Sławomir Sobotka, Krzysztof
Młynarczyk
Gospodarka przestrzenna w strefie
podmiejskiej Olsztyna na podstawie
obowiązujących planów
zagospodarowania przestrzennego i
decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu...
Acta Scientiarum Polonorum. Administratio Locorum 9/1, 111-124
Acta Sci. Pol., Administratio Locorum 9(1) 2010,111-124
GOSPODARKA PRZESTRZENNA W STREFIE
PODM IEJSKIEJ OLSZTYNA NA PODSTAWIE
OBOW IĄZUJĄCYCH PLANÓW ZAGOSPODAROW ANIA
PRZESTRZENNEGO I DECYZJI O W ARUNKACH
ZABUDOW Y I ZAGOSPODAROW ANIA TERENU
(UJĘCIE ILOŚCIOWE)
Sławomir Sobotka, Krzysztof Mł ynarczyk
Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie
Streszczenie. Artykuł ukazuje zmiany, które dokonały się w gospodarce przestrzen
nej (w ujęciu ilościowym) w gminach podmiejskich Olsztyna w latach 1996-2008. Ogółem do końca 2008 r. w strefie podmiejskiej Olsztyna uchwalono 216 planów za gospodarowania przestrzennego. W planach tych dominowała funkcja mieszkaniowa. Występowała w 175 planach (symbol MN lub MU). W 29 przypadkach plany doty czyły funkcji rekreacyjnej (UT). Mniej liczna była funkcja górnicza (PG), dotyczyła 8 planów, a produkcyjna - (P) czterech. Tylko jeden plan związany był z ochroną walorów przyrodniczych. Obejmował korytarz ekologiczny rzeki Łyny (WS). Łącz nie plany dotyczyły obszaru 7511 ha (5,5% powierzchni gmin). Warto podkreślić, że w latach 1996-2008 coraz większa powierzchnia terenów była ujmowana w planach zagospodarowania przestrzennego. Z drugiej zaś strony duża część nieruchomości w ich obrębie nie zmieniała swojej funkcji. Zachowywała rolniczy lub leśny charakter. W trakcie opracowania (stan na koniec 2008 r.) znajdowało się 35 planów zagospoda rowania przestrzennego. W latach 2004-2008 wydano w strefie podmiejskiej 5193 de cyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym 2908 decyzji (56,0% stanu) dotyczyło zabudowy jednorodzinnej (objęły one 143 wsie), a 98 (1,9% stanu) - zabudowy letniskowej. Powierzchnia terenu objęta zabudową jednorodzinną wy nosiła 773,5 ha. W opracowaniu zwrócono również uwagę na perspektywy rozwoju, ograniczenia oraz zagrożenia związane z planowaniem przestrzennym w gminach bezpośrednio otaczających Olsztyn.
Słowa kluczowe: strefa podmiejska, ruch budowlany, plany zagospodarowania prze
strzennego, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Adres do korespondencji - Corresponding author: Sławomir Sobotka, Katedra Architektury Krajobrazu i Agroturystyki, Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie, ul. Prawocheńskiego 17, 10-727 Olsztyn, email: slaw116@wp.pl
W ST Ę P
112
P rzedm iotem tego artykułu je s t strefa podm iejska O lsztyna. O bejm uje ona sześć gm in, tj. B arczew o, D yw ity, G ietrzw ałd, Jonkow o, Purdę i Staw igudę. O biektem za interesow ania są przekształcenia krajobrazu rolniczego (zm iany użytkow ania ziem i) w kontekście obow iązujących planów zagospodarow ania przestrzennego i w ydaw a nych decyzji o w arunkach zabudow y i zagospodarow ania terenu. B adania p rzep ro w adzono w ujęciu ilościow ym . Z akres czasow y pracy obejm uje lata 1996-2008.
W śród sposobów użytkow ania ziem i m ożna w yróżnić użytkow anie faktyczne i potencjalne [C ym erm ann 2009] lub faktyczne, postulow ane i potencjalne [Z arzą dzanie przestrzenne... 2008]. W celu określenia zm ian obecnego użytkow ania ziem i w strefie podm iejskiej O lsztyna przeanalizow ano, w ram ach kw erendy terenow ej, w urzędach gm in obow iązujące plany zagospodarow ania przestrzennego i rejestry w ydanych decyzji o w arunkach zabudow y i zagospodarow ania terenu. W dalszej części artykułu krótko om ów iono potencjalne użytkow anie ziem i w strefie p o d m iej skiej O lsztyna oraz ograniczenia i zagrożenia z tym zw iązane. Do opisu w y m ienio nych elem entów przyjęto charakterystykę oraz ocenę obszarów i zjaw isk za pom ocą m etodyki zw iązanej bezpośrednio ze zbieraniem i przetw arzaniem inform acji [D em bow ska 1987]. W yniki b ad ań zaprezentow ano na rysunkach, w tab elach i na w y k re sach słupkow ych.
O bow iązująca ustaw a o planow aniu i zagospodarow aniu przestrzennym z 2003 r. [Ustawa... 2003], w prow adziła m.in. pojęcie ładu przestrzennego oraz konieczność sporządzania prognozy skutków finansow ych uchw alenia takiego planu. P oza tym znalazły się w niej zapisy um ożliw iające w ydaw anie decyzji o w arunkach zabudo wy i zagospodarow ania terenu. W zm ocniono ponadto rolę studium uw arunkow ań i kierunków zagospodarow ania przestrzennego. U stalenia tego dokum entu są w ią żące w trakcie sporządzania planów . N a m ocy tej ustaw y plany zagospodarow a nia przestrzennego, pow stałe przed 1995 r. uniew ażniono. O kazało się, że gminy w Polsce (w tym w strefie podm iejskiej O lsztyna) niem al z dnia na dzień zostały pozbaw ione na sw oim terenie części obow iązujących planów zagospodarow ania przestrzennego. W w yniku tego nie było podstaw do ustalenia sposobu zagospodaro w ania dla w ielu nieruchom ości. N a przykład w K rakow ie do 2008 r. funkcjonow ało 47 m iejscow ych planów zagospodarow ania przestrzennego, które obejm ow ały tylko 10% pow ierzchni m iasta. N a etapie realizacji p o zo stają 62 plany. Z w iększą one sto p ień pokrycia m iasta do 60% [Sykta, 2008]. O gółem w Polsce do 31 m arca 2005 r. tylko 14% pow ierzchni gm in m iało aktualny plan m iejscow y [Bohm 2006].
