Przepisy określą nowe instrumenty wspierające rozwój społecznego budownictwa czynszowego. Rozwiązania wprowadzone ustawą służyły będą finansowaniu wyłącznie tych przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych, których przedmiotem jest budowa mieszkań przeznaczonych docelowo na wynajem (objętych bezwzględnym zakazem wyodrębnienia na własność), użytkowanych na zmodyfikowanych zasadach ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (umowa najmu na czas oznaczony, weryfikacja dochodów gospodarstwa przy zawarciu umowy).
Pierwszym instrumentem finansowania społecznego budownictwa czynszowego, w zakresie określonym powyżej, będzie udzielanie przez Bank Gospodarstwa Krajowego kredytów z przeznaczeniem na finansowanie przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych tbs. Nowelizacja uchyli przepisy obecnego rozdziału 2a ustawy „Kredyty udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach realizacji programów rządowych popierania budownictwa
mieszkaniowego” (art. 15a – art. 15e ustawy), w nowym rozdziale wprowadzając przepisy będące podstawą określenia zasad na jakich będzie realizowane finansowanie społecznego budownictwa czynszowego w oparciu o kredyty oferowane towarzystwom przez BGK.
W przepisach nowego rozdziału ustawy określone zostaną poniższe rozwiązania:
1) Bank Gospodarstwa Krajowego udziela, we własnym imieniu i na własny rachunek, kredytów towarzystwom budownictwa społecznego na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem;
2) zachowany obowiązek wyboru wykonawcy zamówienia w zakresie usług, dostaw i robót budowlanych w ramach kredytowanego przedsięwzięcia z zastosowaniem przepisów dotyczących zamówień publicznych;
3) coroczne opracowywanie przez Bank, do dnia 30 czerwca, planu rzeczowo-finansowego związanego z prowadzoną akcją kredytową, podlegającego uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej;
4) delegacja ustawowa do określenia w drodze rozporządzenia, przez Radę Ministrów:
wysokości oprocentowania kredytów oraz wysokości pobieranych przez Bank opłat i prowizji związanych z udzieleniem kredytu (wytyczna: wysokość oprocentowania ustalana na poziomie zapewniającym wyłącznie pokrycie kosztów Banku związanych z realizacją zadania ustawowego, w tym koszty pozyskania środków przeznaczonych na akcję kredytową /ewentualnie na poziomie odpowiadającym maksymalnej, ograniczonej w wytycznych marży zysku Banku/),
warunki i tryb udzielania kredytów oraz warunki ich spłaty (wytyczna: zapewnienie wyboru przedsięwzięć o najwyższej użyteczności społecznej i możliwie niskim koszcie realizacji14; zapewnienie płynnego /ograniczonego w czasie/ procesu związanego z ubieganiem się o kredyt i jego udzieleniem; zapewnienie optymalnej spłaty zobowiązań przez kredytobiorcę w oparciu o wpływy czynszowe na poziomie umożliwiającym użytkowanie finansowanych lokali mieszkalnych zgodnie ze społecznym przeznaczeniem),
rodzaje dokumentów składanych przez wnioskodawców (wytyczna: w zakresie wymaganym dla dokonania oceny wniosku i podjęcia decyzji kredytowej),
wymagania, jakie powinny spełniać lokale i budynki budowane, odbudowywane, rozbudowywane i przebudowywane lub adaptowane przy wykorzystaniu kredytów (wytyczna: zapewnienie możliwie niskiego kosztu eksploatacji lokali, w tym z uwzględnieniem właściwości energetycznych budynków, oraz odpowiedniego do zamieszkania standardu wyposażenia).
14 Wnioski o kredyt podlegały będą wstępnej kwalifikacji do finansowania w ramach środków zaplanowanych corocznie w planie rzeczowo-finansowym, przeprowadzonej na podstawie oceny Banku dokonanej w oparciu o kryteria oceny przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych (kryteria stosowane przy ocenie wniosków o finansowe wsparcie udzielane przez Bank ze środków Funduszu Dopłat, zgodnie z rozwiązaniami określonymi w punkcie 18 /w takim przypadku w ustawie określony zostanie stosowny przepis odsyłający/ lub – na postawie delegacji ustawowej – określonych w przepisach rozporządzenia wydanego na podstawie omawianej delegacji, jako jeden z elementów określających tryb udzielania kredytu).
Założenia produktu kredytowego, będące jednocześnie odniesieniem dla opracowania projektu aktu wykonawczego do ustawy, przedstawiono w zestawieniu uwzględniającym analizy sporządzone przez Bank Gospodarstwa Krajowego.
Kredyty udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego na realizację przedsięwzięć społecznego budownictwa czynszowego
Przewidywane rozwiązania – wstępna charakterystyka rozwiązań przewidywanych w stosownych aktach wykonawczych, przy uwzględnieniu koncepcji przedstawionej przez BGK
Zaangażowanie środków budżetu państwa
Brak – kredyt oferowany przez BGK bez zaangażowania budżetu państwa.
Kredytobiorcy Towarzystwa budownictwa społecznego. Preferowane TBS z przeważającym udziałem jednostek samorządu terytorialnego (JST) realizujące gminne zadania mieszkaniowe – zakładana dodatkowa punktacja w kryteriach oceny projektów dla TBS z przeważającym udziałem JST realizujących gminne zadania mieszkaniowe.
