A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S ______________________ FOLIA OECONOMICA 92, 1989
M a łg o rz a ta Domagalska*
KOSZTY I FINANSOWANIE UTRZYMANIA SPÓŁDZIELCZYCH ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH
(na p r z y k ł a d z i e WSMXX w Ł o d z i )
b___Wst2jp
W dokonującym s i ę ob e cn ie p r o c e s i e " e k o n o m i z a c j i 1,1 p o l i t y k i m ieszkaniow oj c o ra z większą r o l ę w o k r e ś l e n i u poziomu czynszu po s i a d a j ą k o s z ty budowy i u trzym ania m ie s z k a n ia . I s t o t n e J e e t , iż t w o r z e n ie u s ł u g i m ie sz ka n iow e j ma c h a r a k t e r c i ą g ł y i n i e polega wy ł ą c z n i e na p rz e k a z a n iu m ie sz k a nia w u ż y tk o w a n ie , a ł ą c z y s i ę z bez ustannym tworzeniem warunków p raw idłouogo e k s p lo a to w a n ia budynku m ie sz ka ln eg o . Warunki te sprowadzają s i ę do sp raw n ie f u n k c j o n u j ą c e j i n s t a l a c j i w o d n o - k a n a li z a c y j n e j, o g r z e w c z e j, dźwigów, u trzym ania wy maganego stanu tec h n ic z n e g o o b i e k tu i c z y s t o ś c i 2 . P r o c e s
użytkowa-4
Mgr, s t a r s z y a s y s t e n t w Z a k ł a d z i e Ekonomiki Budownictwa i In- w o s t y c j i UL,
#«
Obecnie WZSM - Wojewódzki Związek S p ó ł d z i e l n i M ieszk anio w ych. P r o c e s , w którym na d ru g i p la n przesuwa 3 i ę r e a l i z a c j a p o l i ty c z n o - s p o łe c z n y c h celów p o l i t y k i m ie sz k a n iow e j w y n ik a ją c y c h z po t r z e b s o c j a l n y c h i za ło że ń rozwoju gospodarczego PRL (m. i n . z po l i t y k i p rz e strz e n n e g o k s z t a ł t o w a n i a p rz e m y s łu , a tak że in n y c h d z i a łów g osp od arki narodowej oraz społeczno-zawodowej s t r u k t u r y lu d n o ś c i ) ; p r o c e s , u którym gospodarka m ieszkaniow a, zdobywając a uton o mię, r e a l i z u j e swojo podstawowe c e l e , t j . budownictwo i u trzy m a n ie mieszkań na p od staw ie zasad r a c jo n a l n e g o gospodarowania. S fo r m u ło waniem: "ek on om iza cja p o l i t y k i m ie s z k a n io w e j" p a s ł u ź y ł s i ę Z. В o- g u s ł a w s k i w a r t y k u l e Р г о Ы л т у p o l i t y k i m ie sz k a n io w e j w P o l s c e , " S t u d i a Ekonomiczne PAN" 1966, z . 16, s . 1*6. " N ie na t a k i e g o s t a n u , k i e d y u słu g a mieszkaniowa ma c h a r a k t e r zakończony (p r o d u k t g o t o w y ) " , c y t . : H. K u l e s z e , Czynsze mieszkaniowe w e u r o p e j s k i c h k r e j a c h s o c j a l i s t y c z n y c h , Warszawa 1973, s . 5*.
n ia m ie s z k a n ia , ja k o f u n k c ja c z asu , p rz e b ie g a w s t a l e zmieniających s i ę warunkach t e c h n i c z n y c h , ekonomicznych i p ie n ię ż n y c h . Warunki te powoduj!} n i ą s t a b i l n o ś ć kosztów, k t ó r e są podstawę rachunku ekono m iczn ej e fe k t y w n o ś c i d z i a ł a ń s p ó ł d z i e l n i m ie sz k a n io w e j.
Według H. Kuleszy^5 zmienność kosztów, z punktu w id z e n ia wymo gów rachunku ekonomicznego, związana j e s t z e l a s t y c z n o ś c i ą systemu czynszowego. Brak t e j e l a s t y c z n o ś c i p r a k t y c z n i e wyklucza rentowność u s ł u g i m ie sz k a n io w e j. S zczeg ólna e l a s t y c z n o ś ć poziomu o p ł a t y za m ie sz kanie winna znamionować gospodarkę s p ó ł d z i e l c z y m i zasobami mieszkaniowymi, k t ó r e j głównym źródłem fin a n s o w a n ia kosztów u s ł u g i m ieszkaniow ej są ś r o d k i l u d n o ś c i , a podstawą d z i a ł a n i a - z a s a d a r o z rachunku gospodarczego.
J e s z c z e do kortca l a t s ie d e m d z i e s ią t y c h system o p ł a t s p ó ł d z i e l czych - ic h zmienność, wysokość, zró ż n ic o w a n ie - s t a n o w ił m arg in e sowe, z ja w ie k o w gospodarce m ie sz k a n io w e j. W l a t a c h n a s tę p n y c h , ze względu na ob o w iązu jącą p o l i t y k ę m ieszkaniow ą, w k t ó r e j s p ó ł d z i e l czość p r z y j ę ł a r o l ę głównego in w e s t o r a , d o t y c z y ł c o ra z w ię k s z e j c z ę ś c i o b y w a t e l i .
W z r a s t a ją c e k o s z ty u trzy m a n ia i p o l i t y k a państwa, n i e s p r z y j a j ą c a w s z e lk ie g o r o d z a j u , skąd in ąd uzasadnionym podwyżkom cen, powo dowały n arastanife negatywnych skutków w gospodarce zasobami (zanied b a n ia w d z i a ł a l n o ś c i remontowej i e k s p l o a t a c y j n e j ) . W t e j s y t u a c j i w i e l e organów samorządowych s p ó ł d z i e l n i zmuszonych .b y ło do d z i a ł a n i a . W l a t a c h 1976-1979 d e c y z je o podwyżce o p ł a t w s k a l i k r a j u p o d j ę ł o 300 s p ó ł d z i e l n i . Podwyżkami tymi o b j ę t o 600 t y s . m ieszkań4 . P r o c e s porządkowania s y t u a c j i fin a n s o w e j s p ó ł d z i e l c z o ś c i , niezbędny d la o s i ą g n i ę c i a s a m o d z ie ln o ś c i w gospodarowaniu własnymi zasobami, a p o l e g a j ą c y na doprowadzaniu do stanu równowagi między w z r a s t a j ą cymi kosztami s p ó ł d z i e l n i i uzyskiwanymi przez n i e dochodami, zo s t a ł g w ałtow n ie zahamowany w 1962 r . P rz y c z y n ą b y ł a powszechna r e g u l a c j a cen i związana z n ią i n t e r w e n c ja d o t a c y jn a państw a. Podwyż ka o p ł a t e k s p l o a t a c y j n y c h dokonana w o k r e s i e od 1 X I 1984 r . do mar ca 19B5 r . to ponowny krok do r e a l i z a c j i c a ł k o w i t e j sam ow ystar c z a l n o ś c i fin a n s o w e j s p ó ł d z i e l c z o ś c i w pokrywaniu ponoszonych k o s z tów .
* Ibidem , s . 50. *
/ ł R. J a j s z c z y k , Przed i po w ie lk im skoku, "Domy S p ó ł d z i e l c z e " 1985, nr 6, s . 2.
K oszty u słu g mieszkaniowych można p o d z i e l i ć na dwie z a s a d n ic z e grup y: k o s z ty budowy i k o sz ty u trzym ania budynków. U s k ła d tyc h o s t a t n i c h wchodzą k o sz ty b ie ż ą c e e k s p l o a t a c j i , w y s tę p u ją c e n i e z a l e ż n i e od kosztów d z i a ł a l n o ś c i p o n o c n ic z e j (d ostaw a e n e r g i i ' c i e p l n e j , e k s p l o a t a c j a dźwigów), z a p e w n ia ją c e mieszkańcom normalne korzy- - s ta n io z r c iis z k a ń , wspólnych urządzeń w budynku i jeg o o t o c z e n iu o- raz k o sz ty u trzym ania zasobów w odpowiednim s t a n i e technicznym i u- żytkowym. Koszty e k s p l o a t a c j i b i e ż ą c e j i u trzym ania od pow iednie go stanu tec h n ic z n eg o i użytkowego zasobów określam y nianem kosztów podstawowych5 .
