Francja. Habitation à Loyer Modéré

SYTUACJA MIESZKANIOWA. We Francji ogólna sytuacja mieszkaniowa jest dobra, w przeliczeniu na 1000 mieszkańców jest ponad 490 mieszkań. Ponieważ w tą liczbę wliczane są także mieszkania letniskowe i niezamieszkałe, rzeczywista sytuacja mieszkaniowa jest nieco gorsza. Struktura własności mieszkań pozostaje niezmienna od ponad 10 lat, około 55%

społeczeństwa mieszka we własnych mieszkaniach. Forma wynajmowanego mieszkania jest, podobnie jak w Austrii, formą akceptowaną społecznie. We Francji przez ostatnie lata budowano ponad 300 000 mieszkań rocznie (dwie trzecie z tego to domy jednorodzinne, jedna trzecia to mieszkania).

Główne francuskie problemy związane z mieszkalnictwem to wzrost cen mieszkań oraz, związane z socjalnym budownictwem mieszkaniowym les grands ensembles, problemy społeczne na zamieszkałych przez imigrantów oraz ludność najuboższą przedmieściach (banlieue).³⁰⁴

SYSTEM POLITYKI MIESZKANIOWEJ. Nadrzędnym celem francuskiej polityki mieszkaniowej jest umożliwienie obywatelom wyboru mieszkań odpowiadających ich oczekiwaniom. Podstawowymi założeniami jest prawo do mieszkania (Droit a Logement) – zakładające pomoc w uzyskaniu mieszkań, oraz prawo wyboru, które zapewnia możliwość wyboru formy własności oraz lokalizacji mieszkania. Francuska polityka mieszkaniowa

303 Opracowano na podstawie prac Jacka Życińskiego [Życiński 2005], raportu Jeana-Pierr’a Schaefer’a [Schaefer 2003], artykuł Marie-Christine Jaillet [Jaillet 2003], opracowań London School of Economics and Political Science [Scanlon i.in. 2007, 2009], materiałów udostępnianych przez francuskie organa związane z mieszkalnictwem: www.anil.org, www.logement.gouv.fr., a także opracowań CECODHAS [Social Housing in France, www.cecodhas.org, sierpień 2009].

304 Fala zamieszek, która rozpoczęła się na podparyskim osiedlu Clichy-sous-Bois, w listopadzie 2005 roku, ogarnęła cały kraj. Problemy społeczne na francuskich blokowiskach są znacznie poważniejsze niż analogiczne problemy na polskich osiedlach. Różnica spowodowana jest znacznym odsetkiem nie przystosowanych do życia w europejskim społeczeństwie imigrantów pochodzących z krajów arabskich, oraz ubożeniem społeczeństwa opiekuńczego, przyzwyczajonego do opieki socjalnej państwa, w sytuacji w której państwo ogranicza poziom opieki.

128

zakłada wysokie dotacje sektora publicznego. Działania francuskiej polityki mieszkaniowej obejmują promocję wszystkich form własności mieszkaniowej: budownictwo prywatne:

własnościowe i na wynajem, oraz budownictwo socjalne na wynajem.

Obywatele francuscy, pod warunkiem osiągnięcia określonych dochodów, mogą występować o nieoprocentowany kredyt na zakup pierwszego mieszkania (do 30% inwestycji).

Kandydaci nie mogą być właścicielami innej nieruchomości mieszkalnej, a zakup może dotyczyć zarówno rynku pierwotnego oraz wtórnego. Wszyscy, niezależnie od dochodów, mogą natomiast oszczędzać środki przeznaczone na zakup mieszkania na nieopodatkowanych lokatach celowych (Compte Epargne Logement). Prywatny sektor mieszkań własnościowych (logement locatifs privés), wspierany jest subwencjami na renowacje oraz modernizacje mieszkań. Beneficjantami subwencji na renowacje mogą być właściciele lokali lub ich najemcy.

W celu likwidacji zjawiska pustostanów i zachęcenia właścicieli do podnajmu niezamieszkałych mieszkań wsparcie otrzymuje także prywatne budownictwo na wynajem.