Poziom finansowania Maksymalny udział kredytu w finansowaniu kosztu przedsięwzięcia:
50% – ograniczenie wprowadzone z uwagi na poprawę relacji LTV oraz wskaźnika obciążenia czynszu spłatą kredytu.
Maksymalny jednostkowy koszt przedsięwzięcia: 100% wartości odtworzeniowej – z możliwością zwiększenia ponad wskaźnik o 10%
Oprocentowanie15 Roczna stopa oprocentowania ustalana jako wartość nominalna, a nie jako efektywna stopa oprocentowania.
W ocenie Banku oprocentowanie nominalne powinno kształtować się na poziomie ok. 6% w skali roku.
Zapewnienie TBS-om możliwości obsługi kredytu oraz ponoszenia kosztów administracji i remontów zasobów mieszkaniowych poprzez zakładane w projekcie założeń zmiany zasad ustalania czynszów w zasobie eksploatowanym na zasadach najmu.
Inne koszty Prowizja maksymalnie 2% od kwoty kredytu – przy założeniu jednoetapowego procesu (tylko wniosek o udzielenie) – możliwość obniżenia prowizji do 1,5% lub 1% przy większych projektach lub do określonej w taryfie prowizji i opłat kwoty.
Prowizja za udzielenie promesy 0,5% wnioskowanej wstępnie kwoty kredytu, ale nie więcej niż 20 tys. zł – promesa byłaby udzielana tylko w przypadku procesu dwuetapowego.
Warunki spłaty kredytu Wysokość pierwszej raty kredytu pozwalająca na spłatę odsetek i 4-5%
kapitału w pierwszych 5 latach kredytowania (czyli 0,43%-0,58%
kwoty zadłużenia), co pozwoli zamknąć roczne koszty obsługi kredytu na poziomie ok. 2,6%-3,5% wartości odtworzeniowej budynku (przy kredytowaniu do poziomu 50% kosztów przedsięwzięcia).
Rata kredytu podlega jednorazowemu zwiększeniu („indeksacji”) po pierwszych pięciu latach kredytowania w wysokości pozwalającej na jego spłatę w okresie 35 lat (lub formuła annuitetowa).
15 Bank proponuje, aby stopa oprocentowania była stała w możliwie najdłuższych okresach. W tym celu z jednej strony konieczne są odpowiednie rozwiązania prawne w regulacjach dotyczących udzielania kredytów, a z drugiej strony wykorzystanie odpowiednich instrumentów zabezpieczających przed ryzykiem zmiany stóp procentowych (np. IRS – swap stopy procentowej). W ocenie Banku kredyt o 35-letnim okresie zapadalności mógłby być zabezpieczony swapami na okresy 15 i 20 lat. Bez zastosowania mechanizmów zabezpieczających przed zmianami stóp rynkowych, zarówno Bank, jak i klienci narażeni są na negatywne skutki ich zmian.
Zakładane rozwiązania dot. oparcia oprocentowania kredytu na stawce nominalnej oraz na jednorazowej „indeksacji” kredytu bądź annuitecie pozwolą na obsługę produktu w systemie SOK stosowanym również dla innych produktów kredytowych Banku i nie powinny wymuszać zbudowania specjalnych narzędzi dedykowanych do obsługi kredytu udzielanego w ramach programu.
Proces kredytowania Pierwszym etapem procesu będzie złożenie podstawowych informacji dotyczących założeń projektu inwestycyjnego i celów społecznych, które ma realizować. Przedstawione informacje powinny pozwolić na dokonanie przez Bank wyboru projektów do finansowania w ramach dostępnego limitu, zgodnie ze zredefiniowanym algorytmem kwalifikacji projektów.
Dokumentacja niezbędna do dokonania analizy wniosku powinna być składana dopiero po wstępnym zakwalifikowaniu projektu do finansowania. Taka procedura pozwoli na ograniczenie do niezbędnego minimum dokumentacji związanej z wnioskami kredytowymi, eliminację zjawiska redundancji informacji oraz zmniejszenie kosztów wielokrotnie powtarzanej dotychczas przez Bank analizy dokumentacji na kolejnych etapach.
Obsługa wniosków (poza terminem na składanie wniosków wstępnych i ustalenie limitu akcji kredytowej) powinna przebiegać w sposób ciągły, zapewniający równomierność obciążenia Banku zadaniami operacyjnymi i obowiązkami związanymi z obsługą wniosków o udzielenie kredytu; powinna zostać wyeliminowana sezonowość pracy komórek zaangażowanych w proces oraz spiętrzenie zadań w okresie urlopowym.
Należy wyegzekwować większą dyscyplinę kredytobiorców w przygotowywaniu projektów do realizacji (Bank nie będzie finansował projektów bez odpowiednich pozwoleń, decyzji administracyjnych, projektów budowlanych, zapewnienia pozostałych źródeł finansowania), doprowadzając jednocześnie do usprawnienia realizacji inwestycji i jej finansowania.
23. Dofinansowanie części kosztów przedsięwzięć TBS związanych z budową