Egzemplarz nr Sygnatura operatu szacunkowego
SKOK-KUJAWIAK-02-SK
OPERAT SZACUNKOWY
określenia wartości nieruchomości położonej w Adamowie, gm. Chrostkowo,
obręb 0001 Adamowo, działki nr 103/1, 104, 105, 110/1, 111/1 KW nr WL1L/00032228/3
Pieczęć firmowa wykonawcy
realexperts sp. z o.o. Podpis i pieczęć
rzeczoznawcy majątkowego Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego
Tomasz Kotrasiński, MPAI (930) Agata Kopiejczyk (6490)
WARSZAWA, 07.12.2016 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot wyceny
Adres nieruchomości
województwo kujawsko-pomorskie
powiat lipnowski
gmina Chrostkowo
miejscowość Adamowo
kod pocztowy 87-602
Rodzaj nieruchomości nieruchomość gruntowa niezabudowana
Obręb 0001 Adamowo
Nr działki (działek) 103/1, 104, 105, 110/1, 111/1 Powierzchnia działki (działek) 55.350 m2
Nr księgi wieczystej Sąd prowadzący KW
WL1L/00032228/3 Sąd Rejonowy w Lipnie,
V Wydział Ksiąg Wieczystych
1.2. Zakres wyceny
Prawo wyceniane: prawo własności nieruchomości Obszar wyceniany: całość nieruchomości
Składniki wyceniane: nieruchomość gruntowa
2. Cel wyceny
Określenie wartości rynkowej (WR) i wartości likwidacyjnej (WL) nieruchomości dla celów sprzeda- ży w ramach postępowania upadłościowego Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej „Ku- jawiak” w upadłości likwidacyjnej z siedzibą we Włocławku prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Toruniu V Wydział Gospodarczy, sygnatura akt: V GU 23/16.
3. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości
Data sporządzenia wyceny 07.12.2016 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 07.12.2016 r.
Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny 03.11.2016 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości 03.11.2016 r.
4. Wynik końcowy wyceny
Wartość rynkowa (WR) nieruchomości
WR = 105.000 zł
słownie:
sto pięć tysięcy złotych
Wartość likwidacyjna (WL) nieruchomości
WL = 64.000 zł
słownie:
sześćdziesiąt cztery tysiące złotych
Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego
Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego
INFORMACJA O AUTORACH OPERATU SZACUNKOWEGO
Tomasz Kotrasiński, MPAI
telefon:
785-116-813
www: wycena.com.pl
e-mail: kotrasinski@realexperts.pl
facebook: www.facebook.com/tomasz.kotrasinski youtube: www.youtube.com/user/tomaszkotrasinski
Kwalifikacje
rzeczoznawca majątkowy od 1994 r., uprawnienia zawodowe nr 930 Obecnie zajmowane stanowisko
szef Działu Analiz w firmie realexperts.pl sp. z o.o.
Powoływany jako biegły od 1994 r.
Aktualnie ustanowiony jako biegły ds. wyceny nieruchomości:
przy Sądzie Okręgowym w Warszawie
przy Sądzie Okręgowym Warszawa-Praga w Warszawie
Stanowiska w organizacjach, komisjach i instytucjach zawodowych aktualnie:
prezes Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych (PSRM) – ogólnopolskiej organizacji zawo- dowej rzeczoznawców majątkowych;
prezes Polskiego Instytutu Wyceny (Polish Appraisal Institute) - instytutu naukowego, którego celem jest prowadzenie i aplikacja badań naukowych w zakresie wyceny i analizy rynku;
wiceprezes Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego (PIRM) – ogólnopolskiej organizacji zawodowej skupiającej przedsiębiorców rynku wycen majątkowych;
członek Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej organu przy Ministrze Infrastruktury i Rozwoju Regionalnego przeprowadzającej postępowania dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych.
arbiter Komisji Rozstrzygania Sporów (Sądu Arbitrażowego) przy PIRM/Krajowej Izbie Gospodarczej wcześniej:
2008-2009: prezes Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych
2007: członek Komisji Standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych
Charakterystyka działalności:
Twórca i popularyzator wdrażania zaawansowanych metod analizy danych rynku nieruchomości w procesie analizy i wyceny. Główny projektant zaawansowanych opartych o rozległe badania modeli statystycz- nych/ekonometrycznych stosowanych praktycznie w wycenie nieruchomości na rynku komercyjnym, na po- trzeby podmiotów publicznych w postępowaniach administracyjnych oraz dla potrzeb postępowań sądowych.
Autor i współautor oraz kierownik projektów badań i analiz lokalnych rynków gruntów (m.in. Warszawa, Kato- wice, Szczecin, Poznań, Gdańsk, Lublin), regionalnych modeli nieruchomości komercyjnych (m.in. Warszawa i region warszawski oraz Śląsk) i ogólnopolskich badań modeli wartości stacji benzynowych, wielkopowierzch- niowych obiektów handlowych, hoteli oraz nieruchomości zlokalizowanych na złożach kopalin.
