Sygnatura operatu szacunkowego OPERAT SZACUNKOWY

(1)

Egzemplarz nr Sygnatura operatu szacunkowego

SKOK-KUJAWIAK-08-SK

OPERAT SZACUNKOWY

określenia wartości nieruchomości

położonej w miejscowości Czachówki 39, gm. Biskupiec, dz. nr 60, KW nr EL1N/00001429/1

Pieczęć firmowa wykonawcy

realexperts sp. z o.o. Podpis i pieczęć

rzeczoznawcy majątkowego

Tomasz Kotrasiński, MPAI (930)

WARSZAWA, 08.12.2016 r.

(2)

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot wyceny

Adres nieruchomości

województwo warmińsko-mazurski

powiat nowomiejski

gmina Biskupiec

miejscowość Czachówki

kod pocztowy 13-330

Rodzaj nieruchomości nieruchomość gruntowa zabudowana

Obręb 0003 Czachówki

Nr działki (działek) 60

rodzaj zabudowy zabudowa siedliskowa

powierzchnia zabudowy budynku mieszkalnego 154,00 m² budynków gospodarczych 470,00 m² Powierzchnia działki (działek) 135.700 m²

Nr księgi wieczystej Sąd prowadzący KW

EL1N/00001426/1 Sąd Rejonowy w Nowym Mieście Lubawskim, IV

Wydział Ksiąg Wieczystych

1.2. Zakres wyceny

Prawo wyceniane: prawo własności nieruchomości Obszar wyceniany: całość nieruchomości

Składniki wyceniane: grunt wraz z zabudowaniami

2. Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej (WR) i wartości likwidacyjnej (WL) nieruchomości dla celów sprzeda- ży w ramach postępowania upadłościowego Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej „Ku- jawiak” w upadłości likwidacyjnej z siedzibą we Włocławku prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Toruniu V Wydział Gospodarczy, sygnatura akt: V GU 23/16.

3. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości

Data sporządzenia wyceny 08.12.2016 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 08.12.2016 r.

Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny 03.11.2016 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości 03.11.2016 r.

(3)

4. Wynik końcowy wyceny

Wartość rynkowa (WR) nieruchomości obciążonej umową dzierżawy wynosi:

WR = 358.000 zł

słownie:

trzysta pięćdziesiąt osiem tysięcy złotych

Wartość likwidacyjna (WL) nieruchomości obciążonej umową dzierżawy wynosi:

WL = 200.000 zł

słownie:

dwieście tysięcy złotych

Hipotetyczna wartość rynkowa (WR(H)) nieruchomości bez obciążenie umową dzierżawy wynosi:

WR(H) = 658.000 zł

słownie:

sześćset pięćdziesiąt osiem tysięcy złotych

Hipotetyczna wartość likwidacyjna (WL(H)) nieruchomości bez obciążenie umową dzier- żawy wynosi:

WL(H) = 367.000 zł

słownie:

trzysta sześćdziesiąt siedem tysięcy złotych

Wartość odszkodowania za przedwczesne zerwanie umowy dzierżawy(WDRW):

WDRW = 300.000 zł

słownie:

trzysta tysięcy złotych

Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

(4)

INFORMACJA O AUTORZE OPERATU SZACUNKOWEGO

Tomasz Kotrasiński, MPAI

telefon:

785-116-813

www: wycena.com.pl

e-mail: kotrasinski@realexperts.pl

facebook: www.facebook.com/tomasz.kotrasinski youtube: www.youtube.com/user/tomaszkotrasinski

Kwalifikacje

rzeczoznawca majątkowy od 1994 r., uprawnienia zawodowe nr 930 Obecnie zajmowane stanowisko

szef Działu Analiz w firmie realexperts.pl sp. z o.o.

Powoływany jako biegły od 1994 r.

Aktualnie ustanowiony jako biegły ds. wyceny nieruchomości:

 przy Sądzie Okręgowym w Warszawie

 przy Sądzie Okręgowym Warszawa-Praga w Warszawie

Stanowiska w organizacjach, komisjach i instytucjach zawodowych aktualnie:

 prezes Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych (PSRM) – ogólnopolskiej organizacji zawo- dowej rzeczoznawców majątkowych;

 prezes Polskiego Instytutu Wyceny (Polish Appraisal Institute) - instytutu naukowego, którego celem jest prowadzenie i aplikacja badań naukowych w zakresie wyceny i analizy rynku;

 wiceprezes Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego (PIRM) – ogólnopolskiej organizacji zawodowej skupiającej przedsiębiorców rynku wycen majątkowych;

 członek Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej organu przy Ministrze Infrastruktury i Rozwoju Regionalnego przeprowadzającej postępowania dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych.

 arbiter Komisji Rozstrzygania Sporów (Sądu Arbitrażowego) przy PIRM/Krajowej Izbie Gospodarczej wcześniej:

 2008-2009: prezes Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych

 2007: członek Komisji Standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

Charakterystyka działalności:

Twórca i popularyzator wdrażania zaawansowanych metod analizy danych rynku nieruchomości w procesie analizy i wyceny. Główny projektant zaawansowanych opartych o rozległe badania modeli statystycz- nych/ekonometrycznych stosowanych praktycznie w wycenie nieruchomości na rynku komercyjnym, na potrzeby podmiotów publicznych w postępowaniach administracyjnych oraz dla potrzeb postępowań sądowych.

Autor i współautor oraz kierownik projektów badań i analiz lokalnych rynków gruntów (m.in. Warszawa, Kato- wice, Szczecin, Poznań, Gdańsk, Lublin), regionalnych modeli nieruchomości komercyjnych (m.in. Warszawa i region warszawski oraz Śląsk) i ogólnopolskich badań modeli wartości stacji benzynowych, wielkopowierzch- niowych obiektów handlowych, hoteli oraz nieruchomości zlokalizowanych na złożach kopalin.

