A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S F O L I A O E C O N O M I C A 103 , 1 9 9 0 K r z y s z t o f S t a n g i e r s k i M E T O D O L O G I C Z N E P R O B L E M Y B A D A Ń E K O N O M I C Z N E J E F E K T Y W N O Ś C I I N W E S T Y C J I M I E S Z K A N I O W Y C H 1. P r z ę s ł a n k i ^ b a d a ń e k o n o n i c z n o ś ci i n w e s t y c ji_ m i e s z k a n i o w y c h B u d o w n i c t w o m i e s z k a n i o w e n a l e ż y d o w a ż n y c h d z i e d z i n g o s p o d a r k i n a r o d o w e j . M a to ź r ó d ł o w w i e l u p r z y c z y n a c h , k t ó r y c h s z c z e g ó ł o w e tu t a j a n a l i z o w a n i e n i e b y ł o b y u z a s a d n i o n e z e w z g l ę d u n a b a n a l n o ś ć t a k i e g o w y w o d u . Z a s t a n o w i ć s i ę j e d n a k w a r t o , c z \ i s t n i e j ę t a k i e w ł a ś c i w o ś c i b u d o w n i c t w a m i e s z k a n i o w e g o , k t ó r e m o g ą m i e ć w p ł y w n a s p e c y f i c z n e p o d e j ś c i e d o b a d a ń e k o n o m i c z n e j e f e k t y w n o ś c i i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h . A n a l i z a t a k i c h c e c h b u d o w n i c t w a m i e s z k a n i o w e g o p o w i n n a n a m p o m ó c w l e p s z y m z r o z u m i e n i u u w a r u n k o w a ń m e t o d y k i e k o n o m i c z n e j e f e k t y w n o ś c i i n w e s t y c j i w t e j d z i e d z i n i e . U w a r u n k o w a n i a t e, a w ł a ś c i w i e i c h n a s t ę p s t w a , m u g ą m i e ć d w o j a k i c h a r a k t e r : p o p i e r w s z e , r e a l n i e f u n k c j o n u j ą c e d o s t r z e ż o n e w r z e c z y w i s t o ś c i , a n i e k o n i e c z n i e n a d a j ą c e s i ę d o o c e n y p o z y t y w n e j ; p o d r u g i e , p o s t u l a t y w n e , b o z g o d n e z n a j g ł ę b i e j p o j ę t ą s p e c y f i k ą b u d o w n i c t w a m i e s z k a n i o w e g o i z i s t o t ą r a c h u n k u e k o n o m i c z n e j e f e k t y w n o ś c i . i n w e s t y c j i . Z a t e m w t y m p u n k c i e z a j m i e m y s i ę p r o b l e m a m i n a j b a r d z i e j o g ó l n y m i . D r, adiunkt w Z a k ł a d z i e E k o n o m i k i B u d o w n i c t w a i I n w e s t y c j i U L.
1. B u d o w n i c t w o m i e s z k a n i o w e z a s p o k a j a p o d s t a w o w e i w n a j g ł ę b s z y m t e g o s ł o w a z n a c z e n i u e l e m e n t a r n e p o t r z e b y s p o ł e c z n e 1 . że w z g l ę d u n a to, d e c y z j e w t y m z a k r e s i e m u s z ą b y ć p o d e j m o w a n e s z c z e g ó l n i e o-s t r o ż n i e z p u n k t u w i d z e n i a z a o-s p o k o j e n i a p o t r z e b i o c z e k i w a ń s p o ł e c z n y c h . L i c z y s i ę tu z a r ó w h o s t r o n a i l o ś c i o w a p r o g r a m u m i e s z k a n i o w e g o , j a k i j a k o ś c i o w a ( s t a n d a r d m i e s z k a n i o w y ) . W o b u t y c h a s p e k t a c h p o g o r s z e n i e s y t u a c j i p r o w a d z i ć m o ż e d o p o w a ż n y c h r e p e r k u s j i . K o n s e k w e n c j ą t y c h o k o l i c z n o ś c i j e s t s t o s u n k o w o n i e w i e l k i e p o le m a n e w r u w z a k r e s i e e f e k t ó w m i e s z k a n i o w y c h j a k o e l e m e n t u w y b o r u e k o n o m i c z n e g o . W i e l k o ś ć i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h i m i n i m a l n y w d a n y m o k r e s i e p r ó g s t a n d a r d u m i e s z k a n i o w e g o w y s t ę p o w a ć p o w i n n y w r a c h u n k u j a k o z m i e n n e n i e z a l e ż n e , d a t y . P r o g r a m m i e s z k a n i o w y w r a z z c a ł ą j e g o z ł o ż o n ą s t r u k t u r ą r o d z a j o w ą i p r z e s t r z e n n ą j e s t t e d y wie l k o ś c i ą ż ą d a n ą i w a n a l i z i e e f e k t y w n o ś c i m a c h a r a k t e r p o z a r a c h u n k o -O wy . C a ł y s z e r e g r o d z a j ó w w y b o i ó w e k o n o m i c z n y c h , w y s t ę p u j ą c y c h gdzie i n d z i e j , n i e m a t u m i e j s c a . W y m i e ń m y tu p r z e d e w s z y s t k i m : o g r a n i c z e n i e z a k r e s u i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h z p o w o d u i c h w z g l ę d n i e “n i s k i e j e f e k t y w n o ś c i e k o n o m i c z n e j " , d o s t o s o w a n i a s t r u k t u r y p r z e s t r z e n n e j p r o g r a m u m i e s z k a n i o w e g o d o t e r e n ó w c e c h u j ą c y c h się niższymi k o s z t a m i b u d o w y 5 l u b (i) n i ż s z y m i k o s z t a m i e k s p l o a t a c j i ; o g r a n i c z e n i e b u d o w n i c t w a m i e s z k a ń w s t a n d a r d z i e p o d s t a w o w y m na rzecz m i e s z k a ń luk-W a r t o w t y m m i e j s c u p r z y p o m n i e ć e s e j M. H e i d e g g e r a , z a w i e r a j ą c y j e d y n y w s w o i m r o d z a j u f i l o z o f i c z n y w y w ó d o n a j o g ó l n i e j s z y c h p o d s t a w a c h z a m i e s z k i w a n i a i b u d o w a n i a (M. H e i d e g g e r , B u d o w a ć . M i e s z k a ć . M y ś l e ć . E s e j e w y b r a n e , W a r s z a w a 1 9 7 7 , s. 316-334). o U w a g t y c h n i e n a l e ż y o c z y w i ś c i e a b s o l u t y z o w a ć . W e w s z y s t k i c h t y p a c h p r o d u k c j i m a m i e j s c e p r o g r a m o w a n i e p r o d u k c j i , p o p r z e d z o n e a- n a l i z ą p o t r z e b s p o ł e c z n y c h . W t y m s e n s i e n i e m a tu r ó ż n i c . J a k zwy k l e j e d n a k w e k o n o m i i , c h o d z i o r ó ż n e j a k o ś c i o w o p r o p o r c j e . Pot rze b a z a m i e s z k i w a n i a m o ż e b y ć z a s p o k o j o n a t y l k o w d r o d z e i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h , n p . p o t r z e b a s p ę d z e n i a w o l n e g o c z a s u d a j e o g r o m n e m o ż l i w o ś c i w y b o r u i s u b s t y t u c j i . P r o g r a m m i e s z k a n i o w y p o z a t y m n i e j e s t c a ł k o w i c i e z d e t e r m i n o w a n y , l e c z s k a l a m a n e w r u j e s t s t o s u n k o w o b a r d z o m a ł a . 5 P r o p o z y c j ę t a k ą z g ł o s i ł a o s t a t n i o K o n s u l t a c y j n a R a d a G o s p o d a r c z a ( " Ż y c i e G o s p o d a r c z e " 1 9 8 8 , n r 2) j a k o ś r o d e k z m n i e j s z e n i a k o s z t ó w b u d o w n i c t w a m i e s z k a n i o w e g o . la a b s u r d a l n a t e z a z o s t a ł a s k r y t y k o w a n a na t y c h s a m y c h ł a m a c h p r z e z H. H a j d u k a ( " Ż y c i e G o s p o d a r c z e " 1 9 8 8 , n r 8).
