Jednostkowy raport roczny 2021 Marvipol Development S.A. Warszawa, 17 marca 2022 r.

(1)

Jednostkowy

raport roczny 2021 Marvipol

Development S.A.

Warszawa, 17 marca 2022 r.

(2)

Spis treści

LIST DO AKCJONARIUSZY 4

WYBRANE JEDNOSTKOWE DANE FINANSOWE 7

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ MARVIPOL DEVELOPMENT S.A.

W 2021 R.

8 Podstawowe informacje o Marvipol Development S.A. 9

Profil i strategia rozwoju Spółki oraz Grupy Kapitałowej 9

Władze Spółki 11

Akcjonariat Spółki 12

Spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej 13

Grupa Kapitałowa w liczbach 16

Najważniejsze wydarzenia 2021 roku 17

Segment d

eweloperski

20 › Portfel projektów d

eweloperskich

21 › Kontraktacja lokali 23

› Oferta lokali 24

›

Przekazania lokali 24

› Przychody ze sprzedaży lokali w podziale na projekty 24

› Wartość umów przedwstępnych i deweloperskich

dla których lokale nie zostały jeszcze przekazane 25

Segment magazynowy 26

› Portfel projektów magazynowych 27

› Zaangażowanie kapitałowe 29

Pozostałe aktywa nieruchomościowe 31

›

Unique Apartments 32

Opis rynków, na których działa Grupa Kapitałowa 35

(3)

Kluczowe czynniki ryzyka 38

Sytuacja finansowa Spółki i Grupy Kapitałowej 43

Pozostałe informacje 49

Ład Korporacyjny 56

J

EDNOSTKOWE

SPRAWOZDANIE FINANSOWE 72

Jednostkowe roczne sprawozdanie

z całkowitych dochodów 73

Jednostkowe roczne sprawozdanie

z sytuacji finansowej 74

Jednostkowe roczne sprawozdanie

ze zmian w kapitale własnym 76

Jednostkowe roczne sprawozdanie

z przepływów pieniężnych 78

Informacje dodatkowe oraz noty objaśniające 79

SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO

REWIDENTA Z BADANIA 126

OŚWIADCZENIA ZARZĄDU 129

(4)

Szanowni Państwo

^,

w imieniu Zarządu Marvipol Development S.A. przekazuję na Państwa ręce raport roczny prezentujący wyniki finansowe oraz najważniejsze informacje dotyczące działalności Grupy i Spółki w 2021 r.

2021 rok był dla naszej firmy udanym okresem, również pod względem osiągniętych wyników finansowych.

Zakończyliśmy go z rekordowym zyskiem netto wynoszącym 95,7 mln zł, wyższym o 19% od

ubiegłorocznego, dotychczas najlepszego rezultatu w historii. Tym samym 2021 rok był już czwartym z rzędu okresem zakończonym wypracowaniem przez Grupę Marvipol wyższego niż rok wcześniej wyniku po opodatkowaniu. Zysk operacyjny Grupy wzrósł w minionym roku o 30%, do 116,5 mln zł, a skonsolidowane przychody Grupy wyniosły 393,7 mln zł, wobec

431,4 mln zł w 2020 r.

O rekordowych zyskach Grupy przesądziły wyższe wyniki każdego z trzech segmentów naszej

działalności. W biznesie mieszkaniowym dynamiczny wzrost zyskowności sprzedaży pozwolił nam na wypracowanie wyższego o 7% wyniku

operacyjnego (75,4 mln zł) przy niższych o 16% przychodach.

Ubiegłoroczne wyniki finansowe segmentu mieszkaniowego stanowią kolejne potwierdzenie słuszności strategii dla tej części biznesu Grupy, koncentrującej się na skutecznym pomnażaniu kapitału dzięki realizacji wyróżniających się

(5)

Segment magazynowy Grupy zakończył rok z 75% wzrostem zysku operacyjnego, do 34,6 mln zł, co pozwoliło, pomimo mniej korzystnej sytuacji na rynku walutowym, na 15% wzrost zysku netto segmentu, do 33,3 mln zł. Segment pozostałych aktywów nieruchomościowych Grupy, dzięki rozpoznaniu pierwszych przychodów ze sprzedaży mieszkań inwestycyjnych w Unique Apartments oraz wyniku na sprzedaży działki w Mikołajkach, zakończył 2021 rok z 6,5 mln zł zysku operacyjnego oraz 5,2 mln zł zysku netto.

2021 rok w segmencie mieszkaniowym stał pod znakiem wzmacniania bazy dla rozwoju biznesu w kolejnych latach. W minionym roku na zakupy działek pod budownictwo mieszkaniowe przeznaczyliśmy ponad 200 mln zł, powiększając bank ziemi o nieruchomości o potencjale zabudowy z ponad 75 tys. m2 powierzchni użytkowej. Łącznie w ostatnich dwóch latach zainwestowaliśmy blisko 350 mln zł w uzupełnienie mieszkaniowego banku ziemi. Jednym z naszych priorytetów, tak ubiegłorocznych, jak i tegorocznych, jest sprawne przygotowanie nowych inwestycji deweloperskich do uruchomienia, co w okresie pandemii skutkującej m.in. wyraźnym spowolnieniem procedur administracyjnych, jest dużym wyzwaniem. Również dzięki wykonanej w minionym roku pracy mamy dziś potencjał, by w perspektywie najbliższych kilkunastu miesięcy wprowadzić do sprzedaży nawet 2 tys.

lokali.

Chcemy pozostać aktywni na rynku magazynowym, mającym za sobą kolejny niezwykle udany okres. Dynamiczny rozwój rynku e-commerce w Polsce, jak również m.in. zmiany strategii szeregu działających w regionie firm w zakresie zarządzania zapasami, związane z globalnymi wyzwaniami w obszarze łańcuchów dostaw, sprawiają, że popyt na powierzchnie magazynowe w naszym kraju dynamicznie wzrasta, a kompleksy magazynowe przyciągają inwestorów z całego świata. Plan rozwoju segmentu, oparty o partnerstwo z liderem polskiego rynku magazynowego, oraz o staranny dobór projektów inwestycyjnych przynosi satysfakcjonujące efekty i zamierzamy dalej go realizować.

W 2022 rok wkroczyliśmy z mocnym bilansem, bezpiecznym poziomem i strukturą terminową zadłużenia oraz dobrze zdywersyfikowanymi źródłami finansowania zewnętrznego. W kwietniu 2021 roku instytucje finansowe objęły dług korporacyjny Spółki o wartości 116 mln. Nasz potencjał finansowy został dodatkowo wzmocniony przed zaledwie kilkoma tygodniami dzięki sukcesowi dwóch publicznych emisji obligacji, w ramach których inwestorzy indywidualni objęli obligacje o łącznej wartości 70 mln zł, przy ponad dwukrotnie wyższym popycie.

(6)

Kreśląc plany na 2022 rok mamy świadomość wyzwań, związanych ze zmieniającymi się warunkami ekonomicznymi, społecznymi a w ostatnich czasach i politycznymi w naszym otoczeniu. Nowa ustawa deweloperska, która wprowadza obligatoryjne składki na fundusz deweloperski, inflacja, z rosnącymi cenami kluczowych materiałów budowlanych oraz energii na czele, wciąż trwająca pandemia, czy w końcu tragiczne wydarzenia za wschodnią granicą naszego kraju mogą mieć istotne znaczenie z punktu widzenia planów działalności na najbliższe miesiące. Równocześnie nasza ocena perspektyw dla rynków mieszkaniowego i magazynowego, przekonanie o ich mocnych fundamentach i znaczącym potencjale wzrostu pozostają jednak niezmienne. W ciągu 25 lat działalności na rynku nieruchomości wielokrotnie udowodniliśmy, że umiemy chronić i pomnażać powierzony nam przez Akcjonariuszy kapitał w często wymagających, zmiennych warunkach rynkowych. Jestem przekonany, że również w 2022 r. potwierdzimy naszą efektywność w działaniu.

W imieniu całego zespołu Marvipol oraz własnym dziękuję za okazane nam zaufanie i zainteresowanie Grupą Marvipol Development SA.

Z wyrazami szacunku, Mariusz Książek

Prezes Zarządu Marvipol Development S.A.

