Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.),
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2019 r. poz. 737 ze zm.),
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109, z późn. Zm.),
Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku – Prawo upadłościowe (Dz.U. z 2019 poz. 498 ze zm.) 3.3.
Ź
RÓDŁA DANYCHM
ETODOLOGICZNYCH „Nieruchomości Beck”.
„Rzeczoznawca Majątkowy”, kwartalnik PFSRM.
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny
4.Ź
RÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH4.1. ŹRÓDŁA DANYCH O PRZEDMIOCIE WYCENY
Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych - księga nr WA1I/00006985/0,
Rejestr lokali prowadzony przez Starostę Piaseczyńskiego,
Rejestr cen i wartości nieruchomości, prowadzony przez Starostwo Powiatowe w Piasecznie,
Uchwała nr 151/XIII/2012 Rady Gminy Lesznowola z dnia 31 stycznia 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Lesznowola dla części wsi Wólka Kosowska.
Dokumentacja techniczna lokalu udostępniona przez właściciela lokalu,
Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 17 marca 2020 r.
Strategia rozwoju gminy Lesznowola.
4.2. ŹRÓDŁA DANYCH O RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Informacje o rynku nieruchomości pochodzą ze źródeł wymienionych w art. 155 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uzyskane w biurach obrotu nieruchomościami, z zastrzeżeniem § 5 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Dane dotyczące transakcji uzyskano w Starostwie Powiatowym w Piasecznie i podczas wizji lokalnej.
5.OKREŚLENIEDATISTOTNYCHDLAOKREŚLENIAWARTOŚCI
Data sporządzenia wyceny: 31 marca 2020 r.
Data, na którą określono wartość
przedmiotu wyceny: 31 marca 2020 r.
Data, na którą określono i uwzględniono
w wycenie stan przedmiotu wyceny 17 marca 2020 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości: 17 marca 2020 r.
6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 6.1. STAN PRAWNY
Księga wieczysta
Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Piasecznie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW WA1I/00006985/0. W wyniku badania zapisów księgi ustalono następujący stan wpisów:
Dział I – O – „Oznaczenie nieruchomości”
Położenie:
Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny
Liczba pomieszczeń: pokój – 5, aneks kuchenny, przedsionek -2, przedpokój, wc, pomieszczenie gospodarcze, łazienka, garderoba, garaż
Kondygnacja: 1 Odrębność: Tak Obszar: 136,70 m²
Dział I – Sp – „Spis praw związanych z własnością”
Z przedmiotowym lokalem związany jest udział w wysokości 13670/2762030 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Dział II – „Własność”
Anna Szczechowska i Bogusław Szczechowski na zasadzie wspólnoty majątkowej małżeńskiej Dział III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia”
Brak wpisów
Dział IV – „Hipoteka”
1. Hipoteka umowna zwykła w kwocie 319 310,00 CHF na rzecz Raiffeisen Bank Polska S.A.
2. Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 95 793,00 CHF na rzecz Raiffeisen Bank Polska S.A.
Uwaga. Wydruk z CIKS stanowi załącznik do operatu. W dalszych czynnościach szacowania nie uwzględniono hipotek obciążających nieruchomość, gdyż hipoteka nie wpływa na wartość nieruchomości lecz na jej cenę.
Rejestr lokali
Identyfikator lokalu 141803_2.0031.1.27/1.22_BUD.6.Lok
Województwo Mazowieckie
Powiat Piaseczyński
Jednostka ewidencyjna Lesznowola
Obręb Wólka Kosowska
Adres Wesoła 6 m 6
Funkcja użytkowa lokalu Lokal mieszkalny
Liczba izb 14
Kondygnacja 1
Powierzchnia użytkowa 136,70 m²
Pomieszczenia
przynależne Garaż
Obciążenia, wpis do rejestru zabytków
Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków. W toku analizy dokumentacji nie ujawniono innych obciążeń mających wpływ na wartość nieruchomości.
