A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S F O L IA O E C O N O M 1 C A 39, 1984
A n d r z e j Borowicz*
O CENA INSTRUM ENTÓ W F IN A N SO W Y C H W SPÓŁDZIELCZYM PROCESIE INW ESTYC YJNYM
I. WSTĘP
Z określe nie m „system finansow ania spółdzielczego budownictw a m ieszkaniow ego" k o jarz o n e są z reguły zasady gromadzenia środków i finansow ania n a k ła d ó w in w e s to rs k ic h 1. T en a s p e k t problemu ma też p raw dopodobnie najbardziej rozległą litera tu rę przedm iotu2. Jest to
* D r, a d iu n k t w Z a k ła d z ie E k o n o m ik i B u d o w n ic t w a i I n w e s t y c j i I n s ty t u t u E k o -n o m ik i P r o d u k c ji UL. 1 P o d r ę c z n ik o w a d e lin ic j a j e s t n a s t ę p u ją c a : „ S y s t e m f in a n s o w a n ia b u d o w n ic tw a m i e s z k a n io w e g o o k r e ś la f o r m y p r o c e s u a k u m u la c j i i a lo k a c j i ( r o z d z ia łu ) ś r o d k ó w p ie n ię ż n y c h n a i n w e s t y c j e m ie s z k a n io w e " . A . A n d r z e j e w s k i , P o l i t y k a m i e s z k a n i o w a , W a r s z a w a 1979, s. 292. P o d o b n e u j ę c i e s p o t y k a m y t e ż w p r a c y J . A lb r e c h -ta: „ C h a r a k te r y z u ją c s y s t e m o d d z ia ły w a n ia p r z e z f in a n s e n a p r z e b ie g in w e s t y c j i, o g r a n ic z a m s i ę w z a s a d z ie w y ł ą c z n i e d o s y s t e m u f in a n s o w a n ia i n w e s t y c j i [...]. N a t o m ia s t p o z o s t a w ia m n a b o k u [...] d z ie d z in ę b o d ź c ó w [...] o r a z s y s t e m f in a in s o w a in ia ta k ic h p a r t in e r ó w p r o c e s u i in w e s t y c y j in e g o , ja k b iu r a p r o j e k t o w e i p r z e d -s ię b io r -s t w a w y k o n a w s t w a in w e s t y c y j n e g o " . J . A l b r e c h t , M e t o d y l i n a n s o w a n i a i n w e s t y c j i i c h s k u t e c z n o ś ć , W a r s z a w a 1981, s . 7. 2 P or. li c z n e p r a c e W . D o m i n i a k a , m . in.: R o l a I f u n k c j e z a k ł a d o w y c h f u n -d u s z y m i e s z k a n i o w y c h n a t l e z m i a n w p o l i t y c e b u -d o w l a n o - m i e s z k a n i o w e j , „ S p r a w y M ie s z k a n io w e " 1972, nr 2; F i n a n s o w a n i e b u d o w n i c t w a m i e s z k a n i o w e g o w P o l s c e p o 1960 r. z e s z c z e g ó l n y m u w z g l ę d n i e n i e m s p ó ł d z i e l c z o ś c i m i e s z k a n i o w e j , „ S p r a w y M ie s z k a n io w e " 1974, nr 3; A s p e k t y s o c j a l n e l i n a n s o w a n i a b u d o w n i c t w a m i e s z k a n i o w e g o w k r a j a c h s o c j a l i s t y c z n y c h , „ S p r a w y M ie s z k a n io w e " 1975, n r 3j Ź r ó d ł a ś r o d -k ó w i s p o s o b y l i n a n s o w a n i a n a -k ł a d ó w n a s p ó ł d z i e l c z e b u d o w n i c t w o m i e s z -k a n i o w e w l a t a c h 1971— 1975, „ S p r a w y M ie s z k a n io w e " 1977, n r 1; o r a z E. W i e c z o r k a : P r o b l e m y l i n a n s o w a n i a b u d o w n i c t w a m i e s z k a n i o w e g o d l a l u d n o ś c i n i e r o l n i c z e j , W a r s z a w a 1974; P r o b l e m y p o l i t y k i l i n a n s o w a n i a b u d o w n i c t w a m i e s z k a n i o w e g o w w y -b r a n y c h k r a j a c h s o c j a l i s t y c z n y c h , „ S p r a w y M ie s z k a n io w e " 1 978, nr 4. [31 \
istotnie w ażny ele m en t p o d ejm o w a n ej problematyka. O bok rzeczyw istego i bezpośredniego znaczenia, jakie m a dla poziomu życia sp o łe -czeństwa, jest on zarazem społecznie 'kom unikatyw ny. Każdy z liczn y c h człolicznków ii k a liczn d y d a tó w spółdzielliczni m ieszkaliczniow ych śledzi b o -wiem z z a interesow aniem zasady p a rty c y p a c ji w łasnych w kładów w ogólnych kosztach budow y spółdzielczych zasobów m ieszkaniowych, sposoby rozłożenia p rzy p a d a ją c e j na niego części obciążeń finansow y c h (tzn. finansow kładu m ieszkaniofinansowego) finansow czasie, zasady tfinansow orzenia i f u n k -cjonow ania z a k ładow ych funduszy m ieszkaniow ych itp.
W literaturze s c h a ra k te ry z o w a n o rów nież d o k ład n ie zadania s y s te -m u finansow ego inwestycji®.
Istnieje jednakże druga, także istotna strona tego problem u. O prócz inw estora (spółdzielczości m ieszkaniowej) w procesie inw estycyjnym , którego e fe k tem są spółdzielcze zasoby m ieszkaniowe, biorą też udział inni uczestnicy. W ś ró d nich szczególne znaczenie m ają w y k o n a w ca i jed n o stk a p ro je k tu ją c a . Działalność tych podm iotów jest również w o k reś lo n y sposób finansow ana.
W publikacji niniejszej staw iam y tezę, iż dźwignie bodźcowe zaw a rte zaw system ie finansozaw ania zaw szystkich g łó zaw n y c h podm iotózaw p r o -cesu in w e s ty c y jn e g o w spółdzielczym budow nic tw ie m ieszkaniow ym nie były do chwili obecnej w sposób d o s ta te cz n y w y k o rz y s ta n e dla harm onizacji przebiegu p rocesu in w e sty c y jn eg o w spółdzielczym b u dow nictw ie m ieszkaniow ym . T ym czasem tonizujący w pływ in stru m e n -tów fina nsow yc h byłby niezm iernie pożą d an y ze w zględu n a liczne niepraw idłow ości i zakłócenia w p rzeb ieg u spółdzielczego p ro c e s u in-w e s ty c y jn e g o in-w y in-w o ła n e przyczynam i o zróżnicoin-w anym c h a ra k te rz e i zasięgu.
Celem a r ty k u łu jest zw eryfikow anie postaw ionej tezy oraz próba ustalenia, czy z a kładana w niej nied o sta te c zn a e fe k ty w n o ść in stru m e n tów finansow ych była w ynikiem niskiej skuteczności rozw iązań s y s te m ow ych (systemu finansow ania p ro ce su inw estycyjnego), czy też s ta -nowiła rez u lta t n ieu m ieję tn e g o posługiw a nia się tymi instrum entam i przez bank.
Można w skazać a priori na dwie ważkie przesłanki upow a ż n iają ce do oczekiw ania iż in stru m e n ty finansow ego oddziaływ ania na uczestni-kó w spółdzielczego p ro c e s u in w e s ty c y jn e g o p o w in n y funkcjonow a ć w nadchodzącym czasie ze w z ra sta ją c ą skutecznością.
Pierwsza p rze słan k a w y n ik a z m ają ce g o n a stąp ić usam odzielnienia
3 A . W o ł o w c z y k , T. Ż a c z e k , F i n a n s o w a n i e i n w e s t y c j i , W a r s z a w a 1977,
po d sta w o w y c h jed n o ste k g o spodarujących, k tó re będą k iero w a ć się m. in. zasadą sam ofinansow ania. Istotnem u ograniczeniu ulec pow inny e le m en ty nakazow e. Ich m iejsce zająć m ają in stru m e n ty p a ra m e tr y c z nego sterow ania, integralnie związane i d z ia łają c e m. in. poprzez s y -stem y finansow ania.
P rzesłanka d r u g a o p a rta jest na k o nstatacji faktu, iż ge sto re m i n -stru m e n tó w finansow ego oddziaływ ania w spółdzielczym p rocesie in-w e s ty c y jn y m są (jak dotychczas) poszczególne oddziały N a rodoin-w e go
Banku Polskiego. Tak więc p a rtn e re m r ó ż n y c h uczestników spół-dzielczego p rocesu in w e s ty c y jn e g o jest j e d n a in sty tu cja fin a n su ją -ca. Stw arza to p o ten cjaln ie bardzo korzy stn e możliwości e fe k ty w n e j
oc h ro n y in te resu społecznego przez insty tu cje i a g endy ba nkow e . O d -działyw anie finansow e względem poszczególnych uczestników spółdzielczego p rocesu in w e s ty c y jn e g o może mieć bow iem c h a ra k te r s k o -ordynow a ny.
