Affordable housing

SYSTEM. W angielskim rozumieniu affordable housing, czyli dostępne budownictwo mieszkaniowe, to społeczne mieszkania na wynajem (social rented housing) oraz umiarkowanie dostępne budownictwo mieszkaniowe (intermediate affordable housing) adresowane do odpowiednich gospodarstw domowych, które nie mają szans na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku mieszkaniowym.

249 Granty z programu mogły otrzymać miasta, okręgi lub wsie.

250 przystanek komunikacji publicznej ma się znajdować w zasięgu maksymalnie 10 minutowego spaceru od każdego mieszkania.

251 Na każde mieszkanie utworzone musi być co najmniej jedno miejsce pracy w zasięgu transportu publicznego, pieszego spaceru lub jazdy rowerem.

102

Dostępne budownictwo mieszkaniowe (affordable housing):

ma za zadanie odpowiadać na potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach, oferując mieszkania²⁵² po cenach odpowiednio niskich, z uwzględnieniem lokalnych cen mieszkań;

musi gwarantować dostępną cenę dla wszystkich kolejnych właścicieli mieszkania (zakwalifikowanych do otrzymania mieszkania dostępnego). Jeżeli dane mieszkanie przestanie być kwalifikowane jako dostępne - np. zostanie wykupione przez obecnych właścicieli, część płatności za to mieszkanie musi być przeznaczona jako dofinansowanie alternatywnego mieszkania dostępnego²⁵³.

Społeczne mieszkania na wynajem (social rented housing) to:

Wynajmowane mieszkania posiadane i zarządzane przez władze lokalne lub zarejestrowanych socjalnych właścicieli domów czynszowych (registred social landlords RSL, zob. niżej), dla których wytyczne odnośnie wysokości czynszu ustalane są na szczeblu ogólnonarodowym, oraz inne²⁵⁴ organizacje które otrzymały grant mieszkaniowy (housing grant, zob. niżej).

Mieszkańcy większości społecznych mieszkań pod wynajem mają prawo wykupu zajmowanego mieszkania²⁵⁵ za odpowiednio atrakcyjną cenę. Wykup taki obwarowany jest regulacjami w celu zapobiegania spekulacjom. Pieniądze otrzymane z tytułu zbycia mieszkania muszą być w całości lub w części przekazane na budowę lub kupno innego mieszkania dostępnego.

Badania porównawcze zabudowy socjalnej w Anglii w krajach Europy Zachodniej dowodzą, że w Anglii z zabudowy socjalnej korzystają najubożsi obywatele, podczas gdy w innych krajach do mieszkań socjalnych niechętnie przyjmowane są osoby mogące generować problemy społeczne [Stephens i.in. 2002 str. 11]. Dzięki temu angielski system odpowiada na potrzeby najbardziej potrzebujących, ale taka polityka prowadzi do deprywacji zasobów.

Umiarkowanie dostępne budownictwo mieszkaniowe (intermediate affordable housing) to:

Mieszkania w cenach lub o czynszach wyższych niż w sektorze społecznych mieszkań na wynajem lecz niższych niż rynkowe, spełniające określone ustawowo wymogi. Mogą być dostarczane z użyciem subsydiów rządowych, lub bez. W tej kategorii mieszczą się:

umiarkowane mieszkania na wynajem (inermediate rented homes) – przewidziane dla kluczowych pracowników sektora publicznego, którzy nie chcą kupić nieruchomości256;

mieszkania sprzedawane z rabatem (discounted sale homes) – mieszkania sprzedawane z prostym rabatem od ceny rynkowej;

mieszkania z dzielonym prawem wykupu (shared equity home) – gdy więcej niż jedna strona posada udziały w wartości domu;

mieszkania o dzielonej własności (shared ownership) – nabywca kupuje udział w mieszkaniu, a za resztę płaci czynsz. W miarę możliwości może wykupywać kolejne udziały aż do stania się właścicielem całej nieruchomości.

Za każdym razem gdy jest wykupywana część lub całe umiarkowanie dostępne mieszkanie dotychczasowy właściciel (gmina lub RSL) musi przeznaczyć określoną część przychodu na cele affordable housing.

