OPERAT SZACUNKOWY. sygn. akt. GKm 268/19. Autor operatu: Kraków, 6 kwiecień 2020r

(1)

określający wartość rynkową nieruchomości stanowiącej działkę nr 174/6, położoną przy ul. Pod Pomnikiem w Krakowie, jednostka ewidencyjna Podgórze, obręb 102.

sygn. akt. GKm 268/19

Cel: określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sądowego postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa - Podgórza p. Ewę Czuber- Kiełkowicz.

Autor operatu:

Kraków, 6 kwiecień 2020r

(2)

Raport z wyceny

Określenie nieruchomości: Nieruchomość stanowiąca działkę nr 174/6 o pow. 21a03m2

,

położona.

przy ul. Pod Pomnikiem w Krakowie, jedn. ewid. Podgórze, obręb 102;

Przedmiotowa nieruchomość objęta jest Księgą Wieczysta nr KR1P/00275792/1 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza w Krakowie.

Cel wyceny: Zgodnie z treścią zlecenia, celem opracowania jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sądowego postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa - Podgórza p. Ewy Czuber- Kiełkowicz (sygn. akt GKm 268/19).

Rodzaj nieruchomości: Działka o kształcie zbliżonym do trójkąta przylegająca do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Rodzaj wartości: Wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.

Wartość nieruchomości obj. KW nr KR1P/00275792/1, stanowiącej działkę nr 174/6 o powierzchni 21a03m2 położoną przy ul. Pod Pomnikiem w Krakowie, jedn. ewid. Podgórze, obręb 102, wynosi:

299.300 zł

słownie: (dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta złotych)

Data określenia wartości: 06.04.2020 r.

Data sporządzenia operatu: 06.04.2020 r.

Podpis Rzeczoznawcy Majątkowego:

(3)

SPIS TREŚCI:

1. PRZEDMIOT OPRACOWANIA... 4

2. ZAKRES OPRACOWANIA. ... 4

3. CEL OPRACOWANIA. ... 4

4. PODSTAWA OPRACOWANIA. ... 4

5. DATY DOTYCZĄCE WYCENY. ... 5

6. STAN PRAWNO - EWIDENCYJNY NIERUCHOMOŚCI. ... 5

7. OKREŚLENIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI. ... 7

8. STAN TECHNICZNO - UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI ... 7

9. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY. ... 10

10. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. ... 10

11. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI; ... 15

12. WYNIK KOŃCOWY WYCENY. ... 19

Klauzule i ustalenia dodatkowe:

1. Oszacowana w operacie wartość jest wartością NETTO i nie uwzględnia podatku Vat

2. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte: prawne i fizyczne nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji oraz za ewentualne błędy w dokumentacji dostarczonej przez zleceniodawcę.

3. Określona w operacie wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych nieujawnionych w księdze wieczystej obciążeń prawnych i majątkowych ani żadnych decyzji (WZ czy PnB) wydanych na obszar objęty szacowaniem, które są w posiadaniu osób trzecich i nie są związane z przeniesieniem własności gruntu.

4. Niniejszy operat może być wykorzystywany wyłącznie w celu, dla jakiego został sporządzony.

5. Określona w operacie wartość nieruchomości nie uwzględnia wpisów w dziale IV księgi wieczystej oraz wpisów dotyczących wszczęcia egzekucji.

6. W przypadku zmiany stanu prawnego, upływu czasu, a także zmiany stanu faktycznego przedmiotowej nieruchomości, niniejszy operat wymaga aktualizacji.

7. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.

(4)

1. PRZEDMIOT OPRACOWANIA.

Nieruchomość stanowiąca działkę nr 174/6 o pow. 0,2103ha, poł. przy ul. Pod Pomnikiem w Krakowie, jedn. ewid. Podgórze, obręb 102;

Przedmiotowa nieruchomość objęta jest Księgą Wieczystą nr KR1P/00275792/1 prowadzoną przez Wydział IV Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza w Krakowie.

2. ZAKRES OPRACOWANIA.

Zakres wyceny w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości obejmuje:

- prawo własności działki nr 174/6 o pow. 21a03m2 położonej przy ul. Pod Pomnikiem w Krakowie, jedn. ewid. Podgórze, obręb 81;

wg. stanu na dzień wizji lokalnej

Zakres wyceny w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości nie obejmuje:

- naniesień nietrwale z gruntem związanych znajdujących się na przedmiotowej działce - praw do decyzji WZ nr AU-02-3.6730.2.134.2019.MLU wydanej dla przedmiotowej dzialki

3. CEL OPRACOWANIA.

Zgodnie z treścią zlecenia, celem opracowania jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sądowego postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa - Podgórza p. Ewę Czuber- Kiełkowicz (sygn. akt GKm 268/19).

4. PODSTAWA OPRACOWANIA.

4.1. PODSTAWA FORMALNA.

Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa - Podgórza p. Ewy Czuber- Kiełkowicz z dnia 18.02.2020r. (sygn. akt GKm 268/19).

4.2. PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE.

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny.

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego.

3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

4. Rozporządzenie z dnia 5 sierpnia 2016r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości.

5. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

6. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

7. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

4.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH.

1. Wizja lokalna.

2. Badanie Księgi Wieczystej nr KR1P/00275792/1

3. Wypis z rejestru gruntów dot. przedmiotowej działki nr 174/6 poł w Krakowie obręb 102 jedn. ewid.

Podgórze

4. Fragment mapy ewidencyjnej dla przedmiotowej nieruchomości.

5. Mapa ze strony internetowej http://maps.google.com/ przedstawiająca położenie wycenianej nieruchomości.

6. Dane rynkowe z aktów notarialnych, umów najmu i innych umów cywilnoprawnych, baz danych, biur pośrednictwa, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów administracji państwowej i samorządowej oraz od innych uczestników rynku nieruchomości.