M a te ria ł e m p iry cz n y do niniejszej publikacji pochodzi z obszaru działania W oje w ó d zk iej Spółdzielni M ieszkaniow ej w Lodzi.
II. O R GA NIZAC YJNE RAMY
F U N K C JO N O W A N IA INSTRUMENTÓW FIN A N SO W Y CH W SPÓŁDZIELCZYM PROCESIE INW ESTYCYJNYM
O r g a n iz a c y jn e ram y fu n k cjo n o w a n ia in stru m e n tó w finansow ego o d -działyw ania w spółdzielczym procesie i n w e s ty c y jn y m w yzn a c z ają za-sady organizacji p rocesu inw e sty c y jn eg o . O k r e ś la ją one podział pro- procosu in w e sty c y jn eg o na fazy, podział zadań pom iędzy jego uc z estni-kó w oraz n o rm u ją z asady tw orzenia d o k u m en ta cji in w e sty c y jn ej.
Z p u n k tu widzenia p ro b le m aty k i po d jętej w niniejszej publikacji szczególne znaczenie ma podział zadań pom iędzy uczestn ik ó w procesu inw estycyjnego.
W procesie in w e s ty c y jn y m bierze udział znaczna liczba uc z estnik ó w (podmiotów). K o n estnik re tn a ich liczba w d a n y m p ro ce sie in w e s ty cyjnym uzależniona jest od wielkości i złożoności realizow anej in w e -stycji i w aha się od kilku do kilkudziesięciu. W szy stk ic h u czestników procesu in w e sty c y jn eg o z racji ich znaczenia podzielić można na b e z -p o ś r e d n i c h i p o ś r e d n i c h . Do p ierw szych zalicza sdę: i n w e -stora, biuro projektow e, w y k o n a w c ę robót budow la n o -m o n taż o w y c h i dosta w cę m aszyn i urzqdzeń. Pośrednim i uczestnikam i są m. in. banki, placów ki nauk o w o -b a d aw c ze oraz jednostki opiniujące, uzgadniające
i zatw ierdzające (głównie w zak resie podłączeń inw estycji do sieci in-frastruktury technicznej).
I n w e s t o r e m n a z y w a m y osobę praw n ą lub inną jed n o stk ą
or-ganizacyjną, która z m ocy w łaściw y ch przepisów jest u p raw n io n a do dysponow ania środkam i finansow ym i n a realizację inwestycji. Z akres obow iązków inw estora jest różny. Zależy on od sy stem u organizacji procesu in w estycyjn ego (system g e n e ra ln e j realizacji inwestycji, g e -neralnego w y k o n a w s tw a lub w y k o n a w stw a częściowego). W każdym jednak system ie o rg an iz a c y jn y m w y s tę p u je pew na „ n ie z b y w a ln a" g r u pa obow iązków s p o c zy w a ją c y ch na inwestorze, tj. konieczność d o s ta r -czenia dokum entacji, p rze k a z an ie w y k o n a w c y tere n u budowy, odbiór g otow ego obiektu oraz zapłata w y n ag ro d z en ia . Ogół obow iązk ó w sp o -czyw ających n a inw estorze realiz o w a n y jest przez jego służbę in w e-stycyjną.
S kom plikow anie p ro ce só w in w e s ty c y jn y c h oraz rosnąca złożoność
techniczna o b ie k tó w in w e s ty c y jn y c h spow odow ały, że inw estor b ezpośredni, nie m a ją c y w łasn ej służby inw esty cyjn ej, zleca w y k o n y w a -nie ogółu c zy n n o ści in w esto rsk ich in w estorow i zastępczem u.
Państw ow e j e d n o s t k i p r o j e k t o w a n i a z o rganizow ane są
w postaci biur p ro je k to w y c h i sam odzielnych p racow ni p rojek to w y ch , które na p o d sta w ie k r y te r iu m p rze d m io to w e g o sp ecjalizują się w o k r e ślonym ro d zaju budo w n ictw a. Przedm iotem działalności jed n o ste k p r o -jektowania jest sp orządzanie d o k u m en ta cji p ro je k to w e j. O b o w iązujące przepisy o p r o je k to w a n iu in w e s ty c ji4 w odniesien iu do inw estycji d u -żych i złożonych p rze w id ują dwustaddalną p ro ce d u rę o p ra c o w y w a n ia
dokum entacji p ro je k to w e j. W stadium pierw szym o p r a c o w y w a n e są
tak zw ane założenia tec hniczno-ekonom iczne inw estycji. Z aw ierają
one cel, program i w y m a g a n ia sta w ia n e inwestycji, m eto d y i cykl r e a -lizacji oraz n iep rz ek ra c za ln y jej koszt. W ram ach założeń techniczno-
-ekonom icznych sporządza się zbiorcze z estaw ienie kosztów, k tó re
określa nieprzekraczalny koszt przedsięw zięcia in w esty cyjn eg o . Jeżeli przedsięw zięcie dzieli się na zadania, wów czas zbiorcze zestaw ienie kosztów zawiera sumę n iep rz ek ra c za ln y ch zestaw ień kosztów zadań. Z e staw ienie kosztó w zadania o b e jm u je koszt ob iek tó w i robót w y s t ę p u ją -cych poza obiektam i oraz in n e k o n ieczn e nak ład y .
Założenia techniczno-ekonom iczne m ogą być o p ra c o w y w a n e przez inwestora albo — n a jego zlecenie — przez inną jednostkę, np. biuro projektow e. Założenia techniczn o -ek o n o m iczn e stan o w ią p o d sta w ę do podjęcia decyzji in w e s ty c y jn e j oraz o p ra c o w a n ia p r o je k tu tec h n icz n e
-4 U c h w a ła n r 75 R a d y M in is t r ó w z 10 III 1972 r. w s p r a w ie p r o j e k to w a n ia in- w # s t y c j i („ M o n ito r P o ls k i" nr 23, p o z . 133).
go, zaw arcia um ów z w y k onaw cam i, uzy sk an ia k r e d y tu in w e s ty c y j-nego itd.
W d rugim stadium prac p ro je k to w y c h sporządzany jest pro je k t technicziny inw estycji. W nim ustala siq za kre s i sposób w y k o n a n ia w szystkich robót, d o s ta w i czynności niezb ę d n y c h dla zrealizow ania d a n ej in w e sty cja Składnikam i d o k um entacji p r o je k to w e j są: rozw iąza-nia urbanistyczne, architektoniczne, m a te ria ło w o -k o n stru k c y jn e, roz-wiązania doty cz ą c e sposobu u ż y tk o w a n ia o biektu oraz kosztorysy i p r o je k ty organizacja budow y.
J e d n o stk a p rojektow a, k tó ra dla danej inw estycji podjęła się o p r a -cow ania całkow itej d o kum enta cji p ro je k to w ej, nosi nazw ę k ie ru ją c e j jednostki p ro je k to w a n ia .
Inw estor może r e a l i z o w a ć i n w e s t y c j ę w edług w łasnego w yboru: albo system em gospodarczym ,albo na zlecenie w system ie g e n eralnej realizacji inwestycji, g e n e ra ln e g o w y k o n a w stw a lub w y k o -n a w stw a częściow ego.
Zasada g e n e ra ln e g o w y k o n a w stw a polega na tym, że całość robót b u d ow lano-m ontażow ych niezbędnych do zrealizow ania zadania inw es ty c y jn e g o zam a w iają c y pow ierza jed n e m u prze d esięb io restw u b u d o w la -nemu. Do w y k o n a n ia robót sp ecjalistycznych g e n e ra ln y w y k o n a w ca angażuje p o dw ykona w ców . Do p o d sta w o w y c h obow iązków g e n e r a ln e -go w y k o n a w c y należy: przejęcie od in w e sto ra te re n u b u dow y i zagosp o d a ro w an ie go, św iadczenie n iezbędnych usług na rzecz p o d w y konaw ców , m. in. z zakresu o c h ro n y mienia, zabezpieczenia p rz e c iw -pożarow ego te re n u budowy, u d o stępnienie obiektów zaplecza na p la -cu budowy, k o o r d y n a c ja i ko n tro la prac y p o dw ykona w ców , odbiór robót i d o k o n a n ie rozliczeń z podw y k o n a w ca m i oraz p rzekazanie in-w estycji i d o k o n a n ie rozliczeń z zam ain-w iającym .