Autor lub współautor i kierownik projektów badawczych (aktualnych):

 Mapa średnich cen gruntów niezabudowanych na obszarze m.st. Warszawy, styczeń 2015

 Mapa średnich cen jednostkowych (zł/m² PC) nieruchomości zabudowanych komercyjnych na obszarze Warszawy i 9 powiatów, styczeń 2015

 Mapa średnich cen jednostkowych (zł/m² PC) nieruchomości zabudowanych komercyjnych na obszarze centralnym Górnego Śląska (GOP/ROW/Zagłębie), luty 2015

 Analiza wpływu natężenia hałasu lotniczego oraz lokalizacji w strefach ograniczonego użytkowania (OOU) Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie na wartość rynkową domów jednorodzinnych na te- renie lewobrzeżnych dzielnic Warszawy i gmin ościennych wraz z modelem wartości, czerwiec 2015

 Analiza wpływu lokalizacji w strefach ograniczonego użytkowania (OOU) Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie oraz natężenia hałasu lotniczego na wartość rynkową lokali mieszkalnych na terenie Warszawy na obszarach z ustanowionym OOU i występującym hałasem lotniczym wraz z modelem warto- ści, lipiec 2015

(5)

Organizator i prelegent konferencji:

 Obiektywna wycena nieruchomości. Możliwości i zastosowania nowoczesnej wyceny gruntów na przykładzie systemu ekspertowego dla miasta stołecznego Warszawy, Warszawa 27 stycznia 2015

 Nowoczesna wycena. System ekspertowy wyceny nieruchomości komercyjnych dla Warszawy i regionu warszawskiego, Warszawa 21 stycznia 2015

 Nowoczesna wycena. System ekspertowy wyceny nieruchomości komercyjnych dla Śląska (GOP, ROW i Zagłębie), Katowice 03 lutego 2015

Autor lub współautor artykułów w prasie specjalistycznej:

Jak wstrzymać falę konfliktów wywołanych aktualizacją opłat z tytułu użytkowania wieczystego? Nieruchomości C.H. Beck nr 1/2011

Komentarz do zasad ustalania odszkodowań zaproponowanych w projekcie ustawy o korytarzach przesyło- wych, Nieruchomości C.H. Beck nr 10/2012

Innowacyjne podejście do wyceny nieruchomości – Pyskowice, Nieruchomości C.H. Beck nr 10/2013

Możliwości i zastosowania nowoczesnej wyceny nieruchomości na przykładzie m.st. Warszawy, Nieruchomości C.H. Beck nr 1/2015

Jako rzeczoznawca specjalizuję się

 w wycenie przedsiębiorstw i ich składników majątkowych: dla celów likwidacyjnych, upadłościowych, prze- kształceń, rozliczeń między wspólnikami, aportów oraz kupna i sprzedaży;

 w wycenie wartości składników niematerialnych i prawnych (patenty, licencje, znaki towarowe, wzory użyt- kowe, know how);

 w wycenie wszelkich nieruchomości komercyjnych: restauracyjno-hotelowych, mieszkalno-usługowych, usługowo-handlowych, biurowych, służba zdrowia, oświata i kultura, produkcyjnych, magazynowo- składowych, warsztatowych usługowych, gospodarczych itp.;

 w wycenie gruntów wszelkich typów, ze szczególnym uwzględnieniem zagadnień problemowych – wpływ różnych specyficznych cech, podziału nieruchomości, wpływ hałasu, odległości od atraktorów i repellerów, stref ograniczeń, stref planistycznych i ochronnych.

Działalność edukacyjna

Autor i prowadzący szkolenia i kursy zawodowe dla rzeczoznawców majątkowych dotyczące analizy rynku i wyceny nieruchomości, m.in.:

 Podstawowe pojęcia statystycznej analizy danych wykorzystywane w analizie rynku i wycenie nieruchomo- ści (Kurs REx01) 2009

 Metody analizy danych w wycenie i analizie rynku nieruchomości z wykorzystaniem XLStat - dodatku do MS Excel (Kurs REx02) 2009

 Modelowanie wartości na rynku nieruchomości 2010

 Trendy cenowe w analizie rynku i wycenie nieruchomości (Kurs REx03) 2011

 Zasady analizy rynku nieruchomości w podejściu porównawczym i wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) (Kurs REx04/PIRM) 2014

Działalność specjalistyczna

Autor specjalistycznego, używanego przez rzeczoznawców majątkowych, oprogramowania w postaci specjali- zowanych arkuszy kalkulacyjnych (REX wycena/histogram/trend) wspomagających elementy analizy rynku – trendu i aktualizacji cen w czasie, określanie rozkładów cen rynkowych i określanie wag cech rynkowych nieru- chomości oraz realizujących proces wyceny różnymi metodami.

Dane kontaktowe

(6)

1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot wyceny

Adres nieruchomości

województwo warmińsko-mazurski

powiat nowomiejski

gmina Biskupiec

miejscowość Czachówki

kod pocztowy 13-330

Rodzaj nieruchomości nieruchomość gruntowa zabudowana

Obręb 0003 Czachówki

Nr działki (działek) 60

rodzaj zabudowy zabudowa siedliskowa

powierzchnia zabudowy budynku mieszkalnego 154,00 m² budynków gospodarczych 470,00 m² Powierzchnia działki (działek) 135.700 m²

EL1N/00001426/1 Sąd Rejonowy w Nowym Mieście Lubawskim,

IV Wydział Ksiąg Wieczystych

1.2. Zakres wyceny

Prawo wyceniane: prawo własności nieruchomości Obszar wyceniany: całość nieruchomości

Składniki wyceniane: grunt wraz z zabudowaniami

2. Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej (WR) i wartości likwidacyjnej (WL) nieruchomości dla celów sprzeda- ży w ramach postępowania upadłościowego Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej „Ku- jawiak” w upadłości likwidacyjnej z siedzibą we Włocławku prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Toruniu V Wydział Gospodarczy, sygnatura akt: V GU 23/16.

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

3.1. Zamawiający

Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa „Kujawiak” w upa- dłości likwidacyjnej z siedzibą we Włocławku, ul. Toruńska 222, 87- 805 Włocławek.

3.2. Podstawa formalna wyceny

Umowa z dnia 30.08.2016 r. zawarta pomiędzy syndykiem masy upadłości Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej „Kuja- wiak” z siedzibą we Włocławku a realexperts sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, dotycząca sporządzenia opisu i oszacowania określają- cego wartość rynkową i likwidacyjną przedsiębiorstwa SKOK Kuja- wiak lub jej zorganizowanych części, jeżeli mogą być wydzielone do sprzedaży, oraz wartość poszczególnych aktywów składających się na przedsiębiorstwo.

3.3. Podstawy materialno-prawne

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

3.4. Źródła danych o nieruchomości

Oględziny nieruchomości w terenie

Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych MS Wypis z rejestru gruntów

Wypis z kartoteki budynków Mapa sytuacyjno-wysokościowa Mapa ewidencyjna

Umowa dzierżawy z dnia 15 października 2014 r.

(7)

Portal internetowy: http://mapy.geoportal.gov.pl/imap/

Portal internetowy: http://biskupiecnowomiejski.e-mapa.net/

Uchwała Nr XX/177/08 Rady Gminy Biskupiec z dnia 06 listopada 2008 roku w sprawie uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Biskupiec.

