De vraag naar nieuwe woningen op de vinex-locaties

(1)

..

deel 3

De vraag naar

nieuwe woningen op de

VINEX-Iocaties

T.A.L. Leliveld

H.M. Kruythoff

(2)

(3)

---~---

---MOZAIEK WONINGMARKT STADSREGIO

ROTTERDAM

DEEL 3: DE VRAAG NAAR NIEUWE WONINGEN

OP DE VINEX-LOCATIES

Bibliotheek TU Delft

1111111111111111111

~

111111111111

C

0083814017

2414

443

(4)

MOZAIEK WONINGMARKT STADSREGIO

ROTTERDAM

Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam bestaat uit de volgende rapporten: 1 H. Priemus, F. Wassenberg en B. van Rosmalen, 'Mozaïek woningmarkt

stadsregio Rotterdam, deel 1: Hoofdrapport'

2 J. Kersloot, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 2: Woningbe-hoefteprognoses, een vergelijkende analyse van modellen en methoden' 3 T.A.L. Leliveld en H.M. Kruythoff, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio

Rotterdam, deel 3: De vraag naar nieuwe woningen op de VINEX-Iocaties' 4 R. Teule, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 4: Verhuizen en

doorstromen'

5 J. Kullberg, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 5: Migranten op de woningmarkt'

6 B. van Rosmalen, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 6: De positie van woonbuurten'

7 C. Maat en B. van Rosmalen, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 7: Kaartenboek over de woonbuurten'

(5)

MOZAIEK WONINGMARKT STADSREGIO

ROTTERDAM

DEEL 3: DE VRAAG NAAR NIEUWE WONINGEN

OP DE VINEX-LOCATIES

T.A.L. Leliveld H. M. Kruythoff

(6)

Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam wordt uitgegeven door:

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft tel. 015-783254 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BffiLiOTHEEK DEN HAAG Mozaïek

Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam. - Delft : Delftse Universitaire Pers

Dl. 3: De vraag naar nie\lwe woningen op de VINEX-Iocaties /T.A.L. Leliveld, H.M. Kruythoff.

Met lito opg. ISBN 90-407-1091-0 NUGI 655

(7)

VOORWOORD

De tijd van grootschalige nieuwbouw is nog niet voorbij. Alleen al in het gebied van de stadsregio Rotterdam zijn in de periode 1995-2005 53.000 nieuwe woningen op de zogenaamde VINEX-Iocaties voorzien. Meer dan de helft hiervan zal in de marktsector worden gebouwd voor mensen met bovenmodale inkomens. Dit onderzoek richt zich met name op dat deel van de toekomstige bewoners van de VINEX-Iocaties en bovenal op hun woonwensen. Daarnaast komt de woonbehoefte aan bod van de mensen die nu in een sociale-huurwoning wonen.

Dit rapport vormt het derde deel van de serie Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam. De serie doet verslag van een groot onderzoek waarin vele facetten van de woningmarkt in de regio zijn bestudeerd. Het onderzoek is uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut OTB, in opdracht van het Samenwerkingsverband Rijnmond Corporaties, de gemeenten in de stadsregio Rotterdam en de Regionale Volkshuis-vestingscommissie Rijnmond. Dit deel handelt specifiek over de woonwensen voor nieuwbouw op de VINEX-Iocaties. Daarbij ligt de nadruk niet zozeer op kwantitatie-ve prognoses als wel op kwalitatiekwantitatie-ve woonwensen.

Wij willen niet vergeten om een aantal mensen te bedanken. Zonder de medewerking van een achttal makelaars had dit onderzoek niet tot stand kunnen komen. Zij zijn in bijlage drie genoemd. Veel dank ~erschuldigd zijn wij ook aan de respondenten die de moeite hebben genomen om de vragenlijsten in te vullen.

De commissie, die het onderzoek op stimulerende wijze heeft begeleid bestond uit: Martien Kromwijk (voorzitter), SRC

Ate Stam (plaatsverv. voorzitter), Stadsregio Rotterdam André Ouwehand, RVC

Rinus Neijndorff, RVC Maurice van Noordenne, SRC

Nynke Sterenberg, opgevolgd door Rita Schoen, SRC Gerard de Brij, SRC

Theo Leliveld Helen Kruythoff

(8)

(9)

INHOUDSOPGA VE

1 2 3 4 5 INLEIDmG . . . .. . . . 1.1 Inleiding... . . . . . . 1.2 De VINEX-locaties . . . . 1.3 Probleemstelling en onderzoeksvragen ... . .

1.4 Onderzoeksopzet, werkwijze en beperkingen . . . . KENMERKEN VAN DE RESPONDENTEN . . . .

2.1 Inleiding... 2.2 De respondenten naar diverse kenmerken VERHUIS PLANNEN .. . 3.1 Inleiding... 3.2 Verhuisgeneigdheid 3.3 Verhuismotieven . . GEWENST WOONMILIEU .. . . .. . . 4.1 Inleiding .. . .. . . .. . 4.2 Gewenste locatie van een nieuwe woning in de marktsector .

4.3 Gewenste voorzieningen . . . .. . . .

4.4 Enkele gewenste woonomgevingskenmerken . . . .

4.5 Starters versus doorstromers over het gewenste woonmilieu . GEWENSTE WONmGEN . . . .. . . . 5.1 I n l e i d i n g . . . 5.2 Gewenste woning in de marktsector naar

eigendoms-situatie en prijs . . . . . . . . . . . . . . .

5.3 Gewenste woning in de marktsector naar type . . . .

5.4 Gewenste woning in de marktsector naar grootte . . . 5.5 Enkele gewenste woningkenmerken en voorzieningen van

woningen in de marktsector .. . . .. . . .

5.6 Starters versus doorstromers over de gewenste woningen

1 2 6 7 9 9 9 15 15 15 16 19 19 19 24 27 29 31 31 31 38 44 48

(10)

5.7 Respondenten uit het corporatiebestand versus respondenten

uit het makelaarsbestand over de gewenste woningen .. . 53 5.8 Respondenten uit het corporatiebestand over de gewenste

woningen in de marktsector en de sociale sector . . . . . . 57

6 SAMENVATTING EN CONCLUSIES 61

LITERATlJUR . . . . . . . 67 BIJLAGE 1 Afbakening onderzoeksgroepen . . . . . . . . . . . . . .. 69 BIJLAGE 2 Responspopulatie OTB-enquête Rijnmond vergeleken met de

OTB-enquête Randstad . . . 71 BIJLAGE 3 Makelaars die hebben meegewerkt . . . 75

(11)

1 INLEIDING

1.1 Inleiding

Het woningbouwbeleid voor de jaren negentig en het begin van het tweede millenni-um laat een verschuiving zien van 'bouwen naar wonen' (MVROM, 1989). De nieuwbouw krijgt een meer strategisch karakter: de rol van motor achter verhuiske-tens die woningen in de bestaande voorraad moeten vrijmaken voor lagere-inkomens-groepen. De overheid behoudt daarbij haar taak om te zorgen voor voldoende betaalbare en beschikbare woningen voor deze groepen.

Er zullen in de periode 1995-2005 toch nog substantiële aantallen woningen moeten worden gebouwd om in de woningbehoefte te voorzien en bestaande tekorten in te lopen. De taakstellingen blijken bovendien gaandeweg steeds naar boven toe te moeten worden bijgesteld.

De doelgroep voor nieuwbouwwoningen bestaat voor een groot deel uit huishoudens met een relatief hoog inkomen. Het streven van het Rijk is om meer dan de helft van de nieuwe woningen in de vrije sector te bouwen; in nieuwe uitleggebieden zelfs minstens 70%. Dit moet de beoogde doorstroming op gang brengen. Het slagen van deze strategie is voor een groot deel afhankelijk van de bereidheid van de toekomsti-ge bewoners om, de koop- of huurprijs afwetoekomsti-gende tetoekomsti-gen de toekomsti-geboden kwaliteit, naar de nieuwe woningen te verhuizen. In tijden van grote krapte op de woningmarkt zit het tij mee en kan vrijwel alles aan bewoners 'gesleten' worden, maar ook op de langere duur zullen de nieuwe woonwijken aantrekkelijk moeten zijn. Het is voor aanbieders van nieuwe woningen van groot belang om, waar het om de wensen gaat die bewoners voor hun toekomstige woning en woonomgeving hebben, de vinger aan de pols te houden.

De nieuwbouwwijken van de komende decennia moeten, behalve aan volkshuisves-tingsstrategieën, ook voldoen aan randvoorwaarden die gesteld worden vanuit ruimtelijke-ordeningsdoelen en milieudoelen. De woningbouw zal voor een groot deel geconcentreerd worden in en nabij bestaand stedelijk gebied. De Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) (MVROM, 1991) geeft voor de uitbreidingswijken in de Randstad precies de locaties aan, waar bij voorkeur de nieuwe woningen moeten worden gebouwd.

(12)

De achttien gemeenten in de stadsregio Rotterdam1 _{en de 45 woningcorporaties} verenigd in het Samenwerkingsverband Rijnmond-Corporaties hebben het Onder-zoeksinstituut OTB opdracht verleend om in 1994 een groot woningmarktonderzoek uit te voeren. Dit rapport doet verslag van een deelonderzoek waarin de woonwen-sen van gegadigden voor een nieuwbouwwoning in het Rijnmondgebied centraal staan.