W system ie g e n e ra ln e g o w y k o n a w stw a stosunki um ow ne p o m ię -dzy inw estorem a p o d w y k o n a w c a m i nie w ystęp u ją .
Z asada g e n e ra ln e g o w y k o n a w s tw a jest w polskim b udow nic tw ie i n w e s ty c y jn y m obow iązkow a, jeżeli w y k o n y w a n ia robót w tym s y stem ie zażąda zam aw iający. P rz edsiębiorstw o b u d o w la n e nie m oże o d -mówić zaw arcia um ow y. Brak sp ecjalistycznych p o d w y k o n a w c ó w nie zwalnia w łaściw ego prze dsiębiorstw a b u dow lanego od zaw arcia u m o
-w y na realizację całego zadania in-w estycyjnego.
W system ie w y k o n a w s tw a częściow ego stosunki um ow ne wiążą z a -m aw iając e g o ze wszystki-m i w y k o n a w ca -m i robót. K o o rd y n a cja robót należy do zam aw iającego.
W budow nictw ie w y s tę p u je ten d e n c ja do skupienia ogółu obow iąz-kó w zw iązanych z realizacją In w e sty cji w r ę k a c h jed n e g o podmiotu. Ciężar o bow iązków in w e sto ra w zakresie k o o rd y n a c ji p rojektow ania,
w y k o n a w stw a oraz d ostaw m aszyn i urządzeń byw a n a d m ie rn y i p r z e -kracza ooraz częściej Tealne m ożliwości jego służb inw e sty c y jn y ch . To było genezą pow ołania tzw. g e n e ra ln e g o realizatora inwestycji, k tó -rego n aczelnym zadaniem miało b y ć k o o r d y n o w a n ie działalności w szystkich podm iotów p ro ce su in w estycyjnego. Instytucja g e n e ra ln e g o r e a -lizatora inw estycji, pom im o p o k ład a n y c h w niej nadziei, nie rozw inęła się szerzej.
D okonana c h a ra k te r y s ty k a podziału zadań pom iędzy uczestników p ro ce su in w e s ty c y jn e g o jest bardzo skrótow a. N ie m a w niej zatem m iejsca na analizę przyczyn i s k u tk ó w w ielu niepraw idłow ości, które zachodzą w ty m podziale. Ich w y s tę p o w a n ie jest jed n a k faktem 5. W tej sytuacji, p rz y jm u ją c zgodnie z doty ch c z a so w ą p raktyką, że zm iany na lepsze są w om aw ia n y m przedm iocie procesem długotrw ałym , od in-stru m e n tó w finansow ego oddziaływ ania n a le ż y oczekiw ać przynajm niej częściow ego łagodzenia napięć w y s tę p u ją c y c h w p rocesie in w e s ty c y jnym, a b ę d ą c y c h skutkiem niedoskonałości jego organizacji oraz u t r z y m ującego się w bardzo długich ok resa c h ,,r y n k u pro d u ce n ta" w b u -dow nictw ie m ieszkaniow ym .
P otrzeba tonizującego w p ły w u instytucji k r e d y to w e j na przebieg spółdzielczego p rocesu inw estycyjnego, poza przyczynam i m ającym i s w oje źródło w ogólnych zasadach organizacji inw estow ania oraz w sytuacji „ ry n k u p roducenta", w y n ik a rów nież z niedoskonałości p r z e pisów w y k o n a w c z y c h spółdzielczości m ieszkaniow ej reg u lu jąc y c h p r z e -bieg in w estow ania w spółdzielczym b udow nic tw ie m ieszkaniow ym .
G eneza i te n d e n c je po sta n o w ie ń z a w a rty c h w tych przepisach zo-stały p o d d a n e analizie w o d ręb n y m a rty k u le p u blikow anym w n in ie j-szym zeszycie®. Pow tórzm y zatem w tym m iejscu jedynie, że z funkc jo n u ją funkc y funkc h obefunkcnie w spółdzielfunkczośfunkci m ieszkaniow ej u r eg u lo w a ń w e -w n ę trz n y c h -w y n ik a szereg niebe zpie c z e ńst-w z -w iązanych z odsunięciem od p rocesu in w estow ania bezpośredniego u ż ytkow nika (tj. spółdzielni podstaw ow ej) i s k o n c en tro w a n ie m odpowiedzialności za prace p r o je k tow e i obsługę p rocesu in w e s ty c y jn e g o na szczeblu ogniwa w o je w ó d z -kiego spółdzielczości m ieszkaniow ej. Rozwiązanie takie jest źródłem p o ten cjaln y c h zagrożeń m. in. dla jakości i term inow ości re a liz o w a -n y c h o b ie k tó w m ie sz k a-n io w y c h oraz w y w o łu je ty p o w e -n e g a ty w -n e s kutki działania n a d m ie rn ie zbiu ro k raty z o w a n e g o .
5 Por. n p . -K. S t a n g i e r s k i , P o z y c j a i n w e s t o r a i w y k o n a w c y w o r g a n i z a c j i s y s t e m u i n w e s t y c y j n e g o w P o l s c e . A n a l i z a k r y t y c z n a , „ P r o b le m y O r g a n iz a c ji" 1980, n r 3i
• A . B o r o w i c z , B. M i k o ł a j c z y k , P r o b l e m y o r g a n i z a c j i i f u n k c j o n o w a n i a o g n i w s p ó ł d z i e l c z o ś c i m i e s z k a n i o w e j s z c z e b l a w o j e w ó d z k i e g o , s. 47.
III. ISTOTA I SPECYFIKA KREDYTOWEGO ODDZIAŁYW ANIA NA PODMIOTY PROCESU INWESTYCYJNEGO
W SPÓŁDZIELCZYM WIELORODZINNYM BUDOWNICTW IE M IESZKANIOW YM
W do ty ch c z a so w y c h rozw iązaniach o rg a n iz a c y jn y c h procesu in -w e s ty cy jn e g o b ank miał do spełnienia p o tencjalnie po-w ażną funkcją, Będąc ge sto re m k re d y tó w in w e s ty c y jn y c h i obro to w y ch bank d y s p o -nował środkam i oddziaływ ania zarów no na inwestora, jak i na wy- w ykonaw cę. Także rozw iązania d y s k u to w a n e i w p ro w a d z a n e w życie w ram ach reform y gospodarczej przew idują dla b a n k u jako podmiotu p rocesu in w e sty c y jn eg o szereg istotnych zadań.
K redyt i n w e s t y c y j n y spełnia cztery p o d sta w o w e funkcje: em isyjną, dochodowo-rozdzielczą, k o n tro ln ą i bodźcow ą7.
Em isyjna funkcja k r e d y tu in w e sty c y jn eg o polega na tym, że fakt udzielenia w nioskoda w c y k r e d y tu oznacza zarazem em isję pieniądza bankow ego. Klient u z y s k u je p raw o dy sp o n o w a n ia w y e m ito w a n y m p ie niądzem w celu d o k o n y w a n ia ró żnych płatności z w ią za n y c h z przeb ie -giem p rocesu inw e sty c y jn eg o .
„ Funkcja dochodow o-rozdzielczą wiąże się z oddziaływ aniem k r e d y tu na podział i w ym ianę p r o d u k tu społe c z n eg o "8. F unkcja d o c h o d o -wa polega na „ k re o w a n iu doch o d ó w uz u p e łn iają c y ch środki własne inw estora i um ożliw iających mu d o d a tk o w e w ydatki in w e s ty c y jn e p rze k ra cz ają c e kw o tę tych ś ro d k ó w " 0. F unkcja rozdzielcza polega n a
tomiast na tym, iż k r e d y t in w e s ty c y jn y umożliwia przekazanie p r o -d u k tó w p r a c y (-dóbr i usług inw e styc yjnych) ich ostatecznym o -d b io r-com.