Autor lub współautor i kierownik projektów badawczych (aktualnych):
Mapa średnich cen gruntów niezabudowanych na obszarze m.st. Warszawy, styczeń 2015
Mapa średnich cen jednostkowych (zł/m2 PC) nieruchomości zabudowanych komercyjnych na obszarze Warszawy i 9 powiatów, styczeń 2015
Mapa średnich cen jednostkowych (zł/m2 PC) nieruchomości zabudowanych komercyjnych na obszarze centralnym Górnego Śląska (GOP/ROW/Zagłębie), luty 2015
Analiza wpływu natężenia hałasu lotniczego oraz lokalizacji w strefach ograniczonego użytkowania (OOU) Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie na wartość rynkową domów jednorodzinnych na te- renie lewobrzeżnych dzielnic Warszawy i gmin ościennych wraz z modelem wartości, czerwiec 2015
Analiza wpływu lokalizacji w strefach ograniczonego użytkowania (OOU) Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie oraz natężenia hałasu lotniczego na wartość rynkową lokali mieszkalnych na terenie Warszawy na obszarach z ustanowionym OOU i występującym hałasem lotniczym wraz z modelem warto- ści, lipiec 2015
Organizator i prelegent konferencji:
Obiektywna wycena nieruchomości. Możliwości i zastosowania nowoczesnej wyceny gruntów na przykładzie systemu ekspertowego dla miasta stołecznego Warszawy, Warszawa 27 stycznia 2015
Nowoczesna wycena. System ekspertowy wyceny nieruchomości komercyjnych dla Warszawy i regionu warszawskiego, Warszawa 21 stycznia 2015
Nowoczesna wycena. System ekspertowy wyceny nieruchomości komercyjnych dla Śląska (GOP, ROW i Zagłębie), Katowice 03 lutego 2015
Autor lub współautor artykułów w prasie specjalistycznej:
Jak wstrzymać falę konfliktów wywołanych aktualizacją opłat z tytułu użytkowania wieczystego? Nieruchomości C.H. Beck nr 1/2011
Komentarz do zasad ustalania odszkodowań zaproponowanych w projekcie ustawy o korytarzach przesyło- wych, Nieruchomości C.H. Beck nr 10/2012
Innowacyjne podejście do wyceny nieruchomości – Pyskowice, Nieruchomości C.H. Beck nr 10/2013
Możliwości i zastosowania nowoczesnej wyceny nieruchomości na przykładzie m.st. Warszawy, Nieruchomości C.H. Beck nr 1/2015
Jako rzeczoznawca specjalizuję się
w wycenie przedsiębiorstw i ich składników majątkowych: dla celów likwidacyjnych, upadłościowych, prze- kształceń, rozliczeń między wspólnikami, aportów oraz kupna i sprzedaży;
w wycenie wartości składników niematerialnych i prawnych (patenty, licencje, znaki towarowe, wzory użyt- kowe, know how);
w wycenie wszelkich nieruchomości komercyjnych: restauracyjno-hotelowych, mieszkalno-usługowych, usługowo-handlowych, biurowych, służba zdrowia, oświata i kultura, produkcyjnych, magazynowo- składowych, warsztatowych usługowych, gospodarczych itp.;
w wycenie gruntów wszelkich typów, ze szczególnym uwzględnieniem zagadnień problemowych – wpływ różnych specyficznych cech, podziału nieruchomości, wpływ hałasu, odległości od atraktorów i repellerów, stref ograniczeń, stref planistycznych i ochronnych.
Działalność edukacyjna
Autor i prowadzący szkolenia i kursy zawodowe dla rzeczoznawców majątkowych dotyczące analizy rynku i wyceny nieruchomości, m.in.:
Podstawowe pojęcia statystycznej analizy danych wykorzystywane w analizie rynku i wycenie nieruchomo- ści (Kurs REx01) 2009
Metody analizy danych w wycenie i analizie rynku nieruchomości z wykorzystaniem XLStat - dodatku do MS Excel (Kurs REx02) 2009
Modelowanie wartości na rynku nieruchomości 2010
Trendy cenowe w analizie rynku i wycenie nieruchomości (Kurs REx03) 2011
Zasady analizy rynku nieruchomości w podejściu porównawczym i wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) (Kurs REx04/PIRM) 2014
Działalność specjalistyczna
Autor specjalistycznego, używanego przez rzeczoznawców majątkowych, oprogramowania w postaci specjali- zowanych arkuszy kalkulacyjnych (REX wycena/histogram/trend) wspomagających elementy analizy rynku – trendu i aktualizacji cen w czasie, określanie rozkładów cen rynkowych i określanie wag cech rynkowych nieru- chomości oraz realizujących proces wyceny różnymi metodami.
Dane kontaktowe
Agata Kopiejczyk
telefon: 727-440-224
e-mail: a.kopiejczyk@realexperts.pl Kwalifikacje
rzeczoznawca majątkowy od 2015 r., uprawnienia zawodowe nr 6490 Wykształcenie kierunkowe
magister inżynier geodezji i szacowania nieruchomości Obecnie zajmowane stanowisko
Członek Działu Wycen w firmie realexperts.pl sp. z o.o. (www.realexperts.pl)
Charakterystyka działalności:
Od 2013 r. analityk rynku nieruchomości oraz asystent w Dziale Analiz i Wycen Nieruchomości w ogólnopol- skiej firmie wyceny nieruchomości realexperts.pl sp. z o.o.
Od 2015 r. rzeczoznawca majątkowy członek Działu Wycen Nieruchomości w firmie realexperts.pl sp. z o.o.
Jako rzeczoznawca specjalizuję się
w wycenie nieruchomości związanych z kwestiami zmian w miejscowych planach zagospodarowania prze- strzennego, podziałami nieruchomości, ustanowieniem i oddziaływaniem stref ochronnych instalacji, urzą- dzeń przesyłowych, wydzielenia dróg i innych związanych z wpływem punktowych i liniowych czynników oddziaływań na wartość nieruchomości.
w wycenie nieruchomości komercyjnych: restauracyjno-hotelowych, mieszkalno-usługowych, usługowo- handlowych, biurowych, służba zdrowia, oświata i kultura, produkcyjnych, magazynowo-składowych, warsztatowych usługowych, gospodarczych itp.;
w wycenie gruntów, ze szczególnym uwzględnieniem zagadnień problemowych – wpływ różnych specyficz- nych cech, podziały nieruchomości, wpływ hałasu, stref ograniczeń, stref planistycznych i ochronnych.
Autor lub współautor artykułów w prasie specjalistycznej:
M. Cymerman, R. Duchnowski A. Kopiejczyk: Initial values of parameters and their role in testing stability of reference marks by applying R-estimates, Journal of Surveying Engineering, American Society of Civil Engi- neers 05.01.2016
Dane kontaktowe
1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot wyceny
Adres nieruchomości
województwo kujawsko-pomorskie
powiat lipnowski
gmina Chrostkowo
miejscowość Adamowo
kod pocztowy 87-602
Rodzaj nieruchomości nieruchomość gruntowa niezabudowana
Obręb 0001 Adamowo
Nr działki (działek) 103/1, 104, 105, 110/1, 111/1 Powierzchnia działki (działek) 55.350 m2
Nr księgi wieczystej Sąd prowadzący KW
WL1L/00032228/3 Sąd Rejonowy w Lipnie,
V Wydział Ksiąg Wieczystych
1.2. Zakres wyceny
Prawo wyceniane: prawo własności nieruchomości Obszar wyceniany: całość nieruchomości
Składniki wyceniane: nieruchomość gruntowa
2. Cel wyceny
Określenie wartości rynkowej (WR) i wartości likwidacyjnej (WL) nieruchomości dla celów sprzeda- ży w ramach postępowania upadłościowego Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej „Ku- jawiak” w upadłości likwidacyjnej z siedzibą we Włocławku prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Toruniu V Wydział Gospodarczy, sygnatura akt: V GU 23/16
3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego
3.1. Zamawiający
Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa „Kujawiak” w upa- dłości likwidacyjnej z siedzibą we Włocławku, ul. Toruńska 222, 87- 805 Włocławek
3.2. Podstawa formalna wyceny
Umowa z dnia 30.08.2016 r. zawarta pomiędzy syndykiem masy upadłości Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej „Kuja- wiak” z siedzibą we Włocławku a realexperts sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, dotycząca sporządzenia opisu i oszacowania określają- cego wartość rynkową i likwidacyjną przedsiębiorstwa SKOK Kuja- wiak lub jej zorganizowanych części, jeżeli mogą być wydzielone do sprzedaży, oraz wartość poszczególnych aktywów składających się na przedsiębiorstwo.