Dla prywatnych właścicieli, którzy zdecydują się wynająć swoje mieszkanie przewidziano możliwość odliczenia podatkowego w wysokości od 30% do 45% dochodu uzyskanego z wynajmu, dodatkowe ulgi dotyczą osób, które zdecydowały podnająć się mieszkanie za cenę o 30% niższą niż rynkowa. Powstał Fundusz Gwarancji Lokatorskich, który zapewnia właścicielom regularne otrzymywanie czynszu (szacuje się, że przyczynie się on do wynajmu dodatkowych 200 000 mieszkań). O przyznawane na remonty subwencje mogą ubiegać się nie tylko właściciele mieszkań ale także ich najemcy.

Pomoc publiczną otrzymuje także społeczne budownictwo czynszowe, za które odpowiedzialne są Offices Publics, a wśród nich najważniejsze Offices Publics d’Habitations à Loyer Modéré OPHLM, których zadaniem jest budowa, wynajem oraz remonty mieszkań socjalnych, tzw. mieszkań o umiarkowanych czynszach: Habitation à Loyere Modéré HLM..

OPHLM zarządzają około 16% zasobów mieszkaniowych, czyli około 3,8 milionami mieszkań, głównie w budynkach wielorodzinnych³⁰⁵, a także 40-50% mieszkań wynajmowanych. Prawie ¼ ludności Francji mieszka w zasobach typu HLM³⁰⁶. OPHLM są organizacjami lokalnymi, głównie spółkami akcyjnymi typu non-proft, które obowiązują preferencyjne stawki podatkowe, dostają także publiczną pomoc finansową. Dostęp do wynajmu mieszkań HLM uwarunkowany jest wysokością dochodów gospodarstwa domowego. Zależnie od poziomu dochodów są mieszkania dla trzech grup ludności o zróżnicowanych czynszach (PLAI, PLUS oraz PLS).

Finansowanie sektora mieszkaniowego odbywa się dzięki kredytom udzielanym przez Kasy Depozytów i Konsygnacji (Caisse des Dépots et Consignation) dysponującej wkładami z cieszącej się popularnością książeczki A (livret A), na której odkładane oszczędności są zwolnione z opodatkowania. Pracodawcy zatrudniający powyżej 10 osób zobowiązanie są do płacenia 0,65% wynagrodzeń na fundusz mieszkaniowy. Kompetencje we francuskiej polityce mieszkaniowej podzielone są między trzy szczeble władzy³⁰⁷.

305 Z tego powodu wyrażenie HLM stało się we Francji synonimem blokowiska z wielkiej płyty.

306 Polskie spółki typu TBS były wzorowane na francuskich HLM, dlatego między oboma systemami występują pewne podobieństwa.

307 Wiodącym resortem w obszarze budownictwa jest Ministerstwo ds. Mieszkalnictwa i Miast, ffunkcję konsultacyjną przy ministerstwie pełni Krajowa Rada Mieszkalnictwa, z ministerstwem współpracuje Sekretariat Stanu ds. Polityki Miast. Sprawami budownictwa w aspekcie ekologicznym zajmuje się Departament Zagospodarowania, Mieszkalnictwa i Natury w Ministerstwie Ekologii, Energii, Zrównoważonego Rozwoju i Zagospodarowania Terytorium. W celu zwiększenia efektywności działań utworzono Międzyministerialny komitet pod przewodnictwem Premiera, złożony z szefów resortów m.in. mieszkalnictwa, finansów, budżetu, spraw wewnętrznych. Rolą szczebla centralnego jest także nadzór nad programami rewitalizacji zasobów mieszkaniowych.

Na szczeblu regionalnym odbywa się polityka wyrównywania warunków mieszkaniowy pomiędzy poszczególnymi obszarami. Kwestie związane z osobową polityką mieszkaniową spoczywają na władzach lokalnych, które mają najlepsze rozeznanie w sytuacji.

129

Obowiązujące od 1990 roku prawo do mieszkania w 2007 roku zamienione zostaje na zaskarżalne prawo do mieszkania. Od 2012 każdy bezdomny który nie otrzyma mieszkania będzie mógł dochodzić swoich praw przed sądem.