Jedną z w i e l u ob iek tyw n ych p rzy c zy n tru d n o ś c i wprowadzania i u- trz y n y w a n ia e l a s t y c z n e j p o l i t y k i o p ł a t za m ie sz k a nia ( u z a l e ż n i o n e j w znacznyn s to p n iu od poziomu i d y n a n ik i u słu g m iesz k aniow ych) j e s t odnienność i różnorodność d z i a ł a ń czynników k s z t a ł t u j ą c y c h omawiane k o s z ty oraz c z yn sze . ,
Podstawą oceny i a k c e p t a c j i poziomu czynszu przez mieszkańca j o s t ja k o ś ć o fe ro w an o j u s ł u g i , a w ię c w a rto ś ć użytkowa m ie sz k a nia ( o c e n ia n a przez pryzmat w łasnych dochodów). Jed nak decyd ują o n i e j n i e t y l k o cechy m ie r z a l n e ( n p . : wykończenie budynku, wyposażenie m i e s z k a n i a ) , za le ż n e od kosztów. Niemałe z n a c ze n ie d la oceny wartoś c i u żytk ow ej m ie sz k a n ia mają cechy m i e r z a l n e n i e związano z pono szonymi kosztami ( n p . : n a s ł o n e c z n i e n i e , u kła d f u n k c j o n a l n y m ie sz k a n i a ) , n i e z a l e ż n i e od tego pewna grupa kosztów n i e ma związku z j a k o ś c i ą m ie s z k a n ia . Oo n i e j n a le ż ą n p . : k o s z ty w y n ik a ją c e z r o d z a ju g le b y i p o s a d o w ie n ia , z rozw iązań zastosowanych przy o g rz e waniu ( c . o. z k o t ł o w n i w łasnych lub o b c y c h ) czy też spowodowane p r z e k s z t a ł c e n i a m i o r g a n i z a c y jn y m i lub i n f l a c y j n y m i zmianami cen ma t e r i a ł ó w , u słu g i p ł a c pracowników z a t ru d n io n y c h w gospodarce miesz k a n io w e j . Także r o z w i ą z a n ia k o n s t r u k c y j n e i a r c h i t e k t o n i c z n o d a ją względne e f e k t y użytkowe p o d r a ż a ją c k o s z ty budowy, remontów i kon s e r w a c j i . I s t n i e j ą również k o s z t y , k t ó r e są o d w ro tn ie p r o p o r c j o n a l ne do j a k o ś c i o fe ro w a n e j u s ł u o i ( n p . : w zrost nakładów na remonty i k o n s e rw a c je w m iarę s t a r z e n i a s i ę o b i e k t ó w ) .
Ze względu na p rz e d sta w io n e r e l a c j e w zrost powyższych kosztów n i e sta o ow i d l a użytk ow nika d o s t a t e c z n e j m o ty w a c ji d la
zaakceptowa-b T. L e w a n d o w s k i , Gospodarka domami s p ó ł d z i e l c z y mi. Podstawowe problemy o r g a n i z a c j i i e konom ik i, Warszawa 1970, s . 65.
n i a podwyżki o p ł a t y e k s p l o a t a c y j n e j . Stą d i s t n i e j e p otrzeb a odpo w i e d n i e j e d u k a c ji s p ó łd z ie lc ó w i poprawy j a k o á c i usłu g m ie s z k a n io wych oraz ko niecz no ść s tw a r z a n ia warunków d l a r a c jo n a ln e g o gospo darowania zasobami s p ó ł d z i e l n i z, w p e ł n i świadomym, udziałem j e j c z ło n k ó w .
S t o p ie ń p o k r y c ia kosztów u trzym ania zasobów mieszkaniowych środ kami własnymi s p ó ł d z i e l n i oraz poniższa a n a l i z a zmian poszczególnych rodzajów kosztów odnosi s i ę do d z i a ł a l n o ś c i WSM w Ło d z i . Tam zaś, g dzie b y ło wskazane p o g ł ę b i e n i e badań, a n a l i z ę poszerzono do proble mów fun kcjon ow ania RSM "B a w e łn a " w Ł o d z i.
2. A n a liz a kosztów u trzym ania s p ó ł d z i e l c z y c h zasobów mieszkaniowych
Przeprowadzona a n a l i z a danych w s k a z u je , że k o sz ty s p ó ł d z i e l c z e j gospodarki m ieszkaniow ej c i ą g l e w z r a s t a j ą ( t a b . 1 i 2 ) . O b lic z o n e in d ek sy wzrostu kosztów e k s p l o a t a c j i podstawowej w WSM w Łod z i w I960 r . w stosunku do roku bazowego 1976 k s z t a ł t o w a ł y s i ę na p o z i o mie p raw ie 140%. N atom iast w c ią g u o s t a t n i c h 5 l a t - w 1985 r . 366X. K o s z t , e k s p l o a t a c j i podstawowej z uwzględnieniem remontów, k o n s e r w a c j i , a także odpisów a m o r ty z a c y jn y c h , w y n o s i ł w 1905 r . 285,15 zł
2
w p r z e l i c z e n i u na 1 m p. u. e k s p lo a to w a n e j ś r e d n io r o c z n i e .
T a b e l a 1 Wskaźniki kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w WSM Łódż
(w zł/m2 p. u, eksploatowanej średnio rocznie)
Koszty 1976 1980 1981 1982 1983 1984 1985 I półr.1986
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Eksploatacja podstawowa: 50,00 69,30 77,77 143,8 197,52 272,62 285,15 172,58 płace i narzuty praco
wników administracji
biurowej/ 4,13 5,15 6,49 10,1Г 13,69 17,23 20,36 11,15
płace i narzuty pracow
ników pozostałych 8,26 11,58 15,14 22,28 28,64 36,92 45,14 23,53 materiały i przedmioty
nietrwałe oraz energia 4,03 4,64 4,53 13,72 14,71 16,87 13,47 7,78
Tabela 1 (cd .) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 woda i kanalizacja 3,77 4,17 4,23 4,37 37,52 45,75 43,02 34,24 wywóź śmieci 1,59 1.73 1,82 8,64 12,18 14,05 15,71 10,72 pozostałe 4,56 6,38 7,10 8,64 13,30 11,59 15,22 7,81 remonty, konserwacje i amortyzacja 18,29 29,81 27,29 63,18 63,51 109,57 109,47 63,23
narzut kosztów Zarządu 4,71 5,77 6,86 7,92 7,01 12,40 14,00 8,74 odpisy na fundusze scentralizowane i spe cjalne 0,57 0,57 4,23 5,00 6,08 8,24 8,76 5,35 Centralne ogrzewanie: z kotłowni własnych 71,47 79,65 80,51 229,73 223,26 363,43 541,76 311,75 z kotłowni obcych 56,55 58,51 58,39 169,85 179,91 214,85 265,75 197,42 Ciepła woda: z kotłowni własnych 24,66 26,17 26,85 35,54 88,43 142,62 211,70 102,71 Z kotłowni obcych 26,24 27,31 28,44 91,43 94,86 129,43 154,92 106,76 Eksploatacja dźwigów 18,05 25,26 25,44 45,93 50,25 48,52 52,21 29,39
Ź r ó d ł o : Na podstawie danych uzyskanych w WSM w Łodzi.
Duża s k a la zmian n a s t ą p i ł a również w d z i a ł a l n o ś c i pom ocniczej - k o s z ty dostawy c i e p ł e j wody z k o tł o w n i w łasnych w 1985 r . w s t o sunku do 1981 r . w z r o s ły p raw ie 8 - k r o t n i e , a c e n t r a l n e g o ogrzew ania z tego samego ź r ó d ła ponad 6 , 5 - k r o t n i e ; z k o tł o w n i obcych odpowied n io 5,4 - i 4 , 5 - k r o t n i e . N ależ y z a z n a cz y ć, i ż s t r u k t u r a w y k o r z y s t a n i a ź ró d e ł e n e r g i i c i e p l n e j w WSM w Ł od z i od l a t n ie zm ienia s i ę i w stosunku do c a ł o ś c i o b s łu g iw a n e j p o w ie rz c h n i m ie sz ka n iow e j wy n o s i ś re d n io w roku: 95% p o w ie rz c h n i o b s łu g iw a n e j d z i ę k i e n e r g i i z k o tł o w n i obcych i 3,5% z k o t ł o w n i w ła s n y c h . Na tak duże z ró ż n ic o w a n ie poziomu i dynamiki kosztów w o s t a t n i c h l a t a c h w p ły n ę ły g łó w n ie c z y n n i k i zew n ętrzne, t a k i e j a k : podwyżka cen u s łu g i m a te r i a ł ó w (g łó w n ie b u d o w l a n o - i n s t a l a c y j n y c h , k t ó r a w z a l e ż n o ś c i od ro d z a ju ty c h m a te ria łó w w y n o s iła od 40% do 300%6 ) i z w ię k s z e n ie poziomu płac
6 H. M y s z k o w s k a , Gospodarka u s p o łe c z n io n ym i zasoba mi mieszkaniowymi w l a t a c h 1980-1983, Warszawa 1984, s . 24.