(7)

Wybrane jednostkowe dane finansowe

31.12.2021 31.12.2020

W tys. PLN EUR PLN EUR

Aktywa 882 097 191 785 681 477 147 672

Aktywa trwałe 718 463 156 208 612 039 132 625

Aktywa obrotowe 163 634 35 577 69 438 15 047

Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone

do sprzedaży - - - -

Pasywa 882 097 191 785 681 477 147 672

Kapitał własny 259 634 56 450 262 552 56 893

Zobowiązania długoterminowe 556 223 120 933 350 829 76 023

Zobowiązania krótkoterminowe 66 240 14 402 68 096 14 756

01.01.2021 - 31.12.2021 01.01.2020 - 31.12.2020

W tys. PLN EUR PLN EUR

Przychody netto ze sprzedaży 19 367 4 231 31 841 7 117

Koszt własny sprzedaży (17 995) (3 931) (26 247) (5 866)

Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 1 372 300 5 594 1 251

Koszty sprzedaży - - - -

Koszty ogólnego zarządu (8 724) (1 906) (5 704) (1 275)

Pozostałe przychody operacyjne 5 594 1 222 2 199 491

Pozostałe koszty operacyjne (2 198) (480) (3 332) (745)

Zysk (strata) na działalności operacyjnej (3 956) (864) (1 243) (278)

Przychody finansowe 70 260 15 349 60 010 13 412

Koszty finansowe (31 633) (6 911) (26 373) (5 894)

Podatek dochodowy 1 981 433 590 132

Zysk netto za rok obrotowy 36 652 8 007 32 984 7 372

Wybrane dane finansowe zostały przeliczone na euro według następujących zasad:

 Poszczególne pozycje aktywów i pasywów bilansu - według średniego kursu obowiązującego na 31 grudnia 2021 roku: 4,5994 PLN/EUR (na 31 grudnia 2020 r.: 4,6148 PLN/EUR).

 Poszczególne pozycje sprawozdania z całkowitych dochodów - według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień każdego zakończonego miesiąca w 2021 roku 4,5775 PLN/EUR; (w 2020 r.: 4,4742 PLN/EUR).

(8)

Sprawozdanie Zarządu z działalności

Marvipol Development S.A.

oraz Grupy Kapitałowej

Marvipol Development S.A.

w 2021 r.

(9)

1. Podstawowe informacje o Marvipol Development S.A.

Nazwa Marvipol Development Spółka Akcyjna Siedziba ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa

Rejestracja Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy KRS

KRS 0000534585

REGON 360331494

NIP 5272726050

Przedmiot działalności

Spółka prowadzi działalność holdingową - jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A., prowadzącej działalność deweloperską.

Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A.

– z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r.

Emitent jest dominującą spółką Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. (Grupa, Grupa Kapitałowa, Grupa Marvipol Development).

2. Profil i strategia rozwoju Spółki oraz Grupy Kapitałowej

Emitent jest jednym z wiodących polskich deweloperów. Spółka prowadzi działalność – za pośrednictwem spółek celowych – w trzech segmentach: deweloperskim, w ramach którego realizuje projekty budownictwa wielorodzinnego, magazynowym, inwestując w budowę i komercjalizację, a następnie sprzedając skomercjalizowane projekty oraz w segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe. Do segmentu pozostałe aktywa nieruchomościowe alokowane zostały następujące aktywa: nieruchomości niezabudowane w Kołobrzegu, Gdańsku (ul. Grunwaldzka) oraz 50% projektu Unique Tower w Warszawie.

25

LAT DZIAŁALNOŚCI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

54

ZREALIZOWANE PROJEKTY DEWELOPERSKIE

1.062

TYS. M² UŻYTKOWEJ POWIERZCHNI W UKOŃCZONYCH

PROJEKTACH

(10)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.

Warszawa, 17 marca 2022 r.

10

Rodzimym i podstawowym rynkiem prowadzenia przez Grupę Marvipol Development działalności w segmencie deweloperskim jest Warszawa, gdzie Marvipol w okresie 25 lat zbudował mocną pozycję rynkową, a także rozpoznawalną markę, kojarzoną z ponadczasową architekturą, kompleksowym zagospodarowaniem terenu oraz wysoką jakością i solidnością wykonania wielorodzinnych budynków mieszkalnych. Emitent jest obecny również w Trójmieście oraz we Wrocławiu.

W ramach segmentu magazynowego Grupa Kapitałowa Marvipol Development od 2015 r. realizuje inwestycje zlokalizowane w różnych, starannie wyselekcjonowanych regionach kraju. Inwestycje są realizowane w formule wspólnych przedsięwzięć z doświadczonym partnerem branżowym, liderem rynku w Polsce i w Europie – Grupą Panattoni.

Strategia działania zakłada koncentrację na rozwoju dwóch głównych segmentów biznesu:

deweloperskiego i magazynowego, przy równoczesnym optymalnym zarządzaniu pozostałymi aktywami nieruchomościowymi. Marvipol Development dąży do realizacji celu strategicznego, jakim jest efektywne pomnażanie kapitału poprzez koncentrację na projektach o satysfakcjonującej rentowności zaangażowanego kapitału.

Kluczowymi elementami biznesowego sukcesu Grupy są: staranny proces zakupu działek budowlanych, realizacja projektów we współpracy ze sprawdzonymi, renomowanymi biurami projektowymi i generalnymi wykonawcami, aktywny proces komercjalizacji, wspierany szerokim wachlarzem działań marketingowych oraz realizacja projektów przy wykorzystaniu różnorodnego finansowania zewnętrznego.

Plan rozwoju na najbliższe lata zakłada dalszy wzrost skali działalności prowadzonej przez Grupę.

Zamiarem Grupy, obok umocnienia się na rodzimym rynku warszawskim, jest realizacja projektów deweloperskich w Trójmieście i poszerzenie oferty o inwestycje we Wrocławiu. W średniookresowej perspektywie celem Grupy jest wzrost poziomu sprzedaży mieszkań do 1-1,2 tys. sztuk rocznie, przy utrzymaniu marży na sprzedaży segmentu powyżej 20%.

W segmencie magazynowym Spółka chce optymalizować zwrot na kapitale poprzez inwestycje w projekty, których cykl realizacji (zakończonej sprzedażą) jest nie dłuższy niż trzy lata. Modelowa wartość wskaźnika wewnętrznej stopy zwrotu segmentu to co najmniej 18%.

W segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe alokowane są m.in. niezabudowane nieruchomości, na których realizacja projektów deweloperskich będzie możliwa przy spełnieniu przesłanek biznesowych, pozwalających na uzyskanie optymalnych wyników. Projekt Unique Apartments (w ramach projektu Unique Tower) będzie prowadzony w oparciu o umowę franczyzy marki Royal Tulip.

Strategia Grupy zakłada podejmowanie działań mających na celu ograniczenia wpływu realizowanych przez Grupę inwestycji na środowisko naturalne, w tym minimalizację śladu węglowego m m.in.

poprzez szersze stosowanie energooszczędnych technologii w budynkach.

Działania podjęte w ramach realizacji strategii rozwoju Grupy w okresie objętym raportem zostały zaprezentowane w rozdziałach 8, 9 i 10 niniejszego Sprawozdania. Perspektywy rozwoju działalności Grupy zostały przedstawione w rozdziale 12 Sprawozdania.

(11)

3. Władze Spółki

Zarząd:

MARIUSZ KSIĄŻEK

PREZES ZARZĄDU

30 lat

doświadczenia w rozwijaniu biznesu

GRZEGORZ KAWECKI

WICEPREZES ZARZĄDU

21 lat

doświadczenia na stanowiskach zarządczych

Rada Nadzorcza:

ALEKSANDER CHŁOPECKI

Przewodniczący Rady Nadzorczej

WIESŁAW TADEUSZ ŁATAŁA

Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej

KRZYSZTOF BREJDAK

Członek Rady Nadzorczej

DARIUSZ DANILUK

ANDRZEJ JACASZEK

(12)

12 4. Akcjonariat Spółki

Akcje Marvipol Development S.A. od 19 grudnia 2017 r. są notowane na rynku głównym Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Kapitał zakładowy Spółki wynosi 41.652.852 zł i dzieli się na 41.652.852 akcji o wartości nominalnej 1 zł każda.

Zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu, Akcjonariuszami Spółki posiadającymi na dzień sporządzenia niniejszego raportu znaczne pakiety akcji Emitenta są:

Akcjonariusze Liczba posiadanych akcji

i głosów na WZ

Udział akcji w kapitale zakładowym i w głosach na WZ

Mariusz Książek, w tym: 29 591 523 71,04%

Książek Holding Sp. z o.o. 27 513 831 66,05%

Bezpośrednio 2 077 692 4,99%

Nationale-Nederlanden OFE 3 006 166 7,22%

Inne podmioty 9 055 163 21,74%

Razem 41 652 852 100%

Tabela nr 1. Akcjonariat Spółki według stanu na 17.03.2022 r.

Głównym Akcjonariuszem Marvipol Development S.A. jest Książek Holding Sp. z o.o., firma inwestycyjna kontrolowana przez Mariusza Książek, prezesa Spółki.

Od dnia przekazania poprzedniego raportu okresowego Spółka nie otrzymała zawiadomień o zmianie stanu posiadania akcji przez znaczących akcjonariuszy.

Spółka oraz podmioty zależne nie posiadają akcji własnych Emitenta.

Mariusz Książek 71,04%

Nationale- Nederlanden

7,22%OFE

Free float 21,74%

(13)

5. Spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej

Na dzień sporządzenia niniejszego Raportu w skład Grupy Marvipol Development wchodziły:

 Marvipol Development S.A., podmiot dominujący Grupy Kapitałowej,

 37 spółek zależnych i 10 spółek współkontrolowanych zaprezentowanych poniżej:

L.P. Nazwa Spółki Udział Grupy

Kapitałowej Jednostki ujmowane metodą pełną

1 Ertan Sp. z o.o. 100%

2 Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 100%

3 Marvipol Conrada Sp. z o.o. 100%

4 Marvipol Construction Sp. z o.o. 100%

5 Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 100%

6 Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. ¹⁾ 100%

7 Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. 100%

8 Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o. 100%

9 Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. 100%

10 Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 100%

11 Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 100%

12 Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o. 100%

13 Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 100%

14 Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 100%

15 Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 100%

16 Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. 100%

17 Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 100%

18 Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 100%

19 Marvipol Narwik Sp. z o.o. 100%

20 Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 100%

21 Marvipol Raabego Sp. z o.o. 100%

22 Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 100%

23 Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 100%

24 Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 100%

25 Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 100%

26 Marvipol TM Sp. z o.o. 100%

27 Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 100%

28 Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 100%

29 Property-ad Sp. z o.o. 100%

30 Prosta 32 Sp. z o.o. 100%

31 Prosta Tower Sp. z o.o. ²⁾ 100%

32 Marvipol Logistics S.A. 100%

33 Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 100%

34 Marvipol Kołobrzeg Resort sp. z o.o. 100%

(14)

14

L.P. Nazwa Spółki Udział Grupy

Kapitałowej

35 Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 100%

36 Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 100%

37 Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 100%

Jednostki ujmowane metodą praw własności

1 PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji³⁾ 68%

2 PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji ⁴⁾ 68%

3 PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o.⁵⁾ 68%

4 PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. ⁶⁾ 40,8%

5 PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. ⁷⁾ 50%

6 PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. ⁸⁾ 68%

7 PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o.⁹⁾ 68%

8 PDC Industrial Center 187 sp. z o.o. ¹⁰⁾ 68%

9 Zynwalin Investments sp. z o.o. ¹¹⁾ 68%

10 PDC Industrial Center 195 sp. z o.o. ¹²⁾ 45%

Tabela nr 2. Lista spółek zależnych i współzależnych Marvipol Development S.A. (według stanu na dzień 17.03.2022 r.)

Legenda:

 Segment deweloperski

 Segment magazynowy

 Pozostałe aktywa nieruchomościowe

1) Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. - jednostka zależna pośrednio w 100% (Marvipol TM Sp. z o.o. posiada 99% udziału w zysku jednostki, 1% - Marvipol Development 1 Sp. z o.o.)

2) Prosta Tower Sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Prosta 32 Sp. z o.o. - jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)

3) PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

4) PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

5) PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. – 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

6) PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. – 40,8% udziałów uprawniających do 30% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

7) PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. - 50% udziałów uprawniających do 36,8% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

(15)

8) PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

11) Zynwalin Investments Sp. z o.o. – 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

Na dzień 31 grudnia 2021 r. oraz na dzień sporządzenia niniejszego raportu Emitent nie posiada oddziałów (zakładów).

Poza wskazanymi powyżej spółkami zależnymi oraz współzależnymi oraz nieruchomościami składającymi się na bank ziemi, Grupa Marvipol Development nie identyfikuje istotnych inwestycji (w tym inwestycji obejmujących papiery wartościowe, instrumenty finansowe, wartości niematerialne i prawne oraz nieruchomości) innych niż te, o których informowała w formie raportów bieżących.

(16)

16 6. Grupa Kapitałowa w liczbach

393,7 mln zł

SKONSOLIDOWANE PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY

ZA 2021 R.

116,5 mln zł

ZYSK OPERACYJNY

ZA 2021 R.

95,7 mln zł

ZYSK NETTO ZA 2021 R.

1 549,8 mln zł

SUMA BILANSOWA NA 31.12.2021 R.

612,7 mln zł

WARTOŚĆ KSIĘGOWA NA 31.12.2021 R.

128,7 mln zł

DŁUG NETTO NA 31.12.2021 R.*

376

LOKALI MIESZKALNYCH, UŻYTKOWYCH I INWESTYCYJNYCH

SPRZEDANYCH W 2021 R.

554

LOKALI MIESZKALNYCH I UŻYTKOWYCH PRZEKAZANYCH

NABYWCOM W 2021 R.

217 tys. m ²

POWIERZCHNIA UŻYTKOWA PROJEKTÓW**

W REALIZACJI I W PRZYGOTOWANIU

(na dzień sporządzenia niniejszego raportu)

33,3 ^{mln zł}

ZYSK SEGMENTU MAGAZYNOWEGO

ZA 2021 R.

189 tys. m ²

POWIERZCHNIA WYNAJMOWALNA PROJEKTÓW MAGAZYNOWYCH

W PORTFELU (na dzień sporządzenia

niniejszego raportu)

169,0 ^{mln zł}

ZAANGAŻOWANIE KAPITAŁOWE

W REALIZOWANE PROJEKTY MAGAZYNOWE

(na dzień sporządzenia niniejszego raportu)

* Dług netto Grupy na dzień 31.12.2021 r. po uwzględnieniu zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów kalkulowanego zgodnie z MSSF 16 Leasing wynosi 149,2 mln zł.

** Powierzchnia użytkowa projektów deweloperskich wynosi 196 tys. m². Powierzchnia użytkowa projektów przypisanych do segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych to 21 tys. m².

(17)

7. Najważniejsze wydarzenia 2021 roku oraz do dnia sporządzenia raportu

Styczeń 2021 r.

 21 stycznia – okresowa amortyzacja obligacji serii T (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 2/2021)

 27 stycznia – ujawnienie opóźnionej informacji poufnej o rozpoczęciu rozmów w sprawie sprzedaży przez Grupę pakietów lokali oraz zawarcie przedwstępnych umów sprzedaży pakietów lokali w projektach Moko Botanika, Studio Okęcie oraz Unique Tower

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 3/2021)

 29 stycznia – zawarcie umowy zakupu nieruchomości na Białołęce (Warszawa) (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 5/2021)

Marzec 2021 r.

 2 marca – śmierć Członka Rady Nadzorczej (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 6/2021)

 4 marca – zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 7/2021)

 5 marca – rozważana emisja w ramach programu emisji obligacji do kwoty 200 mln zł (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 8/2021)

 8 marca – wyodrębnienie z segmentu deweloperskiego segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych

 31 marca – Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 12/2021)

 31 marca – powołanie Pana Dariusza Daniluk do Rady Nadzorczej Spółki (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 13/2021)

Kwiecień 2021 r.

 2 kwietnia – zawarcie umowy zakupu nieruchomości zlokalizowanej w Gdańsku (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 17/2021)

 12 kwietnia – zawarcie umowy o generalne wykonawstwo inwestycji Lazurova Concept w Warszawie

 12 kwietnia – nabycie przez Spółkę obligacji celem umorzenia (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 19/2021)

 13 kwietnia – emisja obligacji Spółki serii AD o wartości 116 mln zł (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 20/2021)

Maj 2021 r.