s u s o w y c h d l a w ą s k i e j g r u p y b a r d z o z a m o ż n y c h l u d z i z e w z g l ę d u n a r ó ż n i c e z y s k o w n o ś c i ( c z y n s z e ) 4 itp. P o s t u l a t m a k s y m a l n e j e f e k t y w n o ś c i e k o n o m i c z n e j b u d o w n i c t w a m i e s z k a n i o w e g o s p r o w a d z a s i ę z a t e m w z a s a d z i e d o m i n i m a l i z a c j i n a k ł a d ó w p r z y s t a ł y c h e f e k t a c h . E f e k t y te s ą t u e l e m e n t e m w p e w n y m s e n - s i u d r u g o r z ę d n y m . N i e t r u d n o w i ę c o s k ł o n n o ś ć d o p o m n i e j s z e n i a z n a c z e n i a t e j c z ę ś c i r a c h u n k u w ś r ó d s p e c j a l i s t ó w z a j m u j ą c y c h s i ę k o n s t r u k c j ą f o r m u ł b a d a n i a e f e k t y w n o ś c i . 2. B u d o w n i c t w o m i e s z k a n i o w e j o s t k o s z t o w n e i k ł o p o t l i w e w r e a l i z a c j a ^ , a n a d o d a t e k m a i n f l a c y j n y w p ł y w n a c a ł ą g o s p o d a r k ę . Z te g o w z g l ę d u d b a ł o ś ć o e k o n o m i c z n o ś ć i o b n i ż k ę k o s z t ó w j e s t p o s t u l a t e m n i e z w y k l e t u i s t o t n y m . N a l e ż a ł o b y w i ę c o c z e k i w a ć , iż p o p u l a r n o ś ć w s z e l k i c h m e t o d r a c h u n k o w y c h , p o m o c n y c h w u z y s k a n i u m a k s y m a l n e j e f e k t y w n o ś c i w y d a t k o w a n y c h n a k ł a d ó w , b ę d z i e tu s z c z e g ó l n i e d u ża. N a l e ż y o d r a z u p o w i e d z i e ć , że r z e c z m a s i ę z g o ł a i n a c z e j : r a c h u n e k e k o n o m i c z n e j e f e k t y w n o ś c i i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h p r a k t y c z n i e n i e j e s t s t o s o w a n y p r a w i e w o g ó l e , a i n n e p r o s t s z e , l e c z m n i e j p r e c y z y j n e m e t o d y są s t o s o w a n e r z a d k o . J a k o j e d e n z p o w o d ó w t e j z a s k a k u j ą c e j s y t u a c j i m o ż n a w s k a z a ć tę o k o l i c z n o ś ć , o k t ó r e j m ó w i l i ś m y w p o p r z e d n i m p u n k c i e . S p o ł e c z n a n i e z b ę d n o ś ć i p r z y m u s o w o ś ć t y c h i n w e s t y c j i m o g ą s p r z y j a ć w y t w o r z e n i u s i ę p r z e k o n a n i a w ś r ó d i c h r e a l i z a t o r ó w , ż e z a d a n y p r o g r a m i n w e s t y c y j n y m u s i b y ć w y k o n a n y n i e z a l e ż n i e o d p o n i e s i o n y c h n a k ł a d ó w . 3. B u d y n k i m i e s z k a n i o w e c e c h u j e n i e z w y k l e d ł u g i o k r e s e k s p l o a t a c j i , p r z e k r a c z a j ą c y n i e t y l k o c z a s u ż y t k o w a n i a p r o d u k t ó w p r z e m y -4 Ta i p o p r z e d n i a s y t u a c j a m o ż e w y s t ą p i ć w k r a j a c h k a p i t a l i s t y c z n y c h o s y s t e m i e b e z w z g l ę d n i e . r y n k o w y m , l e c z n i e p o w i n n a z a i s t n i e ć w w a r u n k a c h s o c j a l i s t y c z n y c h . ' U d o k u m e n t o w a n e p o t w i e r d z e n i e t e j t e z y n a p o d s t a w i e n a j b a r d z i e j a k t u a l n y c h d a n y c h s t a t y s t y c z n y c h m o ż n a z n a l e ź ć w s t u d i u m L. К a ł- k o w s k i e g o , B u d o w n i c t w o m i e s z k a n i o w e n a t l e g o s p o d a r k i n a r o d o w e j , " I n w e s t y c j e i B u d o w n i c t w o " 1 9 B 7 , n r 1 1 - 1 2 , s. 9 - 1 2 . C z y t a m y tam, t e : “' b u d o w n i c t w o o g ó l n e i m i e s z k a n i o w e , s t a n o w i ą c e 1 / 3 z a d a ń d z i a ł u b u d o w n i c t w o , jest. n a j b a r d z i e j k ł o p o t l i w y m r e p r e z e n t a n t e m t e g o d z i a ł u g o s p o d a r k i n a r o d o w e j . P r a c o c h ł o n n e , m a j ą t k o c h ł o n n e b a r d z o m a t e r i a ł o c h ł o n n e i n a j b a r d z i e j e n e r g o c h ł o n n e , a b s o r b u j e n a j w y ż s z ą , b o 2 4 % c z ę ś ć s f e r y p r o d u k c j i m a t e r i a l n e j ( p o d c z a s g d y b u d o w n i c t w o j a k o c a ł o ś ć p o c h ł a n i a 1 9 % , a b u d o w n i c t w o p r o d u k c y i n o - u - s ł u g o w e 2 1 % ) “ .
s ł o w y c h , a l e i w i e l u i n n y c h ob ie kt ó w b u d o w l a n y c h . D z i e j e się tak dla t e g o , ż e w p r z y p a d k u p r o d u k c y j n y c h o b i e k t ó w m a j ą t k u t r w a ł e g o w y s t ę p u j e p r o c e s z u ż y c i a e k o n o m i c z n e g o , c z ę s t o d r a s t y c z n i e s k r a c a j ą c y c y k l i c h e k s p l o a t a c j i . Z u ż y c i e s p o ł e c z n e , m a j ą c e p o d o b n y c h a r a k t e r , a d o t y k a j ą c e z a s o b y m i e s z k a n i o w e , c e c h u j e s i ę n i e w s p ó ł m i e r n i e ł a g o d n i e j s z y m w p ł y w e m , a w w a r u n k a c h w s p ó ł c z e s n y c h r e a l i ó w P R L m o ż n a g o u z n a ć za p r a w i e n i e i s t n i e j ą c e . K o n s e k w e n c j e t e g o f a k t u są l i c z n e i w i e l o k i e r u n k o w e . Przede wszy s t k i m z e w z g l ę d u n a d ł u g o w i e c z n o ś ć b u d y n k u k o s z t y e k s p l o a t a c j i pr z e w y ż s z a j ą c z ę s t o n a k ł a d y i n w e s t y c y j n e . N a l e ż a ł o b y w i ę c u z n a ć te kos z ty za b a r d z o w a ż n y e l e m e n t w y b o r u i o c e n y w z a k r e s i e e k o n o m i c z n o ś c i i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h . Z d r u g i e j w s z a k ż e s t r o n y w y c e n a k o s z t ó w e k s p l o a t a c j i n a e t a p i e p r o j e k t o w a n i a j e s t n i e z w y k l e t r u d n a i k ł o p o t l i w a . N a j o g ó l n i e j r z e c z u j m u j ą c , d z i e j e s i ę t a k n a s k u t e k o g r o m n e j n i e p e w n o ś c i z w i ą z a n e j z t a k d ł u g i m o k r e s e m . M o ż n a w i ę c z r o z u m i e ć p r a k t y c z n e p o w o d y , k t ó r e s k u t e c z n i e z n i e c h ę c a j ą i n w e s t o r ó w ) p r o j e k t a n t ó w d o w y k o n y w a n i a t a k i c h p r e l i m i n a r z y . T r u d n i e j z r oz um i eć , d l a c z e g o n a e t a p i e p r o j e k t o w a n i a n i e m a m i e j s c a n a w e t o g ó l n a w y c e n a k o s z t ó w e k s p l o a t a c j i . Z u p e ł n i e z a ś n i e m o ż n a p o g o d z i ć s i ę z s y t u a c j ą b r a k u w i a r y g o d n e j e w i d e n c j i t y c h k o s z t ó w j u ż n a e t a p i e i ch p o w s t a w a n i a . M a m y tu d o c z y n i e n i a z w y j ą t k o w o m o c n ą a n t y n o m i ą m i ę d z y p o s t u l a t e m d o b r z e u z a s a d n i o n y m w z g l ę d e m e k o n o m i c z n y m z j e d n e j s t r o n y a r z e c z y w i s t o ś c i ą z d r u g i e j . R ó w n i e i s t o t n a d l a p o p r a w n e g o u c h w y c e n i a e l e m e n t ó w r a c h u n k u e- f e k t y w n o ś c i j e s t s i l n i e 3 i ę p r z e j a w i a j ą c a d y n a m i c z n o ś ć p r o c e s ó w e ks p l o a t a c j i . W t ak d ł u g i m o k r e s i e b o w i e m , j a k i m j e s t c z a s t r w a ł o ś c i o b i e k t u m i e s z k a n i o w e g o , z a c h o d z ą c z ę s t e i z n a c z ą c e w y d a r z e n i a tech n i c z n o - e k o n o m i c z n e , k t ó r e m o g ą p o w o d o w a ć b a r d z o p o w a ż n e p r z e m i a n y a k t u a l n y c h w a r t o ś c i k o s z t ó w e k s p l o a t a c j i i e f o k t ó w ( r e m o n t y , m o d e r n i z a c j e i t p ) . R a c h u n e k e k o n o m i c z n y p o m i j a j ą c y z u p e ł n i e t ę o k o l i c z n o ś ć n i e b ę d z i e w p e ł n i w i a r y g o d n y . 4. B u d y n k i m i e s z k a n i o w e są e k w i f i n a l n e , tzn. c e c h u j ą s i ę t ym , ż e d l a u z y s k a n i a i d e n t y c z n e g o e f e k t u m i e s z k a n i o w e g o m o ż n a p o s ł u ż y ć s i ę r ó ż n y m i ( n i e k i e d y b a r d z o r ó ż n y m i ) m e t o d a m i produ"kc.ji i r ó ż n y m i m a t e r i a ł a m i . W w i ę k s z o ś c i w s p ó ł c z e s n y c h s p o s o b ó w p r o d u k c j i M a t e r i a l n e j c e c h a ta n i e w y s t ę p u j e .