T a b e l a 2-Oynamika w zrostu kosztów g osp od arki zasobami mieszkaniowymi w WSM Łódź
• . J
Indeks wzrostu kosztów
Kosz ty 1980 49B1 1982 1983 1984 l 485 1982 1983 I9fl4 1905 1976 I960 1931 1902 1983 1984 198 1 1981 1981 1981 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 E k s p l o a t a c j a podstawo wa 139,6 1 1 Г , 4 \ 185,0 137,4 138,0 104,6 18Д.З 253,9 35Ô; b 366,6 p ł a c e n i n a r z u ty p r a cowników a d m i n i s t r a c j i b iu ro w e j 124,7 126,0 155,8 135,4 126,0 118,2 155,7 211,0 265,4 313,7 p ł a c e i n a r z u t y p r a cowników p o z o s t a ł y c h 140,2 130,7 147,2 128,5 128,9 122,3 147,1 187,4 24 3,9 298,1 m a t e r i a ł y i przedmio t y n i e t r w a ł e oraz e n e r g i a 115,1 97,6 303,0 187,2 114,7 79.B 502,8 324 ,7 153.0 297,3 woda i k a n a l i z a c j a 1 10, b 101,4 103,3 B58,6 121 ,9 94 .0 103,3 887,0 l 081,5 1 017,0 wywóz 4 n i e c i 108,0 105,2 474 ,7 140,V 115,4 111,8 474 ,7 669,2 772,0 863,2 p o z o s t a ł e ] 39,9 112,5 120.3 154,9 85,8 131 ,3 120,3 186,4 U l , 0 212,0 remonty, k o n s e rw a c je i a m o r ty z a c ja 163,0 91 ,5 231,5 100,5 172,5 9 9 , ° 231 ,5 232 ,7 401,5 401,13 n a r z u t kasztów Z a r z ą du 122,5 118,*» 115,4 9H , 6 158,7 116, 7 115,5 113,8 181 ,0 204,0 o d p is na fundusze s c e n t r a l i z o w a n e i s p e c j a l n e 100,0 241,1 118,2 121 ,6 135,5 106,3 118,2 143,6 195,0 207,1 1 0 6 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 C e n t r a l n e ogrzewanie: z k o tł o w n i w łasnych 111,4 101,1 265,3 97,2 162,8 149,1 285,3 277,3 451,4 672,9 - z k o tło w n i obcych 103,5 9 9 , П 290,8 105,9 119,4 133,0 29 0 ,В 300,1 368,0 455,1 C i e p ł a woda: z k o t ł o w n i w ła sn y ch 105,3 102,6 132,3 ? 4 8 ,8 161,2 148,4 132,4 329,3 531 ,0 788,4 z k o tł n w n i obcych 104,1 104,1 321,4 103,В 136,4 119,7 321,5 333,5 455,0 544,7 E k s p l o a t a c j e dźwigów 134,0 100,7 1B0.5 109 j 4 96,6 107,6 180,5 197,5 191,0 205,2 Ź r ó d ł o : Ne p o d s ta w ie danych z t a b . 1. K o sz ty i fin a n so w a n ie u tr z ym a n ia za so bó w m ie sz k a n io w y c h _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 1 0 7
o r a z , z punktu w id z en ia gospodarki m ieszkaniow ej i c a ł o ś c i gospo d a r k i narodowej, n i e zawsze p r z e b ie g a j ą c e p ozytyw nie p roce sy p r z y stosowawcze w warunkach reformy g osp o d arczej w p r z e d s i ę b io r s t w a c h św iad czących u s ł u g i na rzecz m ie s z k a ln ic tw a !. Samodzielność f i n a n s o wania i samorządność p r z e d s i ę b i o r s t w budowlano-renontowych, komu n a ln y c h i tra n sp o rto w y c h przy ic h wysokim s to p n iu zmonopolizowania sprowadza s i ę do wzrostu cen świadczonych u s łu g , co n i e zawsze j e s t równoznaczne ze wzrostem poziomu ofprowanych usłu g i zwiększoną gos p o d a rn o śc ią samych p r z e d s i ę b i o r s t w .
Nie notowany ja k dotąd, w c a ł e j gospodarce wzrost poziomu k osz tów utrzym ania zasobów mieszkaniowych bez w id o czn ej poprawy warun ków zam ie szk a n ia , a wręcz z ic h pogorszeniem (n ie sp ra w n a i n s t a l a c j a w o d n o - k a n a liz a c y jn a , grzewcza, dźwigowa, n i s k i poziom k o n s e rw a c ji budynków) zmusza do r e f l e k s j i : w jakim s to p n iu s p ó ł d z i e l c z o ś ć może wpłynąć na o g r a n i c z e n ie tych t e n d e n c j i ,
Z badań przeprowadzonych w s k a l i c a łe g o k r a j u w y n ik a , że w 70% (do 80%) k o sz ty utrzym ania zasobów, bez c . o. i c . w ., n i e z a le ż a od r a c j o n a l n e j gospodarki s p ó ł d z i e l n i . Do kosztów t y c h z a l i c z a s i ę k o sz ty wody, k a n a l i z a c j i , wywóz ś m ie c i oraz n ak ła d y ponoszone na u- trz ym a n ie budynków w n ależ ytym s t a n i e technicznym . O c z y w iś c ie o- szczędność i r a c jo n a l n e w y k o rz y s t a n ie m a te r i a ł ó w , dobra ja k o ś ć wy konywanych p rac (naprawy we własnym z a k r e s i e ) , praw idłow e b ie ż ą c e
8 9
u trzym a n ie obiektów i k u l t u r a użytkowania wpływają na o g r a n i c z e n i e nakładów na remonty i k o n s e rw a c je . Jednak znaczna część kosztów tech n iczn eg o utrzym ania .zasobów z a le ż y od w ie l u czynników , t a k i c h J a k wiek budynku, t r w a ł o ś ć jego w ykończen ia, s to p ie ń i ja k o ś ć wy p osażen ia w i n s t a l a c j e oraz m o ż liw o ści wykonania danego zakresu r o b ó t, w w ię k s z o ś c i n ie z a le ż n y c h od poczynań s p ó ł d z i e l n i . S y t u a c j ę tę w znacznym s to p n iu p o g a r s z a ją obecny brak m a te ria łó w i z ł a i c h j a kość - zw łaszcza na p o k r y c i e dachów - oraz elementy i n s t a l a c j i c. o. i c . w ., niedobór r z e m ie ś ln ik ó w , g łó w n ie d e k a rzy, murarzy i zdu nów i n is k a j a k o ś ć wykonawstwa r o b ó t , tru d n o ś c i ze zlece n iem
wię-7 R. J a j s z c z y k , Problemy i perspektyw y s p ó ł d z i e l c z e j g osp o d ark i zasobami m ieszkaniowym i, Warszawa 1976, s . 86.
0
Większy z a k re s i c z ę s t o t l i w o ś ć zabiegów k o nse rw a cyjnych mogą w znacznym s to o n iu w s k a l i r o c z n e j pod n ieść b ie ż ą c e k o s z ty e k s p lo a t a c j i , le c z w ogólnych kosztach te c h n ic z n e g o u trzym ania może prowa d z i ć do znacznych o s z c z ę d n o ś c i; K u l e s z a , Czynsze m i e s z k a n i o w e . . . ,
3
.
49.ttszych robót i m o d e r n iz a c ji obcym wykonawcom oraz brak odpowied n iego za p le c z a t e c h n ic z n e g o , u n i e m o ż l i w i a ją c y p o d j ę c i e rob ót na w iększą s k a l ę - t j . kompleksowych i e f e k t y w n i e j s z y c h z punktu w i d zen ia r a c jo n a ln e g o g ospodarow ania10.
Podobne te n d e n c je d a je s i ę zauważyć na t e r e n i e województwa łódz k i e g o . W s t r u k t u r z e kosztów ponoszonych w s p ó ł d z i e l n i a c h m ieszka niowych ł ó d z k i e j WSM wywóz ś m i e c i , k a n a l i z a c j a , woda, remonty, kon s e r w a c ja oraz a m o rty z a c ja zajmowały zawsze znaczną p o z y c ję . U d z ia ł i c h w c a ł o ś c i wydatków c i ą g l e r o ś n i e . W 1901 r . w y n o s i ł 42,8%, w 1985 w zrósł do 60S. Wzrost tych nakładów zm niejsza szansę wpływu s p ó ł d z i e l n i na ponoszone k o s z ty i j a k o ś ć usłu g m ieszkaniow ych. Głów nym elementem kosztów podstawowych są remonty, ko n s e rw a cje oraz a- m o r t y z a c ja , k t ó r e w badanym o k r e s i e sta n ow ią zawsze powyżej 35* kosztów podstawowych.
Większość s p ó ł d z i e l c z y c h zasobów m ieszkaniowych Ł o d z i , t j . około 905Í, j e s t młoda, bądź bardzo młoda. Ic h s ta n te c h n ic z n y n i e p ow i n ien wymagać remontów k a p i t a l n y c h . Obecnie w e k s p l o a t a c j i powyżej 20 l a t z n a jd u je s ię " 3* zasobów, od 15 do 20 l a t 5%, od 10 do 15 l a t 19%, a 59% od 5 do 10 l a t ; najm łodsze zasoby, m niej n iż 5 l a t w e k s p l o a t a c j i , s ta n o w ią 14%11. S p i ę t r z e n i a robót remontowych n a le ż y oczekiw ać za 5-10 l a t , gdy budynki p o z o s t a j ą c e w warunkach p r a w i d ło w e j e k s p l o a t a c j i i k o n s e r w a c j i os i ągną wiek wymagający 4-krotne- go z w ię k sz e n ia nakładów na remonty i k o n s e r w a c j e 12.