G O SPO D A R K A P R Z E S T R Z E N N A W G M IN A C H P O D M IE JS K IC H O LSZTY N A
U progu X X I w. (w 2000 r.), w gm inach podm iejskich O lsztyna obow iązyw ało tylko 48 planów zagospodarow ania przestrzennego (z tego 58,3% w gm inie Staw i guda i G ietrzw ałd). W w yniku takiej sytuacji, we w szystkich gm inach, w zależności od zapotrzebow ania inw estorów oraz polityki przestrzennej jed n o stk i sam orządow ej zaczęto niem al od now a uchw alać plany zagospodarow ania przestrzennego. U chw a
113
lanie ich stanow i je d e n z czynników zm ian struktury przestrzennej i funkcjonalnej obszarów w iejskich. Jeszcze w 1988 r. gm iny podm iejskie O lsztyna spełniały fu n k cję pozaro ln iczą z udziałem rolnictw a. O becnie są to zaś funkcje pozarolnicze-usłu- gowe, m ieszkaniow e i inne [Bański, Stola 2002]
L iderem pod w zględem liczby uchw alonych planów są gm iny Staw iguda i B ar czew o, które uchw aliły odpow iednio 61 i 54 planów zagospodarow ania p rzestrzen nego (ogółem 53,2% w szystkich planów ). Łącznie na terenie gm in podm iejskich O lsztyna uchw alono ich w latach 1996-2008 aż 216, z tego 168 (77,7% ) w latach 20 0 1 -2 0 0 8 (tab. 1).
Tabela 1. Liczba obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego w gminach podmiejskich Olsztyna, opublikowanych w Dzienniku Województwa Warmińsko -Mazurskiego w latach 1996-2008
Table 1. Number of existing spatial plans in suburban municipalities of Olsztyn, published in the Journal of Warmia and Mazury in the years 1996-2008
G m ina L ata Year Sum a Sum 19 9 6 -2 0 0 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 S taw iguda 18 3 6 11 2 9 6 1 5 61 B arczew o 8 - 41 - 1 2 1 - 1 54 G ietrzw ałd 10 2 5 3 2 - 7 2 2 33 P urda 3 1 1 10 - 2 4 11 - 32 D yw ity 4 1 3 1 - - 4 3 5 21 Jonkow o 5 4 2 - - 2 - - 2 15 Sum a Sum 48 11 58 25 5 15 22 17 15 216 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych uzyskanych w urzędach gmin Source: Own study based on data obtained in municipality offices
Jednakże należy dodać, że oprócz liczby planów zagospodarow ania p rzestrzen nego w ażn iejszą kw estią, choćby z punktu stopnia uporządkow ania przestrzeni, je st p ow ierzchnia ja k ą one zajm ują. Tylko 11 planów obejm uje 100 i więcej hektarów (w gm inach: G ietrzw ałd - 5, D yw ity - 2, B arczew o - 3 i Staw iguda - 1). Z ajm ują one łączn ą pow ierzchnię 4342,5 hektara, co stanow i 57,8% pow ierzchni w szystkich planów zagospodarow ania przestrzennego (tab. 2).
O gółem plany zagospodarow ania przestrzennego dotyczą 7511 ha, co stanow i 5,5% pow ierzchni badanych gm in. N ajw iększy obszar zajm ują one w gm inach: B ar czewo (bez pow ierzchni m iasta - 2744 ha), Staw iguda (1925 ha), D yw ity (1322 ha) i G ietrzw ałd (1132 ha). Łącznie u stalenia planów zagospodarow ania p rzestrzen nego obow iązują w 79 w siach (najczęściej w ich części). O kreślając pow ierzchnię gm in zajętą przez te plany pom inięto pow ierzchnię lasów i w ód pow ierzchniow ych, ze w zględu na fakt, że w przypadku gm in o w ysokiej lesistości i/lub jezio rn o ści sto p ień pokrycia planam i zagospodarow ania przestrzennego byłby zaniżony (tab. 3).
N ależy podkreślić, że plany zagospodarow ania przestrzennego najczęściej o b ej m ują niew ielkie pow ierzchniow o obszary (o pow ierzchni k ilku - kilkunastu
hekta-114
Tabela 2. Obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego (o powierzchni 100 i więcej hektarów) w gminach podmiejskich Olsztyna
Table 2. The existing spatial plans (with surface exceeding 100 hectares) in the suburban municipalities of Olsztyn
G m ina N a zw a w si F u n k cja terenu* P o w ierzchnia (w ha) Surface (h a)
R ok u ch w alen ia Municipality N am e o f the village F unction o f th e area Y ear o f reso lv in g
W ójtow o ZL, R, M N , M U , P 958,7 2006 B arczew o Ł ęg ajn y ZL, R, M N , M U , P 1203,9 2008 R am sow o U T ok. 169 2002
R óżnow o M U 104,0 2008
D yw ity
B rąsw ałd, B arkw eda WS (k o ry tarz ekologiczny
rzek i Ł yny) 908,0 2006 G ietrzw ałd M U 100,0 2007
N aglady M U 100,0 2004
G ietrzw ałd G ie trz w a łd -N a g la d y zak az zabudow y ok. 128,0 2006 B arw iny U T ok. 151,0 1997 U nieszew o U T ok. 225,0 2003 S taw iguda Wymój M N , R, ZL 294,9 2008 *ZL - lasy; R - tereny rolnicze; MN - mieszkaniowa jednorodzinna, MU - mieszkaniowo- -usługowa, P - tereny produkcyjne, składów i magazynów, UT - funkcja rekreacyjna; WS - tereny wód powierzchniowych śródlądowych
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych uzyskanych w urzędach gmin Source: Own study based on data obtained in municipality offices
Tabela 3. Stopień pokrycia planami zagospodarowania przestrzennego powierzchni gmin w strefie podmiejskiej Olsztyna w 2008 roku (bez obszarów leśnych i wód powierzchniowych)
Table 3. Coverage with spatial plans of the area of municipalities in the suburban area of Olsztyn in 2008 (without the forest areas and surface waters)
G m ina M unicipality
P o w ierzch n ia o b jęta plan am i (ha) In clu d ed area w ith sp atial plans (ha)
S topień p o k ry c ia p lan am i z ag o sp o d aro w an ia p rzestrzen n eg o (%)
C overage w ith sp atial plans
B arczew o 2744 14,6 S taw iguda 1925 26,9 D yw ity 1322 11,5 G ietrzw ałd 1132 14,2 P urda 200 1,5 Jonkow o 185 1,8 Sum a 7511 10,9 Sum
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych uzyskanych w urzędach gmin Source: Own study based on data obtained in municipality offices
115
rów), rozm ieszczone w zdłuż dróg pow iatow ych, krajow ych i w ojew ódzkich strefy przym iejskiej. W ystępują one najczęściej w skupiskach we w siach gm innych, d u żych w siach o rodow odzie średniow iecznym oraz m ałych w siach bezpośrednio są siadujących z gran icą adm inistracyjną O lsztyna. Pew nym czynnikiem o g raniczają cym rozwój zabudow y je s t duża lesistość gm in i udział w ód pow ierzchniow ych na badanym obszarze (ogółem 49,3% w 2002 roku).
