezet. Zodoende kunnen de respondenten bij de afweging met betrekking tot een bepaald woonbeeld rekening houden met een eventuele tegemoetkoming in de woonuit-gaven.
De door de respondenten aangegeven voorkeurshiërarchieën van woonbeelden en woongebieden zullen naar verschillende doelgroepen worden gedifferentieerd. Zo kan worden bepaald welke groepen meer of minder geïnteresseerd zijn in de naoorlogse woningvoorraad.
Doorslaggevende kenmerken
De voorkeurshiërarchieën van de woonbeelden en de beelden van woongebie-den kunnen worwoongebie-den gekoppeld aan de kenmerken van de beelwoongebie-den. Daardoor
kan worden nagegaan welke kenmerken door bewoners als bepalend voor de waardering van de prijs/kwaliteitsverhouding worden ervaren. Tevens wordt expliciet gevraagd welke kenmerken van de woonsituaties een rol spelen bij de waardering.
Voorts gaat een aantal vragen in de vragenlijst in op de waardering van de bewoners van specifieke kenmerken van de eigen woonsituatie.
Aan
de recent ingestroomde en de verhuisgeneigde respondenten wordt bovendien gevraagd welke motieven ten grondslag liggen aan het betrekken respectievelijk willen verlaten van de huidige woning.De toekomstige verhuurbaarheid
Zicht op de toekomstige verhuurbaarheid wordt op verschillende wijzen beoogd. Door enkele nieuwbouwplannen voor de nabije toekomst in het onderzoek te betrekken, wordt achterhaald wat de mogelijke consequenties hiervan zijn voor de naoorlogse wijken. Dit wordt gemeten door de respondenten de door hen aantrekkelijk gevonden nieuwbouwalternatieven te laten invoegen in de voor-keurshiërarchie van de woonbeelden.
Voorts worden in een aantal Rotterdamse onderzoeken ontwikkelingen gesigna-leerd met betrekking tot verhuisstromen en de vraag van woningzoekenden, die van belang kunnen zijn. Demografische prognoses bieden zicht op de toekomsti-ge veranderintoekomsti-gen in de omvang van doelgroepen.
Verbeteralternatieven
Om na te gaan in hoeverre sociale of technische ingrepen in de naoorlogse complexen de verhuurbaarheidsperspectieven kunnen verbeteren, worden aan de respondenten verschillende verbeteralternatievenvoorgelegd.
Het is onder meer vanuit beleidsoogpunt de bedoeling deze verbeteralter-natieven zo realistisch mogelijk te maken. Ze moeten zijn afgestemd op de huidige (financiële) regelingen en op de concrete situaties van de desbetreffende complexen.
De respondenten wordt gevraagd het voor hen ideale pakket verbetermaatrege-len samen te stelverbetermaatrege-len uit enkele alternatieven. De invloed die de gekozen verbeteringrepen hebben op de waardering van de bewoners voor het eigen complex kan gemeten worden door zowel het onverbeterde complex als het 'verbeterde' complex als woonbeeld op te nemen.
Door, nadat de bewoner de woonbeelden op volgorde heeft gelegd, het 'verbe-terde' complex in de aangegeven hiërarchie te laten invoegen, kan de (eventu-eel) veranderde positie van het complex worden bepaald.
Bovenstaande overwegingen hebben de opzet en de structuur van de woonbeel-denenquête voor een belangrijk deel bepaald.
Het aantal complexen waar geënquêteerd wordt, is beperkt. Immers, enerzijds zal het eigen complex moeten worden opgenomen als woonbeeld en anderzijds zal, om uitspraken op complexniveau te kunnen doen, een relatief groot aantal enquêtes per complex nodig zijn.
Bij de selectie van de complexen is het belangrijk rekening te houden met de verschillende naoorlogse complextypen en woongebieden.
1.5 Leeswijzer
In het inleidende deel (deel A) worden allereerst het kader, het doel en de ,aanpak van het marktonderzoek aangegeven. In een tweede hoofdstuk wordt de uitwerking en de uitvoering van het onderzoek uiteengezet en wordt een beeld geschetst van de respondentengroep.
