Podstawowe informacje dla najemców mieszkających w budynkach zwróconych właścicielom lub ich spadkobiercom

(1)

Podstawowe informacje dla najemców mieszkających w budynkach zwróconych właścicielom lub ich spadkobiercom

1. Jaka jest sytuacja najemców mieszkających w budynkach zwróconych?

W przypadku przekazania właścicielom lub ich następcom prawnym nieruchomości następuje zmiana po stronie wynajmującego. Tym samym nowego właściciela zaczynają obowiązywać prawa i obowiązki wynikające z przepisów prawa.

Wszystkie nierozwiązane dotychczas stosunki najmu (umowy najmu) nadal obowiązują (pozostają ważne) zgodnie z ich dotychczasową treścią, tylko w miejsce dotychczasowego wynajmującego tj. Miasta Stołecznego Warszawy wchodzi nowy wynajmujący czyli osoba (osoby), którym zwrócono budynek.

Sytuacja najemców się nie zmienia dopóki nowy wynajmujący nie zacznie zmieniać warunków obowiązującego stosunku najmu.

2. Czy i kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?

Tak - każda ze stron (właściciel lub najemca) ma prawo wypowiedzieć obowiązujący stosunek najmu (umowa) przy zachowaniu obowiązujących przepisów.

Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie później niż na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć najemcy warunki umowy najmu:

a. na miesiąc naprzód gdy,

- lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, dewastuje lokal lub wykracza w sposób

uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,

- zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne

okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących

należności,

- wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela,

- lokal wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (nie dotyczy to koniecznej naprawy w lokalu wtedy lokator jest obowiązany opróżnić

lokal i przenieść się do lokalu zamiennego, jednak nie dłużej niż na rok). Powyższe dotyczy decyzji Nadzoru Budowlanego gdy najemca opłacał czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właściwej gminie,

- gdy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, i może używać tego lokalu, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego,

b. na sześć miesięcy naprzód w przypadku,

- niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy (dotyczy to lokali, w których czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej,

- o ile właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny,

(2)

c. na trzy lata naprzód o ile właściciel zamierza zamieszkać w tym lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu.

Warto pamiętać, że w przypadku, kiedy najemca nie poinformuje wynajmującego o zmianie swojego miejsca pobytu, oświadczenie o wypowiedzeniu umowy

pozostawione jako awizo na poczcie, pod ostatnio wskazanym adresem, może zostać uznane za skutecznie doręczone.

Tą materię reguluje ustawa z dnia 21.06.2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz. U. z 2005r Nr 31, poz. 266 z późniejszymi zmianami) – szczegółowe przepisy w załączniku

3. Czy właściciel może podwyższać czynsz?

Tak, właściciel może podwyższyć czynsz lub inne opłaty (świadczenia) za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach:

- jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak

również zapewniającym zwrot kapitału i zysk (1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu; 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową)

- gdy wysokość nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika przeliczeniowego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym podwyżkę taką uważa się za uzasadnioną.

Przesłankami podniesienia czynszu albo innych opłat za używanie lokalu mogą być w szczególności inflacja, wzrost kosztów eksploatacji itp. Źródłem informacji o wysokości wskaźnika przeliczeniowego stanowiącego punkt odniesienia do

procentowego wzrostu czynszu jest komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego

w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w roku poprzednim.

Art. 2 ust. 1 pkt. 12 i art. 8a ust.1-4e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,

Art. 651 § 1 Kodeksu cywilnego – co należy rozumieć pod pojęciem czynsz – szczegółowe przepisy w załączniku

4. Czy najemca może odmówić przyjęcia podwyżki czynszu?

Tak, w ciągu dwóch miesięcy od dnia doręczenia najemcy wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu najemca może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal. Skutkiem

(3)

tej odmowy, którą trzeba doręczyć wynajmującemu (najlepiej listem poleconym) jest rozwiązanie stosunku najmu z okresem trzech miesięcy.

Można również zakwestionować podwyżkę wnosząc do Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi w Warszawie, Wydział Cywilny ul. Terespolska 15A, 03-813 Warszawa, pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.

Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu (możliwość ta istnieje tylko, gdy

wysokość czynszu po podwyżce przekroczy poziom 3% wartości odtworzeniowej lokalu lub następuje w stosunku do stawki czynszu już wyższej niż 3%).