252 Wyraz mieszkanie w całym rozdziale używany jest w znaczeniu home, nie w znaczeniu flat, appartment i może oznaczać zarówno dom (house) oraz mieszkanie (flat, appartment).

253 W ten sposób fundusze pozostają w systemie.

254 Oprócz RSL o granty mieszkaniowe mogą ubiegać są także inne podmioty zwane niezarejestrowanymi właścicielami domów czynszowych (unregistered social landlords). Od 2010 roku wszyscy którzy zajmują się dostarczaniem mieszkań z sektora social rented housing, niezależnie od swojego statusu (prywatni, publiczni, non-profi, for-profit, etc.), będą nazywani Registered Providers.

255 right to buy, dla mieszkańców zasobów zarządzanych przez gminy, lub right to acquire dla mieszkańców zasobów zarządzanych przez Housing Associations.

256 Czynsz wynosi około 70% - 80% czynszów rynkowych.

103

MIESZKANIA WŁASNOŚCIOWE. W angielski system affordable housing wpisana jest zachęta do nabywania mieszkań na własność – według analityków obniża to znacząco koszty utrzymania i wpływa pozytywnie na kondycję mieszkań gdyż o swoją własność naturalnie dbamy bardziej, a także przyczynia się do zacieśniania więzi sąsiedzkich co jest nie bez znaczenia dla funkcjonowania społeczności lokalnych. W tym celu oprócz możliwości opisanych powyżej powstał także program ZakupMieszkania (HomeBuy). Program jest skierowany głównie do obecnych i przyszłych mieszkańców sektora affordable housing, do kluczowych pracowników sektora publicznego oraz do niezamożnych osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Program składa się z trzech produktów:

społeczny ZakupMieszkania (social HomeBuy) – oferujący pomoc w zakupie mieszkania dla mieszkańców mieszkań socjalnych;

ZakupMieszkania nowowybudowanego (new build HomeBuy) – ułatwienia w zakupie części lub całości nowowybudowanego lokalu;

ZakupMieszkania wolnorynkowego (open market HomeBuy) – pożyczki preferencyjne dla osób zainteresowanych w zakupie domu na wolnym rynku w postaci.

SPOSÓB POZYSKIWANIA MIESZKAŃ²⁵⁷. Od początku lat 1990. większą część nowych mieszkań dostępnych zapewniają zarejestrowani społeczni właściciele domów czynszowych (RSL)²⁵⁸. Są to stowarzyszenia zarejestrowane przez państwową Agencję ds. Dostępnego Budownictwa Mieszkaniowego (Homes and Communities Agency HCA)²⁵⁹, które budują mieszkania dostępne za pieniądze z grantu Agencji oraz z użyciem środków prywatnych. Od 2004 roku o granty z Agencji mogą ubiegać się także niezarejesowane organy. Warunkiem otrzymania grantu jest spełnienie warunków ustalonych przez Agencją ds. Mieszkań i Społeczności (odnośnie jakości, parametrów związanych z ogroną środowiska, etc. oraz wielkości i ceny proponowanych mieszkań) i dokładne wypełnienie definicji affordable housing.

Znaczna część – w latach 2004 - 2005 było to około 46% - domów dostępnych powstaje w Anglii na podstawie zapisu - zobowiązanie planistyczne (planning obligations)²⁶⁰ - zapisów zawartych w dokumentach planistycznych (Local Development Framework) dotyczących danego terenu, które mówią o tym jakie warunki czy świadczenia na rzecz gminy musi spełnić inwestor pragnący wybudować na danym terenie obiekt. Często jest to wyznaczona progowa wielkość inwestycji powyżej której każdy deweloper jest zobowiązany do przeznaczenia określonej ilości mieszkań jako mieszkania dostępne – finansowanie tych mieszkań może, na podstawie section 106 agreement²⁶¹, być powierzone w całości inwestorowi (w bardzo atrakcyjnych, centralnych obszarach), lub może być finansowane w całości przez gminę. Możliwe są także inne umowy, negocjowane z gminą przez deweloperów.