In deel B 'Bewonerswaardering' wordt getracht een antwoord te geven op de drie eerstgenoemde onderzoeksvragen. Het betreft de positie (bewonerswaarde-ring) van de naoorlogse non-profit woningvoorraad op de Rotterdamse woning-markt en de vraag met welke kenmerken deze waardering samenhangt. Doel is uiteindelijk op grond van de relatie tussen huishoudenkenmerken en complex-kenmerken (inclusief woonomgeving) te bepalen op welke doelgroepen men zich bij de verhuur van naoorlogse woningen zou kunnen richten. Daarbij worden de volgende fasen doorlopen.
In hoofdstuk 3 wordt nagegaan hoe door de respondenten de naoorlogse woningcomplexen worden gewaardeerd. Door bewoners te vragen de twintig woonbeelden op volgorde van voorkeur te leggen, kan men bepalen hoe de positie is van de verschillende naoorlogse woonsituaties ten opzichte van andere woonmogelijkheden in Rotterdam en ten opzichte van elkaar. Vervolgens wordt bekeken in hoeverre de voorkeuren samenhangen met de huidige huisvestingssi-tuatie, de wil tot verhuizen en bovenal met bepaalde huishoudenkenmerken. Het vierde hoofdstuk behelst dezelfde zaken, maar dan met betrekking tot de (naoorlogse) woongebieden.
In hoofdstuk 5 komt de waardering van de respondenten van (specifieke aspecten van) de eigen woning en woonomgeving aan de orde.
Op (mogelijke) verhuisprocessen wordt ingegaan in hoofdstuk 6. Er wordt aandacht besteed aan de herkomst en vestigingsmotieven van instromers en op de verhuismotieven van verhuisgeneigden. Ook de huishoudenkenmerken van vestigers, blijvers en verhuisgeneigden komen aan bod.
Het derde deel (deel C) van de rapportage heeft betrekking op de 'Toekomstige verhuurbaarheid'. De aandacht wordt gericht op de gevolgen die enkele (moge-lijke) ontwikkelingen zullen hebben op de verhuurbaarheid van de naoorlogse woningvoorraad in de komende jaren.
In hoofdstuk 7 wordt nagegaan welke aantrekkingskracht nieuwbouwplannen in Rotterdam uitoefenen op de bewoners van de naoorlogse voorraad.
Hoofdstuk 8 gaat in op de wenselijkheid voor bewoners van verschillende verbetermaatregelen met betrekking tot het complex waar men woont en de invloed hiervan op de positie van de complexen op de woningmarkt.
In het negende hoofdstuk wordt vervolgens de relatie gelegd met informatie die beschikbaar is door binnen de gemeente Rotterdam verricht onderzoek op het gebied van verhuisbewegingen tussen wijken, woonwensen van woningzoekenden en bevolkingsprognoses.
In het laatste hoofdstuk tenslotte (deel D), zijn de belangrijkste resultaten nog eens op een rijtje gezet en worden, gezien de geconstateerde kansen en bedrei-gingen, beleidsaanbevelingen gedaan aan het adres van beheerders en de gemeente.
De haastige lezer zou zich kunnen beperken tot de belangrijkste bevindingen per hoofdstuk en uiteraard het laatstgenoemde hoofdstuk. Tevens wordt verwezen naar de brochure die over dit onderzoek is verschenen.
2
lVOONBEELDENENQUETE
Nadat in de eerste paragraaf verslag is gedaan van de uitwerking van de woonbeeldenenquête, worden enkele methodologische kanttekeningen geplaatst. Vervolgens wordt ingegaan op de uitvoering van de enquête. Daarbij komen in de derde paragraaf de keuze van de zes complexen waar geënquêteerd is, de steekproef van adressen en de respons aan de orde. De vierde paragraaf gaat in op de geënquêteerde huishoudens en de representativiteit.
2.1 Uitwerking van de onderdelen
In deze paragraaf wordt de uitwerking van de in hoofdstuk 1 aangegeven onderdelen van de woonbeeldenenquête uiteengezet. Het betreft de vragenlijst, de woonbeelden, het formulier 'informatie woonlasten', de nieuwbouwalternatie-ven, de verbeteralternatieven en tenslotte de woongebieden.