 4 maja – wniosek akcjonariusza o umieszczenie w porządku obrad uchwał ws. wstrzymania stosowania polityki dywidendowej w stosunku do dywidendy za rok obrotowy 2020 oraz przyznania dywidendy na akcje w wysokości 0,95 PLN

 5 maja – wniosek Zarządu dotyczący podziału zysku i wypłaty dywidendy (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 22/2021)

 5 maja – ocena wniosku Zarządu dotyczącego podziału zysku i wypłaty dywidendy przez Radę Nadzorczą

 5 maja – zawarcie między PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. a mBank S.A. aneksu i nowacji do umowy kredytowej zawartej w dniu 24 kwietnia 2020 r.

 5 maja – zwołanie Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 25/2021)

(18)

18

 17 maja – zawarcie przez spółkę PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w woj. dolnośląskim, na której realizowany jest projekt magazynowy (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 26/2021)

 28 maja – okresowa amortyzacja obligacji serii Y (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 27/2021)

 31 maja – zawarcie między Solex Sp. z o.o. a Alior Bank S.A. umów kredytowych (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 28/2021)

Czerwiec 2021 r.

 1 czerwca – Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki (szczegóły: raporty bieżący Emitenta nr 29/2021 i 31/2021)

 1 czerwca – podjęcie uchwały ws. wypłaty dywidendy (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 30/2021)

 1 czerwca – zawarcie przez Zynwalin Investments Sp. z o.o. i Panattoni Development Europe Sp. z o.o. umowy dotyczącej wybudowania obiektu magazynowego w okolicy Katowic (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 32/2021)

 2 czerwca – zawarcie umowy zakupu nieruchomości na Ursynowie (Warszawa) (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 33/2021)

 14 czerwca – okresowa amortyzacja obligacji serii W (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 34/2021)

 24 czerwca – ustalenie programu emisji obligacji publicznych (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 35/2021)

Lipiec 2021 r.

 2 lipca – zawarcie przez PDC IC 195 Sp. z o.o. i Panattoni Development Europe Sp. z o.o. umowy dotyczącej wybudowania obiektu magazynowego w okolicy Poznania

 19 lipca– zawarcie między Marvipol Narwik sp. z o.o. a Bankiem PKO BP S.A. umów kredytowych

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 38/2021) Sierpień 2021 r.

 6 sierpnia – zawarcie umowy sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 108 sp. z o.o., realizującej projekt magazynowy Konotopa III

 6 sierpnia – zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 112 sp. z o.o., realizującej projekt magazynowy Warszawa IV

 6 sierpnia – zawarcie przez spółkę PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w miejscowości Konotopa, na której realizowany jest projekt magazynowy

(szczegóły: raporty bieżące Emitenta nr 41/2021)

 13 sierpnia – zawarcie umowy zakupu nieruchomości na Ochocie (Warszawa) (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 42/2021)

Wrzesień 2021 r.

 1 września – zawarcie przez PDC IC 187 Sp. z o.o. i Panattoni Development Europe Sp. z o.o.

umowy dotyczącej wybudowania obiektu magazynowego w Łodzi (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 43/2021)

 29 września – powzięcie informacji o wyborze oferty Spółki w przetargu na zakup nieruchomości we Wrocławiu

 30 września – zawarcie przez spółkę PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości w okolicy Wrocławia, na której zrealizowany został projekt magazynowy

(19)

Październik 2021 r.

 12 października – zawarcie umowy zakupu nieruchomości w dzielnicy Białołęka (Warszawa) (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 47/2021)

 28 października – zawarcie umowy zakupu nieruchomości we Wrocławiu (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 48/2021)

Listopad 2021 r.

 4 listopada – zawarcie umowy zakupu nieruchomości w dzielnicy Praga-Południe (Warszawa) (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 49/2021)

 10 listopada – zawarcie umowy zakupu nieruchomości w dzielnicy Bielany (Warszawa) (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 50/2021)

 17 listopada – zawarcie między PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. a Santander Bank Polska S.A. umowy kredytowej

 23 listopada – zatwierdzenie przez Komisję Nadzoru Finansowego prospektu emisyjnego Spółki sporządzonego w związku z pierwszą publiczną ofertą emisji obligacji

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 52/2021) Grudzień 2021 r.

 22 grudnia – zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w Mikołajkach (Warszawa) (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 53/2021)

 23 grudnia – zawarcie przez spółkę PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości w miejscowości Konotopa, na której zrealizowany został projekt magazynowy

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 54/2021) Styczeń 2022 r.

 11 stycznia – uchwała Zarządu ws. zatwierdzenia Ostatecznych Warunków Emisji Obligacji serii P2021A

 24 stycznia – okresowa amortyzacja zasymilowanych obligacji serii Z, AA, AB (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 4/2022)

Luty 2022 r.

 1 lutego – zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 5/2022)

 3 lutego – emisja niezabezpieczonych obligacji serii P2021A (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 6/2022)

 4 lutego – uchwała Zarządu ws. zatwierdzenia Ostatecznych Warunków Emisji Obligacji serii P2021B

 22 lutego – powołanie Pana Andrzeja Jacaszek do składu Rady Nadzorczej Spółki na kolejną kadencję

 22 lutego – emisja niezabezpieczonych obligacji serii P2021B (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 9/2022)

 28 lutego – Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki (szczegóły: raporty bieżący Emitenta nr 10/2022 i 11/2022)

Marzec 2022 r.

 11 marca – powołanie Pana Grzegorza Kaweckiego do Zarządu Spółki i pełnienia funkcji Wiceprezesa Zarządu na kolejną dwuletnią kadencję

 14 marca – zawarcie aneksu do przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 112 sp. z o.o., realizującej projekt magazynowy Warszawa IV

(20)

Segment

deweloperski

Raport roczny

za 2021 r.

(21)

8. Segment deweloperski Wprowadzenie

Realizacja projektów o profilu mieszkaniowym, to historycznie pierwszy z segmentów działalności deweloperskiej firmy Marvipol, rozwijanej obecnie w ramach Grupy Marvipol Development. W swojej dotychczasowej działalności Grupa Kapitałowa oddała do użytkowania 8,6 tys. mieszkań i lokali użytkowych z 503 tys. m² powierzchni użytkowej mieszkalnej i usługowej.

Grupa specjalizuje się w realizacji projektów o podwyższonym standardzie. Dzięki koncentracji na wartości dodanej realizowanych projektów, w tym m.in. ponadczasowej architekturze, wysokiej jakości i solidności wykonania, efektywnej i efektownej aranżacji części wspólnych, Grupa Marvipol Development jest w stanie generować na realizowanych projektach atrakcyjne marże na sprzedaży i ponadnormatywny zwrot z zaangażowanego kapitału, przy zachowaniu atrakcyjnej ceny dla nabywcy.

Rodzimym i podstawowym rynkiem geograficznym działalności Marvipol jest rynek warszawski, na którym firma obecna jest od lat 90-tych XX wieku. Emitent realizuje również projekty w Gdańsku oraz we Wrocławiu.

Portfel projektów deweloperskich

Warszawa Gdańsk

Wrocław

Rys. 1. Projekty deweloperskie w Warszawie, Gdańsku i Wrocławiu (położenie, etap realizacji) wg stanu na dzień sporządzenia raportu

(22)

22

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu portfel projektów Grupy Marvipol Development tworzą 23 inwestycje w budowie i w przygotowaniu, zlokalizowane w Warszawie, Gdańsku, Sopocie i we Wrocławiu. Łączna powierzchnia użytkowa projektów w banku ziemi wynosi 196 tys. m² powierzchni użytkowej mieszkalnej i usługowej, z czego 21 proc. stanowi powierzchnia projektów w budowie.

W 2021 r. Grupa Marvipol Development nabyła nieruchomości w dzielnicach: Białołęka (dwie nieruchomości), Bielany, Ochota, Praga-Południe i Ursynów w Warszawie, w Gdańsku oraz we Wrocławiu.

W 2021 r. Grupa Marvipol Development rozpoczęła realizację projektów Lazurova Concept (dzielnica Bemowo) oraz Apartamenty Zielony Natolin (dzielnica Ursynów) w Warszawie. Po zakończeniu okresu sprawozdawczego Grupa wprowadziła do sprzedaży lokale z inwestycji InPlace (dzielnica Włochy).

Ponadto na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Grupa kontynuuje realizację czterech inwestycji w Warszawie rozpoczętych we wcześniejszych latach: Moko Botanika 2 (Mokotów), Kłopotowskiego No 11 (Praga-Północ), Studio Okęcie (Włochy) oraz Rotunda Dynasy (Śródmieście).