L iczba i pow ierzchnia planów zagospodarow ania przestrzennego odpow iada za p otrzebow aniu społecznem u, ja k i potrzebom inw estorów , którzy zgłaszają sw oją nieruchom ość do ujęcia w planie zagospodarow ania przestrzennego. Sporadycznie plany tw orzone są perspektyw icznie, na dużych obszarach (rzędu 30 i więcej hek tarów ). Ta ostatnia sytuacja w ystępow ała głów nie w przypadku planów zagospoda row ania przestrzennego opracow yw anych w gm inie D yw ity. M a to zarów no swoje pozytyw ne, ja k i negatyw ne strony. Z jednej strony dąży się bow iem do upo rząd kow ania przestrzeni i ponosi nieco m niejsze koszty sporządzenia planów w p rz e li czeniu na 1 hektar pow ierzchni oraz istnieją potencjalnie w iększe w pływ y z tytułu jednorazow ej opłaty planistycznej i adiecenckiej. Z drugiej zaś strony grunty należy w yposażyć w podstaw ow ą infrastrukturę tech n iczn ą (m.in. w odociąg i kanalizację). D okonuje się to najczęściej na koszt gm iny. W przypadku jej b raku proces ich zag o spodarow yw ania znacznie w ydłuża się.
Ponadto istnieje niebezpieczeństw o, że p lan obejm ujący tak duży obszar będzie przygotow any przez planistów (ze w zględu na ograniczenia czasow e) mniej szcze gółow o niż p lan obejm ujący m niejszy pow ierzchniow o obszar.
P oza tym trudno przygotow ać plan obejm ujący dziesiątki czy setki hektarów , w sytuacji gdy w iększość gruntów rolnych (lub w szystkie grunty rolne) stanow i w łasność pryw atną. Ponadto część terenów znajduje się pod upraw am i rolnym i. Jed n ą z p rzyczyn tego stanu są dopłaty bezpośrednie.
W arty odnotow ania je s t fakt, że w dw óch w siach (spośród 200 na terenie 6 gm in podm iejskich O lsztyna) obow iązują plany zagospodarow ania przestrzennego w ca łym obrębie geodezyjnym wsi. Taka sytuacja zachodzi w W ójtow ie i Łęgajnach, które są położone w gm inie B arczew o (rys. 1).
P oza tym w 2008 roku ujęto w planie zagospodarow ania przestrzennego 34,3% (294,9 ha z 859,4 ha) obrębu geodezyjnego w si W ymój (gm. Staw iguda). Część gruntów w tej w si należało do zadłużonej R olniczej Spółdzielni Produkcyjnej. Z m ie niono funkcję gruntów z rolnej na m ieszkaniow ą, aby uzyskać odpow iednio duże w pływ y i spłacić w ierzycieli.
O m ów ione w cześniej plany zagospodarow ania przestrzennego są najw iększym i obszarow o planam i w strefie podm iejskiej O lsztyna. W części tw orzonych obecnie planów zagospodarow ania przestrzennego ponadto w ystępują, lub w ręcz dom inują, fragm enty terenów , k tó ry ch funkcja się nie zm ienia. D otyczy to głów nie terenów leśnych oraz gruntów rolnych III klasy. W spom nianą zależność m ożna zauw ażyć na przykładzie planu zagospodarow ania przestrzennego w si Łęgajny, którym objęto o b szar o pow ierzchni 1203,9 ha. Z tego około 75% zajm ują lasy i tereny p rojektow a nych zalesień oraz użytki rolne (rys. 1).
W gm inie Staw iguda w latach 2 0 0 3 -2 0 0 6 uchw alono ponadto 17 planów zag o spodarow ania przestrzennego o pow ierzchni 586 ha, z tego tylko w 37% zm ieniono
116
N
E
st
U I
la sy i p ro je k to w a n e o b s z a ry z a le s ie ń fo re s ts a n d p ro je c te d a r e a s o f fo re s tin g u ż y tk i ro ln e a r a b le la n d s z a b u d o w a m ie s z k a n io w a z u s łu g a m i h o u s in g b u ild w ith serv ices te r e n y o b ie k tó w p ro d u k cy jn y ch a r e a s o f p ro d u c tio n objects te r e n y z a b u d o w y usłu g o w eja r e a s o f serv ic e b u ild 0 250 m
Rys. 1. Plan zagospodarowania przestrzennego dla obrębu geodezyjnego wsi Łęgajny (gm. Barczewo) z 2008 r.
