Lipowa I - Żabia Górka
6. SZCZEGÓŁOWA DIAGNOZA OBSZARU REWITALIZACJI
6.6 Sfera techniczna
Negatywne zjawiska
Dziedzictwo materialno-kulturowe
Przeprowadzona wizja lokalna oraz wyniki badań jakościowych przeprowadzonych w trakcie opracowywania LPRMH zidentyfikowały widoczny zły stan techniczny na obszarze głównej koncentracji zabytkowego zasobu na obszarze rewitalizacji miasta Hajnówka, tj. rejonu ulic: Ks. Ignacego Wierobieja i ul. Kosidłów. Zjawiskom tym towarzyszą nieoptymalne rozwiązania urbanistyczne oraz brak ładu przestrzennego i architektonicznego. Jednocześnie, obszar ten wskazywany był wielokrotnie przez interesariuszy jako kluczowy w skali miasta obszar, który mógłby pełnić rolę przestrzeni o funkcjach centralnych.
Wśród całego szeregu negatywnych zjawisk występujących w tym rejonie miasta w trakcie badań jakościowych w grupie zjawisk technicznych zidentyfikowano przede wszystkim niezadawalający stan techniczny budynków, w tym łatwy do zidentyfikowania wzrokowego stan elewacji, pokryć dachowych i ogrodzeń.
Objęcie znaczącej części budynków ochroną konserwatorską w ramach GEZ było identyfikowane przez interesariuszy procesu rewitalizacji jako ważny czynnik hamujący możliwości rozwoju tego obszaru.
Zaległości czynszowe w zasobie komunalnym
Problemem, który w istotny sposób wpływa na kwestie związane z wymiarem technicznym procesów rewitalizacyjnych są kwestie zaległości czynszowych użytkowników lokali komunalnych. Zjawisko to w sposób bezpośredni bowiem ogranicza możliwości remontowe i modernizacyjne zasobu mieszkaniowego należącego do miasta. Tym samym stwarza ryzyko pogorszenia się stanu technicznego samych lokali.
Sytuację w zakresie rozkładu przestrzennego zadłużenia czynszowego w lokalach w zasobie komunalnym przedstawia Rys. 6.6.1. Rozmieszczenie zadłużenia nawiązuje w wyraźny sposób do rozmieszczenia zasobu komunalnego na terenie miasta i dopiero bardziej szczegółowa analiza zebranych danych pozwala na wyciągniecie istotnych, z punktu widzenia procesów rewitalizacji, wniosków.
Dane dotyczące przeciętnych wartości zadłużenia czynszowego na terenie całego obszaru rewitalizacji wskazują na umiarkowany poziom występowania tego zjawiska. Jednocześnie, poziom intensywności tego zjawiska pozostaje na podwyższonym, w stosunku do wartości przeciętnych dla całego miasta, poziomie. Średnia wartość zadłużenia czynszowego przypadająca na 1 lokal wyniosła na obszarze rewitalizacji 2992 zł, co w porównaniu do średniej miasta było wartością wyraźnie, bo o prawie 12% wyższą. Ta ostatnia kształtowała się bowiem na poziomie 2673 zł. Problem ten dotyczył względnie niewielkiej części zasobu komunalnego zlokalizowanego na obszarze rewitalizacji. Były to 63 lokale spośród ogólnej liczby 765 obecnych na obszarze rewitalizacji. Liczba stanowiła więc zaledwie 8,2% ogółu zasobu komunalnego obszaru rewitalizacji. Przeciętny poziom zadłużenia czynszowego na obszarze rewitalizacji nie wydaje się
178 stanowić problemu o charakterze strukturalnym i będzie możliwy do rozwiązania za pomocą kompleksowego programu oddłużania wdrożonego na poziomie całego miasta.
6.6.1. Zadłużenie czynszowe w lokalach w zasobie komunalnym na obszarze rewitalizacji miasta Hajnówka w 2016 r.
L.p. Nazwa jednostki Zadłużenie czynszowe
Wartość Liczba lokali Udział wartości
zadłużenia w % Średnie zadłużenie w zł/lokal
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Urzędu Miasta w Hajnówce.
