WPŁYW STÓP PROCENTOWYCH NBP NA RYNEK KREDYTÓW HIPOTECZNYCH DLA GOSPODARSTW
2. Na zakup nieruchomości, obejmujące kredyty mieszkaniowe (udzielane na nabycie, budowę, adaptację, rozbudowę, remonty i
modernizacje budynków mieszkalnych lub nabycie działki pod budowę takich budynków) i kredyty na pozostałe nieruchomości (na nabycie, budowę lub przebudowę budynku oraz nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynków i budowli o przeznaczeniu użytkowym, gospodarczym lub publicznym).
Pozostałe kredyty i pożyczki
Tabela 4.1. przedstawia procentową strukturę kredytów udzielanych gospodarstwom domowym w latach 2004-2014. Można zaobserwować, iż z roku na rok wzrasta udział kredytów na nieruchomości w ogóle udzielonych kredytów – od 42,72% w 2004 roku do 71,89% w 2014 roku. Odpowiednio zmniejsza się udział kredytów konsumpcyjnych (z 55,05% do 27,90%) oraz pozostałych kredytów i pożyczek (z 2,24% do 0,21%). Taka tendencja oznacza, iż zadłużenie społeczeństwa nabiera charakteru długoterminowego i w coraz większym stopniu służy finansowaniu zakupu nieruchomości. W ten sposób struktura popytu gospodarstw domowych na kredyt stopniowo upodabnia się do przekroju przedmiotowego występującego w krajach rozwiniętych.
182
Tabela 4.1. Struktura kredytów udzielonych gospodarstwom domowym z podziałem na grupy w latach 2004-2014 (w %)
Rok
Konsumpcyjne (%) Na nieruchomości (%) Pozostałe (%) złotow
e walutowe suma złotow
e walutowe suma złotowe 2004 48,47 6,57 55,05 17,52 25,20 42,72 2,24 2005 48,31 5,30 53,61 17,65 27,39 45,04 1,35 2006 43,81 4,71 48,51 17,63 33,04 50,67 0,82 2007 40,33 3,40 43,74 23,08 32,14 55,22 1,05 2008 38,65 2,96 41,61 22,58 35,28 57,86 0,53 2009 35,02 2,99 38,01 19,66 41,90 61,56 0,43 2010 33,75 2,48 36,24 23,18 40,24 63,43 0,34 2011 29,32 2,34 31,67 26,15 41,89 68,04 0,29 2012 27,00 2,15 29,15 29,74 40,83 70,58 0,27 2013 26,22 1,82 28,04 34,07 37,67 71,73 0,23 2014* 26,26 1,64 27,90 36,29 35,60 71,89 0,21
*Dane za styczeń i luty.
Źródło: Obliczenia własne na podstawie danych NBP, redyty i po yczki bankowe udzielone gospodarstwom domowym, Nale ności i zobowiązania banków, Statystyka NBP, http://www.nbp.pl/, z dnia 14.04.2014r.
Przy pełnej analizie rynku kredytów dla gospodarstw domowych niezbędne jest porównanie w kontekście międzynarodowym z krajami rozwiniętymi, gdyż struktura kredytów w Polsce coraz bardziej się do nich zbliża. W całej Unii Europejskiej obserwuje się ogólną tendencję do wzrostu wartości kredytów udzielanych gospodarstwom domowym oraz systematyczny wzrost wartości kredytów i pożyczek społeczeństwa w stosunku do PKB. Obecnie w naszym kraju zadłużenie gospodarstw
183
domowych z tytułu kredytów hipotecznych wynosi 20% PKB, kiedy to w bardziej rozwiniętych państwach członkowskich Unii Europejskiej ten wskaźnik wynosi średnio około 50% PKB. Nie dziwi więc tendencja wzrostu kredytów hipotecznych w Polsce, która dąży w podobnym kierunku.20
Po wejściu kraju do Unii Europejskiej pojawia się efekt doganiania (catch-up effect), czyli zjawisko ich upodabniania się do innych krajów pod względem poziomu rozwoju gospodarczego. W krajach Europy Środkowo-Wschodniej na przestrzeni ostatnich lat występuje wysoka dynamika rozwoju rynku kredytów, co wskazuje na to iż w najbliższych latach rozwój ten będzie dalej postępował.21
Wpływ stóp procentowych na kredyty hipoteczne gospodarstw domowych
Popyt na rynku nieruchomości i jednocześnie na rynku kredytów hipotecznych to jedna z pochodnych efektu majątkowego, czyli oddziaływania zmian poziomu stóp procentowych i cen na wielkość konsumpcji. Dzięki obniżającym się kosztom pozyskania kredytów hipotecznych i ich rosnącej dostępności są one coraz bardziej popularne wśród gospodarstw domowych umożliwiając zakup nieruchomości.