In de volgende paragraaf zal worden stilgestaan bij de ontwikkeling van het VINEX-beleid en de afspraken die in dit kader over de woningbouw in de stadsgewesten, met name in de stadsregio Rotterdam, zijn gemaakt. Vervolgens wordt in paragraaf 1.3 de probleemstelling nader gepreciseerd. Paragraaf 1.4 is gewijd aan de onder-zoeksaanpak en de opzet van de rapportage.

1.2 De VINEX-Iocaties

In de VINEX is het uitgangspunt dat de ruimtelijke ordening, de volkshuisvesting,

de mobiliteit en het milieu beter op elkaar moeten worden afgestemd. Nieuwe woon-, werken recreatiegebieden worden daarom in en zo dicht mogelijk bij de bestaande steden gelokaliseerd: de nabijheid van een (middel)grote stad weegt daarbij zwaarder dan de bereikbaarheid. Een goede ontsluiting van de locaties per fiets en per openbaar vervoer staat hoog in het vaandel. Beoogd wordt de (groei van de) automobiliteit te beperken. De open ruimten tussen de stadsgewesten worden beschermd tegen verdere verstedelijking: daar geldt het zogenaamde restrictief beleid. In de VINEX is op de kaart aangegeven waar ontwikkelingen in de vier grote-stadsgewesten mogen plaatsvinden.

Kwantitatieve uitgangspunten woningbouw

De nota geeft aan dat er in de periode 1995-2005 290.000 woningen gebouwd moeten worden in de vier Randstadprovincies om het bestaande woningtekort in te lopen en in de uitbreidingsbehoefte te voorzien. Het ministerie van VROM heeft dit cijfer aangepast in de Trendbrief van 1993, maar daarmee was nog geen eindcijfer bereikt. De Trendbrief signaleert op grond van de PRIMOS-huishoudensprognose van 1992 (CBS) een grotere woningbehoefte dan ten tijde van de VINEX werd waargenomen; het geplande aantal woningen in de Randstad (periode 1995-2005) wordt opgehoogd tot 328.000. Aan twee derde van deze extra vraag naar woningen is de toename van de buitenlandse immigratie debet; de rest wordt veroorzaakt doordat mensen steeds ouder worden en langer zelfstandig blijven wonen.

Sinds de zomer van 1994 houdt het ministerie van VROM (Regeerakkoord, Begro-ting), op basis van een nieuwe woningbeÎfoefteprognose van het CBS, rekening met een extra woningbehoefte (periode 1995-2005) van minimaal 59.000 en maximaal 140.000 woningen. Deze aantallen moeten dus bij de aantallen in de Trendbrief

1 Albrandswaard, Barendrecht, Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs, Bernisse, Bleiswijk,

(13)

worden opgeteld. De (grote) marges worden bepaald door de onzekerheid over de instroom van vluchtelingen. Geschat wordt dat deze immigratie in ieder geval leidt tot een extra woningbehoefte in 1995 van 9.000. Blijft de instroom op dat hoge peil, dan zijn er voor vluchtelingen 90.000 woningen nodig in de periode 1995-2005.

Daarnaast raamt het CBS een extra behoefte van 50.000 woningen voor andere huishoudens.

Van het totaal aantal extra woningen zullen in de minirnumvariant 22.000 en in de maximumvariant 46.000 woningen in de vier grote-stadsgewesten worden gebouwd.

Kwalitatieve uitgangspunten woningbouw

Op de VINEX-Iocaties moeten duurzame, kwalitatief hoogwaardige woonmilieus gecreëerd worden. De nadruk ligt op de duurdere sector. Het rijksbeleid is om in de jaren negentig meer dan 50% in de vrije sector te bouwen. Voor de nieuwe uitlegge-bieden betekent dit tenminste 70% in de marktsector. Dit uitgangspunt sluit aan bij het volkshuisvestingsbeleid, al eerder geformuleerd in de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig; van bouwen naar wonen (MVROM, 1989). Uitgangspunt van deze nota is dat de bestaande woningvoorraad, met name in de steden, al voldoende goedkope woningen bevat om de woningzoekenden met een laag inkomen te huisvesten. Het probleem is echter dat er in deze woningen te vaak huishoudens wonen met een relatief hoog inkomen (goedkope scheefheid). Naast andere redenen is wellicht het gebrek aan aantrekkelijke duurdere woningen in de stedelijke gebieden hiervan mede de oorzaak. Een van de gevolgen van het goedkoop scheefwonen is dat huishoudens met een laag inkomen soms in relatief dure woningen worden gehuis-vest waar relatief veel individuele huursubsidie mee gemoeid is (dure scheefheid). Deze situatie moet volgens het Rijk zoveel mogelijk worden aangepakt. Door het accent van de woningbouw in de stedelijke gebieden op de wat duurdere huur- en koopwoningen te leggen, hoopt het Rijk dat huishoudens die te goedkoop wonen naar deze woningen zullen doorstromen, waardoor er goedkopere woningen voor de lagere-inkomensgroepen vrijkomen.

De nieuwste ramingen voor extra woningbouw leiden overigens tot een extra impuls voor de sociale-woningbouw: in de ontwerpbegroting van het ministerie van VROM is sprake van 15.000 extra gesubsidieerde woningen in de prijsklasse tot

f

159.000,-(regeerperiode 1994-1998). Rijksbijdragen voor duurdere woningen (tot

f

227.000,-)

worden daarentegen drastisch beperkt. Vanaf· die grens werd al geen subsidie verstrekt. De rol van de marktsector in de woningbouw lijkt met deze verschuivin-gen niet af te nemen.

Realisatie van VINEX-locaties

Het Rijk wil met de VINEX meer greep houden op de gewenste afstemming van wonen, werken, recreëren en het gebruik van voorzieningen. De uitvoering van het beleid wordt echter niet op de eerste plaats als rijksverantwoordelijkheid gezien. "De uitvoering is in eerste instantie een zaak van de mede-overheden en de betrok-ken marktpartijen. Gemeenten, de stadsgewestelijk georganiseerde bestuurlijke samenwerkingsverbanden en de provincies staan voor de opgave gezamenlijk het VIN EX-beleid uit te voeren" (MVROM, 1993, p.21). De genoemde overheden zijn,

(14)

overigens tezamen met het Rijk, belast met de besluitvorming over de ontwikkeling van de Iocaties. Vertraging is daarbij kenmerkend. De aangewezen VINEX-locaties zijn grotendeels 'moeilijke' VINEX-locaties. De verwerving is vaak relatief duur, bijvoorbeeld door de huidige functie (onder andere glastuinbouw, vliegveld en water) of bodemverontreiniging; vaak heeft grondspeculatie de prijs opgedreven. De ontsluiting met hoogwaardig openbaar vervoer stuit op hoge aanloopkosten, terwijl het draagvlak pas in de loop der tijd wordt opgebouwd. Een (stads)gewest krijgt een vast bedrag van het Rijk aangeboden, dat niet alle kosten dekt. Gemeenten in het gewest en marktpartijen moeten verder zelf voor de financiering zorgen.

Het tekenen van startconvenanten, intentieverklaringen waaruit overeenstemming op hoofdpunten zou blijken, was gepland in juni 1991. Een jaar later zouden dan de uitvoeringsconvenanten kunnen worden getekend. Van de vier grote-stadsgewesten tekende de regio Rotterdam als eerste het startconvenant in december 1991, de regio Utrecht als laatste in maart 1993. De volgende stap naar de uitvoering van de VlNEX-locaties werd gezet door het tekenen van onderhandelingsakkoorden-op-hoofdlijnen in de eerste maanden van 1994; door het OOR (Overleg Orgaan Rijnmond), als laatste van de grote vier, in april 1994. Daarmee waren echter de berekende fmanciële tekorten niet automatisch opgelost. De juridische consequenties van de akkoorden moeten nauwkeurig worden vastgesteld voordat de akkoorden als uitvoeringsconvenant door de betrokken partijen kunnen worden getekend. Op 21 december 1994 tekenden de Stadsregio Rotterdam, de provincie Zuid-Holland en het Rijk het protocol waarin zij een inspanningsverplichting aangingen, om tot onderte-kening van het uitvoeringsconvenant te komen.

Marktpartijen spelen een belangrijke rol bij de realisatie van VINEX-Iocaties: zij zullen daadwerkelijk het grootste deel van de woningen moeten bouwen. Deze partijen nemen enerzijds behoedzaamheid in acht; het is immers voor de afzet funest als er in de ogen van de toekomstige woonconsument te weinig kwaliteit geleverd wordt voor de relatief hoge prijzen. De beoogde consument, meestal een doorstro-mer, heeft immers meerdere keuzemogelijkheden, waaronder niet in de laatste plaats de woning waarin hij al woont.

Anderzijds is voor marktpartijen van wezenlijk belang dat de bouwproduktie op peil blijft. Uit eerder onderzoek (Wassenberg e.a., 1994) blijkt dan ook dat marktpartijen het van cruciaal belang vinden om bij de besluitvorming te worden betrokken.