Fig. 1. The Spatial Plan of 2008 for geodetic precinct of Legajny village (municipality of Barczewo)
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych uzyskanych w urzędzie gminy Source: Own study based on data obtained in municipality office
funkcję terenów . W latach 1996-2008 zw iększyła się pow ierzchnia obejm ow ana planam i zagospodarow ania przestrzennego. Spow odow ała to z jednej strony w zra stająca presja budow lana, z drugiej zaś w iele zależało od polityki przestrzennej, rea lizow anej w gm inie. O gółem w trakcie opracow ania (stan na 31.12.2008 r.) w strefie podm iejskiej O lsztyna znajdow ało się 3 5 planów zagospodarow ania przestrzennego. W arto podkreślić, że na podstaw ie rejestrów planów zagospodarow ania p rzestrzen nego m ożna w yciągnąć w niosek, że najw iększe pow ierzchniow o obszary ujęte w tw orzonych planach zagospodarow ania przestrzennego znajdow ały się na terenie gm in B arczew o i Dywity.
W gm inie B arczew o znajduje się w fazie przygotow ania p lan dotyczący całego obrębu geodezyjnego w si N ikielkow o (o pow ierzchni 582,4 ha). B ędzie to ju ż trzeci
117
p lan dla całego obrębu geodezyjnego w si w tej gm inie. W lutym 2009 roku uch w a lono ponadto plan zagospodarow ania przestrzennego dla trzech kopalni kruszyw a (o łącznej pow ierzchni 33,8 ha) w K ronow ie. Z kolei w gm inie D yw ity realizow ana je s t polityka, której najw ażniejszym celem je s t uporządkow anie przestrzeni. W yra
zem tego je s t realizacja w 10 w siach 15 planów zagospodarow ania przestrzennego o łącznej pow ierzchni 1600,8 ha. W tym aż 11 planów zagospodarow ania p rzestrzen nego dotyczy pow ierzchni 50 i więcej hektarów . F akt ów znacznie zw iększył sto p ień pokrycia gm iny planam i zagospodarow ania przestrzennego z 11,5% w 2008 r. do 26,4% (bez ujm ow ania pow ierzchni lasów i w ód pow ierzchniow ych). W tabeli 4 przedstaw iono plany zagospodarow ania przestrzennego dotyczące obszarów p o w ierzchni pow yżej 100 hektarów w gm inie Dyw ity. 31.12.2008 r. były one w fazie opracow yw ania (tab. 4).
Tabela 4. Plany zagospodarowania przestrzennego (w przygotowaniu) o powierzchni powyżej 100 hektarów w gminie Dywity
Table. 4. Spatial plans (in preparation) in the municipality of Dywity with an area exceeding 100 hectares N azw a wsi N am e o f th e village F u n k cja terenu* F unction o f th e area P o w ierzch n ia (w ha) Surface (ha) D yw ity M N 121 R óżnow o Z N (o ch ro n a po ld eru ), MN 140 Spręcow o i Sętal M U 301 Frączki R, M N , M U , US 442
*MN - mieszkaniowa jednorodzinna; ZN - tereny zieleni objęte formami ochrony przyrody; MU - mieszkaniowo-usługowa; US - tereny sportu i rekreacji
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych uzyskanych w urzędzie gminy Source: Own study based on data obtained in municipality office
W p ozostałych gm inach w opracow aniu (stan na 31.12.2008 roku) znajdow ało się 18 planów zagospodarow ania przestrzennego: w tym w gm inie: Staw iguda - dziew ięć, o pow ierzchni: 105,4 ha, G ietrzw ałd - siedem , Purda - 2, natom iast w Jonkow ie ani jednego. P rzedstaw ione dane św iadczą o tym , że najgorsza sytuacja w zakresie planow ania przestrzennego w ystępuje w gm inach Purda i Jonkowo.
A naliza uchw alonych planów zagospodarow ania przestrzennego w gm inach stre fy podm iejskiej O lsztyna pozw ala stw ierdzić, że dom inującym przeznaczeniem te renów je s t funkcja m ieszkaniow a jed n o ro d zin n a (M N) lub m ieszkaniow o-usługow a (M U) oraz m ieszkaniow a w ielorodzinna (MW ; trzy plany dla Jarot i B artąga). R za dziej realizow ane są plany, gdzie dom inuje funkcja rekreacyjna (UT). T akich obsza rów ujętych w plan ach je s t 29. O bejm ują one gm iny B arczew o (11; K aplityny, L esz no, B artołty, R am sow o, Jedzbark, K ierzliny i Z alesie), Staw iguda (8; Pluski, M ajdy i K ręsk), G ietrzw ałd (7; B arw iny, W oryty, R entyny, Śródka-G uzow y Piec, Parw ółki, Sząbruk-Siła, U nieszew o) oraz Purda (3; P urda i Groszkow o).
O bszary przeznaczone pod rekreację w ystęp u ją najczęściej nad d ostępną dla tu rystów lin ią b rzeg o w ą dużego je z io ra (m.in. W ulpińskiego, D adaj i K ierzlińskiego). N ajw iększy obszarow o teren rekreacyjny (około 31 ha) w gm inie D yw ity będzie
118
ujęty w pow stającym planie w części obrębu geodezyjnego Frączki. M ieści się on w ram ach W arm ińskiego O bszaru Turystycznego.
N ajrzadziej ujm ow ane są w planach tereny przeznaczone na cele górnicze (PG) i produkcyjne oraz m agazynow o-składow e (P). Tereny górnicze (zw iązane z k o p al niam i kruszyw a - 7 i surow ców ilastych - 1 o łącznej pow ierzchni około 130 ha) w ystęp u ją we w siach: W ęgajty i M ątki (gm. Jonkow o), K ronow o (gm. B arczew o), Ł ugw ałd i N ow e W łóki (gm. D yw ity) oraz U nieszew o (gm. G ietrzw ałd). Z kolei w czterech planach zagospodarow ania przestrzennego (we w siach Staw iguda, Trę- kusek, Łęgajny i W ójtow o) dopuszcza się w całości na obszarze około 110 ha n ie uciążliw ą funkcję produkcyjną i składow o-m agazynow ą.
G eneralnie gm iny nie p ozyskują inw estorów chcących otw ierać na ich terenie uciążliw ych dla otoczenia zakładów produkcyjnych. W ynika to z dw óch przesłanek: potencjalnego k o n flik tu m iędzy obszaram i zabudow y jednorodzinnej a sąsiedztw em zakładu produkcyjnego.