Projekt Liczba lokali

w projekcie PUM/PUU (tys. m²)

Liczba sprzedanych

lokali (stan na 31.12.2021 r.)

Rozpoczęcie budowy

Planowane ukończenie

budowy

Kłopotowskiego 11 75 4,0 71 II kw. 2020 r. II kw. 2022 r.

Studio Okęcie 94 3,6 94 IV kw. 2020 r. I kw. 2023 r.

Rotunda Dynasy 25 3,1 8 IV kw. 2020 r. I kw. 2023 r.

Moko Botanika 2 290 14,8 290 I kw. 2021 r. III kw. 2022 r.

Lazurova Concept 235 12,6 161 II kw. 2021 r. I kw. 2023 r.

Apartamenty Zielony

Natolin 68 3,1 33 III kw. 2021 r. II kw. 2023 r.

Gdańsk Olszynka 72 6,8 - I kw. 2022 r. I kw. 2024 r.

Białołęka 2 etap I 160 7,8 - I kw. 2022 r. I kw. 2024 r.

Białołęka 1 216 10,0 - II kw. 2022 r. I kw. 2024 r.

Chmielna (Gdańsk) 319 12,1 - II kw. 2022 r. II kw. 2024 r.

In Place 1 371 18,4 - II kw. 2022 r. II kw. 2024 r.

Wykres nr 1. Portfel inwestycji deweloperskich Grupy Marvipol Development według stanu na dzień sporządzenia raportu Moko

Botanika 2 36%

Lazurova Concept

31%

Pozostałe 33%

PROJEKTY W BUDOWIE

tys. m

41

²

PUM/PUU

In Place 21%

Ochota 16%

Białołęka 2 9%

Wrocław 2 8%

Chmielna (Gdańsk)

8%

Pozostałe 38%

PROJEKTY W PRZYGOTOWANIU

155

tys. m² PUM/PUU

(23)

Projekt Liczba lokali

w projekcie PUM/PUU (tys. m²)

Liczba sprzedanych

lokali (stan na 31.12.2021 r.)

Rozpoczęcie budowy

Planowane ukończenie

budowy

Wrocław 1 134 6,4 - II kw. 2022 r. IV kw. 2023 r.

Bielany 1 etap I 32 6,3 - IV kw. 2022 r. II kw. 2024 r.

Wrocław 2 240 13,0 - IV kw. 2022 r. III kw. 2024 r.

In Place 2 280 14,3 - IV kw. 2022 r. IV kw. 2024 r.

Białołęka 2 etap II 127 6,2 - IV kw. 2022 r. IV kw. 2024 r.

Ochota 503 24,3 - IV kw. 2022 r. IV kw. 2025 r.

Bielany 2 78 4,9 - I kw. 2023 r. IV kw. 2024 r.

Białołęka 3 141 6,6 - II kw. 2023 r. I kw. 2025 r.

Bielany 3 84 4,6 - II kw. 2023 r. II kw. 2025 r.

Ursynów II 61 3,0 - II kw. 2023 r. II kw. 2025 r.

Bielany 1 etap II 16 3,1 - III kw. 2024 r. I kw. 2026 r.

Praga Południe 50 3,5 - I kw. 2026 r. I kw. 2028 r.

Tabela nr 3. Harmonogram realizacji inwestycji (stan na dzień sporządzenia raportu)

Kontraktacja lokali

Wykres nr 2. Kontraktacja (zawarte przedwstępne i deweloperskie umowy sprzedaży) lokali mieszkaniowych i usługowych według projektów

* Część lokali w projekcie Unique Tower prezentowanych jest w segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe W 2021 r. Grupa Marvipol Development zawarła 376 umów sprzedaży mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych (z czego 37 to umowy dotyczące Unique Apartments, które prezentujemy w segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe), wobec 1.086 umów w 2020 r. Kluczowy wpływ na wyniki sprzedaży Grupy miała ograniczona oferta sprzedażowa, związana m.in. ze zrealizowaną na przełomie 2020 i 2021 r. pakietową transakcją sprzedaży lokali w inwestycjach: Moko Botanika I i II, Studio Okęcie i Unique Tower.

834

1046

339 108*

40*

37*

0 800

2019 r. 2020 r. 2021 r.

KONTRAKTACJA LOKALI (szt.)

Lazurova Concept Unique Tower 161

(cz. inwestycyjna) 37 Apartamenty Zielony Natolin

33 Unique Tower (cz. mieszkaniowa)

29

Pozostałe 116

STRUKTURA SPRZEDAŻY (szt.)

(24)

24 Oferta lokali

Inwestycja

Lokale

niesprzedane Wszystkie lokale

w inwestycji Przewidziany termin zakończenia inwestycji Liczba PUM/PUU (tys. m²) Liczba PUM/PUU

(tys. m²) Lokale z ukończonych

inwestycji 13 1,8 - - -

Unique Tower (część

mieszkaniowa i usługowa) 25 2,8 203 12,1 Budowa zakończona

Kłopotowskiego 11 4 0,8 75 4,0 II kw. 2022 r.

Rotunda Dynasy 17 2,0 25 3,1 I kw. 2023 r.

Lazurova Concept 74 4,1 235 12,6 I kw. 2023 r.

Apartamenty Zielony Natolin 35 1,6 68 3,1 II kw. 2023 r.

In Place 1 371 18,4 371 18,4 II kw. 2024 r.

Razem 539 31,4 - - -

Tabela nr 4. Prezentacja lokali mieszkalnych oraz usługowych w sprzedaży na dzień 31.12.2021 r.

Przekazania lokali

W 2021 r. Grupa Marvipol Development przekazała nabywcom 442 lokale mieszkalne i usługowe, wobec 791 lokali mieszkalnych i usługowych w 2020 r. Ponadto w minionym roku Grupa wydała 112 lokali inwestycyjnych, ujmowanych w segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe.

Przychody ze sprzedaży lokali w podziale na projekty

Projekt Lokale przekazane klientom

Liczba Przychód ze sprzedaży

(tys. zł) Koszt własny sprzedaży

(tys. zł) Marża brutto

W Apartments 212 173 560 (124 631) 28,2%

Unique Tower* 130 69 641 (46 384) 33,4%

Dwie Motławy 100 52 447 (40 327) 23,1%

Central Park Ursynów 42 24 213 (20 433) 15,6%

169 25 141 442 72 19 257 443 65 23 265 89

911

1 076 1 113

870 893 985

874

1 125 1 133 1 182

996 1 022

0 500 1 000 1 500

0 500

I kw. 2019 r. II kw. 2019 r. III kw. 2019 r. IV kw. 2019 r. I kw. 2020 r. II kw. 2020 r. III kw. 2020 r. IV kw. 2020 r. I kw. 2021 r. II kw. 2021 r. III kw. 2021 r. IV kw. 2021 r.

Wolumen przekazań Lokale zakontraktowane, a nieprzekazane

Wykres nr 3. Przekazania (zakończone protokołem zdawczo-odbiorczym) lokali mieszkalnych i usługowych nabywcom

(25)

Projekt Lokale przekazane klientom Liczba Przychód ze sprzedaży

(tys. zł) Koszt własny sprzedaży

(tys. zł) Marża brutto

Riviera Park 4 34 13 267 (9 952) 25,0%

Topiel No 18 14 32 142 (20 350) 36,7%

Pozostałe gotowe lokale 22 21 448 (14 420) 32,8%

Razem 554 386 717 (276 496) 28,5%

Tabela nr 5. Przychody oraz koszty własne sprzedaży lokali mieszkalnych, usługowych i inwestycyjnych

*Pozycja uwzględnia przychody ze sprzedaży lokali inwestycyjnych, przypisane do segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych. W przychodach okresu rozpoznanych zostało 51 proc. ceny sprzedaży lokali inwestycyjnych

W 2021 r. Grupa Kapitałowa rozpoznała 386,7 mln zł przychodów ze sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych. Marża brutto na sprzedaży lokali przekazanych nabywcom wyniosła 28,5%.

Wartość umów przedwstępnych i deweloperskich, dla których lokale nie zostały jeszcze przekazane

Inwestycja

Lokale sprzedane, a nieprzekazane nabywcom

Przewidziany termin zakończenia inwestycji Liczba PUM/PUU

(m²) Wartość umów (tys. zł)

Unique Tower 160 7 796 138 503 Ukończony

Moko Botanika 1 193 9 421 97 946 Ukończony*

Kłopotowskiego 11 71 3 151 45 335 II kw. 2022 r.

