5. Wycena działki nr 1469/1, porośniętej roślinnością leśną
5.2. Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej porośniętej lasem
5.2.1. Założenia przyjęte do wyceny nieruchomości gruntowej porośniętej lasem 1) Cenę minimalną i maksymalną wyznaczono z transakcji nieruchomościami podobnymi
zestawionymi w tabeli nr 12:
Cmax = 1,43 zł/m2
Cmin = 0,54 zł/m2
C = 0,88 zł/m2
2) Opis przedmiotu wyceny ozn. jako działka gruntu nr 1469/1, porośniętej roślinnością leśną, w kontekście cech rynkowych:
a) Kształt działki – słaby (działka bardzo wąska i długa);
b) Bonitacja – średnia (klasa bonitacji drzewostanu: III – zastosowano metodę
5.2.2. Opis nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny
Poniżej w tabeli nr 14 dokonano zestawienia cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości najbardziej do niej podobnych, przyjętych do porównań.
Tabela nr 14 Opis cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych – tereny leśne
Przedmiot
wyceny Nieruchomości przyjęte do porównań
dz. nr 1469/1 Nr 1 Nr 2 Nr 3
Borowina Prosna Prosna
Cena transakcyjna
[zł/m2] x 0,65 zł/m2 0,54 zł/m2 1,36 zł/m2
Data transakcji x 05.02.2020 11.10.2019 07.06.2019
Kształt działki bardzo słaby bardzo słaby bardzo słaby bardzo słaby [b. wąska i długa] [b. wąska i długa] [b. wąska i długa] [b. wąska i długa]
Bonitacja
średnia* dobra bardzo dobra bardzo dobra
[III]
29
Rozłóg dobry słaby dobry słaby
[1 działka] [kilka rozproszonych
działek] [działki, przylegające
do siebie] [kilka rozproszonych działek]
Udział użytków innych niż leśne
brak średnie średnie brak
[ponad 96% to użytki leśne]
[ok. 45% stanowią grunty zadrzewione
i rolne]
[ok. 50% stanowią grunty zadrzewione
i rolne]
[ponad 96% to użytki leśne]
5.2.3. Obliczenie wartości jednostkowej nieruchomości gruntowej porośniętej lasem W tabeli nr 15 dokonano porównania wycenianej nieruchomości kolejno z nieruchomościami podobnymi, biorąc pod uwagę ustalone w wyniku przeprowadzonej analizy rynku cechy rynkowe oraz ich wpływ na cenę nieruchomości. Różnica ocen części funkcjonalnych nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań stanowi podstawę naniesienia odpowiednich poprawek.
Przyjęto zasadę, że porównanie odbywa się w odniesieniu do części funkcjonalnych nieruchomości wycenianej, tzn. stwierdza się, że część funkcjonalna będąca przedmiotem wyceny jest lepsza (+) lub gorsza (-) od nieruchomości podobnych (nr 1, nr 2 i nr 3), przyjętych do porównań.
30
Tabela nr 15 Obliczenie wartości rynkowej części nieruchomości, porośniętej lasem – dz. nr 1469/1
L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%]
Zakres kwotowy
[zł/m2]
Opis cechy nieruch.
wycenianej
Nieruchomość nr 1 Nieruchomość nr 2 Nieruchomość nr 3
Borowina Prosna Prosna
Opis cechy
Poprawki Opis cechy
Poprawki Opis cechy
Poprawki
% zł/m2 % zł/m2 % zł/m2
1 Kształt parceli 5 0,04 bardzo
słaby bardzo
słaby 0 0 bardzo
słaby 0 0 bardzo
słaby 0 0
2 Wartość wskaźnika
bonitacji gleb 10 0,09 średnia dobra -10 -0,09 bardzo
dobra -20 -0,18 bardzo
dobra -20 -0,18
3 Dominujący typ użytku 10 0,09 słaby słaby 0 0 słaby 0 0 słaby 0 0
4 Położenie na terenach
zmeliorowanych 40 0,36 dobre średnie 13,3 0,12 słabe 26,7 0,24 dobre 0 0
5 Rozłóg 15 0,13 dobry słaby 15 0,13 dobry 0 0 słaby 15 0,13
6 Ograniczenia w
uprawie 20 0,18 brak średnie 20 0,18 średnie 20 0,18 brak 0 0
Cena transakcyjna zł/m2 0,65 0,54 1,36
Suma poprawek 38,3 0,34 26,7 0,24 -5 -0,05
Cena transakcyjna po poprawkach zł/m2 0,99 0,78 1,31
Wartość w zł/m2 1,03
C = CMAX – CMIN = 1,43 zł/m2 – 0,54 zł/m2 = 0,89 zł/m2
31 5.2.4. Analiza wyniku i wnioski
Wskaźnik wartości rynkowej działki nr 1469/1 w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni gruntu wynosi 1,03 zł/m2. Jest to poziom, który mieści się w przedziale cen transakcyjnych, zanotowanych na lokalnym rynku w okresie od stycznia 2018 r. do stycznia 2021 r. za nieruchomości gruntowe porośnięte roślinnością leśną podobną, do roślinności porastającej nieruchomość wycenianą, tj. od 0,54 zł/m2 do 1,43 zł/m2, i jest wyższy ceny średniej (0,88 zł/m2).