6.2. STAN ZAGOSPODAROWANIA I TECHNICZNO –UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI 6.2.1. STAN ZAGOSPODAROWANIA
Usytuowanie nieruchomości
Przedmiotowy lokal położony jest na terenie gminy Lesznowola w miejscowości Wólka Kosowska.
Gmina Lesznowola położona jest w środkowej części Województwa Mazowieckiego. Od centrum
Warszawy dzieli ją ok. 17 km. Lesznowola graniczy ze zurbanizowanymi obszarami Piaseczna, do którego centrum jest tylko 6 km.
Miejscowość Wólka Kosowska zlokalizowana jest w południowo - zachodnich terenach gminy.
Odległość od gminy wynosi ok. 11 km. Położenie nieruchomości na tle gminy oceniono jako średnio korzystne. Dojazd do miejscowości realizowany jest Al. Krakowska, a następnie ulicą Nadrzeczną. Istnieje również możliwość dojazdu do nieruchomości również ul. Nadrzeczną ale w kierunku S8, a następnie drogą ekspresową w kierunku Warszawy. Dostępność komunikacyjną oceniono jako dobrą.
Mapa. Zaznaczenie położenia nieruchomości na tle gminy
Źródło: www.googlemaps.pl
Położenie szczegółowe
Nieruchomość wyceniana położona jest w północnych granicach miejscowości. Wólka Kosowska stanowi miejscowość kojarzącą w głównej mierze z duża ilością sklepów i hal oferujących ubrania sprowadzone ze wschodu Azji. Największa ilość punktów usługowych znajduje się wzdłuż Al.
Krakowskiej oraz przy ul. Nadrzecznej i Ułanów.
W pozostałym zakresie miejscowość ta przeżywa obecnie rozkwit spowodowany rozwojem budownictwa mieszkaniowego. Oprócz budownictwa jednorodzinnego indywidualnego, prężnie działają deweloperzy. Realizowane są inwestycje związane z budową osiedli w zabudowie szeregowej.
W miejscowości tej oprócz sklepów spożywczych znajdują się również miejsca oferujące usługi dla okolicznych mieszkańców. Najbliższy zespół szkół znajduje się w Mrokowie ok. 2 km na południe od nieruchomości wycenianej. Ponadto, w miejscowości tej znajdują się również szkoły niepubliczne a także placówki przedszkolne. Najbliższy przystanek autobusowy znajduje się w odległości ok 400 m na północ od nieruchomości wycenianej.
Nieruchomość wyceniana położona jest na terenie osiedla „Park Agat”. Inwestycja ta była realizowana w latach 2006 – 2013 r. Osiedle ma charakter zamknięty. Inwestycja była realizowana na powierzchni ok. 12 ha. W ramach budowy powstało 194 domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej.
Od strony zachodniej osiedla – od ulicy Wesołej została zorganizowana brama wjazdowa wraz z ochroną czynną całą dobę.
Bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowi: od strony północnej zachodniej i wschodniej – zabudowa szeregowa, od strony południowej rzeka Utrata a w dalszym ciągu rozproszona zabudowa mieszkaniowo – usługowa. W dalszej odległości na wschód znajdują się hale przemysłowe. Hala znajduje się również w zachodniej części nieruchomości. Sąsiedztwo i otoczenie nieruchomości przyjęto jako średnio korzystne.
Rys. Mapa ze szczegółowym położeniem nieruchomości
Źródło: www.googlemaps.pl
Rys. Położenie nieruchomości na tle osiedla
Nieruchomość wyceniana
Zieleń i urządzenia
W ramach nieruchomości na której znajduje się wyceny lokal, zostały wydzielone tereny zielone służące do wspólnej rekreacji mieszkańców osiedla. Dodatkowo do każdego lokalu przynależy ogródek.
Dojścia i dojazdy do nieruchomości
Dojazd do budynku w którym znajduje się lokal odbywa się drogami wewnętrznymi osiedlowymi.
Nawierzchnia wyłożona kostką brukową.