U d z i a ł kosztów zw iązanych z remontami i ko nse rw a cją w y n o s i ł w WSM Ł ódź, w roku 1962 44% c a ł o ś c i kosztów podstawowych, w 1984 40%, a w 1965 - 38% ( t a b . 3 ) . Brak m a te r i a ł ó w i fach ow e j s i ł y ro b o c z e j są głównymi przyczynami spadku w 1985 r . w skaźnika omawia nych kosztów. Wagę z a g a d n ie n ia kosztów remontów i k o n s e r w a c j i o b r a zu ją dane z RSM " B a w e ł n a " . Stan ow ią one zwykle powyżej 40% c a ł o ś c i kosztów podstawowych. L ic z o n e bez odpisów a m o rty z a c y jn y c h przewyż- s z a j ą z n a c z n ie (o ok. 20-21 zł/in2 p. u . ) poziom ś ro d n ic h rocznych kosztów, o s ią g a n y c h w c a ł o ś c i ł ó d z k i c h s p ó ł d z i e l c z y c h zasobów.
Wy-T. Ż e l a w s k i , M. R e s p ą d e k , Nakłady na utrzy manie zasobów m ieszkaniowych w wyniku zmian cen i kosztów , Warsza wa 1983, s . 40-41.
11 In f o r m a c ja na temat d z i a ł a l n o ś c i s p ó ł d z i e l c z o ś c i m ie s z k a n io wej woj. łó d z k ie g o ze szczególnym uwzględnieniem zagospodarowania o s i e d l i mieszkaniowych i z a b e z p ie c z e n ia i n f r a s t r u k t u r y s p o ł e c z n e j i kom unalnej, WSM Łódź 1985 r .
T a b e l a 3 S t r u k t u r a kosztów e k s p l o a t a c j i podstawowej w gospodarce s p ó łd z ie lc z y m i zasobami mieszkaniowymi w WSM w Łodzi (w %)
Koszty S t r u k t u r a kosztów e k s p l o a t a c j i podstawowej
1976 1970 1980 1981 1982 1903 1904 1985 E k s p l o a t a c j a podstawowa 100 100 100 100 100 100 100 100 w tym: p ł a c e i n a rz u ty pracowników a d m i n i s t r a c j i b iu ro w e j 8,0 6,5 7,4 0,3 7,0 6,9 6,3 7,2 p ła c e i n a rz u ty pracowników p o z o s t a ły c h 16,5 15,8 16,6 19,5 15,5 14,5 13,5 15,0 m a t e r i a ł y i przedmioty * n i e t r w a ł e oraz e n e rg ia 8,1 8,7 6,6 6,0 . . . 7,4 6,2 4.7, woda i k a n a l i z a c j a 8,0 7,2 6,0 5,4 3,0 19,0 16,8 15,1 ч wywóz ś m ie c i 3,2 3,2 2,5 2,3 6,0 6,2 5,2 5,5 p o z o s t a ł e 9,1 9,3 9,1 9,2 6,0 6,8 4,3 5,3 remonty, kon s e r w a c ja i a m ortyza cja 36,6 41,0 42,7 35,1 44 ,0 32,2 40,1 38,4 n a rz u t ko sz tów Zarządu 9,4* 5,2 0,3 8,8 5,5 4,0 4,6 4,9 od p is na f u n dusze s c e n t r a liz ow a n e i s p e c j a l n e 1,1 1,0 0,0 5,4 3,5 3,0 3,0 3,1
Ź r ó d ł o : lla p od sta w ie danych z tab . 1.
s o k i wskaźnik jed n ostkow ych rocznych kosztów remontów i k o n s e r w a c ji (w RSM " B a w e łn a " n p .: w 1984 r . - 144,71 zł/m 2 p. u. bez
amortyza-2
i
c j i i 109,57 zł/m p. u. z a m o rty za c ję w WSM) j e s t konsekwencję w z r a s t a j ą c y c h p otrze b remontowych, a l e głó w n ie w z r a s t a j ą c y c h cen ma t e r i a ł ó w i u s łu g . Osiągany wysoki u d z i a ł w ko sz ta c h podstawowych kosztów związanych z konserwacją^.! remontami n i e j e s t konsekwencję j e d y n i e w z r a s ta ją c e g o zapotrzebow ania na remonty, w y n ik a ją c e g o ze
s t a r z e n i a s i ę zasobów. Tak j a k w c a ł e j gospodarce, także w Ł o d z i , s z c z e g ó l n i e w l a t a c h 1976-1979, oddawano do użytku budynki n i s k i e j j a k o ś c i , k t ó r a z b iegiem l a t , wraz z tru d n o ś c ia m i m a te r i a ł o w y m i , kadrowymi i finansowymi spowodowała szybszą d e p r e c j a c j ę w a r t o ś c i użytkow ej w ie lu mieszkań. Pogoń za r e a l i z a c j ą zadań fin an so w ych i у brak nadzoru i n w e s t o r s k ie g o ( z n i e s i o n e g o ustawą z 1974 r . ) , p rz e k a
zywanie c z ę ś c i p rac procesu p rzyg otow an ia i n w e s t o r o w i, o d b ió r i za l i c z e n i e do wykonania budynków n ie w p e ł n i wykończonych, p ro w a d z i ł y do t o l e r o w a n i a złeg o wykonawstwa. I n w e n t a r y z a c j a przeprowadzona w s p ó ł d z i e l n i a c h w 1980 r . w ykazała w 700 budynkach p r z e c i e k i przez ś c i a n y i ic h p rz e m a rz a n ie , u 250 p r z e c i e k i wód gruntowych do p iw n i c . Ha k o n ie c 1984 r . l i c z b a budynków, w k t ó r y c h ujawniono p r z e m arzanie i p r z e c i e k a n i e ś c i a n , w z ro s ła do -1003 (d o ty c z y 13 295 m ie sz ka ń) w 568 budynkach w y s t ą p i ł a ko n ie c z n o ść wýroiany p ę k a ją c y c h g r z e jn ik ó w panelowych na ż e l i w n e , w 77 p otrze b a p e ł n e j wymiany i n s t a l a c j i c . o. i c . w.
Program l i k w i d a c j i wad te c h n o lo g i c z n y c h obejmuje o k re s w i e l u l a t . O s i ą g n i ę t e ob e cn ie tempo i j a k o ś ć jeg o r e a l i z a c j i n i e napawają optymizmem. W 19Ö4 r . zlikw id o w ano u 18% budynków z ew idencjonow a nymi wadami, p r z e c i e k i i p rz e m a rz a n ia , w 11% wykonano wymianę g r z e jn i k ó w , w 5% wymianę i n s t a l a c j i c . o. i c . w. U c e l u r e a l i z a c j i powyższego programu s k o r z y s ta n o w 1984 r . z k r e d y t u 51 w wyso k o ś c i 27,3 n ln z ł . N i s k i e w s k a ź n ik i r e a l i z a c j i usuwania wad, w po równaniu z p o trz e b a m i, uzyskano tak że w 1985 r . Główne przyczyn y tego z ja w is k a t o : brak z a in t e r e s o w a n i a wykonawców, k t ó r z y r e a l i z o w a l i w a d liw e budynki oraz b r a k i m a t e r i a ł o w e , s z c z e g ó l n i e w z a k r e s i e g r z e jn ik ó w i w s z e lk ie g o r o d za ju m a t e r i a ł ó w i z o l a c y j n y c h . Mimo iż s t a l e w z r a s t a j ą n ak ła d y na remonty i k o n s e rw a c ję zasobów, p o trze b y reroontewe n ie są w p e ł n i z a s p o k a ja n e. W 1981 r . w y n o s i ł y 62,70 zł/m2 ś r e d n i e j r o c z n e j p o w ie r z c h n i u żytk ow ej eksp loatow an ych zasobów, w
o
1905 r . 130,68 zł/m . Wady te c h n o lo g i c z n e i z ł a j a k o ś ć r o b o c iz n y i m a te r i a ł ó w wykorzystyw anych przy wznoszeniu i remontach budynków sta n o w ią poważne z a g ro ż e n ie d l a s u b s t a n c j i m ie s z k a n io w e j, powodują p ro c e s d e w a s t a c j i , p o t ę g u ją c p o trze b y remontowe w y w ie r a j ą s i l n y wpływ na poziom kosztów e k s p l o a t a c j i i u tr z y m a n ia . K oszty remontów
Uchwała Rady M i n is t r ó w 1984, nr 137 w s p ra w ie zasad f i n a n sowania kosztów usuwania n i e k t ó r y c h wad w p om ieszcz en iach p rz e z n a czonych na s t a ł y pobyt l u d z i .
1 k o n s e r w a c ji wraz z a m o rty za c ją w 1980 r . w stosunku do bazowego roku 1976 w zrosły 1 ,5 - r a z ą , w 1985 r . w stosunku do roku 1981 -- 4 r a z y .
Mimo wprowadzonych w 1900 r . za o strzo n y c h k r y t e r i ó w odbioru budynków, wzmocnienia nadzoru nad r e a l i z a c j ę i , rozpoczętego w 1981 r . , procesu p rzekazyw ania f u n k c j i bezpośredniego in w e s t o r a s p ó łd z ie ln io m podstawowym, n ie widać poprawy j a k o ś c i budownictwa. M o n o p o listy czn a p o z y c ja budowlanych p r z e d s i ę b i o r s t w państwowych s p r z y j a s t a g n a c j i w p r o c e s i e wprowadzania le p s z y c h t e c h n o l o g i i . Ja k wykazują b a d a n ia , tró jw a rstw o w e ś c i a n y WK-70, W-70, a także system s z c z e c i ń s k i , powinny być ulepszone bądź w yelim inow ane, ze względu
14 na duży odsetek wad te c h n o lo g i c z n y c h w wypadku ic h sto so w a n ia . ,
N i e z a l e ż n i e od s p ó ł d z i e l n i , w i e l o k r o t n a podwyżka cen m a te ria łó w remontowo-budowlanych (c e n y l e p i k u , papy, f a r b , l a k i e r ó w , t o r f u , w z r o s ły w o s t a t n i c h t r z e c h l a t a c h k i l k a k r o t n i e ) w pływ ają zn a czn ie na poziom omawianych kosztów. B r a k i m a te ria ło w e p o g a r s z a ją s y t u a c j ę , d e cy d u ją c o zakupie przez s p ó ł d z i e l n i ę m a te ria łó w n i e z a l e ż n i e od j a k o ś c i i ceny.