Het voorlopige resultaat van de uitwerking van de enquête is op kleine schaal beproefd in de zes geselecteerde complexen. Deze proefenquête heeft op enige punten aanleiding gegeven tot bijstellingen, met name ten aanzien van de vormgeving van de woonbeelden en woongebieden.
De vragenlijst
In de vragenlijst staan de woonbeelden en de woongebieden centraal. De respondenten wordt in beide gevallen gevraagd hun volgorde van voorkeur aan te geven. Bij deze rangordebepaling dient rekening gehouden te worden met de huishoudensituatie en, voor wat betreft de woonbeelden, ook met de financiële situatie van het huishouden. Op deze wijze kan een realistisch beeld worden verkregen van de bij de bewoners aanwezige relatieve voorkeuren ten aanzien van bepaalde (met name naoorlogse) complextypen en woongebieden.
Aan de set woonbeelden worden in tweede instantie de nieuwbouw- en verbeter-alternatieven toegevoegd. De door de respondent hoger dan het eigen woon-beeld gewaardeerde nieuwbouwalternatieven worden in de aangegeven voor-keurshiërarchie ingevoegd. Ook het als meest gewenst beschouwde verbeteralter-natief voor het eigen complex wordt in de hiërarchie opgenomen.
De vragenlijst is als volgt samengesteld.
Aan alle respondenten wordt, naast de vragen met betrekking tot de woonbeel-den en woongebiewoonbeel-den, een aantal vragen gesteld over:
- de huidige woonsituatie (o.a. woonduur), - de tevredenheid daarover,
- de verhuisgeneigdheid, - de woonwensen en
- de sociaal-economische kenmerken van het huishouden.
Aan bewoners die van plan zijn te gaan verhuizen en aan bewoners die recent in het complex zijn ingestroomd, wordt nog een aantal aanvullende vragen gesteld. De recent ingestroomde bewoners (d.w.z. korter dan twee jaar in het complex woonachtig) wordt gevraagd naar:
- de vorige woonsituatie, - de tevredenheid daarover, - de verhuisredenen, - de zoekactiviteiten en
- het afwegingsproces om voor de huidige woning te kiezen.
Aan de verhuisgeneigde bewoners (d.w.z. diegenen die aangeven binnen twee jaar misschien/beslist te willen verhuizen) wordt gevraagd naar:
- de verhuisredenen en - de zoekactiviteiten.
De vragenlijst en de bijbehorende antwoordkaarten zijn bijgevoegd als bijlage
11.1.
De woonbeelden
Om tot een reële voorkeurshiërarchie te komen van de verschillende soorten woningen in Rotterdam, is het van groot belang dat de woonbeelden min of meer een afspiegeling vormen van de woningvoorraad.
Een aantal van twintig woonbeelden is wel het maximum dat een persoon kan overzien. Aangezien het hier de gehele Rotterdamse voorraad betreft en rekening moet worden gehouden met keuzemogelijkheden voor alle voorkomen-de huishouvoorkomen-dentypen, is ervoor gekozen gebruik te maken van dit maximale aantal woonbeelden. Wel is de mogelijkheid ingebouwd dat een aantal woon-beelden, indien een respondent daarvoor geen voorkeursvolgorde kan aangeven, ex aequo wordt gesteld.
Een woonbeeld bestaat uit een foto van een complex met daarbij een blokje tekst waarin een aantal kenmerken wordt opgesomd (zie de bijlage).
De foto levert informatie met betrekking tot het aanzicht van de meer- of eengezinshuizen en de massaliteit ervan (indicatie van het aantal woonlagen en woningen). De tekst biedt informatie met betrekking tot de volgende kenmer-ken:
- de eigendomssituatie; - de bouwperiode; - het woningtype; - al dan niet verbeterd;
- het aantal en een indicatie van de grootte van de kamers; - het type verwarmingssysteem;
- de aard van het sanitair; - de lokaties (namen van wijken);
- de woonuitgaven, namelijk: kale huur, servicekosten, totale woonuitgaven en wel/geen mogelijkheid voor IHS.
Aangaande de woonuitgaven is besloten de verwarmingskosten buiten beschou-wing te laten, aangezien dit behalve met de woninggrootte en de mate van
isolatie, voornamelijk samenhangt met de leefwijze van de huishoudens. Wel wordt in de woonbeelden erop geattendeerd dat bij de woonuitgaven de stookkosten niet inbegrepen zijn.