7. Analizy Instytutu Analiz – Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl i opracowania innych ośrodków dotyczące rynku nieruchomości publikowane w prasie fachowej.

(5)

5. DATY DOTYCZĄCE WYCENY.

Data sporządzenia wyceny: 06.04.2020 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 06.04.2020 r.

Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 20.03.2020 r.

Data dokonania oględzin: 20.03.2020 r.

Data stanu prawnego przedmiotu wyceny: 06.04.2020 r.

6. STAN PRAWNO - EWIDENCYJNY NIERUCHOMOŚCI.

6.1. STAN WG KSIĘGI WIECZYSTEJ

Przedmiotowa nieruchomość objęta jest Księgą Wieczystą Nr KR1P/00275792/1 prowadzoną przez Wydział IV Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza w Krakowie.

Typ księgi: Nieruchomość gruntowa

Dział I-O: „OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI”

Działki ewidencyjne

Lp. 1. ---

Numer działki 174/6

Obręb ewidencyjny (numer) 102

Położenie (numer porządkowy / województwo,

powiat, gmina, miejscowość, dzielnica) Lp. 1. 1 MAŁOPOLSKIE, M. KRAKÓW, KRAKÓW M., KRAKÓW, PODGÓRZE

Przyłączenie (obszar) 0,2103 HA

Numer księgi dawnej Lp. 1. LWH 1130 BIEŻANÓW

Obszar całej nieruchomości 0,2103 HA

Dział I-SP: „SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ”

- Brak wpisów

Dział II: „WŁASNOŚĆ”

Lp. 1. ---

Lista wskazań udziałów w prawie (numer udziału w

prawie/ wielkość udziału/rodzaj wspólności) Lp. 1. 4 1 /1 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca

osobą prawną (Nazwa, siedziba, REGON, KRS) TECNOS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ SPÓLKA KOMANDYTOWA, KRAKÓW, 362480940, 0000574792

Dział III: „PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA”

Lp. 1. ---

Numer wpisu 2

Rodzaj wpisu INNY WPIS

Treść wpisu

WSZCZĘCIE POSTĘPOWANIA EGZEKUCYJNEGO Z NIERUCHOMOŚCI PROWADZONEGO PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM DLA KRAKOWA-PODGÓRZA W KRAKOWIE EWĘ CZUBER-KIEŁKOWICZ SYGN. AKT GKM 268/19, PRZECIWKO DŁUŻNIKOWI: TECNOS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ SPÓŁKA KOMANDYTOWA, Z WNIOSKU WIERZYCIELA:

Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON, KRS)

Lp.

1.

BOBSTAL FB SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ SPÓŁKA KOMANDYTOWA, KRAKÓW, 0000540220, 360611489

(6)

Dział IV: „HIPOTEKI”

Lp. 1. ---

Numer hipoteki (roszczenia) 3

Rodzaj hipoteki (roszczenia) HIPOTEKA UMOWNA

Suma (słownie), waluta 900000,00 (DZIEWIĘĆSET TYSIĘCY) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer

wierzytelności / wierzytelność, stosunek prawny) Lp. 1. 1

WIERZYTELNOŚĆ Z TYTUŁU KREDYTU WRAZ Z ODSETKAMI I KOSZTAMI UBOCZNYMI, UMOWA NR 5002621-200011011105-1 Z DNIA 31 SIERPNIA 2017 ROKU

Inne informacje W ZAKRESIE I NA WARUNKACH OKREŚLONYCH W

OŚWIADCZENIU BANKU Z DNIA 31.08.2017 R.

Wierzyciel hipoteczny

Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON, KRS)

Lp. 1.

BANK SPÓŁDZIELCZY W MSZANIE DOLNEJ PUNKT OBSŁUGI KLIENTA W KRAKOWIE, MSZANA DOLNA, 0000125726, 000499353

6.2. STAN EWIDENCYJNY WG WYPISU Z REJESTRU GRUNTÓW.

Województwo: Małopolskie

Powiat: m. Kraków

Jednostka ewidencyjna: Podgórze Obręb ewidencyjny P-102

Miejscowość Kraków

Właściciel: TECNOS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ SPÓLKA KOMANDYTOWA Z SIEDZIBĄ W KRAKOWIE

Działka nr: 174/6

Powierzchnia działki: 0,2103 ha

Podstawa prawna, nr Kw: KR1P/00275792/1

Użytki: RIVa

Poniżej fragment mapy ewidencyjnej dot. przedmiotowej nieruchomości:

(7)

7. OKREŚLENIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI.

Działka nr 174/6, obr 102 Podgórze nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. W Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa działka położona jest w obszarze MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

Jak wynika z miejskiego systemu informacji przestrzennej, na obszar działki w 2019r. wydano decyzję WZ nr AU-02-3.6730.2.134.2019.MLU, która nie jest przedmiotem niniejszego opracowania, jako nie związana z własnością gruntu.