Moko Botanika 2 290 14 759 154 826 III kw. 2022 r.

Rotunda Dynasy 8 1 088 57 655 I kw. 2023 r.

Studio Okęcie 94 3 628 38 453 I kw. 2023 r.

Lazurova Concept 161 8 574 95 994 I kw. 2023 r.

Apartamenty Zielony Natolin 33 1 480 23 053 II kw. 2023 r.

Pozostałe 12 721 10 128 -

Razem 1 022 50 618 661 893 -

Tabela nr 6. Umowy sprzedaży (przedwstępne, deweloperskie), dla których lokale mieszkalne i usługowe nie zostały przekazane nabywcom według stanu na 31.12.2021 r.

*Inwestycja ukończona po zakończeniu okresu sprawozdawczego

Na dzień 31 grudnia 2021 r. Grupa Kapitałowa posiadała 1 022 lokale mieszkalne i usługowe, dla których do końca 2021 r. zostały zawarte umowy sprzedaży (warunkowe, rezerwacyjne), ale nie doszło do przekazania lokali nabywcom. Wartość zawartych umów netto to 661,9 mln zł.

(26)

Segment

magazynowy

Raport roczny

2021 r.

(27)

9. Segment magazynowy Wprowadzenie

Segment magazynowy to drugi z obszarów działalności Grupy Kapitałowej Marvipol Development.

Segment jest rozwijany w ramach Grupy Kapitałowej od 2015 r., kiedy to Grupa Marvipol Development, dążąc do dywersyfikacji ryzyk biznesowych i osiągnięcia atrakcyjnego zwrotu z zaangażowanego kapitału, nawiązała współpracę z Grupą Panattoni, liderem rynku magazynowego w Polsce i w Europie, w zakresie wspólnej realizacji projektów magazynowych.

W ramach segmentu magazynowego Grupa Marvipol Development koncentruje się na projektach o niskim ryzyku biznesowym – inwestycjach w bardzo dobrych lokalizacjach. Strategia rozwoju segmentu zakłada koncentrację na projektach, których cykl realizacji (zakończonej sprzedażą) jest nie dłuższy niż trzy lata.

Portfel projektów magazynowych

Projekt GLA

(tys. m²)

Status projektu

IC 112 Warszawa IV 9 Przedwstępnie

sprzedany

IC 135 Warszawa III 41 W budowie

IC 149 Wrocław II 19 W budowie

Zynwalin Katowice 39 W budowie

IC 195 Poznań 61 W budowie

IC 187 Łódź 20 W budowie

Razem 189 -

IC 108 Konotopa III 22 Sprzedany w 2021 r.

IC 141 Wrocław I 23 Sprzedany w 2021 r.

IC 130 Konotopa IV 58 Sprzedany w 2021 r.

Sprzedane w 2021 r.

razem 103 -

Sprzedane w latach

2017-2020 438 -

Rys. 2. Projekty magazynowe Grupy Marvipol Development – położenie, etap realizacji (stan na dzień sporządzenia raportu)

(28)

28

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu, portfel projektów magazynowych Grupy Marvipol Development tworzy 6 projektów (w budowie oraz oddanych do użytkowania) z 189 tys. m² łącznej powierzchni wynajmowalnej brutto (GLA), zlokalizowanych w Warszawie, oraz w rejonach Katowic, Łodzi, Poznania i Wrocławia.

Wykres nr 4. Portfel projektów magazynowych – zaawansowanie budowy.

Grupa Kapitałowa w 2021 r. kontynuowała realizację i komercjalizację projektów:

 Warszawa III (IC 135), z 41 tys. m² GLA, zakończenie budowy planowane jest na III kw. 2022 r.,

 Warszawa IV (IC 112) z 9 tys. m² GLA, budowa zakończona w 2021 r. (trwają prace wykończeniowe dla jednego z najemców). Na dzień sporządzenia sprawozdania 58%

powierzchni całego kompleksu jest wynajęta,

 Wrocław II (IC 149) z 19 tys. m² GLA (z których 57% jest wynajęte), zakończenie budowy planowane jest na II kw. 2022 r.

6 sierpnia ub.r. Marvipol Logistics S.A. zawarła umowę sprzedaży całości posiadanych udziałów w spółce PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o., właściciela projektu Konotopa III (22 tys. m² GLA, oddany do użytkowania w 2019 r.), jak również zawarła przedwstępną umowę sprzedaży posiadanych udziałów w spółce PDC Industrial Center 112 sp. z o.o., realizującej projekt Warszawa IV.

30 września 2021 r. PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. (powołana dla realizacji projektu magazynowego Wrocław I z 23 tys. m² GLA, którego realizacja została zakończona w 2020 r.) zawarła przyrzeczoną umowę sprzedaży nieruchomości (gruntów oraz stojących na nich obiektów magazynowych) tworzących projekt. 23 grudnia 2021 r. PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. (właściciel projektu Konotopa IV z 58 tys. m² GLA) zawarła umowę sprzedaży nieruchomości (gruntów oraz stojących na nich obiektów magazynowych) tworzących projekt, finalizując przedwstępną umowę w tej sprawie zawartą w sierpniu ub.r.

0%

5%

0%

80%

20%

100%

0 100

Łódź Poznań Katowice Wrocław II Warszawa III Warszawa IV

Zaawansowanie realizacji projektów magazynowych Udział GK Marvipol Development

68%

50%

68%

45%

(29)

W 2021 r. Grupa rozpoczęła realizację trzech nowych projektów magazynowych:

 1 czerwca Zynwalin Investments Sp. z o.o., spółka zależna Marvipol Logistics S.A. (będąca wspólnym przedsięwzięciem Grupy Marvipol oraz Grupy Panattoni) zawarła z Panattoni Development Europe Sp. z o.o. umowy dotyczące realizacji obiektu magazynowego w okolicy Katowic (39 tys. m² GLA),

 7 lipca PDC IC 195 Sp. z o.o., spółka zależna Marvipol Logistics S.A. (będąca wspólnym przedsięwzięciem Grupy Marvipol, Panattoni oraz podmiotu trzeciego) zawarła z Panattoni Development Europe Sp. z o.o. umowy dotyczące realizacji obiektu magazynowego w okolicy Poznania (61 tys. m² GLA). Na dzień sporządzenia sprawozdania 77% powierzchni w obiekcie jest wynajęte,

 1 września PDC IC 187 Sp. z o.o., spółka zależna Marvipol Logistics S.A. (będąca wspólnym przedsięwzięciem Grupy Marvipol oraz Grupy Panattoni) zawarła z Panattoni Development Europe Sp. z o.o. umowy dotyczące realizacji obiektu magazynowego w Łodzi (20 tys. m² GLA).

Zaangażowanie kapitałowe

Marvipol Development realizuje projekty magazynowe poprzez spółki celowe, których jest współudziałowcem oraz podmiotem współfinansującym (poprzez pożyczki udzielane spółce celowej).

Działalność magazynowa Grupy Kapitałowej jest skupiona w Marvipol Logistics S.A., spółce zależnej

26,8

80,0

124,4

201,1 171,0 130,7

153,6 169,0

0,0 210,0

31.12.2015 r.

31.12.2016 r.

31.12.2017 r.

31.12.2018 r.

31.12.2019 r.

31.12.2020 r.

31.12.2021 r.

17.03.2022 r.

Wartość inwestycji (wpłat na kapitał oraz pożyczek) w projekty magazynowe (w mln zł)

Wykres nr 5. Zaangażowanie kapitałowe Grupy w projekty magazynowe – ewolucja (stan na dzień sporządzenia raportu)

Konotopa III, Konotopa IV, Warszawa III, Wrocław I, Warszawa IV, Wrocław II

Realizowane projekty

okolice Warszawy, Górny Śląsk, okolice Krakowa, OBI w Łodzi,

Konotopa II

Konotopa, okolice Warszawy, Górny Śląsk

Konotopa

Górny Śląsk, okolice Krakowa, OBI w Łodzi, Konotopa II, Warszawa I, okolice Szczecina, Warsaw

South, Warszawa II, Pruszków, Konotopa III Górny Śląsk, Warszawa I, okolice Szczecina, Warsaw South, Warszawa II, Konotopa III,

Warszawa III

Warszawa III, Warszawa IV, Wrocław II, Katowice, Poznań, Łódź

(30)

30

Emitenta, posiadającej udziały w spółkach celowych realizujących projekty magazynowe. Łączna wartość zaangażowania kapitałowego Grupy w projekty magazynowe stanowi sumę udziałów w kapitałach spółek celowych oraz wartości bilansowej (na dzień sprawozdawczy) pożyczek im udzielonych.