3.5. Wykorzystane standardy zawodowe

IVSC: Międzynarodowe Standardy Wyceny, wyd. PFSRM, Warszawa 2005

3.6. Podstawy metodologiczne

S. Źróbek: Wycena wartości rynkowej nieruchomości, Wyd. Uniwer- sytetu Warmińsko-Mazurskiego, Olsztyn 2001

R. Cymerman, A. Hopfer.: Wycena nieruchomości. Zasady i proce- dury, wyd. PFSRM, Warszawa 2005

J. Dydenko: Szacowanie nieruchomości, wyd. Dom Wydawniczy ABC, Kraków 2006

J. Hozer, S. Kokot, W. Kuźmiński: Metody analizy statystycznej rynku w wycenie nieruchomości, PFSRM, Warszawa 2002

Z. Kędzior, K. Karcz Badania marketingowe w praktyce, wyd. PWE, Warszawa 1996.

H. Mruk (red.):Analiza rynku, wyd. PWE, Warszawa 2003

M. Roszkiewicz: Metody ilościowe w badaniach marketingowych, wyd. PWN, Warszawa 2002

B. Hopfer: Podejście porównawcze. Konspekt wykładu, b.m.i.d.w.

T. Kotrasiński: Podstawowe pojęcia statystycznej analizy danych wykorzystywane w analizie rynku i wycenie nieruchomości. Cz. 1:

Trendy i aktualizacja cen na rynku nieruchomości, Arkusz rex_trend, Warszawa, 2016 r.

Rozkłady cen na rynku nieruchomości, Arkusz rex_histogram, War- szawa, 2016 r.

Wagi cech i rozstęp cenowy na rynku nieruchomości, Arkusz rex_delta, Warszawa, 2016 r.

4. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości

Data sporządzenia wyceny 08.12.2016 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 08.12.2016 r.

Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny 03.11.2016 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości 03.11.2016 r.

5. Opis i określenie stanu nieruchomości 5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny

EL1N/00001426/1 Sąd Rejonowy w Nowym Mieście Lubawskim,

IV Wydział Ksiąg Wieczystych

Dział I-O

Oznaczenie nieruchomości

Położenie: gmina: Biskupiec, miejscowość Czachówki Nr działki: 60

Obszar:13,5700 ha Dział I-Sp Spis praw

związanych Brak wpisów

Dział II Własność Właściciel: Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa Kujawiak z siedzibą we Włocławku

Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia

Inny wpis: wpis o toczącej się egzekucji w sprawie km 175/10 tytułem zabezpieczenia należności pieniężnej tj. należność główna w kwocie 20.853,31 zł, odsetki do 09-07-2013r. W kwocie 6.261,18 zł plus dalsze odsetki od dnia 10-07-2013r. wraz z należną od nich opłatą egzekucyjną w wysokości 8,54 zł, opłata egzekucyjna w kwocie 4.067,17 zł, wydatki gotówkowe w kwocie 154,20 zł

(8)

Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością: informacja o ogło- szeniu upadłości Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo - Kredytowej "Ku- jawiak" we Włocławku na podstawie postanowienia sądu rejonowego w Toruniu o ogłoszeniu upadłości z dnia 31 maja 2016 r., sygn. akt. V GU 23/16

Dział IV Hipoteki Brak wpisów

Wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych Zgodnie z art. 313. Prawa upadłościowego i naprawczego:

2. Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnio- nych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędzie- mu-komisarzowi w terminie określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5. (…)

3. Pozostają w mocy bez potrącania ich wartości z ceny nabycia służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. (…).

Nie pozostają w mocy po sprzedaży: ujawnione w dziale III. wpisy

Inne informacje na temat stanu prawnego nieruchomości

Szacowana nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy. Dzierżawca: Zbigniew Malinowski, PESEL 66011012896, nr dowodu osobistego AFA 340837

Umowa dzierżawy została zawarta dnia 15.10.2014 r.

Nieruchomość przeznaczona jest na cele rolnicze.

Dzierżawca jest uprawniony do pobierania dopłat.

Dzierżawca ponosi wszelkie koszty użytkowania nieruchomości.

Termin dzierżawy: umowa zostaje zawarta na czas oznaczony do 31 grudnia 2024 r.

Dzierżawca może nabyć nieruchomość, pod warunkiem dostarczenia do dnia 31 grudnia 2024 r.

stosownego oświadczenia.

Obowiązki Dzierżawcy:

 Dzierżawca zobowiązuje się do używania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, a także wymaganiami prawidłowej gospodarki.

 Dzierżawca zobowiązuję się do używania przedmiotu dzierżawy z zachowaniem obowiązujących przepisów prawa, a w szczególności: o ochronie gruntów rolnych i leśnych, o nawozach i nawo- żeniu, o ochronie przyrody, o ochronie środowiska, przepisów prawa wodnego, prawa budow- lanego i zobowiązuje się do używania przedmiotu dzierżawy stosownie do tych ograniczeń i ob- owiązków.

 Dzierżawca na każde wezwanie Wydzierżawiającego dokona na własny koszt badania próbek gruntu w celu ustalenia zasobności gleb w składniki pokarmowe i ewentualnej zawartości sub- stancji szkodliwych. W przypadku, gdy Dzierżawca nie przedłoży dokumentacji dotyczącej badania w terminie miesiące od dnia wezwania go przez Wydzierżawiającego do wykonania ba- danie, Wydzierżawiający może zlecić osobie przez niego upoważnionej wykonanie takich badań na koszt Dzierżawcy

 Dzierżawca zobowiązuje się do dokonywania bieżących drobnych napraw Nieruchomości na swój koszt, celem zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

 Dzierżawca ma prawo dokonać nakładów zwiększających wartość Nieruchomości za zgodą i w zakresie uzgodnionym każdorazowo w formie pisemnej z Wydzierżawiającym

 Bez zgody Wydzierżawiającego Dzierżawca nie może zmienić przeznaczenia przedmiotu Dzier- żawy.

 Dzierżawca nie jest uprawniony do oddania Nieruchomości w poddzierżawę ani do bezpłatnego używania osobom trzecim bez zgody Wydzierżawiającego.

 Wydzierżawiający zastrzega sobie lub upoważnionej przez siebie osobie prawo wstępu na teren przedmiotu dzierżawy i dokonania oględzin poszczególnych jego składników w celu skontrolo- wania przestrzegania przez Dzierżawcę postanowień umowy.

 Dzierżawca zobowiązuje się do przedstawienia, na wezwanie Wydzierżawiającego, informacji o sytuacji finansowo-majątkowej wraz z aktualnymi zaświadczeniami o wywiązywaniu się ze zo- bowiązań publiczno-prawnych w ciągu 14 dni od dnia otrzymania takiego wezwania.

 Dzierżawca zobowiązuje się do uiszczania opłat związanych z utrzymaniem Nieruchomości, tj.

w szczególności podatku rolnego od budynków posadowionych na Nieruchomości, opłat melio- racyjnych, wszelkich obciążeń publiczno-prawnych związanych z przedmiotem dzierżawy, opłat za media.