Należy zwrócić uwagę, że istnieje różnica pomiędzy potocznym rozumieniem słowa

„czynsz”, a jego prawną definicją.

Czynsz - jest to opłata za używanie lokalu mieszkalnego, wysokość którego ustala właściciel.

Najemca zobowiązany jest także do ponoszenia opłat niezależnych od właściciela, a więc opłat za dostawy do lokalu energii, wody i odprowadzanie ścieków, wywozu śmieci.

Wysokość tych opłat ustalają dostawcy świadczeń i wynajmujący nie ma na nie wpływu.

Art. 8a ust.5, art. 9 ust. 5 i 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego – szczegółowe przepisy w załączniku

5. Czy istnieje możliwość wystąpienia przez najemcę o zamianę obecnie zajmowanego lokalu w budynku zwróconym na inny lokal w zasobach miasta?

Nie - najemca nie uzyska zgody na zamianę obecnie zajmowanego lokalu w budynku prywatnym na lokal w zasobach miasta bez zgody właściciela na możliwość zadysponowania przez Miasto Stołeczne Warszawa lokalem zwalnianym przez najemcę.

Umowa zamiany jest umowa wzajemną, na podstawie której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy ( lub najmu) w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy ( lub najmu). Najemca mieszkający w budynku zwróconym nie może skutecznie rozporządzać prawem do lokalu należącym do właściciela lub jego spadkobiercy.

W § 1 pkt. 7 uchwały nr LVIII/1751/2009 Rady miasta stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład

mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy wyjaśniono, że ilekroć w uchwale jest mowa o mieszkaniowym zasobie należy przez to rozumieć mieszkaniowy zasób miasta stołecznego Warszawy.

6. Jaka jest możliwość ubiegania się o przydział lokalu komunalnego w sytuacji zwrotu budynku na rzecz właściciela?

Lokale z mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy mogą być wynajmowane osobom, które spełniają łącznie dwa kryteria tj:

- na osobę przypada nie więcej niż 6 m² powierzchni łącznej pokoi z wyłączeniem osób:,

♦ będących lokatorami zamieszkującymi w lokalach znajdujących się w budynkach prywatnych, którzy byli zobowiązani do uiszczania czynszu regulowanego i którym wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 5 ustawy

(4)

♦ będących byłymi lokatorami zamieszkującymi w lokalach znajdujących się w budynkach prywatnych, którzy byli zobowiązani do uiszczania czynszu regulowanego i którym wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy

♦ będących najemcami wrażliwymi lokali znajdujących się w budynkach prywatnych, jeżeli czynsz w tym lokalu jest nie mniejszy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, o której mowa w art. 9 ust. 8 ustawy

♦ będących najemcami wrażliwymi lokali znajdujących się w nieruchomościach, w stosunku do których ostateczna stała się decyzja stwierdzająca nieważność orzeczenia administracyjnego odmawiającego przyznania byłym właścicielom prawa użytkowania wieczystego do tej nieruchomości, a lokal nie został przekazany w administrowanie dawnemu właścicielowi bądź jego następcy prawnemu i pozostaje w administrowaniu Miasta lub jego jednostek organizacyjnych, w sytuacji gdy najem innego lokalu:

- prowadzi do obniżenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu lub

- w przypadku najemcy, o których mowa w § 1 pkt 19a lit a, uzasadniony jest potrzebą zmiany lokalizacji, kondygnacji lub wyposażenia technicznego

- osiągają dochód nie przekraczający minimum dochodowego (obecnie w gospodarstwie wieloosobowym 1.408,72 zł. , jednoosobowym lub osoby samotnie wychowujące dzieci 1.936,99 zł.), przy czym minimum dochodowe dla osób

♦ będących najemcami wrażliwymi lokali znajdujących się w budynkach prywatnych, jeżeli czynsz w tym lokalu jest nie mniejszy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, o której mowa w art. 9 ust. 8 ustawy

♦ będących najemcami wrażliwymi lokali znajdujących się w nieruchomościach, w stosunku do których ostateczna stała się decyzja stwierdzająca nieważność orzeczenia administracyjnego odmawiającego przyznania byłym właścicielom prawa użytkowania wieczystego do tej nieruchomości, a lokal nie został przekazany w administrowanie dawnemu właścicielowi bądź jego następcy prawnemu i pozostaje w administrowaniu Miasta lub jego jednostek organizacyjnych, w sytuacji gdy najem innego lokalu:

zwiększa się o 40% (co stanowi obecnie kwotę; w gospodarstwie wieloosobowym 1.972,21 zł., w jednoosobowym lub osoby samotnie wychowujące dzieci 2.711,79 zł.), a w przypadku gospodarstw domowych, dla których jedynym źródłem dochodu jest emerytura, świadczenie przedemerytalne albo świadczenie z tytułu całkowitej niezdolności do pracy oraz do samodzielnej egzystencji o 70% (co stanowi obecnie kwotę: w gospodarstwie wieloosobowym 2.394,82 zł., w jednoosobowym lub osoby samotnie wychowujące dzieci 3.292,88, zł.).