Pom iędzy ruche m w artości pieniężnych i ru ch e m w artości m a t e -rialnych zachodzi oczyw isty związek. Umożliwia on uzysk iw an ie in-formacji o przeb e g u pro ce só w gospodarczych na podsta w ie obserw acji zjaw isk finansow ych. Zależność ta umożliwia pełnienie k o n tro ln ej funkcji finansów. Z istoty stosunku k r e d y to w e g o w y n ik a ją bow iem o k reślo n e obowiązki jego uczestników . K re d y to b io rca p rzy jm u je w um ow ie k re d y to w e j obowiązki co do term inów zwrotności,
wyso-7 J. B o g u s z e w s k i , K r e d y t j a k o f .r ó d l o l i n a n s o w a n i a I n w e s t y c j i , W a r s z a w a 1974, s . 115 i n. O m ó w ie n ie t e o r e t y c z n y c h p r o b le m ó w f u n k c j o n o w a n ia k r e d y t u in w e s t y c y j n e g o m o ż n a t e ż z n a le ź ć m. in. w n a s t ę p u j ą c y c h o p r a c o w a n ia c h : W . W o ź -n i c z k o , B a -n k i a p r o c e s i -n w e s t y c y j -n y , W a r s z a w a 1970; W o l o w c z y k , Ż a c z e k , o p . c i t . j E. D r a b o w s k i , W. J a w o r o w s k i , Z. K r z y ż k i e w i c z , B a n k o w o ś ć w g o s p o d a r c e s o c j a l i s t y c z n e j , W a r s z a w a 1980. 8 B o g u s z e w s k i , o p . c i i ., s. 117, • T a m ż ę .
kości o proce ntow a nia oraz k ieru n k ó w w y k o rz y sta n ia przyznanego mu k red y tu inw estycyjnego. K re d y to d a w ca — bank ma praw o kontroli spo-sobu w y w ią z y w a n ia siq w ierzyciela z w y m ienionych zobowiązań. Istnienie tych zobowiązań stanow i p rze słan k ą i treść k o n tro ln ej f u n k -cji k r e d y tu in w estycyjnego.
Bank— k red y to d a w c a w w yniku naw iązania stosunku k r e d y to w e g o z w ierzycielem nab y w a u p raw n ie ń do sp ra w o w a n ia kontroli p o p r a w
-ności w y k o rz y sta n ia p rzyznanego k red y tu . Z chwilą stw ierdzenia nie-praw idłow ości w sposobie w y k o rz y s ta n ia p rzyz na nyc h k r e d y tó w bank ma praw o n a k ła d a n ia na w ierzyciela o k reślo n y c h restry k cji. M e ch a -nizm y te są źródłem bodźcowej funkcji k r e d y tu inw e sty c y jn eg o . Pa- m iątając o ich istn ien iu w ierzyciel sta ra siq bow iem o w y d a tk o w a n ie p rzy z n a n y c h ś rodków w sposób oszcządny, o uzy sk an ie z a k ładanej e fe k ty w n o śc i realizow anej inwestycji, o d o p iln o w an ie zgodności p rz e biegu jej realizacji z w ym ogam i d o k u m e n ta cji w z akresie te rm in o
-wości, kom pleksow ości, kosztów, jakości itp.
D okonana analiza funkcji k r e d y tu in w e s ty c y jn e g o w skazuje, że s tosune k k r e d y to w y inw estora i banku może być p odstaw ą wielorakich oddziaływ ań banku. F unkcje banku wzglądem inw e stora -kre dytobior- cy dzieli się zw ykle na analityczne, opiniodaw cze i kontrolne. Są one realizow ane w poszczególnych fazach p rocesu in w estycyjnego, tzn. w fazie a nalizy i o c e n y potrzeb, progra m ow a nia , planow ania, p r o je k -towania, realizacji oraz ro zru c h u i dochodzenia do pełnych zdolności w y tw órczych. Bank w od d z ia ły w a n iu na inw estora dąży do tego, aby inw estor prze strz e g ał takich p o d s ta w o w y c h k a n o n ó w działalności in-w e stycyjnej, jak zasada kom pleksoin-w ości inin-westycji, u d okum entoin-w a nia inwestycji, konc e n tracji n a k ła d ó w in w e sty c y jn y ch , stabilizacji działalności in w e s ty c y jn ej oraz rytm iczdziałalności realizacji pro ce só w in w e s ty -cyjnych.
W fazie a nalizy i o c e n y p otrzeb d o k o n u je sią o c e n y stopnia w y k o rzy sta n ia już p osiadanego przez in w e s to ra m ają tk u trw ałego w k o n tekście o c z e k u ją c y c h go zadań p r o d u k c y jn y c h lub usługow ych. W b a -d a niach tych bank ocenia stopień w y k o rz y s ta n ia m a ją tk u trw ałego, jego s tru k tu rą , wiek, g o sp o d a rk ą re m o n to w ą i pozostałe e le m e n ty g o -spodarki środkam i trw ałym i p o ten cjaln e g o inw estora. Efektem tych b a d a ń jest stw ierdzenie, czy w niosek in w e s ty c y jn y jest uzasadniony, czy p rz e w id y w a n y c h zadań nie m ożna w y k o n a ć poprzez lepsze w y k o r zystanie już p osia da nyc h z asobów m a ją tk u trw ałego. Badania te w o d -n iesie -niu do spółdzielczego b udow -nictw a m ieszka-niow ego -nie m ają zastosow ania.
W k o lejn y c h fazach program ow ania, p ro je k to w a n ia i p lanow a nia b u d o w a n a jest m eto d ą k o lejn y c h przybliżeń wizja zam ierzonego
za-dania (przedsięwzięcia) inw e sty c y jn eg o . T e o rety c zn ie można założyć, iż bank będzie w tych p rac a c h uczestniczył o ceniając szczegółowo pod względem m ery to ry c z n y m tw orzone o p rac o w an ia program ow e, planistyczne i p ro je k to w e . W p r a k ty c e jest to bardzo tru d n e do o s ią g n ię -cia. D o k um entacja in w e sty c y jn o -p ro je k to w a , jaka po w s ta je w ty c h fa-zach, jest bowiem bardzo szeroka i o b e jm u je w iele szczegółowych o p ra c o w a ń z różnych specjalności. O c e n iają c ją bank m usiałby więc u stosunkow ać się do z a w a rty c h w d o kum enta cji rozw iązań lokaliza-cyjnych, urbanistycznych, m ate ria ło w o -k o n s tru k c y jn y c h , użytkow ych, rozw iązań z za k re su organizacji p rocesu budo w la n e g o itp. Rzetelne w y -k o n a n o tych prac w y m a g a ło b y od b a n -k u d y sp o n o w a n ia licznymi ze-społami specjalistów .
O ile zorganizow anie tak drobiazgow ej kontroli b yłoby dla banku pow ażnym problem em , o tyle b a n k o w a k o n tro la poziomu efektyw ności ekonom icznej p r zy jm o w a n ej do finansow ania inw estycji oraz stopnia p rzy g o to w a n ia jej do realizacji jest łatwiejsza. O b ejm u je o n a b a dania p rzygotow ania d o k u m en ta cji i jej kom pletności, spraw dzenie z a p e w n ie nia d o s ta w m aszyn i urządzeń, w y k o n a w s tw a oraz w a r u n k ó w dla p r z y -szłej e k sp lo a tacji b u d o w a n y c h obiektów .
W fazie realizacji g łów nym zadaniem b a n k u jest kontrola te r m i-nowości, jakości i kosztów rea liz ow a nej inw estycji. P unktem odnie- siena dla tych kontroli są m. in. h a rm o n o g ra m y realizacji inw estycji oraz zbiorcze zestaw ienia kosztów lub zestaw ienia kosztów zadań.
W p r zy p a d k u spółdzielczego budow nictw a m ieszkaniow ego w ie lo -k ro tn ie podnoszono, iż b a n -k pow inien w fazie realizacji oddziaływ ać (przez k o n ta k ty z inw e sto re m i w y k o n a w cą ) na kom ple ksow ość rea li-zacji zespołów m ieszkaniow ych, tzn. stym ulow ać, aby obok b u d y n k ó w m ieszkalnych wznoszono rów nolegle przew idziane d o k u m e n ta c ją o b ie k -ty to w arzyszące w z ap la n o w a n y c h term inach.
P rzedm iotem kontroli b a n k o w e j w tej fazie jest rów nież s p ra w d z a nie s u k c es y w n eg o dostarczania d o kum enta cji na b u d o w ę oraz p r z y g otow a nie w a ru n k ó w do podjęcia w term inie e k sp lo a tacji oraz u z y -skania p r o je k to w a n y c h zdolności p ro d u k c y jn y c h lub usługow ych w usta lo n y c h e ta p a c h i term inach.
Po d o k o n a n iu odbioru k o ńc ow e go bank oddziałuje na term inow e p rzep ro w a d z en ie przez in w e sto ra rozliczeń zakończonej inw estycji.
Ze wszech m iar u z asadnione są rów nież ba n k o w e kontrole ex posl z akończonych inwestycji. Ich celem jest stw ierdzenie w o parciu o faktycznie u z y sk an e wskaźniki e k sp lo a tac y jn e, w jakim stopniu o d p o -w ia d ają one -w skaźnikom za k ła d a n y m -w d o k u m en ta cji in-w estycyjno- -projektow ej. J e s t to zadanie istotne rów nież w p r z y p a d k u spółdziel-czych zasobów m ieszkaniow ych. Ich wskaźniki faktyczne o d b ieg a ły bo*
wiem z reguły od zakła d a n y ch w dokum entacji, zwłaszcza w zakresie nasycenia zespołów m ieszkaniow ych poszczególnymi elem entam i p r o -g ram u usłu-gow e-go, rozm iarów te re n ó w w olnych od zabudow y przy- p a d a ją c y c h na jednego m ieszkańca, intensyw ności zabudowy, gęstości zaludnienia, jakości zrealizow anych o b iek tó w itd. W nioski z kontroli ex post po w in n y być w y k o rz y s ta n e przez bank w dalszej jego w spół-p ra c y z d a n y m inw estorem — w tym rów nież ze sspół-półdzielczością m ieszkaniową.