Jednocześnie na obszarze rewitalizacji znajdują się tereny o dużo wyższym natężeniu problemów zadłużenia czynszowego, które będą mogły wymagać specjalnego wsparcia. Do takich należą jednostki urbanistyczne: Mostowa oraz Lipowa I. W pierwszym z wymienionych przypadków problem zadłużenia dotyczy grupy 9 lokali, które odpowiadają za 42,4 tys. zaległości (18,2% ogółem). W drugim, na zaledwie 3 lokale przypada 15,8 tys. zł zadłużenia, co stanowi 6,8%
ogółu zadłużenia czynszowego na terenie miasta.
179 Rysunek. 6.6.1. Zadłużenie czynszowe w zasobie komunalnym na obszarze rewitalizacji miasta Hajnówka.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych UM w Hajnówce.
180 Potencjały
Dziedzictwo materialno-kulturowe
Ważnym potencjałem związanym z wyznaczonym obszarem rewitalizacji są kwestie związane z dziedzictwem kulturowo-materialnym. Obszar rewitalizacji, z punktu widzenia liczby zabytków wpisanych do Gminnej Ewidencji Zabytków, jest drugim po jednostce Czworaki-Majdan. W przeciwieństwie do niego charakteryzuje go dalece większa różnorodność znajdujących się na jego terenie obiektów zabytkowych. W przypadku Czworaków-Majdan wszystkie obiekty to drewniane budynki mieszkalne związane z zespołem Osiedla Robotniczego Hajnowskich Zakładów Przemysłu Drzewnego. Na obszarze rewitalizacji są również obiekty związane z kultem religijnym, d. budynki użyteczności publicznej, kuźnia i in. Ponadto, to właśnie na obszarze rewitalizacji znajduje się obiekt objęty najwyższą na terenie miasta formą ochrony - kościół parafialny p.w. Podwyższenia Krzyża Świętego i św. Stanisława Biskupa (ul. 3 Maja 16).
Obiekt ten, jako jedyny z terenu miasta Hajnówki wpisany jest do rejestru zabytków województwa podlaskiego prowadzonego przez Podlaskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.
Za największą koncentrację obiektów zabytkowych na obszarze rewitalizacji odpowiada obszar zabudowy ulic: Ks. Ignacego Wierobieja i ul. Kosidłów. Odpowiada on za łączna liczbę 14 obiektów zabytkowych. Przeprowadzona wizja lokalna oraz wyniki badań jakościowych przeprowadzonych w trakcie opracowywania LPRMH zidentyfikowały widoczny zły stan techniczny zasobu oraz brak ładu przestrzennego i architektonicznego tej części miasta.
Jednocześnie, obszar ten wskazywany był wielokrotnie przez interesariuszy jako obszar, który w skali miasta mógłby pełnić rolę przestrzeni o funkcjach centralnych.
Do pozostałych zasobów związanych z dziedzictwem materialno-kulturowym zaliczyć należy ponadto:
a) w zakresie dziedzictwa materialnego:
a. przykład współczesnej, prawosławnej architektury sakralnej, jaki reprezentuje Sobór św. Trójcy;
b. modernistyczne budynki tzw. Transatlantyków;
c. muzea dokumentujące i popularyzujące dziedzictwo materialne i niematerialne regionu (Muzeum i Ośrodek Kultury Białoruskiej, Muzeum Kowalstwa);
b) w zakresie dziedzictwa niematerialnego:
a. wielokulturowy charakter miasta, w tym w szczególności duchowy wymiar regionu styku kultur (prawosławie, ikony, Festiwal Muzyki Cerkiewnej);
b. wymienione na s. 159-160 tradycje regionu w zakresach: wytwórczym (tradycje przemysłu drzewnego, kowalstwo i in.) kulinarnym (marcinek, miód i in.) i innym (np.
zielarstwo).
181 Rysunek. 6.6.2. Zasób komunalny na obszarze rewitalizacji miasta Hajnówka.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych UM w Hajnówce.
