Maria Bulanda
Niektóre zagadnienia związane z
oszacowaniem pełnych kosztów
usług mieszkaniowych
Annales Universitatis Mariae Curie-Skłodowska. Sectio H, Oeconomia 24,
93-101
LUBLIN-POLONIA
V O L .X X IV ,9 ________________ S E C T IO H________________________ 1990
Instytut Teorii Rozwoju Społeczno-Ekonomicznego Wydziału Ekonomicznego UMCS
M a ria B U LA N D A
N iektóre zagadnienia związane z oszacowaniem pełnych kosztów
usług mieszkaniowych
Selected Problems Connected with the Estimation of Full Costs of Housing Services
G o sp o d a rk a p o lsk a n a przełom ie la t o siem d ziesiątych i d ziew ięćdziesią ty c h w eszła w pierw szy e ta p szybkich, fak tyczny ch p rz em ian g o sp o d a r czych. O b e jm u ją one w szy stkie dziedziny działalności ta k g o sp o d arczej, ja k i sp o łecz n ej. D ocelow e ro z w iąza n ia reform y zm ierzają d o ja k najszybszego u ry n k o w ie n ia całej g o sp o d ark i i w y stęp u jący ch w niej procesów . P ro cesy te w y m u sza ć b ę d ą o p arcie działalności gospodarczej n a zasad ac h w pełni eko n o m iczn y ch . Z ate m , n iezb ę d n a w tej s y tu a c ji będzie w ycena p ełn y ch , społecznie u za sad n io n y ch kosztów p ro d u k cji i św iad czenia usług.
C a ło k s z ta łt w d ra ż a n y c h rozw iązań re fo rm ato rsk ich o b ejm u je rów nież g o sp o d a rk ę m ieszkaniow ą, a co za ty m idzie, tak że św iadczenie przez m a u słu g m ieszkaniow ych. D otychczasow a p ra k ty k a w zakresie usług m ieszka niow ych o p ie ra ła się n a szeregu błędnych ro zw iązan iach , zaró w no n a e ta pie ich p ro d u k c ji, ja k i k o n su m p cji. R e z u lta te m tych niepraw idłow ości b yła n a d m ie rn a in g ere n cja p a ń s tw a w całą sferę m ieszkalnictw a, p ro w a d ząc a do głębokiego k ry zy su m ieszkaniow ego i ogrom nych opóźnień w realizacji za s p o k a ja n ia p o trz e b m ieszkaniow ych społeczeństw a.
P ro b le m a ty k a t a zajm ow ała wiele m iejsca, zarów no w d y sk u sjach teo re ty c z n y c h , ja k i w p ra k ty c e gospodarczej. G eneralnie zd aw an o sobie spraw ę
94 M aria B u lan d a
z nied o m ag ań w y stęp u jący ch w g o sp od arce m ieszkaniow ej, ale wszelkie próby jej ” uzdrow ienia” nie przynosiły spo dziew an y ch efektów , ze w zglądu n a niew łaściw e ro zw iązan ia system ow e w całej go sp o d arce n aro d o w ej.
Do najczęściej dy sk u to w an y ch zag adn ień zw iązan ych z praw idłow o fu n k cjo n u jącą g o sp o d a rk ą m ieszkaniow ą m ożn a m .in. zaliczyć:
- g o sp o d ark ę m ieszkaniow ą w doch od zie n aro d o w y m , - rach u n ek a m o rty z acji i n akładów inw estycyjnych n e tto , - koszty i ak u m u lację finansow ą,
- problem nadw yżki ekonom icznej ” m ” w u słu g ach m ieszkaniow ych, - p roblem p ełnych (społecznych) kosztów św iad czen ia u słu g m ieszka niow ych.
R ozw iązanie p rz ed staw io n y ch problem ów w y m ag a g en e raln y ch u n o r m ow ań ustaw ow ych, zgodnych z kieru nk iem p rz ew id yw any ch i w p ro w ad za nych do p ra k ty k i gospodarczej zm ian system o w y ch . G łów nie cho dzi tu o p rz ek ształce n ia w sferze stosun kó w w łasnościow ych w g o sp o d arce m ieszka niow ej, ale rów nież w finansow aniu jej ze s tro n y p a ń s tw a , p o leg ają cy m n a p rzejściu z przedm iotow ego n a p o dm ioto w e finansow anie.