Bank d y sp o n u je wielom a środkam i oddziaływ ania na inwestora. Dzielą się one na ekono m ic zn e i pozaekonom iczne. Do ekonom icznych ś rodków oddziaływ ania należą:
— odm ow a udzielenia części lub całości kred y tu ;
— p rzedterm inow a spłata części lub całości kred y tu ; • — p rzym usow e ściągnięcie zadłużenia przeterm inow anego; — w strz y m a n ie finansow ania o k re ś lo n y c h inwestycji; — podw yższenie stopy o p ro c e n to w a n ia k redytu.
Środki pozaekonom iczne oddziaływ ania b a nkow e go w y n ik a ją z k o n -tak tó w tej. instytucji z organam i sam orządow ym i, jednostkam i n a d rzędnym i inwestorów, organam i a dm inistracji p a ń s tw o w e j i g o s p o d a r -czej oraz instancjam i p a rtyjnym i. Nie m ogą one zastępow ać o ddziały-w ania p o zakredytoddziały-w ego, m ają je n atom iast uzupełniać.
W p r zy p a d k u spółdzielczego b udow nictw a m ieszkaniow ego in s tr u m en ty pozaekonom iczne m ają szczególne znaczenie ze w zględu na b a r -dzo ograniczoną możliwość oddziaływ ania na inw estora spółdzielczego przez b ank środkam i ekonom icznym i. O graniczoność ich zastosow ania w y n ik a z tru d n e j sytuacji m ieszkaniow ej k r a ju oraz ze specyfiki spółdzielczego budow nictw a m ieszkaniow ego, k tó re działa na zasadzie sa -m ofinansow ania. Te dwie przesłanki pow odują, iż stosow anie przez bank sankcji e konom icznych względem in w e sto ra (spółdzielczości m ieszkaniow ej) spow odow ałoby opóźnienia w realizacji p ro g ra m u m ie -s z kaniow ego lub d o d a tk o w e obciążenia finan-sow e członków -spółdzielni, k tó rz y poprzez czynsze łożą na u trz y m an ie a p a ra tu adm in istra c y jn eg o spółdzielni m ieszkaniow ych i ich z w ią zk ó w 10.
W tej sytuacji szczególnego znaczenia w relacji b a n k — inw estor (spółdzielczość m ieszkaniow a) nab ie ra o d działyw anie ś rodków poza-ekonom icznych. A d re s a te m s y g n a łó w i interw encji b a n k u może tu być przy tym z a ró w n o a p a ra t a d m in is tra c y jn y spółdzielczości m ie sz k an io -wej, jak rów nież — co w y d a je się bardziej uzasadnione — jej ogniwa sam orządow e.
10 N p . s k u t k i w p r o w a d z e n ia k a r n e g o o p r o c e n t o w a n ia za n ie t e r m in o w e r o z lic z e n ie k r e d y t u z n a j d ą s w o j e o d b ic ie w e w z r o ś c ie k o s z t u m ie s z k a n ia . P or. K. K u ź n i a r s k i , S p ó ł d z i e l c z o ś ć m i e s z k a n i o w o — d ł u ż n i k N B P , „ B a n k i K r e d y t" 1979, n r U .
Bankow y k r e d y t o b r o t o w y , fin a n su ją c y działalność e k s p lo a ta c y jn ą dru g ie g o kluczow ego uczestnika spółdzielczego p rocesu in w e sty c y jn e g o — prze dsiębiorstw a budow lanego, rów nież może być i n -stru m en te m oddziaływ ania b a n k u na harm onizację przeb ieg u procesu inw estow ania.
Bankow y k re d y t o b rotow y nabrał szczególnego znaczenia z chwilą, gdy w budow nictw ie w p row a dz ono jako p o w szechnie o b ow iązującą za-sadę jednora zow e go fakturow ania. O b o w ią z u jąc e poprzednio zasady c zęściow ych rozliczeń inw estora z w y k o n a w c ą d o p uszczały możliwość e ta p o w y c h rozliczeń obiektu, np. po zakończeniu realizacji jego stanu zerowego, surow ego i robót w ykończeniow ych. Były one dla w y k o n a w c y wygodniejsze, gdyż zapew niały mu bardziej ró w n o m ie rn y d o -pływ finansow ych śro d k ó w o b rotow ych. Z d r u g ie j stro n y były one także korzystne dla inwestora, gdyż um ożliwiały mu bieżącą kontrolę p ostępu i jakości robót.
System jed n o ra zo w e g o fa k tu ro w a n ia sk o re lo w a n y z w p row adzoną rów nolegle zasadą o b lig a to ry jn eg o stosow ania w n ie k tó r y c h rodzajach budow nictw a (w tym rów nież w w ielorodzinnym b u d o w n ic tw ie m iesz-kaniow ym ) cen ry cz a łto w y c h zmusił p rzedsiębiorstw o do k orzystania w w iększym stopniu z b a n k o w y c h k r e d y tó w o b ro to w y c h na potrzeby finansow ania bieżącej działalności e k sp lo a ta c y jn ej. Z apotrzebow anie na finansow e środki ob ro to w e jest tym większe, że p ro d u k t b u d o w la -ny, jakim jest b u d y n e k m ieszkal-ny, c h a ra k te r y z u je się kapitalnością oraz długim, w y noszącym z reguły w w ielorodzinnym budow nictw ie m ieszkaniow ym ponad rok, c y k le m realizacji. Stąd też udział robót w to k u w całkow itej p rodukcji d a nego o k r e s u jest w p rze d sięb io rstw a ch budow nictw a m ieszkaniow ego zawsze, z p o w o d ó w o b i e k t y w -nych, bardzo wysoka.
W przed sięb io rstw a c h budow la n o m o n taż o w y c h poza zapasam i p r o d u k c y jn y m i o b ejm ującym i ro b o ty w to k u i w y ro b y gotow e można w y -różnić n a s tę p u ją c e g ru p y ś ro d k ó w ob ro to w y ch : z apasy m ateriałow e, tow ary, nałkłady przyszłych okresów , ty m czasow e b u d ynki i u rz ą d z e -nia budowy, należności, środki pienię żne 11.
W litera tu rz e w y ró ż n ia się n a s tę p u ją c e rodzaje k r e d y tó w o b ro to -w y c h 12:
a) k r e d y t na tzw. stałe środki ob ro to w e w części nie sfinansow anej przez w łasne fundusze i p a s y w a pozabankow e:
b) k r e d y t y na p otrz eby przejściow e (prawidłowe), w szczególności o c h a ra k te rz e sezonow ym:
*1 J. S z c z e p a ń s k i , L. S z y s z k o , F i n a n s e b u d o w n i c t w a , W a r s z a w a 1977, s. 190 i n.
12 D r a b o w s k i , J a w o r o w s k i , K r z y ż k i e w i c z , o p . c /f ., s . 190.
c) k r e d y t na potrzeby p rzejściow e o c h a ra k te rz e niepraw idłow ym , a w szczególności nu zapasy zbędne i nadm ierne, a także niedobór w łasnych lunduszów w obrocie;
d) k r e d y t o c h a ra k te rz e płatniczym na przyspieszenie p rocesu w y -miany.
O ddz ia ły w an ie b a n k u —k r e d y to d a w c y na prze d sięb io rstw o — w ie rz y -ciela regulują n a s tę p u ją c e głów ne z a s a d y 13:
a) fak u lta ty w n y c h a ra k te r oddziaływania, co oznacza że o d d z ia ły w a -nie s to so w an e jest przez oddział b a n k u w razie potrzeby;
b) oddziaływ anie b a nku na przedsiębiorstw o jest zróżnicow ane — dolegliw ość s to so w an y c h wobec prze dsiębiorstw a form oddziaływ ania pow inna być w prost p ro p o rc jo n a ln a do skali stw ie rd z o n y ch n iep ra -widłowości w jego działaniu;
c) środki oddziaływ ania b a nkow e go pow in n y być stosow ane tak długo, dopóki nie nastąpi likw idacja niepraw idłow ości, która była p rz y czyną o d działyw ania lub nie zostaną p o d ję te kroki w celu jej u s u
-nięcia; *
d) o d działyw anie b a nku pow inno być poprzedzone w ysunięciem wo-bec prze dsiębiorstw a k o n k re tn y c h p ostulatów p o p ra w y działalności i przekazaniem informacji o z a istniałych niepra w id ło w o ścia ch organom sam orządow ym , jed n o stc e nadrzędnej, o rg a n o m adm inistracji g o sp o d a r-czej i in sta n c jo m p a rty jn y m .