182 Zasób komunalny
Drugim zasadniczym potencjałem obszaru rewitalizacji, obok koncentracji obiektów zabytkowych, jest, z punktu widzenia sfery technicznej, mieszkaniowy zasób komunalny. Na terenie tym znajduje się ponad 80% z ogólnej liczby lokali oraz 85% ogółu powierzchni mieszkaniowej znajdującej się we władaniu miasta. Jest to uwarunkowanie, które w znaczący sposób jest w stanie ułatwić prowadzenie działań rewitalizacyjnych. Fakt ten wynika m.in.
z ponadprzeciętnej koncentracji problemów społecznych wśród mieszkańców zasobu komunalnego.
Bez wątpienia atutem mieszkaniowego zasobu komunalnego jest względnie młody wiek zabudowy, w której się on znajduje. Zdecydowana większość lokali przypada bowiem na budynki oddane do użytkowania po roku 1960, a ponadto w tej grupie widoczny jest także wysoki udział obiektów najmłodszych, wybudowanych po roku 1970. Jedynym obszarem koncentracji budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania przed 1946 r. jest jednostka Chemiczna.
W budynkach znajdujących się w zasobie komunalnym na tym obszarze, co ważne, dominującą rolę pełnią budynki najstarsze, wybudowane przed 1919 r.
6.6.2. Mieszkaniowy zasób komunalny na obszarze rewitalizacji miasta Hajnówka w 2016 r.
Nazwa jednostki Liczba lokali Osoby w lokalach Powierzchnia mieszkalna lokali
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Urzędu Miasta w Hajnówce.
183 Rysunek. 6.6.3. Wiek zasobu komunalnego na obszarze rewitalizacji miasta Hajnówka.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych UM w Hajnówce
184 Potrzeby
Dziedzictwo materialno-kulturowe
Z punktu widzenia zjawisk technicznych najpilniejszą potrzebą powiązaną z dziedzictwem kulturalno-materialnym była zwerbalizowana w trakcie cyklu spotkań zakończonego spotkaniem warsztatowym poświęconym ul. Ks. Ignacego Wierobieja kwestia dofinansowania prac remontowych obiektów zabytkowych na obszarze rewitalizacji, ze szczególnym uwzględnieniem rejonu ul. Ks. Ignacego Wierobieja i ul. Kosidłów. Pozostałe zidentyfikowane na tym obszarze w trakcie prac nad LPRMH potrzeby opisano w ramach pozostałych analizowanych sfer procesu rewitalizacji.
Zasób komunalny
Głównym obszarem koncentracji budynków mieszkalnych z lokalami komunalnymi, oddanym do użytkowania przed 1946 r. jest jednostka Chemiczna. W budynkach znajdujących się w zasobie komunalnym na tym obszarze, co ważne, dominującą rolę pełnią budynki najstarsze, wybudowane przed 1919 r. Z dużym prawdopodobieństwem można przyjąć, że jest to obszar, który będzie wymagał największej uwagi w zakresie procesów modernizacji zasobu komunalnego, który powinien zostać uwzględniony w ramach planowanej w ramach programu interwencji.
Drugim obszarem, który może wymagać tego rodzaju działań są lokale w budynkach oddanych do użytku w okresie 1946-1960, a więc pierwszym po 1945 r. etapie rozwoju mieszkalnictwa w mieście Hajnówka. Obszarem szczególnie wysokiej koncentracji lokali pozostających w zasobie komunalnym w tej grupie wiekowej budynków jest Osiedle Millenium.
Zaległości czynszowe
Zadłużenie czynszowe w lokalach komunalnych na obszarze miasta stanowić może jedną z istotnych barier procesu rewitalizacji planowanego do przeprowadzenia na obszarze miasta.
Będzie tak w przypadku braku podjęcia przez samorząd miejski działań w tym zakresie.
Zdecydowana większość najemców lokali komunalnych będzie wymagała wsparcia, które z powodzeniem stosowane jest w tym zakresie w wielu miastach Polski. Niewielka grupa zidentyfikowanych w trakcie badań lokali może jednak wymagać rozszerzenia katalogu planowanego wsparcia procesów wychodzenia rodzin w lokalach komunalnych z zadłużenia czynszowego. Proces taki powinien uwzględniać więc zarówno: wyższy priorytet podejmowania tego rodzaju działań wśród tej grupy mieszkańców, jak również szerszy zakres planowanego wsparcia.
185