G O S P O D A R K A M IESZKANIOWA W DO CH O DZIE N A R O D O W Y M Usługi m ieszkaniow e zaliczane są do tzw . sfery p o z a p ro d u k c ją m a te ria ln ą . W c hodzą one do szerokiej k ateg o rii usług spo łeczn y ch , p o d o b nie ja k k u ltu ra , o c h ro n a zdrow ia, o św iata i w ychow anie itd . Do n ied aw n a sfera usług społecznych nie b y ła należycie tra k to w a n a , zaró w n o w n au k a ch ekonom icznych, ja k i w p o lity c e społecznej. N aw et w założeniach reform y la t osiem d ziesiąty ch nie n ad a w an o ty m zag ad n ien io m od po w ied n iej rang i.
Nie w d ając się w szczegółowe ro z w aża n ia n a te m a t sp ołeczneg o c h a ra k te ru usług m ieszkaniow ych należy p o d k reślić, że fak t za lic zen ia ty ch usług do sfery poza p ro d u k c ją m a te ria ln ą pro w ad zi do o k reślon ych konsekw encji w tw o rzen iu i p o d ziale d o ch o d u n arodow ego oraz liczeniu sp o łeczn y ch ko sztów usług m ieszkaniow ych. D ziałalno ść, zarów n o sfery p ro d u k c ji m a te r ia l nej, ja k i sfery p o za p ro d u k c ją m a te ria ln ą , fin an so w an a je s t p rz e d e w szy stk im z ak u m u lac ji uzyskanej w sferze p ro d u k c ji m a te ria ln e j. W ra c h u n k u d o ch o d u naro dow ego m a to w yraz w p rzy ro ście w a rto ści p ro d u k c ji sfery m a teria ln e j. N a to m ia st nakład y n a sferę usług p o z a p ro d u k c ją m a te r ia ln ą nie z n a jd u ją o d zw ierciedlenia w ty m p rzyroście, gdyż m a ją te k trw a ły tej sfery w większos'ci p rz y p ad k ó w nie przenosi sw ojej w a rto ści n a w a rto ść d ó b r zali czanych do sfery m ateria ln e j (tj. po za częścią g o sp o d a rk i m ieszkaniow ej).
P o stro n ie podziału d o ch o d u n aro do w eg o, efek ty n a k ład ó w n a gospo d ark ę m ieszkaniow ą, z n a jd u ją w yraz w agregacie "sp o ży cie przez lu d n o ść” ,
gdzie zużycie budynków m ieszkalnych w liczane je st do tego a g re g a tu , n a ogół bez oddzielnej specyfikacji.
Z tak ieg o u jęcia gospodarki m ieszkaniow ej w dochodzie n aro d o w y m w ynika, że g o sp o d ark a m ieszkaniow a p a rty c y p u je tylko w po dziale tego d o c h o d u , a nie w pływ a n a jeg o tw orzenie; zatem je s t jego obciążeniem . F ak ty cz nie je d n a k , c h a ra k te r usługi m ieszkaniow ej polega nie tylko n a u d o stęp n ien iu m ieszkan ia, lecz n a w ykonyw aniu przez w łaściciela (o d n a jm u jąc eg o ) sze regu d alszy ch czynności w sto su n k u do m ieszkania i bu dy n k u m ieszkalnego. C zynności te , zw iązane z e k sp lo ata cją i u trzy m a n ie m tech niczny m b u d y n k u , m a ją znaczny w pływ n a jakość św iadczonych usług, a w d łuższym okresie - n a m ożność św iadczen ia przez m ieszkanie usługi ja k o takiej. P o n a d to , do tychczasow e m iejsce usług m ieszkaniow ych w klasyfikacji g o sp o d ark i n aro dow ej d e te rm in u je m eto d o lo g ia liczenia dochodu narodow ego. W edług tej m eto d o lo g ii (M P S - M ateria ł P ro d u c t S ystem ) go sp o d ark a m ieszkaniow a w y stę p u je w ra c h u n k u d o chodu narodow ego w pozycji spożycie, ja k o zużycie m a te ria ln e w je d n o stk a c h g o sp o d ark i m ieszkaniow ej. K onieczność p o ró w n a ń m ięd zy n a ro d o w y ch spow odow ała oszacow anie do chodu n arodow ego w edług z a sad SN A (S y stem of N a tio n al A ccounts).