Jednostkowe k o s z ty z u ż y c ia w gospodarce zasobami mieszkaniowymi m a t e r i a ł ó w , przedmiotów n i e t r w a ł y c h i e n e r g i i w ykazały w 1982 r . w stosunku do roku u b ie g łe g o , w związku z podwyżką cen z a o p a t r z e n i o wych i d e t a l i c z n y c h , s z c z e g ó ln i e dużą dynamikę s i ę g a j ą c ą 300%. N i e małe zn a cze n ie na w zrost t e j p o z y c j i kosztów m ia ła wprowadzona w 1984 r . podwyżka ceny na e n e r g i ę e l e k t r y c z n ą z 1,20 z ł do 4,41 z ł za kW. W 1984 r . stopa wzrostu omawianych kosztów u s t a b i l i z o w a ł a s i ę i z b l i ż y ł a do t e j z d r u g i e j połowy l a t s i e d e m d z i e s i ą t y c h . Doty-czy to o c z y w i ś c i e wyższego poziomu (17 zł/m p. u. w 1984 r . ) w sto-2 sunku do przełomu l a t s i e d e m d z i e s i ą t y c h i .osiem d ziesiątych (4,60 zł/m p. u. w 1980 r . ) . N iep o k o ją c y j e s t spadek wskaźnika omawianych kosztów w 1985 o 21 punktów procentowych w porównaniu do 1984 roku, co j e s t spowodowane n i e t y l e r a c j o n a l n ą gospodarką e n e r g i ą i mate r i a ł a m i , co brakiem d o s tę p n o ś c i środków rzeczowych, przy i s t n i e j ą cych środkach fin a n so w yc h .
W iększość zasobów WSM w t o d z i j e s t wyposażona w i n s t a l a c j e wod n o - k a n a l i z a c y j n e i s a n i t a r n e . Koszty doprowadzenia wody i odprowa d zen ia ścieków do k a n a l i z a c j i oraz wywóz ś m ie c i sta n o w ią poważną
P o r . " B i u l e t y n In f o r m a c y jn y - U ż y t k o w a n i e .K o n s e r w a c j e . Re monty" 1985, nr 3, ( S0SPGM. " I n w e s t p r o j e k t " ) ,
p o z y c ję kosztów gospodarki zasobami m ieszkaniowym i. Jednakże ich wy sokość, bez żadnego wpływu s p ó ł d z i e l n i , k s z t a ł t u j ą ceny u s t a lo n e przez przedsiębiorstwa gospodarki komunalnej. Wzrost cen u słu g komu n a l n y c h , budząca w ą t p l i w o ś c i j a k o ś ć oferowanych u słu g i obowiązu j ą c y na n i e system p ł a t n o ś c i ( p ł a t n o ś ć bezakceptowa z dochodzeniem roszczert po z a p ła c e n iu f a k t u r y ) b u lw e r s u je kadrę i członków s p ó ł d z i e l n i . Powyższa s y t u a c j a ugruntowuje m on op olistyczn ą p o z y c ję p r z e d s i ę b i o r s t w komunalnych, obniża r a c j o n a l n o ś ć gospodarowania za równo s p ó ł d z i e l n i , j a k i o f e r u j ą c y c h u s ł u g i komunalne p r z e d s i ę b i o r s t w . W 1983 r . , zgodnie z zarządzeniem P r e z y d e n ta m ia sta t o dzi , p o d n ie sio n e z o s t a ł y o p ł a t y za d o s ta rc z a n ą wodę - 19,5-krotnie (7 zł/m ) i za wprowadzenie ścieków do m i e j s k i c h urządzert k a n a l i z a c y j n y c h - 1 1 - k ro tn ie (2 z ł / m * ) . Ta uzasadniona d ł u g o l e t n i ą s t a b i l n o ś c ią i procesami i n f l a c y j n y m i podwyżka cen zapoczątkowała- s e r i ę k o l e jn y c h podwyżek10. Od czerwca 1984 r . o p ł a t a za wodę i k a n a l i z a c j ę w y n o s i ła 10,50 zł/m . Powyższe zmiany spowodowały w 1904 r . 10-k rotny, w stosunku do 1901 r . , wzrost w skaźnika kosztów w WSM w Ł o d z i. O s ią g n ą ł on wówczas 45,75 zł/m ' p. u. r o c z n i e , ugruntow ując k o sz ty w o d n o - k a n a liz a c y jn e na d r u g i e j p o z y c j i po remontach i kon s e r w a c j i z a n o r t y z a c j ą . Na wniosek Prezydium Rady CZ5BM, ceny za u- s ł u g i komunalne w 1985 r . z o s t a ł y zamrożone, czego wyrazem j e s t spadek wzrostu omawianych kosztów do 94% i w skaźnika kosztów je d n o stkowych o około 4 zł/m w stosunku do roku u b ie g łe g o (p r z y s t a l e w z r a s t a j ą c y c h zasobach li c z o n y c h w m2 p. u . ) . U d z ia ł kosztów wody i k a n a l i z a c j i w k o sz ta c h e k s p l o a t a c j i w y n o s ił w 1904 r . 1 6 ,0S, a w 1 >tf5 15,1%, gdy w o k r e s i e 1976-1901, n ig d y n i e o s ij j g a ł poziomu 0,5.1. Następna podwyżka, w 1906 r . u s t a l i ł a o p ł a t y za u s ł u g i wod n o - k a n a l i z a c y j n e na poziomie 10,00 zł/mJ .
R e g u l a c j a c p ł a t za wywóz ś m i e c i , dokonana ju ż w 1982 r . , z w ię k s z y ł a k o s z ty t e j grupy p ra w ie 5 - k r o t n i e . Ponowną zmianę o p ł a t przeprowadzono w 1984 r . 17 W 1906 r . p l a n u j e s i ę ic h z w ię k s z e n ie ś r e d n io o 62% ( n i e c z y s t o ś c i s t a ł e i p ł y n n e ) . W 1985 r . w y n o s i ł y one 15,71 zł/m p. u. r o c z n i e i s t a n o w i ł y 5,5% c a ł o ś c i kosztów e k s p l o a t a c j i podstawowej. 15 Z a rz ą d z e n ie p rez y d en ta m. Ł odzi 1983, nr 15 0 Z a rz ą d z e n ie p r ez y d en ta m. Łodzi 1904, nr 16. Z a rz ą d z e n ie p r e z y d e n ta m. Łodz i 1904, nr 26. !
T a b e l a 4 A Cony usług-komunalnych w województwie
m iejskim Łódzkim (w zł/m ’ ) Ceny usług U s ł u g i przed 1903 Od -IV .1983 od IV 1964 I -1985od a b c a b с а b с a Dostawa wody 0,36 1,50 1,52 7,00 6,00 9,00 8,50 8,50 12,00 15,30 Odprowa dzanie ścieków 0,18 0,75 0,75 2,00 4,00 3,50 2,00 4,00 4,00 3,50 Razem 0,54 2,25 2,28 9,00 10,00 12,50 10,50 12,50 16,00 .18,80 a - m iasto Łódź. b - P a b i a n i c o , Konstantynów.
с - Z g i e r z , Aleksandrów , Głowno, Stry k ó w . Ź r ó d ł o : P r z y p i s y , poz. 15-17.
Prezentowane l i c z b y , obrazują skalę zmian w ko sz tach niezależną od s p ó ł d z i e l n i , wywołaną znacznym zwiększeniem w k r ó t k i n c z a s i e o p ł a t za te u s ł u g i . Poziom rocznych kosztów jednostkowych wody, k a n a l i z a c j i i wywozu ś m ie c i w RSM " B a w e łn a " j e s t z b l iż o n y do wskaźnika ch a r a k t e r y s t y c z n e g o d la c a ł o ś c i s p ó ł d z i e l c z y c h zasobów w Ł o d z i. Fak t ten ugruntowuje p r z e k o n a n ie , iż w iększo ść s p ó ł d z i e l n i f u n k c jo n u je w warunkach podobnych pod względem j a k o ś c i i n s t a l a c j i i s i e c i wodno- - k a n a liz a c y jn e j, ich k o n s e r w a c ji i remontów oraz w i e l k o ś c i z u ż y c ia wody. Ceny usłu g p o z o s t a ją głównym czynnik iem determ inującym ko szty usług komunalnych.
T a b e l a 4B Ceny usłu g komunalnych (w zł/m"5)
U s ł u g i Ceny usłu g od IV 1982 od X I I 1982 od V 1984 od I 1986 Wywóz n i e c z y s t o ś c i s t a ł y c h 160,- 140,- 190,- 280, -Wywóz n i e c z y s t o ś c i pł-ywtych 200,- 180,- 13В,- 210,-Ź r ó d ł o : Ja k w t a b . 4A.