8. STAN TECHNICZNO - UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI

Działka ewidencyjna nr 174/6 o pow. 0,2103ha, położona przy ul. Pod Pomnikiem w Krakowie Jednostka ewidencyjna Podgórze, obręb. 102

Charakterystyka: Działka nr 174/6 położona przy ul. Pod Pomnikiem stanowi działkę gruntową o kształcie zbliżonym do trójkąta, krótszym bokiem przylegającą do drogi o nawierzchni asfaltowej. Działka zagospodarowana, w znacznej części utwardzona betonem. Obszar działki ogrodzony wraz z bramą wjazdową dwuskrzydłową. Teren o spadku w kierunku północnym.

Sąsiedztwo i otoczenie: W sąsiedztwie obwodnica miasta będąca fragmentem autostrady A-4.

W otoczeniu obszary z przyuliczną zabudową jednorodzinną o małej intensywności oraz tereny zielone.

(8)

Zagospodarowanie:

• Na działce posadowione kontenery nietrwale z gruntem związane oraz skład materiałów zaplecza budowy.

• działka w znacznej części utwardzona wylewką betonową i ogrodzona.

Ograniczenia: od strony północnej w bezpośrednim sąsiedztwie granic działki przebiegają linie wysokiego napięcia co znacznie ogranicza możliwości inwestycyjne na nieruchomości w kontekście zapisów w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa, gdyż na blisko połowie obszaru działki wyłącza możliwość zabudowy mieszkaniowej.

Dojazd i dostęp komunikacyjny: Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ulicy Pod Pomnikiem. W sąsiedztwie działki brak zorganizowanej komunikacji miejskiej.

Uzbrojenie:

- działka uzbrojona jest w sieć elektryczną niskiego napięcia (przyłącz)

- w bezpośrednim sąsiedztwie działki przebiegają sieci: energetyczna wysokiego napięcia, gazowa, wodna, kanalizacyjna, teletechniczna

(9)

Dokumentacja fotograficzna z dnia oględzin

(10)

9. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY.

9.1. WYBÓR PODEJŚCIA I METODY Z UZASADNIENIEM.

W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze - zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wybór metody wyceny poprzedzony został analizą bazy danych o transakcjach nieruchomości.

Wykorzystana do wyceny baza danych obejmuje między innymi informacje o wszystkich transakcjach nieruchomości na terenie miasta Krakowa.

Analiza transakcji wykazała, że brak jest wystarczającej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotowych nieruchomości aby zastosować metodę korygowania ceny średniej. Liczba transakcji jest natomiast wystarczająca dla zastosowania podejścia porównawczego w metodzie porównywania parami, w związku z tym wartość rynkową działki określono w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej.

9.2. OPIS METODY I SCHEMAT POSTĘPOWANIA.

Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym polega na porównywaniu cech nieruchomości wycenianych, mających wpływ na wartość, z cechami innych nieruchomości podobnych, których ceny rynkowe są znane.

Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy wpływające na te ceny, a zwłaszcza na ich zróżnicowanie. Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m. in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.

Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy dokonał oceny przydatności cen zawartych w tych umowach z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania do wyceny.

W wycenie określono wartość rynkową:

Wartość Rynkowa zgodnie z definicją zawartą w art. 151 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami:

Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

10. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI.

Grunty w Krakowie

analiza Macieja Grabowskiego z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Rok 2019 na rynku gruntów w Krakowie był siódmym z rzędu rokiem wzrostu cen. Wartość obrotów na poziomie 1,3 mld PLN była niższa niż w 2018 r. i wynikała zasadniczo z ograniczonej podaży.

Zmalała również ilość transakcji. Aktywność kapitału niezmiennie dotyczyła gruntów inwestycyjnych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną gdzie niezmiennie przeważał popyt. Zauważalny był spadek aktywności kupujących w pozyskiwaniu gruntów pod zabudowę usługową. Aktywność utrzymywała się jedynie w rejonach, gdzie od kilku lat trwa rewitalizacja dawnych terenów przemysłowych (Płaszów, Grzegórzki). Podobnie jak w 2018 roku w tym segmencie rynek był względnie zrównoważony w odniesieniu do gruntów pod biurowce i obiekty handlowe, natomiast przewaga popytu utrzymywała się w odniesieniu do gruntów pod hotele i prywatne domy studenckie.

(11)

Znacząco mniejsza ilość rozpoczętych inwestycji deweloperskich oferowanych na rynku wskazuje na zmniejszające się banki ziemi i wymuszała konieczność ich powiększania.

Bardzo dobra sytuacja na rynku pracy w Krakowie w 2019 roku w zawodach o podwyższonych dochodach powodowała, że w większości nadwyżki finansowe i to w formie gotówki były lokowane w zakup mieszkań z przeznaczeniem na wynajem.

Deweloperzy koncentrowali się podobnie jak w 2018 r. na obrzeżnych rejonach Krakowa takich jak Górka Narodowa, Bronowice, Kliny, Ruczaj, Płaszów-Rybitwy. W obszarach bardziej zurbanizowanych i lokalizacyjnie bardziej prestiżowych wykupywane były ostatnie „rodzynki” gruntowe, często z dotychczasową funkcjonującą zabudową (Ludwinów, Salwator).

Wiele transakcji dotyczyło działek obarczonych wadami prawnymi i technicznymi, bo w wielu ciekawych lokalizacjach tylko takie grunty pozostały do kupna. Sprzedawały się grunty oferowane na rynku od kilku lat z napowietrznymi liniami WN, bez dojazdu z koniecznością realizacji drogi w formule ZRiD, z niekorzystnym przebiegiem sieci podziemnych, wymagające ich przełożenia. Sprzedawały się grunty o podwyższonym stopniu ryzyka inwestycyjnego.