E k w i f i n a l n o ś ć p o w o d u j e w y d a t n e z w i ę k s z e n i e p o l a d o p u s z c z a l n y c h r o z w i ą z a ń w z a k r e s i e w a r i a n t ó w n a k ł a d ó w i n w e s t y c y j n y c h i k o s z t ó w e k s p l o a t a c j i m o g ą c y c h w y s t ą p i ć w r a c h u n k u e k o n o m i c z n e j e f e k t y w n o ś c i p r o g r a m o w a n y c h i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h . O k o l i c z n o ś ć ta d o d a t k o w o u w y p u k l a w y j ą t k o w o d u ż ą p o t r z e b ę badart e k o n o m i c z n e j e f e k t y w n o ś c i t y c h w a r i a n t ó w z u w a g i n a d u ż y w z r o s t w y n i k o w y c h e f e k t y w n o ś c i , a w i ę c m o ż l i w o ś c i d u ż y c h e f e k t ó w p r z y w y b o r z e w a r i a n t u e k o n o m i c z n e g o n a t l e n a j g o r s z y c h m o ż l i w y c h r o z w i ą z a ń . S u m u j ą c d o t y c h c z a s o w e r o z w a ż a n i a n a l e ż y s t w i e r d z i ć , iż n a j c z ę ś c i e j f o r m u ł o w a n y m n a i c h t l e w n i o s k i e m j e s t k a t e g o r y c z n y p o s t u l a t s t o s o w a n i a m e t o d b a d a n i a e k o n o m i c z n o ś c i p r o j e k t ó w i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h . M e t o d y te p o w i n n y u w z g l ę d n i a ć t r z y g r u p y c z y n n i k ó w : n a k ł a d y i n w e s t y c y j n e , k o s z t y e k s p l o a t a c j i o r a z e f e k t y m i e s z k a n i o w e . P o s t u l a t ó w s p e ł n i a w y ł ą c z n i e m e t o d y k a o p a r t a n a r a c h u n k u e k o n o m i c z n e j e f e k t y w n o ś c i i n w e s t y c j i p r o d u k c y j n y c h ( m e t o d a d y s k o n t o w a z 1 9 7 4 r . ) j a k t e ż j e j o d m i a n a p r z y s t o s o w a n a d o i n w e s t y c j i n i e p r o d u k c y j n y c h ^ . P r a k t y k a w s k a z u j e j e d n a k , ż e m e t o d y k a t a n i e j e s t s t o s o w a n a . In w e s t o r z y posługują s i ę c o n a j w y ż e j innyrar, p r o s t y m i m e k o m p l e k s o w y m i m e t o d a m i , k t ó r e p o m i j a j ą z r e g u ł y e l e m e n t k o s z t ó w e k s p l o a t a c j i , a e f e k t y m i e s z k a n i o w e u w z g l ę d n i a j ą w n i e z w y k l e u p r o s z c z o n y sposób. P r z y c z y n y t e g o z j a w i s k a t k w i ą - j a k 3 i ę w y d a j e - w s p e c y f i c z n y c h w ł a ś c i w o ś c i a c h o r g a n i z a c j i i s y s t e m u f u n k c j o n o w a n i a j e d n o s t e k a d m i n i s t r a c j i z a s o b a m i m i e s z k a n i o w y m i w P o l s c e . M ó w i ą c b a r d z o s k r ó t o w o - o k r e ś l a j ą j e m. i n . i u r z ę d n i c z y s t y l d z i a ł a n i a , d y s p o n o w a n i e f u n d u s z a m i p o c h o d z ą c y m i z z e w n ą t r z , r o z d z i a ł s f e r y i n w e s t o w a n i a o d s f e r y e k s p l o a t a c j i , z a n i k s p ó ł d z i e l c z y c h f o r m d z i a ł a n i a , p r y m a t c e l ó w k r ó t k o o k r e s o w y c h . J e d n o s t k i te c e c h u j e m a ł a w r a ż l i w o ś ć n a w i e l k o ś ć n a k ł a d ó w w o b u s f e r a c h : i n w e s t o w a n i a i e k s p l o a t a c j i . D a j e tu o s o b i e z n a ć n a s t ę p u j ą c a p r a w i d ł o w o ś ć : im n a k ł a d y s ą p o n o s z o n e w d ł u ż Z o b . H. K r y ń s k i , R a c h u n e k e k o n o m i c z n e j e f e k t y w n o ś c i z a m i e r z e ń i n w e s t y c y j n y c h , W a r s z a w a 1 9 7 8 , s. 9 8 - 1 0 9 . W t e j c z ę ś c i p r a c y a u t o r o m a w i a z a s a d y r a c h u n k u i i n w e s t y c j i , k t ó r y c h e f e k t n i e m o ż e b y ć w y r a ż o n y w w y r a ż e n i u p i e n i ę ż n y m . 7 N a j s z e r z e j r e f e r u j e to p r a c a J. B o g u s z a , E f e k t y w n o ś ć i n w e s t y c j i ze s f e r y k o n s u m p c j i s p o ł e c z n e j , W a r s z a w a 1 9 8 4 .
