Cechy gospodarstw domowych a sposoby zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w Polsce

Pełen tekst

(1)Zeszyty Naukowe nr. 822. 2010. Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. Michał Głuszak Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Cechy gospodarstw domowych a sposoby zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w Polsce 1. Wstęp Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, które jest jedną z fundamentalnych potrzeb każdego człowieka, stanowi pierwszy poważny problem nowo powstałego gospodarstwa domowego. Potrzeby mieszkaniowe mogą być zaspokajane na różne sposoby: osoby tworzące gospodarstwo mogą mieszkać z rodzicami, kupić mieszkanie na rynku pierwotnym lub wtórnym, wynajmować lokal na wolnym rynku lub korzystać z innych form prawnych – mieszkań socjalnych, mieszkań w zasobach TBS itd. Sposób zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wynika ze świadomego wyboru lub jest efektem sytuacji ekonomicznej i społecznej gospodarstwa domowego. Celem badań było wskazanie podstawowych cech gospodarstw domowych wpływających na sposób zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W pierwszej części artykułu dokonano konceptualizacji problemu oraz poddano krytycznej analizie literaturę przedmiotu. Podsumowano także wyniki zachodnich badań naukowych poświęconych problemom wyboru między posiadaniem mieszkań na własność a najmem. W empirycznej części pracy przeanalizowano dane z badań sondażowych dotyczących m.in. warunków mieszkaniowych gospodarstw domowych w Polsce – Polskie Generalne Sondaże Społeczne..

(2) Michał Głuszak. 32. 2. Sposoby zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w świetle badań zachodnich Przez wybór mieszkaniowy rozumie się najczęściej koniunkcję pojedynczych decyzji dotyczących: formy prawnej dysponowania lokalem, lub bardziej ogólnie – sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych; typu lokalu mieszkalnego; lokalizacji lokalu. Nie ma przy tym znaczenia, czy podejmowane są one w sposób symultaniczny, czy też hierarchiczny. W przypadku pierwszego z omawianych wyborów, który wydaje się najbardziej fundamentalny, gospodarstwo decyduje, czy nabędzie prawo własności1, czy będzie wynajmowało lokal, co jest opcją pochodną w stosunku do pierwszej z wymienionych. Drugi wybór wiąże się z decyzją co do atrybutów lokalu mieszkalnego, np. jego powierzchni, standardu. Dodatkowo, jak wskazano wcześniej, lokalem mieszkalnym może być zarówno mieszkanie w budynku wielorodzinnym, wyodrębnione poddasze użytkowe, jak również dom jednorodzinny, segment w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej. Trzeci ze wskazanych wyborów dotyczy położenia lokalu w obrębie określonego obszaru przestrzennego, najczęściej aglomeracji miejskiej, co w miarę rosnącej szczegółowości można sprowadzić do decyzji co do części miasta, dzielnicy, osiedla oraz ulicy, a nawet konkretnego budynku, piętra i strony, na którą będą wychodzić okna, jak wskazuje praktyka sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym przez deweloperów. Gospodarstwo domowe, chcąc zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, staje w obliczu poważnego problemu. Mieszkanie jest dobrem kapitałochłonnym, zwykle jego nabycie wiąże się z najpoważniejszym zaangażowaniem finansowym w cyklu życia rodziny. Praktyka wskazuje, że istnieje bardzo wiele sposobów pozyskania lokum, co w konsekwencji umożliwia zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych gospodarstwa. Możliwości w tym zakresie umownie dzieli się na ułomne, nierynkowe i rynkowe: 1) ułomne sposoby zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych: po pierwsze, potrzeby mieszkaniowe są często zaspokajane w niepełnym stopniu. Luka mieszkaniowa, niedostatek środków finansowych, a często inne powody sprawiają, że pod wspólnym dachem mieszka więcej niż jedno autonomiczne gospodarstwo domowe. Sytuacja taka występuje najczęściej wtedy, kiedy pełnoletnie i zarabiające na swoje utrzymanie dziecko (często z małżonkiem, a bywa że i z dziećmi) mieszka dalej w domu swoich rodziców. Rodzice w podeszłym wieku mieszkają 1. Polska praktyka obrotu mieszkaniami doczekała się szerszego zbioru możliwości, które w pewnym sensie są pochodnymi tych dwóch podstawowych opcji. Obok prawa własności istnieją również prawa rzeczowe, takie jak: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Zbliżonymi do najmu sposobami dysponowania lokalem mieszkalnym są: zamieszkiwanie lokali czynszowych w TBS-ach, lokalach zakładowych czy gminnych..