Informatie over de afmetingen van de woning is beperkt gehouden. Aangegeven wordt bijvoorbeeld of het een 'grote' danwel 'kleine' driekamerwoning betreft. Aanvankelijk is overwogen ook de wachttijd als variabele mee te nemen. Als per woonbeeld een wachttijd gegeven wordt, maakt dit de voorkeurshiërarchie realistischer voor de verhuisgeneigde respondenten, zodat meer inzicht ontstaat in de potentiële verhuisstromen.
Aan de dienst Woonruimtezaken in Rotterdam is gevraagd een indicatie te geven van de wachttijden voor de verschillende woonbeelden. Dit leverde echter enkele problemen op. De wachttijd wordt door Woonruimtezaken zelf be-invloed, doordat men woningzoekenden ontmoedigt zich in te schrijven voor de meest courante woningtypen. Daarnaast gebruikt men de wijkvoorkeur als ingang bij de inschrijving. De wachttijden voor een zelfde woningtype in verschil-lende wijken in de stad kan daardoor nogal uiteenlopen.
Bovendien is voor een antwoord op de vraag welke kenmerken doorslaggevend zijn bij de waardering door alle huishoudens, de wachttijd irrelevant. Dit betekent dat er in de enquête twee woonbeeldenrondes gemaakt zouden moeten worden, één zonder de variabele wachttijd en één (voor verhuisgeneigde bewoners) met de wachttijd. Een andere overweging was de invloed van een dubbele ronde op de tijdsduur van het vraaggesprek.
Al met al zitten er zoveel haken en ogen aan de toepassing van deze variabele, dat besloten is de wachttijd buiten beschouwing te laten.
Ook het opnemen van distributieregels is achterwege gelaten om de bestaande voorkeuren goed tot uitdrukking te laten komen. Bovendien kunnen dergelijke regels worden aangepast als de verhuurbaarheid van de woningen zich wijzigt. Zo zijn bij enkele naoorlogse meergezinshuizen de distributieregels verruimd voor woningen op de derde en vierde woonlaag.
Voor het opstellen van de twintig woonbeelden is allereerst een indruk verkre-gen van de samenstelling van de Rotterdamse woningvoorraad (tabel 2.1). De onderscheidende variabelen betreffen bouwperiode, eigendomsverhouding en woningtype.
De totale woningvoorraad in de gemeente Rotterdam omvat per 1-1-1986 268.591 woningen. Deze moeten worden gereduceerd tot twintig woonbeelden. Eén woonbeeld zou idealiter ± 5% van de Rotterdamse woningen vertegen-woordigen (ruim 10.000 woningen). In de praktijk is dit aandeel in het algemeen lager, aangezien bepaalde woningen, die behoren tot minder vaak voorkomende typen, buiten beschouwing blijven.
Met behulp van gegevens van de DROS/VH is een inventarisatie gemaakt van veel voorkomende combinaties van kenmerken binnen de Rotterdamse woning-voorraad. Deze kenmerken waren woningtype, bouwperiode, eigendomssituatie en woninggrootte (aantal kamers). Dit leidde tot een aantal mogelijke woon-beelden.
Deze zijn verder uitgewerkt aan de hand van het woonboek van de FRWC. In dit woonboek is een wijksgewijze inventarisatie gemaakt van de non-profit woningvoorraad in Rotterdam. Het woonboek leverde informatie over woningty-pe, bouwjaar, woninggrootte (aantal kamers), verwarmingssysteem, woonkosten,
de mogelijkheid voor IHS en lokatie (wijken) (niet in alle gevallen waren alle gegevens beschikbaar). De informatie in het woonboek over de naoorlogse voorraad was verder uitgesplitst dan die over de vooroorlogse voorraad. De beschikbare informatie is aan de voorlopige woonbeelden toegevoegd.