3.3. Podstawy materialno-prawne
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny
Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe
Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
3.4. Źródła danych o nieruchomości
Oględziny nieruchomości w terenie
Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych MS Wypis z rejestru gruntów
Mapa ewidencyjna
Portal internetowy: http://mapy.geoportal.gov.pl/imap/
Portal internetowy: http://mapy.mojregion.info/
Uchwała Nr IX/41/2011 Rady Gminy Chrostkowo z dnia 07 września 2011 r. w sprawie uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kie- runków zagospodarowania przestrzennego gminy Chrostkowo 3.5. Wykorzystane
standardy zawodowe
PKZW PFSRM: Nota Interpretacyjna Nr 1 NI1 Zastosowanie Podej- ścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości
IVSC: Międzynarodowe Standardy Wyceny, wyd. PFSRM, Warszawa 2005
3.6. Podstawy metodologiczne
S. Źróbek: Wycena wartości rynkowej nieruchomości, Wyd. Uniwer- sytetu Warmińsko-Mazurskiego, Olsztyn 2001
R. Cymerman, A. Hopfer.: Wycena nieruchomości. Zasady i proce- dury, wyd. PFSRM, Warszawa 2005
J. Dydenko: Szacowanie nieruchomości, wyd. Dom Wydawniczy ABC, Kraków 2006
J. Hozer, S. Kokot, W. Kuźmiński: Metody analizy statystycznej rynku w wycenie nieruchomości, PFSRM, Warszawa 2002
Z. Kędzior, K. Karcz Badania marketingowe w praktyce, wyd. PWE, Warszawa 1996.
H. Mruk (red.):Analiza rynku, wyd. PWE, Warszawa 2003
M. Roszkiewicz: Metody ilościowe w badaniach marketingowych, wyd. PWN, Warszawa 2002
B. Hopfer: Podejście porównawcze. Konspekt wykładu, b.m.i.d.w.
T. Kotrasiński: Podstawowe pojęcia statystycznej analizy danych wykorzystywane w analizie rynku i wycenie nieruchomości. Cz. 1:
Trendy i aktualizacja cen na rynku nieruchomości, Arkusz rex_trend, Warszawa, 2016 r.
T. Kotrasiński: Podstawowe pojęcia statystycznej analizy danych wykorzystywane w analizie rynku i wycenie nieruchomości. Cz. 2:
Rozkłady cen na rynku nieruchomości, Arkusz rex_histogram, War- szawa, 2016 r.
T. Kotrasiński: Podstawowe pojęcia statystycznej analizy danych wykorzystywane w analizie rynku i wycenie nieruchomości. Cz. 3:
Wagi cech i rozstęp cenowy na rynku nieruchomości, Arkusz rex_delta, Warszawa, 2016 r.
4. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości
Data sporządzenia wyceny 07.12.2016 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 07.12.2016 r.
Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny 03.11.2016 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości 03.11.2016 r.
5. Opis i określenie stanu nieruchomości 5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny
Nr księgi wieczystej Sąd prowadzący KW
BY1S/00023143/4 Sąd Rejonowy w Lipnie,
V Wydział Ksiąg Wieczystych
Dział I-O
Oznaczenie nieruchomości
Nieruchomość gruntowa
Położenie: województwo kujawsko-pomorskie, powiat: Lipno, gmina:
Chrostkowo, miejscowość Adamowo Nr działki: 105, 110/1, 111/1, 103/1, 104 Sposób korzystania: grunty orne Obszar:5,5350 ha
Dział I-Sp Spis praw
związanych Brak wpisów
Dział II Własność Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa Kujawiak z siedzibą we Włocławku
Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia
Inny wpis: wzmianka o ogłoszeniu upadłości Spółdzielczej Kasy Osz- czędnościowo-Kredytowej Kujawiak we Włocławku postanowieniem Sygn, Akt V GU 23/16 z dnia 2016-05-31.
Dział IV Hipoteki Brak wpisów
Wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych Zgodnie z art. 313. Prawa upadłościowego:
2. Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnio- nych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędzie- mu-komisarzowi w terminie określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5. (…)
3. Pozostają w mocy bez potrącania ich wartości z ceny nabycia służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. (…).
5.2. Mapa terenu nieruchomości z zaznaczeniem granic nieruchomości
5.3. Przeznaczenie nieruchomości Dla obszaru nieruchomości:
istnieje obowiązujący miejscowy plan zago- spodarowania przestrzennego
istnieje Studium uwarunkowań i kierun- ków zagospodarowania przestrzennego X
Dane m.p.z.p. / Studium
Uchwała Nr IX/41/2011 Rady Gminy Chrostkowo z dnia 07 września 2011 r. w sprawie uchwale- nia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Chrost- kowo
5.3.1. Przeznaczenie wg ww. dokumentu planistycznego (studium) ZLd -tereny leśne (istniejące lasy i tereny wyznaczone do dolesień) PG - tereny powierzchniowej eksploatacji złóż kopalin
Przez teren nieruchomości przebiega napowietrzna linie elektroenergetyczna SN.
- tereny narażone na erozje wodną (tereny o dużych spadkach przekraczających 8%), - tereny zasobów surowców naturalnych,
Uwaga do przeznaczenia nieruchomości
Strefa ZLd obejmuje istniejące kompleksy leśne oraz tereny objęte granicą rolno leśną, przezna- czone do dolesień (stanowią grunty rolne słabych klas bonitacyjnych, które pod względem ekolo-
gicznym i ekonomicznym nie powinny być użytkowane rolniczo), oraz tereny lasów ochronnych, położone w różnych sołectwach na terenie gminy.
Dla części terenów wskazanych do dolesień położonych w strefie W8 – wielofunkcyjnej produkcyj- no – usługowo – rolnej, wyznaczono funkcję PG – powierzchniowej eksploatacji złóż kopalin (kru- szywa naturalnego). Tereny te po wyeksploatowaniu winny zostać zrekultywowane w kierunku leśnym.
