4. Wycena działki nr 1034 – pod zabudowę
4.2. Oszacowanie wartości rynkowej w granicach nieruchomości
1) Cenę minimalną i maksymalną wyznaczono z transakcji nieruchomościami podobnymi zestawionymi w tabeli nr 8:
Cmax = 35 zł Cmin = 29 zł
C = 6 zł
2) Opis przedmiotu wyceny ozn. jako działka gruntu nr 1034 (obr. 2 - Bieliny), w kontekście cech rynkowych:
a) Lokalizacja – średnia (działka oddalona o ok. 6 km od centrum od miejscowości gminnej – Nowego Miasta nad Pilicą, stanowiącej główny lokalny ośrodek handlu i usług),
b) Powierzchnia gruntu – mała (400 m2) – zastosowano metodę ekstrapolacji o jeden zakres, c) Dostęp do mediów – słaby (działka bez bezpośredniego dostępu
do podstawowych sieci infrastruktury technicznej; sieci zlokalizowane w promieniu od ok.
30 m do ok. 50 m, co się wiąże z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów w celu doprowadzenia mediów do działki) – zastosowano metodę ekstrapolacji o jeden zakres, d) Ograniczenia w zagospodarowaniu – brak.
4.2.2. Opis nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny
Poniżej w tabeli nr 10 dokonano zestawienia cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości najbardziej do niej podobnych, przyjętych do porównań.
Tabela nr 10 Opis cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych
Przedmiot
wyceny Nieruchomości przyjęte do porównań
Dz. nr 1034 Nr 1 Nr 2 Nr 3
Domaniewice Domaniewice Pobiedna Cena transakcyjna
[zł/m2] x 30 zł/m2 35 zł/m2 29 zł/m2
Data transakcji x 01.04.2020 01.04.2020 04.01.2019
LOKALIZACJA
22 DOSTĘP DO MEDIÓW
słaby dobry bardzo dobry średni
[działka bez bezpośredniego
dostępu do podstawowych sieci infrastruktury
technicznej; sieci zlokalizowane w promieniu od ok. 30 m
do ok. 50 m]
met. ekstrapolacji o 1 zakres
[działka uzbrojona
w sieć ee.] [działka uzbrojona w sieci: wod i ee]
[działka z bezpośrednim dostępem do sieci ee
i wod.]
OGRANICZENIA W
ZAGOSPODAROWANIU brak brak brak małe
[częściowe zadrzewienie działki]
4.2.3. Obliczenie wartości działki nr 1034
W tabeli nr 11 dokonano porównania wycenianej części nieruchomości kolejno z nieruchomościami podobnymi, biorąc pod uwagę ustalone w wyniku przeprowadzonej analizy rynku cechy rynkowe oraz ich wpływ na cenę nieruchomości. Różnica ocen części nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań stanowi podstawę naniesienia odpowiednich poprawek.
Przyjęto zasadę, że porównanie odbywa się w odniesieniu do części funkcjonalnych nieruchomości wycenianej, tzn. stwierdza się, że część funkcjonalna będąca przedmiotem wyceny jest lepsza (+) lub gorsza (-) od nieruchomości podobnych (nr 1, nr 2 i nr 3), przyjętych do porównań.
23
Tabela nr 11 Obliczenie wartości jednostkowej prawa własności gruntu w ramach działki nr 1034 (obr. 2-Bieliny) o pow. 400 m2
L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%]
Zakres kwotowy
[zł/m2]
Opis cechy nieruch.