R óżnica w stosow anych m etodologiach liczenia d o cho du naro dow ego sp ro w a d z a się głównie do tego, iż w konwencji SNA k ażd a działaln o ść ludzk a, społecznie zorg anizow ana, a więc i ta, k tó ra odb y w a się w sferze p o za p ro d u k c ją m a te ria ln ą , tw orzy dochód narodow y. K onsekw encją tej m e to d y je s t zaliczenie do spożycia pełnej w artości usług m ieszkaniow ych, czyli c a ło k sz ta łtu w y d atk ó w n a u trz y m a n ie i bieżącą ek sp lo atację b udy nk ów m ie szkalny ch. P o n a d to , m eto d o lo g ia M PS prow adzi do za n iż an ia nakład ów n a g o sp o d ark ę m ieszkaniow ą w podzielonym dochodzie narodow ym .
R A C H U N E K AM ORTYZACJI I N A K Ł AD Ó W IN W E S T Y C Y JN Y C H NE TT O W USŁUG AC H M IESZKANIOWYCH
W g o sp o d arce m ieszkaniow ej, zaliczanej do sfery poza p ro d u k c ją m a te ria ln ą , p ro b lem a m o rty z a c ji nie je s t rozw iązany. Jego dy sku sy jn o ść do tyczy całej sfery usług n iem a te ria ln y c h , szczególnie jed n ak g o sp o d ark i m ie szkaniow ej. W’y n ik a to z n ag ro m a d zen ia dużych zasobów m a ją tk u trw ałego w p o sta c i s u b sta n c ji m ieszkaniow ej.
W dotychczasow ej p ra k ty c e p lan isty c z n o -sta ty sty c z n e j, sp osób n a licza n ia am o rty z a c ji środków trw ałych w gospodarce m ieszkaniow ej zo s ta ł uzależn io n y od ro d z a ju w łasności tych zasobów (kom un aln e, zak ład ów p ra cy , spółdzielcze, p ry w a tn e czy też in d y w id u aln e). N ajbardziej zbliżone do w łaściw ego n aliczan ie a m o rty z a c ji przebiega ty lk o w zakładow ych za sob ach
96 M aria B u lan d a
m ieszkaniow ych. W p o zo stały ch ro d z ajach zasobów a m o rty z a c ję n alicz a się tylko szacunkow o lub nie uw zględnia się jej w ogóle.
E fek tem frag m en tary c zn ie prow adzonego ra c h u n k u a m o rty z a c ji w go sp o d arce m ieszkaniow ej je s t konieczność p o k ry c ia p o w sta ły c h w te n sposób niedoborów funduszów n a re p ro d u k cję p ro s tą i re m o n ty zasobów m ieszka niow ych przez odpow iednie d o tacje . W y n ik a to p rzede w szy stk im z po lity k i w ysoce zaniżonych czynszów , k tó ra p ro w ad ziła do z a ta rc ia relacji m iędzy w ielkościam i ekonom icznym i w g o sp o d arce m ieszkaniow ej (n a k ła d y , efekty, o p ła ty ) i nie stw a rz a ła ek onom icznych p o d s ta w je j rozw o ju. Za tem a m o rty z a c ja w go sp o d arce m ieszkaniow ej nie j e s t p o d s ta w ą k alku lacji pełnego kosztu usługi m ieszkaniow ej i m a w obec teg o znaczen ie m a rg in e sowe. P o n a d to , dotychczasow e zasady g ro m ad z an ia środ kó w finansow ych, p o ch odzących z naliczonej am o rty z a c ji nie z a p e w n ia ją p raw idłow ej gospo d ark i zaso bam i m ieszkaniow ym i w zakresie rem o n tó w k a p ita ln y c h i m o d e r nizacji. S tą d fak ty czn e zużycie m a ją tk u trw ałeg o w g o sp o d arce m ieszka niowej je s t szybsze niż p rz y ro st am o rty z acji. Z ach w ianie p ro p o rc ji m iędzy fa k ty c zn y m zużyciem a a m o rty z a c ją k u m u lu je n ie n a d ą ż a n ie d ziałaln ości k onserw acyjno-rem ontow ej ze sto p ą zu ż y w an ia się środ kó w trw a ły c h . P ro w adzi to do tzw . luki rem onto w ej.