s z y m o k r e s i e i j e ż e l i w i c h w y n i k u n i e p o w s t a j e j a k a ś n o w a , s p e k t a k u l a r n a w a r t o ś ć g o s p o d a r c z a ( u t r z y m a n i e w s t a n i e u ż y w a l n o ś c i t e c h n i c z n e j b u d y n k ó w , r e m o n t y itp. v e r s u s b u d o w a n o w e g o d o m u ) , t y m z a i n t e r e s o w a n i e i n w e s t o r ó w " u r z ę d n i c z y c h " j e s t m n i e j s z o . D l a t e g o też m a m y t u d o c z y n i e n i a z o g r a n i c z o n y m z a i n t e r e s o w a n i e m k o s z t a m i b u d o w y i z n i k o m y m - k o s z t a m i e k s p l o a t a c j i ( z w ł a s z c z a n a e t a p i e p r o j e k t o w a n i a ) . Z n a j o m o ś ć k o s z t ó w i n w e s t y c j i j e s t p r z y n a j m n i e j o t y l e n i e z b ę d n a , b y m ó c j e z a p l a n o w a ć i p o s t a r a ć s i ę o f u n d u s z e . I n f o r m a c j a o k o s z t a c h e k s p l o a t a c j i n i e j e s t z a ś d o n i c z e g o p o t r z e b n a ; j e d y n i e m o g ł a b y b y ć p o m o c n a d o s p o r z ą d z e n i a r a c h u n k u e k o n o m i c z n e j e - f e k t y w n o ś c i , g d y b y r a c h u n e k t a k i b y ł z i n n y c h - m e r y t o r y c z n y c h , a n i e f o r m a l n o - u r z ę d n i c z y c h - p o w o d ó w s p o r z ą d z a n y , P o d k r e ś l m y n a k o ń c u w a ż n e r o z r ó ż n i e n i e : k o n i e c z n o ś ć s t o s o w a n i a r a c h u n k u e k o n o m i c z n e j e f e k t y w n o ś c i i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h j e s t u z a s a d n i o n a p r z y c z y n a m i w y w o d z ą c y m i s i ę z s a m e j i s t o t y t y c h i n w e s t y c j i ( p r z y c z y n y o b i e k t y w n e ) , z a ś r ń e r e s p e k t o w a n i e t e j w y t y c z n e j w y n i k a z p r z y c z y n i n s t y t u e j o n a l n o - s y s t e m o w y c h ( p r z y c z y n s u b i e k t y w n y c h ) . 2. P r z e g l ą d g ł ó wjriy c h t | p ó w r a c h u n k ó w ek o n o m i c z n o ś с i i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h 1. P r o s t y r a c h u n e k n a k ł a d o c h ł o n n o ś c i . W r a c h u n k u t y m j e d y n y m e - l e m e n t e m r ó ż n i ą c y m w a r i a n t y j e s t w i e l k o ś ć j e d n o r a z o w y c h n a k ł a d ó w in w e s t y c y j n y c h ; w a r i a n t t a ń s z y j e s t l e p s z y . J e s t t o p o s t ę p o w a n i e zmie r z a j ą c e d o o s z c z ę d n o ś c i n a k ł a d ó w i n w e s t y c y j n y c h . R a c h u n e k t e n n i e m o ż e s i ę o b e j ś ć b e z u w z g l ę d n i e n i a e f e k t ó w m i e s z k a n i o w y c h , s p r o w a d z a j ą c y c h n a k ł a d y r ó ż n y c h w a r i a n t ó w d o p o r ó w n y w a l n o ś c i . E f e k t y m o g ą b y ć w y r a ż o n e w b a r d z o r ó ż n y s p o s ó b , z a l e ż n i e o d p o s t u l o w a n e g o s t o p n i a p r e c y z j i i s z c z e g ó ł o w o ś c i . Z a w s z e j e d n a k s ą t o m i a r y r z e c z o w e o k r e ś l a j ą c e w i e l k o ś ć i e w e n t u a l n i e c e c h y j a k o ś c i o w e o b i e k t ó w m i e s z k a n i o w y c h , N a j e d n y m b i e g u n i e m i e l i b y ś m y wielkość^, p o w i e r z c h n i u - ż y t k o w e j m i e s z k a ń l u b l i c z b ę iz b , n a d r u g i m z a ś w i e l k o ś ć m i e s z k a ń s k o r y g o w a n ą o o c e n ę j a k o ś c i o w ą p r z y z a s t o s o w a n i u s k o m p l i k o w a n e j m e t o d y p u n k t o w e j . N a j c z ę ś c i e j j e d n a k w p r a k t y c e m a m y t u d o c z y n i e n i a z z a s t o s o w a n i e m o d m i a n y n a j p r o s t s z e j .
R a c h u n e k ó m j e s t n a j w y g o d n i e j s z y d o p r z e p r o w a d z e n i a z t e g o t eż w z g l ę d u , iz p o s ł u g u j e s i ę i n f o r m a c j a m i ł a t w y m i d o u z y s k a n i a . Ze w z g l ę d u z a ś n a o k o l i c z n o ś c i I n s t y t u c j o n a l n e , o k t ó r y c h b y ł a m o w a w p u n k c i e 1 ., c a ł k o w i c i e z a s p o k a j a p o t r z e b y i n w e s t o r ó w m i e s z k a n i o w y c h w z a k r e s i e p o m i a r u e k o n o m i c z n o ś c i p r o j e k t o w a n y c h zadari. J e ś l i r a c h u n e k t e n s t o s u j e s i ę d l a p o r ó w n a ń w a r i a n t ó w j e d n o r o d n y c h p o d w z g l ę d e m t e c h n i c z n o - f u n k c j o n a l n y m , t o u d z i e l a o n nam ' p o p r a w n y c h w s k a z ó w e k w y b o r u . J e d n o r o d n o ś ć t a z a p e w n i a b o w i e m t e n s a m l u b b a r d z o z b l i ż o n y p o z i o m k o s z t ó w e k s p l o a t a c j i w w a r i a n t a c h . W p o l u r e c e p c j i t e j f o r m u ł y m i e s z c z ą s i ę k o s z t y j e d n o r a z o w e , k t ó r e n i e p o w o d u j ę z m i a n k o s z t ó w e k s p l o a t a c j i . R a c h u n e k t e n d o b r z e s i ę n a d a j e d o p o r ó w n y w a n i a k o s z t ó w w y o d r ę b n i o n y c h s k ł a d n i k ó w i n w e s t y c j i (np. k o s z t y t e r e n u i t p . ) , p r z y z a ł o ż e n i u c e t e r i s p a r i b u s d l a p o z o s t a ł y c h e l e m e n t ó w . O g ó l n a j e g o s t y m u l a c j a j e s t J e d n a k n i e w ł a ś c i w a ; d y r e k t y w a : “ i m t a n i e j w n a k ł a d a c h i n w e s t y c y j n y c h , t y m l e p i e j " s k ł a n i a ć m o ż e d o l e k c e w a ż e n i a s u b s t y t u c j i : n a k ł a d y i n w e s t y c y j n e - k o s z ty e k s p l o a t a c j i . J e s t to n a j b a r d z i e j p o w s z e c h n i e s t o s o w a n y r a c h u n e k w o d n i e s i e n i u d o i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h . 2. N a k ł a d o c h ł o n n o ś ć g l o b a l n a ( k o s z t f i n a l n y ) , t z n . ł ą c z n i e z n a k ł a d a m i w f a z i e e k s p l o a t a c j i * * . W m e t o d z i e t e j u w z g l ę d n i o n e s ą k om p l e k s o w e n a k ł a d y , d z i ę k i c z e m u p o r ó w n a n i e w a r i a n t ó w j e s t p e ł n e . S t a j e s i ę r ó w n i e ż m o ż l i w e u c h w y c e n i e w p ł y w u r ó ż n y c h e l e m e n t ó w n a k ł a d ó w i n w e s t y c y j n y c h n a k o s z t y e k s p l o a t a c j i i o s t a t e c z n i e n a k o s z t f i n a l n y . J e s t t o b a e d z o i s t o t n e z a s t o s o w a n i e f o r m u ł y k o s z t u f i n a l n e g o . E l e m e n t y f o r m u ł y m o g ą b y ć d y s k o n t o w a n e n a t e n s a m m o m e n t c z a s o w y , d z i ę k i c z e m u s t r u m i e n i e n a k ł a d ó w i k o s z t ó w s p r o w a d z a s i ę d o p o r ó w n y w a l n o ś c i . W a r i a n t o w a n i e r o z y i ą z a r t p r o j e k t o w y c h m a s e n s j e d y n i e w ó w c z a s , g d y s p e ł n i m y w a r u n e k p o r ó w n y w a l n o ś c i o b i e k t ó w p o d w z g l ę d e m e f e k t ó w . P o d o b n i e j a k w p o p r z e d n i e j m e t o d z i e , u ż y w a s i ę t u z a z w y c z a j n aj p r o s t s z e j m i a r y e f e k t u u ż y t k o w e g o , t z n . j e d n o s t k i p o w i e r z c h n i l u b k u b a t u r y . a P i e r w s z y m w l i t e r a t u r z e p o l s k i e j , k t ó r y z a p r o p o n o w a ł u w z g l ę d n i e n i e k o s z t ó w e k s p l o a t a c j i b y ł M. K a c z o r o w s k i , Z a g a d n i e n i a e k o n o m i k i p r o j e k t o w a n i a a r c h i t e k t o n i c z n e g o , W a r s z a w a 1 9 5 8 , s. 147.