W Krakowie na rynku działek w 2019 r. zanotowano spadek liczby transakcji i wielkości obrotu w porównaniu z 2018 rokiem. Wstępne dane wskazują na obrót w 2019 r. na poziomie około 1,3 mld PLN, przy około 1300 transakcjach. Trzeba jednak mieć na względzie, że są to wstępne dane i część transakcji nie została jeszcze ujawniona. W 2017 r. obrót kształtował się ostatecznie na poziomie 1,25 mld zł przy 1250 transakcjach rynkowych.

W poprzednim cyklu na rynku gruntów w 2007 r. zanotowano rekordowy obrót na poziomie 2,5 mld zł, który skokowo przebijał obroty z lat poprzednich i stanowił zwiastun szczytowej koniunktury i cen. Od jesieni 2008 r. nastąpił spadek cen trwający do początku 2013 r.

Spadek cen był ściśle zsynchronizowany ze stopą bezrobocia, która w 2013 r. osiągnęła cykliczną „górkę” i zaczęła spadać.

W ostatnim cyklu zakończonym najprawdopodobniej wraz z wybuchem epidemii COVID-19, po rekordowo długim spadku stopy bezrobocia w Polsce w okresie od 2013 r. do 2019 r. można spodziewać się wzrostu stopy bezrobocia w ramach porównywalnego cyklu z okresu 2008 – 2013, a wcześniej z lat 1998 – 2003.

Zaistniały fakt paraliżu gospodarczego związanego z epidemią może okazać się przyczyną do zakończenia wzrostowego cyklu na rynku gruntów i ochłodzenia koniunktury w najbliższym czasie. Układ cyklu przekładałby się na spadek cen gruntów w najbliższych latach, choć trudno mówić o skali. Trwałość dobrej koniunktury na rynku gruntów została prawdopodobnie gwałtownie przerwana z powodu wybuchu epidemii COVID-19 i aktualnie trudno przewidzieć wielkość skutków w średnim terminie na relacje popyt – podaż, zwłaszcza w kontekście negatywnych tendencji jakie nastąpią w gospodarce, na rynku pracy i na rynku kredytowym.

Forma i wielkość ochłodzenia koniunktury jest trudna do oszacowania, ale może mieć względnie łagodny charakter na rynku gruntów z racji deficytu gruntów pod inwestycje na obszarze Krakowa. W dłuższej perspektywie Polska, z powodu epidemii, wbrew obawom, powinna osiągnąć korzyści w stosunku do innych europejskich krajów, poprzez wzrost inwestycji, przenoszeniu produkcji i powrotowi znacznej liczby emigrantów do kraju.

W 2019 r. w segmencie gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną zanotowano przeciętny wzrost cen w Krakowie w zależności od lokalizacji na poziomie 13 – 20%.

Wykres 1. Obrót na rynku gruntów w Krakowie¹ (mln PLN)

1dane nie obejmują gruntów nabywanych przez Gminę i Skarb Państwa w związku z realizacją inwestycji w infrastrukturę drogową, transakcji nierynkowych oraz wnoszonych aportów między różnymi podmiotami. Za rok 2019 wstępne dane szacunkowe

Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

(12)

Największa ilość transakcji, podobnie jak w latach poprzednich, dotyczyła działek pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Ich udział w ogólnej ilości transakcji gruntami budowlanymi spadł poniżej 55%. Natomiast największy udział w obrocie gruntami w Krakowie (na poziomie około 50%) miały transakcje działek pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne i mieszkaniowo-usługowe . Udział działek pod zabudowę jednorodzinną w całości obrotu wzrósł do poziomu około 20%. Obrót w segmencie działek usługowych stanowił około 27% całości. Drugi rok z rzędu utrzymał się stosunkowo spory udział działek o przeznaczeniu zieleni wynikający głównie z wykupu przez Gminę Kraków terenów pod urządzone tereny zielone. Obrót w tym segmencie stanowił około 3% całości obrotów.

Rynek gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i mieszkaniowo-usługową pod względem wartości obrotu w poszczególnych dzielnicach Krakowa był bardziej symetryczny niż w 2018 r.

Na Podgórze i Krowodrzę przypadło około 35-40% obrotu, a na Nową Hutę i Śródmieście łącznie niecałe 20-30%. Na niskim poziomie utrzymywały się obroty na obszarze Śródmieścia, gdzie najwyraźniej brak jest w ogóle podaży gruntów, a zwłaszcza gruntów w rozsądnych cenach.

W Podgórzu średnie jednostkowe ceny gruntu wzrosły około 13% do poziomu 1750zł/m².

Najbardziej o około 19% do poziomu 1850 zł/m² wzrosła średnia cena w Krowodrzy głównie za sprawą transakcji z obszaru Salwatora, Łobzowa i mniejszą ilością transakcji działek z tańszych obszarów tj. Górki Narodowej i Bronowic. W Nowej Hucie wzrost cen był na poziomie co najmniej 10%. Średnia cena wzrosła do około 1100 zł/m². W Śródmieściu z racji małej ilości średnia cena transakcyjna, bez uwzględniania małych plomb osiągnęła cenę 2850 zł/m². Bardziej wiarygodne są ceny i obliczanie wzrostu cen działek w przeliczeniu na powierzchnię użytkową mieszkań (PUM), która stanowi najbardziej obiektywny i niezależny wskaźnik cenowy.

Najdroższą działką sprzedaną w 2019 r. była plomba o powierzchni 341m² przy ul. Św. Marka sprzedana za 8,6 mln PLN. Cena w przeliczeniu na 1m² gruntu wyniosła 25220 zł, a w przeliczeniu na PUM około 12 000 – 13 000 zł.