P o p raw n e naliczanie a m o rty z a c ji w g o sp o d arce m ieszkaniow ej je s t k o nieczne - m iędzy in n y m i - i ze w zględu n a praw idło w e o kreślen ie n ak ład ó w inw estycyjnych n e tto . W ysokie zużycie bu d y n k ó w m ieszkalny ch w iąże się z k w e stią p o d ziału całości nak ład ó w in w esty cy jn o -rem o n to w y ch n a część o d p o w ia d a ją c ą re p ro d u k c ji rozszerzonej (n a k ła d y in w esty cy jn e n e tto ) oraz część o d p o w ia d a ją c ą re p ro d u k cji p ro stej i zaliczanej do sp o ży cia.
R ep ro d u k c ja p ro s ta fin an so w an a je s t z fundu szó w am o rty z a c y jn y c h i nie o b ciąża ra c h u n k u p o d ziału d o ch o d u n arod ow ego . Z kolei re p ro d u k c ja rozszerzona p o w in n a być realizo w an a przez in w esty cje n e tto , k tó re p o k ry w ane s ą z fu n d u sz u ak u m u lac ji, w y o d ręb n io n eg o w o s ta te c z n y m p o d ziale d o ch o d u narodow ego . W ra c h u n k u n ak ład ó w in w esty cy jn y ch n e tto nie ty lk o w ażna je s t praw idłow o n alic z a n a a m o rty z a c ja , ale ta k ż e znajo m ość jej w ew nętrznej s tru k tu ry . C hodzi tu o p o d z ia ł fu n d u sz u a m o rty z a c ji n a część p rzezn aczo n ą n a o d tw o rz en ie oraz część fin a n su ją c ą re m o n ty k a p ita ln e . Te o s ta tn ie w chodzą ja k o elem e n t składow y do in w esty cji n e tto .
A n a liza d o stę p n y c h d an y c h sta ty s ty c z n y c h , d o ty c z ą c y c h s tr u k tu r y n akładó w inw estycyjnych n e tto w g o sp o d arce n aro d o w ej p o z w a la o d n o to w ać dość " p a ra d o k s a ln y ” p ro b lem poleg ający n a ty m , że n a k ła d y in w esty cy jn e n e tto w sferze p ro d u k c ji m a te ria ln e j s ą niższe niż n a k ła d y in w esty cy jn e n e tto
w sferze p o z a p ro d u k c ją m a te r ia ln ą .1 Spow odow ane to je s t z jed n ej stro n y ty m , że a m o rty z a c ja w sferze p o za p ro d u k c ją m a te ria ln ą nie je s t p ełn a, z d ru g iej zaś - inw estycje n e tto w tej sferze o b ejm u ją re m o n ty k ap italn e, k tó re w sferze p ro d u k c ji m ateria ln e j stan o w ią elem ent kosztów bieżących. W zględy te p ro w a d z ą d o sztucznego zaw yżenia nakładów inw estycyjnych n e tto w sferze p o za p ro d u k c ją m a te ria ln ą .
K O SZ TY I A K U M U L A C JA FINA NSOW A W U SŁ U G A C H M IESZKANIOW YCH
Je d n y m z najw ażniejszych problem ów zw iązanych z w y cen ą pełnej w a rto śc i u słu g m ieszkaniow ych je s t praw idłow a ew idencja kosztów , w ty m zw łaszcza ra c h u n k u am o rty z acji. W usługach m ieszkaniow ych isto tn e są re lacje m iędzy tw o rzen iem w artości usług m ieszkaniow ych, a ich finan so w a niem . P ro b le m d o ty czy więc po stro n ie tw o rzen ia w artości usług ta k ic h ele m en tó w , ja k koszty m ateriało w e, a m o rty z a c ja , koszty osobow e i a k u m u la c ja finansow a, n a to m ia s t po stro n ie finansow ania - przychody ze sp rzed aży usług o ra z d o ta c ji z fundu szó w społecznych.