(9)

 Dzierżawca zobowiązuje się ubezpieczyć budynki wchodzące w skład przedmiotu dzierżawy od ognia i zdarzeń losowych i najpóźniej przed upływem terminu zapłacenia składki ubezpieczeniowej, przedstawić Wydzierżawiającemu dowód jej wpłaty. W razie nieprzestawienia tego dowodu Wydzierżawiający może zapłacić należną składkę ubezpieczeniową i obciążyć tą kwotą Dzierżawcę.

 W wypadku niezapłacenia składki ubezpieczeniowej przez Dzierżawcę albo Wydzierżawiające- go, obowiązek naprawienia szkody, którą pokryłby ubezpieczyciel, gdyby składka została wpła- cona, obciąża Dzierżawcę.

 Dochodzenie roszczeń z tytułu ubezpieczenia należy do obowiązków Dzierżawcy.

 Pokrycie szkody wyrządzonej przez Dzierżawcę, do której naprawienia został zobowiązany Wy- dzierżawiający, ciąży na Dzierżawcy.

Czynsz dzierżawny: 13.570,00 zł brutto rocznie.

Czynsz dzierżawny będzie płacony w dwóch ratach po 6.785 zł w terminie do dnia 31 marca każ- dego roku i do 30 listopada każdego roku.

Rozwiązanie umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia:

 Dzierżawca powoduje obniżenie wartości Nieruchomości w szczególności poprzez jej dewasta- cję lub używanie jej niezgodnie z przeznaczeniem, w szczególności niezgodnie z zasadami określonymi w paragrafie 5 umowy

 Dzierżawca zalega z zapłatą rocznego czynszu bez wyznaczania dodatkowego terminu do jego zapłaty

 Dzierżawca stał się niewypłacalny

 Dzierżawca odda Nieruchomość w poddzierżawę albo do bezpłatnego używania osobom trzecim bez zgody Wydzierżawiającego

 Dzierżawca nie będzie uiszczał ustalonych w umowie opłat oraz nie wpłaci w terminie kaucji

 Dzierżawca nie doręczy Wydzierżawiającemu oświadczeń lub oświadczenia o których mowa w paragrafie 8 umowy.

Zgodnie z art. 107, 108, 109 i 110 Prawa upadłościowego:

Art. 107. 1. Umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego wiąże strony, jeżeli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy.

Art. 108. Sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy najmu lub dzierżawy, jak sprzedaż w postę- powaniu egzekucyjnym.

Art. 109. 1. Na podstawie postanowienia sędziego-komisarza syndyk wypowiada umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Sędzia- komisarz może wydać postanowienie, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju. Na postanowienie sędziego komisarza przysługuje zażale- nie.

2. Druga strona rozwiązanej umowy może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodo- wania z powodu rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, zgłaszając te wierzytelności sędziemu komisarzowi.

Art. 110. (…) 3. Jeżeli przedmiot najmu lub dzierżawy w dniu ogłoszenia upadłości był już wyda- ny upadłemu, syndyk może wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy, także wtedy, gdy wypo- wiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Jeżeli umowa dotyczy nieruchomo- ści, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, wypowiedzenie następuje z zachowa- niem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, w innych zaś przypadkach – z zachowaniem terminu ustawowego, chyba że terminy wypowiedzenia przewidziane w umowie są krótsze.

4. Rozwiązanie umowy nie może nastąpić przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry. Na podstawie postanowienia sędziego-komisarza syndyk wypowiada umowę najmu lub dzierżawy przed terminem, jeżeli dalsze trwanie umowy utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, w szczególności gdy prowadzi do zwiększenia kosztów upadłości. Na postano- wienie sędziego komisarza przysługuje zażalenie.

5. Wynajmujący lub wydzierżawiający może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszko- dowania z powodu rozwiązania najmu lub dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, jednak za czas nie dłuższy niż dwa lata.

(10)

5.2. Mapa terenu nieruchomości z zaznaczeniem granic nieruchomości

5.3. Przeznaczenie nieruchomości Dla obszaru nieruchomości:

istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

istnieje Studium uwarunkowań i kierun- ków zagospodarowania przestrzennego X

Dane m.p.z.p. / Studium

Uchwała Nr XX/177/08 Rady Gminy Biskupiec z dnia 06 listopada 2008 roku w sprawie uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Bisku- piec.

5.3.1. Przeznaczenie wg ww. dokumentu planistycznego (studium) Obszar stabilizacji i rozwoju gospodarki rolnej

5.3.2. Mapa przedstawiająca przeznaczenie nieruchomości

(11)

5.3.3. SOW – Sposób Optymalnego Wykorzystania nieruchomości

Biorąc pod uwagę definicję sposobu optymalnego wykorzystania (SOW), jako najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia oraz zapisy Studium, sposób optymalnego zagospodarowania dla przedmioto- wej nieruchomości zostaje określony jako tereny rolne z zabudową zagrodową.

5.3.4. Informacje na temat stanu prawnego nieruchomości związane z przepisami Usta- wy o kształtowaniu ustroju rolnego

Analiza struktury użytków gruntowych na przedmiotowej nieruchomości przedstawia się następu- jąco:

Poniżej przedstawione zostały fragmenty Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz Ustawy o lasach uwzgledniające ostatnie zmiany w przepisach dotyczących zbywania nieruchomości i pra- wie pierwokupu:

Zgodnie z Ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (wg stanu prawnego obowiązującego od dnia 30.04.2016 r.):

Art. 2a. Warunki nabycia nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych i inne podmioty 1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa sta- nowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżon- ków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych

3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:

1) przez:

a) osobę bliską zbywcy,

b) jednostkę samorządu terytorialnego,

c) Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję,

d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania;

2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;

3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;

4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

4. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach niż wymienione w ust. 3 pkt 2-4, może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej (…)

6. W przypadku niewyrażenia zgody, o której mowa w ust. 4, Agencja, na pisemne żądanie zbyw- cy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się osta- teczna, jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą rów- nowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez Agencję przy zasto- sowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Art. 3. Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych

1. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej

Nr KW Nr działki Pow. działki

[ha] Opis użytku Oznaczenie

użytków

Pow. użytków [ha]

grunty orne RIIIb 0,5800

grunty orne RIVa 9,3000

grunty orne RIVb 2,4300

łąki trwałe ŁIV 0,8200

łąki trwałe ŁV 0,0900

sady S-RIVB 0,1100

grunty rolne zabudowane B-RIVa 0,1900

nieużytki N 0,0300

grunty zadrzewione i zakrzewione Lz-ŁIV 0,0200 EL1N/00001426/1 60 13,5700

(12)

dzierżawcy, jeżeli:

1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz

2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

(…) 4. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewyko- nania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa.