Podstawowe kierunki kształtowania leśnej przestrzeni produkcyjnej dotyczą ochrony zachowania istniejących powierzchni lasów przed włączeniami ich z produkcji leśnej.
Na terenach tych obowiązują proekologiczne, zasady gospodarowania ich zasobami:
- prowadzenie gospodarki leśnej zgodnie z zasadami określonymi w planach urządzenia lasów ; - racjonalne i zasadne przeznaczanie obszarów leśnych na cele nieleśne;
- przebudowę drzewostanów zmienionych lub silnie uszkodzonych przez zanieczyszczenia,
- zakaz realizacji zabudowy nie związanej funkcjonalnie z zagospodarowaniem i przeznaczeniem terenu,
- zakaz lokalizacji elektrowni wiatrowych.
PG – tereny powierzchniowej eksploatacji złóż kopalin (kruszywa naturalnego) wyznaczono w strefie W8 - wielofunkcyjnej produkcyjno – usługowo – rolnej oraz strefie R2 – wiejskiej rolniczo – osadniczej
Eksploatację surowców naturalnych prowadzić z zastosowaniem środków ograniczających szkody w środowisku przyrodniczym. Obowiązuje zachowanie filarów ochronnych wyrobisk odkrywko- wych zgodnie z Polską Normą PN-G-02100. Ustala się zakaz lokalizowania w terenach przezna- czonych pod funkcje powierzchniowej eksploatacji złóż kopalin – kruszywa naturalnego, zabudo- wy mieszkaniowej. Eksploatacja odkrywkowa złoża powinna się odbywać zgodnie z przepisami prawa geologicznego i górniczego – także w zakresie ustalenia granic i sposobów zagospodaro- wania terenów i obiektów podlegających ochronie. Działalność związana z eksploatacją złoża po- winna być prowadzona w taki sposób, aby nie powodować szkód i uciążliwości na terenach są- siednich nieruchomości. Odpowiedzialność za ewentualne szkody związane z tą działalnością re- gulują przepisy prawa geologicznego i górniczego oraz Kodeksu Cywilnego.
Eksploatacja kruszywa naturalnego spowoduje zmiany w stosunkach wodnych, a także wzrost natężenia hałasu oraz potencjalną możliwość powstania zagrożeń zanieczyszczenia wód.
Dla minimalizacji negatywnych skutków dla środowiska naturalnego i życia ludzi związanych z prowadzeniem powierzchniowej eksploatacji kruszywa należy przestrzegać następujących usta- leń:
- eksploatację złoża prowadzić przy zachowaniu podstawowych środków ostrożności – nie powo- dując ponadnormatywnego zanieczyszczenia środowiska naturalnego i ujemnego wpływu na tere- ny położone wokół złoża,
- eksploatację kopaliny należy prowadzić zgodnie z uzyskaną koncesją, która uściśli warunki wy- dobycia,
- odpowiednio przechowywać paliwa, oleje itp. na terenie wyrobiska oraz nie składować odpadów stałych i płynnych,
- maszyny i środki transportu powinny spełniać wymagania norm w zakresie czynników szkodli- wych oraz powinny być eksploatowane w sposób uniemożliwiający powstawanie pożarów, wycie- ków oleju czy smarów na powierzchnię terenu
- zabezpieczyć teren eksploatacji i powstające wyrobiska poeksploatacyjne przed zanieczyszcze- niami komunalnymi,
- prowadzić eksploatację kruszywa zgodnie z dokumentacją geologiczną, w technologii ogranicza- jącej ujemny wpływ na środowisko,
- ograniczyć powierzchnie utwardzone do niezbędnego minimum,
- zagospodarowanie terenów winno mieć charakter tymczasowy umożliwiający rekultywację tere- nu, którego charakter winien harmonizować i wzbogacać istniejący krajobraz,
- dokonywać rekultywacji terenów maksymalnie w krótkim terminie po zakończeniu eksploatacji kruszywa, proponuje się teren poeksploatacyjny zrekultywować w kierunku wodno – rekreacyjnym, rolniczym lub leśnym (tereny o wyznaczonej funkcji PG – powierzchniowej eks- ploatacji złóż kopalin, wskazane jednocześnie na rysunku studium do dolesień), w uzgodnieniu ze starostwem powiatowym,
- dopuszcza się inny kierunek rekultywacji i zagospodarowania terenów poeksploatacyjnych, w
tym również przeznaczenie na cele produkcyjno-usługowe, w uzgodnieniu ze starostwem powia- towym,
- wyłączenie z użytkowania gruntów rolnych i użytków zielonych tylko na czas eksploatacji kru- szywa,
- prowadzone wydobycie kruszywa naturalnego nie może powodować trwałych zmian w środowi- sku i stanowić zagrożenia dla zdrowia i życia ludzi oraz prowadzona eksploatacja nie może wpły- wać na pogorszenie się stanu czystości wód powierzchniowych i wgłębnych,
- przyjmuje się zasady i warunki ochrony gruntów rolnych:
* zdjętą warstwę nadkładu gleby należy zabezpieczyć poprzez składowanie na wyznaczonym te- renie i wykorzystać do rekultywacji wyrobiska,
* po zakończeniu eksploatacji należy bezzwłocznie przystąpić do rekultywacji wyrobisk,
* zabrania się składowania odpadów i przeznaczenia terenów poeksploatacyjnych na składowisko odpadów stałych i płynnych.
5.3.2. Mapa przedstawiająca przeznaczenie nieruchomości
5.3.3. Mapa przedstawiająca lokalizację względem złóż kopalin
Nieruchomość znajduje się obok złoża (żółty obszar), jednak na obszarze nieruchomości nie wy- stępują udokumentowane złoże.
5.3.4. SOW – Sposób Optymalnego Wykorzystania nieruchomości
Biorąc pod uwagę definicję sposobu optymalnego wykorzystania (SOW), jako najbardziej praw- dopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasad- nione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia oraz zapisy Studium, sposób optymalnego zagospodarowania dla przedmioto- wej nieruchomości zostaje określony jako tereny rolne.
5.3.5. Informacje na temat stanu prawnego nieruchomości związane z przepisami Usta- wy o kształtowaniu ustroju rolnego
Analiza struktury użytków gruntowych na przedmiotowej nieruchomości przedstawia się następu- jąco:
Poniżej przedstawione zostały fragmenty Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz Ustawy o lasach uwzgledniające ostatnie zmiany w przepisach dotyczących zbywania nieruchomości i pra- wie pierwokupu:
Zgodnie z Ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (wg stanu prawnego obowiązującego od dnia 30.04.2016 r.):
Art. 2a. Warunki nabycia nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych i inne podmioty 1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa sta- nowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżon- ków.
