2.2.1. Parametry i wskaźniki urbanistyczne
Dla poszczególnych rodzajów przeznaczeń terenów ustala się następujące parametry i wskaźniki urba-nistyczne:
Dla terenów śródmiejskiej zabudowy mieszkaniowo-usługowej (MU1) przyjmuje się:
• wysokość zabudowy: maksymalnie 18 m, z dopuszczeniem lokalnych dominant, których lokali-zacja zostanie wskazana w projekcie planu w rejonie ważniejszych dróg i skrzyżowań o maksy-malnej wysokości 21 m
• wysokość zabudowy w kwartale ograniczonym ulicami: Piłsudskiego, Asza, Pułaskiego, Morska:
− minimalnie 12m,
− maksymalnie 21m,
− dopuszczenie dominanty od strony placu publicznego o wysokości maksymalnie 24m
• wskaźnik powierzchni zabudowy: maksymalnie 1,0,
• wskaźnik intensywności zabudowy: maksymalnie 7,0, w tym dla kondygnacji nadziemnych mak-symalnie 5,0,
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej działki budowlanej – minimalnie 0,01
Dla terenów zabudowy mieszkaniowo-usługowej wysokiej intensywności (MU2) przyjmuje się:
• wysokość zabudowy:
− dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, usługowej i usługowej z wbudowanymi lokalami mieszkalnymi: maksymalnie 16 m, z do-puszczeniem lokalnych dominant w rejonie ważniejszych dróg i skrzyżowań o maksymalnej wysokości 21 m,
− dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami:
maksymalnie 12 m,
− dla zabudowy mieszanej, innej niż wymieniona powyżej, należy stosować najniższy z para-metrów ustalony dla danego typu zabudowy, wymienionej powyżej,
• wskaźnik powierzchni zabudowy: maksymalnie 0,9,
• wskaźnik intensywności zabudowy:
− dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami:
maksymalnie 1,5, w tym dla kondygnacji nadziemnych maksymalnie 1,0,
− dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami:
maksymalnie 3,5, w tym dla kondygnacji nadziemnych maksymalnie 2,5
− dla zabudowy usługowej i usługowej z wbudowanymi lokalami mieszkalnymi: maksymalnie 2,0, w tym dla kondygnacji nadziemnych maksymalnie 1,5,
− dla zabudowy mieszanej, innej niż wymieniona powyżej, należy stosować najniższy z para-metrów ustalony dla danego typu zabudowy, wymienionej powyżej,
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej działki budowlanej w odniesieniu do gruntu rodzi-mego:
− w zasięgu obszarów wspierających system przyrodniczy miasta:
o minimum 60% lub minimum 70% - zgodnie z rysunkiem Kierunków
o dopuszcza się odstąpienie od ww. ograniczeń dla terenów w pasie o szerokości 100 m wzdłuż głównych tras wylotowych (w obie strony), tj.: ul. Warszawskiej
− na pozostałym obszarze:
o dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i mieszkaniowej jednorodzinnej z usłu-gami: minimum 40%
o dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami:
minimum 25%
o dla zabudowy usługowej i usługowej z wbudowanymi lokalami mieszkalnymi – mini-mum 10%
o dla zabudowy mieszanej, innej niż wymieniona powyżej, należy stosować najniższy z parametrów ustalony dla danego typu zabudowy, wymienionej powyżej.