Obowiązujący system d o t a c j i n i e n a le ż y do rozwiązań systemowych, a r a c z e j tymczasowych, in t e r w e n c y jn y c h . M o n o p o listy czn y c h a r a k t e r p r z e d s i ę b i o r s t w komunalnych oraz t o , że mają one c h a r a k t e r przedsię b i o r s t w u ż y te c z n o ś c i p u b l i c z n e j , przesądza o k o n ie c z n o ś c i in g e r e n c j i państwa w s f e r ę u s t a l a n i a cen za u s ł u g i wodociągowe, k a n a l i z a c y j n e , wywóz ś m i e c i , a także c i e p ł o w n i c z e . S p ó ł d z i e l n i e z n i e c i e r p l i w o ś c i ą c z e k a ją no wprowadzenie w ż y c i e p r o j e k t u r e g u l a c j i cen za u s ł u g i komunalne.
W l a t a c h 1901-1984 obserwuje s i ę 2 ,5 - k ro tn y wzrost kosztów o so bowych s p ó ł d z i e l n i . Mino t o , u d z i a ł t e j grupy w ogólnym koszcie e k s p l o a t a c j i podstawowej zmacał z 20% w 1901 r . do 20% w 1904 r . W wy niku r e g u l a c j i p ł a c w w ię k s z o ś c i s p ó ł d z i e l n i o ok oło 20%,w 1905 r . p o d n ió s ł s i ę do 23%. W o k r e s i e 1976-1900 utrzymywał s i ę na u- ata b iliz o w a n y m poziomie 24%. W porównaniu z innymi elementami n ie j e s t to p o z y c ja , ja k s i ę wydawało, bardzo znacząca (Tab . 3 ) , tym b a r d z i e j , że około 70% c a ł o ś c i funduszu p ła c s ta n o w ią p ł a c e i na rz u ty na p ła c e pracowników b e zpośrednio u c z e s t n i c z ą c y c h w obsłudze mieszkań ( s p r z ą t a c z y i dozorców). T a b e l a 5 S t r u k t u r a funduszu p ł a c w WSM w Ł odzi (w %) S t r u k t u r a funduszu p ła c 1976 1970 1900 1901 1902 1903 19B4 1905 P ł a c e i n a rz u ty p r a cowników a d n i n i 3 t r a - c j i b iu ro w e j i ' 33 35 31 30 31 32 32 31 P ł a c e i n a rz u ty p r a cowników p o z o s t a ły c h (d o z o rc y i sprzątaczki) 67 65 69 70 69 66 68 69 Razem 100 100 100 100 100 100 100 100 Ź r ó d ł o : Na p od staw ie danych z WSM w Ł o d z i .
N ależ y również dodać, iż także ten element kosztów n ie j e s t w p e ł n i o k r e ś la n y przez s p ó ł d z i e l n i e . Obowiązujące w s p ó ł d z i e l c z o ś c i p ł a c e k s z t a ł t u j ą s i ę p o n i ż e j ś r e d n i e j k r a j o w e j . C a ło ś ć wynagrodzeń ( p ł a c e z p rem ią, rekompensatami i in n e ) w WSM Ł ódź w z r o s ła w l a t a c h 1901-1904 3 - k r o t n i e , W RSM "B a w e łn a " indek s w zrostu narzutów j e e t o w i e l e wyższy a n i ż e l i wynagrodzeń.
W omawianym o k r e s i e (p o c z ą te k l a t o s i e m d z i e s i ą t y c h ) wraz z p r a w ie 5-krotnym wzrostem kosztów osobowych razem z n a rz u ta m i, wyna g rod zen ia w RWM " B a w e łn a " w z ro s ły w 1905 r . w stosunku do roku 1981 о 287%, a n a r z u ty o 019% (s t a n o w ią one od 1982 r . ponad 35% kosz tów osobowych z n arzu tu ogółem). Na wysokość kosztów osobowych r z u t u j ą g łów nie n ie z a le ż n e od s p ó ł d z i e l n i n a rz u ty na ZUS - obecnie 43% od funduszu p ł a c oraz podatek od wynagrodzeń 3,5%
U d z ia ł t a k i c h elementów j a k : tzw. k o sz ty p o z o s t a ł e , narzut kosz tów zarządu, o p is na fundusze s c e n t r a l i z o w a n e i s p e c j a l n e w s t o sunku do c a ł o ś c i kosztów e k s p l o a t a c j i podstawowej l i c z o n e j w
sto-2
sunku do 1 m p. u. ś r e d n i e j r o c z n e j r e l a t y w n i e do 1981 r . m ale j e . Także i tu z n a jd u ją s i ę elementy kosztów, na k t ó r e wpływ s p ó ł d z i e l n i j e s t n i e w i e l k i ( n p . : k o s z ty w ie c z y s te g o użytkow ania t e r e nu, k o sz ty ubezpieczeń rzeczowych, od p isy ńa fundusze s c e n t r a l i z o wane i s p e c j a l n e ) .
• 1 Q
Szczegółowe b adania przeprowadzone w RSM "B a w e łn a " wykaza ł y , że k o s z ty n ie z a le ż n e od s p ó ł d z i e l n i , w k t ó r y c h uwzględniono n a r z u ty na wynagrodzenie, e n e r g i ę , k o sz ty wody i k a n a l i z a c j i , wy wóz ś m ie c i i k o s z ty w ie c z y s te g o u ży tk o w a n ia , w stosunku do k o sz tów e k s p l o a t a c j i podstawowej bez remontów i k o n s e r w a c ji utrzym ują s i ę od 1983 r . na poziomie powyżej 50% (w 1983 r . - 56% ), a po u w z g lę d n ie n iu kosztów remontów i k o n s e r w a c ji - p r z e k r a c z a j ą 70% (w 1964 г . - 75%).
Również k e s z t y związane z d z i a ł a l n o ś c i ą pomocniczą s p ó ł d z i e l n i determinowane są przez c z y n n i k i zew nętrzne. Do n ic h n a le ż ą głó w nie ceny e n e r g i i e l e k t r y c z n e j i c i e p l n e j oraz dłu g ość okresu grzewcze go z a l e ż n i e od warunków a tm o sfe ry c z n y c h . J e ś l i za podstawę a n a l i z y p r z y j ą ć ź ró d ło e n e r g i i c i e p l n e j w p o s t a c i obcych k o t ł o w n i , to kosz t y c . o . , c . w. i o b s łu g i dźwigów sta n ow ią ponad 60% rocznych kosz tów jednostkowych g osp od arki zasobami WSM i wykazują te n d e n c ję wzrostową
Wskaźnik kosztów jednostkow ych c . o. z k o tł o w n i obcych d la za-2 sobów s p ó ł d z i e l c z y c h Łodzi o s i ą g n ą ł w 1985 r . poziom 265,7 zł/m p. u. i b y ł t y l k o o 20 z ł niż3 ży od wskaźnika kosztów e k s p l o a t a c j i podstawowej. W o s t a t n i c h l a t a c h w z r o s ły d w uk ro tn ie k o s z ty e k s p l o a t a c j i dźwigów. Główną p rzyczyn ą t y c h zmian j e s t przeprowadzona
18 D a n e 'W opracowniu Z. S ęk a, głównego księgowego RSM " B a wełna".
w 1983 r . przez MPRDz podwyżka cen za ko nse rw a cję dźwigów - z 1900 - z ł do 3850 - z ł za je d e n dźwig m i e s i ę c z n i e oraz w zrost ceny 1 kW e n e r g i i e l e k t r y c z n e j .
Wobec tak k s z t a ł t u j ą c e j e i ę dynamiki wzrost kosztów usługi miesz k a n io w e j w warunkach p rz y w ra c a n ia zasady pełnego samofinansowania s p ó ł d z i e l c z o ś c i m ie s z k a n io w e j, każda, nawet n a j b a r d z i e j gospodarna s p ó ł d z i e l n i a s t a j e przed k o n ie c z n o ś c ią u r e a l n i e n i a o p ł a t e k s p l o a t a c y j n y c h .