Nr KW Nr działki Pow. działki [m2] Opis użytku Pow. użytku [m2]
103/1 650 grunty orne - RVI 650
104 8.400 grunty orne - RVI 8.400
105 25.900 grunty orne - RVI 25.900
110/1 3.400 grunty orne - RVI 3.400
nieużytki - N 3.800 grunty orne - RVI 13.200
55.350 55.350
WL1R/00032228/3
111/1 17.000
2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych
3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:
1) przez:
a) osobę bliską zbywcy,
b) jednostkę samorządu terytorialnego,
c) Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję,
d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania;
2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;
3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;
4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.
4. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach niż wymienione w ust. 3 pkt 2-4, może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej (…)
6. W przypadku niewyrażenia zgody, o której mowa w ust. 4, Agencja, na pisemne żądanie zbyw- cy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się osta- teczna, jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą rów- nowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez Agencję przy zasto- sowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
Art. 3. Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych
1. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:
1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
(…) 4. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewyko- nania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa.
5. Przepisów ust. 1-4 nie stosuje się, jeżeli:
1) nabywcą nieruchomości rolnej jest:
a) jednostka samorządu terytorialnego, b) Skarb Państwa,
c) osoba bliska zbywcy;
7. Prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 4, nie przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieru- chomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona w art. 5 ust. 1 pkt 2, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.
Art. 4. Prawo nabycia nieruchomości rolnej
1. Jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:
1) zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub 2) jednostronnej czynności prawnej, lub
3) orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyj- nego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub
4) innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności:
a) zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przed- miotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne,
b) podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych
- Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nierucho- mości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej.
Uwzględniając powyższe przepisy, przeznaczenie w Studium oraz strukturę użytków gruntowych należy stwierdzić, że przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego MAJĄ zastosowanie w przy- padku sprzedaży nieruchomości.
5.4. Lokalizacja i stan otoczenia nieruchomości
5.4.1. Wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości
Miejscowość: Adamowo, wieś w województwie kujawsko-pomorskim, w powiecie lipnowskim, w gminie Chrostkowo.
Charakter gminy Chrostkowo: gmina wiejska Liczba mieszkańców: 2.921
Powierzchnia: 74.08 km²
Gęstość zaludnienia: 39.4 os./km²
5.4.2. Lokalizacja nieruchomości w ramach miejscowości
Obręb/wieś 0001 Adamowo
Długość geograficzna 52,961598 E Szerokość geograficzna 19,289361 N Odległość od centrum gminy 3,15 km
Strefa gminy peryferyjna
5.4.3. Mapa lokalizacji nieruchomości
5.4.4. Lokalizacja nieruchomości względem układu drogowego Kategoria drogi droga lokalna
Standard drogi dojazdowej żwirowo/piaskowa
Utrudnienia w dojeździe droga wyboista, złej jakości Dostęp do drogi publicznej bezpośredni
5.5. Stan otoczenia nieruchomości
Charakter otoczenia teren niezabudowany rolniczy
od strony północnej droga lokalna, teren powierzchniowej eksploatacji złóż kopalin od strony południowej teren niezabudowany rolniczy
od strony wschodniej teren niezabudowany rolniczy od strony zachodniej teren niezabudowany rolniczy
5.6.1. Stan zagospodarowania nieruchomości
Zagospodarowanie działka rolna niezabudowana
Kształt regularny
Ogrodzenie brak
Aktualne wykorzystanie działka ugorowana
Ciągłość nie, każda działka stanowi osobą część.
Użytki rolne grunty orne – RVI - 51.550 m2
5.6.2. Występujące utrudnienia inwestycyjne/eksploatacyjne Na terenie części nieruchomości występują zadrzewienia – samosiejki.
…
Na podstawie Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody Art. 83f. 1. usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości może nastąpić bez uzyskaniu zezwolenia m. in. w przypad- kach:
krzewów, których wiek nie przekracza 10 lat,
krzewów na terenach pokrytych roślinnością pełniącą funkcje ozdobne, urządzoną pod wzglę- dem rozmieszczenia i doboru gatunków posadzonych roślin, z wyłączeniem krzewów w pasie drogowym drogi publicznej, na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz na terenach zieleni,
drzew, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza: a) 35 cm – w przypadku topoli, wierzb, kasztanowca zwyczajnego, klonu jesionolistnego, klonu srebrzystego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego, b) 25 cm – w przypadku pozostałych gatunków drzew,
drzew lub krzewów owocowych, z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni.
Uwzględniając powyższe, występujące na przedmiotowym terenie zadrzewienia i zakrzewienia nie stanową utrudnień.
Przez teren nieruchomości przebiega linia elektroenergetyczna niskiego napięcia. Nie powoduje to utrudnień inwestycyjnych (wydzielania stref ochronnych) w sposobie zabudowy i zagospodarowa- nia nieruchomości.
5.7. Stopień wyposażenia nieruchomości w infrastrukturę techniczną Teren nieuzbrojony
6. Określenie sposobu wyceny
6.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości
W niniejszym operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości (WR) przy przyję- ciu sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) oraz wartość likwidacyjną (WL) przy sprzedaży w trybie przetargowym.
Definicja wartości rynkowej nieruchomości (art 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami):
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzy- skania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieru- chomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”.
Międzynarodowe Standardy Wyceny MSW 2 3.7.: „Wartość likwidacyjna lub dla wymuszonej sprzedaży. Kwota, którą można, rozsądnie rzecz biorąc, otrzymać z tytułu sprzedaży składnika mienia w czasie, który jest zbyt krótki, by spełnić wymogi czasu odpowiedniego eksponowania na rynku zawartego w definicji wartości rynkowej. W niektórych państwach, wartość dla wymuszonej sprzedaży może obejmować założenie istnienia niechęci zbycia po stronie sprzedawcy oraz wystę- powanie nabywcy lub nabywców, którzy kupują, wiedząc o niekorzystnej sytuacji zbywcy”.
Międzynarodowe Standardy Wyceny MSW definiują: 3.4. Sposób optymalnego wykorzystania (SOW). „Najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możli- we, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia”.
6.2. Wybór podejścia i metody szacowania
Podejście: podejście porównawcze, Metoda: metoda korygowania ceny średniej, Technika: n/d
6.3. Uzasadnienie wyboru podejścia i metody szacowania
Zgodnie z art. 153. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są zna- ne ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej”.
Zgodnie z § 4.1. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacun- kowego:: „W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę kory- gowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.”
