RYZYKA ZWIĄZANE Z OTOCZENIEM MAKROEKONOMICZNYM I REGULACYJNYM Ryzyka związane ze zmianą czynników ekonomicznych i politycznych

Sytuacja finansowa branży deweloperskiej w Polsce, a więc i sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej, jest ściśle związana z czynnikami ekonomicznymi takimi jak zmiany PKB, inflacja, stopa bezrobocia, kursy walutowe czy wysokości stóp procentowych. Wszelkie przyszłe niekorzystne zmiany jednego

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.

Warszawa, 17 marca 2022 r.

42

lub więcej z powyższych czynników mogą doprowadzić do spadku popytu na nowe mieszkania, co może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej.

Z kolei w segmencie mieszkaniowym Grupa Kapitałowa realizuje zakupy gruntów z możliwością szybkiego ich wprowadzenia do realizacji procesu inwestycyjnego, a następnie sprzedaży wybudowanych obiektów, zmniejszając ryzyko ulokowania kapitału w inwestycje, które mogą być podatne na cykle koniunkturalne. W segmencie magazynowym Grupa Kapitałowa również jest podatna na ryzyko zmiany czynników makroekonomicznych, natomiast stara się ograniczyć wpływ tego ryzyka poprzez działania mające na celu szybką realizację, komercjalizację i sprzedaż projektów magazynowych. Niemniej podejmowane przez Grupę Kapitałową działania mogą okazać się niewystarczające, a materializacja opisanego ryzyka może negatywnie wpłynąć na sytuację finansową Grupy Kapitałowej i Emitenta.

Ryzyko związane z wydawanymi decyzjami administracyjnymi

Kluczowym dla biznesowego wyniku Grupy Kapitałowej jest sprawna realizacja projektów deweloperskich. Ich realizacja wymaga uzyskania szeregu zgód, pozwoleń i zezwoleń na każdym etapie procesu inwestycyjnego. Istniejące regulacje prawne, ich interpretacja oraz zmiany generują ryzyko istotnych opóźnień w realizacji inwestycji ze względu na niekorzystne decyzje administracyjne lub przedłużającą się procedurę ich wydawania. Ryzyko to jest potęgowane dużymi uprawnieniami stron trzecich do ingerencji w przebieg procedur administracyjnych. Grupa Kapitałowa stara się mitygować to ryzyko poprzez staranną selekcję realizowanych projektów oraz wykorzystanie własnego i zewnętrznego know-how dla sprawnego prowadzenia procedur administracyjnych.

Nieuzyskanie określonych zezwoleń bądź zgód może mieć negatywny wpływ na zdolność podmiotów z Grupy Kapitałowej do realizacji projektów. Może także negatywnie wpłynąć na działalność i sytuację finansową Emitenta.

Ryzyko związane z zawarciem umów przedwstępnych sprzedaży trzech projektów deweloperskich na rzecz podmiotów zależnych od Heimstaden INVESTMENT CEE S.R.O. z siedzibą w Pradze Emitent 27 stycznia 2021 roku zawarł umowy przedwstępne opisane w komunikacie ESP1 3/2021, zamieszczonym na stronie internetowej Emitenta. Niewywiązanie się przez podmioty zależne Emitenta z warunków zawartych umów przedwstępnych może spowodować odstąpienie od nich z jednoczesnym obowiązkiem zapłaty wpłaconych uprzednio zaliczek oraz zadatku. Wystąpienie takiego zdarzenia może mieć istotny wpływ na płynność Emitenta. Ryzyko to jest zabezpieczane poprzez szereg mechanizmów kontroli przebiegu realizacji budowy takich jak monitorowanie jej przebiegu przez strony. Określone zostały również mechanizmy naprawy wystąpienia potencjalnych przypadków naruszenia mogących skutkować odstąpieniem od umowy przedwstępnej przez którąkolwiek ze stron. Niewywiązanie się strony nabywającej z obowiązku zapłaty pozostałej części ceny może wpływać negatywnie na płynność grupy kapitałowej Emitenta, w tym możliwość realizowania należności w stosunku do podmiotów zaangażowanych w realizację budowy. Ryzyko to jest zabezpieczone w formie poręczenia udzielonego przez spółkę giełdową prawa szwedzkiego, będącą spółką matką strony nabywającej do kwoty odpowiadającej niewpłaconej części ceny oraz zadatku, oraz poprzez mechanizm zapłaty zaliczek wraz z postępem robót budowlanych. Wypłacane zaliczki zabezpieczają pokrycie wydatków niezbędnych do realizacji projektów przez okres kilku miesięcy po okresie, w którym nastąpiła zapłata. W razie odstąpienia od umów przez którąkolwiek ze stron Emitent będzie mógł dokończyć realizację projektu i zbyć ją na rzecz osób trzecich.