5. Przepisów ust. 1-4 nie stosuje się, jeżeli:

1) nabywcą nieruchomości rolnej jest:

a) jednostka samorządu terytorialnego, b) Skarb Państwa,

c) osoba bliska zbywcy;

7. Prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 4, nie przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieru- chomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona w art. 5 ust. 1 pkt 2, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

Art. 4. Prawo nabycia nieruchomości rolnej

1. Jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:

1) zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub 2) jednostronnej czynności prawnej, lub

3) orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyj- nego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub

4) innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności:

a) zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przed- miotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne,

b) podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych

- Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nierucho- mości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej.

Uwzględniając powyższe przepisy, przeznaczenie w Studium oraz strukturę użytków gruntowych należy stwierdzić, że przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mają zastosowanie w przy- padku sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z Ustawą z dnia 28 września 1991 r. o lasach Art. 3. Prawna definicja lasu

Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt:

1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) - drzewami i krzewami oraz runem leśnym - lub przejściowo jej pozbawiony:

a) przeznaczony do produkcji leśnej lub

b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo c) wpisany do rejestru zabytków;

2) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: bu- dynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzy- stywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

Art. 37a. Prawo pierwokupu i prawo nabycia lasu lub gruntu przeznaczonego do zalesienia 1. W przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nie- posiadającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, niestanowiącego własności Skarbu Państwa gruntu:

1) oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub

2) przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania prze- strzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub

3) o którym mowa w art. 3, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3

- Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu.

2. Jeżeli nabycie gruntu, o którym mowa w ust. 1, następuje w wyniku:

1) zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub 2) jednostronnej czynności prawnej

(13)

- Lasy Państwowe reprezentujące Skarb Państwa mogą złożyć oświadczenie o nabyciu tego grun- tu za zapłatą równowartości pieniężnej.

4. Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się:

1) jeżeli nabywcami są:

a) małżonek zbywcy,

b) krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, c) krewni lub powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia, d) osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli, e) jednostka samorządu terytorialnego;

2) w przypadku dziedziczenia;

3) w przypadku zbycia gospodarstwa rolnego, o którym mowa w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803 oraz z 2016 r. poz. 585).

5. W przypadku gdy prawo pierwokupu gruntu, o którym mowa w ust. 1, z mocy prawa przysłu- guje kilku podmiotom, pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu przysługuje Lasom Pań- stwowym.

Uwzględniając Studium oraz strukturę użytków gruntowych należy stwierdzić, że przepisy Ustawy o lasach dotyczące ograniczeń w możliwości nabycia nieruchomości oraz prawa pierwokupu w przypadku przedmiotowej nieruchomości nie mają zastosowania w przypadku sprzedaży.

5.4. Lokalizacja i stan otoczenia nieruchomości

5.4.1. Wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości

Miejscowość: Czachówki, wieś w województwie warmińsko-mazurskim, w powiecie nowomiej- skim, w gminie Biskupiec

Charakter gminy Biskupiec: gmina wiejska Liczba mieszkańców: 9.521

Powierzchnia: 241,25 km²

Gęstość zaludnienia: 39,6 os./km²

5.4.2. Lokalizacja nieruchomości w ramach miejscowości

Obręb/wieś 0003 Czachówki

Długość geograficzna 53,515536 E Szerokość geograficzna 19,357740 N Odległość od centrum gm. Biskupiec 1,7 km

5.4.3. Mapa lokalizacji nieruchomości

(14)

5.4.4. Lokalizacja nieruchomości względem układu drogowego Kategoria drogi droga powiatowa

Standard drogi dojazdowej asfaltowa Utrudnienia w dojeździe brak

Dostęp do drogi publicznej

- bezpośredni od strony zachodniej,

- od strony południowej droga dojazdowa do nieruchomości jest nieprzejezdna.

… Uwarunkowania prawne zwiazane z realizacją zjazdu:

USTAWA z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Art. 2. 14) "dostępie do drogi publicznej" - należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej słu- żebności drogowej;

USTAWA z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych

zjazd - połączenie drogi publicznej z nieruchomością położoną przy drodze, stanowiące bezpo- średnie miejsce dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

Art. 29. 1. Budowa lub przebudowa zjazdu należy do właściciela lub użytkownika nieruchomości przyległych do drogi, po uzyskaniu, w drodze decyzji administracyjnej, zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, z zastrzeżeniem ust. 2.

2. W przypadku budowy lub przebudowy drogi budowa lub przebudowa zjazdów dotychczas ist- niejących należy do zarządcy drogi.

3. Zezwolenie na lokalizację zjazdu, o którym mowa w ust. 1, wydaje się na czas nieokreślony, z zastrzeżeniem ust. 5. W zezwoleniu na lokalizację zjazdu określa się miejsce lokalizacji zjazdu i jego parametry techniczne, a w zezwoleniu na przebudowę zjazdu - jego parametry techniczne, a także zamieszcza się, w przypadku obu zezwoleń, pouczenie o obowiązku:

1) uzyskania przed rozpoczęciem prac budowlanych pozwolenia na budowę, a w przypadku przebudowy zjazdu dokonania zgłoszenia budowy albo wykonania robót budowlanych oraz uzyskania zezwolenia zarządcy drogi na prowadzenie robót w pasie drogowym;

2) uzgodnienia z zarządcą drogi, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, projektu budowlane- go zjazdu.

4. Ze względu na wymogi wynikające z warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne, zarządca drogi może odmówić wydania zezwolenia na lokalizację zjazdu lub jego prze- budowę albo wydać zezwolenie na lokalizację zjazdu na czas określony.

5. Decyzja o wydaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu, o którym mowa w ust. 1, wygasa, jeżeli w ciągu 3 lat od jego wydania zjazd nie został wybudowany.

USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

Art. 29. 1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: (11) zjazdów z dróg wojewódzkich, po- wiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach;

Art. 30. 1. Zgłoszenia właściwemu organowi wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 i 4:

1. budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2b, 3, 3a, 9, 11, 12, 14-17, 19, 19a, 20b oraz 28.

(15)

5.5. Stan otoczenia nieruchomości Charakter otoczenia tereny rolne od strony północnej tereny rolne od strony południowej tereny rolne od strony wschodniej tereny rolne od strony zachodniej tereny rolne

5.6.1. Stan zagospodarowania nieruchomości Zagospodarowanie działka rolna zabudowana Kształt zbliżony do trapezu

Ogrodzenie brak

Aktualne wykorzystanie działka aktualnie wykorzystywana

Ciągłość obszar ciągły

Użytki rolnechl

5.6.2. Występujące utrudnienia inwestycyjne/eksploatacyjne brak

5.7. Stopień wyposażenia nieruchomości w infrastrukturę techniczną

Nieruchomość uzbrojona w energię elektryczną i wodociągową. Ogrzewanie własne (brak c.o.), kanalizacja lokalna (bezodpływowy zbiornik). Brak sieci gazowej.