3. Fin a n s o w a n ie u trzym ania mieszkań s p ó ł d z i e l c z y c h
Przeprowadzona powyżej a n a l i z a dowodzi, i ż ś w ia d c z e n ie u s ł u g i m iesz kaniow ej s t a j o s i ę coraz d ro żs z e. N i e w i e l k i e w swej s k a l i i w i e l k o ś c i , r e g u l a c j o o p ł a t za m ie s z k a n ia , przeprowadzone w kortcu l a t s ie d e m d z i e s i ą t y c h (9 s p ó ł d z i e l n i WSM), z d o ł a ł y J e d y n i e na k r ó t k i czas zahamować p o t ę g u ją c y s i ę z każdym rokiem p roces r e l a t y w n i e z m n ie js z a ją c y c h s i ę środków finan so w ych w stosunku do wzrostu k o sz tów. S z c z e g ó ln ie gwałtowne zmiany kosztów, j a k wykazano powyżej, n a s t ą p i ł y w l a t a c h 1902 i 1983 i z o s t a ł y wywołane reformą cen i p ł a c . Brak i n t e r w e n c j i państw a, k i e d y i s t n i e j e mocny związek warun ków finan so w ych ka ż d ej s p ó ł d z i e l n i z o p ła ta m i e k s p o a ta c y jn y m i miesz kańców, może spowodować reptowne o b n iż e n ie j a k o ś c i u słu g i n adm ier ne z w ię k sz e n ie ob cią że ń fin an so w ych członków s p ó ł d z i e l n i . Ola zapo b i e ż e n i a tym zjawiskom z o s t a ł stworzony uchwałą Rady M i n is t r ó w nr 259 z d n ia 11 X I I 1901 r . system d o t a c j i poństwowych na p o k r y c ie c z ę ś c i kosztów s p ó ł d z i e l c z e j g osp od arki zasobami m iesz kaniow ym i. Oo- t a c j e te w l a t a c h 1902-1983 b y ł y u d z i e l a n e g łó w n ie na p e łn e p o k r y c i e r ó ż n i c y między ponoszonymi przez s p ó ł d z i e l n i ę kosztam i c.' o. i c . w. a o p ła ta m i u s t a lo n y m i ja k o ceny urzędowe, u iszczan ym i przez użytkowników, i na p o k r y c i e c a łk o w it e g o wzrostu kosztów e k s p l o a t a c j i podstawowej wywołanego podwyżką cen u słu g komunalnych, e n e r g i i e l e k t r y c z n e j , w zrost kosztów remontowych i wprowadzenie r e kompensat p ła c o w yc h . W związku z i n t e r w e n c j ą państwową ś r o d k i bud żetowe WSM w Ł odzi s t a n o w i ł y w 1982 r . 52,35* c a ł o ś c i dochodów,
z w i ę k s z a ją c p r a w ie 7 - k r o t n ie swą w i e l k o ś ć w stosunku do 1981 r . 72% d o t a c j i przeznaczono na wzrost kosztów w y k o r z y s t a n e j e n e r g i i c i e p l n e j . W iększość (6 3 % ) p o z o s t a ł y c h środków budżetowych wykorzystano
na p o k r y c ie kosztów remontów i k o n s e r w a c j i . P o d j ę t e w 1982 r . d z i a ł a n i a z m n ie js z y ły s k u t k i gwałtownego wzrostu cen, rów nocześnie po z w a l a j ą c na p ełne p o k r y c i e , w 100,3X , kosztów w łasnych sprzedawa nych usłu g WSM w Ł o d z i. Do t o j pory wskaźnik ten k s z t a ł t o w a ł s i ę na poziomie 97-98% z jednoczesnym s ta ły m wzrostem niedoborów f i n a n s o wych .
Pod k o n ie c 1983 r . , w związku z usta len ie m , rządowego programu 19
oszczędnościowego , zgodnie z zarządzeniem m i n i s t r a finansów nr 66 z dnia 27 IX 1983 r . , zmienione z o s t a ł y zasady i warunki p rz y z n a wania d o t a c j i budżetowych d la s p ó ł d z i e l c z e j g osp od arki zasobami mieszkaniowymi. Bez zmian p o z o s t a ł y j e d y n i e zasady u d z i e l a n i a do t a c j i na c . o. i c . w. N atom iast wraz z podwyżkami czynszów najmu za m ieszkania państwowe m ia ło następować stopniowe o g r a n i c z e n i e do t a c j i na p o k r y c ie kosztów u trzym ania budynków s p ó ł d z i e l c z y c h . P r z y znana na t e r e n województwa łó d z k ieg o d o t a c j a , obow iązująca od 1 I
o
do 1 X 1984 r . , w y n o s iła 11,74 zł/m p. u. m i e s i ę c z n i e (w stosunku O
do p r z e c i ę t n e j k r a j o w e j 12,00 zł/m p, u . ) . 2 powodu nieuwzględnie n i a zmiany cen u słu g komunalnych (1 7 - k ro tn y w zrost pod konioc
20
1983 r . ) , w IV k w a r t a l e 1983 r . obowiązywał zan iżo ny wskaźnik O
d o t a c j i - 7,90 zł/m p. u . , k t ó r y s t a n o w i ł 90% m iesięcznego wskaźnika fak ty c z n e g o w y k o r z y s t a n ia d o t a c j i bu dżeto w ej, o b lic z o n e g o d l a p ie rw s z yc h t r z e c h kw a rta łó w 1903 r . Powyższe zmiany spowodo w ały p og o rsz en ie s i ę s y t u a c j i f in a n s o w e j s p ó ł d z i e l n i . W 1983 r . wy n ik po.dstawowej d z i a ł a l n o ś c i e k s p l o a t a c y jn e j ^ b y ł ujemny i w y n o s ił 26 641 t y s . z ł . podczas*gdy w 1902 r . ujemne s a ld o niedoborów i nad wyżek u k s z t a ł t o w a ł o s i ę . r i a poziomie 8690 t y e . z ł . U d z i a ł d o t a c j i w ogólnych dochodach w 1984 r . o s i ą g n ą ł poziom 5?% w stosunku do 55,35% w 1983 r . Wzrost poziomu d o t a c j i j e s t wynikiem p otrzeb związanych z podwyżkami kosztów e n e r g i i c i e p l n e j . D o ta c je p r z y p a d a ją c e na jedno m ie sz ka nie z zasobów WSM w 1983 r . w y n o s iły 1008 z ł . m i e s i ę c z n i e , a w 1904 r . w z r o s ły do 1413 z ł . Zgodnie z wprowadzeniem nowych za sad fin a n s o w a n ia przez państwo zasobów s p ó ł d z i e l c z y c h uchwała Rady M i n i s t r ó w spowodowała z m n ie js z e n ie d o t a c j i - g łó w n ie na u s ł u g i ko
19
Uchwała Sejmu PRL z d nia 28 IV 1903 r . w s p ra w ie rządowego programu d z i a ł a ń a n t y i n f l a c y j n y c h oraz programu oszczędnościowego.
Wskaźnik d o t a c j i n i e u w z g lę d n ia ł także spóźnionych f a k t u r i podwyżek o p ł a t za ko nse rw a cję dźwigów - ś re d n io o 40%.
munalne. N a s t ą p i ł spadek bazowej s ta w k i d o t a c j i d la wojewódz twa łó d z k ie g o p raw ie о 60% ( t j . z 1 1 ,7A z ł do 3,70 zł/m 2 p. u. m ie s i ę c z n i e ) przy przewidywanym w k r a j u 42% z m n ie js z e n iu . Wskaźnik ten obowiązywał od 1 X I 1984 r . do 30 IX 1985 r . i p o z w o li ł uzyskać w 1985 r . 49,8% środków budżetowych z c a ł o ś c i uzyskanych dochodów o- gółem.
W warunkach powszechnej (do 1984 r . ) s t a b i l i z a c j i opat za miesz k a n ia s p ó ł d z i e l c z e , z m n ie js z e n ia fin a n s o w a n ia przez państwo i c h u- trz ym a n ia przy c ią g ły m w z r o ś c ie kosztów, wskaźnik g lo b aln e g o wyniku finansow ego, w którym w stosunku do kosztów w łasnych sprzedanych u- s łu g o d n ie s io n o j e d y n i e dochody WSM w Ł o d z i , bez u w z g lę d n ie n ia do t a c j i bu dżeto w ej, od 1981 r . s t a l e m a la ł i w k o l e jn y c h l a t a c h 1981-1984 w y n o s ił 78%, 44%.40,1%. Podobną te n d e n c ję spadku u d z i a ł u środków mieszkańców w o p ł a c i e kosztów s p ó ł d z i e l n i związanych przede w szystkim z wytworzeniem u s ł u g i m ie sz ka n io w e j można zauważyć w RSM " B a w e ł n a " .
Tak w ięc w zrost kosztów e k s p l o a t a c j i , s z c z e g ó l n i e w l a t a c h 1982- -1984, w p o z y c ja c h n i e dotowanych, ko n ie cz n o ść p o k r y c i a niedoborów finan so w ych na skutek d ł u g o l e t n i e g o zamrożenia o p ł a t za m ie sz k anie oraz zmiana zasad dotowania s p ó ł d z i e l n i zdecydowały o podwyższeniu o p ł a t e k s p l o a t a c y j n y c h . Od 1 X 1984 r . , tak j a k w w i e l u s p ó ł d z i e l n ia c h P o l s k i , obow iązują w WSM nowe s t a w k i . Z w ię k s z y ły one danymikę dochodów ogółem o około 20%. Podwyżki o b j ę ł y 146 t y s . członków za m ie s z k a ły c h w ł ó d z k i c h zasobach s p ó ł d z i e l c z y c h . W wyniku zmian
o-2
p ł a t y z w i ę k s z y ły s i ę ś r e d n io o 10 zł/m m i e s i ę c z n i e z t y t u ł u e k s p l o a t a c j i podstawowej i w y n o s i ły według w i e l k o ś c i szacunkowych
2 , 2 ś r e d n io 16,53 z ł / n r (w ię k s z o ś ć p r z y j ę ł a stawkę 17,60 zł/m z r o z p i ę t o ś c i ą od 12,80 do 22 zł/m2). Z t y t u ł u e k s p l o a t a c j i dźwigów śred-2 n i e o p ł a t y o s i ą g n ę ł y 3,20 zł/m m i e s i ę c z n i e z r o z c i ą g ł o ś c i ą od 2,50 2 do 4,50 zł/m , ś r e d n i e o p ł a t y z t y t u ł u dostawy c . o. i c . w. pozo s t a ł y na poziomie n i e zmienionym. Poza tymi o p ła ta m i c z ło n k o w ie s p ó ł d z i e l n i s p ł a c a j ą k r e d y t y i n w e s t y c y j n e w w yso k o ści od 1,70 do 30 zł/m m i e s i ę c z n i e (w z a l e ż n o ś c i od okresu i kosztów budowy).