Tabel 2.1 Kenmerken Rotterdamse woningvoorraad per 1-1-1986 in % van het totaal (n=268.591)
vooroorlogs naoorlogs totaal
% % % bouwperiode - 1900 5.2 5.2 1900 - 1919 12.9 12.9 1920 - 1929 16.1 16.1 1930 - 1944 13.9 13.9 1945 - 1964 24.8 24.8 1965 - 1974 11.2 11.2 1975 - 1985 15.8 15.8 totaal 48.2 51.8 100.0 eigendomssituatie gemeente / corporaties 21.3 34.2 55.5 commerciële verhuur 18.8 10.6 29.4 koopsector 8.0 7.0 15.1 totaal 48.2 51.8 100.0 woningtype eengezinshuis 6.8 11.5 18.3 benedenwoning 10.4 5.8 16.2 beletage / souterrain 1.6 1.0 2.6 vrije bovenwoning 7.2 7.2 etagewoning 10.0 10.0 onvrije etagewoning 6.5 6.5
portiekwon. zonder lift 5.7 15.3 21.0
galerijwon. zonder lift 5.0 5.0
port.fgal.woning met lift 13.2 13.2
totaal 48.2 51.8 100.0
Bron: Gemeente Rotterdam DROS/VH, OTB-bewerking.
Vervolgens zijn naar aanleiding van gesprekken met personen die beroepsmatig bij de Rotterdamse woningvoorraad betrokken zijn, twintig woonbeelden geselecteerd en nader geconcretiseerd. De gesprekken vonden plaats met medewerkers van de DROS en de FRWC, met een makelaar en met een commercieel verhuurder. Bovendien is gebruik gemaakt van nota's van de gemeente Rotterdam en van documentatie uit de commerciële sector (woning-gidsen, stencils e.d.).
Op deze wijze werd informatie verkregen over onder andere woningoppervlakte, verwarmingssysteem, sanitaire voorzieningen, het al dan niet verbeterd zijn (kleine beurt, groot-onderhoud, renovatie e.d.) en de woonkosten. Bovendien werden suggesties gedaan over geschikte lokaties om foto's te nemen voor de woonbeelden.
Besloten is non-profit en commerciële huurwoningen tot één woonbeeld samen te voegen als beide categorieën in redelijke aantallen voorkomen en van ongeveer dezelfde bouwperiode zijn. Verondersteld wordt dat de verschillen tussen deze categorieën niet al te groot zijn. Zijn er prijsverschillen, dan is er voor gekozen de prijzen van de non-profit huurwoningen aan te houden. De woonuitgaven in de particuliere verhuur lopen nogal uiteen en bieden daardoor weinig houvast. Uit een woonbeeldenonderzoek in Gouda (van Erkel e.a., 1988) is gebleken dat, als mensen gevraagd wordt of ze een woning in de commerciële huursector zoeken of in de non-profithuursector, maar zeer weinigen voor commerciële huur kiezen.
In tabel 2.2 worden de geselecteerde twintig woonbeelden schematisch weerge-geven. De woonbeelden zelf zijn opgenomen als bijlage 11.2 (van de woonbeel-den 13 en 17 bestaan twee varianten; zie paragraaf 2.3).
Bij de keuze van de woonbeelden is rekening gehouden met het feit dat er woonbeelden moeten worden gepresenteerd, die zich voldoende van elkaar onderscheiden om door bewoners als verschillend te worden ervaren. Bovendien
is er, in verband met het doel van het onderzoek, in de naoorlogse woningvoor-raad een verdere differentiatie aangebracht dan in de overige marktsegmenten. Alle veel voorkomende bouwvormen in de naoorlogse voorraad zijn vertegen-woordigd.
De tot de onderzoekspopulatie behorende woonbeelden zijn de volgende: - eengezinshuis, 1945 t/m/1964 (woonbeeld 9);
- portiekwoning zonder lift, 1945 tlm 1954, 3 of 4 woonlagen (woonbeeld 12); - portiekwoning zonder lift, 1955 tlm 1964, 3 of 4 woonlagen (woonbeeld 13); - galerijwoning zonder lift, 1945 tlm 1964, 2 woonlagen (voor ouderen)
(woon-beeld 16);
- galerijwoning zonder lift, 1945 tlm 1964, 3 of 4 woonlagen (woonbeeld 17); - galerij maisonnette zonder lift, 1945 tlm 1964, gestapeld in 2 of 3 lagen
(woon-beeld 18);
- galerijwoning met lift, 1965 tlm 1974, hoogbouw (woonbeeld 19).