Infrastruktura techniczna
Teren nieruchomości gruntowej wyposażony jest w następujące urządzenia infrastruktury:
przyłącze wodociągowe z sieci wodociągowej okołomiejskiej,
przyłącze elektroenergetyczne,
sieć kanalizacji sanitarnej,
sieć gazową,
Ogrodzenie nieruchomości
Teren nieruchomości gruntowej jest ogrodzony. Każda z działek jest wygrodzona od ulicy ogrodzeniem systemowym zgrzewanym na słupkach. Wejścia i wjazdy na teren posesji zlokalizowane są przy garażu tj. ok. 5 m od chodników. Od strony południowej budynku znajduje się ogródek. Ogrodzenie – siata stalowa osadzona na prętach metalowych. Wejście do budynku w którym znajduje się lokal urządzone zostało od strony północnej.
Miejsce gromadzenia odpadów
Centralnie w osi dzielącej jednostki mieszkalne znajdują się skrzynki gazowe oraz śmietniki., które w środkowej części mają wbudowaną skrzynkę na złącze kablowe. Śmietniki obudowane są elementami betonowymi. Śmietnik posiada konstrukcje stalową nośną oraz dachową drewnianą i jest pokryty papą. Każdy śmietnik posiada wejście zorganizowane od ulicy.
6.2.2. STAN TECHNICZO – UŻYTKOWY
Opis budynku w którym zlokalizowany jest lokal
Lokal wyceniany położony jest w budynku dwukondygnacyjnym, realizowanym w zabudowie szeregowej. Jeden „szeregowy budynek” stanowi samodzielny lokal mieszkalny. W ramach kompleksu budynków można wyróżnić 8 segmentów. Każdy segment posiada oddzielony od pozostałych segmentów teren w postaci podjazdu oraz ogródka.
Parametry techniczne budynku przedstawia poniższa tabela.
Ilość lokali 8
Powierzchnia zabudowy 997,60 m²
Rok oddania do użytkowania 2008
Każdy z budynków został zaprojektowany jako budynek bez podpiwniczenia. Dookoła budynku wykonano opaskę ochronną żwirową. Technologia budowy – murowana. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne wybudowane z cegły ceramicznej. Elewacje ocieplone, otynkowane, pomalowane farbą. Fundamenty betonowe wylewane, zaizolowane. Schody wewnętrzne i tarasy ogrodowe – betonowe wylewane. Dach kopertowy drewniany, pokryty dachówką betonową. Stolarka okienna plastikowa. Drzwi wejściowe antywłamaniowe.
Dokumentacja zdjęciowa budynku
Opis lokalu mieszkalnego
Lokal będący przedmiotem wyceny składa się z następujących pomieszczeń:
Rodzaj pomieszczenia Powierzchnia w m² Pokój
Pokój Pokój
Pokój garaż, pomieszczenie gospodarcze, przedsionek, pokój, salon z kominkiem, aneks kuchenny i wc. Reszta pomieszczeń znajduje się na poziomie 1 piętra.
Pomieszczenia w lokalu wykończone. Lokal wykorzystywany w kierunku mieszkalnym. W pomieszczeniach ściany otynkowane (tynki cementowo – wapienne), pomalowane farbą. Podłogi w pomieszczeniach – deska podłogowa (pokoje), łazienki wykończone w płytkach z glazury i terakoty. Kuchnia w zabudowie. W salonie dodatkowo znajduje się kominek. Do lokalu przynależy garaż. Lokal wyposażony w instalację: elektryczną, wodną, c.o. (ogrzewanie własne gazowe), wentylacyjną, sieć kanalizacyjno – sanitarną.
Ocena zużycia technicznego Podczas oględzin stwierdzono:
materiały użyte do wykończenia lokalu – dobrej jakości,
elementy wyposażenia nie wykazują ponadnormatywnego zużycia,
brak pęknięć, ubytków w strukturze ścian a także przebarwień,
instalacje sprawne,
elewacje budynku nie noszą oznak ponadnormatywnego zużycia, brak ubytków w elewacjach
Powyższe okoliczności dały podstawę do uznania, iż lokal jest w dobrym stanie technicznym oraz dobrym standardzie wykończenia.