W s tru k tu r z e kosztów usług m ieszkaniow ych p o d staw o w ą pozycję sta n o w ią k o szty m a te ria ln e , a w nich a m o rty z a c ja .2 N aliczan a w p ra k ty c e a m o rty z a c ja nie odzw iercied la faktycznego zużycia zasobów m ieszkanio w ych. Ś w iadczy o ty m k o re k ta a m o rty z acji w m eto dzie SN A , k tó rej poziom je s t k ilk a k ro tn ie w yższy o d am o rty z a c ji bez korekty. U w zględnienie k o re k ty a m o rty z a c ji p ro w a d zi do tego, że a m o rty z a c ja w g o spod arce m ieszkaniow ej sta n o w i n ajw iększy u d ział w s tru k tu rz e kosztów w układzie ro d zajo w y m . W y n ik a to z n a g ro m a d z e n ia dużego p o ten cja łu środków trw ały ch w p o staci
zasobów m ieszkaniow ych. s
P o zio m i s tr u k t u r a kosztów w gospo darce m ieszkaniow ej w zasadn iczy sp o só b w p ły w a n a k ształto w a n ie się kondycji ekonom icznej m ieszkalnictw a. W la ta c h o siem d ziesiąty ch koszty znacznie przekraczały w a rto ść sp rz e d a ny ch usług. W efekcie funkcjonow anie gospo darki m ieszkaniow ej o p ierało się n a ujem nej a k u m u la c ji finansow ej, co pow odow ało konieczność jej d o to w a nia. D o ta c je b u d ż e tu p a ń stw a , ja k rów nież teren ow e i zakładow e fu n d u sze m ieszkaniow e oraz k re d y ty bankow e zaliczane są do środków sp o łeczny ch, fin an su jąc y ch g o sp o d ark ę m ieszkaniow ą. S top ień jej d o to w an ia uzależn io ny
ł M. Bulanda, K. Kacprzak: Amortyzacja i nakłady inwestycyjne netto w usługach
komunałno-mieszkaniowych, "Wiadomości Statystyczne” 1989, 2, s. 10-12.
2M. Bulanda, K. Kacprzak: Koszty i akumulacja finansowa w procesie usług m ie
98 M a ria B u lan d a
był od form w łasności zasobów m ieszkaniow ych. W n ajsze rszy m zak resie d o to w an o zasoby państw ow e, k tó re - chociaż są znacznie m niejsze niż zasoby spółdzielcze - ch arakteryzow ały się n ajw y ższą u je m n ą a k u m u la c ją finansow ą.
R egulacje czynszów w latach o siem d ziesiąty ch doprow adziły do o g ra niczenia u działu d o to w an ia zasobów państw ow ych, m im o to n a deficytow ość g ospodarki m ieszkaniow ej, w d alszym ciągu w p ły w ają zaso by państw ow e.
Z analiz przeprow adzonych w In sty tu c ie G o sp o d a rk i P rz e s trz e n n e j i K o m unalnej w ynika, że n astąp iły zm ian y u d ziału d o ta c ji z b u d ż e tu p a ń s tw a w sfinansow aniu nak ładów n a b ud ow nictw o m ieszkaniow e i g o sp o d ark ę za sob am i m ieszkaniow ym i.3 W zro st ud ziału spółdzielczego b u d o w n ic tw a m ie szkaniow ego pow odow ał zw iększenie u działu środ kó w lu d n o ści i k re d y tó w bankow ych oraz spadek d o ta c ji w sfinan sow aniu b u d o w n ictw a . Z kolei w n a k ła d a c h n a ek sp lo atację i u trz y m a n ie zasobów m ieszkanio w y ch, s y s te m a tyczn ie w z rastał udział d o ta c ji, o siąg ając w la ta c h o siem d ziesiąty ch p o n ad połow ę w artości nakładów n a ek sp lo ata cję i u trz y m a n ie zasobów .
Z najom ość p ro b le m a ty k i rozbudow anego sy ste m u d o to w a n ia m a is to t ne znaczenie w k ształto w a n iu się relacji m iędzy p e łn y m k o sz te m usłu gi m ie szkaniow ej a ceną tej usługi p łaco n ą przez u ży tk ow nika.