100
Dla terenów zabudowy mieszkaniowo-usługowej niskiej intensywności (MU3) przyjmuje się:
• wysokość zabudowy: maksymalnie 12 m,
• wskaźnik powierzchni zabudowy: maksymalnie 0,7,
• wskaźnik intensywności zabudowy:
− dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami:
maksymalnie 1,1, w tym dla kondygnacji nadziemnych maksymalnie 0,6
− dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej i grupowej na obszarze Miejsco-wego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic: Grabianowskiej – Zielnej:
maksymalnie 1,5, w tym dla kondygnacji nadziemnych maksymalnie 1,0,
− dla zabudowy usługowej i usługowej z wbudowanymi lokalami mieszkalnymi: maksymalnie 1,5, w tym dla kondygnacji nadziemnych maksymalnie 1,0
− dla zabudowy mieszanej, innej niż wymieniona powyżej, należy stosować najniższy z para-metrów ustalony dla danego typu zabudowy, wymienionej powyżej,
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej działki budowlanej w odniesieniu do gruntu rodzi-mego:
− w zasięgu obszarów wspierających system przyrodniczy miasta:
o minimum 60% lub minimum 70% - zgodnie z rysunkiem Kierunków
o dopuszcza się odstąpienie od ww. ograniczeń dla terenów w pasie o szerokości 100 m wzdłuż głównych tras wylotowych (w obie strony), tj.: ul. Garwolińskiej i ul. Kazimie-rzowskiej
− na pozostałym obszarze:
o dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i mieszkaniowej jednorodzinnej z usłu-gami: minimum 30%
o dla zabudowy usługowej i usługowej z wbudowanymi lokalami mieszkalnymi: minimum 10%
o dla zabudowy mieszanej, innej niż wymieniona powyżej, należy stosować najniższy z parametrów ustalony dla danego typu zabudowy, wymienionej powyżej.
Dla terenów zabudowy usługowej i produkcyjnej (UP1) przyjmuje się:
• wysokość zabudowy: maksymalnie 16 m
• wskaźnik powierzchni zabudowy: maksymalnie 0,6
• wskaźnik intensywności zabudowy: maksymalnie 3,0, w tym dla kondygnacji nadziemnych mak-symalnie 2,0
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej działki budowlanej: minimum 10%
Dla terenów zabudowy usługowej, produkcyjnej i przemysłowej (UP2) przyjmuje się:
• wysokość zabudowy: maksymalnie 16 m,
• wskaźnik powierzchni zabudowy: maksymalnie 0,6
• wskaźnik intensywności zabudowy: maksymalnie 3,0, w tym dla kondygnacji nadziemnych mak-symalnie 2,0
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej działki budowlanej: minimum 5%
Dla terenów kolejowych (KK) przyjmuje się:
• wysokość zabudowy: maksymalnie 16 m,
• wskaźnik powierzchni zabudowy: maksymalnie 0,6
• wskaźnik intensywności zabudowy: maksymalnie 3,0, w tym dla kondygnacji nadziemnych mak-symalnie 2,0
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej działki budowlanej: bez ograniczeń Dla terenów kolejowych z usługami (KU) przyjmuje się:
• wysokość zabudowy: maksymalnie 16 m,
• wskaźnik powierzchni zabudowy: maksymalnie 0,6
• wskaźnik intensywności zabudowy: maksymalnie 3,0, w tym dla kondygnacji nadziemnych mak-symalnie 2,0
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej działki budowlanej: minimum 5%
Dla terenów cennych przyrodniczo (Z1) przyjmuje się:
101
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej działki w odniesieniu do gruntu rodzimego: minimum 90%
Dla terenów rekreacyjno-sportowych (Z2) przyjmuje się:
• wysokość zabudowy: maksymalnie 12 m
• wskaźnik powierzchni zabudowy: maksymalnie 0,2
• wskaźnik intensywności zabudowy: maksymalnie 0,4
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej działki budowlanej w odniesieniu do gruntu rodzi-mego: minimum 70%
Dla terenów parków i skwerów (Z3) przyjmuje się:
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej działki w odniesieniu do gruntu rodzimego – mini-mum 70%
Dla ogrodów działkowych (ZD) przyjmuje się:
• wysokość zabudowy przeznaczonej do wspólnego użytkowania na terenie ogólnym5: maksymal-nie 6 m
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej działki w odniesieniu do gruntu rodzimego – mini-mum 70%