Na początku XXI wieku Głównymi problemami publicznego sektora mieszkaniowego były pustostany na les grand ensembles, spowodowane niechęcią przeciętnych obywateli do zamieszkiwania blokowisk, oraz niechęcią gmin do wynajmowania mieszkań mieszkańcom konfliktowym, a także problemy z egzekucją rotacji z zasobów socjalnych rodzin które przekroczyły próg dochodów. W 2000 roku wprowadzona zostaje ustawa (nowelizacja prawa LOV) wedle której każda gmina licząca powyżej 1,5 tys. mieszkańców zobligowana jest do posiadania co najmniej 20 % całej puli mieszkań jako mieszkań społecznych³⁰⁸. Poprawka ma spowodować wydajniejszą pracę samorządów oraz zniechęcić je do omijania przepisów.

Wprowadzono także program mieszkanie dla każdego, który na wzór angielski umożliwia wykupywanie zasobów HLM. Ze względu na zły odbiór społeczny mieszkań w blokach w ramach mieszkań socjalnych powstają także domy jednorodzinne.

REHABILITACJA I WYBURZENIA. po 2003 roku (wg. tzw. planu Borloo) następuje zmiana podejścia do przestrzennej polityki związanej z mieszkalnictwem: powraca się do zaniechanych wcześniej wyburzeń, tym razem jednak dotyczą one głównie zespołów mieszkaniowych z lat 1950.-1970: 200 000 mieszkań przeznacza się do wyburzenia, 200 000 do odbudowy oraz 200 000 do restrukturyzacji. Duży nacisk położony zostaje na to rozwój przestrzeni publicznych, budowę lub remonty urządzeń i usług społecznych, oraz budowę dróg.

Nadzór nad przestrzenną polityką wobec zdegradowanych i problemowych obszarów mieszkaniowych przechodzi w gestię władzy centralnej: nadzorem projektów i przydzielaniem grantów zajmuje się l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU). Finansowanie projektów ma podobne źródła jak całe budownictwo socjalne we Francji.

Kontynuowane są wszystkie programy łączące rehabilitację społeczną z rozwojem przestrzennym obszarów: nowelizacji podlegają ustawy o ZUS oraz o DSQ (patrz Rozdział 1.3.2), opieką objęte zostają kolejne obszary. Szczególnie po zamieszkach w 2005 roku, zwiększone zostają wydatki związane z mieszkalnictwem, oraz zintensyfikowane działania.

We wszystkich działaniach zwiększony zostaje nacisk na zrównoważony rozwój, społeczną różnorodność, oraz przestrzenną promocję idei sąsiedztwa.

■ Dąży się do tego żeby sektor publiczny we francuskim systemie mieszkaniowym stanowił docelowo 20% zasobów.

■ Podstawą obecnej przestrzennej polityki mieszkaniowej we Francji jest wyburzanie lub modernizacja niezadowalających zespołów mieszkaniowych, uzupełnianie monostrukturalnych zespołów o miejsca pracy, urządzenia społeczne oraz przestrzenie publiczne, a także troska o zmianę struktury społecznej monostrukturalnych osiedli.

308 Wprowadzane są kolejne restrykcje gdyż bogatym gminom zależy żeby omijać zapisy ustawy: przykładowo w zamożnej podparyskiej miejscowości Neuilly-sur-Seine mieszkania społeczne stanowią obecnie tylko 1,6 proc.

130

PRZYKŁADY³⁰⁹

VILLEJUIF – MIESZANA ZABUDOWA SOCJALNA lokalizacja realizacja projekt

Villejuif/Francja 2007 Edith et Olivier Girard architectes Zdjęcie 58. Villejuif – zabudowa

socjalna (fot. Edith et Olivier Girard architectes, www.urcaue-idf.archi.fr)

Zdjęcie 59. Villejuif – zabudowa socjalna, niewielkie ogródki i ganki (fot. Christelle Lecoeur/

CAUE, www.urcaue-idf.archi.fr)

Zdjęcie 60. Villejuif – zabudowa socjalna, dom jednorodzinny (fot. Christelle Lecoeur/ CAUE,

www.urcaue-idf.archi.fr)

Założenie w niewielkim mieście Villejuif (48 800 mieszkańców) w okręgu Île-de-France, usytuowane na niewielkiej działce, respektuje zastany układ urbanistyczny.