Ryzyko związane ze zmiennością koniunktury na rynku nieruchomości

Biznesowy sukces Grupy Kapitałowej w kluczowym stopniu jest zależny od koniunktury rynkowej.

Rentowność segmentu mieszkaniowego uwarunkowana jest bezpośrednio od poziomu cen mieszkań, na którą wpływ ma, obok popytu na nie, kształtowanego m.in. przez czynniki demograficzne, koniunkturę gospodarczą, politykę pieniężną, również podaż, związana z konkurencją rynkową. W przypadku spadku cen mieszkań Grupa Kapitałowa może nie być w stanie sprzedać wybudowanych lokali po cenach zapewniających założoną przez Grupę Kapitałową rentowność. Wszystkie powyższe czynniki mogą mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej.

W segmencie magazynowym występuje ryzyko braku pozyskania najemców dla realizowanych w projekcie budynków magazynowych, przez co może zwiększać się również ryzyko nieznalezienia finalnego inwestora na zakup nieruchomości, jak również ryzyko nieuzyskania zakładanych efektów finansowych inwestycji związane z fluktuacją cen powierzchni najmu oraz rynkowych stóp kapitalizacji dla inwestycji, przekładających się na możliwe do uzyskania ceny sprzedaży nieruchomości.

Ryzyko zmiany rynkowej koniunktury jest mitygowane przez Grupę Kapitałową m.in. poprzez stały monitoring rynku, staranną selekcję realizowanych projektów, dostosowanie skali i profilu projektów do oczekiwań rynku, sprawność organizacyjną, pozwalającą na efektywne procedowanie inwestycji oraz konserwatywną politykę finansowania inwestycji, pozwalającą optymalizować zwrot z kapitału zaangażowanego w realizowane projekty poprzez dezinwestycje w korzystniejszych warunkach rynkowych. Materializacja wskazanych ryzyk może negatywnie wpłynąć na sytuację finansową Spółki.

Ryzyko związane z częstymi zmianami przepisów prawa, w tym przepisów podatkowych

Jednym z istotnych ryzyk dla Grupy Kapitałowej jest niestabilność polskiego systemu prawnego.

Ryzyko związane z otoczeniem prawnym to przede wszystkim częste nowelizacje, niespójność, a także brak jednolitej interpretacji przepisów prawa.

Nieustannie przeprowadzane zmiany w polskich przepisach podatkowych mogą mieć znaczący wpływ na działalność Grupy Kapitałowej. Ich zakres, treść oraz trudności interpretacyjne w stosowaniu nowych regulacji stanowią utrudnienie w prowadzeniu działalności deweloperskiej, a w szczególności w planowaniu tej działalności pod kątem podatkowym. Powyższe może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Emitenta.

14. Sytuacja finansowa Spółki i Grupy Kapitałowej Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej

Wybrane skonsolidowane dane finansowe

tys. zł 2021 r. 2020 r. Zmiana

Przychody ze sprzedaży 393 735 431 385 -9%

Koszt własny sprzedaży -281 929 -325 635 -13%

Zysk brutto na sprzedaży 111 806 105 750 6%

Zysk na działalności operacyjnej 116 477 89 572 30%

Zysk netto 95 673 80 445 19%

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.

Warszawa, 17 marca 2022 r.