Środki oddziaływ ania k r e d y to w e g o m ogą zostać przez bank u r u c h o -m ione w p rz y p a d k u zaistnienia w gosp o d a rc e prze dsiębiorstw a jednej z n a s tę p u ją c y c h niepraw idłow ości:
— n ieuzasadnione pogorszenie rotacji ś rodków obrotow ych; — w ysoki udział zapasów n iep ra w id ło w y c h w całości zapasów; — zła jakość p r o d u k o w a n y c h w yro b ó w ;
— zmiana a s o rty m e n tu p ro d u k cji ze szkodą dla odbiorców;
— p rze k ro c ze n ie plano w a n eg o w skaźnika opłacenia w zrostu w y -dajności pracy;
— obniżenie stopnia sfinansow ania zapasów funduszem s ta tu to w y m poniżej minimum.
Szczególne znaczenie, w y n ik a ją c e ze specyfiki k o n ta k tó w w y k o -n a w c y z i-nw estorem w spółdzielczym procesie i-nw estycyj-nym , ma moż-liwość o d działyw ania b a n k u na jak o ść produkcji, jej a s o rty m e n t oraz n ieuzasadnione pogorszenie rotacji śro d k ó w obrotow ych. Pogorszenie a s o rty m e n tu w p rodukcji budow lanej pow inno być bow iem in te r p re tow ane jako niechęć przedsiębiorstw do realizacji obiek tó w b u d o w -nictwa towarzyszącego, na tom iast n ieu z a sad n io n e pogorszenie rotaicji
środków o b ro to w y c h — jako w ynik n ieuz a sadnione go w ydłuż e nia c y -kli budow y realizow anych przez przedsiębiorstw o obiektów .
W sto su n k u do przedsiębiorstw , k t ó r e n a ru s z a ją z asady p raw id ło wej gospodarki, oddział b a nku może zastosow ać n a s tę p u ją c e środki o d -działyw ania k r ed y to w e g o :
a) odm ow a udzielenia części lub całości k re d y tu ; b) prze dterm inow a spłata części lub całości k red y tu ; c) p rzy m u so w e ściągnięcie zadłużenia p rze term inow ane go; d) podw yższenie stopy o p ro c e n to w a n ia k re d y tó w obrotow ych; e) z aprzestanie k r e d y to w a n ia działalności e k sp lo a ta c y jn ej.
IV. KREDYTOWANIE SPÓŁDZIELCZEGO PROCESU INW ESTYCYJNEGO
w
Ś w i e t l e o b o w i ą z u j ą c y c h p r z e p i s ó wJ a k w y n ik a z obow iązującej instrukcji b a n k o w e j14, w zakresie spół-dzielczego w ielorodzinnego bud o w n ic tw a m ieszkaniow ego N a rodow y
Bank Polski może udzielić inw estorow i (spółdzielczości m ieszkaniowej) k r e d y tu na sfinansow anie robót przygotow aw czych, na in w e sty cje p o d -sta w o w e oraz udział w in w e s ty c ja c h w spólnych,
K redyt udzielony na sfinansow anie robót p rzy g o to w a w cz y c h może służyć na p o k ry cie kosztów z w ią za n y c h z p rzy g o to w a n iem inw estycji do realizacji, a w szczególności kosztów o p rac o w an ia dokum entacji, b a d a ń geologicznych i g e o dezyjnych, e k s p e r ty z i p rzy g o to w a n ia t e -renu.
K re d y t na finansow anie zadania in w e s ty c y jn e g o może być u dzielony w o jew ódzkiej spółdzielni m ieszkaniow ej lub spółdzielni p o d staw ow ej, k tó rej w o je w ó d z k a spółdzielnia m ieszkaniow a pow ie rz y p r o -w adzenie in -w e s ty c ji13.
W razie stwierdzenia, że dla inw estycji nie zatw ierdzono założeń techniczno-ekonom icznych lub d o k u m e n ta cji uproszczonej, term in od-dania inw estycji do .uż ytku w y k ra c z a poza u sta lo n y w d o k u m en ta cji cykl realizacji inwestycji, a gdy in w e sty cja nie odpow iada w y m a g a -niom o kreślonym w N a ro d o w y m Planie Społeczno-G ospodarczym lub w o d ręb n y c h przepisach — oddział NBP odracza p rzyznanie k red y tu :
Jeżeli w toku realizacji inw estycji spółdzielnia w y s tę p u je z w n io
s-1« K r e d y t o w a n i e u s p o ł e c z n i o n e g o b u d o w n i c t w a m i e s z k a n i o w e g o , in s tr u k c ja s łu ż -b o w a N B P n r A /1 0 , W a r s z a w a , s ie r p ie ń 1977.
15 Z g o d n ie z p r z e p is a m i C e n t r a ln e g o Z w ią z k u S p ó łd z ie ln i B u d o w n ic t w a M ie s z k a -n io w e g o .
kiem o podw yższenie p lan o w a n eg o kosztu inwestycji, oddział banku sporządza opinię o zasadności tego w niosku i prze dstaw ia ją o r g a n o -wi w łaściw em u dla zatw ierdzenia w zrostu kosztów. Po zatw ierdzeniu w zrostu kosztów inw estycji spółdzielnia może w ystąpić o pod w y ż sz e nie k w o ty przyz n a n e g o kredytu, p rze d k ła d a ją c w oddziale decyzję o r -ganu, k tó ry zatw ierdził w zrost kosztów.
Po oddaniu do u ż y tk u każdego o biektu k red y to b io rc a obow iązany jest złożyć w oddziale b a n k u — nie później niż w ciągu d w óc h m iesięcy od d a ty podpisania pro to k o łu odbioru — rozliczenie k r e d y tu w y k o -rzy sta n eg o na realizację d a n e g o obiektu.
U żytkow nik o b iek tu (spółdzielnia podstaw ow a) składa w oddziale b a n k u ośw iadczenie o źródłach spłaty k re d y tu w ciągu dw óch tygodni od d a ty obciążenia jej r a c h u n k u k r e d y tó w do rozliczenia przez w o je -w ódzką spółdzielnię m ieszkanio-w ą.
N iezależnie od kontroli d o k u m e n tó w s ta n o w ią c y ch p odstaw ę do p rzyznania i rozliczenia k r e d y tu oddział b a n k u w toku realizacji in-westycji przeprow adza, w m iarę potrzeb i możliwości, kontrolę stanu z a aw ansow ania b u dow y m ają c ą na celu ustalenie:
a) czy p lan o w a n y term in zakończenia inw estycji zostanie d o trz y -many;
b) czy p lan o w a n e koszty w yliczone w z estaw ieniu kosztów nie zo-staną przekroczone;
c) czy n o rm a ty w n a pow ierzchnia b u d y n k ó w m ieszkalnych nie z o sta -ła przekroczona.
Po p rzy ję ciu inw estycji do e k sp lo a ta c ji inw estor p rze k a z u je od-działowi b a n k u protokół odbioru. Oddział d o k o n u je analizy protokołu w celu ustalenia, c zy in w e sty cję m ożna uznać za zakończoną i czy m ożna uruchom ić fundusz nagród za praw idłow ą, term inow ą oraz p rz e d -term in o w ą realizację inw estycji.
Zgodnie z obow iązującym i przepisam i inw estor zobow iązany jest przedłożyć oddziałowi b a n k u rozliczenie z akończonego zadania in w e sty c y jn e g o w ciągu 60 dni od d a ty przekazania inw estycji do e k s p lo a -tacji. Na p odstaw ie tego rozliczenia oddział p o ró w n u je:
— w ysokość kosztów rzec z y w isty c h z planow anym i; — u z y sk an e efekty rzeczowe z efe ktam i planow anym i;
— term in y rea liz a c y jn e z term inam i w y n ik ają c y m i z h a rm o n o g r a -mów.
W y n ik i s tw ierdzonych niepraw idłow ości oddział w y k o rz y s tu je w in-form acji dla w ładz te r e n o w y c h i in w e sto ra nadrzędnego, ja k rów nież do badań i analiz realizacji bu d o w n ic tw a m ieszkaniow ego.
Ponadto oddział w y k o n u je n a s tę p u ją c e p race analityczno-badaw cze i k o n tro ln e o c h a ra k te rz e obligatoryjnym :
— b a d a n ie e konom iczności osiedla m ieszkaniow ego w e tap ie p r o -gram ow ania!