Inw estorzy ponadto interesują się terenam i bezpośrednio sąsiadującym i z d roga mi krajow ym i. O becnie są to najczęściej grunty rolne i przeznaczenie ich pod zab u dowę przem ysłow ą w iąże się ze zm ianą zapisów w studium uw arunkow ań i k ie ru n ków zagospodarow ania przestrzennego. Taka sytuacja ma obecnie m iejsce w gm inie
Staw iguda. P rzedstaw ione opisy św iadczą o tym , że strefa podm iejska przekształca się w „sypialnię” O lsztyna. Z innych funkcji terenów ujętych w planach zagospoda row ania przestrzennego w arto odnotow ać klinikę rehabilitacyjną w Jadam inach (gm. G ietrzw ałd), ochronę korytarza ekologicznego rzeki Łyny (gm. D yw ity) i dwa plany dotyczące cm entarzy (w K ieźlinach i Spręcow ie). Ponadto w opracow aniu (stan na 31.12.2008 r.) znajdow ały się plany zagospodarow ania przestrzennego dotyczące za chow ania istniejącego układu ruralistycznego w si w arm ińskiej: B rąsw ałd i B ukw ałd (o pow ierzchniach odpow iednio: 52,70 i 53,30 ha). W arto odnotow ać rów nież, że na podstaw ie p ięciu planów zagospodarow ania przestrzennego z lat 2 0 0 0-2006 w ybudow ano zespół rekreacyjno-hotelow y „W arm ia P ark” w Pluskach. W n ajb liż szym czasie w gm inie Staw iguda będzie realizow any plan zagospodarow ania p rz e strzennego obejm ujący obszar lądow iska (o pow ierzchni 136 ha) w G ryźlinach oraz kopalnię kruszyw a w Rusi.
A N A L IZ A W Y D A N Y C H D E C Y Z JI O W A R U N K A C H ZA BU D O W Y I ZA G O SPO D A R O W A N IA TE R EN U
W lipcu 2003 r., po w ejściu w życie ustaw y o planow aniu i zagospodarow aniu przestrzennym [Ustawa... 2003], now ym instrum entem kreow ania polityki p rz e strzennej w jed n o stk a ch sam orządow ych stała się decyzja o w arunkach zabudow y i zagospodarow ania terenu. M iała ona przerw ać ograniczenia inw estycyjne zw ią zane z niew ielką liczb ą sporządzonych planów zagospodarow ania przestrzennego. Jej w prow adzenie, po zastosow aniu zasady „dobrego sąsiedztw a” , m iało um ożliw ić w znoszenie zabudow y na gruntach rolnych. N ależy podkreślić, że p rzestrzeń je s t d o b rem rzadkim i ograniczonym [C ym erm an 2009] oraz, że m uszą istnieć instrum enty egzekw ow ania w łaściw ych zasad jej gospodarow ania [Szyszko, C ym erm an 2000].
119
R ozm ow y z kierow nikam i referatów zagospodarow ania przestrzennego w gm inach w skazują, że w w ielu przypadkach w ydaw anie decyzji o w arunkach zabudow y wiąże się ze stopniow ym pow staw aniem chaosu przestrzennego w krajobrazie. Szczególnie w sytuacji gdy po szerokiej interpretacji zapisu „dobrego sąsiedztw a” (artykuł 61 w ym ienionej ustaw y) na podstaw ie decyzji w znoszonych je s t w iele dom ów je d n o ro dzinnych, w m iejscu gdzie do niedaw na funkcjonow ało siedlisko rolne.
G ospodarow anie przestrzenią pow inno być połączone z uczestnictw em społecz nym [D om ański 2006]. N iezm iernie tru d n ą spraw ą je s t je d n a k akceptacja społeczna dotycząca określonych celów planow ania przestrzennego [C hojnicki 1999]. Jest to w ażne stw ierdzenie, gdyż m asow e w ydaw anie decyzji o w arunkach zabudow y je s t niejako odpow iedzią na społeczne zapotrzebow anie. W iąże się ono z chęcią u zy sk a nia (w m iarę niezw łocznie) przez inw estora m ożliw ości budow y dom u jed n o ro d zin nego. W przypadku planu należałoby poczekać przynajm niej je d e n rok (zdarza się, że w gm inach strefy podm iejskiej O lsztyna plan pow staje 2 -3 lata, a naw et 5 lat), w przypadku zaś decyzji okres ten je s t znacznie krótszy i z reguły nie przekracza dw óch m iesięcy (od złożenia w niosku do upraw om ocnienia się decyzji). W ynika to m iędzy innym i z faktu, że w przypadku decyzji najczęściej nie trzeba zm ieniać przeznaczenia gruntów oraz je s t kilkakrotnie m niejsza liczba instytucji, z którym i należy ustalić w arunki zabudow y. N ależy dodać, że decyzja o w arunkach zabudow y i zagospodarow ania terenu obejm uje najczęściej siedem k a teg o rii: zabudow ę m iesz kaniow ą; rozbudow ę, przebudow ę, adaptację; infrastrukturę tech n iczn ą (przyłącza), budynki gospodarcze i garaże; zabudow ę letniskow ą, zabudow ę u sługow ą oraz za budow ę w arsztatow ą.