Ocena zużycia funkcjonalnego
Stan funkcjonalny jest odwzorowaniem rozwiązań i funkcji budynków do jakich zostały przystosowane, standardu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne oraz swobodnego kształtowania przestrzeni wewnątrz budynków. Oceny dokonano biorąc pod uwagę stan nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podczas oględzin lokalu stwierdzono:
układ lokalu dostosowany do aktualnych oczekiwań. Przestrzeń została podzielona i dostosowana do panującej mody,
lokal spełnia swoje funkcje.
Schemat pomieszczeń – parter
I piętro
Dokumentacja zdjęciowa
7. STAN OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI, W TYM WIELKOŚĆ, CHARAKTER I STOPIEŃ ZURBANIZOWANIA MIEJSCOWOŚCI
Nieruchomość wyceniana położona jest na terenie gminy Lesznowola. Od 1999 roku Lesznowola znajduje się w „Złotej setce” prestiżowego rankingu
„Rzeczpospolitej”, oceniającego inwestycyjną politykę lokalnych samorządów. Z roku na rok zajmuje w nim coraz wyższą pozycję, w 2009 roku uplasowała się na 1. miejscu w Polsce w konkursie na najbardziej innowacyjną gminę wiejską oraz na 11. miejscu w konkursie Najlepsza Gmina Wiejska w kategorii gmin wiejskich.
Natomiast w rankingu atrakcyjności dla biznesu 2008 miesięcznika ekonomicznego FORBES, Wólka Kosowska w Gminie Lesznowola znalazła się w czołówce polskich miejscowości liczących do 50 tys. mieszkańców: zajęła 1. miejsce w kategorii miast najatrakcyjniejszych dla biznesu z wynikiem 222 punkty, podczas gdy plasujący się na 2. miejscu Sopot uzyskał 74 punkty.
W listopadzie 2009 r. Lesznowola była jednym z bohaterów ogólnopolskiej konferencji naukowej
„Dwudziestolecie funkcjonowania samorządu terytorialnego w Polsce”, zorganizowanej pod patronatem Ministra Rozwoju Regionalnego i Rektora Politechniki Warszawskiej. Podczas konferencji zaprezentowano wyniki ogólnopolskiego Rankingu Zrównoważonego Rozwoju Jednostek Samorządu Terytorialnego w 2008 roku Politechniki Warszawskiej, w którym Gmina Lesznowola zajęła 7. miejsce w kraju w kategorii gmin wiejskich. W rankingu oceniane były m.in.: organizacja i formy zarządzania urzędem, polityka inwestycyjna gminy, sposoby realizacji polityki społecznej, dostępność infrastruktury technicznej, tworzenie dla przedsiębiorców i inwestorów warunków rozwoju firm, dzięki którym przybywa w gminie miejsc pracy oraz wszelkie działania dotyczące poprawy jakości życia mieszkańców.
Położenie w sąsiedztwie m.st. Warszawy i związana z tym znacząca atrakcyjność zamieszkania w Gminie Lesznowola powoduje stały napływ ludności. Kryteriami wyboru są przede wszystkim bliski dojazd, wolne tereny inwestycyjne i stosunkowo niskie ceny gruntów.
Podstawowymi funkcjami Gminy Lesznowola są: mieszkalnictwo jednorodzinne, wielorodzinne o zróżnicowanych formach intensywnych i ekstensywnych, nieuciążliwa działalność gospodarcza, w tym głównie o profilu usługowym oraz drobne formy nieuciążliwego przemysłu. Na terenie gminy można lokalizować wyłącznie obiekty działalności gospodarczej, których uciążliwość
zamyka się w granicach działki. Uzupełniającymi funkcjami gminy są: spadająca produkcja rolna, leśnictwo i ogrodnictwo, rekreacja i wypoczynek.