3. E k o n o m i c z n a e f e k t y w n o ś ć i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h j e 3 t m e - d o t ą n a j b a r d z i e j k o m p l e k s o w ą . O d k o s z t u f i n a l n e g o w w e r s j i z d y s k o n t o w a n e j r ó ż n i s i ę o n a w y ł ą c z n i e r o z b u d o w a n ą c z ę ś c i ą e f e k t ó w , k t ó r e są tu w y r a ż o n e j a k o ł ą c z n y w y n i k o c e n y p u n k t o w e j s t a n d a r d u i w i e l k o ś c i o b i e k t u . M o ż n a b y w i ę c o k r e ś l i ć r e z u l t a t t e j m e t o d y k i j a k o z d y s k o n t o w a n y k o s z t f i n a l n y o d n i e s i o n y d o j e d n o s t k i e f e k t u r z e c z o w e g o s k o r y g o w a n e g o o o c e n ę j a k o ś c i o w ą . N a j b a r d z i e j o r y g i n a l n ą c z ę ś c i ą t e j m e t o d y , o k r e ś l a j ą c ą j e j o d r ę b n o ś ć o d k o s z t u f i n a l n e g o , j e s t d r o b i a z g o w e u j ę c i e e f e k t u m i e s z k a n i o w e g o , a z w ł a s z c z a z a s t o s o w a n i e m e t o d y p u n k t o w e j . U w z g l ę d n i a o n a t r z y e l e m e n t y : w a r t o ś ć u ż y t k o w ą m i e s z k a n i a , b u d y n k u m i e s z k a l n e g o i z e s p o ł u m i e s z k a n i o w e g o . W o d n i e s i e n i u d o k a ż d e g o z n i c h z a w i e r a o n a z h i e r a r c h i z o w a n y s y s t e m c e c h u ż y t k o w y c h o d p o w i e d n i o p u n k t o w a n y c h , k t ó r e d a j ą t e o r e t y c z n e m o ż l i w o ś c i o c e n y w g r a n i c a c h o d 0 - 1 2 0 0 у p u n k t ó w . K a ż d y z e l e m e n t ó w m a t e ż d o d a t k o w y w s p ó ł c z y n n i k w a g i . n W f o r m u l e r o z w i n i ę t e j (E = t - 0 at ( J t ♦ К ^ ) 3(<ładniki l i c z n i - k a, t z n . n a k ł a d y i k o s z t y , s ą d y s k o n t o w a n e n a m o m e n t p o c z ą t k o w y i w y r a ż o n e w a r t o ś c i o w o . E f B k t z a ś m a p o s t a ć r z e c z o w ą i n i e j e s t d y s k o n t o w a n y . D y s k o n t o w a n i e n a k ł a d ó w p o w o d u j e p o w a ż n e i c h z m n i e j s z e n i e . S t ą d te ż, n p . k o r z y s t n i e j b ę d ą o c e n i a n e te r o z w i ą z a n i a , w k t ó r y c h d z i ę k i s o l i d n o ś c i m a t e r i a ł ó w r e m o n t y p r z y p a d n ą w d a l s z y c h l a t a c h . 3. E f e k t y m i e s z k a n i o w e w r a c h u n k u - p r o b l e m y d y s k u s y j n e U j ę c i e e f e k t ó w m i e s z k a n i o w y c h w m e t o d y k a c h s t o s o w a n y c h w P o l s c e , w t y m t a k ż e w r a c h u n k u e f e k t y w n o ś c i , j e s t w s z ę d z i e t a k i e s a m o . P r z e z e f e k t y te p o j m u j e s i ę o b i e k t y m i e s z k a n i o w e . J e d n o s t k a m i s ł u ż ą c y m i d o p o m i a r u e f e k t ó w s ą w i ę c j e d n o s t k i w ł a ś c i w e d o z m i e r z e n i a w i e l k o ś c i t y c h ż e o b i e k t ó w . W y r a ż e n i e e f e k t ó w w p o s t a c i r z e c z o w e j p o s i a d a b a r d z o p o w a ż n e w a d y z w i ą z a n e z n i e d o k ł a d n o ś c i ą , p o m i a -g N o w e w y t y c z n e w s p r a w i e o c e n y e k o n o m i c z n e j p r o j e k t ó w i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h , " B i u l e t y n I K Ś " 1 9 7 5 , n r 8.
r u , c o z k o l e i j e s t w y n i k i e m n i e j e d n o r o d n o ś c i i n i e w y m i e r n o ś c i w a r t o ś c i u ż y t k o w e j p o s z c z e g ó l n y c h w a r i a n t ó w r o z w i ą z a ń . Z a r ó w n o o s i e d le, j a k i d o m m i e s z k a l n y 3 t a n o w i ą z ł o ż o n ą z s z e r e g u e l e m e n t ó w c a ł o ś ć , w k t ó r e j n i e w i e l k a z m i a n a p o c i ą g a j ą c a n i e z n a c z n e s k u t k i w z a k r e s i e n a k ł a d ó w , m o ż e m i e ć b a r d z o d u ż e k o n s e k w e n c j e d l a j a k o ś c i i w a r t o ś c i u ż y t k o w e j i n w e s t y c j i . W s z e l k i e p r ó b y b a r d z i e j z o b i e k t y w i z o w a n y c h o c e n w a r t o ś c i u ż y t k o w e j w p b s t a c i , n p . r a c h u n k u p u n k t o w e g o , m a j ą m i m o w s z y s t k o a r b i t r a l n y c h a r a k t e r 1 0 . J e s t to b a r d z o p o w a ż n y b r a k , k t ó r y k ł a d z i e s i ę d u ż y m c i e n i e m n a p r z y d a t n o ś ć p r a k t y c z n ą c a ł e j m e t o d y . O m a w i a n a m e t o d y k a m o ż e s i ę w y d a w a ć a n a l o g i c z n a d o m e t o d y p o r ó w n a w c z e j e f e k t y w n o ś c i i n w e s t y c j i p r o d u k c y j n y c h z 1 9 6 2 г., z e w z g l ę d u n a t o, ż e i tara e f e k t y p r o d u k c y j n e w y s t ę p u j ą c e w m i a n o w n i k u u- ł a m k a m o g ł y b y ć w y r a ż a n e w j e d n o s t k a c h r z e c z o w y c h . S ą d t a k i ^ b y ł b y o p a r t y n a n i e p o r o z u m i e n i u . W J e d n y m p r z y p a d k u m i a r ą e f e k t u jest j ed n o s t k a p r o d u k c j i , u z y s k a n e j w o b i e k t a c h n o w o r e a l i z o w a n y c h , z a ś w d r u g i m j e s t n i ą o b i e k t j a k o t a k i . P e ł n a a n a l o g i a m i a ł a b y m i e j s c e w t e d y , g d y b y w e w z o r z e z 1 9 6 2 r. e f e k t y b y ł y z m i e r z o n e w i e l k o ś c i ą o b i e k t ó w i n w e s t y c y j n y c h , t z n . n p. k u b a t u r ą b u d y n k ó w , m o c ą maszyn itp. P o m y s ł t a k i w y d a j e s i ę z u p e ł n i e a b s u r d a l n y , a p r z e c i e ż n a t e j z a s a d z i e j e s t o p a r t e l i c z e n i e e f e k t ó w m i e s z k a n i o w y c h w o m a w i a n e j m e t o d y c e . C z y ż b y z a t e m n a l e ż a ł o p o d e j r z e w a ć , iż f o r m u ł a e f e k t y w n o ś c i i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h J e s t s k o n s t r u o w a n a n i e l o g i c z n i e ? Z w r ó ć m y u w a g ę , że e f e k t y m i e s z k a n i o w e n i e m u s i a ł y b y b y ć u j ę t e r ze c zo wo, lecz z l o g i c z n e g o p u n k t u w i d z e n i a m o ż n a z a s t ą p i ć j e w y r a ż e n i e m w a r t o ś c i o w y m . O t r z y m a l i b y ś m y w t e d y w s k a ź n i k i n f o r m u j ą c y o w i e l k o ś c i n a k ł a d ó w g l o b a l n y c h ( k o s z t f i n a l n y ) p r z y p a d a j ą c y c h n a 1 zł w a r t o ś c i i n w e s t y c j i ( z a m i a s t n p . I m p. u . ) . L i c z b a t a k a n i e w y d a j e s i ę s e n s o w n a . P o s ł u g u j ą c s i ą tą s a m ą z a s a d ą d o c h o d z i m y d o z u p e ł n e g o a b P o d k r e ś l a t o A. A n d r z e j e w s k i , ( P o l i t y k a m i e s z k a n i o w a , W a r s z a w a 1 9 7 9 , s. 3 6 5 ) . N i e z a l e c a o n w z w i ą z k u z t y m r a c h u n k u e f e k t y w n o ś c i i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h j a k o p o d s t a w y d e c y z j i .