Wybudowany obiekt mieszkaniowy składa się z 17 mieszkań typu PLA³¹⁰, 18 domków indywidualnych oraz 12 mieszkań z sektora intermediaires³¹¹, tworzących jedną całość. Zespół składa się z patii, domów bliźniaczych i szeregowych, przeplatających się w ten sposób, by maksymalnie chronić prywatność mieszkańców, zachowując przy tym fragmenty przestrzeni wspólnej. W mieszkaniach zachowano rozdział części dziennej i nocnej. Każdy dom ma ogród od frontu oraz niezagospodarowane poddasze, któremu można nadać funkcje zależnie od potrzeb.

Ważnymi cechami założenia są:

intensywne wykorzystanie terenu przy zachowaniu skali otoczenia, użycie różnych typów zabudowy;

każda nieruchomość ma możliwość rozwoju w wyniku wygospodarowania dodatkowej przestrzeni;

założenie wykorzystuje maksymalną gęstość zabudowy przy zachowaniu prywatności poszczególnych mieszkań i respektowaniu zastanego układu miasta;

309 Przykłady francuskiej dostępnej zabudowy mieszkaniowej zostały wybrane pośród dobrych przykładów zabudowy prezentowanych przez Radę Architektury, Urbanistyki i Środowiska (CAUE - Conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement) - francuski stowarzyszenie architektów, powołane do życia w 1977 roku, w celu promocji i rozwoju wysokiej jakości architektury i środowiska zbudowanego.

310 Prêt locatif aidé (PLA) – dotowana pożyczka dla podmiotów (prywatnych, publicznych oraz non-profit) zajmujących się dostarczaniem mieszkań socjalnych.

311 Czyli o czynszu pośrednim między mieszkaniem socjalnym a wolnorynkowym.

131

innowacją jest wprowadzenie intensywnego założenia o względnie wysokiej intensywności w taką dzielnicę przedmieść. Taka intensywna zabudowa daje możliwość ożywienia otoczenia, poprzez wprowadzenie różnych typów mieszkań (prywatne i socjalne, domy i mieszkania;

wysoka jest jakość detalu i wykonania.

REHABILITACJA OSIEDLA DAUPHINE, lokalizacja realizacja projekt

Saint-Ouen-l’Auomne

2002 Atelier d’Architecture Benoît Jacquard - Victoria Pignot

Zdjęcie 61. Osiedle Dauphine po rehabilitacji, widok (fot.

Benoit Fugeirol/ CAUE, www.urcaue-idf.archi.fr)

Zdjęcie 62. Osiedle Dauphine, przelotowa klatka schodowa (fot. Christelle Lecoeur/ CAUE, www.urcaue-idf.archi.fr)

Zdjęcie 63. Osiedle Dauphine, nowe balkony na ślepej elewacji (fot. Benoit Fugeirol/ CAUE, www.urcaue-idf.archi.fr)

Program rehabilitacji części założenia typu le grand ensemble z lat 1970. zakładał redefinicję układu przestrzennego osiedla, reorganizację klatek schodowych, wyburzenia oraz rozbudowę, a także remont elewacji. Prace remontowe objęły 235 mieszkań, w ramach których utworzono także mieszkania dla osób niepełnosprawnych, wyburzono 49 mieszkań. Ślepe klatki schodowe zamieniono na przejściowe zapewniając tym samym lepszy wgląd do wnętrza kwartału, stworzono balkony wychodzące ze ślepych do tej pory ścian. Zmiany dotyczyły także podniesienia komfortu użytkowania zespołu, wymieniono okna, instalacje, na poziomie parteru zamknięto wszystkie balkony. Elewacje zostały uzupełnione okładziną drewnianą oraz drewnianymi żaluzjami. Drewno – czerwony cedr, został wybrany jako materiał naturalny, który złagodzi zimny beton, główny budulec osiedla.