Usługi o charakterze społecznym zlokalizowano w rejonach lokalnych ośrodków usługowych (Mysiadło, Nowa Iwiczna, Lesznowola, Łazy, Mroków), obejmujących swoim zasięgiem tereny podlegające urbanizacji.
Atrakcyjne położenie oraz wprowadzenie nowych planów zagospodarowania przestrzennego spowodowało dynamiczny proces urbanizacji gminy. Wraz z tym następuje duży napływ nowej ludności do gminy. Na koniec 1995 roku liczba mieszkańców gminy wynosiła 9 582, w 2000 roku – 12 687 oficjalnie zameldowanych osób, w 2005 roku – 15 526, zaś na koniec 2010 roku – 19 597. Do tej liczby należy jeszcze dodać około 2 500 osób mieszkających na stałe na terenie gminy, a które z różnych powodów nie zmieniły adresu zameldowania. Szacuje się, że w 2024 roku liczba mieszkańców wyniesie ponad 43 tys.
Na koniec 2010 roku gęstość zaludnienia była stosunkowo wysoka, wynosiła 286 osób/km2 i przekraczała średnią gęstość zaludnienia powiatu piaseczyńskiego, która kształtowała się na poziomie 260 osób/ km2. Świadczy to o możliwości absorpcji ruchów migracyjnych.
Czynnikiem powodującym wzrost liczby mieszkańców w Gminie Lesznowola jest sąsiedztwo m.st.
Warszawy. Mieszkańcy stolicy zmęczeni zgiełkiem wielkiego miasta osiedlają się na terenach, gdzie jest spokój, gdzie dba się o ekologię, środowisko naturalne i przyrodnicze; gdzie zaawansowana jest budowa infrastruktury technicznej i społecznej.
Transport publiczny na terenie Gminy Lesznowola opiera się na autobusach Zarządu Transportu Miejskiego, liniach uzupełniających L oraz Kolejach Mazowieckich. Połączenia umożliwiają bezpośrednie lub z przesiadkami połączenia z sąsiednimi miejscowościami i gminami.
Teren Gminy obsługiwany jest przez następujące linie ZTM: 703, 707, 709, 715, 721, 727, 728, 733, 739, 807,809, 815, N83, a także linię kolejową Kolei Mazowieckich.
Stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości Dostępność komunikacji miejskiej w miejscu położenia przedmiotowego prawa będącego przedmiotem wyceny jest dość dobra. W bliskim położeniu znajduje się przystanek autobusowy.
Zaplecze bytowe również jest na dość dobrym poziomie. W bliskiej odległości od nieruchomości zlokalizowane są podstawowe miejsca użyteczności publicznej – w tym sklepy, punkty gastronomiczne, szkoły. Stan zaplecza bytowego oceniono jako dobry.
Stan czynników środowiskowych
W bezpośrednim otoczeniu wycenianego prawa brak jest obiektów przemysłowych mogących negatywnie oddziaływać na czynniki środowiskowe. W bliskim otoczeniu znajdują się hale magazynowe, które mogą wpływać na walory krajobrazowe. Nie wpływają one natomiast na wzrost zanieczyszczenia.
8. W
SKAZANIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCIZnowelizowana Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w art. 154 ustala cztery źródła określania przeznaczenia nieruchomości:
1) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku
2) Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy,
lub
3) Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku któregokolwiek z powyższych dokumentów 4) Faktyczny sposób użytkowania terenu.
Zgodnie z informacjami uzyskanymi w Urzędzie Gminy Lesznowola, na teren przedmiotowej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - Uchwała nr
151/XIII/2012 Rady Gminy Lesznowola z dnia 31 stycznia 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Lesznowola dla części wsi Wólka Kosowska. Zgodnie z planem nieruchomość wyceniana położona jest na terenie oznaczonym symbolem:
MN/U – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługowa ZU- zieleń urządzona
KDG – komunikacja Rys. Fragment rysunku planu
Protokół z badania planu stanowi załącznik do operatu. Na dzień określenia wartości nieruchomość wykorzystywana jest zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie.