257 Za: Delivering Affordable Housing Policy Statement.

258 Zdecydowana część RSL to stowarzyszenia mieszkaniowe (housing associations – stowarzyszenia typu non profit, mogą być porównywane z Towarzystwami Budownictwa Społecznego w Polsce [Życiński 2005]) pozostałe RSL to trusty, spółdzielnie (co-operative) oraz przedsiębiorstwa, różne odpowiedniki spółdzielni mieszkaniowych w Polsce.

259 Agencja ds. Mieszkań i Społeczności (Homes and Communities Agency HCA), jest agencją narodową finansowaną z budżetu, która w imieniu rządu zajmuje się sprawami affordable housing. Do grudnia 2008 rolę opieki i zarządu affordable housing pełniła Korporacja Mieszkaniowa – Narodowa Agencja ds. Dostępnego Budownictwa Mieszkaniowego (Housing Corporation - National Affordable Homes Agency). 1 grudnia 2008 Housing and Regeneration Act zlikwidował HC i jej zadania powierzył: w zakresie finansowania inwestycji i odnowy zasobów: Homes and Communities Agency (HCA) oraz w zakresie kontroli nad RSL: Tenant Services Authority (TSA).

260 Planning Obligations, ODPM Circular 05/2005, section 106.

261 Nawet właściciele prywatni, budujący swoje własne mieszkanie, mogą być zobowiązani do przeznaczenia pewnej kwoty na cele budownictwa dostępnego.

104

Zabieg ten w rozumieniu ustawy, ma – oprócz lepszego finansowania mieszkań dostępnych przyczynić się także do powstania zabudowy mieszanej społecznie²⁶².

Małe gminy mogą pozyskiwać grunty pod affordable housing na podstawie zapisu o wyjątkowym zwolnieniu (exceptional release/exceptions sites housing)²⁶³ – w uzasadnionych przypadkach mają prawo wykupić od właścicieli ziemię nie przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową za cenę atrakcyjną dla właścicieli (wyższą niż cena za grunt bez prawa do zabudowy lecz dużo niższą niż rynkowa cena gruntu budowlanego) pod warunkiem przeznaczenia jej na cele affordable housing. W 2006 roku około połowy nowych mieszkań dostępnych jest pozyskiwana poprzez planning obligations oraz exceptions sites [Cullingworth, Nadin 2006, str. 205].

Głównym źródłem finansowania affordable housing są wspomniane już granty Agencję ds. Dostępnego Budownictwa Mieszkaniowego, ale istnieją także inne sposoby finansowania lub współfiansowania:

rezerwy własne i wpływy władz lokalnych;

ziemia władz lokalnych;

pieniądze z lokalnego podatku od kolejnych domów;

ziemia (on-site developer contribution) lub pieniądze (off-site developer contribution) uzyskana jako zobowiązanie planistyczne od deweloperów;

sprzedaż publicznej ziemi prywatnym inwestorom z zastrzeżeniem, że może być wykorzystana tylko pod low-cost starter housing;

pieniądze uzyskane przez RSL w drodze budowy lub remontu mieszkań na sprzedaż;

pozyskiwanie grantów na mieszkania dla osób starszych (sheltered housing);

mieszkańcy sami organizują budowę swojego domu, a gmina jedynie wspiera ich w ograniczony sposób;

oraz pomoc i granty innych organizacji publicznych.

KOMPETENCJE. Dokumenty rządowe, które opisują system affordable housing ustalają jedynie ramy działania systemu, oraz wytyczne z zakresu jakości. Detale dotyczące współpracy z deweloperom ustalane są na poziomie lokalnym według wytycznych opracowanych przez lokalne władze planistyczne (Local Planning Authorities), które mają bardzo dużą elastyczność działania – same mogą ustalać planning obligations zależnie od potrzeb i możliwości regionu.