N a terenie strefy podm iejskiej O lsztyna w ydano w latach 20 0 4 -2 0 0 8 ogółem 5193 decyzje o w arunkach zabudow y i zagospodarow ania terenu. W tym 56,0% z nich dotyczyło w zniesienia dom u jednorodzinnego (od 46,9% w gm inie B arcze wo do 71,5% w gm inie Purda). L iczba w ydaw anych decyzji w latach 2004-2008 w ykazyw ała tendencję rosnącą. Z jednej strony je s t ona m iernikiem intensyw ności ruchu budow lanego, z drugiej zaś inform uje o tym w ja k ic h gm inach rola planu za gospodarow ania przestrzennego je s t m arginalizow ana. T aka sytuacja dotyczy gm iny Purda, w której ruch budow lany je s t najm niejszy spośród gm in strefy podm iejskiej O lsztyna, a liczba w ydanych decyzji przekracza 1000, co staw ia j ą na drugim m iej scu (tab. 5). N a podstaw ie analizy rejestrów planów zagospodarow ania przestrzenne go i w ydanych decyzji o w arunkach zabudow y, m ożna stw ierdzić, że np. w gm inie D yw ity (pom im o znacznego je j pokrycia planam i zagospodarow ania przestrzenne go) w iele inw estycji odbyw a się na terenach, które nie są nim objęte. Stąd p o m i mo w ielu w ysiłków m ających na celu uporządkow anie przestrzeni w dużym stopniu rów nież inw estor decyduje, ja k i będzie jej obraz. Często o lokalizacji inw estycji na terenie pozbaw ionym planu decyduje niższa cena gruntów . W w ielu ogłoszeniach dotyczących sprzedaży nieruchom ości m ożna spotkać zapis działka rolna z m ożli w o ścią zabudowy.
A nalizując szczegółow iej, tj. w odniesieniu do poszczególnych w si położonych w strefie podm iejskiej O lsztyna - liczbę w ydaw anych decyzji o w arunkach zabudow y (w odniesieniu do budow y dom ów jednorodzinnych) , należy stw ierdzić, że w 143 (spośród 200) w siach w ydano w latach 20 0 4 -2 0 0 8 przynajm niej je d n ą decyzję.
120
Tabela 5. Liczba wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w strefie podmiejskiej Olsztyna w latach 2004-2008
Table 5. Number of issued decisions on the on the conditions of build and management of area in the suburban area of Olsztyn in the years 2004-2008
* L ata - Year Sum a
Sum M unicipality 2004 2005 2006 2007 2008 D yw ity 245 209 265 333 394 1446 P urda 89 141 275 306 210 1021 Jonkow o 84 144 195 241 235 899 B arczew o 144 91 93 158 139 625 G ietrzw ałd 39 101 163 151 170 624 S taw iguda 110 109 114 136 109 578 Sum a Sum 711 795 1105 1325 1257 5193
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych uzyskanych w urzędach gmin Source: Own study based on data obtained in municipality offices
Z tego 18 w si (12,6% ) uzyskało po jednej decyzji, 52 w sie (36,4% ) od 2 do 10 decyzji, 58 w si (40,6% ) od 11 do 50 decyzji i pow yżej 50 decyzji - 15 w si (10,4% ).
N a rysunku 2 w ym ieniono w sie o najw iększej liczbie w ydanych decyzji na b u dowę dom u jednorodzinnego w latach 2004-2008.
Rys. 2. Wsie o największej liczbie wydanych decyzji o warunkach zabudowy w latach 2004-2008
Fig. 2. Villages with the highest number of given on the conditions of build and management of area in the years 2004-2008
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych uzyskanych w urzędach gmin Source: Own study based on data obtained in municipality offices
N a podstaw ie decyzji o w arunkach zabudow y w ybudow ano rów nież w 2005 r. w yciąg narciarski „K artasiów ka” w Rusi.
Strefa podm iejska O lsztyna charakteryzuje się stosunkow o w ysokim i w aloram i turystycznym i. D ecyduje o tym przede w szystkim duży udział w ód pow ierzchnio w ych (6%) oraz w m niejszym stopniu w ysoki w skaźnik lesistości (43,3% w 2002 r.). N ajw yższe w skaźniki jezio rn o ści obserw ujem y w gm inie Staw iguda (13,7% ) i Purda
121
(6,6% ) oraz B arczew o (5,4% ). O gółem 25 je z io r w strefie podm iejskiej O lszty na przekracza pow ierzchnię 50 hektarów . W latach 2 0 0 4 -2 0 0 8 spośród w szystkich w ydanych decyzji tylko 1,9% (98) dotyczyło zabudow y turystycznej. N ajw ięcej w niosków złożono w gm inie P urda (40), G ietrzw ałd (26) i B arczew o (20). M iejsco w ościam i, dla których najw ięcej takich decyzji w ydano są natom iast: N ow a K aletka (gm. P urda - 29), Sząbruk (gm. G ietrzw ałd) i Tum iany (gm. B arczew o) - po 9 d ecy zji. W ym ienione w sie są położone odpow iednio nad dużym i jezioram i: Gim (176 ha), W ulpińskim (707 ha) i T um iańskim (121 ha).
M ożna określić pow ierzchnię gruntów , ja k ą zagospodarow ano w w yniku w y daw anych decyzji o w arunkach zabudow y i zagospodarow ania terenu. N a p o d sta w ie 43 ofert sprzedaży działek o pow ierzchni do 1 ha z 29 w si strefy podm iejskiej O lsztyna w B iurze N ieruchom ości „S trzecha” w 2009 r., m ożna obliczyć, że śred nia pow ierzchnia jednej działki w ynosiła 26,6 ara. B iorąc pod uw agę, że w latach 20 0 4 -2 0 0 8 w ydano 2908 decyzji (56% stanu) na budow ę dom u jednorodzinnego, uzyskam y w ten sposób pow ierzchnię 773,5 ha. W arto w spom nieć ponadto, że na podstaw ie zapisów w planach zagospodarow ania przestrzennego oraz danych z B iu ra N ieruchom ości „S trzecha” działki budow lane m ają ściślej o kreśloną pow ierzchnię (od 10 do 20 arów ) niż tereny ujęte w decyzji o w arunkach zabudow y (od 10 arów do 4 hektarów ). Jednakże należy dodać, że plany obejm ują głów nie duże w sie i te reny położone w zdłuż dróg krajow ych, w ojew ódzkich i pow iatow ych. Są to obszary najbardziej popularne dla inw estorów . Z kolei badania w skazują, że decyzję o w a runkach zabudow y m ożna uzyskać niem al w każdej w si na terenie strefy p o d m iej skiej O lsztyna. Stąd w ybitnie sprzyja ona rozpraszaniu zabudow y, co je s t n iek o rzystne z punktu w idzenia późniejszych inw estycji infrastrukturalnych.