5.8. Stan techniczno-użytkowy zabudowań

Stan techniczno-użytkowy zabudowań został przedstawiony poniżej.

Opis użytku Oznaczenie użytków

Pow. użytków [ha]

grunty orne RIIIb 0,5800

grunty orne RIVa 9,3000

grunty orne RIVb 2,4300

łąki trwałe ŁIV 0,8200

łąki trwałe ŁV 0,0900

sady S-RIVB 0,1100

grunty rolne zabudowane B-RIVa 0,1900

nieużytki N 0,0300

grunty zadrzewione i zakrzewione Lz-ŁIV 0,0200

(16)

1. Budynek mieszkalny

Nr budynku na mapce 1

Nazwa budynku budynek mieszkalny Charakter budynku Mieszkalny jednorodzinny Liczba kondygnacji 1,5

Podpiwniczenie podpiwniczony

Lata budowy 1906 r

Technologia budowy murowana

Powierzchnia zabudowy 154,00 m²(na podstawie EGiB) Powierzchnia całkowita 231,00 m²

Uwagi brak

,

2. Budynek gospodarczy

Nazwa budynku Budynek gospodarczy Charakter budynku chlew

Liczba kondygnacji 1,5

Podpiwniczenie niepodpiwniczony

(17)

Lata budowy 1972 r Technologia budowy murowana

Uwagi brak

(18)

Nazwa budynku budynek gospodarczy Charakter budynku chlew

Liczba kondygnacji 1

Technologia budowy murowana

Uwagi brak

Nazwa budynku budynek gospodarczy Charakter budynku gospodarczy

Liczba kondygnacji 1

Technologia budowy murowany

Uwagi brak

(19)

6. Określenie sposobu wyceny

6.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości

W niniejszym operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości (WR) przy przyję- ciu sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) oraz wartość likwidacyjną (WL) przy sprzedaży w trybie przetargowym.

Definicja wartości rynkowej nieruchomości (art 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami):

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzy- skania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieru- chomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”.

Międzynarodowe Standardy Wyceny MSW 2 3.7.: „Wartość likwidacyjna lub dla wymuszonej sprzedaży. Kwota, którą można, rozsądnie rzecz biorąc, otrzymać z tytułu sprzedaży składnika mienia w czasie, który jest zbyt krótki, by spełnić wymogi czasu odpowiedniego eksponowania na rynku zawartego w definicji wartości rynkowej. W niektórych państwach, wartość dla wymuszonej sprzedaży może obejmować założenie istnienia niechęci zbycia po stronie sprzedawcy oraz wystę- powanie nabywcy lub nabywców, którzy kupują, wiedząc o niekorzystnej sytuacji zbywcy”.

Międzynarodowe Standardy Wyceny MSW definiują: 3.4. Sposób optymalnego wykorzystania (SOW). „Najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możli- we, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia”.

6.2. Wybór podejścia i metody szacowania

Podejście: podejście porównawcze, Metoda: metoda korygowania ceny średniej, Technika: n/d

6.3. Uzasadnienie wyboru podejścia i metody szacowania

Zgodnie z art. 153. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze

(20)

względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są zna- ne ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej”.

Zgodnie z § 4.1. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacun- kowego:: „W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę kory- gowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.”

Zgodnie z art. 154. ust. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wyboru właściwego podej- ścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieru- chomości podobnych”.

Zgodnie z § 4.4. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacun- kowego: „Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilka- naście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieru- chomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości”.

Uwzględniając dostępność dla lokalnego rynku danych o cenach i cechach nieruchomości podob- nych (przynajmniej kilkanaście), do wyceny nieruchomości zastosowano metodę korygowania ceny średniej.

7. Analiza i charakterystyka rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny

Zgodnie z §3.2. Rozporządzenia: „Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji”.

Zgodnie z §26.3. Rozporządzenia: „Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznaw- ca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków”.

Niniejsza wycena poprzedzona została szczegółową analizą rynku nieruchomości z uwzględnieniem właściwego rodzaj rynku, jego obszaru i okresu badania, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków.

8. Określenie wartości rynkowej nieruchomości 8.1. Opis procedury szacowania

Procedura szacowania nieruchomości metodą korygowania ceny średniej (MKCŚ) zastosowana w niniejszym operacie szacunkowym polega na:

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, sta- nowiącego podstawę wyceny.

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyję- tej skali cech rynkowych.

7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C_min) i ceny maksymalnej (C_max).

8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C_min) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C_max), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

9. Obliczenie dolnej granicy [C_min/C_śr] i górnej granicy [C_max/C_śr] sumy współczynników korygują- cych oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieru- chomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C_min , C_max].

Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

(21)

𝑊(𝑧ł/𝑚²) = 𝐶_ś𝑟.∗ ∑ 𝑢_𝑖

𝑛

𝑖=1

gdzie:

W(zł/m²) – wartość jednostkowa w zł/m², Cśr. – cena średnia,

ui - wartość i-tego współczynnika korygującego,

n - liczba współczynników korygujących (cech rynkowych).

12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartość jednostkowej i liczby jednostek porównawczych.

8.2. Zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny 8.2.1. Obszar rynku dla oszacowania wartości nieruchomości

Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) PFSRM - Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI 1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 3.4.:

„Rzeczoznawca majątkowy określa na potrzeby wyceny właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, przedstawiając w szcze- gólności:

a) rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów niezabudowanych, itp);

b) obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina);

c) okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok);”

Uwzględniając powyższe określa się rodzaj i obszar rynku oraz okres badania rynku:

 określenie rodzaju rynku: rynek obrotu gruntami rolnymi z zabudową zagrodową

 określenie obszaru rynku: obszar wiejski powiatu nowomiejskiego, obszar gmin: Kurzętnik, Biskupiec, Nowe Miasto Lubawskie.

 określenie okresu badania cen: od września 2014 r. do lipca 2016 r.

8.2.2. Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych dla analizy rynku

Do wyceny przyjęto zbiór cen transakcyjnych 16 transakcji gruntami rolnymi z zabudową siedli- skową.

W procesie opracowywania bazy informacji o nieruchomościach, dla nieruchomości stanowiących podstawę analizy rynku, wykonane zostały m.in. następujące prace:

 określenie danych formalnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu (dane geodezyjne i wieczystoksięgowe) oraz związane z transakcją (ceny i daty);

 określenie cech rynkowych nieruchomości takich jak: powierzchnia zabudowy, powierzchnia działki, lokalizacja ogólna, otoczenie, jakość dojazdu, stan techniczny zabudowań, pow. zabu- dowań gospodarczych, technologia/konstrukcja

dla zakresu zmienności cech transakcji przyjętych jako podstawa szacowania.