W najtańszych, obrzeżnych obszarach Podgórza i Krowodrzy czyli Kliny, Rybitwy, Górka Narodowa ceny działek w przeliczeniu na PUM wahały się w przedziale 500-700 zł/m² za 1m² PUM. W lokalizacjach pośrednich takich jak zyskujący w ostatnich latach na atrakcyjności Płaszów i Zabłocie ceny oscylowały pomiędzy 1000 – 1500 zł/m² PUM za działki objęte planem miejscowym, bez pozwolenia na budowę. W prestiżowych lokalizacjach np. Stare Dębniki, Łobzów, Nowa Wieś ceny wzrosły z poziomu około 2500-2700 zł do 3000-3500 zł/m² PUM. W Śródmieściu w lokalizacjach obrzeżnych tej dzielnicy (Czerwony Prądnik) ceny wahały się od 1100 do 1400 zł/m² PUM, na bardziej prestiżowej Olszy oscylowały wokół 2000 zł/m² PUM za działki objęte planem miejscowym, bez pozwolenia na budowę.

W 2019 roku deweloperzy nadal nabywali grunty w tańszych, obrzeżnych rejonach Krakowa tzn.

na obszarze Klinów, Rybitw i Górki Narodowej, chociaż ilość transakcji w tych lokalizacjach była niesymetryczna. Nadal aktywny był obszar Górki Narodowej, zdecydowanie mniej transakcji zanotowano na Klinach i Rybitwach.

W Podgórzu transakcyjnie wyróżniał się obszar Ludwinowa i Zabłocia gdzie trwa nabywanie ostatnich

„rodzynek” poprzemysłowych wzdłuż ulic Konopnickiej i Rydlówka oraz okolic ulicy Zabłocie. Zagraniczny fundusz nabył przy ulicy Rydlówka prawie 90a za 21 mln zł z funkcjonującym budynkiem. Zapłacił za działki nie objęte planem ani decyzją WZ w przeliczeniu na PUM prawie 1700 zł/m².

W Krowodrzy nabywano dostępne jeszcze plombowe działki o powierzchniach 300-1800m² na Salwatorze (ulica Kościuszki, Kasztelańska) i na obszarze Łobzowa/Krowodrzy (ul. Świętokrzyska, Miechowska) w przedziale 4500-5000 zł/m²gruntu.

W Nowej Hucie wyróżniała się transakcja sprzedaży przy ulicy Stelli Sawickiego w sąsiedztwie akademików Politechniki Krakowskiej w Czyżynach gdzie deweloper nabył ponad 2,5 ha za 35,0 mln PLN pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

Rynek działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wykazywał wzrost cen w porównaniu z 2018 r. Charakterystyczna jest duża rozbieżność wzrostu w poszczególnych dzielnicach. Na obszarze Podgórza z dużą ilością transakcji średnia cena wzrosła o około 7%. Największy wzrost cen dotyczył jednak Nowej Huty i sięgał prawie 20%. W Krowodrzy wzrost wahał się w przedziale 4- 5%. W Krowodrzy średnia cen z analizowanego zbioru danych rynkowych z 2019 r. wyniosła ok. 540 zł/m², w porównaniu do średniej z poprzedniego okresu 520 zł/m². Najwyższe ceny tradycyjnie odnotowano w dzielnicy Wola Justowska gdzie trudno kupić pełnowartościową działkę poniżej 1000 zł/m² (ceny od 1.000 do ok. 1.500 zł/m²). Po drugiej stronie przedziału cenowego znajdują się relatywnie tańsze grunty w północno-zachodniej części Krakowa – obszar Tonie i Bronowice Małe, gdzie ceny transakcyjne zadomowiły się przedziale 300-400 zł/m² i zauważalny jest na tym obszarze istotny wzrost cen na przestrzeni dwóch lat.

(13)

Wykres 2. Średnie ceny działek pod zabudowę mieszkaniową wielo- i jednorodzinną na obszarze Krakowa w 2018 roku (PLN/m²)

Wykres 3. Średnie ceny działek pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną na obszarze Krakowa Krowodrzy od 2014 do 2019 roku (PLN/m²)

1 dane nie obejmują transakcji nierynkowych, gruntów nabywanych przez Gminę i Skarb Państwa w związku z realizacją inwestycji w infrastrukturę drogową oraz wnoszonych aportów między różnymi podmiotami. Za rok 2019 wstępne dane szacunkowe

Średnia cena jednostkowa za grunty pod budownictwo jednorodzinne w Nowej Hucie wzrosła najmocniej w Krakowie do około 186 zł/m². Wzrost średniej ceny spowodowany jest wzrostem ilości transakcji w przedziale 250- 350 zł/m² z obszaru Grębałowa, Krzesławic, Mogiły (grunty położone w relatywnie lepszych lokalizacjach) oraz mniejsza ilością transakcji z peryferyjnych obszarów przy wschodniej granicy Krakowa (Kościelniki, Ruszcza, Wróżenice, Łuczanowice, Wadów). Są to raczej peryferyjne lokalizacje w obrębie miasta Krakowa, które konkurują z sąsiadującymi miejscowościami strefy podmiejskiej w ościennej Gminie Kocmyrzów-Luborzyca (Prusy, Zastów, Dojazdów, Krzysztoforzyce). Nowa Huta ze średnimi cenami wciąż znacznie niższymi niż w pozostałych dzielnicach Krakowa, była ciekawą alternatywą w kontekście gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Otwarcie wschodniej obwodnicy Krakowa w drugiej połowie

(14)

2017 r. i perspektywa jej dalszej rozbudowy w kierunku północnych (wylotówka S7 na północ) znacząco podwyższyło ocenę tej lokalizacji pod względem komunikacyjnym i wpłynęło pozytywnie na popyt.