Wśród determinant rozwoju rynku nieruchomości można wskazać poziom zamożności społeczeństwa, niską skłonność do oszczędzania czy też poziom inflacji i oprocentowania. Obserwuje się obecnie rozwój oferty kredytowej w zakresie innowacyjnych i coraz bardziej złożonych produktów. Na znaczeniu zyskują również kredyty hipoteczne o zmiennej
20Z. Dobosiewicz, redyt hipoteczny…, op. cit., s. 15., Dane Europejskiego Banku Centralnego i Eurostat.
21 G. Wałęga, redytowanie gospodarstw…, op. cit., s. 95-98.
184
stopie procentowej. Wzrost popytu na nieruchomości bezpośrednio przekłada się na podwyższenie poziomu konsumpcji i inwestycji.22
Wysokość stóp procentowych dla kredytów hipotecznych jest uwarunkowana takimi czynnikami jak cel i okres kredytowania, waluta kredytu czy stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości.
Kredyty hipoteczne cechuje duża wrażliwość na stopy procentowe w związku z ich długim okresem spłaty i znaczną wysokością. Od lat 90.
dzięki stopniowemu polepszaniu się sytuacji dochodowej i redukowaniu inflacji, które umożliwiało obniżanie stóp procentowych, nasiliło się zainteresowanie finansowaniem zewnętrznym. W tym czasie zadłużenie gospodarstw domowych podnosiło się z niezwykle wysoką dynamiką – od 1991 do 1996 o 1500%. W kolejnych latach XX i XXI wieku kontynuowany był wzrost na poziomie dwucyfrowym.23
Relacja popytu na kredyty hipoteczne i zmian rynkowych stóp procentowych widoczna jest na wykresie 5.1., który przedstawia fluktuacje wysokości oprocentowania kredytów dla gospodarstw domowych oraz ogólną wartość udzielonych kredytów hipotecznych.
22 A. Szelągowska, Stopy procentowe…, op. cit., s. 330.
23 G. Wałęga, Kredytowanie…, op. cit., s. 77-78, A. Szelągowska, Stopy procentowe…, op. cit., s. 330.
185
Wykres 5.1. Poziom średniego oprocentowania kredytów dla osób prywatnych oraz wartość złotowych kredytów bankowych udzielonych gospodarstwom domowym na nieruchomości w latach 2004–2014
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, Nowa i stara statystyka stóp procentowych; Nale ności i zobowiązania banków, Statystyka NBP, http://www.nbp.pl/, z dnia 14.04.2014r.
Jak można zaobserwować wysokość stóp procentowych kredytów hipotecznych wykazuje tendencję spadkową, i tak od 2004 roku kiedy oprocentowanie kształtowało się na poziomie 8-9%, na przełomie lat 2006-2007 spadło poniżej 6%, do najniższego poziomu 5,5% na koniec grudnia 2006. Następnie widoczny był znaczny wzrost stóp procentowych co wiązało się bezpośrednio z kryzysem zapoczątkowanym w Stanach Zjednoczonych w 2007 roku. W reakcji na destabilizację światowych rynków finansowych, banki centralne podjęły zdecydowane kroki, w celu
186
skutecznego przeciwdziałania zjawiskom kryzysowym24. Działania te wiązały się z podwyższaniem stóp procentowych NBP, które są punktem odniesienia dla stóp procentowych banków komercyjnych (w szczególności stopa lombardowa). Stopy wzrosły do poziomu bliskiego 8% pod koniec 2008 roku, a następnie po względnym ustabilizowaniu się sytuacji, ponownie można było zaobserwować ich spadek i utrzymywanie się na poziomie około 6% w kolejnych latach 2009-2011, poczym wzrosły do blisko 7% w 2011 i 2012 roku. Od 2013 roku Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na widoczne złagodzenie polityki pieniężnej i dzięki obniżeniu stóp procentowych NBP również średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych widocznie spadło poniżej 5%.