Po każdej wydanej decyzji o w arunkach zabudow y gm ina traci finansow o. D o ty czy to w głów nej m ierze podatku od nieruchom ości (za grunt zabudow any w m iejsce gruntu rolnego) i jednorazow ej opłaty planistycznej (zw iązanej ze zm ianą u żytkow a nia gruntu - z rolnego na budow lany). O statnia z kw ot je s t najw yższa, poza tym je s t naliczana w przypadku sprzedaży nieruchom ości przed upływ em 5 lat od m om entu u chw alenia planu zagospodarow ania przestrzennego.
Inform acje pozyskane z U rzędu Gm iny D yw ity pozw alają stw ierdzić, że wydanie jednej decyzji o w arunkach zabudow y kosztuje budżet gm iny około 2 2 0 -2 5 0 PLN brutto, opracow anie zaś 1 ha terenu w planie zagospodarow ania przestrzenne go - około 640 PL N (kwotę w yliczono na podstaw ie 7 planów zagospodarow ania przestrzennego z lat 20 0 3 -2 0 0 7 o pow ierzchni od 14,36 do 104,00 ha). Jednakże w pierw szym przypadku brakuje podstaw y praw nej, w g której m ożna by było naliczać opłatę plan isty czn ą (tak ja k to się odbyw a w przypadku gruntów ujętych w planach zagospodarow ania przestrzennego). Ponadto 1 m 2 gruntu rolnego kosztuje 1,62 zł/m 2 (średnia dla Polski w g GUS w 2008 r.), a 1 m 2 gruntu budow lanego - 71,25 zł (na podstaw ie 43 ofert dla działek o pow ierzchni do 1 ha w strefie podm iejskiej O lsztyna w B iurze N ieruchom ości „S trzecha” w 2009 r.). Stąd różnica w cenie m iędzy nim i w ynosi 69,63 zł/m 2. Po założeniu, że opłata p lanistyczna w ynosi średnio w gm inach 15% (w aha się od 0 do 25% , w zależności od funkcji terenu), to w raz z każdym hek tarem ujętym w decyzjach o w arunkach zabudow y gm iny tra c ą w pływ y do budżetu w w ysokości około 100 tys. PLN (podaną kw otę należy traktow ać jak o orientacyjną).
122
PO D SU M O W A N IE
L ata 1996-2008 charakteryzow ał w zm ożony ruch inw estycyjny w strefie p o d m iejskiej O lsztyna. Skutkow ało to m iędzy innym i uchw alaniem dużej liczby planów zagospodarow ania przestrzennego i m asow ym w ydaw aniem decyzji o w arunkach zabudow y i zagospodarow ania terenu. O gółem pow ierzchnia pokryta planam i zag o spodarow ania przestrzennego zajm ow ała 7511 ha (stan na koniec 2008 r.). Stanowi to 5,5% pow ierzchni badanych gmin. N a podstaw ie analizy rozm ieszczenia planów zagospodarow ania przestrzennego upraw niony w ydaje się w niosek, że najszybciej p rzekształceniom struktury przestrzennej poddaw ane są centralne obszary w si strefy przym iejskiej. To przede w szystkim w nich je s t lokow ana zabudow a jednorodzinna. Tem po rozw oju strefy podm iejskiej, jej przekształceń przestrzennych w ynika p rz e de w szystkim z zapotrzebow ania inw estorów . D otyczy to głów nie funkcji m ieszka niow ej, k tóra dom inuje w strefie podm iejskiej O lsztyna. N ajszybciej przekształcenia przestrzenne zachodzą w gm inie D yw ity, Staw iguda i G ietrzwałd.
Z drugiej zaś strony w ystępuje kilka ograniczeń w rozw oju strefy podm iejskiej. Są to ograniczenia natury finansow ej (na ogół na cele pozarolnicze są przezn acza ne obszary dobrze w yposażone w infrastrukturę techniczną), zw iązane z dopłatam i bezpośrednim i (w iększe gospodarstw a rolne pozyskują znaczącą część dochodów z dopłat bezpośrednich, co ogranicza obecnie przeznaczanie ty ch gruntów na cele pozarolnicze) i w ynikające ze struktury użytkow ania ziem i (blisko 50% pow ierzchni strefy podm iejskiej O lsztyna pokryw ają lasy i w ody pow ierzchniow e) oraz ochrony środow iska (47,4% pow ierzchni gm in stanow ią tereny chronione; są to głów nie o b szary chronionego krajobrazu). N a cele pozarolnicze są przeznaczane grunty orne (głów nie klas IV -V I). O gółem grunty orne obejm ują obszar 318,59 km 2. Stanow i to 23,4% pow ierzchni b adanych gm in. W tym 14 313 ha (44,9% pow ierzchni gruntów ornych) stanow iły w 2002 r. (przed w prow adzeniem dopłat bezpośrednich) grunty odłogow ane. To one potencjalnie m ogą zostać przeznaczone na cele pozarolnicze.
N a podstaw ie analizy rejestrów planów zagospodarow ania przestrzennego n a leży podkreślić, że w latach 1996-2008 rosła pow ierzchnia obszarów ujm ow anych w plan ach zagospodarow ania przestrzennego. W iąże się z tym bezpośrednio fakt, że duża pow ierzchnia terenów w ich obrębie nie zm ieniła swojej funkcji. W ykazano to na przykładzie planu zagospodarow ania przestrzennego dla w si Łęgajny.
Rozm ow y z kierow nikam i referatów zagospodarow ania przestrzennego skła n iają do w niosku, że nadal dom inującą fu n k cją w planach zagospodarow ania p rz e strzennego będzie funkcja m ieszkaniow a. W ydaje się, że rozwój funkcji turystycznej i zw iązanej z d ziałalnością górniczą będzie zachodził najw olniej. W iększość atrak cyjnych turystycznie obszarów , zw iązana z dużym i jezio ram i oraz z surow cam i skal nym i w przypadku działalności górniczej - zagospodarow ano.