Het woningtype 'portiekwoning zonder lift' is gezien de omvang van deze voorraad, gesplitst in twee woonbeelden: één uit de periode 1945 tlm 1954 en één uit de periode 1955 tlm 1964. Aangezien het wenselijk was ook een verbeterd complex op te nemen, is voor het eerstgenoemde woonbeeld een complex gekozen dat een groot-onderhoudsbeurt heeft ondergaan.
Tabel 2.2 De 20 woonbeelden vooroorlogse voorraad
lIb ei~- bouw- llel/niet --.ing- opper- verwr- uni- huur(..,) serv. totaal .as.
nr sitlMltie periode verbeterd llrootte vlakte .ings- tsir of koop- kosten woon- heid (k) Users ayst_ prijs (f) (f) uitll(f) IHS eengezinshuis
1 gem./corp. 1930-1944 gerenov. 3/4 normaal c.v. douche 350 40 390 + 2 koop 1930-1944 verbeterd 5/6 normaal c.v. douche 160.000
benedenwoni ng
3 huur 1900-1944 nee 2 klein gask. eenv.do 250 15 265
vrije bovenwoning
4 gem./corp. 1900-1944 kl.beurt 4/5 klein gask. douche 230 30 260 5 koop 1930-1944 verbeterd 4/5 klein e.v. douche 70.000
(on)vri je etagewoning
6 huur 1900-1929 nee 2/3 klein gask. eenv.do 200 15 215 7 gem./corp. 1900-1929 hoognivo 2/3 groot c.v. douche 350 50 400 + portiekwoning zonder lift
8 huur 1920-1944 nee 2/3 klein gask. eenv.do 250 40 290
naoor logse voorraad
eengezinshuis
9 gem./corp. 1945-1964 nee 4/5 normaal c.v. lavet 425 40 465 + 10 huur na 1975 nee 4/5 groot c.v. douche 600 45 645 + 11 koop 1945-1964 verbeterd 4/5 groot c.v. douche 160.000
portiekwoning zonder lift
12 huur 1945-1954 gr. -onderh. 3/4 z.klein c.v. douche 300 50 350 + 13 huur 1955-1964 nee 3/4 klein e.v. lavet 370 55 425 + 14 gem./corp. na 1975 nee 3/4 groot c.v. douche 440 50 490 + 15 koop 1945-1964 verbeterd 3/4 normaal gask. douche 65.000
galeri jwoning zonder lift
16 gem./corp. 1945-1964 nee 2/3 klein c.v. douche 250 60 310 17 gem./corp. 1945-1964 nee 3/4 klein c.v. douche 315 60 375 + 18 gem./corp. 1945-1964 nee 4/5 normaal c.v. douche 350 60 410 + galeri jwoning met lift
19 huur 1965-1974 nee 3/4 normaal e.v. douche 450 90 540 + 20 gem./corp. na 1975 nee 3/4 groot c.v. douche 500 95 595 +
legenda
verbeterd verbeteri ngen aangebracht
,hoognivo hoognivo r!ffiOvatie gask. gaskachel eenv. do eenvoudige douche
* maisonnette
(vervolg tabel) wb lokatie
nr (wijken)
1 Vreewi jk, Bloenflof, Holenlaankwartier , Groot-IJsselmonde 2 OVerschie, Kleiwegkwartier, Holenlaankwartier, Schiebroek
3 Blijdorp, Bergpolder, Kleiwegkwartier, OUd-Hathenesse, Carnisse, OUd-Charlois, OVerschie
4 Blijdorp, Bergpolder, Kleiwegkwartier, OUd-Hathenesse, Carnisse, OUd-Charlois, OVerschie 5 Bl ijdorp, Kleiwegkwartier, Overschie, Bergpolder
6 Bosp, Tussend,Spangen,O.lIesten,O.Noorden,Afr.wi jk,Katendr ,O.Charl, Tarwew,L iskw,N.llesten,Bloemw 7 Bosp., Tussend. ,Spangen,O.lIesten,O.Noorden, Fei jen. ,Afr .wi jk,Katendr. ,Oud-Charl. ,L iskw. ,Agnieseb
8 Blijdorp, Oud-Hathenesse, Carnisse
9 Zuidwijk, Pendrecht, Lorilardijen, Groot-IJsselmonde, 110-Horgen, Hoogvliet 10 Zevenka"", Oosterflank, Onmoord, Beverwaard, Hoogvl iet
11 Prins Alexanderpolder, Sch i ebroek , Hillegersberg
12 OVerschie, Schiebroek, Zuidwi jk, Tussendi jken, Hoogvl iet