W 2021 r. Grupa Kapitałowa zwiększyła zaangażowanie w projekty magazynowe z 130,7 mln zł (na dzień 31.12.2020 r.) do 153,6 mln zł (na dzień 31.12.2021 r.). Na dzień sporządzenia sprawozdania zaangażowanie Grupy w projekty magazynowe wyniosło 169,0 mln zł.

Więcej informacji na temat pożyczek udzielonych spółkom celowym realizującym projekty magazynowe zaprezentowano wNocie 36 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

(31)

Pozostałe aktywa nieruchomościowe

Raport roczny

2021 r.

(32)

32 10. Pozostałe aktywa nieruchomościowe Wprowadzenie

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu do segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych przypisane zostały:

• część inwestycji Unique Tower, komercjalizowana pod nazwą Unique Apartments, obejmująca lokale, dla których wraz ze sprzedażą zawierane są umowy dzierżawy lokali przez podmiot z Grupy. Aktywa te zostaną wykorzystane przez spółki z Grupy Marvipol do prowadzenia samodzielnej działalności najmu krótko, średnio i długoterminowego,

• nieruchomości niezabudowane w Kołobrzegu oraz w Gdańsku, przy ul. Grunwaldzkiej.

Miejscowe plany zagospodarowania tych nieruchomości umożliwiają zabudowę obiektami zamieszkania zbiorowego i prowadzenie działalności hotelowej. Dla nieruchomości w Gdańsku i Kołobrzegu opracowane zostały projekty architektoniczne oraz uzyskane zostały ostateczne decyzje o pozwoleniu na budowę. Dla projektu w Gdańsku zawarta jest umowa franczyzy z IHG Hotels Limited – marki Staybridge Suites Gdańsk – Oliwa oraz Holiday Inn Express Gdańsk – Oliwa.

22 grudnia 2021 r. została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości niezabudowanej w Mikołajkach za cenę 12,75 mln zł netto. Wynik na transakcji, w wysokości 2,7 mln zł, został rozpoznany w pozostałych przychodach operacyjnych segmentu.

Nieruchomość /projekt

PUM/PUU (tys. m²)

Liczba

lokali Status

Unique Tower, część

inwestycyjna 11,7 318 Projekt komercjalizowany w ramach konceptu Unique Apartments Gdańsk Grunwaldzka 9,9 - Rozważana realizacja projektu hotelowego lub zamieszkania zbiorowego

Kołobrzeg 10,8 - Rozważana realizacja projektu zamieszkania zbiorowego

Razem 32,4 -

Tabela nr 7. Parametry projektów przypisanych do segmentu pozostałe aktywa nieruchomościowe

Unique Apartments

Opis projektu

Od początku 2018 r. Marvipol Development komercjalizuje, w ramach konceptu biznesowego Unique Apartments, część lokali powstających w ramach inwestycji Unique Tower (318 lokali zlokalizowanych w niższych kondygnacjach (do 16 piętra) głównej wieży kompleksu). Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. (spółka z Grupy) zawiera z nabywcami 10-letnie umowy najmu lub dzierżawy sprzedawanych lokali. Najem i dzierżawa sprzedanych lokali rozpoczyna się z dniem wydania wyposażonych lokali klientom.

Unique Apartments Warszawa będzie organizować dalszy podnajem mieszkań w systemie krótko, średnio i długoterminowym. Grupa Marvipol planuje stworzenie, w ramach Grupy, własnych struktur do prowadzenia działalności operatorskiej z wykorzystaniem zasobu lokali będących w dyspozycji

(33)

Grupy w ramach umów najmu lub dzierżawy. Na podstawie zawartej w maju 2019 r. umowy franczyzy z Louvre Hotels Group - Grupa ma prawo korzystać z marki Royal Tulip Warsaw Apartments.

Zaawansowanie sprzedaży i oferta lokali w Unique Apartments

Lokale sprzedane,

a nieprzekazane nabywcom Lokale

niesprzedane Wszystkie lokale w inwestycji Liczba PUM/PUU

(tys. m²) Wartość umów

(tys. zł) Liczba PUM/PUU

(tys. m²) Liczba PUM/PUU (tys. m²)

170 5,9 115 378 36 2,5 318 11,7

Tabela nr 8. Informacje o zawartych umowy sprzedaży lokali w Unique Apartments oraz o ofercie lokali w projekcie według stanu na 31.12.2021 r.

W IV kwartale ub.r. rozpoczęto wydania lokali z Unique Apartments. Do końca roku przekazano klientom 112 lokali, a na koniec grudnia liczba lokali sprzedanych, a nieprzekazanych nabywcom wyniosła 170 sztuk.

Zgodnie z przyjętymi zasadami rachunkowości, Grupa rozpoznaje transakcje sprzedaży lokali w ramach konceptu Unique Apartments jako leasing zwrotny, zgodnie z MSSF 16. Część wyników (przychodów, kosztów, zysku) na sprzedaży lokali (ok. 51%) jest rozpoznawana w momencie wydania klientom lokalu w stanie deweloperskim oraz miejsca postojowego (pierwszy odbiór). Część wyniku – szacowana na około 12% - rozpoznawana jest w momencie wydania klientom wykończonego i wyposażonego mieszkania. Pozostała część (ok. 37%), na dzień rozpoczęcia okresu najmu lub dzierżawy jest ujmowana w bilansie poprzez wprowadzenie w odpowiedniej wartości prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu leasingu, a następnie, przez okres leasingu, będzie ona rozpoznawana proporcjonalnie w wynikach.

W 2021 r. przychody segmentu wyniosły 32,8 mln zł, a wynik netto – 5,2 mln zł.

Wynik rozpoznany w 2021 roku uwzględnia przekazania lokali w stanie deweloperskim. Zgodnie z harmonogramem inwestycji zakończenie prac wykończeniowych oraz wyposażenie lokali, a tym samym rozpoczęcie okresu najmu / dzierżawy lokali planowane jest na I półrocze 2022 roku.

Informacje dotyczące zobowiązań z tytułu leasingu w związku z zawartymi umowami najmu i dzierżawy są zaprezentowane w Nocie 28 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.

(34)

Omówienie wyników finansowych Spółki i Grupy, prezentacja perspektyw rozwoju i innych istotnych

informacji

(35)

11. Opis rynków na których działa Grupa Kapitałowa

Rynek mieszkaniowy

2021 rok był jednym z najaktywniejszych okresów na polskim rynku mieszkaniowym.

W sześciu miastach monitorowanych przez firmę JLL (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto i Łódź) w minionym roku sprzedano 69 tys. lokali, o 30% więcej niż w 2020 roku. Ubiegłoroczny wolumen sprzedaży na największych rynkach Polski jest drugim, pod względem wielkości, wynikiem w historii.

Kluczowy wpływ na całoroczny dynamiczny wzrost miały wyniki sprzedaży w I połowie 2021 r. W drugiej części roku dynamika wzrostu sprzedaży, m.in. ze względu na dysproporcje między podażą a popytem, wzrost cen mieszkań oraz podwyżki stóp procentowych, wyhamowała, do niespełna 8% w IV kwartale.

W 2021 r. na analizowanych przez JLL rynkach wprowadzono do sprzedaży 58 tys. lokali, wobec niespełna 49 tys. w 2020 r. oraz średnio 64-68 tys. wprowadzanych w latach 2016-2019.

Dysproporcja między podażą nowych lokali a sprzedażą (11 tys. sztuk) była w minionym roku najwyższa od 2013 r. W efekcie łączna liczba mieszkań w ofercie na największych rynkach Polski zmniejszyła się, na koniec roku, do 37 tys.

lokali. Kluczowy wpływ na niedopasowanie podaży do popytu w ocenie JLL miały:

pandemiczne spowolnienie pracy administracji samorządowej, ograniczony dostęp do terenów inwestycyjnych oraz skokowe podwyżki cen kluczowych materiałów, wpływające na ryzyko inwestycyjne.