Vinex-locaties in de stadsregio Rotterdam

In het VlNEX-onderhandelingsaccoord op hoofdlijnen van het stadsgewest Overleg Orgaan Rijnmond (11 april 1994) legden de betrokken partijen2 _{onder meer vast} hoeveel woningen er op welke locaties zouden moeten worden gebouwd. De bouwopgave voor de periode 1995 tot en met 2004 omvat 53.000 woningen, waarvan 28.000 in bestaand stedelijk gebied en 25.000 in uitIeggebieden (zie de

2 Ministeries van VROM, Verkeer en Waterstaat, Binnenlandse Zaken, Economische Zaken,

(15)

Zuid-afbeeldingen 1.1 en 1.2). Van de vier grote-stadsgewesten is de stadsregio Rotter-dam daarmee het stadsgewest met verreweg het grootste aandeel van de geplande woningbouw in bestaand stedelijk gebied.

De rijksbijdragen in de grondkosten bedragen totaal 290 miljoen gulden. De gemeenten Berkel en Rodemijs, Bergschenhoek en Barendrecht komen in aanmer-king voor de zogenaamde Verfijningsregeling (voor kleine gemeenten) van het Gemeentefonds. Zij kunnen daarmee een extra bijdrage krijgen voor elke gebouwde woning.

De maximale bijdrage van het Rijk voor de ontsluiting per openbaar vervoer bedraagt 2,345 miljard gulden. Daarnaast is 52,5 miljoen beschikbaar voor de aanleg van wegen die met VINEX enlof met structuurverbetering samenhangen.

In het Accoord zijn verder afspraken gemaakt over de naleving van het ABC-locatiebeleid, de bodemsanering (55 miljoen gulden rijksbijdrage voor sanering van ernstige gevallen van bodemvervuiling), groenstructuren, de planvorming rond het traject van de HSL, een gemeentegrenscorrectie en verplaatsing van glastuinderijen. De sinds zomer 1994 voorziene extra woningbehoefte heeft niet tot bijstelling geleid van het aantal van 53.000 voor de Stadsregio Rotterdam. Volgens de hoefteramingen 1994 (in concept) van de provincie Zuid-Holland zal de woningbe-hoefte in de periode 1995-2005 circa 10.000 woningen meer bedragen dan in het Accoord wordt voorzien. De methodiek van de provincie houdt daarbij geen rekening met een opvang uit het Groene Hart in verband met het restrictieve beleid. VINEX-ramingen houden daarmee wel rekening (Kersloot, 1995).

Afbeelding 1.1 De VINEX-Iocaties in de stadsregio Rotterdam (excl. verdich-ting)

(16)

Afbeelding 1.2 VINEX-locaties in de stadsregio Rotterdam

Vier van de achttien aangewezen VINEX-locaties liggen in de stadsregio Rotterdam. Het zijn:

A. Noordrand 1 C. Achtkamp

B. Noordrand 2 en 3 D. Barendrecht/Smitshoek

*

nieuwe locatie, voorgesteld na het verschijnen van de VINEX.

1.3 Probleemstelling en onderzoeksvragen

Aan het volkshuisvestingsbeleid en ruimtelijke-ordeningsbeleid liggen niet alleen tal van doelstellingen, maar ook verschillende veronderstellingen ten grondslag. Onder meer wordt verondersteld dat, met in achtneming van alle gestelde randvoorwaarden, op de VINEX-Iocaties woningen zullen en kunnen worden gebouwd met een zodanige verhouding tussen prijs en kwaliteit dat mensen er graag naartoe zullen verhuizen. Het grootste deel van de woningen zal daarbij zonder rijkssubsidie door woningcorporaties en marktpartijen worden gebouwd. Deze partijen zullen ervoor (moeten) waken, dat hun investeringen en de exploitatie van de woningen rendabel zijn. Het slagen van de nieuwbouwlocaties is ook een zorg van de (samenwerkende) gemeenten. Zij hebben de taak om te zorgen voor de huisvesting van hun bewoners. Verder moeten zij afspraken met andere overheden en partijen nakomen, terwijl de fmanciële middelen vaak beperkt zijn.

Het is voor al deze betrokkenen belangrijk om te weten welke eisen de kritische woonconsument aan zijn woning en woonomgeving stelt. Er zijn echter heel wat verschillende huishoudens te onderscheiden, als men bijvoorbeeld naar leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomen kijkt. De woonvoorkeuren van verschillende typen huishoudens kunnen uiteenlopen, maar zelfs bij gelijksoortige huishoudens

(17)

lijken de woonwensen steeds diverser te worden. Het ene huishouden wil graag dichtbij allerlei voorzieningen in de binnenstad wonen en heeft geen tijd om een tuin te onderhouden; voor het andere huishouden is de aanwezigheid van die tuin juist essentieel.

In dit onderzoek worden woonwensen van verhuisgeneigden die graag of eventueel naar een nieuwbouwwoning willen verhuizen, in kaart gebracht. De onderzoeksvra-gen die we daarbij stellen zijn:

1. Wat zijn de kenmerken van (toekomstige) huishoudens die naar een nieuw-bouwwoning in Rijnmond willen verhuizen, gelet op leeftijd, huishoudenssa

-menstelling, inkomen, aantal verdieners en etniciteit? 2. Welke verhuismotieven hebben zij?

3. Welk wensen hebben de diverse typen huishoudens voor hun toekomstige woning, gelet op eigendomsverhouding, prijsniveau, bouwtype en grootte? 4. Welk woonmilieu wensen de diverse typen huishoudens, gelet op locatie,

voorzieningen in de buurt en stede bouwkundige kenmerken?

Het onderzoek is beperkt tot de wensen van huishoudens die in de stadsregio Rotterdam een woning zoeken. De nadruk ligt op het marktsegment van de markt-sectorwoningen.

1.4 Onderzoeksopzet, werkwijze en beperkingen

De doelgroep van het onderzoek is afgebakend op grond van de volgende criteria: - Men is verhuisgeneigd;

- Men zoekt een (zelfstandige) woning in de stadsregio Rotterdam;

- Men wil graag of eventueel een nieuwbouwwoning;

- De nadruk ligt op mensen die bereid zijn minimaal

f

670,- kale huur per maand of een koopprijs van minstens

f

150.000,- voor de woning te betalen (prijspeil 1994).

De informatie nodig om de onderzoeksvragen te beantwoorden, is op twee manieren ingewonnen. Ten eerste is een schriftelijke enquête gehouden onder de selecte doelgroep, zoals hierboven is gedefinieerd. De respondenten stonden ingeschreven bij acht verschillende makelaars, verspreid over de stadsregio Rotterdam. Deze makelaars waren bereid om adressen uit hun bestanden van woningzoekenden ter beschikking te stellen, dan wel zelf de enquêtes aan een steekproef van cliënten door te sturen. Er zijn circa driehonderd geslaagde enquêtes verwerkt. Met dit aantal kunnen betrouwbare uitspraken gedaan worden voor alle respondenten tezamen en zijn er uitsplitsingen mogelijk tot een maximum van zestig 'contrasten' (bij driehon-derd enquêtes en een maximale celvulling van vijf, zijn dat zestig cellen bij een 'ideale' verdeling). In bijlage 2 wordt nader op de steekproef en de respons inge-gaan. Het was niet steeds mogelijk om op de genoemde minimale huur- en koopprij-zen te selecteren. Het gebruik van makelaars als bron en het criterium (eventueel) een nieuwe woning te wensen bleek echter als 'natuurlijk' selectiecriterium te

(18)

werken; verreweg de meeste respondenten bleken ook aan die voorwaarde te voldoen.

De analyse van gegevens afkomstig van respondenten die uit de makelaars bestanden zijn gerecruteerd, vormt de kern van het onderzoek. Deze analyse is aangevuld met een beperkte analyse van gegevens uit de grote schriftelijke enquête onder bewoners van huurwoningen van corporaties, uitgevoerd in het deelonderzoek De positie van

woonbuurten (Van Rosmalen, 1995) en gepubliceerd als deel 6 van het onderzoek Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam. Deze analyse maakt onderscheid tussen 1.243 respondenten uit de enquête die voldoen aan bovengenoemde criteria en 1.476 respondenten die daaraan ook voldoen, zij het dat zij een woning onder de gestelde prijsklasse wensen. Deze huishoudens zijn geselecteerd uit een groep van ongeveer 34.000 huishoudens die de enquête hebben ingevuld. Dit grote' aantal was nodig om ook nog op laag schaalniveau (buurtniveau) betrouwbare uitspraken te kunnen doen; voor uitspraken voor alle respondenten tezamen is het pure 'overkill', een met het voorliggende onderzoek vergelijkbaar aantal van circa driehonderd enquêtes zou anders voldoende zijn geweest.

In die onder 34.000 hUishoudens afgenomen enquête is de ingewonnen informatie echter veel minder gedetailleerd. Het aantal vragen over woonwensen is beperkt, met name de kenmerken van de gewenste woonomgeving komen minder in beeld. Verder gaat het om uitsluitend huurders; deze groep is daarom niet geheel vergelijk-baar met de groep makelaarsrespondenten. De geselecteerde respondenten van de buurtenquête komen in aanmerking voor een sociale woning of een marktwoning op een VINEX-Iocatie, de makelaarsrespondenten zoeken primair een nieuwe woning in de marktsector. In bijlage 1 is het verband tussen beide deelonderzoeken schematisch weergegeven. De analyses zijn opgenomen in paragraaf 5.7 en 5.8.