s u r d u p r z y p r ó b i e k o n s t r u k c j i p r o s t e j n a k ł a d o c h ł o n n o ś c i , g d z i e licz n i k i m i a n o w n i k m a j ą z d e f i n i c j i tę s a m ą w a r t o ś ć . O p i s a n e e k s p e r y m e n t y m y ś l o w e n a p r o w a d z a j ą n a s n a f a k t w y s t ę p o w a n i a t u t a j l o g i c z n e g o b ł ę d n e g o k o ł a , t zn . w y r a ż e n i a t e g o s a m e g o p r z e z to s a m o . Z j e d n e j s t r o n y t e n s a m p r z e d m i o t ( i n w e s t y c j a ) w y s t ę p u j e w r a c h u n k u j a k o w y r a ż e n i e n a k ł a d ó w , a z d r u g i e j s t r o n y j a k o e f e k t . R Ó Z n i c a p o l e g a t y l k o n a t ym , ż e d o z m i e r z e n i a w i e l k o ś c i t e g o p r z e d m i o t u s t o s u j e m y n a j p i e r w j e d n o s t k i w a r t o ś c i o w e , z a ś p ó ź n i e j - r z e c z o w e . T a k i e u j ę c i e e k o n o m i c z n o ś c i w y d a j e s i ę j e d n a k n i c z y m n i e z a s t ą p i o n e w s z ę d z i e t a m , g d z i e m a m y d o c z y n i e n i a z p r o d u k t e m ( o b i e k t e m i n w e s t y c y j n y m ) , k t ó r y s a m z a s p o k a j a p o t r z e b ę l u d z k ą ( t a k j a k s a m o c h ó d o s o b o w y , m e b l e i t p . ) , a n i e p r z e z s p e c j a l ną d z i a ł a l n o ś ć u s ł u g o w ą w n i m z l o k a l i z o w a n ą , n p. s z p i t a l , h o t e l , s t w i e r d z e n i e t o d o t y c z y g ł ó w n i e d ó b r k o n s u m p c y j n y c h d ł u g o t r w a ł e g o u ż y t k u * * . J e ż e l i u z n a m y , że b u d y n e k m i e s z k a l n y n a l e ż y d o t e j s a m e j k l a s y p r o d u k t ó w , t o n a l e ż a ł o b y s i ę p o g o d z i ć z r z e c z o w y m u j ę c i e m e- f e k t ó w p r z y ś w i a d o m o ś c i c a ł e j j e g o n i e d o s k o n a ł o ś c i n i e t y l k o m e t o d o l o g i c z n e j , a l e i p r a k t y c z n o - u ż y t k o w e j . O t o u ł o m n o ś c i s t o s o w a n e j m e t o d y k i , n a l e ż ą c e d o g r u p y o s t a t n i e j : 1. B r a k m o ż l i w o ś c i u w z g l ę d n i e n i a d y n a m i c z n e g o p r z e b i e g u e ksploa t a c j i w z a k r e s i e e f e k t ó w . N i e m o ż n a i c h p r z e d s t a w i ć j a k o s t r u m i e n i a z m i e n n y c h w a r t o ś c i w o k r e s i e e k s p l o a t a c j i z d y s k o n t o w a n y c h na m o m e n t p o c z ą t k o w y . 2. N i e m o ż n a u s t a l i ć e f e k t y w n o ś c i a b s o l u t n e j ( b e z w z g l ę d n e j ) . Wy b o r y e k o n o m i c z n e s ą w i ę c d o k o n y w a n e b e z u w z g l ę d n i e n i a o g ó l n o s p o ł e c z n e j n o r m y e f e k t y w n o ś c i , k t ó r a p o w i n n a u n i e m o ż l i w i a ć r e a l i z a c j ę w a r i a n t ó w s p o ł e c z n i e - a n i e t y l k o w s t o s u n k u d o i n n e g o w a r i a n t u n i e r a c j o n a l n y c h . S e l e k c j a o d b y w a ć s i ę m o ż e n a z a s a d z i e : l e p s z y z d w o j g a k o s z t o w n y c h i n i e o s z c z ę d n y c h p r o j e k t ó w . 3. N i e d a s i ę s e n s o w n i e p r z e p r o w a d z i ć o c e n j e d n o w a r i a n t o w y c h , co j e s t k o n s e k w e n c j ą u w a g w c z e ś n i e j s z y c h . W p r a k t y c e i n w e s t y c y j n e j m u s i m y s i ę l i c z y ć z p o t r z e b ą o c e n y w y ł ą c z n i e j e d n e g o w a r i a n t u . S y t u a c j a ta j e s t z b y t p o w s z e c h n a , b y m ó c ją i g n o r o w a ć . II W. B r u s , K o s z t s p o ł e c z n y u s ł u g i m i e s z k a n i o w e j , " M a t e r i a ł y i S t u d i a I G M " 1 9 7 0 , n r 1 7 / 2 1 0 .
4. I n t e r a k c j e , z a c h o d z ą c e m i ę d z y e f e k t a m i a p o z o s t a ł y m i c z ę ś c i a m i r a c h u n k u w d ł u g i m o k r e s i e e k s p l o a t a c j i , n i e m o g ą b y ć ł a t w o i p re c y z y j n i e p r z e d s t a w i o n e z e w z g l ę d u n a u ż y t e z u p e ł n i e r ó ż n e m i a r y : r z e c z o w ą i w a r t o ś c i o w ą . K o n i e c z n o ś ć " p r z e k ł a d u " m u s i r o d z i ć z n i e k s z t a ł c e n i a . 4. P r o p o z y c j a I n n e g o u j ę c i a e f e k t ó w m i e s z k a n i o w y c h W r ó ć m y t e r a z d o r o z u m o w a n i a , k t ó r e p r ó b o w a ł o u t o ż s a m i ć b u d y n e k m i e s z k a l n y z d o b r e m k o n s u m p c y j n y m d ł u g o t r w a ł e g o u ż y t k u , p o to a b y p o d d a ć j e b l i ż s z e j a n a l i z i e . P r z y p o m n i j m y n a w s t ę p i e , c o j e s t c e l e m r a c h u n k u e f e k t y w n o ś c i i n w e s t y c j i . R a c h u n e k ó w p o j a w i a s i ę w t e d y , g d y i s t n i e j e J u ż j a k a ś o k r e ś l o n a p o t r z e b a s p o ł e c z n o - g o s p o d a r c z a z a ś p r z e d m i o t e m w y b o r u j e s t s p o s ó b j e j r e a l i z a c j i . E f e k t e m o d p o w i e d n i e j i n w e s t y c j i j e s t s t o p i e ń r e a l i z a c j i t e j p p t r z e b y . N a gruncie tych r o z w a ż a ń p o t t z e b ę tę m o ż n a n a z w a ć p o t r z e b ą z a m i e s z k i w a n i a . Jest tak J e d n a k t y l k o w t e d y , g d y m a m y d o c z y n i e n i a z j e d n o ś c i ą o s ó b : i n w e s t o r a i u ż y t k o w n i k a ( d o m y j e d n o r o d z i n n e ) . J e ś l i w a r u n e k ó w n i e b ę d z i e s p e ł n i o n y ( c a ł o ś ć b u d o w n i c t w a w i e l o r o d z i n n e g o ) , t o p o t r z e b ą , j a k ą z a s p o k a j a i n w e s t y c j a m i e s z k a n i o w a z p u n k t u w i d z e n i a i n w e s t o r a ( n p . s p ó ł d z i e l n i m i e s z k a n i o w e j ) , j e s t z a m i a r ś w i a d c z e n i a u s ł u g m i e s z k a n i o w y c h . J e d n a k J e s t t o j u ż j a k o ś c i o w o i n n a s y t u a c j a n i ż z a r y s o w a n a n a w s t ę p i e . R o z w a ż a j ą c t r e ś ć p o j ę c i a " u s ł u g a m i e s z k a n i o w a " W. B r u s jest zda n i a , ż e p o l e g a o n a n a d o s t a r c z e n i u s a m e g o m i e s z k a n i a , c z y l i d o b r a 12 k o n s u m p c y j n e g o d ł u g o t r w a ł e g o u ż y t k u . B u d y n e k m i e s z k a l n y z a s p o k a j a p o t r z e b y m i e s z k a n i o w e s a m , a n i é p o p r z e z s p e c j a l n ą d z i a ł a l n o ś ć 13 u s ł u g o w ą , j a k h o t e l e it p. Z t e z ą t a k ą n i e m o ż n a s i ę z g o d z i ć b e z w y s u n i ę c i a p o w a ż n y c h z a s t r z e ż e ń . O b n a ż a o n a f a k t , k t ó r y z d e c y d o w a n i e o d r ó ż n i a s y t u a c j ę u ż y t k o w n i k a m i e s z k a n i a o d s y t u a c j i n a b y w c y , n p . m e b l i . T e n p i e r w s z y n i e p r z e j m u j e z r e g u ł y w c a ł k o w i t e p o s i a d a -12 I b i d e m , s. 6 . 13 I b i d e m , s. 3.