44

tys. zł 31.12.2021 31.12.2020 Zmiana

Aktywa trwałe, w tym: 264 420 215 903 22%

Długoterminowe aktywa finansowe 81 087 119 536 -32%

Nieruchomości inwestycyjne 72 755 14 296 409%

Aktywa obrotowe, w tym: 1 275 894 1 097 988 16%

Zapasy 1 008 332 853 775 18%

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym: 218 181 190 745 14%

Środki pieniężne o ograniczonej możliwości

dysponowania 35 207 48 236 -27%

Kapitał własny 612 692 556 589 10%

Zobowiązania długoterminowe, w tym: 296 070 259 296 14%

Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych

i pożyczek 34 788 44 725 -22%

Zobowiązania z tytułu obligacji 220 066 172 497 28%

Zobowiązania krótkoterminowe, w tym: 641 029 498 006 29%

Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych

i pożyczek 20 954 63 260 -67%

Zobowiązania z tytułu obligacji 52 330 49 385 6%

Wybrane wskaźniki finansowe (Grupa Kapitałowa)

2021 r. 2020 r.

aktywa obrotowe do zobowiązań krótkoterminowych (bez

przychodów przyszłych okresów) 7,8 5,4

Wskaźnik szybkiej płynności

aktywa obrotowe pomniejszone o zapasy do zobowiązań

krótkoterminowych (bez przychodów przyszłych okresów) 1,6 1,2 Zadłużenie

Dług netto (w mln zł)*

zobowiązania odsetkowe (w tym naliczone odsetki) pomniejszone

o wartość środków pieniężnych 128,7 156,6

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi

kapitał własny do aktywów ogółem 39,5% 42,4%

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego

zobowiązania ogółem do kapitału własnego 152,9% 136,1%

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

zobowiązania ogółem do aktywów ogółem 60,5% 57,6%

* Dług netto Grupy na dzień 31.12.2021 oraz na dzień 31.12.2020 r. wyniósłby odpowiednio 149,2 mln zł oraz 185,0 mln zł po uwzględnieniu zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów kalkulowanego zgodnie z MSSF 16 Leasing.

Omówienie wyników finansowych Grupy Kapitałowej

W 2021 r. Grupa Marvipol Development rozpoznała 393,7 mln zł przychodów wobec 431,4 rok wcześniej, wypracowując 116,5 mln zł zysku operacyjnego (30% wzrost rdr.) oraz 95,7 mln zł zysku netto (80,4 mln zł w 2020 r.).

Kluczowy wpływ na wzrost wyniku operacyjnego i netto miał istotny wzrost rentowności brutto na sprzedaży (o 3.9 pkt. proc., do 28,4%) Grupy, związany m.in. ze zmianą miksu przekazanych mieszkań i lokali usługowych (większy udział przychodów ze sprzedaży lokali z wyższego przedziału cenowego), ponad 75% wzrost wyniku operacyjnego segmentu magazynowego (do 34,6 mln zł), jak również wyniki segmentu pozostałych nieruchomości (6,5 mln zł zysku operacyjnego w 2021 r.), na które złożyło się rozpoznanie części wyniku na sprzedaży wydanych lokali inwestycyjnych w Unique Apartments oraz wynik na sprzedaży nieruchomości w Mikołajkach.

O mniejszej dynamice wzrostu wyniku netto w porównaniu do wyniku operacyjnego przesądziło ujemne saldo przychodów i kosztów finansowych (-2,7 mln zł w 2021 r., wobec 10,2 mln zł w 2020 r.), związane m.in. z sytuacją na rynku walutowym.

Sytuacja płynnościowa Grupy Kapitałowej utrzymuje się na bezpiecznym poziomie. Istotny wpływ na jakość wskaźników Grupy na koniec analizowanego okresu miała m.in. realizacja projektów w obu segmentach działalności. Zwiększenie wskaźników bieżącej i szybkiej płynności ma związek m.in.

ze wzrostem skali działalności segmentu mieszkaniowego oraz zmianą struktury terminowej zapadalności zadłużenia odsetkowego Grupy.

Grupa Kapitałowa utrzymuje bezpieczny poziom zadłużenia, realizując równocześnie plan rozwoju Grupy Kapitałowej w obu jej podstawowych segmentach działalności. Na 31 grudnia 2021 r. zadłużenie netto Grupy Kapitałowej wyniosło 128,7 mln zł (149,2 mln zł po uwzględnieniu zobowiązań z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów oszacowanych zgodnie z MSSF 16 Leasing), wobec 156,6 mln zł długu netto na koniec 2020 r. Istotny wpływ na spadek długu netto miały dodatnie przepływy z działalności operacyjnej, związane m.in. z rozliczeniem sprzedaży lokali, których przekazania następowały w ciągu roku, jak również z otrzymaniem zaliczki na poczet ceny pakietowej sprzedaży lokali do nabywcy instytucjonalnego.