PR OBLEM N A D W Y Ż K I EKONOMICZNEJ "M* W U S Ł U G A C H M IESZ K A NIO W Y CH
Liczenie d o ch odu narod ow ego m e to d ą M P S u w z g lę d n ia usługi nie m a te ria ln e tylko w ra ch u n k u dochod u naro d o w eg o p odzielonego: w fo rm ie nak ład ó w inw estycyjny ch, zużycia w niej d ó b r m a te ria ln y c h i p łac, k tó re tra k to w a n e są ja k o dochod y w tó rn e , tran sfero w a n e ze sfery m a te ria ln e j. T a kie ujęcie p o w o d u je , że w tej sferze nie w y tw a rz a się nie ty lk o n ad w yżki ” m ” , ale n aw et w łasnych w y n a g ro d zeń . Z o gó lnospołecznego p u n k tu w idze n ia, funkcjonow anie sfery n ie m a te ria ln e j an g ażu je znaczn e n a k ła d y p ra cy u przedm ioto w ionej i p racy żyw ej, w ysoko kw alifikow anej. S tą d też należy sądzić, że p ra c a t a w y tw a rz a nie ty lk o tzw . w a rto ść (czyli p ro d u k t d la siebie), ale tak że pew ną nadw yżk ę ” m ” d la sp o łeczeń stw a. U w zględnienie w y stęp o w a n ia nadw yżki ” m ” w sferze p o za p ro d u k c ją m a te r ia ln ą w iąże się z p ro b lem em w yceny w artości usług n ie m a te ria ln y c h .4
3H. Kulesza: Wydatki ludności na mieszkanie, In sty tut Gospodarki Przestrzen nej i Komunalnej, Warszawa 1989, s. 16.
4M. Bulanda, K. Kacprzak: Problem nadwyżki ekonomicznej i kosztów osobowych
w usługach komunalno-mieszkaniowych, ” Wiadomos'ci S tatystyczne” 1989, 3, s. 10-
O prócz zn an y ch w lite ra tu rz e m etod szacow ania w artości pracy nie o p łacan ej w sferze usług niem aterialn y ch , poszukuje się rów nież in nych ro zw iązań tego pro blem u. Jed n y m z nich może być przyjęcie zasady, że zainw estow any w sferze poza p ro d u k cją m a te ria ln ą k ap itał (trw ały i o b ro to w y ) pow inien przynosić dochód w postaci nadw yżki, p rzy b ierającej form ę o p ro c e n to w a n ia zasobów . O szacow ania tej nadw yżki m ożna d o ko nać, p rz y jm u ją c n o rm a ty w n e oprocen tow anie zainw estow anego k ap itału w wy sokości w ynikającej z ekonom icznej efektyw ności inw estycji (8% ). P o n a d to , pew nego sza cu n k u faktycznie w ystępującej nadw yżki ’’rn” w sferze poza p ro d u k c ją m a te ria ln ą m ożna dokonać n a p o d staw ie prow adzonej przez G U S ew idencji globalnej w arto ści usług niem aterialn y ch . U m ow nie m ożna p rz y ją ć , że n adw yżk ę w sferze poza p ro d u k c ją m a te ria ln ą re p re z e n tu je część kosztów n ie m a te ria ln y c h , w p o staci ubezpieczeń i tzw . kosztów p o zo stały ch .
P ro p o n o w an e ro zw iązan ia oszacow ania ’’m"’ są niew ątp liw ie d y sk u sy jn e i d a ją ro zb ieżn e, nieporów nyw alne w yniki. P roblem je d n a k je s t b ard zo w ażny i w y m a g a dalszy ch propozycji w ra m a ch rozw iązań reform y gospo d arcze j.
SPO ŁE CZ NY KOSZT USŁUGI MIESZKANIOWEJ
P ełny (społeczny) koszt usługi m ieszkaniow ej obejm u je koszt w łasny p ro d u k tu (koszty m a te ria ln e plus koszty osobowe) i nadw yżkę a k u m u la c y jn ą , k tó ra je s t ek w iw alen tem poniesionych w d a n y m procesie p ro d u k c ji społecznie n iezb ę d n y ch n ak ład ó w i nie są one bezpośrednio w y n ag rad zan e.
R ach u n ek społecznych kosztów połega w dużej m ierze n a sposobie ro z lic zan ia tej n adw yżki. C hodzi tu przede w szystkim o uw zględnienie w koszcie usługi m ieszkaniow ej norm atyw ów efektyw ności jed n o ste k zasobów w p o sta c i s to p y procentow ej i re n ty gruntow ej. W p ra k ty c e m o żna tego d o k o n ać po p rzez rozłożenie w artości nakładów inw estycyjnych n a cały ck res e k sp lo a ta c ji i d o d a n iu ich rocznej części do rocznych kosztów u trz y m a n ia , łączn ie z o p ro c en to w an iem .
M ożna p rz y ją ć, że całkow ite koszty usługi m ieszkaniow ej sk ła d a ją się: 1) z kosztów bieżącego u trz y m a n ia m ieszkań, czyli kosztów bieżących e k s p lo a ta c ji i kosztów bieżących rem ontów , 2) kosztów inw estycy jn ych , k tó re zw iązan e s ą z b u d o w ą m ieszkań oraz rem o n tam i k ap italn y m i.