2021 rok stał pod znakiem dynamicznego wzrostu cen na wszystkich z rynków głównych miast Polski. W skali roku wzrost średnich cen mieszkań w ofercie na analizowanych przez JLL rynkach wyniósł od 14 do 22%, istotnie powyżej inflacji. Na rynkach Warszawy, Trójmiasta oraz Wrocławia, na których Grupa jest obecna, wzrost cen ofertowych wyniósł odpowiednio 17,9%, 15,1% oraz 16,1%. Według analityków JLL dynamiczny wzrost cen był związany zarówno z przewagą popytu nad podażą jak i wzrostem kosztów realizacji inwestycji.

Rynek magazynowy

Rok 2021 był kolejnym z rzędu okresem bardzo dobrej koniunktury na rynku magazynowym.

Według szacunków firmy Cushman & Wakefield w minionym roku całkowity popyt brutto na powierzchnie (całkowita powierzchnia wynajęta w ramach nowych umów, ekspansji i odnowień) wzrósł do rekordowych 7,5 mln m², poprawiając o 50% dotychczasowy najwyższy w historii rezultat z 2020 r. Popyt netto (nowe umowy i ekspansje) wyniósł 5,8 mln m² i był o 68%

wyższy od wyniku z 2020 r.

W ocenie ekspertów Cushman & Wakefield wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wynika m.in. z dalszego dynamicznego rozwoju segmentu e-commerce, oraz zmiany polityki firm w zakresie wielkości utrzymywanych zapasów w odpowiedzi na zatory w globalnych łańcuchach dostaw.

Największy popyt brutto w 2021 r. odnotowano w województwie mazowieckim, gdzie wyniósł on 1,28 mln m². Na drugim miejscu, pod względem wolumenu zawartych umów,

69 tys.

Liczba sprzedanych lokali w 2021 r.

na 6 największych

rynkach Polski

(36)

36

uplasował się rynek Górnego Śląska, z 1,17 mln m²popytu brutto.

Podaż powierzchni magazynowych wzrosła w 2021 r. o 3,1 mln m², wobec 2,0 mln m² w 2020 r.

oraz 2,7 mln m²podaży w rekordowym 2019 r.

Największy wzrost powierzchni odnotowano na rynku Górnego Śląska (o ponad 0,6 mln m²). Na koniec 2021 r. całkowita powierzchnia nowoczesnych magazynów w Polsce wyniosła 23,9 mln m² (dane Cushman & Wakefield).

Największym rynkiem magazynowym w Polsce pozostaje Mazowsze, odpowiadające łącznie za 23% zasobów powierzchni magazynowych.

Na koniec 2021 r. w budowie znajdowały się projekty o powierzchni 4,9 mln m², wobec 2,0 mln m²na koniec 2020 r. Jest to najwyższy wynik w historii polskiego rynku. Według szacunków analityków 1,9 mln m² powierzchni w powstających obiektach nie było zabezpieczone umowami najmu, co również jest najwyższym historycznie wynikiem.

Wysoki popyt na powierzchnie magazynowe wpłynął na spadek odsetka pustostanów w magazynach o 3 pkt proc., do 3,8% na koniec grudnia 2021 r., oraz na wzrost stawek wynajmu, które, według szacunków Cushman & Wakefield na koniec 2021 r. wynosiły, dla projektów BIG BOX, 2,80-3,90 EUR/m²miesięcznie.

2021 był kolejnym rekordowym rokiem pod względem aktywności inwestorów na rynku magazynowym. Łączna wartość inwestycji w obiekty magazynowe w Polsce, według danych firmy AXI IMMO, wzrosła w 2021 r. o 15%, do 3,0 mld euro. Szacuje się, że inwestycje na rynku magazynowym odpowiadały za ponad połowę ogólnej wartości transakcji kupna nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2021 r. Według informacji firmy Avison Young, za prawie 28%

zrealizowanych na polskim rynku transakcji odpowiadali inwestorzy z Azji, podczas gdy udział inwestorów z USA wyniósł ok. 25%.

Rekordowa aktywność inwestorów pozwoliła, według szacunków firmy JLL, na utrzymanie stóp kapitalizacji na rekordowo niskich poziomach, wynoszących, dla obiektów z jednym najemcą wysokiej jakości i długą umową najmu, nawet 4,25-4,5%.

12. Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki finansowe w perspektywie kolejnych kwartałów

Perspektywy krótkoterminowe

Kluczowy wpływ na wyniki finansowe, jakie w perspektywie najbliższych 12 miesięcy będą rozpoznawane przez Grupę Kapitałową, będą mieć:

 Oddanie do użytkowania inwestycji mieszkaniowych Kłopotowskiego No 11 oraz Moko Botanika 2 (Warszawa) oraz przekazanie nabywcom i ujęcie w wynikach sprzedanych lokali w wymienionych inwestycjach, jak również przekazanie nabywcom i rozliczenie sprzedaży lokali z inwestycji zakończonych we wcześniejszych okresach (z Unique Tower, Moko Botanika 1 na czele);

3,0 mld EUR

Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku magazynowym w 2021 r.

(37)

 Tempo sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych w inwestycjach przewidzianych do ukończenia w perspektywie najbliższych 12 miesięcy;

 Wydania lokali z inwestycyjnej części Unique Tower, rozliczenie części marży ze sprzedaży ww. lokali oraz uruchomienie podnajmu ww. lokali w systemie krótko, średnio i długoterminowym;

 Pandemia COVID-19 i jej oddziaływanie na krajową i globalną gospodarkę, w tym m.in. na warunki prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce, nastroje konsumentów na rynku mieszkaniowym, dostępność finansowania dla zakupów lokali mieszkalnych i usługowych, popyt na powierzchnie magazynowe, kondycję finansową najemców powierzchni magazynowych w projektach będących w portfelu Grupy oraz na aktywność inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych;

 Decyzje Rady Polityki Pieniężnej w zakresie poziomu stóp procentowych i ich wpływ na dostępność kredytów hipotecznych dla Klientów Grupy oraz poziom kosztów finansowych Grupy;

 Oczekiwana finalizacja sprzedaży projektu magazynowego Warszawa IV;

 Wynik zrealizowany na ewentualnej sprzedaży kolejnych projektów magazynowych, realizowanych przez spółki celowe;

 Wyniki spółek celowych realizujących projekty magazynowe, skorygowane o wycenę nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej;

 Wyniki spółek celowych, które podmioty z Grupy Kapitałowej mogą rozpoznać w perspektywie najbliższych 12 miesięcy dla realizacji kolejnych projektów magazynowych;

 Konflikt w Ukrainie i jego potencjalny wpływ m.in. na nastroje konsumenckie w Polsce, postrzeganie regionu przez inwestorów zagranicznych, sytuację na polskim rynku pracy;

 Różnice kursowe związane ze zmiennością na rynku walutowym.

Perspektywy średnio i długoterminowe

Kluczowy wpływ na rozwój i wzrost wartości Spółki i jej Grupy Kapitałowej dla Akcjonariuszy w długim okresie będzie mieć efektywna realizacja strategii rozwoju Spółki i jej Grupy Kapitałowej, w tym przede wszystkim:

 Rozwój działalności Grupy Kapitałowej w segmencie deweloperskim i wpływ czynników zewnętrznych (ogólna sytuacja gospodarcza, sytuacja na globalnych i lokalnych rynkach surowców (oraz m.in. rynkach energii, uprawnień do emisji CO2) wpływająca na koszty wykonawstwa, polityka banków w zakresie kredytowania zakupów mieszkań oraz realizacji projektów deweloperskich, polityka monetarna, w tym decyzje Rady Polityki Pieniężnej w zakresie poziomu stóp procentowych, nastroje konsumenckie) na realizację celów strategicznych;

 Zgodna z harmonogramem realizacja inwestycji deweloperskich na posiadanym banku ziemi, pozwalająca na uzyskanie zakładanej rentowności kapitału;

 Zakup nowych działek pod kolejne inwestycje w celu utrzymania banku ziemi na poziomie adekwatnym do skali działalności oraz satysfakcjonującego Akcjonariuszy zwrotu z kapitału, a także sprawne przygotowywanie gruntów do realizacji inwestycji;

 Rozwój działalności Grupy Kapitałowej w segmencie magazynowym, w tym utrzymanie optymalnej z perspektywy zwrotu na kapitale i ryzyka biznesowego, skali działalności;