Poziom wartości uzasadniony jest cechami przedmiotowej nieruchomości.
Mocnymi stronami przedmiotu wyceny są: zwarty teren przedmiotu wyceny, znikomy udział użytków innych niż leśne w powierzchni działki oraz relatywnie dobre cechy taksacyjne drzewostanu (zadrzewienie 0,8, umiarkowane zwarcie).
Obniżająco na wartość prawa własności działki nr 1469/1 wpływają natomiast: słaby siedliskowy typ lasu (bór świeży), słabsza niż w przypadku nieruchomości, będących podstawą wyceny, bonitacja drzewostanu oraz niekorzystny kształt działki (działka bardzo wąska i długa).
Podobnie jak inne nieruchomości, stanowiące podstawę wyceny, działka nr 1469/1 należy do większego kompleksu leśnego, jest dostępna poprzez gruntową drogę dojazdową.
5.3. Określenie wartości rynkowej działki nr 1469/1
Wartość rynkową prawa własności gruntu (WG1469/1) w granicach działki nr 1469/1, położonej w gminie Nowe Miasto nad Pilicą w obrębie 2-Bieliny, stanowi iloczyn wartości jednostkowej gruntu, określonej w p. 5.2.3. operatu i jej powierzchni. Wynosi ona zatem:
W1469/1 = W1m2 1469/1 × P1469/1= 1,03 zł/m2 × 2 400 m2 = 2 472 zł
Po zaokrągleniu: W
1469/1= 2 500 zł
Słownie: dwa tysiące pięćset złotych
6. Zestawienie wyników wyceny
Tabela nr 16 zawiera łączną wartość rynkową nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą KW Nr RA1G/00044264/2, oznaczonej jako działki nr 1034 i 1469/1 o łącznej powierzchni 0,2900 ha.
Tabela nr 16 Zestawienie wyników wyceny
Przedmiot wyceny Wartość
rynkowa w zł Prawo własności nieruchomości gruntowej, składającej się z działki nr 1034
i 1469/1 obrębu 2-Bieliny w gminie Nowe Miasto nad Pilicą (pow. grójecki, woj.
mazowieckie), objętej KW NR RA1G/00044264/2.
14 000
w tym:
Prawo własności gruntu oznaczonego jako dz. nr 1034 o pow. 0,0400 ha, niezabudowanego, przeznaczonego w planie miejscowym pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną i zagrodową.
11 500
Prawo własności gruntu oznaczonego jako dz. nr 1469/1 o pow. 0,2500 ha, niezabudowanego, porośniętej lasem (działka objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, przeznaczona w planie pod zieleń leśną).
2 500
32
7. Klauzule i zastrzeżenia
▪ Wykonana wycena opiera się na oględzinach nieruchomości, informacjach ogólnodostępnych oraz informacjach i dokumentach uzyskanych od Zleceniodawcy i właścicieli nieruchomości. Zakładam, że nie ukryto żadnych faktów, które mogłyby mieć wpływ na wartość nieruchomości. Nie zlecono wykonania badania gruntu.
▪ Niniejszy operat może być wykorzystany tylko dla celu określonego w punkcie 1.2. operatu szacunkowego.
▪ Operat może być wykorzystywany do celu wymienionego w punkcie 1.2. przez okres 12 miesięcy od daty wyceny, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu po potwierdzeniu jego aktualności przez autorkę.
▪ Wyceny dokonano zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi i notami interpretacyjnymi zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz zasadami dobrej praktyki rzeczoznawcy majątkowego.
▪ Wartość określona w operacie nie jest powiększona o podatki, w szczególności podatek VAT, oraz opłaty związane ze sprzedażą nieruchomości.
▪ Ewentualne błędy edytorskie nie mają wpływu na oszacowanie wartości.
▪ Obliczenia zamieszczone w opinii zostały wykonane w arkuszu kalkulacyjnym MS Excel – ewentualne błędy zaokrągleń nie mają wpływu na poziom oszacowanej wartości.
▪ Operat zawiera 32 kolejno ponumerowane strony oraz 10 załączników.
Ewa Niewiadomska
Łódź, dnia 25 stycznia 2021 r.