Zgodnie z art. 154. ust. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wyboru właściwego podej- ścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieru-
chomości podobnych”.
Zgodnie z § 4.4. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacun- kowego: „Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilka- naście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieru- chomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości”.
Uwzględniając dostępność dla lokalnego rynku danych o cenach i cechach nieruchomości podob- nych (przynajmniej kilkanaście), do wyceny nieruchomości zastosowano metodę korygowania ceny średniej.
7. Analiza i charakterystyka rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny
Zgodnie z §3.2. Rozporządzenia: „Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji”.
Zgodnie z §26.3. Rozporządzenia: „Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznaw- ca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków”.
Niniejsza wycena poprzedzona została szczegółową analizą rynku nieruchomości z uwzględnieniem właściwego rodzaj rynku, jego obszaru i okresu badania, uwzględniając w szczególności przed- miot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków.
8. Określenie wartości rynkowej nieruchomości 8.1. Opis procedury szacowania
Procedura szacowania nieruchomości metodą korygowania ceny średniej (MKCŚ) zastosowana w niniejszym operacie szacunkowym polega na:
1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, sta- nowiącego podstawę wyceny.
2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.
3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.
4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyję- tej skali cech rynkowych.
7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).
8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksy- malnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygują- cych oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.
10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieru- chomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax].
Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.
11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
𝑊(𝑧ł/𝑚2) = 𝐶ś𝑟.∗ ∑ 𝑢𝑖
𝑛
𝑖=1
gdzie:
W(zł/m2) – wartość jednostkowa w zł/m2, Cśr. – cena średnia,
ui - wartość i-tego współczynnika korygującego,
n - liczba współczynników korygujących (cech rynkowych).
12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartość jednostkowej i
liczby jednostek porównawczych.
8.2. Zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny 8.2.1. Obszar rynku dla oszacowania wartości nieruchomości
Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) PFSRM - Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI 1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 3.4.:
„Rzeczoznawca majątkowy określa na potrzeby wyceny właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, przedstawiając w szcze- gólności:
a) rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów niezabudowanych, itp);
b) obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina);
c) okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok);”
Uwzględniając powyższe określa się rodzaj i obszar rynku oraz okres badania rynku:
określenie rodzaju rynku: rynek obrotu gruntami rolnymi na rynku wtórnym;
określenie obszaru rynku: obszar powiatu lipnowskiego, obszar gminy Chrostkowo;
określenie okresu badania cen: od maja 2014 r. do września 2016 r.
8.2.2. Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych dla analizy rynku
Do wyceny przyjęto zbiór cen transakcyjnych 40 transakcji gruntami rolnymi na zdefiniowanym rynku lokalnym.
W procesie opracowywania bazy informacji o nieruchomościach, dla nieruchomości stanowiących podstawę analizy rynku, wykonane zostały m.in. następujące prace:
określenie danych formalnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu (dane geodezyjne i wieczystoksięgowe) oraz związane z transakcją (ceny i daty);
określenie cech rynkowych nieruchomości takich jak: powierzchnia działki, lokalizacja ogólna, otoczenie, jakość dojazdu, struktura użytków
dla zakresu zmienności cech transakcji przyjętych jako podstawa szacowania.
Bazę transakcyjną stanowiącą podstawę wyceny przedstawiono w poniższej tabeli:
Lp. Data transakcji Powiat Gmina Miejscowość Obręb Nr działek
Rodzaj nabywanego
prawa
Cena transakcyjna
Powierzchnia [ha]
Cena 1 ha gruntu 1 2014-05-20 lipnowski Chrostkowo Adamowo 1 - Adamowo 142/1, 142/2, 143/2,
144, 145, 148 własność 900.000 zł 15,5500 57.878 zł 2 2014-06-27 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 13 - Nowe Chrostkowo 215 własność 18.000 zł 1,1000 16.364 zł 3 2014-08-28 lipnowski Chrostkowo Makówiec 11 - Makówiec 269/2 własność 205.000 zł 5,7100 35.902 zł 4 2014-09-12 lipnowski Chrostkowo Makówiec 11 - Makówiec 108, 199/1 własność 207.000 zł 4,0000 51.750 zł 5 2014-09-15 lipnowski Chrostkowo Makówiec 11 - Makówiec 191/2 własność 80.000 zł 2,7900 28.674 zł 6 2014-09-22 lipnowski Chrostkowo Makówiec 11 - Makówiec 255/1 własność 75.000 zł 2,1900 34.247 zł 7 2014-10-09 lipnowski Chrostkowo Wildno 16 - Wildno 169/4, 88 własność 93.654 zł 4,7300 19.800 zł 8 2014-10-30 lipnowski Chrostkowo Adamowo 1 - Adamowo 108, 109 własność 100.000 zł 2,0300 49.261 zł 9 2014-11-26 lipnowski Chrostkowo Gołuchowo 5 - Gołuchowo 7/2, 7/3 własność 50.000 zł 1,4039 35.615 zł 10 2014-12-02 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 12 - Nowa Wieś 282/3 własność 70.000 zł 3,0000 23.333 zł 11 2014-12-05 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 3 - Chrostkowo 98 własność 45.000 zł 2,2500 20.000 zł 12 2014-12-10 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 3 - Chrostkowo 117, 118, 140/1,
205/1 własność 90.500 zł 3,0200 29.967 zł 13 2015-02-04 lipnowski Chrostkowo Sikórz 14 - Sikórz 44/1 własność 85.000 zł 3,2900 25.836 zł 14 2015-02-04 lipnowski Chrostkowo Sikórz 14 - Sikórz 44/1 własność 85.000 zł 3,2900 25.836 zł 15 2015-02-13 lipnowski Chrostkowo Głęboczek 4 - Głęboczek 7/1 własność 120.000 zł 5,5800 21.505 zł 16 2015-02-27 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 12 - Nowa Wieś 1/1 własność 318.101 zł 7,2185 44.067 zł 17 2015-03-02 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 12 - Nowa Wieś 86/1, 90, 92 własność 55.000 zł 2,5400 21.654 zł 18 2015-03-05 lipnowski Chrostkowo Adamowo 1 - Adamowo 269/1 własność 180.000 zł 2,9000 62.069 zł 19 2015-03-11 lipnowski Chrostkowo Głęboczek 4 - Głęboczek 15/2 własność 80.000 zł 3,0000 26.667 zł 20 2015-03-20 lipnowski Chrostkowo Adamowo 1 - Adamowo 268/1 własność 97.200 zł 2,1600 45.000 zł 21 2015-05-27 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 13 - Nowe Chrostkowo 176/1 własność 32.000 zł 2,3700 13.502 zł 22 2015-07-20 lipnowski Chrostkowo Adamowo 1 - Adamowo 226/2 własność 284.800 zł 5,1791 54.990 zł 23 2015-08-10 lipnowski Chrostkowo Gołuchowo 5 - Gołuchowo 24, 25, 39/1, 40 własność 83.000 zł 2,7300 30.403 zł 24 2015-08-11 lipnowski Chrostkowo Makówiec 11 - Makówiec 57, 69 własność 220.000 zł 3,7800 58.201 zł 25 2015-08-11 lipnowski Chrostkowo Ksawery 8 - Ksawery 36, 77/4 własność 680.000 zł 11,8400 57.432 zł
8.3. Uwzględnienie zmian poziomu cen wskutek upływu czasu i aktualizacja cen transak- cyjnych na datę wyceny
Z dyspozycji art. 153 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika obowiązek uwzględ- niania w procesie wyceny zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu:
„Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu ryn- kowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nierucho- mości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.”