Een soortgelijk woonwensenonderzoek onder hogere-inkomensgroepen als nu in Rijnmond heeft plaatsgevonden, werd eerder uitgevoerd onder gegadigden voor nieuwbouwwoningen in de Randstad als geheel (Wassenberg e.a., 1994). Dit onderzoek is daarop afgestemd. Dat wil zeggen dat het Randstadonderzoek als referentiekader dient. Vragen zijn daarom zoveel mogelijk op dezelfde wijze gesteld en categorieën van variabelen zijn op dezelfde manier gekozen. Verder zijn vragen die naar verwachting door de Rijnmondwoonconsument niet anders zouden worden

beantwoord dan door de Randstadwoonconsument achterwege gelaten.

Bij de interpretatie van de uitkomsten moet steeds bedacht worden, dat de respon-denten geen getrouwe afspiegeling vormen van de Nederlandse bevolking, noch van de Rijnmondse. Het betreft twee specifieke groepen die verhuisgeneigd zijn naar een nieuwe woning in de stadsregio Rotterdam. De ene groep staat om die reden inge-schreven bij een makelaar, de andere groep is per definitie bewoner van een huurwoning van een corporatie.

De opzet van het rapport volgt de volgorde van de onderzoeksvragen. In achtereen-volgende hoofdstukken worden de kenmerken van de respondenten, hun verhuismo-tieven, woonwensen voor het woonmilieu en woonwensen voor de woning beschre-ven en geanalyseerd. Het slothoofdstuk vat de belangrijkste conclusies samen.

(19)

- - -

- -

---

--- --- -

-2

KENMERKEN V AN DE RESPONDENTEN

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk laten we zien - op basis van de resultaten van de enquête onder ingeschrevenen bij makelaars - wat de kenmerken zijn van de huishoudens. In paragraaf 2.2 gaan we in op kenmerken als huishoudensgrootte, huishoudenssamen-stelling, leeftijdsklasse van het hoofd van het huishouden, inkomen, arbeidsparticipa-tie (aantal verdieners) en posiarbeidsparticipa-tie op de woningmarkt (starter of doorstromer).

2.2 De respondenten naar diverse kenmerken Huishoudensgrootte

Van alle 305 respondenten woont verreweg het grootste deel (90%) in een zelfstandi

-ge woning; twee respondenten zijn hoofdbewoner van een ander soort woonruimte (zoals woonboot, op kamers, studentenhuis, eenheid voor jongeren of groepswoning) en 28 respondenten (9%) wonen niet zelfstandig maar bij ouders of verzorgers. Zij worden in dit onderzoek gezien als (potentiële) starters op de woningmarkt. De overige huishoudens betitelen we als doorstromers.

Tabel2.1 Aantal personen in het huishouden (exclusief starters)

Absoluut % 1 persoon 27 9,7 2 personen 138 49,8 3 personen 43 15,5 4 personen 53 19,1 5 personen of meer 16 5,8 Totaal 277 100 Gemiddeld 2,61

(20)

In tabel 2.1 zien we dat op het moment van de enquête 10 % van de zelfstandige huishoudens alleenstaand is. De overige huishoudens zijn meerpersoonshuishoudens, met een grote nadruk op tweepersoonshuishoudens. Gemiddeld wonen er in een woning 2,6 personen.

Huishoudenssamenstelling

Tabel 2.2 geeft inzicht in de samenstelling van de zelfstandig wonende (meerper-soons)huishoudens. De grootste groep is de groep meerpersoonshuishoudens zonder kinderen. Het aandeel (volledige) gezinnen met inwonend(e) kind(eren) is iets kleiner. 37% van deze huishoudens heeft een kind, 49% twee kinderen en 14% drie kinderen of meer. De groep eenoudergezinnen is verreweg het kleinst.

Na verhuizing wijzigt de verdeling nauwelijks, ondanks de toètreding van de groep starters (tabel 2.3). Deze starters gaan in vier van de vijf gevallen samenwonen met hun partner; de rest gaat zelfstandig wonen als alleenstaande. Bij de doorstromers treden vrijwel geen wijzigingen in de huishoudenssituatie op: slechts 27 maal ver-andert er iets, meestal is dat de geboorte van een kind (17 maal).

Tabel2.2 Samenstelling van het huishouden (exclusief starters)

Eenpersoonshuishouden

Eenoudergezin: alleenstaande met inw. kind(eren) Twee volwassenen zonder kinderen

Twee volwassenen met inwonend(e) kind(eren) Totaal Absoluut 27 5 137 108 277

Bron: DTB-enquête Woonwensen voor nieuwbouwwoningen in Rijnmond, 1994.

% 9,7 1,8 49,5 39,0 100

Tabel 2.3 Samenstelling van het huishouden na verhuizing, naar positie op de woningmarkt

Starter Doorstromer Totaal

Absoluut %

Eenpersoonshuishouden 21 9 30 9,8

Eenoudergezin (1) 3 1,0

Twee volwassenen zonder kinderen 68 46 146 47,9

Twee volwassenen met kind(eren) (11) 44 126 41,3

Totaal (abs. = 100%) 28 277 305

% horizontaal 90,8 9,2 100

( ) = minder dan vijf antwoorden.

(21)

- - - -

- - - -- _ ..

Tabel 2.4 Leeftijd van het hoofd van het huishouden, naar positie op de woningmarkt Leeftijdsklasse 18 - 24 jaar 25 - 34 jaar 35 - 44 jaar 45 -54 jaar 55 - 64 jaar 65 - 74 jaar 75 jaar of ouder Totaal (abs. = 100%) Gemiddelde leeftijd

Starter Doorstromer 64 36 28 24 jaar (1) 42 31 10 7 7 3 277 40 jaar Absoluut 20 126 86 29 19 18 7 305

Bron: OTB-enquête Woonwensen voor nieuwbouwwoningen in Rijnmond, 1994.

Leeftijd Totaal % 6,6 41,3 28,2 9,5 6,2 5,9 2,3 100 39 jaar

De leeftijdsopbouw (tabel 2.4) laat een grote groep respondenten zien in de leeftijds-categorie 25-44 jaar. De groep 55-plus en de jongste leeftijdsgroep zijn veel minder sterk vertegenwoordigd. De jongste groep bestaat - zoals te verwachten - voorname-lijk uit starters.

Tabel 2.5 geeft inzicht in de samenhang tussen leeftijd en huishoudenssamenstelling. Respondenten die een huishouden met kinderen hebben, behoren merendeels tot de wat 'rijpere' leeftijdsgroep van 35-54 jaar. Stellen zonder kinderen zijn over het algemeen wat jonger, maar een kwart is 55 jaar of ouder. Gezinnen met kinderen treffen we in de leeftijdsgroep 55-plus niet meer aan.

Tabel2.5 Leeftijd van het hoofd van het huishouden, naar samenstelling van het huishouden (na verhuizing)

Eenpers. Een-ouder Tweepers. Huish. Totaal gezin z. kind. m. kind.

Leeftijdsklasse Absoluut % 18 - 24 jaar 12 (2) 20 6,6 25 - 34 jaar 53 44 37 126 41,3 35 - 54 jaar 27 (100) 18 61 115 37,7 55 jaar of ouder 20 26 44 14,4 Totaal (abs. = 100%) 30 3 146 126 305 100

(22)

Tabel2.6 Respondenten naar huishoudenstype (na verhuizing), naar positie op de woningmarkt

Huishoudenstype Absoluut %

Eenpersoonshuishouden < 55 jaar 21 6 24 7,9

Meerpers. zonder kinderen < 55 jaar 68 32 108 35,4

Huishoudens met kinderen < 55 jaar (11) 45 129 42,3

Huishoudens 55 jaar of ouder 16 44 14,4

Totaal (abs. = 100%) 28 277 305 100

Bron: OTR·enquête Woonwensen voor nieuwbouwwoningen in Rijnmond, 1994.

Tabel 2.7 Gezamenlijk nettomaandinkomen van het hoofd en de eventuele partner van het huishouden (na verhuizing), naar positie op de woningmarkt

Inkomensklasse (f Imnd) Absoluut %

Minder dan 3.000 gulden 29 10 33 11,4

3.000 - 3.999 gulden 50 22 71 24,6

4.000 - 5.499 gulden 21 43 119 41,2

5.500 gulden of meer 25 66 22,8

Totaal (abs. = 100%) 28 261 289 100

Huishoudenstype

Tabel 2.6 geeft de verdeling van de huishoudens weer naar huishoudenstype. In feite is een indeling naar huishoudenstype een combinatie vanhuishoudensgrootte, leeftijd en het al of niet hebben van kinderen. In het OTB-onderzoek Woonwensen en de realisatie van VINEX-Iocaties in de Randstad, bleek dit een heel bruikbare indeling te zijn. Daarom gebruiken we deze indeling ook in dit onderzoek.