Po zakończeniu prac większość mieszkańców chciała powróć do swoich mieszkań.

■ Podstawowe działanie podczas rehabilitacji założenia polegało na nadaniu obiektowi cech defensible space, co pozwoli na bezpieczniejsze użytkowanie mieszkań.

132 ZESPÓŁ SOCJALNY W ŚRÓDMIEŚCIU PARYŻA

lokalizacja realizacja projekt

Paryż, X dzielnica 2006 Emmanuel Combarel, Dominique Marrec

Zdjęcie 64. Kamienica w X dzielnicy, fasada od strony ulicy (fot. Benoit Fugeirol/ CAUE, www.urcaue-idf.archi.fr)

Zdjęcie 65. Kamienica w X dzielnicy, mieszkanie (fot.

Benoit Fugeirol/ CAUE, www.urcaue-idf.archi.fr)

Zdjęcie 66. Kamienica w X dzielnicy, fasada od strony ulicy, widok nocą (fot. Benoit Fugeirol/ CAUE,

www.urcaue-idf.archi.fr)

Kamienica w śródmiejskiej zabudowie Paryża składa się z 17 energooszczędnych mieszkań HQE³¹² (w tym 8 mieszkań typu PLAI, oraz 9 – typu PLUS³¹³), 13 miejsc parkingowych, oraz wspólnego ogródka. Każde mieszkanie ma unikatowy rozkład, z rozbudowaną przestrzenią dzienną. Większość mieszkań jest przewietrzana na przestrzał.

Ze względów oszczędnościowych zrezygnowano z parkingu podziemnego, wychodząc z założenia, że nie wszyscy mieszkańcy mieszkań socjalnych mają samochody. W zamian wyposażono budynek w urządzenia pozwalające na obniżenie kosztów eksploatacji i zmniejszenie wpływu na środowisko naturalne (energooszczędne ogrzewanie, system oszczędzania wody i segregacji odpadów) – dzięki temu budynek został oznaczony symbolem HQI, świadczącym o wysokiej jakości założenia.

Budynek z jednej strony otrzymał nowoczesną fasadę, ale dzięki temu, że jest ona jasna i jednolita, dobrze wpisuje się w zastane otoczenie.

312 La Haute Qualité Environnementale (HQI), symbol przyznawany obiektom, które spełniają określone kryteria z zakresu czterech kategorii: zielony budynek, ekologiczna eksploatacja, komfort i zdrowie.

313 PLAI i PLUS: mieszkania socjalne dla odbiorców osiągających rożny pułap wynagrodzeń. Zarówno pułap wynagrodzeń jak i odpowiadający im czynsz ustalany jest przez władze lokalne.

133 ZESPÓŁ 29 DOMÓW Z PATIAMI W CAHORS³¹⁴

lokalizacja realizacja projekt

Cahors, Tuluza ²⁰⁰² G.G.R architectes, Patrice Bosc, Michel Montal

Zdjęcie 67. Domy w Cahors, elewacje frontowe (fot. Patrick Tourneboeuf, www.archicontemporaine.org)

Zdjęcie 68. Domy w Cahors, tył zespołu (fot. Patrick Tourneboeuf, www.archicontemporaine.org)

Zdjęcie 69. Domy w Cahors, patio (fot. Patrick Tourneboeuf, www.archicontemporaine.org)

Przykład zabudowy socjalnej w małej gminie – Cahors (19 700 mieszkańców). Zespół składa się z 29 niewielkich domów jednorodzinnych z patiami, tworzących zabudowę zwartą.

Patia poprzegradzane są murami z lokalnego kamienia, dzięki czemu mimo małej przestrzeni udało się uzyskać wysoki poziom prywatności.

■ Realizacje z sektora dostępnego charakteryzują się wysoką intensywnością zabudowy, dostosowaną do lokalnych warunków. W Paryżu powstaje kamienica zajmująca całą działkę budowlaną, na prowincji natomiast zespół domów jednorodzinnych, jednakże zlokalizowanych na minimalnych działkach.