W związku z powyższym dokonano analizy nieruchomości podobnych na zdefiniowanym rynku lo- kalnym pod względem wpływu czasu na kształtowanie się poziomu cen (trendu czasowego).
8.3.1. Określenie okresu badania rynku lokalnego
Zgodnie z §26.3. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacun- kowego:
„Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo ryn- ków”.
8.3.2. Analiza trendu czasowego dla nieruchomości podobnych
Na podstawie analizy nieruchomości podobnych obejmującej posiadaną bazę transakcyjną, można stwierdzić, że na terenie przyjętego rynku lokalnego nie występował istotny trend zmiany cen jed- nostkowych w czasie dla nieruchomości podobnych.
Analiza kształtowania się trendu zmiany cen jednostkowych w czasie pokazuje, że trend nie jest
Lp. Data transakcji Powiat Gmina Miejscowość Obręb Nr działek
Rodzaj nabywanego
prawa
Cena transakcyjna
Powierzchnia [ha]
Cena 1 ha gruntu 26 2015-09-23 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 3 - Chrostkowo 260, 261 własność 25.000 zł 1,0400 24.038 zł 27 2015-10-30 lipnowski Chrostkowo Chojno 2 - Chojno 369/2 własność 63.365 zł 1,2673 50.000 zł 28 2015-11-18 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 13 - Nowe Chrostkowo 215 własność 41.470 zł 1,1000 37.700 zł 29 2015-11-30 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 13 - Nowe Chrostkowo 50/4 własność 382.930 zł 7,6586 50.000 zł 30 2015-12-23 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 12 - Nowa Wieś 67/2 własność 170.000 zł 7,7400 21.964 zł 31 2016-01-19 lipnowski Chrostkowo Sikórz 14 - Sikórz 20 własność 100.000 zł 2,7300 36.630 zł 32 2016-02-17 lipnowski Chrostkowo Stalmierz 15 - Stalmierz 87/1 własność 88.000 zł 1,7000 51.765 zł 33 2016-04-25 lipnowski Chrostkowo Chojno 2 - Chojno 216/2 własność 70.000 zł 4,4493 15.733 zł 34 2016-04-26 lipnowski Chrostkowo Makówiec 11 - Makówiec 100/1 własność 71.000 zł 1,5300 46.405 zł 35 2016-04-28 lipnowski Chrostkowo Majdany 10 - Majdany 65/4, 66, 67/3, 68 własność 210.000 zł 4,7267 44.428 zł 36 2016-04-29 lipnowski Chrostkowo Sikórz 14 - Sikórz 270/4 własność 75.000 zł 3,2200 23.292 zł 37 2016-06-01 lipnowski Chrostkowo Chojno 2 - Chojno 266/3, 292, 295/1 własność 400.000 zł 10,7300 37.279 zł 38 2016-06-08 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 3 - Chrostkowo 314, 327 własność 160.000 zł 3,1500 50.794 zł 39 2016-07-29 lipnowski Chrostkowo Stalmierz 15 - Stalmierz 315, 316/2 własność 235.000 zł 6,2000 37.903 zł 40 2016-09-02 lipnowski Chrostkowo Głęboczek 4 - Głęboczek 38/4, 16/2 własność 286.650 zł 5,6279 50.934 zł
10.000 zł 15.000 zł 20.000 zł 25.000 zł 30.000 zł 35.000 zł 40.000 zł 45.000 zł 50.000 zł 55.000 zł 60.000 zł 65.000 zł
mar 14 maj 14 sie 14 lis 14 lut 15 kwi 15 lip 15 paź 15 sty 16 mar 16 cze 16 wrz 16 Ceny bez korygowania trendu czasowego
Ceny nieskorygowane Linia regresji trendu
górna granica przedziału ufności (0,85) dolna granica przedziału ufności (0,85) górna granica przedziału predykcji (0,85) dolna granica przedziału predykcji (0,85)
istotny, to znaczy wykazany jako niepewny na zadanym poziomie istotności (α=0,15), określającym maksymalne dopuszczalne prawdopodobieństwo popełnienia błędu przyjęcia istnienia trendu.
Powyższe oznacza, zarówno liczba danych użytych do analizy trendu zmiany cen w czasie, z uwzględnieniem także obserwowanego zróżnicowania danych, są wystarczające do przeprowadzenia analizy kształtowania się, kierunku i siły trendu zmiany cen na rynku lokalnym.
Wartość empiryczna statystyki t-Studenta(emp.) wynosząca 1,127 jest mniejsza niż wartość teoret.
statystyki t-Studenta(teoret.,alfa,n-2) wynoszącej 1,496.
Prawdopodobieństwo przyjęcia występowania fałszywego trendu wynikającego z przypadkowego układu danych wynosi ok. 26,67% i jest na poziomie wyższym niż założony poziom istotności wy- noszący 0,15. Powyższe oznacza, że na założonym poziomie istotności 0,15 można stwierdzić niei- stotność statystyczną występowania trendu liniowego.
Uwzględniając aktualne trendy stwierdzić można występowanie trendu nieliniowego, co przedstawia poniższy graf.
8.3.3. Aktualizacja cen jednostkowych z zastosowaniem określonej charakterystyki zmiany cen w czasie (trendu)
Uwzględniając stwierdzoną istotność występowania trendu zmiany cen jednostkowych w określonym okresie badania rynku lokalnego dokonano aktualizacji cen w tym okresie zgodnie z parametrami trendu nieliniowego stwierdzonymi dla tego okresu.