Bazę transakcyjną stanowiącą podstawę wyceny przedstawiono w poniższej tabeli:

L.p. Data

transakcji Powiat Gmina Miejscowość Obręb Nr działek Cena

transakcyjna Powierzchnia

gruntu [m²]

P.C. budynków mieszkalnych [m²]

P.C. budynków niemieszkalnych

[m²]

Suma P.C.

[m²] Cena jednostkowa [ zł/m² P.C.]

1 2014-09-01 nowomiejski Kurzętnik Wawrowice 17 - Wawrowice 112 1.250.000 zł 227.700 295,00 1.497,00 1.792,00 698 zł

2 2014-09-26 nowomiejski Nowe Miasto

Lubawskie Skarlin 12 - Skarlin 123, 167 600.000 zł 74.200 295,00 557,00

852,00 704 zł 3 2014-10-17 nowomiejski Biskupiec Szwarcenowo 19 - Szwarcenowo 202/15, 218, 219, 288/2,

335, 347, 139/5 1.290.000 zł 256.600 124,50 2.462,20

2.586,70 499 zł 4 2014-12-30 nowomiejski Nowe Miasto

Lubawskie Chrośle 3 - Chrośle 298, 311, 368/1, 369 795.000 zł 165.400 186,00 715,00

901,00 882 zł

5 2015-07-06 nowomiejski Biskupiec Bielice 1 - Bielice 238/6, 238/7, 238/5 100.000 zł 5.000 186,00 306,00 492,00 203 zł

6 2015-07-20 nowomiejski Nowe Miasto

Lubawskie Skarlin 12 - Skarlin 311/1, 311/2, 312 900.000 zł 142.800 148,00 558,00

706,00 1.275 zł 7 2015-12-29 nowomiejski Biskupiec Mierzyn 8 - Mierzyn 20/10, 20/11, 20/12, 20/13,

20/14, 20/2 900.000 zł 214.800 472,50 490,10

962,60 935 zł 8 2015-12-29 nowomiejski Biskupiec Wielka Tymawa 20 - Wielka Tymawa 148, 156/1, 79/1, 84/1, 84/2 450.000 zł 81.200 189,00 1.078,00

1.267,00 355 zł 9 2016-01-20 nowomiejski Kurzętnik Kamionka 3 - Kamionka 1, 2, 54, 183, 184, 185, 186,

187 465.000 zł 248.500 145,00 575,00

720,00 646 zł

10 2016-04-05 nowomiejski Kurzętnik Szafarnia 14 - Szafarnia 132, 133 205.000 zł 51.100 95,00 285,00 380,00 539 zł

11 2016-04-19 nowomiejski Kurzętnik Wielkie Bałówki 18 - Wielkie Bałówki 23 120.000 zł 26.900 100,50 322,00 422,50 284 zł

12 2016-04-28 nowomiejski Biskupiec Osetno 9 - Osetno 166 870.000 zł 13.100 288,00 135,00 423,00 2.057 zł

13 2016-04-29 nowomiejski Biskupiec Łąkorz 7 - Łąkorz 270/2, 270/3, 325 540.000 zł 86.998 171,00 263,00 434,00 1.244 zł

14 2016-06-14 nowomiejski Kurzętnik Otręba 12 - Otręba 122/3, 124 50.000 zł 42.500 198,00 340,00 538,00 93 zł

15 2016-07-06 nowomiejski Kurzętnik Krzemieniewo 5 - Krzemieniewo 100, 28, 31, 65/4, 48 720.000 zł 133.500 107,00 774,00 881,00 817 zł

16 2016-07-19 nowomiejski Biskupiec Ostrowite 11 - Ostrowite 48 170.000 zł 15.000 141,00 224,00 365,00 466 zł

(22)

8.3. Uwzględnienie zmian poziomu cen wskutek upływu czasu i aktualizacja cen transak- cyjnych na datę wyceny

Z dyspozycji art. 153 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika obowiązek uwzględ- niania w procesie wyceny zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu:

„Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu ryn- kowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nierucho- mości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.”

W związku z powyższym dokonano analizy nieruchomości podobnych na zdefiniowanym rynku lokalnym pod względem wpływu czasu na kształtowanie się poziomu cen (trendu czasowego).

8.3.1. Określenie okresu badania rynku lokalnego

Zgodnie z §26.3. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:

„Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo ryn- ków”.

8.3.2. Analiza trendu czasowego dla nieruchomości podobnych

Na podstawie analizy nieruchomości podobnych obejmującej posiadaną bazę transakcyjną, można stwierdzić, że na terenie przyjętego rynku lokalnego nie występował istotny trend zmiany cen jednostkowych w czasie dla nieruchomości podobnych.

Analiza kształtowania się trendu zmiany cen jednostkowych w czasie pokazuje, że trend nie jest istotny, to znaczy wykazany jako niepewny na zadanym poziomie istotności (α=0,15), określającym maksymalne dopuszczalne prawdopodobieństwo popełnienia błędu przyjęcia istnienia trendu.

(23)

Powyższe oznacza, zarówno liczba danych użytych do analizy trendu zmiany cen w czasie, z uwzględnieniem także obserwowanego zróżnicowania danych, są wystarczające do przeprowadzenia analizy kształtowania się, kierunku i siły trendu zmiany cen na rynku lokalnym.

Wartość empiryczna statystyki t-Studenta(emp.) wynosząca 0,364 jest mniejsza niż wartość teoret.

statystyki t-Studenta(teoret.,alfa,n-2) wynoszącej 1,530.

Prawdopodobieństwo przyjęcia występowania fałszywego trendu wynikającego z przypadkowego układu danych wynosi ok. 72,19% i jest na poziomie wyższym niż założony poziom istotności wy- noszący 0,15. Powyższe oznacza, że na założonym poziomie istotności 0,15 można stwierdzić niei- stotność statystyczną występowania trendu. Wymiar względny trendu (%)/rok wyrażony rok do roku, wynosi ok. 7,2%/rok i można określić go jako brak trendu. Przedział ufności dla wyliczonego trendu, na założonym poziomie istotności 0,15 wynosi ok. ±30,4%. Oznacza to, że z prawdopodo- bieństwem 0,85 rzeczywista wartość trendu mieści się w granicach od -23,2%/rok do 37,6%/rok. Powyższe oznacza, że na założonym poziomie istotności 0,15 można stwierdzić niei- stotność statystyczną występowania trendu.

W efekcie wszystkie ceny z posiadanej bazy transakcyjnej, w drodze procedury określenia wymiaru trendu w okresie badania rynku lokalnego zostały przyjęte bez konieczności aktualizacji.