— opiniow anie p ro je k tó w planów in w e sty c y jn y ch ; — b a danie kosztów inw estycji;
— k o n tro le te re n o w e w spółdzielniach m ają c e na celu spraw dzenie praw idłow ości d o k o n y w a n ia rozliczeń i spłat k re d y tu .
V. KILKA U W A G O F U N K C JO N O W A N IU INSTRUM ENTÓW KREDYTOWYCH
W PRAKTYCZNYM DZIAŁANIU
Inform acje do tej części a r t y k u ł u pochodzą z b a d a ń p rzep ro w a d z o n y c h w to k u realizacji d w ó c h p ra c m ag iste rsk ic h n a p is a n y c h n a W y -dziale Ekonom iczno-Socjologicznym UŁ pod k iero w n ic tw em a u to r a 16. W nioski z nich w y p ły w a ją c e m ają c h a ra k te r w stę p n y wobec dalszych b adań p ro w a d z o n y ch w tra k c ie k o lejn e g o s em inarium m agisterskiego.
W zak re sie fu n k cjo n o w a n ia k r e d y t u i n w e s t y c y j n e g o w spół-dzielczym procesie in w e s ty c y jn y m zbadano re la cje b a n k — inw estor zachodzące w trakcie realizacji osiedla W idzew -W schód w Lodzi. In-w e sto re m b e zpośrednim tego osiedla była W o je In-w ó d z k a Spółdzielnia M ieszkaniow a w Łodzi, u ż y tk o w n ik ie m — Robotnicza Spółdzielnia M ieszkaniow a „Bawełna", n a to m ia s t k r e d y to d a w c ą — III Oddział NBP w Łodzi. Oddział ten k r e d y tu je całość inw estycji spółdzielczego b u d o -w nict-w a m ie sz kanio-w e go -w Łodzi.
Udział b a n k u w p rocesie in w e s ty c y jn y m w p rz y p a d k u realizacji osie-dla W idz e w -W sch ó d rozpoczął się od uczestnictw a przedstaw iciela tej instytucji w kom isji p o w o ła n ej przez p re z y d e n ta m iasta dla z a tw ie r dzenia plan u in w e s ty c y jn e g o podejm o w a n e g o przedsięw zięcia in w e s ty -cyjn e g o (osiedla W idzew -W schód).
N a stęp n ie bank p rzeprow adził kontrolę d o k u m e n ta cji inw e sty c y jn o - -projektow ej. D otyczyła ona n a s tę p u ją c y c h zagadnień:
— p o p r a w n o ś c i lokalizacji osiedla w n a w ią z a n iu do o g ó ln y ch p o -s ta n o w ie ń planu za g o -sp o d a ro w a n ia p r z e -strz e n n eg o m ia-sta;
— w ysokości p r o je k to w a n e j z abudow y w a spekcie efektyw ności w y k o rz y s ta n ia te re n u z a in w esto w a n ia m iejskiego; 16 S ą to n a s t ę p u j ą c e p r a c e : A . G w i z d a l s k a A d a m s k a , R o l a b a n k u w p r o -c e s i e i n w e s t y -c y j n y m w s p ó ł d z i e l -c z y m b u d o w n i-c t w ie m i e s z k a n i o w y m , Ł ó d ź 1982 (m a-s z y n o p i a-s w Z a k ła d z ie E k o n o m ik i B u d o w n ic t w a i I n w e a-s t y c j i UŁ); G. D ą b r o w a-s k a , O c e n a s y s t e m u k r e d y t o w a n i a p r z e d s i ę b i o r s t w b u d o w l a n o - m o n t a ż o w y c h , Ł ó d ź 1982 ( m a s z y n o p is w Z a k ła d z ie E k o n o m ik i B u d o w n ic t w a i I n w e s t y c j i U Ł ).
— dostosow ania w ysokości zab u d o w y do w łaściwości terenu; — p rze w id y w an e j w p ro je k c ie s tr u k tu r y m ieszkań w św ietle za-p otrz ebow a nia na nie;
— funkcjonalności m ieszkań i innych pom ieszczeń u żytkow ych w p r o je k to w a n y c h budynkach;
— rozm iaru z a p ro je k to w a n y c h p ro g ra m ó w usług w św ietle ob o w ią -z ujących n o r m a ty w ó w i p r-ze w id y w a n e g o -z ap otr-zebow ania na nie -ze stro n y m ieszkańców przyszłego osiedla;
— popraw ności rozw iązań e le m e n tó w in fra stru k tu ry technicznej osiedla;
— praw idłow ości rozw iązań k o m unika c yjnyc h;
— możliwości realizacji osiedla w edług p rzy ję tej technologii w y -konaw stw a;
— realności p r z y ję ty c h nakładów .
Była to zatem k o n tro la bardzo wnikliwa, m erytoryczna, w nikająca w istotę poszczególnych rozw iązań z a sto so w a n y c h w d o k u m en ta cji in- w e sty cy jn o -p ro je k to w e j. W nioski sform ułow ane przez b a n k w oparciu o tak w szechstronną i szczegółow ą ko n tro lę d o ty cz y ły m. in. k o nieczności lepszego d opa sow a nia w ielkości p r o je k to w a n y c h m ieszkań do n o r -m aty w ó w p roje ktow yc h, uzupełnienia p r o je k tu osiedla o niezbędne elem enty usług p o d sta w o w y c h (np. urząd pocztow o-telekom unikacyj- ny), niezbędności w y posażenia w y k o n a w c y osiedla w d r u g ą w y t w ó r -nię e le m e n tó w p r e f a b ry k o w a n y c h Wk-70, konieczności u rea ln ie n ia ze-staw ień kosztów zadań.
W nioski w y n ik a ją c e z kontroli zostały przesłane inwestorowi, k tó -ry je w większości p r zy p a d k ó w uwzględnił.
Udział b a n k u w fazie realizacji osiedla W idzew -W schód polegał na kontroli praw idłow ości w y k o rz y s ta n ia przez in w e sto ra p r z y z n a n e -go k red y tu . Na podstaw ie informacji n a d s y ła n y c h przez in w e sto ra b ank prowadził w ykaz realizow anych obiektów, p o ró w n u ją c ich koszty r z e czyw iste z planow anym i. Bank nie p rzeprow a dz ał jed n a k z r e g u ły b a -d a ń p o s tę p u realizacji p rac ani nie k ontrolow ał prze strz e g an ia przez in w e sto ra z asady kom ple ksow ośc i realizacji inw estycji. P ow odem ta k og ranic zonyc h rozm iarów kontroli ba n k o w ej w tej fazie była m. in. niedostateczna liczebność p e rs o n e lu bankow ego.
Rozliczanie zakończonych zadań in w e s ty c y jn y c h s k ła d ając y c h się na osiedle W idzew -W schód odbyw ało się z opóźnieniami. W tym p r zy p a d k u b a n k oddziaływ ał n a inw estora w yłącznie środkam i poza- kredytow ym i, m onitując poszczególne instancje inw estora spółdzielcze-go oraz ogniw a sam orządu spółdzielczespółdzielcze-go.
W zak re sie fu n k cjo n o w a n ia k r e d y tu o b r o t o w e g o zbadano w sp ó ł-pracę Łódzkiego K om binatu B udow lanego „Północ” z V O ddziałem NBP
w Łodzi w latach 1977— 1981. P rzedm iotem analizy b y ły n a s tę p u ją c e problem y:
a) wielkość p rzydz ielonyc h przez b a n k k r e d y tó w oraz sposób ich w y k o rz y sta n ia przez kom binat, kontrola bankow a, jej form a i zakres:
b) pod jęte przez b ank o d d z ia ły w a n ia k red y to w e .
W to k u b a d a ń stw ierdzono, że k o n tro la b a n k o w a prow adzona w kom binacie objęła sw oim za k re se m n a s tę p u j ą c e problem y: jakość produkcji, g o spodarkę funduszem płac, g o sp o d a rk ę m ateriałow ą, ro b o -ty w to k u i. sposób w y k o rz y s ta n ia p r z y z n a n y c h k r e d y tó w ban k o w y c h . Częstotliw ość kontroli b a n k o w ej w a n alizow anym okresie w ynosiła kilka kontroli na rok.
J a k w y n ik a z p r z e p ro w a d z a n y c h analiz, o d d z ia ły w a n ie V Oddziału NBP w Łodzi w stosunku do ŁKB ,,Północ" było dość skuteczne, p r o -wadziło bow iem w większości p r z y p a d k ó w d o likw idacji w y s tę p u ją c y c h . niepraw idłow ości. Badania wykazały, że b ank w s to s u n k u do p rze d s ię biorstw b u d ow la nom ontaż ow yc h korzysta z p rzy słu g u ją c y c h m u in s tr u -m en tó w oddziaływ ania k r e d y to w e g o w sposób je d n o s tro n n y . Preferuje oddziaływ ania w postaci podw yższania o p ro c e n to w a n ia k redytu, p r a k -tycznie nie ko rzy s ta ją c z możliwości odm ow y udzielenia k r e d y tu przedsiębiorstw om źle gosp o d a ru ją cy m .