n i e z a k u p i o n e g o p r z e d m i o t u , g d y ż m i e s z k a n i e s t a n o w i t y l k o c z ę ś ć ( n i e k i e d y m a ł ą ) o b s z e r n i e j s z e j j e d n o s t k i , j a k ą j e s t b u d y n e k . B u d y n e k z a ś p o z o s t a j e n a d a l p o d a d m i n i s t r a c j ą i n w e s t o r a . U ż y t k o w n i k m i e s z k a n i a o c z e k u j e p o z a t y m n a d a l o d a d m i n i s t r a c j i s p e ł n i e n i a r o z l i c z n y c h u s ł u g , k t ó r e są m u n i e z b ę d n e d l a n i e z a k ł ó c o n e g o z a s p o k o j e n i a p o t r z e b y z a m i e s z k i w a n i a . Z b i o r o w o ś ć m i e s z k a ń c ó w b u d y n k u m i e s z k a l n e g o m a n i e s t a b i l n ą s t r u k t u r ą w c z a s i e : n a s t ę p u j ą t u c i ą g ł e z m i a n y . . W z g l ę d n i e s t a ł a j e s t z a ś o s o b a a d m i n i s t r a t o r a , k t ó r y w s p o s ó b c i ą g ł y , z o r g a n i z o w a n y i f a c h o w y p e ł n i u s ł u g i m i e s z k a n i o w e . O b r a z t e n z a c z y n a w i ę c p r z y p o m i n a ć t o , c o j e s t c h a r a k t e r y s t y c z n e d l a w ł a ś c i c i e l a n i e p r o d u k c y j n e g o o b i e k t u t y p o w o u s ł u g o w e g o ( h o t e l ) , a n a w e t z a k ł a d u p r o d u k c y j n e g o . Z a w s z e w y s t ę p u j e tu j e d e n s t a ł y u - s ł u g o d a w c a ( p r o d u c e n t ) p o w i ą z a n y z l i c z n y m i , z m i e n i a j ą c y m i s i ę w c z a s i e u s ł u g o b i o r c a m i , k l i e n t a m i , o d b i o r c a m i . N i e w y d a j e s i ę , b y p r z y p o m i n a ł o t o z b y t n i o s y t u a c j ę n a b y w c y m e b l i . J e s t t y l k o j e d n a o k o l i c z n o ś ć , k t ó r a z b l i ż a o b i e te s y t u a c j e : b a r d z o i s t o t n y m e l e m e n t e m u s ł u g i m i e s z k a n i o w e j r o z p a t r y w a n y m w d ł u g i m o k r e s i e e k s p l o a t a c j i j e s t d u ż y k o s z t a m o r t y z a c j i m i e s z k a n i a j a k o c z ę ś c i b u d y n k u . P o d k r e ś l i ć j e d n a k t r z e b a , ż e w s t r u k t u r z e k o s z tu f i n a l n e g o , k o s z t y u t r z y m a n i a p r z e w y ż s z a j ą k o s z t y b u d o w y 1*. W ś w i e t l e t y c h r o z w a ż a ń m o ż n a s t w i e r d z i ć , że w c a ł e j m a s i e c z y n n o ś c i , s k ł a d a j ą c y c h s i ę n a z a s p o k o j e n i e u s ł u g i m i e s z k a n i o w e j , b u d o w a j e s t c z y n n o ś c i ą m n i e j w a ż ą c ą o d t y c h u s ł u g , k t ó r e n a s t ę p u j ą p o niej. Stąd t e ż s f o r m u ł o w a n i e , ż e u s ł u g a m i e s z k a n i o w a o g r a n i c z a s i ę d o d o s t a w y s a m e g o m i e s z k a n i a , j e s t g r u b y m u p r o s z c z e n i e m f a ł s z u j ą c y m i s t o t ę p r o b l e m u . 8ł ę d n e s ą r ó w n i e ż k o n s e k w e n c j e t e j t e z y . M a m y t u n a m y ś l i z w ł a s z c z a m e t o d o l o g i c z n ą p o p r a w n o ś ć p r z y j m o w a n i a e f e k t ó w m i e s z k a n i o w y c h w t a k i e j p o s t a c i , w j a k i e j w y s t ę p u j ą o n e w a k t u a l n i e i s t n i e j ą c y m r a c h u n k u e f e k t y w n o ś c i i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h . W y p a d a o b e c n i e z a d a ć p y t a n i e , c z y i s t n i e j e w t a k i m r a z i e j a k a ś m i a r a , w ł a ś c i w a d l a w y r a ż e n i a s t o p n i a r e a l i z a c j i p o t r z e b y z a m i e s z k i w a n i a ? P r z y p o m n i j m y , ż e i s t o t n ą o k o l i c z n o ś c i ą t o w a r z y s z ą c ą t r a d y c y j n i e s p e ł n i e n i u t e j p o t r z e b y w p r z e s z ł o ś c i b y ł i j e s t z w y c z a j 14 A n d r z e j e w s к i, P o l i t y k a m i e s z k a n i o w a . . . , s. 36Ü.
w y n a j m u m i e s z k a ń . W ó w c z a s m a m y d o c z y n i e n i a z e s w o i s t ą w a r t o ś c i o w ą k a t e g o r i ą e f e k t u i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w e j , j a k i m j e s t c z y n s z * * . S ą d z ę , Z e z a s t o s o w a n i e c z y n s z ó w d o r e p r e z e n t o w a n i a e f e k t ó w m i ę s z k a - n i o w y c h w b a d a n i u e f e k t y w n o ś c i e k o n o m i c z n e j b u d o w y m i e s z k a ń s t a n o w i a l t e r n a t y w ę z e - w s z e c h m i a r g o d n ą r o z w a ż e n i a . L i k w i d u j e t o b o w i e m w s z y s t k i e w c z e ś n i e j p r z y t o c z o n e s ł a b o ś c i m e t o d y i s t n i e j ą c e j o r a z z a p e w n i a - c o j e s t b a r d z o w a ż n e - p o p r a w n o ś ć m e t o d o l o g i c z n ą i c z y s t o ś ć l o g i c z n ą c a ł e j m e t o d y k i . Z a t e m p r a k t y c z n e u ł o m n o ś c i o b e c n e j f o r m u ł y s ą J e d y n i e o d b i c i e m j e j m e t o d o l o g i c z n e j n i e d o j r z a ł o ś c i . N a z a k o ń c z e n i e p r z e d s t a w i m y p o z y t y w n e c e c h y p r o p o n o w a n e j m e t o d y k i : 1. P o p r a w n o ś ć t e o r e t y c z n a . P o d s t a w o w y p o s t u l a t s t a w i a n y r a c h u n k o w i e k o n o m i c z n e m u , to p e ł n a p o r ó w n y w a l n o ś ć w y s t ę p u j ą c y c h w n i m p a r a m e t r ó w . P r o p o n o w a n a m e t o d a s p e ł n i a ó w p o s t u l a t , g d y ż d z i ę k i w y r a ż e n i u e f e k t ó w w p o s t a c i s t r u m i e n i z d y s k o n t o w a n y c h c z y n s z ó w r o c z n y c h u z y s k u j e m y p o r ó w n a n i e t r z e c h w y r a ż e ń o ( j o k ł a d n i e t y m samym c ha r a k t e r z e e k o n o m i c z n y m . S ą to: p o p i e r w s z e - t r z y k a t e g o r i e w a r t o ś c i o w e , a w i ę c w y r a ż o n e w t y c h s a m y c h j e d n o s t k a c h p i e n i ę ż n y c h , p o d r u g i e - t r z y s t r u m i e n i e w i e l k o ś c i z d y s k o n t o w a n e n a t e n s a m m o m e n t c z a s o w y . 2. K o m p l e k s o w o ś ć . O b e c n i e s t o s o w a n a m e t o d a p o z o s t a w i a p o z a n a w i a s e m j a k i e k o l w i e k p r z y c h o d y p i e n i ę ż n e , p ł y n ą c e z r ó ż n y c h ź r ó d e ł ( u ż y t k o w n i c y m i e s z k a ń , b u d ż e t y r ó ż n e g o r o d z a j u i t p . ) , w y n i k ł e z f a k t u e k s p l o a t a c j i m i e s z k a ń . F o r m u ł a m o d y f i k o w a n a u s u w a t e n b r a k . 3. U w z g l ę d n i e n i e d y n a m i c z n e g o p r z e b i e g u e k s p l o a t a c j i t a k ż e w a s p e k c i e e f e k t ó w . P l a s t y c z n o ś ć u ż y t e j m i a r y ( w a r t o ś ć ) p o z w a l a n a u- j ę c i e t a k i c h z d a r z e ń w t r a k c i e d ł u g i e g o c y k l u z u ż y c i a b u d y n k u , j a k n p . z u ż y c i e s p o ł e c z n e p o m n i e j s z a j ą c e p r z y s z ł e i n o r m a l n e e f e k t y o r a z z d r u g i e j s t r o n y - m o d e r n i z a c j ę p o w i ę k s z a j ą c ą j ą s k o k o w o . 4. M o ż n o ś ć u s t a l e n i a e f e k t y w n o ś c i a b s o l u t n e j ( b e z w z g l ę d n e j ) , D u z e z n a c z e n i e t e j c e c h y j e s t s y m e t r y c z n y m o d b i c i e m w i e l k i e g o m a n k a m e n t u m e t o d y k i o b e c n e j , p o z b a w i o n e j t e j m o ż n o ś c i . 15 P r z y p o m i n a to w swym o p r a c o w a n i u W. B r u s , a l e n i e w y c i ą g a t e g o ż a d n y c h w n i o s k ó w . B r u s , K o s z t s p o ł e c z n y . . . , s. 4.