Przy analizie trendu czasowego wykorzystano specjalistyczny arkusz analityczny służący do analizy trendu czasowego autorstwa rzm Tomasza Kotrasińskiego, MPAI w wersji rex_trend v. 1.0.4

8.4. Charakterystyka rynku w aspekcie kształtowania się cen jednostkowych

Zgodnie z §3.2. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacun- kowego: „Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szcze- gólności w zakresie uzyskiwanych cen(…)”.

Histogram rozkładu aktualnych cen jednostkowych charakteryzuje i wizualizuje kształtowanie się cen jednostkowych dla przyjętego zbioru nieruchomości podobnych.

(24)

8.4.1. Poziom cen jednostkowych dla nieruchomości podobnych

Miary tendencji centralnej (koncentracji) określające typowy poziom obserwowanych dla nieru- chomości podobnych cen jednostkowych przedstawia poniższa tabela:

Średnia arytmetyczna cen nieruchomości podobnych wynosi 657 zł/m², mediana cen wynosi 646 zł/m², średnia geometryczna wynosi 577 zł/m² a dominanta wynosi 675 zł/m².

8.4.2. Zmienność i modalność rozkładu cen jednostkowych

Miary zmienności obserwowanych cen jednostkowych nieruchomości podobnych przedstawia po- niższa tabela:

Współczynnik zmienności cen jednostkowych wynosi ok. 50,2%, co pozwala określić stan zróżni- cowania rynku nieruchomości podobnych jako „średnio zróżnicowany”.

Wartość minimalna i maksymalna cen jednostkowych nieruchomości podobnych wynosi odpowiednio C_min = 203 zł/m² i C_max = 1.275 zł/m², co stanowi empiryczny rozstęp cenowy rynku ΔC wyno- szący 1.072 zł/m².

Rozkład cen jednostkowych na nieruchomości podobnych jest rozkładem jednomodalnym, tzn. nie wykazuje segmentacji rynku na oddzielne subrynki – wtedy rozkład byłby dwumodalny lub wielo- modalny, z występowaniem oddzielnej dominanty (mody) dla każdego z oddzielnych segmentów rynku.

8.4.3. Symetryczność rozkładu cen jednostkowych nieruchomości podobnych

Miary symetryczności/asymetrii obserwowanych cen jednostkowych nieruchomości podobnych przedstawia poniższa tabela:

Rozkład cen transakcyjnych nieruchomości podobnych cechuje się skośnością wynoszącą ok. - 0,568 oraz wyraźną różnicą pomiędzy średnią arytmetyczną i medianą cen jednostkowych wyno-

L.p. Miary tendencji centralnej Wartość

1 Średnia arytmetyczna (μ) 657,00 zł

2 Poziom istotności dla średniej [α] 5%

3 Przedział ufności średniej [u(α)] ± 167,00 zł

4 Przedział ufności średniej ± % 25,4%

490,00 zł 824,00 zł

6 Mediana (Me) 646,00 zł

7 Dominanta (D) 675,00 zł

8 Średnia geometryczna (G) 577,00 zł

5 Przedział średniej od… do…

L.p. Miary zmienności Wartość

9 Odchylenie standardowe (σ) 330,00 zł

10 Współczynnik zmienności (σ/μ)% 50,2%

11 Wartość minimalna 203,00 zł

12 Wartość maksymalna 1.275,00 zł

13 Rozstęp empiryczny ΔC(E) 1.072,00 zł

L.p. Miary symetrii/asymetrii Wartość

14 Skośność 0,568

15 Średnia - mediana ([(µ-Me)/µ] w %) 1,7%

16 Średnia - dominanta ([(µ-D)/µ] w %) 2,7%

17 Średnia - śr. geometryczna ([(µ-G)/µ] w %) 12,2%

18 Semiodchylenie standarowe dolne 140,00 zł 19 Semiodchylenie standarowe górne 220,00 zł 20 Semiodchylenie standarowe górne / dolne 1,571

(25)

szącą ok. 1,7%, pomiędzy średnią arytmetyczną i dominantą wynoszącą ok. 2,7% oraz pomiędzy średnią arytmetyczną i średnią geometryczną cen jednostkowych wynoszącą ok. 12,2%.

Semiodchylenie standardowe dolnej połowy cen wynosi 140 zł/m² a górnej 220 zł/m², co wy- znacza stosunek odchyleń standardowych dla lewej i prawej części rozkładu cen nieruchomości podobnych wynoszący: 1,571. Oznacza to, że mamy do czynienia z prawoskośnym rozkładem cen nieruchomości podobnych.

8.4.4. Obliczenie hipotetycznego przedziału cenowego

Empiryczny (zaobserwowany na rynku) rozstęp cenowy rynku ΔC jest węższy od cen wynikających z pełnej potencjalnie możliwej rozpiętości rynku, co wynika z faktu, że na rynku nie są bezpośred- nio obserwowane transakcje nieruchomościami o wszystkich cechach najgorszych i wszystkich cechach najlepszych w ramach obserwowanej zmienności stanów cech rynkowych.

Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) PFSRM - Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI 1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 6.3.-6.5:

„6.3. Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieru- chomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przy- jętym przedziale ocen.

6.5. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetyczne- go przedziału cenowego.(…)”

Uwzględniając powyższe w przypadku analizowanego rynku mamy do czynienia z sytuacją, którą przewiduje Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI 1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości w pkt. 6.5., czyli zachodzi konieczność zastosowania zasady ekstrapolacji dla po- trzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego ΔC.

Obliczenia, zgodnie z uzyskanymi wynikami dotyczącymi zmienności oraz symetrii/asymetrii roz- kładu cen nieruchomości podobnych z wykorzystaniem semiodchyleń standardowych dolnej i gór- nej połowy rozkładu cen, hipotetycznej ceny minimalnej C_hmin dla nieruchomości posiadającej wszystkie oceny cech najgorsze na danym rynku i hipotetycznej ceny maksymalnej Chmax dla nie- ruchomości posiadającej wszystkie oceny cech najlepsze na danym rynku oraz wynikającego z nich hipotetycznego zróżnicowania cenowego rynku ΔC(H) przedstawia poniższa tabela.

Obliczone relacje empirycznej C_emin/C_emax i hipotetycznej C_hmin/C_hmax ceny minimalnej/maksymalnej oraz empirycznego ΔC(E) i hipotetycznego ΔC(H) zróżnicowania cenowego rynku obrazuje poniż- szy wykres.

L.p. Hipotetyczny rozstęp cenowy rynku ΔC(H) Wartość

21 Uwzględniona rozpiętość rynku 95,0%

22 Liczba semiodchyleń standardowych ± 1,960 23 Hipotetyczna estymowana Cmin(H) 97,00 zł 24 Hipotetyczna estymowana Cmax(H) 1.508,00 zł 25 Hipotetyczny rozstęp cenowy rynku ΔC(H) 1.411,00 zł