13 Pendrecht, Lorilardi jen,Zuidwi jk,Gr. -IJsselmonde, 110-Horgen,Schiebroek,Pr .Alexpolder ,Hoogvl iet 14 Cent run, Schiemond, DIIL-terrein, Kral ingen, Crooswi jk, O.Noorden, Beverw., Oosterf!. ,Zevenka"" 15 Prins Alexanderpolder, Zuidwijk, Pendrecht, Schiebroek, OVerschie, Hillegersberg, Cent run
16 Pr .Alex.polder ,Gr. -IJsselmonde,Lorilardi jen,Pendrecht,Schiebroek,Zuidwi jk, 11OMorgen, Hoogvl iet 17 Gr. -I Jsselmonde,Lorilardi jen,Pendrecht,Zuidwi jk, 110-Horgen,Schiebroek,Pr .Alexpolder ,Hoogvl iet 18 Tussendi jken, Zuidwi jk, Groot-IJsselmonde, Lorilardi jen, Hoogvl iet
19 Cent run, Groot-IJsselmonde, Prins Alexanderpolder, Onmoord, Hoogvl iet 20 Cent run, Schiemond, DIIL-terrein, Noorderei land, Fei jenoord, Oosterflank
Het formulier 'informatie woonlasten'
Om de woonuitgaven zo reëel mogelijk te schatten, moet rekening worden gehouden met de invloed van de regeling IHS. Deze subsidieregeling immers maakt het mogelijk dat huishoudens woningen betrekken die anders buiten het financiële bereik liggen.
Om de respondenten de IHS in hun overwegingen te laten betrekken bij het op volgorde leggen van de woonbeelden, werd een formulier 'informatie woonlas-ten' toegevoegd (zie bijlage n.3). Hiervan kan op een relatief eenvoudige wijze worden afgelezen Of en in hoeverre men voor huursubsidie in aanmerking komt. De wijze van presenteren is gebaseerd op een methode gehanteerd in een woonbeeldenonderzoek in Amsterdam (SWO, 1982).
Bovenaan het formulier wordt algemene informatie verschaft. De overige informatie wordt voor de twee in de regeling onderscheiden groepen huishou-dens, namelijk de alleenstaanden vanaf 18 jaar en de huishoudens van twee of
meer personen, gesplitst. .
Er is uitgegaan van de huursubsidietabellen zoals die per 1 juli 1988 golden. Behalve informatie over de inkomensgrenzen, worden voor beide groepen enkele voorbeelden van huursubsidiebijdragen gegeven bij verschillende inko-mensposities en verschillende huurprijzen.
In de huursubsidietabellen wordt gewerkt met het belastbaar jaarinkomen. Omdat verwacht werd dat veel respondenten dit bedrag niet uit het hoofd weten, is getracht aan het belastbaar jaarinkomen een netto maandinkomen te koppelen. De berekeningen hiervoor zijn uitgevoerd door de afdeling Individue-. Ie Huursubsidie van de dienst Woonruimtezaken.
Aan een dergelijke omrekening zitten echter nogal wat haken en ogen. Het netto inkomen is immers mede afhankelijk van de verschillende belastinggroe-pen en van het feit of het inkomen uit arbeid, danwel via de sociale verzekerin-gen wordt verkreverzekerin-gen. Bij de netto maandinkomens staat daarom aangegeven voor welke huishoudens het desbetreffende bedrag geldt.
De nieuwbouwalternatieven
De enquête beperkt zich niet alleen tot de bestaande woningvoorraad, maar wil ook de mogelijke invloed meten van toekomstige nieuwbouw in Rotterdam op de marktpositie van de naoorlogse woningvoorraad. Het gaat daarbij om nieuw-bouwplannen die binnen niet al te lange tijd gerealiseerd zullen worden.