Silna tendencja wzrostowa ogólnej wartości kredytów hipotecznych zaciąganych przez gospodarstwa domowe w Polsce wiąże się bezpośrednio ze spadkiem oprocentowania kredytów (dopiero od 2003 roku oprocentowanie kształtuje się poniżej 10%) oraz znacznym deficytem mieszkań. Można zaobserwować zależność między wartością udzielonych kredytów na cele mieszkaniowe a spadkiem stóp procentowych. Na przestrzeni lat wzrasta akcja kredytowa banków, z polski rynek kredytów hipotecznych cechuje dynamiczny rozwój. Kredyty hipoteczne są największy udział w portfelu kredytowym gospodarstw domowych, a zmiany ich oprocentowania wpływają na rozwój rynku nieruchomości mieszkaniowych. Malejące stopy procentowe stają się zachętą dla gospodarstw domowych do sięgania po kredyty oraz wykorzystywania zgromadzonych oszczędności. Dzięki niższym stopom procentowym nasilają się inwestycje i wzrastają wydatki społeczeństwa na budownictwo mieszkaniowe i dobra trwałego użytku, co przekłada się
24 R. Kokoszczyński, Niezale ność banku centralnego po kryzysie, [w:] Współczesna bankowość centralna, W.L. Jaworski, A. Szelągowska (red.), CeDeWu, Warszawa 2012, s. 23-24.
187
również na produkcję i zatrudnienie w gospodarce narodowej. W Polsce występuje widoczna zależność między kosztem kredytu hipotecznego a podejmowanymi decyzjami inwestycyjnymi.25
Podsumowanie
Od początku XXI wieku w Polsce następował dynamiczny rozwój rynku kredytów i pożyczek dla gospodarstw domowych. Wpłynął na to instytucjonalny i technologiczny postęp sektora finansowego oraz ułatwiony dostęp do kredytów. Na zmiany, które zaszły na rynku kredytów hipotecznych znaczny wpływ miał również poziom stóp procentowych. Podsumowując przeprowadzone analizy można stwierdzić, iż stan rynku nieruchomości mieszkaniowych uzależniony jest od fluktuacji poziomu podstawowych stóp procentowych.
Ponadto, zgodnie z międzynarodowymi analizami porównawczymi, rynek kredytów dla gospodarstw domowych w Polsce ma duży potencjał i staje się coraz bardziej dojrzały, gdyż kredyty hipoteczne odgrywają coraz większą rolę. W całej Unii Europejskiej obserwuje się wzrost wartości kredytów udzielanych gospodarstwom domowym oraz systematyczny zwiększanie się wartości kredytów i pożyczek społeczeństwa w stosunku do PKB. Również w Polsce rynek i struktura kredytów dla gospodarstw domowych coraz bardziej upodabnia się do krajów bardziej rozwiniętych i pojawia się tendencja wzrostu kredytów hipotecznych. Należy jednak pamiętać o tym , iż procesy ekonomiczne charakteryzuje cykliczność, z związku z czym wzrost i hossa na rynku nieruchomości będzie musiała się skończyć.
Stopa procentowa jest obecnie podstawowym instrumentem polityki pieniężnej banków centralnych i w związku z jej rolą kluczowego
25 A. Szelągowska, Stopy procentowe…, op. cit., s. 333-334.
188
sygnału cenowego w gospodarce stanowi obiekt publicznego zainteresowania. Na politykę pieniężną, której nadrzędnym celem jest zapewnienie stabilności cen w dłuższym okresie oraz utrzymanie stabilności finansowej, mają wpływ różne czynniki. Nadmierne obniżanie stóp procentowych i długotrwałe utrzymywanie ich na niskim poziomie może spowodować znaczny wzrost cen aktywów i tworzenie się tzw.
bańki spekulacyjnej. W tym kontekście uwidacznia się ogromne znaczenie polityki pieniężnej prowadzonej przez bank centralny.
Bibliografia
Dobosiewicz Z., Bankowość, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2011.