5. M o ż n o ś ć o c e n y j e d n o w a r i a n t o w e j . W e d l e p r o p o n o w a n e j f o r m u ł y , k t ó r a z a w i e r a p r ó g m i n i m a l n e j e f e k t y w n o ś c i e k o n o m i c z n e j , s t a j e 3 i ę s e n s o w n a a n a l i z a j e d n e g o w a r i a n t u , b o w i s t o c i e j e s t o n a r ó w n o z n a c z n a z a n a l i z ą d w ó c h w a r i a n t ó w ; t y m d r u g i m j e s t " u k r y t y " p r o j e k t o d z n a c z a j ą c y s i ę e f e k t y w n o ś c i ą m i n i m a l n ą , 6 . J U w z g L ę d n i e n i e i n t e r a k c j i m i ę d z y w s z y s t k i m i t r z e m a p a r a m e t r a m i r a c h u n k u , w t y m t a k ż e m i ę d z y n a k ł a d a m i i n w e s t y c j i a e f e k t a m i . 7. Z b l i ż e n i e d o d u c h a d r u g i e g o e t a p u r e f o r m y g o s p o d a r c z e j , k t ó ra m a p r z y n i e ś ć u r y n k o w i e n i e g o s p o d a r k i i w y r a ź n y w z r o s t z n a c z e n i a k a t e g o r i i t o w a r o w o - p i e n i ę ż n y c h w g o s p o d a r c e . P o s ł u g i w a n i e s i ę c z y n s z a m i j a k o m i a r ą e f e k t u d a j e m o ż l i w o ś c i p r o w a d z e n i a r ó ż n o r o d n e j p o l i t y k i m i e s z k a n i o w e j w z a l e ż n o ś c i o d u- z n a n i a s t o p n i a t o w a r o w o ś c i m i e s z k a ń w a k t u a l n e j s y t u a c j i . M o ż n a np. g e n e r a l n i e p r z e o r i e n t o w a ć s t a t u s m i e s z k a ń t a k , b y u s ł u g i m i e s z k a n i o w e b y ł y n a s t a w i o n e n a o s i ą g a n i e p e w n e j z y s k o w n o ś c i , zaś s p o ł e c z n e c e l e m i e s z k a n i o w e m o ż n a b y o s i ą g a ć p o p r z e z b e z p o ś r e d n ą a k c j ę s o c j a l n ą , s k i e r o w a n ą d o t y c h , k t ó r y c h w a r u n k i m a t e r i a l n e n i e d a j ą n a d z i e i n a p o k r y w a n i e z w i ę k s z o n y c h w t y m s t a n i e r z e c z y o p ł a t c z y n s z o w y c h . W r a m a c h t a k i e j p o l i t y k i , w a r t o ś ć e f e k t ó w m i e r z o n a s u m ą c z y n s z ó w w o k r e s i e e k s p l o a t a c j i p r z e w y ż s z a ć p o w i n n a w i e l k o ś ć n a k ł a d ó w . W t e n s p o s ó b u n i k n ę l i b y ś m y z j a w i s k a t a u t o l o g i i , o k t ó r y m b y ł a m o w a w p u n k c i e 3 t e g o o p r a c o w a n i a . A b s t r a h u j ą c o d p r z e r ó ż n y c h o p c j i m o g ą c y c h tu s i ę p o j a w i ć , w a ż n e j e s t to, że f o r m u ł a w p r o p o n o w a n y m k s z t a ł c i e m a c h a r a k t e r o t w a r ty i d a j e n i e s k r ę p o w a n e w t y m w z g l ę d z i e m o ż l i w o ś c i . p r o p o n o w a n a m e t o d y k a b a d a n i a e k o n o m i c z n e j e f e k t y w n o ś c i i n w e s t y c j i m i e s z k a n i o w y c h j e s t o b a r c z o n a j e d n ą p o w a ż n ą w a d ą , k t ó r a k o r z e n i a m i t k w i w s y s t e m o w y c h u w a r u n k o w a n i a c h n a s z e j g o s p o d a r k i . C h o d z i 0 k o n w e n c j o n a l n o ś ć k a t e g o r i i c z y n s z ó w w p r z y p a d k u b r a k u r y n k u m i e s z k a n i o w e g o . T r u d n o t e ż p r o g n o z o w a ć , ż e w b l i s k i e j p r z y s z ł o ś c i t a k i r y n e k m ó g ł b y s i ę u n a s n a r o d z i ć . R y n e k m i e s z k a n i o w y d o s t a r c z a n a j l e p s z y c h - b o n i e z a f a ł s z o w a n y c h 1 o b i e k t y w n y c h - i n f o r m a c j i o w y s o k o ś c i c z y n s z ó w , r e l a c j i m i ę d z y n i m i a n a k ł a d a m i i n w e s t y c y j n y m i i k o s z t a m i e k s p l o a t a c j i itp . P r z y j e g o b r a k u t r z e b a b ę d z i e d ą ż y ć d o z o b i e k t y w i z o w a n i a c z y n s z ó w w i n n y s p o s ó b . M u ź n a p o s ł u ż y ć s i ę n p . o c e n ą w a r t o ś c i u ż y t k o w e j m i e s z
-kart, p o s i ł k o w o - c z y n s z a m i n a " c z a r n y m " r y n k u m i e s z k a n i o w y m , p o m o c n e m o g ę b y ć w o g r a n i c z o n y m z a k r e s i e d a n e p o r ó w n y w a l n e p o c h o d z ą c e z i n n y c h k r a j ó w . P o w a ż n y m i t r u d n y m z a d a n i e m b ę d z i e p r ó b a s t w o r z e n i a m o d e l u p o s t u l o w a n y c h c z y n s z ó w m i e s z k a n i o w y c h , k t ó r e m a j ą t u p e ł n i ć r o l ę e - f e k t ó w m i e s z k a n i o w y c h . A b y d o j ś ć d o t e g o m o d e l u , t r z e b a b ę d z i e n a j p i e r w u p o r a ć s i ę z s z e r e g i e m b a r d z o k o n t r o w e r s y j n y c h k w e s t i i d o k t r y n a l n y c h , t a k i c h j a k : t o w a r o w o ś ć m i e s z k a r t w s y s t e m i e s o c j a l i s t y c z n y m , r o l a b u d ż e t u partstwa i i n n y c h b u d ż e t ó w w f i n a n s o w a n i u p o t r z e b m i e s z k a n i o w y c h , w y z n a c z n i k i s p o ł e c z n e g o k o s z t u u s ł u g m i e s z k a n i o w y c h itp. M o d e l z o b i e k t y w i z o w a n y c h , p o s t u l o w a n y c h c z y n s z ó w d a ł o b y s i ę w y w i e ś ć p r z e d e w s z y s t k i m z o c e n y w a r t o ś c i u ż y t k o w e j m iesz k ar t. I n n e k r y t e r i a m o g ą m i e ć z n a c z e n i e p o s i ł k o w e . K r z y s z t o f S t a n g i e r s k i M E T H O D O L O G I C A L P R O B L E M S O F R E S E A R C H O N E C O N O M I C E F F E C T I V E N E S S OF H O U S I N G I N V E S T M E N T S I n v e s t m e n t d e c i s i o n s in t h e s p h e r e o f h o u s i n g p o l i c y s h o u l d b e s u p p o r t e d b y a r e l i a b l e e c o n o m i c c a l c u l u s . T h e m e t h o d o l o g y of r e s e a r c h o n e f f e c t i v e n e s s o f h o u s i n g i n v e s t m e n t s e x i s t i n g i n P o l a n d a r o u s e d m a j o r r e s e r v a t i o n s o f t h e a u t h o r w i t h r e g a r d to i t s m e t h o d i c a l c o r r e c t n e s s . W h a t is m e a n t h e r e , f i r s t o f a l l , is p r e s e n t a t i o n o f h o u s i n g e f f e c t s i n t h e i r m a t e r i a l f o r m s . T h e m e t h o d o l o g i c a l d e f i c i e n c y e x e r t s a l s o i t s i m p a c t o n a p p e a r a n c e o f s i g n i f i c a n t s h o r t c o m i n g s i n t he a p p l i c a b i l i t y s p h e r e . The a u t h o r a d v a n c e s a p r o p o s a l o f a c o m p l e t e d e p a r t u r e f r o m t h e m a t e r i a l f o r m o f e x p r e s s i n g e f f e c t s i n f a v o u r of t h e v a l u e f o r m A m e a s u r e of e f f e c t s m a y b e h o u s i n g r e n t s .