(5)

Zarząd Dzielnicy może odmówić wynajęcia lokalu komunalnego w sytuacji jeżeli:

- przekroczone jest kryterium dochodowe,

- wnioskodawca, jego małżonek, osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu lub inna osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkiwania jest właścicielem lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części i może go używać lub gdy posiada spółdzielcze prawo do lokalu, a także gdy posiada tytuł prawny do nieruchomości, której zbycie lub z której pożytki dają możliwość zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie;

- z analizy wniosku oraz sytuacji życiowej, rodzinnej i materialnej ustalonej między innymi w miejscu zamieszkania wnioskodawcy wynika, że występuje rażąca dysproporcja pomiędzy niskimi dochodami wykazanymi przy składaniu wniosku o zawarcie umowy najmu lokalu, a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy lub osób ubiegających się wraz z nim o najem lokalu, a także gdy faktyczne warunki mieszkaniowe wnioskodawcy lub osób ubiegających się z nim o najem nie potwierdzają sytuacji wykazanej we wniosku, a w ocenie zarządu dzielnicy wnioskodawca ma możliwość zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

§ 4, § 5 ust. 2 pkt. 1, 2, 2a, 2b § 5 ust. 4 oraz § 6 ust. 1 pkt. 1 i 3 Uchwały LVIII/1751/2009 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 9.07.2009 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy (Dz. Urz. z 2009r. Nr 132 poz. 3937 ze zmian.) – szczegółowe przepisy w załączniku

7. Czy lokator, który ma orzeczoną eksmisję może liczyć na pomoc ?

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Sąd może również orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.

W takim przypadku osoba może otrzymać pomieszczenie tymczasowe.

Szczegółowe przepisy w załączniku

8. Co to jest lokal socjalny?

Przez lokal socjalny należy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w przypadku

jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie. Umowy najmu lokalu socjalnego mogą być zawierane na

okresy nie dłuższe niż 5 lat.

Uchwała Nr LVIII/1751/2009 Rady miasta stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy (Dz. Urz. z 2009r. Nr 132 poz. 3937 ze zmian.) – szczegółowe przepisy w załączniku

(6)

9. Co to jest pomieszczenie tymczasowe?

Tymczasowe pomieszczenie powinno:

- posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem,

- posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne, - posiadać możliwość ogrzewania,

- posiadać niezawilgocone przegrody budowlane,

- zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.

§ 2 i 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie ( Dz. U z dnia 31 stycznia 2005 r.)

10. Ile lokali socjalnych winna przydzielić gmina, jeżeli wyrok eksmisyjny jest na kilka osób a są to np. dwie lub trzy rodziny.

Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.

(7)

Załącznik do podstawowych informacji dla mieszkańców w budynkach zwróconych właścicielom lub ich spadkobiercom

Dotyczy pkt. 1 - Art. 11.

ust.1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

ust. 2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

pkt. 1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

pkt.2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

pkt.3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

pkt. 4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

ust.3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

pkt. 1. z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu nie zamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

pkt. 2. z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

ust.4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

ust. 5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

ust. 6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed

upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach

(8)

wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest ponadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

ust. 7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

ust. 8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

ust.9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt. 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

ust. 10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

ust. 11. Wypowiedzenie najmu w zasobach budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26.10 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98. z późniejszymi zmianami).

ust. 12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

art. 32. W razie wypowiedzenia najmu, na podstawie art. 11 ust. 2 pkt. 4, najemcy opłacającemu w dniu poprzedzającym dzień wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa, do dnia 31 grudnia 2015 roku na właściwej gminie.