2 W RSM "B a w e łn a " o p ł a t a e k s p l o a t a c y j n a w z ro s ła o 8,60 zł/m
mie-2 s i ę c z n i e o s i ą g a j ą c , p rzy o b o w ią z u ją c e j stawce d o t a c j i 4,65 zł/m ,
2
poziom 17,60 zł/m . Według szczegółow ych badań 0,29 z ł j e s t wynikiem w zro stu ceny wody, k a n a l i z a c j i oraz wywozu ś m i e c i . Duże zmiany kosz tów e k s p l o a t a c j i podstaw ow ej, l i c z o n y c h wraz z remontami i znaczny
o
spadek d o t a c j i (z 11,60 zł/m ) , spowodowały, iż wysokość u r e a l n i o n e j o p ł a t y ju ż w warunkach 1984 r . n i e b y ło w y s t a r c z a j ą c a d la po- k " , c i a w y stę p u ją c y c h kosztów (minimum-20,22 zł/m2) 21.
Podobna 3 y t u a c j a d o ty czy o p ł a t za e k s p l o a t a c j ę dźwigów. Mimo w y s tę p u ją c y c h niedoborów środków fin a n so w yc h , p o d n i e s i e n i e o p ł a t spowodowało znaczne z w ięk sz en ie w p ła t użytkowników w p o k r y c iu kosz- tćw e k s p l o a t a c j i podstawowej z 36,5% do 64X wraz z remontami i kosztów e k s p l o a t a c j i dźwigów z 51% do 82% oraz z m n ie js z e n ie u d z i a ł u tyc h że niedoborów, k t ó r y c h pokryw anie z dostępnych ź ró d e ł s p ó łd z ie l n i , ja k n p .: z funduszu na remonty i k o n s e rw a c ję , noże spowodować negatywne z ja w is k o . S t a b i l i z a c j a o p ł a t za dostawę c. o. i c . w. spo wodowała ko nieczno ść z w ię k sz e n ia d o t a c j i ś r e d n io z 76% do 84% w
2
stosunku do ponoszonych kosztów no 1 m p. u. m i e s i ę c z n i e . Na pod-s t pod-s y i e c z yn ion ych z dużym p r z y b liż e n ie m pod-szacunków nożna pod-s t w i e r d z i ć , iż podobne te n d e n c je w ykazała a n a l i z a jednostkow ych kosztów i' o p ł a t w c a ł o ś c i zasobów WSM w Ł od z i.' Je d n o c z e ś n ie n a le ż y p r z y j ę ć , że
wno-2
szone są obecnie o p ł a t y e k s p l o a t a c y j n e ś r e d n io 40 z ł za l m p. u., co przy m ieszkaniu typu M-4 (55 m ) stan ow i kwotę 2200 "z ł m i e s i ę c z n i e .
Przeprowadzona w 1996 r . podwyika cen usłu g komunalnych ś re d n io o 65% o'raz o s t a t n i etap podwyżki czynszów za m ie sz ka nia państwowe spowodują ponowny w zrost kosztów e k s p l o a t a c j i i zapotrzebow ania na
T a b e l a 6 F in a nsow a n ie kosztów, w łasnych sprzedanych usłu g w WSM w Ł odzi
W y s z c z e g ó ln ie n ie 1901 1932 1903 1984 1985
Wskaźnik p o k r y c ia kosztów do- chodani 1 jr. zony rai z d o t a c j ą
См Й) 97,9 100,3 99,16 99,20 101 ,2
Wskaźnik p o k r y c i a kosztów do chodami lic z o n y m i bez d o t a c j i
(w %) 78,0 48,0 44,0 40, 1 46,2
ŁJtJsiał d o t a c j i , w dochodach
ogółem (w 30 19,7 52,3 55,3 59,0 54,3
Ź r ó d ł o : O b l i c z e n i a w łasne na p odstaw ie m a te ria łó w z WSM W; Ł o d z i .
2
1
A n a l i z a prawidłowego wykonania kosztów gospodarki zasobami ni •'szkaniowymi za rnk 1985 oraz ź ró d ła ic h p o k r y c i a , RSM " B a w e łn a ’'.
ś ro d k i od lu d n o ś c i do i c h p o k r y c i a . Dla s p ó ł d z i e l n i zrzeszonych w WSM - Łódź n a s t ą p i d a l s z y , co n a jm n ie j 4-krotny spadek kwoty d o t a c j i . Wiadomo, że u RSM " B a w e łn a " s ka lk u lo w a n y on z o s t a ł na poziomie 55 gr/m2 m i e s i ę c z n i e . K o l e j n y w zrost o p ł a t eksploatacyjnych dla spół d z i e l c z y c h zasobów m icszkan iou ych j e s t n i e u n i k n i o n y .
4ii_Zak^rtczeniiej
J a k wykazała a n a l i z a , u d z i a ł o p ł a t e k s p l o a t a c y j n y c h w p o k r y c iu kosztów zn aczn ie s i ę z w ię k s z y ł w badanym o k r e s i e . P ro c e s wzrostu zapoczątkowała podwyika o p ł a t dokonana w końcu 1904 r . O c z y w i ś c ie w warunkach pow racania do zasady pełnego samofin ansowania s p ó ł d z i e l c z o ś c i dominującą r o l ę w j e j dochodach winny odgrywać ś ro d k i u zy s kane od mieszkańców. Wzrost kosztów w y tw a rza n ia u s ł u g i m ie s z k a n io wej spowodowany p o d n ie sie n ie m j a k o ś c i , uzasadnionymi potrzebami r e montowymi i k o n s e rw a c y jn y m i, bądź brakiem gospodarności s p ó ł d z i e l n i i s p ó ł d z i e l c ó w , np.: nadmiernym zużywaniem wody, e n e r g i i i m a t e r i a łów, powinny znajdować swe p o k r y c i e we w z r o ś c ie o p ł a t e k s p l o a t a c y j
nych. '
Jednak prawidłowo f u n k c j o n u j ą c y , o l a s t y c z n y system o p ł a t z n a j d u j e u z a s a d n ie n ie i a k c e p t a c ję d o p iero w tedy, gdy w a ru n k i, w k t ó rych d z i a ł a s p ó ł d z i e l c z o ś ć , c z y n ią j ą od p o w ie d zia ln ą za poziom kosz tów i j a k o ś ć oferowanych u słu g oraz za w s z e lk ie w związku z tym po dejmowane d e c y z j e . Mimo wprowadzenia reform y g o s p o d arc ze j i nowe go prawa s p ó ł d z i e l c z e g o , o s i ą g n i ę c i e t a k i e j s y t u a c j i wymaga r o z w i ą zań w i e l u k w e s t i i systemowych w różnych d z i e d z in a c h społeczno-gospo- d a rc zy c h k r a j u .
R o z s t r z y g n i ę c i a wymagają problemy związane z p o d n ie sie n ie m j a k o ś c i budownictwa, z wprowadzeniem efe k ty w n y c h i nowoczesnych metod budownictwa oraz z systemem z a o p a tr z e n i a w m a t e r i a ł y remontowo-bu- dowlane i z poprawą d z i a ł a l n o ś c i remontowo-budowlanych zakładów.
M o n o p o lis ty c zn y c h a r a k t e r p r z e s i ę b i o r s t w budowlanych, e l e k t r o c i e p ł o w n i , p r z e d s i ę b i o r s t w gosp o d ark i komunalnej powoduje w zrost kosztów n i e z a le ż n y c h od s p ó ł d z i e l n i , s p r z y j a n ie g o s p o d a rn o ś c i u s ł u godawcy o p ł a c a n e j przez państwo czy też z k i e s z e n i s p ó ł d z i e l c y , n i e s p r z y j a j ą c u zd ro w ie n iu gospodarki s p ó ł d z i e l c z o ś c i . Szczególnego u- re g u lo w a n ia wymaga system cen u słu g p r z e d s i ę b i o r s t w komunalnych.
I s t n i e j ą c y ju ż p r o j e k t d o ty c zą c y powyższej k w e s t i i pow inien zo s ta ć j a k n a j s z y b c i e j wprowadzooy w ż y c i e .
Brak spójnego systemu o p ł a t za m ieszkanie - duża r o z p i ę t o ś ć między op łatam i e k s p lo a t a c y jn y m i i czynszami państwowymi spowodowana różnymi formami w ła s n o ś c i m ie s z k a n ie , a n ie różnicam i w k osztach i s t a n d a r d z ie powoduje n ie a k c e p to w a n ie e la s t y c z n e g o systemu o p ł a t i hamuje proces e ko n o m iz a cji gospodarki m ie sz k a n iow e j.