Huishoudensinkomen en arbeidsparticipatie

Uit literatuurverkenning blijken niet alleen de kenmerken leeftijd en huishoudenssa-menstelling, maar ook aantal verdieners en inkomen belangrijke onderscheidende factoren te zijn als het om verschillen in woonwensen of woongedrag gaat.

Het huishoudensinkomen omschrijven we als het nettomaandinkomen van het hoofd van het huishouden (de hoofdkostwinner) en de eventuele partner. Tabel 2.7 onderscheidt het inkomen naar positie op de woningmarkt. Starters blijken

(23)

aanmer-kelijk minder geld in hun huishoudportemonnee te hebben dan doorstromers, al verdienen ze dat wel vaak met zijn tweeën (tabel 2.10). Deze vaak jonge mensen staan klaarblijkelijk niet alleen aan het begin van hun woon-, maar ook aan het begin van hun werkcarrière. Uitgesplitst naar huishoudenstype (tabel 2.8) blijken alleen-staanden er een stuk slechter van af te komen dan de andere huishoudens. Ook

ouderen hebben in meerderheid een comfortabel inkomen. Het hoogste inkomen genieten tweepersoonshuishoudens zonder kinderen; zij zijn in negen van de tien gevallen tweeverdiener. Er ligt een duidelijk verband tussen inkomen en de arbeids-participatie van de huishoudens (tabel 2.11). Tweepersoonshuishoudens hebben bijna altijd twee inkomens uit arbeid.

Tabel 2.8 Gezamenlijk nettomaandinkomen van het hoofd en de eventuele partner van het huishouden, naar huishoudenstype

Eenpers. Tweepers. Huish. Huish. Totaal

<55 jaar z. kind. met kind. 2:55 jaar <55 jaar <55 jaar

Inkomensklasse (j !rnnd) Absoluut %

Minder dan 3.000 gulden 50 (2) 11 15 33 11,4

3.000 -3.999 gulden 33 25 26 15 71 24,6

4.000 -5.499 gulden (8) 39 43 61 119 41,2

5.500 gulden of meer (8) 34 20 (10) 66 22,8

Totaal (abs. = 100%) 24 105 119 41 289 100

Gemiddeld inkomen f 3.544 f 4.890 f 4.408 f 4.310 f 4.497

Tabel 2.9 Aantal verdieners in het huishouden, naar huishoudenstype

Eenpers. Tweepers. Huish. Huish. Totaal

<55 jaar z. kind. met kind. 2:55 jaar <55 jaar <55 jaar

Absoluut %

Geenverdiener (4) 77 35 11,6

Eenverdiener in meerpers. n.v.!. 10 52 16 84 27,8

Eenverdiener alleenstaand 96 n.v.!. n.v.!. (5) 247 7,9

Tweeverdieners 90 48 (2) 159 52,6

Totaal (abs.

=

100%) 24 108 126 44 302 100

( )

=

minder dan vijf antwoorden.

(24)

Iets meer dan de helft van de huishoudens met kinderen haalt het inkomen uit één betaalde baan, zoals tabel 2.9 aantoont. De groep ouderen in dit onderzoek heeft, voor zover men niet meer werkt (23%), in het verleden kennelijk forse pensioen-rechten opgebouwd. In totaal verricht maar in 12 % van de huishoudens niemand betaald werk en bij huishoudens waarvan het hoofd jonger is dan 55 jaar is dit percentage te verwaarlozen.

Tot slot hebben we gevraagd tot welke etnische groep het hoofd van het huishouden zich rekent. Zoals verwacht werd, is de groep niet-Nederlanders erg klein (4%). In

deze groep van elf respondenten zitten vier Surinamers, een Antilliaan en vijf personen uit een overig deel van de wereld. Gezien de beperkte omvang en de diversiteit van de groep, wordt er in de volgende hoofdstukken over woonwensen geen uitsplitsing naar etniciteit gemaakt.

Tabel 2.10 Aantal verdieners in het huishouden (na verhuizing), naar positie op de woningmarkt

Starter Doorstromer Totaal Absoluut % Geenverdiener 13 35 11,6 Eenverdiener in meerpers. (7) 30 84 27,8 Eenverdiener alleenstaand 21 7 24 7,9 Tweeverdieners 71 51 159 52,6 Totaal (abs. = 100%) 28 274 302 100

( ) =

Tabel 2.11 Gezamenlijk nettomaandinkomen van het hoofd en de eventuele

partner van het huishouden, naar aantal verdieners

Geen- Een- Een- Twee- Totaal

verdieners verdieners verdieners verdieners meerpers. alleens!.

Inkomensklasse (j /rnnd) Absoluut % Minder dan 3.000 gulden 22 17 46 (1) 33 11,5 3.000 - 3.999 gulden 16 40 33 17 70 24,3 4.000 - 5.499 gulden 63 31 (12) 47 119 41,3 5.500 gulden of meer 13 (8) 35 66 22,9 Totaal (abs. = 100%) 32 78 24 154 288 100

() = minder dan vijf antwoorden.

(25)

3 VERHUISPLANNEN

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk staan de verhuisplannen van de huishoudens centraal. Huishoudens die binnen twee jaar beslist niet willen verhuizen doen in dit onderzoek niet mee. Alle huishoudens die we hier bespreken zijn verhuisgeneigd, al kan de mate van verhuisgeneigdheid per huishouden verschillen. We maken duidelijk waarom mensen verhuizen, waarbij we de verhuisredenen koppelen aan huishoudenskenmerken en kenmerken van de woonsituatie.

3.2 Verhuisgeneigdheid

De mate van verhuisgeneigdheid staat weergegeven in tabel 3.1. Van alle huishou-dens zegt het grootste deel (42 %) dat ze beslist binnen twee jaar wil verhuizen; 21 % zou wel willen verhuizen maar kan geen woning vinden die aan alle gestelde eisen voldoet. Een even groot percentage huishoudens weet nog niet of ze binnen twee jaar gaat verhuizen. Toch zijn hun verhuisplannen vrij concreet; ze staan immers bij een makelaar ingeschreven. Het kan alleen nog even duren. Van de huishoudens heeft 15% inmiddels al andere huisvesting gevonden. Doorgaans zullen ze de verhuisdozen echter nog moeten inpakken.

Vooral mensen die in een boven- of benedenwoning wonen of in een flat zonder lift, willen beslist verhuizen of hebben al andere huisvesting gevonden (76% respectieve-lijk 64%, tegenover 55% voor alle huishoudens). Bij mensen die in een eengezins-huis of een flat met lift wonen, is dit minder vaak het geval (48, respectievelijk 54%). Het aantal mensen met een grote 'verhuisdrift' is in een dorp of nieuwbouw-buurt dan ook iets kleiner (45% respectievelijk 51 %) dan in een bestaande voor- of naoorlogse buurt (59%), of in een binnenstad, stads(deel)centrum en 'hoog' langs de rivier buiten het centrum (62%).

Uiteraard is de verhuisdrang onder starters groter (82 %) dan onder doorstromers (55%), zoals tabel 3.1 laat zien. Als we de starters buiten beschouwing laten en we kijken naar het huishoudenstype, dan zijn het vooral eenpersoonshuishoudens onder

(26)

Tabel 3.1 Verhuisgeneigdheid van de huishoudens, naar positie op de woning-markt

Verhuisgeneigdheid Absoluut %

Misschien wel (4) 23 65 21,5

Zou wel willen, maar kan niets vinden (14) 22 64 21,2

Ja, beslist wel 68 39 127 42,1

Ja, heeft al andere huisvesting gevonden (14) 15 46 15,2

Totaal 28 274 302 100

( ) =

de 55 jaar (89%) en veel minder vaak ouderen boven die leeftijdsgrens (24%), die dringende verhuisplannen hebben of die al andere huisvesting gevonden hebben.

3.3 Verhuismotieven

In deze paragraaf besteden we aandacht aan verhuismotieven. Men kon maar een

verhuisreden opgeven; de allerbelangrijkste. Tabel 3.2 laat zien dat de meest

genoemde verhuisredenen zijn: huidige woning is te klein (22%), reden in verband met het huishouden (21 %) en wil kopen in plaats van huren (eveneens 21 %). Duidelijk minder belangrijke verhuisredenen zijn: huidige woning is te groot (7%), de buurt of woonomgeving is onaantrekkelijk (5%), er is geen tuin (5%), de woning heeft te weinig comfort of voorzieningen (5%) en klachten over het soort buurtbewo-ners (ook 5%). Andere redenen worden maar beperkt genoemd.

Àl met al verhuizen de respondenten vooral om hun woonsituatie te verbeteren. In verreweg de meeste gevallen hebben de verhuismotieven betrekking op de woning. De belangrijkste reden 'woning is te klein' noemen huishoudens met kinderen onder de 55 jaar vaker dan de andere huishoudenstypen. Het minst vaak noemen ouderen deze reden. Zij geven veel vaker als reden op dat de huidige woning te groot is. Daarnaast hoeven zij ook niet zo nodig te kopen in plaats van te huren. Dat motief noemen met name meerpersoonshuishoudens zonder kinderen.