W celu podniesienia roli bodźcow ego o d działyw ania k r e d y t u w a r to z astanow ić się n a d zw iększeniem rozpiętości s to p y jego o p ro c e n to -w ania, szczególnie -w części pozosta-w ionej do dyspozycji oddziałó-w ba n k u p o d ejm u ją c y c h dec y zje k red y to w e . A k tu a ln a m a k sy m a ln a w iel-kość k a rn y c h odse te k od k r e d y t u p odsta w ow e go (4%) i od k r e d y tu przejściow ego (2%) nie może stanow ić d o b reg o i m obilizującego in stru -m e n tu oddziaływ ania.
VI. ZAKOŃCZENIE
W nioski w y n ik a ją c e z niniejszej publikacji sform ułow ać można w sposób n a stęp u jąc y .
1. W przebiegu p ro ce su in w e sty c y jn eg o w spółdzielczym b u d o w -nictwie m ieszkaniow ym w y s tę p u je szereg zakłóceń. W y s tę p u j ą one na sk u te k w adliw ej organizacji p ro ce su in w e s ty c y jn e g o o ra z u pośle dz o-nej pozycji spółdzielczego inw estora w s y tu a cji u trz y m u ją c eg o się przez wiele lat w budow nictw ie „ ry n k u p ro d u ce n ta" .
2. Isto tn y m źródłem z a kłóceń w przebiegu spółdzielczego procesu in w e s ty c y jn e g o są w y k o n a w c z e p rzepisy spółdzielczości m ie s z k a n io -wej. P ostanow ieniam i w n ich z a w a rty m i odsunięto spółdzielnie p od-sta w o w e (przyszłych u ż y tk o w n ik ó w w znoszonych b udynków ) od
wpły-wu na przebieg p rocesu in w estycyjnego, a całą jego obsługę n a d m ie r-nie zb iurokratyzow ano.
3. W efekcie niepraw idłow ości w y m ien io n y c h w punkcie p o p rz e d nim zachodzi p a ra d o k s a ln a p otrzeba postaw ienia pom iędzy b iu ro k r a -tycznym a p a ra te m spółdzielczości m ieszkaniow ej a indyw idualnym spółdzielcą banku, k tó ry — ja k o rzecznik inte resu ogólnospołecznego — strzegłby inte resu indy w id u aln e g o spółdzielcy zagrożonego u je m n y mi k o n se k w e n cja m i działalności z b iu ro k raty z o w a n ej spółdzielczej a d m inistracji D opracow ać przy tym należy m eto d y o d działyw ania k r e -dy tow e go w y m ierzone w a p a ra t adm inistra c yjny, a nie obciążające za-razem finansow o członków spółdzielni. Literatura w sk a z u je n a możli-w ość możli-w y p r a c o możli-w a n ia takich ro zmożli-w ią z a ń 17.
Rzecz jasna pow yższy p o stu la t straci rację bytu, jeżeli ru ch spół-dzielczości m ieszkaniow ej powróci do zasad a u te n ty c z n e j działalności spółdzielczej ze wszystkim i jej a try b u ta m i. A utor zgadza się z e w e n
-tualnym i oponentam i, iż p ro p o n o w a n e przez niego rozw iązanie (które przecież w o g raniczonym w ym iarze już fu n k cjo n u je w p ra k ty c e ) jest anorm alne, jed n a k uznaje je za w pełni a d e k w a tn e w obec rów nie a n o r -m alnego rozbudow ania biurokracji spółdzielczej.
Jeżeli uznać za słuszny tok rozum ow ania z a p re z en to w a n y w n in ie jszym wniosku, to z dużą rez e rw ą odnieść się w y p a d a do ¡idei p o w o ła -nia Banku G ospodarki M ieszkaniow ej, k tó ra w yszła ostatnio ze strony eta to w y c h działaczy spółdzielczości m ieszkaniow ej. W ów czas bowiem, jeżeli b a n k ten zostałby z m ajo ry z o w a n y przez w p ły w y biurokracji spółdzielczej, nie byłby on w stanie pełnić w obec niej funkcji k o n t r o l -nych.
4. W a rty k u le d o k o n a n o dość szczegółow ej teo re ty c z n e j analizy fu nkcjonow ania k r e d y tu in w e s ty c y jn e g o i obrotow ego. W s k a z u je ona jednoznacznie na potencjalnie duże możliwości e fe k ty w n e g o sto s o w a -nia tej k a te g o rii w harm onizacji p rzeb ieg u p ro c e s u inw e sty c y jn eg o .
5. A nalizow ane p rzepisy b a n k o w e w zasadzie uw z glę dniają główne w ytyc z ne w y n ik a ją c e z teorii f u n k cjo n o w a n ia in stru m e n tó w k r e d y t o -w ego oddziały-w ania. Ich słabą s tro n ą jest natom iast b ra k -w y ra ź n ej koncepcji roli b a n k u finansującego inw estora. W y d a je się, iż b a n k ten pow inien być zw olniony od konieczności d o k o n y w a n ia drobia z g o w y c h kontroli m e r y to ry c z n y c h d o k u m en ta cji in w e s ty c y jn o p ro je k to w ej, n a
-tomiast pow in ien być w sposób bardziej niż doty ch c z a s z d e cy d o w a n y zobligow any do kontroli fazy realizacji. Przedm iotem kontroli b a n k o
-wej w tej fazie pow in n y być takie e le m e n ty bezpośrednio zw iązane z oceną praw idłow ości w y k o rz y s ta n ia p rzy z n a n y c h k red y tó w , jak t e r -m inow ość robót, ich ko-m pleksow ość, jakość, koszty itp.
6. R elacjonow ana w a rty k u le analiza p ra c y b a n k u finansującego in -w estora spółdzielczego -w pełni pot-w ierdza słuszność u-w ag zgłoszonych w poprzednim punkcie.
7. Ażeby postulat tonizującego w p ły w u instytucji k re d y to w e j na spółdzielczy proces in w e s ty c y jn y stał się bardziej odczuwalny, k o n iec z -ne jest, by bank bardziej zde cy d o w a n ie bronił in te resp w spółdzielców wobec prze d sięb io rstw w ykonaw czych. Pow inna być w ty m oddziały-w a n iu zach o oddziały-w a n a bardziej ścisła oddziały-w spółpraca pom iędzy oddziałem finan-s ującym w y k o n a w c ę oraz oddziałem fina n finan-su ją c y m inw efinan-stora. W ów czafinan-s bow iem w p rz y p a d k u stw ierdzenia niepraw idłow ości w p ra c y w y k o -n a w c y ba-nk m ógłby poprzeć roszcze-nia w y s u w a -n e w obec -niego przez inw estora (strony jak dotąd słabszej w w y n ik u „ ry n k u p ro d u ce n ta" w budow nictw ie) stosując oddziaływ anie k r e d y to w e i po z a k re d y to w e .
8. D yskusja pod jęta nad funkcjam i a p a ra tu b a n k o w e g o w z refor-m ow anej gosp o d a rc e polskiej w skazuje na koniecznośc zrefor-miany jego ro-li Ma on pełnić m niejszą ilość funkcji k o n tro ln y c h , z dru g iej jednak stro n y udzielać k r e d y tu tylko tym podmiotom, k tó re z a g w a ra n tu ją e fe k ty w n e i z yskow ne (dla banku, a w socjalizmie ty m sam ym dla c a -łego społeczeństw a) ich w y k o rz y sta n ie.
W y d a je się jednak, że w odniesieniu do spółdzielczego p ro c e s u in-w e s ty c y jn e g o te obiek ty in-w n ie słuszne tezy p o in-w in n y ulec m odyfikacji. O lbrzym ia niegospodarność przedsiębiorstw budow lanych, rozrost b iu -rokracji W spółdzielczości m ieszkaniow ej oraz szczególna rola społeczna p otrz eby m ieszkaniow ej i wielki deficyt m ieszkań n a k a z u ją u t r z y -mać, a n a w e t być może wzm ocnić k o n tro ln e funkcje b a n k u w obec u czestników spółdzielczego p rocesu inw e sty c y jn eg o . Byłaby to k o n t r o -la o p a rta o bardziej „ ekonom iczne" p o d sta w y (udzielony k red y t) niż k o n tro la prow adzona przez jednostki adm inistracji gospodarczej różn ych szczebli i pioróżnów. T ym sam ym sądzić różnależy, że by łab y oróżna b a r -dziej e fe k ty w n a i — dla in te re s u ogółu — bar-dziej użyteczna.