Dobosiewicz Z., Kredyt hipoteczny: poradnik, Difin, Warszawa 2010.
Dobosiewicz Z., Kredyty i gwarancje bankowe, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2007.
Kokoszczyński R., Niezale ność banku centralnego po kryzysie, [w:]
Współczesna bankowość centralna, (red.) W.L. Jaworski, A. Szelągowska, CeDeWu, Warszawa 2012.
Lachiewicz B., Stopy procentowe w bankach komercyjnych, [w:] Stopy procentowe a gospodarka: dylematy Unii Gospodarczej i Walutowej, (red.) J.L. Bednarczyk, Wydawnictwo Instytutu Technologii i Eksploatacji - Państwowego Instytutu Badawczego, Radom 2006.
Przybylska-Kapuścińska W., Polityka pienię na nowych państw członkowskich Unii Europejskiej. Od transformacji przez integrację do integracji, Oficyna a Wolters Kluwer Business, Warszawa 2007.
Przybylska-Kapuścińska W., Spory wokół polityki stóp procentowych w Polsce, [w:] Stopy procentowe a gospodarka: dylematy Unii Gospodarczej i Walutowej, (red.) J.L. Bednarczyk, Wydawnictwo Instytutu Technologii i Eksploatacji - Państwowego Instytutu Badawczego, Radom 2006.
Puławski M., dpowiedzialność banków centralnych za stabilność finansową, [w:] Współczesna bankowość centralna, (red.) W.L. Jaworski, A. Szelągowska, CeDeWu, Warszawa 2012.
Szczepańska O., Stabilność finansowa jako cel banku centralnego, Wydawnictwo naukowe Scholar, Warszawa 2008.
189
Szelągowska A., Stopy procentowe a rynek kredytów hipotecznych w Polsce [w:] Stopy procentowe a gospodarka: dylematy Unii Gospodarczej i Walutowej, (red.) J.L. Bednarczyk, Wydawnictwo Instytutu Technologii i Eksploatacji - Państwowego Instytutu Badawczego, Radom 2006.
Szpunar P., Polityka pienię na. Cele i warunki skuteczności, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2000.
Wałęga G., Kredytowanie gospodarstw domowych, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2013.
Zwolankowski M., Struktura stóp procentowych banku centralnego a kwestia równowagi monetarnej na rynku pienię nym, [w:] Współczesna bankowość centralna, (red.) W.L. Jaworski, A. Szelągowska, CeDeWu, Warszawa 2012.
www.nbp.pl, z dnia 14.04.2014r.
Streszczenie: W niniejszym artykule przedstawiono politykę pieniężną Narodowego Banku Polskiego w kontekście ustalania podstawowych stóp procentowych, a tym samym kształtowania badanych stóp procentowych w bankach komercyjnych. Analiza zależności średniego oprocentowania kredytów hipotecznych dla społeczeństwa od stopy procentowej kredytu lombardowego w latach 2004-2014 wykazała dużą zgodność odnośnie do zmian w poziomach oprocentowania. Obserwowana w Polsce silna tendencja wzrostowa ogólnej wartości kredytów hipotecznych zaciąganych przez gospodarstwa domowe wiąże się ze spadkiem oprocentowania. Na przestrzeni lat wzrasta akcja kredytowa banków, a polski rynek kredytów hipotecznych cechuje dynamiczny rozwój, stopniowo upodabniając się do krajów bardziej rozwiniętych.
Słowa kluczowe: stopy procentowe, kredyty hipoteczne, polityka pieniężna.
THE IMPACT OF NBP INTEREST RATES ON THE MORTGAGE MARKET FOR HOUSEHOLDS
Summary: This article presents monetary policy of the National Bank of Poland in determining the basic interest rate, and thus the formation of interest rates in commercial banks. Analysis of dependence of the average mortgage rate for the population on the lombard rate in the 2004-2014 showed high concordance of changes in the levels of interest. A strong upward trend of the total value of mortgage incurred by households observed in Poland is directly associated with a decrease in interest rates. Over the years, the bank lending increases and the Polish mortgage market is characterized by a dynamic growth, gradually becoming similar to the more developed countries.
Keywords: interest rates, mortgage credit, monetary policy
190 Marcin Rutkowski