Dotyczy pkt. 3 -

Art.2 ust. 1 pkt. 12. wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych – należy przez to rozumieć przeciętny koszt budowy 1m powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych:

a. dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,

b. dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym

(9)

Art. 8a.

ust.1. Właściciel może podwyższać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

ust. 2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

ust. 3. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

ust. 4. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko

w uzasadnionych przypadkach , o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania , pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

ust. 4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.

ust. 4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:

pkt. 1. zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

a. 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub

b. 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową

- aż do ich pełnego zwrotu;

pkt. 2. godziwy zysk.

ust.4c. Właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem, ustalając składniki wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, stosuje

przepisy regulujące ten stosunek prawny; do opłat za używanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku.

ust. 4d. W stosunkach najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu.

ust. 4e. Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nie

przekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej : Monitor Polski”.

Dotyczy pkt.4 -

Art. 8a ust.5. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:

pkt. 1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo

(10)

pkt. 2. zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Art. 9.

ust. 5. w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w przypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.

ust. 6. opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Art. 659 § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Dotyczy pkt.6 -

§ 4. Lokale z mieszkaniowego zasobu mogą być wynajmowane osobom:

ust. 1. które są bezdomne albo pozostają w trudnych warunkach mieszkaniowych, przy czym za trudne warunki mieszkaniowe uznaje się zamieszkiwanie w lokalu, w którym na osobę przypada nie więcej niż 6 m² powierzchni mieszkalnej, a także zamieszkiwanie w pomieszczeniach nienadających się na stały pobyt ludzi w rozumieniu przepisów prawa budowlanego

ust. 2 w których gospodarstwie domowym średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza minimum dochodowego.

§ 5 ust. 2 postanowień § 4 pkt. 1 nie stosuje się do osób

♦ będących najemcami wrażliwymi lokali znajdujących się w budynkach prywatnych, jeżeli czynsz w tym lokalu jest nie mniejszy niż 3% wartości

odtworzeniowej lokalu, o której mowa w art. 9 ust. 8 ustawy

♦ będących najemcami wrażliwymi lokali znajdujących się w nieruchomościach, w stosunku do których ostateczna stała się decyzja stwierdzająca nieważność

orzeczenia administracyjnego odmawiającego przyznania byłym właścicielom prawa użytkowania wieczystego do tej nieruchomości, a lokal nie został przekazany w administrowanie dawnemu właścicielowi bądź jego następcy prawnemu i pozostaje w administrowaniu Miasta lub jego jednostek organizacyjnych, w sytuacji gdy najem innego lokalu:

(11)

§ 1 pkt 19a) najemca wrażliwy – należy przez to rozumieć osobę legitymującą się tytułem najmu do zajmowanego lokalu, która była zobowiązana do uiszczania czynszu regulowanego albo zajmuje lokal na podstawie umowy najmu zawartej z jednostką

organizacyjną Miasta po dniu 10 lipca 2001 r. i spełnia co najmniej jedną z następujących przesłanek:

a) pozostaje w wyjątkowo trudnej sytuacji rodzinnej albo zdrowotnej spowodowanej w szczególności niepełnosprawnością lub ciężką, przewlekła chorobą swoją lub innej osoby uprawnionej do wspólnego zamieszkiwania, lub

b) b) wyłącznym źródłem dochodu jej gospodarstwa domowego jest emerytura, świadczenie przedemerytalne albo świadczenie z tytułu całkowitej niezdolności do pracy oraz do samodzielnej egzystencji.

§ 5 ust. 4 minimum dochodowe wskazane w § 4 pkt. 2 w stosunku do osób wymienionych w ust. 2 pkt. 1, 2, 2a i 2b zwiększa się o 40%, a w przypadku gospodarstw domowych, dla których jedynym źródłem dochodu jest emerytura, świadczenie przedemerytalne albo świadczenie z tytułu całkowitej niezdolności do pracy oraz do samodzielnej egzystencji o 70%.

Dotyczy pkt. 7 -

Art. 13 ust. 1 Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Art. 14

ust. 1. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

ust. 3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

ust. 4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1. kobiety w ciąży,

2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz Sprawującego na taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3. obłożnie chorych,

4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5. bezrobotnych,

6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

(12)

ust. 5. Sąd może, z zastrzeżeniem ust. 4, orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13.

Dotyczy pkt. 8 -

Art. 2 pkt.5 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Ilekroć w ustawie jest mowa o lokalu socjalnym należy przez to rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

§ 15 . Umowy najmu lokalu socjalnego mogę być zawierane na okres nie dłuższy niż 3 lata.

Dotyczy pkt. 10 -

Art. 14 ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust.1, dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.