11,1%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Trend w %/rok
Wymiar względny trendu (%)/rok
0,0%
11,1%
0,0%
-3,4%
0,0%
25,5%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Czas w miesiącach
Trend czasowy w wymiarze rocznym dla wymiaru średniego (11,1%/rok) oraz dolnego przedziału ufności (-3,4%/rok) i górnego przedziału ufności
(25,5%/rok) przy poziomie istotności α = 0,15
10.000 zł 15.000 zł 20.000 zł 25.000 zł 30.000 zł 35.000 zł 40.000 zł 45.000 zł 50.000 zł 55.000 zł 60.000 zł 65.000 zł
mar 14 maj 14 sie 14 lis 14 lut 15 kwi 15 lip 15 paź 15 sty 16 mar 16 cze 16 wrz 16
ceny bez korygowania trendu i trend nieliniowy Y = - 1,03E-18*x^6 + 1,04E-13*x^5 - 2,75E-9*x^4 + 0E-1*x^3 + 0E-1*x^2 + 0E-1*x + 5,8E8
Ceny nieskorygowane nieliniowy trend czasowy
W efekcie wszystkie ceny z posiadanej bazy transakcyjnej, w drodze procedury określenia wymiaru trendu w okresie badania rynku lokalnego i jego eliminacji zostały zaktualizowane a wycena nieru- chomości i analiza rynku w aspekcie kształtowania się cen jednostkowych dokonana zostanie w cenach zaktualizowanych.
Przy analizie trendu czasowego wykorzystano specjalistyczny arkusz analityczny służący do analizy trendu czasowego autorstwa rzm Tomasza Kotrasińskiego, MPAI w wersji rex_trend v. 1.0.4
8.4. Charakterystyka rynku w aspekcie kształtowania się cen jednostkowych
Zgodnie z §3.2. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacun- kowego: „Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szcze- gólności w zakresie uzyskiwanych cen(…)”.
Histogram rozkładu aktualnych cen jednostkowych charakteryzuje i wizualizuje kształtowanie się cen jednostkowych dla przyjętego zbioru nieruchomości podobnych.
8.4.1. Poziom cen jednostkowych dla nieruchomości podobnych
Miary tendencji centralnej (koncentracji) określające typowy poziom obserwowanych dla nieru- chomości podobnych cen jednostkowych przedstawia poniższa tabela:
R² = 0,000
12.000 zł 18.000 zł 24.000 zł 30.000 zł 36.000 zł 42.000 zł 48.000 zł 54.000 zł 60.000 zł 66.000 zł 72.000 zł
mar 14 maj 14 sie 14 lis 14 lut 15 kwi 15 lip 15 paź 15 sty 16 mar 16 cze 16 wrz 16 Ceny po wyeliminowaniu trendu nieliniowego
Ceny po wyeliminowaniu trendu nieliniowego Trend liniowy cen
Śr. arytm. (μ) 38.224 zł Mediana (Me) 36.513 złDominanta (D) 46.000 zł Śr. geom. (G) 35.463 zł
0,00 0,05 0,10 0,15 0,20 0,25
5.000 zł 15.000 zł 25.000 zł 35.000 zł 45.000 zł 55.000 zł 65.000 zł
Częstość
Rozkład cen jednostkowych (w zł/ha) nieruchomości podobnych na obszarze wiejskim powiatu lipnowskiego - gmina: Chrostkowo
Rozład empiryczny oraz estymowany rozkład normalny i log-normalny
Śr. arytm. (μ) Rozkład normalny Mediana (Me)
Dominanta (D) Śr. geom. (G)
Rozkład log-normalny
Średnia arytmetyczna cen nieruchomości podobnych wynosi 38.224 zł/ha, mediana cen wynosi 36.513 zł/ha, średnia geometryczna wynosi 36.463 zł/ha a dominanta wynosi 46.000 zł/ha.
8.4.2. Zmienność i modalność rozkładu cen jednostkowych
Miary zmienności obserwowanych cen jednostkowych nieruchomości podobnych przedstawia po- niższa tabela:
Współczynnik zmienności cen jednostkowych wynosi ok. 37,3%, co pozwala określić stan zróżni- cowania rynku nieruchomości podobnych jako „średnio zróżnicowany”.
Wartość minimalna i maksymalna cen jednostkowych nieruchomości podobnych wynosi odpowied- nio Cmin = 14.578 zł/ha i Cmax = 70.480 zł/ha, co stanowi empiryczny rozstęp cenowy rynku ΔC wynoszący 55.902 zł/ha.
Rozkład cen jednostkowych na nieruchomości podobnych jest rozkładem jednomodalnym, tzn. nie wykazuje segmentacji rynku na oddzielne subrynki – wtedy rozkład byłby dwumodalny lub wielo- modalny, z występowaniem oddzielnej dominanty (mody) dla każdego z oddzielnych segmentów rynku.
8.4.3. Symetryczność rozkładu cen jednostkowych nieruchomości podobnych
Miary symetryczności/asymetrii obserwowanych cen jednostkowych nieruchomości podobnych przedstawia poniższa tabela:
Rozkład cen transakcyjnych nieruchomości podobnych cechuje się skośnością wynoszącą ok. - 0,222 oraz wyraźną różnicą pomiędzy średnią arytmetyczną i medianą cen jednostkowych wyno- szącą ok. 4,5%, pomiędzy średnią arytmetyczną i dominantą wynoszącą ok. 20,3% oraz pomię- dzy średnią arytmetyczną i średnią geometryczną cen jednostkowych wynoszącą ok. 7,2%.
Semiodchylenie standardowe dolnej połowy cen wynosi 6.543 zł/ha a górnej 8.481 zł/ha, co
L.p. Miary tendencji centralnej Wartość
1 Średnia arytmetyczna (μ)
38.224,00 zł2 Poziom istotności dla średniej [α] 5%
3 Przedział ufności średniej [u(α)] ± 4.416,00 zł 4 Przedział ufności średniej ± % 11,6%
33.808,00 zł 42.640,00 zł
6 Mediana (Me)
36.513,00 zł7 Dominanta (D)
46.000,00 zł8 Średnia geometryczna (G)
35.463,00 zł5 Przedział średniej od… do…
L.p. Miary zmienności Wartość
9 Odchylenie standardowe (σ)
14.251,00 zł10 Współczynnik zmienności (σ/μ)%
37,3%11 Wartość minimalna 14.578,00 zł
12 Wartość maksymalna 70.480,00 zł
13 Rozstęp empiryczny ΔC(E) 55.902,00 zł
L.p. Miary symetrii/asymetrii Wartość