Wzrost cen w segmencie działek pod zabudowę jednorodzinną może być również następstwem silnego wzrostu cen mieszkań. Zakup działki i budowa domu we własnym zakresie w tańszych lokalizacjach może stanowić alternatywę dla drożejących mieszkań. Zapewne wzmacnia to stronę popytową rynku działek o tym przeznaczeniu.

Wykres 4. Średnie ceny działek pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną na obszarze Krakowa Podgórza od 2014 do 2019 roku (PLN/m²)

1 dane nie obejmują transakcji nierynkowych, gruntów nabywanych przez Gminę i Skarb Państwa w związku z realizacją inwestycji w infrastrukturę drogową oraz wnoszonych aportów między różnymi podmiotami. Za rok 2019 wstępne dane szacunkowe

W segmencie działek pod zabudowę usługową w Krowodrzy i Nowej Hucie panował marazm. W Podgórzu zanotowano kilka ciekawych transakcji z obszaru Płaszowa gdzie nadal nabywano grunty w ciągu komunikacyjnym ulic Kuklińskiego i Wielickiej. Przy ulicy Kuklińskiego sprzedano dwa obszary inwestycyjne zabudowane starymi magazynami i biurowcami o powierzchniach odpowiednio 2,2ha za 35 mln PLN oraz 1,9ha za 26 mln PLN a więc w przedziale cenowym 1340 – 1580 zł/m²gruntu.

Nabywca drugiego obszaru w 2018 r. kupił sąsiednie działki o powierzchni 2,5ha za 28 mln PLN.

W Śródmieściu, podobnie jak w Podgórzu, trwało wykupywanie ostatnich gruntowych „rodzynków” w obszarach rewitalizowanych takich jak Grzegórzki. Przy ulicy Cystersów sprzedano 1,5ha ze starymi magazynami i niewielkim budynkiem biurowym za 32,5 mln PLN, a więc ponad 2100 zł/m². Pomimo usługowego przeznaczenia w planie miejscowym nabywca będzie się starał wprowadzić zmiany w planie i wykorzystać nieruchomość pod zabudowę mieszkaniowa wielorodzinną.

Transakcje pod zabudowę handlową dotyczyły obrzeżnych obszarów Krakowa i dotyczyły budowy niewielkich pawilonów handlowych. Rynek w zakresie działek pod zabudowę biurową również wykazywał wstrzemięźliwość w stosunku do lat poprzednich.

Na rynku działek przemysłowych i przemysłowo-usługowych, które występują zasadniczo w Podgórzu i Nowej Hucie, po ożywieniu w 2018 roku, rynek ponownie wpadł w marazm, ilość transakcji spadła bardzo wyraźnie.

Podobnie jak w 2018 roku zauważalny był segment działek o przeznaczeniu zieleni w tym zieleni leśnej, w którym decydującą rolę odgrywa Gmina Kraków poprzez wykupy gruntów pod urządzone tereny zieleni (parki, skwery). W 2019 r. obrót działek o przeznaczeniu zieleni przekroczył 30 mln PLN.

Największa transakcja dotyczyła wykupu przez Gminę Kraków zadrzewionego w większości terenu Lasku Borkowskiego o powierzchni 15ha za 16 mln PLN.

W prywatnych transakcjach zauważalny był zakup 1,5ha przy ulicy Kobierzyńskiej za prawie 3,5 mln PLN.

Rosnące od kilku lat ceny gruntów w Krakowie spowodowały, że i w tym segmencie obserwujemy co raz częściej transakcje działek w przedziale cenowym 200-350 zł/m²oraz transakcje w przedziale cenowym

(15)

600-700 zł/m²działki np. na Zakrzówku (jako uzupełnienie do zabudowy mieszkaniowej. Ceny działek o przeznaczeniu zieleni i oczekiwania sprzedających rosną zwłaszcza dla terenów przylegających do zabudowy mieszkaniowej. Jednym z najbardziej pożądanych poza finansowych czynników wpływających na decyzje zakupu mieszkania w danej lokalizacji jest sąsiedztwo terenów zielonych i przestrzeni do obiektów sportu i rekreacji. Mając tą świadomość deweloperzy mogą decydować się na nową formę przyciągnięcia klienta poprzez dokupywanie relatywnie tanich terenów zielonych przylegających do tych o przeznaczeniu mieszkaniowym. W obszarach mocno „zabetonowanych” np. na Ruczaju, Zabłociu, Grzegórzkach Gmina Kraków11. powinna przejawiać większą aktywność inwestycyjną w pozyskiwaniu terenów przeznaczonych pod parki. Jeśli działki o przeznaczeniu zieleni położone są w obszarach zurbanizowanych w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej przede wszystkim wielorodzinnej to wartość i ceny takich działek kształtują się na poziomie około 20-30% cen działek mieszkaniowych.

Podsumowanie

Ogólnie na rynku gruntów w Krakowie w 2019 kontynuowany był trend wzrostowy cen w segmencie mieszkaniowym zarówno wielorodzinnym jak i jednorodzinnym, zapoczątkowany w drugiej połowie 2013 roku.

W zależności od obszaru w segmencie działek pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną zanotowano wzrost cen na poziomie 13-19%.