wycenianej
Nieruchomość nr 1 Nieruchomość nr 2 Nieruchomość nr 3
Domaniewice Domaniewice Pobiedna
Opis cechy
Poprawki Opis cechy
Poprawki Opis cechy
Poprawki
% zł/m2 % zł/m2 % zł/m2
1 Lokalizacja 40 2 średnia średnia 0 0 średnia 0 0 dobra -40 -2
2 Powierzchnia gruntu 15 1 mała średnia 15 1 średnia 15 1 duża 30 2
3 Dostęp do mediów 30 2 słaby dobry -30 -2 bardzo
dobry -45 -3 średni -15 -1
4 Ograniczenia w
zagospodarowaniu 15 1 brak brak 0 0 brak 0 0 małe 15 1
Cena transakcyjna zł/m2 30 35 29
Suma poprawek -15 -1 -30 -2 -10 0
Cena transakcyjna po poprawkach zł/m2 29 33 29
Wartość w zł/m2 30
C = CMAX – CMIN = 35 zł– 29 zł = 6 zł
4.2.4. Wartość rynkowa części nieruchomości gruntowej stanowiącej dz. nr 1034 Wartość rynkową prawa własności gruntu (WG1034) w granicach działki nr 1034, położonej w Bielinach w obrębie 2 - Bieliny, stanowi iloczyn wartości jednostkowej gruntu, określonej w p. 4.2.3. operatu i jej powierzchni. Wynosi ona zatem:
𝐖𝟏𝟎𝟑𝟒= 30 𝑧ł/𝑚2× 400 𝑚2= 𝟏𝟐 𝟎𝟎𝟎 𝒛ł
Oszacowana wyżej wartość nie uwzględnia faktu, że przedmiotowa działka nr 1034 położona jest w gorszym sąsiedztwie niż nieruchomości podobne, będące podstawą wyceny. Nieruchomości te położone są w sąsiedztwie istniejącej zabudowy miejscowości, w której są zlokalizowane. Działka nr 1034 leży na obrzeżach Bielin, w jej sąsiedztwie dominują grunty niezabudowane, użytkowane rolniczo.
W przypadku, gdy nieruchomość posiada wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe a wpływu tej cechy nie da się uwzględnić w wycenie np. poprzez zastosowanie metody ekstrapolacji, jak jest w analizowanym przypadku, punkt 6 Noty Interpretacyjnej nr 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości pozwala na zastosowanie współczynnika korekcyjnego „K” z przedziału [0,90;
1,10]. W celu uwzględnienia w procesie wyceny gorszej lokalizacji i otoczenia przedmiotu wyceny, zastosowano współczynnik korekcyjny K=0,95. Wartość rynkowa prawa własności gruntu (WG1034) w granicach działki nr 1034 wynosi zatem:
𝐖𝟏𝟎𝟑𝟒= 12 000 𝑧ł × 0,95 = 𝟏𝟏 𝟒𝟎𝟎 zł
Po zaokrągleniu przyjęto: 11 500 złotych
Słownie: jedenaście tysięcy pięćset złotych 4.2.5. Analiza wyniku i wnioski
Wskaźnik wartości rynkowej działki nr 1034 (obr. 2 - Bieliny) w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni gruntu wynosi 28,75 zł/m2. Jest to poziom, który jest nieznacznie niższy od minimalnej ceny transakcyjnej (29 zł/m2), zanotowanej na lokalnym rynku w okresie od stycznia 2019 r. do stycznia 2021 r. za nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę zagrodową bądź jednorodzinną.
Poziom wartości nieznacznie niższy od ceny minimalnej uzasadniony jest jednak cechami przedmiotowej działki.
Mocnymi stronami działki na tle nieruchomości podobnych są: mała powierzchnia działki (choć jest to powierzchnia mała dla samodzielnego zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem w planie, tak mała powierzchnia wiąże się z niską ogólną kapitałochłonnością inwestycji, co najczęściej skutkuje relatywnie wysoką ceną w przeliczeniu na 1 m2) oraz brak ograniczeń w zagospodarowaniu terenu.
Obniżająco na wartość prawa własności działki wpływa natomiast fakt, że działka leży w znacznej odległości (ok. 6 km) od centrum miejscowości gminnej, Nowego Miasta nad Pilicą, stanowiącej lokalny ośrodek handlu i usług dla okolicznych miejscowości, a także brak bezpośredniego dostępu do sieci infrastruktury technicznej (konieczność poniesienia dodatkowych nakładów na uzbrojenie działki;
nieruchomości, stanowiące podstawę oszacowania, miały bezpośredni dostęp do co najmniej 1 sieci infrastruktury technicznej).
Dodatkowo, obniżająco na wartość działki nr 1034 wpływa mało korzystne sąsiedztwo, w którym dominują grunty niezabudowane, użytkowane rolniczo.
W związku z powyższym, określona wartość stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania za grunt w granicach wycenianej części nieruchomości.
25