Een vermeldenswaardige categorie - naast de drie belangrijkste woningmotieven - is 'de buurt/woonomgeving is onaantrekkelijk'. Deze categorie noemen de huishoudens in de onderscheiden soort buurten in ongeveer gelijke mate.

Tenslotte noemt de kleine groep startende huishoudens (thuiswonende kinderen) vrijwel altijd de categorie 'reden in verband met het huishouden'. Zij gaan immers zelfstandig wonen als alleenstaande of samenwonen met hun partner.

(27)

Tabel 3.2 Belangrijkste verhuismotief

Categorieën Absoluut %

Woning is te klein 65 21,8

Een reden in verband met het huishouden

.

63 21,1

Wil kopen in plaats van huren 60 20,1

Woning is te groot 20 6,7

De buurt/woonomgeving is onaantrekkelijk 16 5,4

Geen tuin 15 5,0

Woning heeft te weinig comfort/voorzieningen 15 5,0

Vanwege het soort buurtbewoners 15 5,0

Woning is te gehorig 7 2,3

Woning is te duur 2 0,7

Woning is van slechte bouwtechnische kwaliteit 2 0,7

Geen lift 0,3

Wil huren in plaats van kopen 0,3

Anders 16 5,4

Totaal 298 100

*

bijvoorbeeld: trouwen/samenwonen, scheiding, geboorte kind, zelfstandig gaan wonen, dichter bij familie/kennissen, gezondheid, wil dichter bij het werk wonen of verandering van werkkring/studie. Bron: DTB-enquête Woonwensen voor nieuwbouwwoningen in Rijnmond, 1994.

In tabel 3.3 zijn de verhuismotieven die vaker dan tien keer genoemd worden, onderscheiden naar eengezins- en meergezinswoningen. Starters zijn daarbij buiten beschouwing gelaten; hun huidige woonsituatie doet niet terzake. In de tabel is te zien dat vooral eengezinshuisbewoners de reden 'woning is te groot' noemen. Bewoners van een meergezinshuis noemen vooral de redenen 'wil koopwoning' en 'tuin ontbreekt'. Opmerkelijk is dit echter beslist niet.

Tabel3.3 Belangrijkste verhuismotier, naar huidig soort woning (in %, exclusief starters)

Huidig soort woning Totaal Categorieën Eengezins Meergezins Absoluut %

Woning is te klein 26 22 65 24,2

Wil kopen in plaats van huren 15 29 58 21,6

Een reden in verband met het huishouden 15 11 36 13,4

Woning is te groot 12 (2) 20 7,4

De buurt/woonomgeving is onaantrekkelijk 7 5 16 5,9

Geen tuin (1) 11 15 5,6

Woning heeft te weinig comfort/voorzieningen 7 4 15 5,6 Vanwege het soort buurtbewoners 5 6 15 5,6

*

redenen die minder dan tien keer zijn genoemd, zijn weggelaten.

(28)

(29)

4 GEWENST WOONMILIEU

4.1 Inleiding

In het keuzeproces voor een nieuwe woning betrekken mensen, naast de woning ook de woonlocatie en de woonomgeving, oftewel het woonmilieu. Dit hoofdstuk gaat daarover, waarbij we beginnen op het regionale niveau om vervolgens af te dalen naar het buurtniveau. We besteden achtereenvolgens aandacht aan de gewenste regio, soort woonwijk, soort buurt en voorzieningen die op wijk- of buurtniveau aangetrof-fen kunnen worden. Tot slot gaan we dieper in op enkele kenmerken van de woonomgeving die bij de ingeschrevenen bij makelaars bijzondere belangstelling genieten.

4.2 Gewenste locatie van een nieuwe woning in de marktsector

Aangezien dit woonwensenonderzoek betrekking heeft op de stadsregio Rotterdam is het van belang dat de wensen van mensen die ook in deze regio willen wonen worden achterhaald. De plaatselijke woningmarktsituatie bepaalt tot op zekere hoogte de wensen van (toekomstige) bewoners. Zo zullen woningzoekenden die een woning in het meer landelijke Groningen wensen, doorgaans een andere vraag uitoefenen dan mensen die hun vraag richten op een sterk verstedelijkt gebied zoals de stadsre-gio Rotterdam. Enerzijds trekt een gebied een bepaald soort bewoners aan, ander-zijds worden wensen en plannen vaak aangepast aan de praktijk. Eigenlijk zou men een vrijstaande woning willen, maar tijdens het zoekproces blijkt dit niet haalbaar: onder druk van de woningmarktsituatie worden de verlangens bijgesteld tot reële en haalbare wensen. Vandaar dat in de vragenlijst een filtervraag werd opgenomen om te achterhalen of de respondenten (eventueel) in de stadsregio Rotterdam willen blijven wonen of daar naartoe willen verhuizen. Willen ze dat niet, dan is aandacht voor hun wensen niet interessant.

Tabel 4.1 laat zien in welk deel van de regio de onderzochte groep respondenten wil wonen en waar men vandaan komt. We mogen geen absolute betekenis aan die (voorgenomen) verhuisstromen ontlenen. Ten eerste is in de vragenlijst de stadsregio Rotterdam niet precies afgebakend. Ten tweede moet bedacht worden dat de

(30)

onder-zachte groep respondenten niet representatief is voor de in Rijnmond uitgeoefende

vraag. Overigens hebben we bij de recrutering van de respondenten via de makelaars

wel zoveel mogelijk gelet op een gelijkmatige geografische spreiding van die

makelaars over de regio. Daar is de tabel dan ook vooral voor bedoeld; ze wijst uit

dat die opzet geslaagd is. Te zien is ook dat veel van de voorgenomen

verhuisbewe-gingen over tamelijk korte afstanden plaatsvinden. Ook valt op dat er bij de gèselec

-teerde makelaars nogal wat mensen 'van buiten' zich hebben ingeschreven, al

kunnen dat natuurlijk ook mensen zijn die in een gemeente nèt buiten de regiogrens wonen.

Tabel 4.1 Wenselijkheid om in de regio Rijnmond te blij'ven wonen of daar

-naartoe te verhuizen, naar huidige regio (in %, exclusief starters)

Huidige regio

Rijnmond Rijnmond Rotterdam Buiten

Gewenste regio Noord Zuid

Liefst Rijnmond-Noord' 68 (7)

Liefst Rijnmond-Zuid" (5) 62

In Rijnmond, geen voor

-keur voor Noord of Zuid (7) (9)

Wil eventueel wel in

Rijn-mond wonen 20 22

Totaal (abs. = 100%) 56 45

% horizontaal 20,7 16,7

*

Rijnmond-Noord: rechter Maasoever, boven de Maas.

**

Rijnmond-Zuid: linker Maasoever, beneden de Maas.

( ) =

Rijnmond 37 30 30 29 17 10 15 31 86 83 31,9 30,7

Abs. 98 81 31 60 270

Tabel 4.2 Gewenst soort woonwijk, gegadigden marktsector (in %)

Totaal % 36,3 30,0 11,5 22,2 100 Absoluut %

Een wijk met een meer stedelijk karakter, centraal gelegen ten opzichte

van cafés, restaurants, theater, bibliotheek, bioscoop, museum, e.d.

Een wijk met een meer suburbaan, landelijk karakter, met eengezinswo-ningen in het groen en minder stedelijke voorzieeengezinswo-ningen

Geen voorkeur Totaal

68 22,5

205 67,9

29 9,6

(31)

Als we de potentiële verhuizer naar een nieuwbouwwoning in de stads regio Rotter-dam vragen of zijn voorkeur uitgaat naar een wijk met een stedelijk karakter of een wijk met een meer suburbaan karakter, dan kiest de grote meerderheid voor de suburbane wijk (tabel 4.2). Deze respondenten wijken hierin overigens niet af van de woonconsument in de Randstad (Wassenberg e.a., 1994), alleen is het aantal mensen voor wie het niets uitmaakt groter in de stadsregio Rotterdam.

De voorkeuren verschillen echter sterk per huishoudenstype; het zijn vooral de eenpersoonshuishoudens en de oudere huishoudens die een woning die meer centraal-stedelijk ligt wensen (tabel 4.3). Dit verschil komt in Rijnmond een stuk pregnanter naar voren dan in de Randstad als geheel. Bij meerpersoonshuishoudens jonger dan 55 jaar houdt de hang naar het suburbane nauwelijks enig verband met de aanwezig-heid van kinderen in het huishouden. Deze voorkeur is bijna net zo sterk bij de huishoudens die (nog) geen kinderen hebben als bij de gezinnen.

Een omgeving met een landelijk karakter oefent een wel zeer sterke aantrekkings-kracht uit op huishoudens met een meer 'traditionele' arbeidsverdeling tussen de partners. Ook tweeverdieners leveren echter in zeven van de tien gevallen graag de nabijheid van stedelijke voorzieningen in voor het wonen in het groen (tabel 4.4).