W zależności od obszaru w segmencie działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną zanotowano wzrost cen na poziomie 4-20%.

Prawdopodobnie rok 2019 zakończył cykl wzrostu cen na rynku gruntów wraz z wybuchem epidemii COVID-19 i negatywnych skutków gospodarczych jakie z tym są związane.

Forma i wielkość ochłodzenia koniunktury jest trudna do oszacowania, ale powinna mieć względnie łagodny charakter na rynku gruntów z racji braku przegrzania segmentu mieszkań i deficytu gruntów pod inwestycje na obszarze Krakowa.

W segmencie działek o przeznaczeniu usługowym (biurowym, handlowym) rynek popadł w marazm.

11. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI;

11.1. OKREŚLENIE RYNKU LOKALNEGO I AKTUALIZACJA CEN TRANSAKCYJNYCH NA DATĘ WYCENY.

Wybór rynku lokalnego do analizy:

Rodzaj rynku: nieruchomości gruntowe niezabudowane sprzedane w całości jako przedmiot prawa własności o powierzchniach od ok.5a do ok.50a, przeznaczone głównie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną;

Obszar rynku: miejscowość Kraków, dzielnica Podgórze, obręb 102 Okres analizowany: ostatnie dwa lata

Jednostka porównawcza: 1m2 gruntu

Informacje o cenach transakcyjnych kupna sprzedaży pochodzą z aktów notarialnych. Dokonano analizy oceny przydatności cen zawartych w tych aktach z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny.

Dokonano również analizy wiarygodności cen, odrzucając ceny nie spełniające definicji „ceny rynkowej” (strony transakcji zależne od siebie, dodatkowe warunki transakcji, zaniżone ceny, itp.).

W celu uwzględnienia wpływu czasu, jaki upłynął od daty zawarcia transakcji nieruchomości porównawczych a datą, na którą określona zostaje wartość nieruchomości szacowanej ceny transakcyjne koryguje się o wskaźnik zmienności cen.

W analizowanym okresie zaobserwowano zmiany cen działek budowlanych w Podgórzu w okresie ostatnich 2 lat. Zgodnie z analizą przedstawioną w poprzednim rozdziale, segment działek pod zabudowę jednorodzinną wykazywał tendencję wzrostową cen na poziomie około +5%.

Wniosek: przyjęto trend wzrostowy na poziomie +5% w skali roku.

(16)

Data transakcji

Jednostka

ewidencyjna Obr Ulica

Powie- rzchnia działek [m2]

Cena

działek Cena 1m2 Trend wzrostu

Zaktualizo- wana cena 1 m2

Przeznaczenie Nr Aktu Not.

24.10.2019 Kraków -

Podgórze 102 Letnia 1038 134 940 zł 130,00 zł 5% 132,90 zł Brak planu.

Studium MN 14033/2019 17.09.2019 Kraków -

Podgórze 102 Pod Pomnikiem 608 160 000 zł 263,16 zł 5% 270,36 zł Brak planu.

Podgórze 102 Bogucicka 728 150 000 zł 206,04 zł 5% 212,39 zł PNB na dom

jednorodzinny 9608/2019 18.06.2019 Kraków -

Podgórze 102 Bogucicka 890 245 000 zł 275,28 zł 5% 286,28 zł Brak planu.

Podgórze 102 Pronia Stanisława 2434 150 000 zł 61,63 zł 5% 64,80 zł Studium MN (ok.50%), Plan R

(ok.50%)

3157/2019

09.11.2018 Kraków -

Podgórze 102 Śliwy Leopolda 1040 108 000 zł 103,85 zł 5% 112,23 zł Brak planu.

Podgórze 102 Stolarza Stefana 1442 97 000 zł 67,27 zł 5% 73,07 zł Brak planu.

Podgórze 102 Potrzask 3765 550 000 zł 146,08 zł 5% 159,79 zł PNB na domy

jednorodzinne 15639/2018

(17)

NIERUCHOMOŚCI.

Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz zakres skali ocen danej cechy można wyznaczyć w zależności od stanu rynku uwzględniając:

a) wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym dla potrzeb wyceny rynku nieruchomości,

b) analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,

c) badania i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, d) inny wiarygodny sposób.

Przyjęto założenie, że wagą cechy jest procentowy udział zmienności cen przy zmianie cechy w całym przedziale zmienności cen obserwowanej na tym rynku.

Jednym z możliwych do realizacji algorytmów poszukiwania wag cech rynkowych jest wyszukiwanie ze zbioru cen transakcyjnych par nieruchomości różniących się jedynie stanem jednej cechy. Różnica cen transakcyjnych wybranej pary odniesiona do całej zmienności cen stanowi wagę cechy. Ustalanie wag cech rynkowych jest więc pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości na ich ceny. Wagi cech pozwalają zatem ustalić, o ile zmieni się cena nieruchomości, jeśli zmieni się jej cecha.

Dla celów niniejszego opracowania przeprowadzono szczegółową analizę wpływu poszczególnych cech rynkowych na ceny sprzedanych nieruchomości na wybranym rynku lokalnym i rynkach równoległych.

Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen.

Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości. Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Nazwy cech rynkowych na przedmiotowym rynku lokalnym ustalono analizując oferty kupna i oferty sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami.

Badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, że liczba cech rynkowych, według których potencjalni nabywcy kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu.