G ospodarka przestrzenna w strefie podm iejskiej O lsztyna b oryka się z w ielom a problem am i. D ługo trw a procedura uchw alania w szczególności dużych p ow ierzch niow o planów zagospodarow ania przestrzennego. Tutaj najczęściej je s t w ielu, czę sto o sprzecznych interesach, w łaścicieli gruntów . Do tego dochodzą inw estycje na szczeblu w ojew ódzkim i/lub krajow ym , które niejako należy w kom ponow ać w ju ż
123
istn iejącą zabudow ę. P rzykładem m oże być projekt przebiegu fragm entu obw odnicy północno-w schodniej przez teren gm iny Dywity.
N ależy dostrzec w ysiłki w niektórych gm inach, w których dąży się do ujm ow ania w planach zagospodarow ania przestrzennego dużych obszarow o terenów (gm ina D y w ity) i całych obrębów geodezyjnych w si (gm ina Barczew o). Pozw oli to w pew nym stopniu ograniczyć w dłuższej perspektyw ie czasow ej liczbę w ydaw anych decyzji o w arunkach zabudow y. Jednakże ład przestrzenny je s t w części niw eczony przez: - szeroką interpretację zasady „dobrego sąsiedztw a” przy w ydaw aniu decyzji; - m ożliw ość podziału gruntów rolnych w dow olny sposób - jed y n y m kryterium
je s t fakt, że pow ierzchnia w ydzielonej nieruchom ości nie m oże być m niejsza niż 0,3 ha (w ten sposób istnieje duże praw dopodobieństw o, że część terenów może zostać zagospodarow ana na podstaw ie decyzji o w arunkach zabudow y);
- w przypadku je ś li procedura uchw alania planu zagospodarow ania przestrzennego trw a ponad 1 rok (a takie sytuacje nie są rzadkością) inw estor może zażądać na nieruchom ość u ję tą w planie w ydania decyzji o w arunkach zabudow y;
- od każdej decyzji o w arunkach zabudow y m ożna odw ołać się do Sam orządow e go K olegium O dw oław czego (stosunkow o często decyzje SKO sprzyjają osobom , które się odw ołują). L iczba odm ow nych decyzji je s t niew ielka i w ynosi w każdej z gm in średnio 2 -3 rocznie.
Stąd w ydaje się, że najlepszym sposobem na uporządkow anie przestrzeni byłoby uściślenie kryteriów w ydaw ania decyzji o w arunkach zabudow y, w prow adzenie za kazu podziału gruntów rolnych (poza pojedynczym i, uzasadnionym i przypadkam i) oraz uproszczenie procedury uchw alania planów zagospodarow ania p rzestrzen nego. W tym ostatnim przypadku pozytyw nie należy ocenić zm iany w prow adzone w 2009 r., w ustaw ie o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 1995 r. [Ustawa... 1995]. Zgodnie z nim i zniesiono w ym óg zm iany przeznaczania użytków rolnych na cele nierolnicze. D otyczy to w szystkich gruntów w granicach adm inistracyjnych m iast oraz gruntów klas IV -V I położonych na terenach w iejskich.
P IŚ M IE N N IC T W O
Bański J., Stola W., 2002. Przemiany struktury przestrzennej i funkcjonalnej obszarów wiej skich w Polsce. [W:] Studia Obszarów Wiejskich, t. 3. PAN, Warszawa, 60-69.
Bohm A., 2006. Planowanie przestrzenne dla architektów krajobrazu. O czynniku kompozycji. Politechnika Krakowska, Kraków.
Chojnicki, 1999. Podstawy metodologiczne i teoretyczne geografii. Bogucki Wydawnictwo Naukowe, Poznań.
Cymerman R., 2009. Podstawy planowania przestrzennego i projektowania urbanistycznego. UWM, Olsztyn, 1-254.
Dembowska Z., 1987. Metody i techniki w planowaniu przestrzennym. IGPiK, Warszawa. Domański R., 2006. Gospodarka przestrzenna. Podstawy teoretyczne, PWN, Warszawa. Sykta I., 2008. Plany zagospodarowania przestrzennego miasta Krakowa. [W:] Czasopismo
Techniczne. Architektura, z. 1-A/, Wydawnictwo Politechniki Krakowskiej, Kraków, 51-67.
124
Szyszko S., Cymerman R., 2003. Gospodarka przestrzenna w rozwoju obszarów wiejskich, Zeszyt Towarzystwa Rozwoju Obszarów Wiejskich, 2.
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717.
Zarządzanie przestrzenne. Teoretyczne i praktyczne aspekty prognozowania finansowych skutków opracowań planistycznych. Red. Bajerowski T. 2008. UWM, Olsztyn.
S P A T IA L M A N A G E M E N T IN T H E SU BURBAN A R E A O F O L S Z T Y N BASED ON E X IS T IN G S P A T IA L P L A N S AND D E C IS IO N S ON T H E C O N D IT IO N S O F B U IL D AND M A N A G E M E N T O F A R E A (IN Q U A N T IT Y )
Abstract. Article covers the changes that were made in spatial development
(by volume) in the suburban municipalities of Olsztyn in the years 1996-2008. Overall until the end of 2008 in the suburban area of Olsztyn, 216 spatial development plans were adopted. The dominant feature in plans of spatial development is a function of housing. It is presented in 175 plans (the symbol of MN or MU). In 29 cases the plans relate to the recreational function (UT). To a lesser extent, its presence highlights the function of Mining (PG)-concerns the 7 plans, production (P) - 4 plans. Only one plan deals with the protection of natural assets. It includes the ecological corridor of the River Lyna (WS). Plans include a total of 7511 ha area (5.5% of municipalities surface). It is worth noting that in the period 1996-2008 an increasing area of land is included into the spatial development plans. On the other hand, a large part of the property within them does not change its function. Retains its agricultural or forestry character. In the course of development (state at the end of 2008) is 35 development plans. In addition, in 2004-2008 was issued in the suburban area of 5193 decisions on conditions of build and area development. Including 2908 decisions (56.0% of state) related to detached houses (they cover 143 villages), and 98 decisions (1.9% of state) of residential build. Land area included in decisions on conditions of build and included in houses is 773.5 ha.
In this study, one also drawn attention to the prospects of development, limitations and threats of spatial planning in the municipalities directly surrounding Olsztyn.
Key words: suburban zone, the movement of construction, spatial plans, decisions
on the conditions of build and management of area.