Tabel 4.3 Gewenst soort woonwijk, naar huishoudenstype (in %)

Eenpers. Meerp. Huish. Huish. Totaal

<55 jaar z. kind. met kind. ~55 jaar

<55 jaar <55 jaar

Stedelijke wijk 54 16 12 53 22,5

Suburbane wijk 38 73 79 40 67,9

Geen voorkeur (8) 11 9 (7) 9,6

Totaal (abs. = 100%) 24 107 128 43 302

Tabel 4.4 Gewenst soort woonwijk, naar aantal verdieners (in %)

Geen- Een- Een- Twee- Totaal

verdieners verdieners verdieners verdieners meerpers. a1leenst.

Stedelijke wijk 59 10 54 17 22,7

Suburbane wijk 35 86 38 70 67,9

Geen voorkeur (6) (5) (8) 13 9,4

Totaal (abs. = 100%) 34 84 24 157 299

(32)

Tabel 4.5 Gewenst soort woonwijk, naar gewenst woningtype* (in %)

Tussen- Hoek- 2-onder- Vrij- Geen

woning woning I-kap staand voork.

Stedelijke wijk 19 (4) 12 12 22

Suburbane wijk 69 90 82 80 56

Geen voorkeur (12) (6) (6) (8) 22

Totaal (abs. = 100%) 26 51 67 50 36 * ouderenwoning en geen voorkeur soort woning zijn buiten beschouwing gelaten.

() = minder dan vijf antwoorden.

Meer- Totaal gezins 59 21,5 30 68,7 11 9,9 54 284

Tabel4.6 Soort buurt waar de nieuwbouwwoning in de marktsector bij voorkeur moet staan, en waar die beslist niet mag staan

Bij voorkeur wel Beslist niet * Abs. % antw. Abs. % antw. % resp.

In een dorp 74 24,4 27 4,3 8,9

In een binnenstad of stads(deel)centrum 19 6,3 116 18,3 38,3 Hoog wonen langs de rivier buiten het centrum 18 5,9 29 4,6 9,6 Vooroorlogse buurt met overwegend eengezinshuizen 18 5,9 35 5,5 11,6 Vooroorlogse buurt met overwegend etagelflatwon. 5 1,7 159 25,1 52,5 Naoorlogse buurt met overwegend eengezinshuizen 17 5,6 6 0,9 2,0 Naoorlogse buurt met overwegend etagelflatwoningen 2 0,7 106 16,7 35,0 Nieuwbouwbuurt met overwegend eengezinshuizen 113 37,3 16 2,5 5,3 Nieuwbouwbuurt met overwegend etagelflatwoningen 10 3,3 113 17,8 37,3

Geen voorkeur c.q. afkeur 27 8,9 27 4,3 8,9

Totaal 303 100 634 100

*

maximaal drie antwoorden per respondent mogelijk.

Het ligt voor de hand dat de mensen die een gestapelde woning willen, het vaakst opteren voor een stedelijk woonmilieu (tabel 4.5). Toch wil nog 30% van de toekomstige flatbewoners het liefst suburbaan wonen. Bij degenen die geen voorkeur hebben voor hoog- of laagbouw, is dat percentage nog hoger. Wil men een eenge-zinswoning, dan moet deze ook in een suburbane omgeving liggen; alleen optanten voor een tussenwoning zien wat vaker zo'n woning voor zich weggelegd in een stedelijke wijk.

Behalve naar de tegenstelling tussen stedelijk en suburbaan is ook een meer gedetail-leerd beeld gevormd van de soort buurt waar de respondenten willen wonen (tabel 4.6).

(33)

Het hoogst scoort de nieuwbouw buurt met overwegend eengezinshuizen, gevolgd door het dorp. Dit is uiteraard ook in overeenstemming met de sterke voorkeur voor het meer landelijke wonen. Een nieuwbouwbuurt met overwegend etage- en flatwo-ningen is voor slechts zeer weinig respondenten (3 %) de eerste keus. Dit bevestigt nog eens de geringe behoefte aan gestapelde bouw in VINEX-uitleggebieden. Ook buurten met overwegend gestapelde woningen uit eerdere bouwperioden genieten bij weinig mensen de voorkeur, behalve als het om specifieke locaties gaat, zoals de binnenstad of 'hoog langs de rivier'. Laatstgenoemden wonen daar nu ook al vaak. We hebben de respondenten ook gevraagd in welk type buurt men beslist niet wil wonen. Daaruit blijkt dat de vooroorlogse buurt met overwegend gestapelde woningen niet alleen zelden de voorkeur verdient, maar ook het meest gemeden wordt. In iets mindere mate geldt dit ook voor andere buurten met overwegend etagewoningen, inclusief de binnenstad die toch de nodige 'fans' telt. Ondanks de hoge plaats van het eengezinshuis in de hiërarchie van woningen, heeft nog 12 % van de respondenten een uitgesproken afkeer van een vooroorlogse buurt met dat type woningen. Naoorlogse buurten en nieuwbouwbuurten met eengezinshuizen wijzen daarentegen weinig mensen pertinent af.

In afbeelding 4.1 zijn de buurtcategorieën uit tabel 4.6 ingedeeld naar stedelijke en suburbane buurten. We rekenen de categorieën dorp, naoorlogse buurt met overwe-gend eengezinshuizen en nieuwbouwbuurt met overweoverwe-gend eengezinshuizen tot de suburbane buurten en de overige categorieën tot de stedelijke.

Afbeelding 4.1 Verhuisbalans van bewoners van stedelijke en suburbane

buurten voor en na de verhuizing naar een nieuwe woning in de marktsector van: naar: stedelijk 51% .:.:.:.:.:', suburbaan

ff\

... ... ... ... ... ...

