Poniżej podane cechy rynkowe mają charakter lokalny i odnoszą się do konkretnego rodzaju nieruchomość. Zostały one ustalone w oparciu o badania preferencji uczestników rynku nieruchomości. W celu ustalenia cech rynkowych wycenianej nieruchomości i nieruchomości podobnych, ich wag ocen stanu cech rynkowych, przygotowano i postawiono pytania uczestnikom rynku nieruchomości. Każdy z ankietowanych wskazał cechy rynkowe, które preferuje w momencie kupna – sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz ocenił ich priorytet. W poniższej tabeli przedstawiono wyniki badań.
Tabela. Wyniki badań preferencji uczestników rynku nieruchomości
Lp.
Cechy rynkowe nieruchomości brane pod uwagę przy kupnie sprzedaży nieruchomości lokalowych mieszkalnych przez ankietowanych uczestników rynku
nieruchomości
Wyrażona w % przez ankietowanych ważność
cechy
1 Położenie lokalu na tle miejscowości, gminy 90%
2 Sąsiedztwo, dostęp do miejsc użyteczności publicznej 64%
3 Powierzchnia lokalu 70%
4 Standard wykończenia lokalu 86%
5 Technologia budowy budynku 63%
6 Położenie na piętrze 84%
7 Pomieszczenia przynależne 56%
8 Dostępność w miejsca parkingowe 66%
13. WSKAZANIERODZAJUOKREŚLANEJWARTOŚCI
Zgodnie z celem wyceny określono wartość rynkową nieruchomości.
Art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż „Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
14. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA
Stosowanie do art. 152 Ustawy:
„1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.
3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.”
W wyniku uwzględnienia w szczególności celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, funkcji wyznaczonej dla niej w planie zagospodarowania przestrzennego/studium uwarunkowań oraz dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych wycenę nieruchomości wykonano w podejściu porównawczym.
Zgodnie z par. 4.1 Rozporządzenia: „Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.”
W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej oraz metodę analizy statystycznej rynku.
Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel wyceny i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, która pozwoliła znaleźć jedynie kilka transakcji nieruchomościami podobnymi, do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości zastosowano metodę porównywania parami.
Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będące przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze porównania z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi, wynikających z odmienności cech i ich wag.
Zastosowano następujący algorytm postępowania w podejściu porównawczym metodzie porównywania parami.
1. Utworzono zbiór nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,
2. Zaktualizowano ceny transakcyjne na datę wyceny.
3. Ustalano cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.
4. Oceniono wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
5. Ustalono zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
6. Wybrano do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.
7. Dokonano charakterystyki wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
8. Przeprowadzano porównania nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określono wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.
9. Obliczono skorygowaną cenę transakcyjną dla każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek.
10. Obliczono wartość jednostkową wycenianej nieruchomości jako iloczyn średniej ceny za m² z nieruchomości porównawczych i powierzchni użytkowej lokalu.
Wartość rynkową wycenianej nieruchomości określa się wg wzoru:
WRN = WR x P x K gdzie:
WRN - wartość rynkowa szacowanej nieruchomości, WR - wartość rynkowa 1m² powierzchni nieruchomości, P - powierzchnia nieruchomości w m².
K - współczynnik korekcyjny z przedziału [0,90 - 1,1]
15. OBLICZENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny
Podstawę wyceny stanowi zbiór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przedstawiony poniżej.
Do określenia wartości przyjęto 8 nieruchomości lokalowych wykazujących największy stopień podobieństwa do nieruchomości wycenianej. W toku czynności w pierwszej kolejności do określenia wartości przyjęto nieruchomości lokalowe położone na terenie osiedla gdzie znajduje się wyceniane prawo (transakcja nr 1i6). Przy określeniu wartość odrzucono nieruchomości w stosunku do których mogły zachodzić przesłanki, co do jej nierynkowego charakteru oraz
transakcje amatorskie. Zbiór nieruchomości podobnych kształtuje się w przedziale od 2820,87 zł/m² do 5576,57 zł/m². Cena średnia wynosi 3626,11zł/m².
Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości
Cechy przedstawione poniżej różnią nieruchomość wycenianą od nieruchomości podobnych, a zatem wpływają na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, dlatego też zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami będą brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości.
Lp. Cecha rynkowa
1 Położenie szczegółowe
2 Sąsiedztwo i otoczenie
3 Dostęp komunikacyjny
4 Powierzchnia użytkowa
5 Standard wykończenia
Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych W poniższej tabeli przedstawiono ocenę wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych
Lp. Cecha rynkowa Waga cechy rynkowej
1 Położenie szczegółowe 35%
2 Sąsiedztwo i otoczenie 15%
3 Dostęp komunikacyjny 10%
4 Powierzchnia użytkowa 15%
5 Standard wykończenia 25%
Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych
Cecha Ocena Opis stanu cech
Położenie
szczegółowe Dobre Nieruchomość położona w strefie centralnej miejscowości o charakterze gminnym lub stanowiącym jeden z głównych ośrodków osadnictwa na terenie gminy.
Średnie Nieruchomość położona poza centrum miejscowości (tereny peryferyjne) .
Sąsiedztwo i otoczenie
Dobre Sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa jedno i wielorodzinna. Dobry prestiż okolicy. Sąsiedztwo nowej zabudowy, osiedli mieszkaniowych. Bliskość terenów
zielonych (lasy)
Średnie Sąsiedztwo stanowi rozproszona zabudowa mieszkaniowa, tereny przemysłowe w dalszej odległości.
Dostępność komunikacyjna
Dobra
Dojazd do nieruchomości z głównych ciągów komunikacyjnych, dojazd drogami gminnymi urządzonymi. Bliskie sąsiedztwo dróg ekspresowych oraz wojewódzkich.
Przystanki komunikacji miejskiej w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości.
Średnia Nieruchomość położona poza głównymi ciągami – drogami ekspresowymi i wojewódzkimi. Dojazd drogami najniższej kategorii. Przystanki komunikacji miejskiej
w znacznej odległości.
Powierzchnia użytkowa
Mała Powierzchnia użytkowa lokalu do 150 m²
Średnia Powierzchnia lokalu powyżej 150 m²
Standard wykończenia
Dobry Pomieszczenia w lokalu wyremontowane. Lokal nadaje się do zamieszkania bez dokonywania dodatkowych remontów
Średni Część pomieszczeń wyremontowana, część wymaga przeprowadzenia remontu.
Zadowalający Pomieszczenia w lokalu kwalifikują się do przeprowadzenia generalnego remontu.
Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych wraz z podaniem charakterystyk nieruchomości przyjętych do wyceny.
Poniższa Tabela zawiera charakterystykę nieruchomości wycenianej pod względem przyjętych cech rynkowych oraz opis nieruchomości porównawczych pod względem przyjętych dla nich opisów stanów cech.
Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej.
Do określenia wartości przyjęto nieruchomości wykazujący największy stopień podobieństwa, do nieruchomości wycenianej tj. nieruchomości nr 1,5,6
Obliczenie wartości nieruchomości
Wartość m² p.u. nieruchomości porównawczej po uwzględnieniu poprawek kwotowych 3 509,80 3 721,36 3 678,05
Wartość średnia m² 3 636,40 zł
Wartość nieruchomości lokalowej wynosi:
W = 3636,40 zł./m² x 136,70 m² = 497 096,46 zł.
Przyjęto w zaokrągleniu 497 000,00 zł.
16. WYNIK KOŃCOWY WYCENY
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości lokalowej stanowiącej lokal mieszkalny oznaczony numerem 6 położony w budynku przy ul. Wesołej 6 w Wólce Kosowskiej, gminie Lesznowola, powiecie piaseczyńskim, województwie mazowieckim o powierzchni użytkowej 136,70 m² wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości 13670/2762030 i pomieszczeniem przynależnym - garażem, określono na poziomie najbardziej prawdopodobnej ceny, możliwej do uzyskania na rynku lokalnym, na kwotę:
497 000,00 zł.
słownie: czterysta dziewięćdziesiąt siedem tysięcy złotych
Kwotę wartości nieruchomości wyrażono w pełnych złotych, w zaokrągleniu do tysięcy złotych, ponieważ nie zniekształca to wyniku wyceny.
Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłaty, w tym podatku od towarów i usług VAT.
Przedstawiona powyżej wartość rynkowa odpowiada cenom nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Uzasadnieniem końcowego wyniku wyceny jest właściwy dobór nieruchomości porównawczych na co wskazują wielkości liczbowe poprawek korygujących i wag do obliczenia średniej wartości jednostkowej. Nieruchomość objęta wyceną należy do nieruchomości ogólnego przeznaczenia tj.
nieruchomości typowych, które są lub mogą być przedmiotem powszechnego obrotu i które występują na rynku. Ustalona w procesie szacowania wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla:
rodzaj i przeznaczenie szacowanej nieruchomości,
aktualny sposób użytkowania przedmiotu wyceny,
bieżący stan lokalnego rynku nieruchomości,
stan techniczny, standard wykończenia, funkcjonalność,
Po przeanalizowaniu transakcji zawartych w badanym okresie na rynku lokalnym, należy zauważyć, że uzyskane w niniejszej wycenie wartości są realne i porównywalne na obszarze rynku nieruchomości. Wartość uzyskana w wyniku wyceny, nie odbiega od ceny nieruchomości na badanym rynku. Wyniki wyceny mogą być wykorzystane do celu, dla jakiego operat szacunkowy został sporządzony. Wartość uzyskana w wyniku wyceny jest wypadkową jego cech rynkowych mających wpływ na wartość. Przedstawiona powyżej wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości lokalowej stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy spełnieniu odpowiednich założeń.
17. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE
Operat szacunkowy został sporządzony po dokonanych wizjach lokalnych nieruchomości i badaniu lokalnych rynków nieruchomości.
Opracowanie nie stanowi ekspertyzy technicznej ani audytu nieruchomości. Nie były prowadzone prace mające na celu ustalenie występowania ewentualnych skażeń czy wpływu innych szkodliwych czynników.
Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT,
Wysokość oszacowanych wartości zależy od czynników zewnętrznych, a w szczególności od sytuacji panującej na lokalnym rynku nieruchomości. Kwoty oszacowania są zatem kwotami wyliczonymi na konkretne daty i w przypadku odniesienia ich do innej daty powinny podlegać odpowiedniej aktualizacji.
W operacie szacunkowym mogą występować zaokrąglenia wynikające z przeprowadzania obliczeń przy pomocy arkusza kalkulacyjnego i przyjmowania lub wykazywania w
operacie określonego zakresu cyfr znaczących. W ocenie rzeczoznawcy zaokrąglenia nie mają merytorycznego wpływu na oszacowaną wartość.
Niniejszy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa.
18. ZAŁĄCZNIKI
Protokół z badania zapisów Planu,
Protokół z badania kartoteki lokali,
Wydruk z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych WA1I/00006985/0,
Kopia polisy OC rzeczoznawcy majątkowego,
Załączniki
Załącznik Protokół z badania zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego/ studium
sporządzony w trybie art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami
Określenie dokumentu
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - Uchwała nr 151/XIII/2012 Rady Gminy Lesznowola z dnia 31 stycznia 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Lesznowola dla
części wsi Wólka Kosowska Miejsce
udostępnienia i sporządzenia
wypisu
Urząd Gminy Lesznowola
Treść wypisu MN/U – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługowa ZU- zieleń urządzona
KDG – komunikacja
Data badania 17 marca 2020 r.
Rys. Fragment rysunku planu
Załącznik Protokół z badania zapisów rejestru lokali
sporządzony w trybie art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami
Badanie rejestru lokali
Identyfikator lokalu 141803_2.0031.1.27/1.22_BUD.6.Lok
Województwo Mazowieckie
Powiat Piaseczyński
Jednostka ewidencyjna Lesznowola
Obręb Wólka Kosowska
Adres Wesoła 6 m 6
Funkcja użytkowa lokalu Lokal mieszkalny
Liczba izb 14
Kondygnacja 1
Powierzchnia użytkowa 136,70 m²
Pomieszczenia przynależne Garaż
Data badania 17 marca 2020 r.