Daartoe werd de respondent geconfronteerd met een vijftal woonbeelden van nieuwbouwwoningen. Voor zover deze nieuwbouwalternatieven als aantrekke-lijker worden beschouwd dan de huidige woning, is de respondent gevraagd deze in te voegen in de woonbeeldenhiërarchie.
De nieuwbouwalternatieven zijn tot stand gekomen in samenwerking met de DROS. Zo is informatie verkregen betreffende de verschillende grote nieuw-bouwlokaties in en rond de stad, de kenmerken van de woningen en de vermoe-delijke woonuitgaven.
De nieuwbouwalternatieven zijn opgenomen als bijlage
n.4.
De verbeteralternatievenOm de interesse van bewoners te achterhalen voor verschillende verbetermaat-regelen met betrekking tot het eigen complex, zijn aan de respondenten enkele verbeteralternatieven voorgelegd. Deze hebben zowel betrekking op technische maatregelen als op beheermaatregelen. Bij elk alternatief staat aangegeven met 22
welke verhoging van de huur men rekening moet houden. Vervolgens is een aantal vragen gesteld.
Allereerst werd nagegaan of er een voorkeur is voor technische danwel beheer-maatregelen. Daarna kon de respondent per categorie maatregelen aangeven naar welk alternatief de voorkeur uitgaat (inclusief een variant 'huidige situa-tie').
Tenslotte werd gevraagd de meest gewenste combinatie van maatregelen aan te geven, rekening houdend met de daaraan verbonden verhoging van de woonuit-gaven, en het 'verbeterde' complex in te voegen in de eerder aangegeven voor-keurshiërarchie van woonbeelden. Zodoende kon de invloed van het gekozen verbeterpakket op de marktpositie van het complex worden nagegaan.
Bij elke stap werd, indien van toepassing, geïnformeerd naar de invloed van de genoemde verbetering op de verhuisgeneigdheid.
De inhoud van de verbeteralternatieven diende zo reëel mogelijk te zijn, dat wil
zeggen aan te sluiten bij de bestaande regelingen op dit gebied, en zo algemeen mogelijk te zijn. Bij het bepalen van de alternatieven is samengewerkt met de FRWC en de DROS. Per complex is bekeken wat de mogelijkheden zijn. Wat betreft de technische maatregelen, is sprake van steeds omvattender varianten, waarbij groot onderhoud wordt uitgebreid met verschillende verbeter-maatregelen die huurverhogingen tot gevolg zullen hebben. Vervangende nieuwbouw was voor de desbetreffende complexen geen reëel alternatief. Wat betreft de beheermaatregelen is een beperkt aantal haalbare alternatieven opgenomen. Het betreft het aanstellen van een huismeester en het intensiveren van het onderhoud van de directe woonomgeving.
Niet alle verbeteralternatieven zijn van toepassing op elk van de voor de woonbeeldenenquête geselecteerde complexen (zie hoofdstuk 8). De verschil-lende sets van verbeteralternatieven die de respondenten uit de zes complexen kregen voorgelegd, zijn opgenomen als antwoordkaarten bij de vragenlijst in bijlage 11.1.
De woongebieden
Evenals bij de woonbeelden, ligt bij de woongebieden de nadruk op de naoor-logse periode. Het gaat er vooral om over de naoornaoor-logse woongebieden uitspra-ken te kunnen doen, mede aan de hand van andere binnen Rotterdam gelegen woongebieden. Daarbij laten wij Pemis, Hoek van Holland en Heiplaat buiten beschouwing.
De woongebieden vormen een combinatie van woonmilieu en concrete wijken. De aspecten die voor het onderscheiden van woongebieden van belang geacht worden zijn:
- de bouwperiode;
- de afstand tot het centrum;
- de ligging op de Unker- of Rechtermaasoever;
- de dichtheid van de bebouwing; - de typering van de bebouwing; - de mate van functiemenging; - het openbaar vervoer; - de mogelijkheid tot parkeren;
- de voorzieningen (aanwezigheid en spreiding van winkels, scholen); - de groenvoorziening/ recreatiemogelijkheden;