• wskaźnik powierzchni zabudowy przeznaczonej do wspólnego użytkowania na terenie ogólnym6: maksymalnie 0,2
• wskaźnik intensywności zabudowy przeznaczonej do wspólnego użytkowania na terenie ogól-nym7: maksymalnie 0,3
Dla cmentarzy (ZC) przyjmuje się:
• wysokość zabudowy służącej obsłudze cmentarza: maksymalnie 1 kondygnacja
• wskaźnik powierzchni zabudowy: maksymalnie 0,1
• wskaźnik intensywności zabudowy: maksymalnie 0,2
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej działki budowlanej w odniesieniu do gruntu rodzi-mego: minimum 20%
2.2.2. Wytyczne do planów miejscowych
Przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego:
– należy traktować parametry i wskaźniki urbanistyczne określone w studium jako wiążące dla odpo-wiednich rodzajów dopuszczonej zabudowy z zastrzeżeniem, że zabudowa istniejąca nie spełniająca powyższych, może zostać utrzymana
– parametr intensywności zabudowy należy interpretować jako stosunek powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji budynków, liczonej po zewnętrznym obrysie ścian do powierzchni działki budowlanej, z zastrzeżeniem, że w przypadku braku kondygnacji podziemnych, stosuje się wskaźnik tylko dla kondygnacji nadziemnych
– należy uwzględnić, że określone w studium minimalne i maksymalne wartości wskaźników i para-metrów stanowią wartości graniczne z dopuszczalnego przedziału
– należy rozróżnić podział w zależności od terenu stosowanych wskaźników powierzchni biologicznie czynnej działki w odniesieniu do gruntu rodzimego
– należy uwzględnić, że określone parametry i wskaźniki urbanistyczne nie odnoszą się do budowli i urządzeń infrastruktury technicznej
– parametry określone w studium w zakresie wysokości zabudowy nie dotyczą budynków sakralnych (kościołów i towarzyszących im wież), dla których dopuszcza się maksymalnie 40 m
5,6,7 Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych z dnia 13 grudnia 2013r. (Dz. U. z 2017r. poz. 2176) określa pa-rametry zabudowy dla obiektów gospodarczych oraz altan ogrodowych na terenie działki (jako podstawowej jed-nostki przestrzennej rodzinnego ogrodu działkowego)
102
– parametry określone w studium w zakresie wysokości zabudowy nie dotyczą budowli, których wy-sokość wynika z potrzeb technologicznych. Zaliczyć do nich należy m.in. maszty radiowe i antenowe, instalacje przemysłowe, kominy
– należy uwzględnić ograniczenia wysokości wynikające z usytuowania terenów w strefach ograni-czonej wysokości zabudowy wynikających z usytuowania lądowiska dla śmigłowców przy Szpitalu Wojewódzkim przy ul. Poniatowskiego
– należy uwzględnić ograniczenia wysokości wynikające z usytuowania terenów w strefach ograni-czonej wysokości zabudowy lotniczego urządzenia naziemnego (obiekt pomocy nawigacyjnej – nr z rejestru: NAV/M/B/1039/1/2008, położony na terenie Gminy Siedlce).
2.2.3. Tereny wyłączone spod zabudowy
Jako tereny wyłączone spod zabudowy wskazuje się tereny stanowiące trzon systemu przyrodniczego miasta:
• lasy (ZL)
• tereny cenne przyrodniczo (Z1)
• wody powierzchniowe (W).
Na terenach tych dopuszcza się utrzymanie istniejącego zagospodarowania, bez możliwości zmian jego gabarytów i funkcji. Wyjątek stanowią inwestycje niekubaturowe realizowane na terenach Z1 i W w związku z turystyką. W przypadku likwidacji istniejącego zagospodarowania, należy dążyć do ustalenia na tym terenie przeznaczenia podstawowego, zgodnego z rysunkiem kierunków studium.
Spod zabudowy wyłączone są także niewskazane na poniższym schemacie oraz na rysunku kierunków wody powierzchniowe, występujące na obszarze miasta w terenach MU i UP w formie naturalnych lub sztucznych zbiorników wodnych i stawów (np.: zbiornik przy ul. Prymasa S. Wyszyńskiego, zbiorniki retencyjne w okolicy stadionu, w Południowej Dzielnicy Przemysłowej).
Nie wymieniono tutaj terenów zamkniętych, traktując je jako możliwe do zabudowy, na podstawie prze-pisów odrębnych (patrz rozdział 2.12)
103
Tereny wyłączone z zabudowy
2.3. Obszary oraz zasady ochrony środowiska i jego zasobów, ochrony przyrody i