W wyniku przeprowadzonych analiz do dalszych obliczeń wybrano następujące cechy rynkowe istotnie wpływające na ceny na lokalnym rynku nieruchomości: gruntowych

Lp Cecha rynkowa

Waga cechy [%]

Najgorsza Najlepsza

1 Lokalizacja 10

z dala od centrum miasta, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej

blisko centrum miasta, w centrum osiedli mieszkaniowych, w otoczeniu ładnej zabudowy mieszkalnej i terenów rekreacyjnych

2 Dojazd 5

wjazd do wykonania, dojazd po służebności, brak przystanków MPK w otoczeniu

własny wjazd z ulicy publicznej, przystanki MPK w pobliżu

3 Uzbrojenie 10 sieci uzbrojenia niedostępne lub daleko od działki

wszystkie sieci uzbrojenia w działce lub bezpośrednim sąsiedztwie

4

Przeznaczenie (możliwości inwestycyjne)

20

brak p.z.p. i decyzji WZ, sąsiedztwo ograniczające chłonność działki, nakłady na rozbiórkę istniejących obiektów

pozwolenie na budowę lub plan zagospodarowania przestrzennego na budownictwo wielorodzinne, brak ograniczeń w zabudowie 5 Wielkość

działki 20 duże działki mają niższą cenę jednostkową

małe działki, na których można realizować inwestycje mają wyższe ceny jednostkowe 6 Otoczenie 10 w sąsiedztwie ruchliwych ulic i

uciążliwych usług

w sąsiedztwie mało intensywnej zabudowy jednorodzinnej i terenów rekreacyjnych 7 Ograniczenia

praw 5

działki po których biegną liczne służebności uzyskują niższe ceny jednostkowe

najbardziej pożądane działki bez ograniczeń

8 Kształt i

niwelacja 20

działki o kształtach nieforemnych i nieregularnych utrudniających zabudowę

najbardziej pożądane działki o kształtach foremnych, zbliżone do kwadratu

(18)

11.3. OKREŚLENIE CENY ŚREDNIEJ I ZAKRESU WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH.

Ceny:

Cena średnia = 189,72 zł Cena minimalna = 64,80 zł Cena maksymalna = 286,28 zł

Liczba próbek = 15 Odchylenie standardowe = 71,95

Wartości brzegowe:

Cmin / Cśr = 0,34 Cmax / Cśr = 1,51

11.4. ANALIZA PORÓWNAWCZA.

L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%]

Zakres wsp.

korygujących Wartość cechy (Nier. wyceniana)

Wartości wsp.

1 Wielkość działki 20 0,0683 - 0,3018 średnia 0,185

2 Przeznaczenie 20 0,0683 - 0,3018 brak planu

studium MN 0,0683

3 Kształt i niwelacja 20 0,0683 - 0,3018 niekorzystne 0,1267

4 Uzbrojenie 10 0,0342 - 0,1509 pełne 0,1509

5 Otoczenie 10 0,0342 - 0,1509 niekorzystne 0,0342

6 Lokalizacja 10 0,0342 - 0,1509 niekorzystna 0,0342

7 Ograniczenia praw 5 0,0171 - 0,0754 brak 0,0754

8 Dojazd 5 0,0171 - 0,0754 bardzo dobry 0,0754

Razem 100 0,34 - 1,51 0,75

K - współczynnik korekcyjny (0.90 - 1.10) : 1 Wartość rynkowa wskaźnika obliczona ze wzoru:

Cena średnia * suma wartości współczynników korygujących * współczynnik korekcyjny

189,7240 zł * 0,7501 * 1 = 142,31 zł

Funkcja Gaussa

Zaktualizow ana cena 1 mkw

280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 80

<P>

142,31

11.5. ZESTAWIENIE WARTOŚCI.

Powierzchnia działki: 21a03m2

Wartość jednostkowa działki: 142,31 zł/m2

Wartość rynkowa nieruchomości (w zaokrągleniu): 299.300 zł

(19)

12. WYNIK KOŃCOWY WYCENY.

W operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości podejściem porównawczym, gdzie zastosowano metodę korygowania ceny średniej. W podejściu porównawczym wartość rynkową szacowanej nieruchomości określono na podstawie cen osiągniętych z rzeczywistych sprzedaży nieruchomości podobnych.

Podejściem bezpośrednio bazującym na zdarzeniach rynkowych, uwzględniającym główne preferencje kupujących i aktualną sytuację na rynku nieruchomości jest podejście porównawcze. Wartość nieruchomości szacowanej mieści się w przedziale cen uzyskanych za nieruchomości podobne. Dlatego wartość nieruchomości oszacowana w tym podejściu odpowiada jej aktualnej wartości rynkowej i stanowi wynik niniejszego operatu szacunkowego.

Dla szacowanej nieruchomości wykreowano lokalny rynek nieruchomości, przeanalizowano i przyjęto główne atrybuty rynkowe kształtujące ceny na tym rynku oraz przeprowadzono szczegółową analizę poprawek z tytułu różnic w cechach rynkowych pomiędzy nieruchomościami podobnymi a nieruchomością szacowaną. Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości mieści się w przedziale cen rynkowych z uwzględnieniem trendu cenowego występującego na lokalnym rynku nieruchomości.

A zatem:

Wartość nieruchomości obj. KW nr KR1P/00275792/1, stanowiącej działkę nr 174/6 o powierzchni 21a03m2 położoną przy ul. Pod Pomnikiem w Krakowie, jedn. ewid. Podgórze, obręb 102, wynosi:

299.300 zł

słownie: (dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta złotych)

Na tym operat szacunkowy zakończono i podpisano w Krakowie, dnia 6 kwietnia 2020 roku.