W ytw orzenie usługi m ieszkaniow ej zależy głównie od poniesionych ko sztów in w esty cy jn y ch , czyli kapitałow y ch. W lite ra tu rz e przy jm u je się, że ko sz ty in w esty cy jn e zależą od 3 czynników : l) od sw oistej kap itało chłonności usług m ieszkaniow ych (od w artości zasobu m ieszkaniow ego p rz y p a d a ją c e g o n a je d n o s tk ę usługi m ieszkaniow ej, 2) od stopy o p ro c en to w an ia zaso b u m ie szkaniow ego, 3) od sta w k i am o rty z acy jn ej zasobu m ieszkaniow ego.
100 M aria B ulan d a
K ap itało ch ło n n o ść usług m ieszkaniow ych je s t w zasad zie z n a n a , gdyż w y zn aczają j ą ceny b u d o w n ictw a m ieszkaniow ego. P ełn e ko szty m ieszkania ju ż p osiadanego , liczonego według kosztu oficjalnego I m 2, w y m a g a ją m eto d y
u sta le n ia odpow iedniego o p ro c en to w an ia i am o rty z a c ji.
O p ro cen to w an ie je s t iloczynem sto p y p ro cen to w ej i w artos'ci zasob u m ieszkaniow ego. K oszty zw iązane z o p ro c en to w an iem zaso b u m ieszkanio wego zależą więc od p rzy jętej wysokos'ci sto p y p ro cen to w ej i w a rto ści zaso bu m ieszkaniow ego. W k ra ja ch zach o d n ich koszty in w esty cy jn e, a zw łaszcza ko szty o p ro c en to w an ia, sta n o w ią prz ew aż ając ą część kosztów u sług m ieszkanio w ych. W p ra k ty c e polskiej większość osób za jm u jący ch istn ie ją c e m ieszk an ia nie ponosi w ogóle kosztów o p ro cen to w an ia. Nie p o n o szą kosztów o p ro c en to w an ia najem cy m ieszkań zasobu ra d n aro d o w y ch , zak ład ó w p ra c y oraz spółdzielczych m ieszkań lokatorskich. N a to m ia s t p o n o szą je: w łaściciele p ry w atn y ch dom ów je d n o ro d z in n y c h , w łaściciele m ieszkań w y k u p io n y ch z ra d naro d o w y ch i zakładów pracy, spółdzielcze m ieszk an ia w łasnościow e oraz spółdzielcze m ieszkania lok atorskie, d la k tó ry c h um ow y z a w a rto p o 1 sty c z n ia 1983 r. Pełny koszt o p ro c en to w an ia p o n o szą n p . w łaściciele, k tó rz y ku pili d o m jed n o ro d z in n y . F orm aln ie nie p łacą oni o p ro c e n to w a n ia , ale fa k ty c zn ie tak ie koszty p o n o szą w p o sta c i k osztu zan iech an y ch m ożliw ości.
Z naczn a część środków inw estycy jn ych fin an so w an a j e s t k re d y ta m i bankow ym i, k tó re w p ra k ty c e polskiej nie ty lk o były nie o p ro c e n to w a n e , ale naw et nigdy realnie nie po d leg ały spłacie. S p łacan e były bo w iem p ien iąd z em o niższej sile nabyw czej. K re d y to b io rc a nie ty lk o nie p o n o sił ża d n y ch kosztów o p ro c en to w an ia uzyskanego k re d y tu m ieszkaniow ego, ale u zysk iw ał sw ego ro d z aju ” p re m ię ” za to , że w ziął k re d y t m ieszkaniow y.
K o lejn y m elem e n te m , o d k tó reg o zależą k oszty m a te r ia ln e je s t s ta w k a a m o rty z a c y jn a . Zużycie su b sta n c ji m ieszkaniow ej z n a jd u je od zw iercied le nie w tw orzon ym fu n d u szu a m o rty z a c y jn y m , sk ła d a ją c y m się z ro czn y ch odpisów a m o rty z acy jn y ch . O dpisy te są ilo czyn em sta w k i a m o rty z a c ji i w artości zasobu m ieszkaniow ego.