9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE CELU I SPOSOBU WYCENY.
9.1. ZAKRES BADAŃ
Badaniami objęto obrót nieruchomościami lokalowymi mieszkalnymi. Celem badania jest:
poznanie cen i cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej,
określenie skali ocen danej cechy,
określenie wskaźników zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
Nieruchomości podobne do wycenianej poszukiwano w okresie od stycznia 2018 r. do marca 2020 r. Natomiast trend czasowy analizowano w okresie od stycznia 2017 r. do dnia wyceny.
Dla tych transakcji dokonano analizy zawarcia warunków umów spisanych w formie aktów notarialnych i atrybutów nieruchomości. Badanie ograniczono jedynie do cen nieruchomości, które tworzą podstawę do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości wycenianej.
9.2. RODZAJ I OBSZAR RYNKU LOKALNEGO
Biorąc pod uwagę rodzaj i położenie wycenianej nieruchomości oraz konieczność odnalezienia transakcji z obrotu nieruchomościami podobnymi do wycenianej, obszar rynku lokalnego ustalono obszar gminy Lesznowola.
10. POZNANIE CEN NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH DO NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ Dokonano analizy aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości lokalowych. Pod uwagę wzięto następuje parametry poszukiwanych nieruchomości:
rodzaj nieruchomości: nieruchomości lokalowe
przeznaczenie nieruchomości: zabudowa mieszkaniowa
sposób korzystania: lokal mieszkalny usytuowany w budynku szeregowym wraz z garażem i wyodrębnionym terenem gruntu do korzystania.
ograniczenia i obciążenia: nieruchomości wolne od ograniczeń
powierzchnia: powyżej 70 m²
Poniżej przedstawiono nieruchomości spełniające powyższe kryteria.
Tabela. Wykaz transakcji
W toku analizy aktów notarialnych odnaleziono 16 transakcji nieruchomościami spełniającymi powyższe kryteria. Ceny transakcyjne ujawnione dla tego rodzaju nieruchomości na terenie gminy zawierają się w przedziale od 2820,87 zł/m² do ok. ponad 7 260 zł/m² . Średnia cena na tak określonym rynku lokalnym wynosi ok. 4200 zł/m². Jako jednostkę porównawczą przyjęto m² p.u. lokalu. Rynek obrotu tego typu nieruchomościami należy zaliczyć do rynków dość dobrze rozwiniętych. Popyt i podaż jest na stabilnym poziomie.
11. TENDENCJE RYNKOWE
Aglomeracja1 warszawska na pewno jest jedną z najbardziej perspektywicznych w całym kraju.
Potwierdzenie stanowi szybki rozwój stolicy i otaczających ją powiatów. Miarą tego rozwoju może być liczba budowanych oraz sprzedawanych domów jednorodzinnych. Domy jak i mieszkania
1 Źródło: www.alebank.pl
pod Warszawą wzbudzają spore zainteresowanie, nawet jeśli są nieco bardziej oddalone od stołecznej metropolii. Dane Głównego Urzędu Statystycznego potwierdzają, że domy pod Warszawą (np. w powiecie legionowskim oraz piaseczyńskim) wciąż są atrakcyjne dla kupujących. Główny Urząd Statystyczny w połowie listopada 2019 r. opublikował informacje o obrocie nieruchomościami za okres styczeń – grudzień 2018 r. Wspomniane statystyki dotyczą m.in. lokali mieszkalnych, działek zabudowanych domami oraz działek budowlanych. Poniższa tabela (przygotowana przez www.alebank.pl) prezentuje informacje o tym, jak sprzedawały się domy pod Warszawą w 2018 r.
Tabela prezentuje informacje o wszystkich powiatach oraz miastach na prawach powiatu, w których przez rok (styczeń – grudzień 2018 r.) odnotowano najwięcej transakcji dotyczących działek zabudowanych różnymi domami (nie tylko całorocznymi).