Żeby uniknąć nieporozumień i ułatwić inwestorom podejmowanie decyzji zapisy dotyczące rodzaju oraz ilości obciążeń nałożonych na inwestorów w ramach planning obligations muszą być opisane w ogólnodostępnej strategii rozwoju lokalnego (Local Development Framework).

Władze lokalne mają także swobodę negocjacyjną (w granicach obowiązującego prawa).

Mogą, na przykład, w zamian za zobowiązanie inwestorów do przeznaczenia części inwestycji w sposób wskazany przez władze lokalne – np. jako mieszkania dostępne - zgodzić się na zabudowę danego terenu w sposób odbiegający od zapisu planów.

Także wybór stowarzyszenia mieszkaniowego, które zajmie się organizacją i nadzorem nad mającymi powstać zasobami affordable housing, czy to będzie jeden z Zarejestrowanych Społecznych Właścicieli Domów Czynszowych (RSL), prywatna organizacja czy spółka podległa władzy lokalnej (Arms Lenght Manegement Organisation ALMO), jest sprawą władz lokalnych – zapisy rządowe pozostawiają w tym względzie pełną dowolność – z założeniem, że wybór ma być rzetelny i poprzedzony sprawdzeniem warunków i możliwości oferowanych

262 Jest to jeden z bardziej kontrowersyjnych elementów systemu affordable housing. W obliczu kryzysu, który dotknął Anglię w 2009 roku, gminy zmniejszają swoje wymagania, a także godzą się na wypłacenie ekwiwalentu za mieszkania, które deweloper jest zobowiązany przeznaczyć jako mieszkania socjalne, w gotówce.

263 exceptions sites housing dotyczy jedynie małych gmin do 3000 osób, skierowane jest do osób silnie związanych z miejscem (wieloletnich mieszkańców, autochtonów, etc.) jest zabudową mieszkaniową małej skali (8-10 mieszkań wpisanych w kontekst), powstaje na przykład na niewielkich działkach rolnych. Taka inwestycja może mieć miejsce jedynie wtedy gdy jest stwierdzony duży lokalny niedobór mieszkań.

105

przez ubiegające się o grant spółki. Przed ostatecznym wyborem władze lokalne organizują trójstronną dyskusję na którą zapraszają stowarzyszenie mieszkaniowe oraz dewelopera, żeby upewnić się, że stowarzyszenie jest akceptowane przez wszystkich uczestników procesu.

Władze lokalne, na podstawie analiz i prognoz, w dokumentach strategicznych (Local Development Documents) określają zapotrzebowanie na mieszkania dostępne, z podziałem na społeczne mieszkania na wynajem i umiarkowanie dostępne budownictwo mieszkaniowe, określają wielkość i rodzaj potrzebnych mieszkań, konieczne udogodnienia i urządzenia dodatkowe, które muszą towarzyszyć inwestycjom, takie jak place zabaw.

INFORMACJA. Podstawowe wiadomości, podstawy prawne oraz szczegółowe informacje o systemie affordable housing przydatne zarówno dla pracowników samorządów, dla potencjalnych inwestorów oraz dla zainteresowanych mieszkańców, a także wytyczne i wymagania odnośnie realizacji są zawarte w przejrzystych broszurach drukowanych lub dostępnych na stronach internetowych (www.tenantservicesauthority.org, www.communities.gov.uk, www.housingcorp.gov.uk, www.homesandcommunities.co.uk).

Informacje przedstawione są w sposób zrozumiały, czytelny i estetyczny.

Dodatkową pomocą przy powstawaniu założeń mieszkaniowych są publikacje firmowane przez National Housing Federation oraz przez CABE. Są to zarówno broszury dostępne na stronach internetowych, oraz książki przeznaczone dla różnych grup zaangażowanych w powstanie zespołów mieszkaniowych²⁶⁴.

Żeby zwiększyć dostęp informacji na temat mieszkań z sektora affordable housing, stowarzyszenia mieszkaniowe HA, które kontaktują się bezpośrednio z mieszkańcem, dystrybuują czytelne i kolorowe foldery zawierające podstawowe informacje, a na swoich stronach wprowadzają bardzo czytelne informacje w wielu językach²⁶⁵.