Z arów no a m o rty z a c ję , ja k i sto p ę o p ro c e n to w a n ia liczy się o d w a rto ści po czątkow ej b u d y n k u . Co roku n a s tę p u je w z ro st cen b u d y n k ó w m ieszkal nych, co nie z n a jd u je o dzw iercied lenia w ew idencji zasobów m ieszk an io w ych. W konsekw encji, i a m o rty z a c ja i koszty o p ro c e n to w a n ia są zaniżone. B rak w aloryzacji su b sta n c ji m ieszkaniow ej po w o d u je o b n iżen ie kosztów ka p itało w y ch usług m ieszkaniow ych.
S u m u jąc m o żn a stw ierd zić, że przy o b e c n y m po zio m ie d o ch od ów ludności i s tru k tu rz e w y d a tk ó w , nie je s t m ożliw e u k s z ta łto w a n ie cen m ie szkaniow ych n a poziom ie p o k ry w a ją c y m p ełn y, sp o łeczn y k o sz t usługi
m ieszkaniow ej. Z drugiej stro n y , obecny poziom cen m ieszkaniow ych nie s p rz y ja rozw ojow i m ieszkalnictw a, a staje się jego h am ulcem . W w aru n k ach niezrów now ażonego b u d ż e tu p a ń stw a i niskiego udziału środków ludności w k o sztac h usług m ieszkaniow ych, rozw ijanie b ud o w n ictw a m ieszkaniow ego p o w ięk sza deficy t b u d ż e tu p ań stw a , a w konsekw encji n asila procesy infla cyjne.
P o d z ia ł zobow iązali finansow ych m iędzy pań stw em a o b y w atelem m u si k ształto w a ć się w dostosow aniu do zm ieniających się relacji m iędzy k o sz te m p o zy sk a n ia i u trz y m a n ia m ieszkania, a d o ch o d am i ro d zin . P o n a d to p o w in n a być re sp e k to w a n a z a sad a jednakow ych o p łat za m ieszk an ia ta k , ab y w ysokość o d p ła tn o śc i o b y w a te la była odzw ierciedleniem ro d zaju u p ra w nień do m ieszk an ia (lokatorskie, w łasnościow e), sta n d a rd u techn iczn eg o i pow ierzchniow ego. Z kolei o d p łatn o ść ta nie p o w inn a zależeć od sy tu a c ji poszczególny ch ro d zin . N ad m iern e obciążenie w y d atk am i m ieszkaniow ym i ro d z in n a jsła b sz y c h ekonom icznie, pow inno być łagodzone przez sy stem po m ocy so cjaln e j. W yd aje się, że rozw inięcie sy stem u osłony socjalnej o c h a ra k te rz e p o d m io to w y m - o czym wyraz'nie mówi się w reform ie gospo darczej - j e s t m ożliw e, p rz ed e w szystkim kosztem ogran iczen ia d o ta c ji p rz e d m io to w ych d o b u d o w n ic tw a i u trz y m a n ia zasobów m ieszkaniow ych.
N iniejszy a rty k u ł stan o w i skró co n ą syntezę prow adzonych w Zakładzie P la n o w a n ia S połecznego, G osp odarczego i P rze strzen n eg o b a d a ń , kierow a ny ch przez P ro fe so ra d ra h ab . T . Przeciszew skiego. Pierw szy te m a t b a d a w czy realizow any był d la IN E PAN i dotyczył teo rety czny ch i m e to d y c z ny ch założeń za k resu i sp osobu liczenia kosztów funkcji socjalny ch p a ń stw a , łącz n ie z p ró b ą ich o szacow ania. T e m a t drugi - S fera usług społeczn ych , r a ch u n e k p e łn y c h kosztów oraz źródeł ich finanso w an ia - realizow any był d la I n s ty tu tu P o lity k i S połecznej U n iw e rsy tetu W arszaw skiego.
SUM M ARY
The problem s discussed in the article concern an attem pt to estim ate the full (social) cost of the housing service. In the case of the housing econom y which is included in th e sphere outside the m aterial production it is essential that this cost should be calcu lated . The housing econom y possesses big resources of durable means in the form of the housing substance. T hat is the reason why it is im portant that am ortization should be reckoned and the property should bear an interest. So far, all calculations have had the basis o f the value of the initial housing substance, and not the revalorized value. Moreover, the v estig a l calculation of am ortization and the lack of interest on the property caused that the actually calculated cost of the housing services was considerably lowered. The reform and m arketization m ust take into consideration the full cost of this service. Therefore, it is necessary to change the attitude to the housing services both in the classification of the housing econom y and their practical viewing.