Powyższa tabela przedstawia dwadzieścia najbardziej popularnych lokalizacji, czyli miast na prawach powiatu oraz powiatów. Warto zwrócić uwagę, że na czwartym miejscu uplasowała się Warszawa z wynikiem wynoszącym 1248 domów (nowych i używanych oraz całorocznych i letniskowych). Polską stolicę wyprzedziły dwa inne duże miasta. Mowa o Wrocławiu (3084 sprzedane domy) oraz Katowicach (1936 sprzedanych domów).
Przed Warszawą uplasował się także powiat poznański (1543 domy sprzedane w 2018 r.). Domy pod Warszawą (np. koło Legionowa) były o wiele mniej popularne. Uwagę może zwracać zarówno bardzo duża liczba domów sprzedanych na terenie Wrocławia, jak i niska jednostkowa cena jednego domu (ok. 208 tys. zł). Ten drugi wynik mocno odróżnia się na tle średniej ceny rynkowej domów sprzedawanych w Warszawie (niemal 992 tys. zł). Na podstawie dostępnych danych GUS-u, dość trudno jest wyjaśnić tę dysproporcję cenową.
Wydaje się jednak, że na terenie dolnośląskiej metropolii częściej mogły sprzedawać się stare
domy do remontu lub całkowitego wyburzenia, domy letniskowe albo małe budynki pełniące rolę
„drugiego domu”. Podobna sytuacja mogła dotyczyć również Katowic.
W krajowej czołówce pod względem sprzedaży domów z 2018 r. uplasowały się także inne części aglomeracji warszawskiej. Mowa o następujących powiatach:
pow. legionowski – 876 sprzedanych domów/średnia cena domu – 315,2 tys. zł
pow. piaseczyński – 674 sprzedane domy pod Warszawą/średnia cena domu – 508,2 tys.
zł
pow. warszawski zachodni – 445 sprzedanych domów/średnia cena domu – 587,8 tys. zł Poza wyżej wymienionymi powiatami, żaden inny powiat spod Warszawy nie zakwalifikował się do grupy trzydziestu najbardziej popularnych lokalizacji w Polsce. Ta sytuacja wskazuje, że obrót domami na terenie aglomeracji warszawskiej koncentruje się w samej stolicy, na zachód od niej, a także pod Legionowem i Piasecznem. Informacje zaprezentowane w poniższej tabeli sugerują również, że pod względem cenowym najbardziej atrakcyjny jest powiat legionowski.
Warto jednak pamiętać, że ten wniosek obejmuje wszystkie domy pod Warszawą (również takie nie posiadające charakteru całorocznego).
Z informacji prezentowanych na stronie internetowej gminy Lesznowola wynika, iż na koniec 2008 roku mieszkańcy gminy Lesznowola zamieszkiwali w 6 214 mieszkaniach, w tym 107 stanowiących własność gminy. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosiła 90,5 m2. Większość mieszkań wyposażona jest w podstawowe udogodnienia komunalne – wodociąg (91,3%), łazienkę (87,2%), centralne ogrzewanie (77,2%), czy to zbiorcze czy indywidualne. W 2008 roku oddano do użytku 401 mieszkań, z czego większość, bo aż 243 stanowiły mieszkania przeznaczone pod wynajem lub na sprzedaż, a 158 to mieszkania indywidualne.
Budownictwo mieszkaniowego w gminie rozwija się przede wszystkim na potrzeby ludności zamieszkującej teren gminy. W ostatnich latach obserwuje się jednak dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego dla potrzeb ludności nie będących mieszkańcami gminy, ale zamierzających się osiedlić się na jej terenie (głównie mieszkańców Warszawy).
Trend czasowy
W badanych bazach porównawczych, nie wystąpiły przynajmniej dwie pary transakcji
W badanych bazach porównawczych, nie wystąpiły przynajmniej dwie pary transakcji