rrf

49%

:::1::::::::

~~~---~----~~~

*

geen voorkeur is buiten beschouwing gelaten.

Bron: OTB-enquête Woonwensen voor nieuwbouwwoningen in Rijnmond. 1994.

stedelijk 27%

suburbaan 73%

(34)

Volgens deze indeling wonen ongeveer evenveel respondenten stedelijk als suburbaan in de huidige woonsituatie. Als alle wensen betreffende de toekomstige woonbuurt worden vervuld, zal nog maar een derde van deze bewoners in een stedelijke buurt wonen. Meer dan de helft van de huidige 'stedelingen' zal naar een meer landelijk, suburbaan woonmilieu verhuizen. De stroom van het platteland naar de stad is beduidend kleiner; slechts in een op de tien gevallen zet men de stap naar eed meer stedelijke woonomgeving. Van de mensen die nu in een suburbane buurt wonen, kiest het overgrote deel weer voor een suburbane locatie.

4.3 Gewenste voorzieningen

Tabel 4.7 zet een aantal aspecten op volgorde van belangrijkheid. Het betreft aspecten die betrekking hebben op de woonlocatie binnen een regio; dit schaalniveau

ligt hoger dan het niveau van de buurt.

De behoefte aan een fraai natuurgebied zoals bos, polder, plas of zee in de nabij-heid, en aan een nabijgelegen winkelcentrum blijkt het grootst. Het belang van verkeerswegen die zorgen voor een vlotte bereikbaarheid per auto en aan een spoorwegstation of metrostation is aanmerkelijk minder groot. Toch is de voorkeur voor het individueel vervoer boven openbaar vervoer opvallend.

Het minst belangrijk vindt men de nabijheid van het centrum van de stad en sportvoorzieningen. Vergelijken we het rijtje met het Randstadonderzoek, dan zijn de verschillen gering, al wordt in de stadsregio Rotterdam het wijkwinkelcentrum en sportvoorzieningen net wat minder belangrijk gevonden.

Tabel 4.7 Belang van een aantal aspecten die betrekking hebben op de woonlo-catie van een nieuwe marktsectorwoning (horizontaal gepercenteerd)

Aspect

Nabijheid natuurgebieden (bos, polder, meren, plassen, zee) Nabijheid wijkwinkelcentrum

Nabijheid verkeerswegen voor goede bereikbaarheid auto Nabijheid spoorwegstation/metro

Nabijheid centrum van de stad' Nabijheid sportvoorzieningen Zeer belangrijk 51,2 50,0 31,1 29,4 20,7 13,6 Enigszins belangrijk 40,1 44,7 48,2 35,5 51,2 50,7

Niet belangrijk 8,7 5,3 20,7 35,1 28,1 35,7

(35)

Tabel 4.8 Een aantal aspecten met betrekking tot de locatie van een nieuwe marksectorwoning die mensen zeer belangrijk vinden (in % van de respondenten), naar huishoudenstype en gewenst soort woonwijk'

Huishoudenstype Soort woonwijk Totaal Eenpers. Meerp. Huish. Huish. Stede-

Sub-<55 z.kind. m.kind. ~55 lijke urbane

Aspect <55 <55 wijk wijk

Nabijheid natuurgebieden 54 46 57 44 37 61 51,2

Nabijheid wijkwinkelcentrum 42 44 46 79 65 44 50,0

Nabijheid verkeerswegen 25 41 21 41 26 31 31,1

Nabijheid spoorwegstation 33 28 17 69 45 25 29,4

Nabijheid centrum van de stad 38 19 11 49 63 9 20,7 Nabijheid sportvoorzieningen (8) 13 17 (9) 11 15 13,6

Totaal (absoluut)" 24 108 129 44 68 205 302

*

de categorie geen voorkeur is niet opgenomen.

**

de absolute waarden kunnen per vraag door 'missing values' iets lager liggen. ( ) = minder dan vijf antwoorden.

Niet alle onderscheiden huishoudenstypen denken hetzelfde over de belangrijkheid van de locatie-aspecten (tabel 4.8). Ouderen onderstrepen het grote belang dat zij hechten aan de nabijheid van een winkelcentrum, verkeerswegen, een spoorwegstati

-on en het stadscentrum. Het laatste aspect, het stadscentrum, benadrukken ook alleenwonenden. De meerpersoonshuishoudens, al dan niet met kinderen, geven antwoorden die weinig afwijken van de gemiddelde scores.

De tabel geeft ook aan dat in een (toekomstige) wijk die een meer stedelijk karakter draagt, vooral een wijkwinkelcentrum, een spoorwegstation en het centrum van de stad nabij gelegen moeten zijn. In een wijk met een meer suburbaan getint karakter komt het belang van de nabijheid van natuurgebieden sterk naar voren.

Gaat het bij de zojuist genoemde aspecten om zaken die een bepaalde locatie soms wel maar soms ook juist helemaal niet heeft, op het niveau van de buurt zijn in tabel 4.9 kenmerken opgenomen die doorgaans altijd wel in meer of mindere mate aanwezig zijn. Thema's als groen, winkels en infrastructuur komen hier terug. Volgens de tabel vindt men de aanwezigheid van groenvoorzieningen in de buurt als bomen, struiken, grasveldjes, kleine parkjes of een plantsoen, duidelijk het allerbe-langrijkst.

(36)

Tabel 4.9 Belang van voorzieningen in de directe omgeving van een nieuwe marktsectorwoning, op korte afstand van de woning (horizontaal gepercenteerd)

Zeer Enigszins Niet

Voorziening belangrijk belangrijk belangrijk

Groenvoorzieningen als bomen, struiken, grasveldjes, kleine 75,9 23,1 1,0 parkjes of een plantsoen

Parkeergelegenheid voor de deur 58,4 32,2 9,4

Winkels voor dagelijkse boodschappen 58,3 39,4 2,3

Speelgelegenheid voor kinderen 44,3 25,0 30,7

Scholen 40,1 26,0 33,9

Haltes openbaar vervoer (tram, bus) 34,7 52,2 13,1

Waterpartijen als sloot, vijver, singel of gracht 30,0 48,5 21,5 Bron: OTB-enquête Woonwensen voor nieuwbouwwoningen in Rijnrnond, 1994.

Op afstand volgt een wat minder belangrijk gevonden cluster met daarin de catego-rieën parkeergelegenheid voor de deur en winkels voor dagelijkse boodschappen als de supermarkt en de bakker. De voorzieningen in de directe woonomgeving die daarop volgen, ontlopen elkaar in belang vrij weinig. Het betreft speelgelegenheid voor kinderen, scholen, haltes die onderdeel uitmaken van het tram- en busnet, en waterpartijen als sloot, vijver, singel of gracht.

Vergeleken met het RandstadoI\derzoek zijn de verschillen wederom gering, al worden nagenoeg alle voorzieningen iets minder vaak zeer belangrijk geacht. Dit

g~ldt nog het meest voor groen, winkels en openbaar vervoer.

Het kan bijna niet anders of er treden verschillen in voorkeur op als de mate van belangrijkheid wordt uitgesplitst naar huishoudenstype. Volgens tabel 4.10 is dit inderdaad zo. Ouderen waarderen de nabijheid van winkels voor dagelijkse bood-schappen het meest, terwijl ze ook haltes voor het openbaar vervoer en waterpartijen relatief vaak noemen. Scholen en speelmogelijkheden voor kinderen wensen zij (net als de jongere alleenstaanden) uiteraard niet; die zijn van veel groter belang voor huishoudens met kinderen. Ouderen noemen daarnaast ook vaak groenvoorzieningen. Alleenstaanden onder de 55 jaar hechten daaraan wat minder belang, evenals aan openbaar-vervoerhaltes. Meerpersoonshuishoudens zonder kinderen hebben nauwe-lijks speciale wensen, hooguit vragen zij misschien om wat extra aandacht voor parkeergelegenheid voor de deur.

Net als voor de locatie-aspecten geldt ook voor de buurtvoorzieningen dat het belang dat iemand aan een bepaalde voorziening hecht, samenhangt met het gewenst soort woonwijk: stedelijk of suburbaan. In een woonwijk met een meer stedelijk karakter moet meer dan evenredige aandacht besteed worden aan buurtwinkels en bus- of tramhaltes. Mensen die een suburbane wijk voor ogen hebben, hebben extra veel aandacht voor groen, speelgelegenheid en scholen.

(37)

Tabel 4.10 Een aantal voorzieningen in de directe omgeving van een nieuwe marktsectorwoning die mensen zeer belangrijk vinden (in % van de respondenten), naar huishoudenstype en gewenst soort woonwijk"

Huishoudenstype Soort woonwijk Eenpers. Meerp. Huish. Huish. Stede-

Sub-<55 z.kind. m.kind. ;::0:55 lijke urbane

Voorziening <55 <55 wijk wijk

Groenvoorzieningen 58 76 81 69 60 85

Parkeergelegenheid voor de deur 58 65 53 56 61 57 Winkels dagelijkse boodschappen 50 54 55 85 75 51 Speelgelegenheid voor kinderen (13) 37 66 (8) 23 51

Scholen (8» 32 63 23 44

Haltes openbaar vervoer (17) 36 24 79 45 31

Waterpartijen 33 31 26 41 31 34

Totaal (absoluut)" 24 108 129 44 68 205

*

**

de absolute waarden kunnen per vraag door 'missing values' iets lager liggen.

(

) =

Bron: OTB-enquête Woonwensen voor nieuwbouwwoningen in Rijnrnond, 1994.

4.4 Enkele gewenste woonomgevingskenmerken

Totaal 75,9 58,4 58,3 44,3 40,1 34,7 30,0 302

Ongetwijfeld beschikken veel respondenten over een auto. Hoeveel precies is niet bekend, maar we kunnen een indicatie ontlenen aan het Randstadonderzoek. Daarin bleek nagenoeg iedereen (90%) over een auto te beschikken, 23% van de autobezit-ters beschikte er zelfs over twee. In dat licht is het een boeiende vraag of een autoluwe wijk gewenst is (tabel 4.11). Zo'n wijk werd omschreven als een buurt met weinig verkeer, waarbij geparkeerd wordt op enige loopafstand van de woning. De tabel laat zien dat een autoluwe wijk omstreden is; 19% wenst zo'n wijk, 4% wenst dat zelfs beslist, 31 % wenst dat niet en 13 % beslist niet. Voor 34 % maakt het niet uit.

De verschillende huishoudenstypen lijken er eender over te denken, al wenst de groep ouderen het net iets vaker. We kunnen constateren dat mensen die in een stedelijke wijk willen wonen, een autoluwe buurt wat vaker wenselijk vinden dan mensen die in een suburbane wijk willen wonen: die vinden het iets juist vaker onge-wenst.

(38)

Tabel 4.11 Wenselijkheid van een autoluwe buurt, dat wil zeggen een buurt met weinig verkeer waarbij geparkeerd wordt op enige loopafstand van de woning, naar huishoudenstype en gewenst soort woonwijk' (in %)

Huishoudenstype Soort woonwijk Totaal

Eenpers. Meerp. Huish. Huish. Stede-

Sub-<55 z.kind. m.kind. ;;.,55 lijke urbane

<55 <55 wijk wijk

Beslist gewenst (8) (4) (3) (5) (6) 4 3,9

Gewenst (4) 10 26 30 24 17 19,1

Maakt niet uit 38 38 32 26 34 33 33,6

Niet gewenst 33 35 27 28 24 33 30,6

Beslist niet gewenst (17) 13 12 12 13 13 12,8

Totaal (absoluut)" 24 108 129 44 68 205 302

*

**

de absolute waarden kunnen per vraag door 'missing values' iets lager liggen. ( ) = tninder dan vijf antwoorden.

Tabel 4.12 Voorkeur van gegadigden voor een nieuwe woning in de marktsector voor de sociaal-economische positie van de buurtbevolking, naar huishoudenstype en gewenst soort woonwijk' (in %)

Huishoudenstype Soort woonwijk

Eenpers. Meerp. Huish. Huish. Stede- Sub-<55 z.kind. m.kind. ~55 lijke urbane

<55 <55 wijk Voorkeur gelijksoortige mensen 54 64 57 79 57 Voorkeur verschillende mensen 33 17 21 12 31

Geen voorkeur (13) 19 22 (10) 12

Totaal (absoluut)" 24 108 129 44 68

*

**

de absolute waarden kunnen per vraag door 'tnissing values' iets lager liggen.

( ) =

wijk 67 16 18 205 Totaal 62,0 19,1 18,8 302

De laatste vraag ging over de samenstelling van de bevolking in de buurt: het soort bewoners. We vroegen of men voorkeur heeft voor een buurt met mensen die ongeveer dezelfde sociaal-economische positie hebben als zij zelf, of voor een gemengde buurt waarin mensen wonen met verschillende sociaal-economische posities. Bleken in het Randstadonderzoek de meningen hierover zo'n beetje gelijk