(3) Cechy gospodarstw domowych a sposoby zaspokajania potrzeb.... 33. ze swoimi dziećmi, zdarza się nawet, że rozwiedzeni i niezależni małżonkowie są zmuszeni do mieszkania we wspólnym lokum; 2) nierynkowe sposoby zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych: potrzeby mogą zostać zaspokojone w pozarynkowy sposób. Najczęstszymi przykładami są mieszkania w zasobach towarzystw budownictwa społecznego (TBS), mieszkania socjalne, zakładowe, przydzielane przez gminę na zasadach kwaterunku. Mieszkanie może zostać również użyczone na jakiś czas. Wszystkie wymienione sposoby łączy jedna istotna cecha – w zasadzie w żadnym z tych przypadków nie ma mowy o świadomym wyborze, nie są również w sposób bezpośredni realizowane preferencje przyszłych użytkowników mieszkania. Mieszkanie w zasobach tego typu wiąże się z płaceniem stawki czynszu niższej niż obowiązująca na wolnym rynku; 3) rynkowe sposoby zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych: potrzeby mogą być również zaspokojone w rynkowy sposób, przez nabycie lub wynajęcie odpowiedniego domu lub mieszkania. Zamiast kupować mieszkanie, można również dokonać zamiany albo nabyć działkę i wybudować na niej dom jednorodzinny. Jak już wielokrotnie wspomniano, wymienione sposoby zaspokojenia potrzeb nie są dostępne dla każdego gospodarstwa domowego, ponieważ wiążą się z koniecznością posiadania odpowiednio wysokiego kapitału ekonomicznego. Zaciągnięcie kredytu wiąże się z posiadaniem tzw. zdolności kredytowej, co oznacza zarobki na odpowiednio wysokim poziomie, a więc ma charakter dyskryminujący. Możliwości dotyczące sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych różnią się w poszczególnych krajach europejskich, głównie ze względu na fakt, że w każdym z nich wypracowano odmienny system mieszkalnictwa społecznego, które jest istotną alternatywą dla nabywania lub wynajmowania mieszkania na wolnym rynku. Oficjalne statystyki pokazują, że kraje Unii Europejskiej różnią się znacznie, zwłaszcza jeśli chodzi o stopę lokali mieszkalnych zajmowanych przez właścicieli (ang. homeownership rate). Analiza danych European Mortgage Federation2 wskazuje, że większość krajów Unii Europejskiej łączył jeden zasadniczy fakt – w latach 1995–2001 zwiększył się odsetek lokali zamieszkiwanych na zasadzie własności. Jednocześnie kraje europejskie cechuje znaczne zróżnicowanie omawianego wskaźnika – dla przykładu w Niemczech wyniósł on w 2001 r. niespełna 40%, podczas gdy w Irlandii był bliski 90%3. Istniejąca dysproporcja, a przede wszystkim znaczenie własności mieszkaniowej dla polityki społecznej i gospodarki narodowej sprawiły, że w ostatnich latach podjęto wiele badań nad przyczynami oraz skutkami dokonywanych przez 2. Zob. Ch. Hilber, Why Are Homeownership Rates so Different across Europe, 14th ERES Annual Conference Papers Series, London 2007. 3 Jeszcze niższy niż w Niemczech odsetek mieszkań zajmowanych przez właścicieli jest typowy dla Szwajcarii, gdzie wynosi ok. 35%, co jest najniższym wynikiem w Europie..

(4) Michał Głuszak. 34. gospodarstwa domowe wyborów dotyczących sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Spośród przeprowadzonych do tej badań empirycznych zdecydowana większość poświęcona była analizie wyboru pomiędzy wynajmowaniem a posiadaniem mieszkania na własność. Wybór taki wydaje się podstawową decyzją podejmowaną przez każde gospodarstwo domowe. Przekonujące wyjaśnienie tej intuicji daje A. Skaburskis, pisząc, że – po pierwsze – decyzja o zakupie jest najważniejszą decyzją finansową w cyklu życia większości gospodarstw domowych, a po drugie – badania statystyczne dowodzą, iż rodziny posiadające mieszkanie na własność nie są skłonne wynajmować przy ewentualnej zmianie lokalu, chyba że ich gospodarstwo się rozpadnie4. Interesujące jest to, że większość studiów przeprowadzona jest w sposób indukcyjny i wynika z obserwacji przestrzennego zróżnicowania stopy mieszkań posiadanych na własność. Studia te inspirowane są chęcią poszukiwania możliwych przyczyn takiego stanu rzeczy. Dla niniejszych rozważań interesujący jest fakt, że przynajmniej część wspomnianych analiz prowadzona była z wykorzystaniem modeli dyskretnych wyborów, kilku zaś dokonano na danych zagregowanych. Obserwacje prowadzone na rynkach nieruchomości w wybranych krajach Europy Zachodniej i w Stanach Zjednoczonych pokazują, że istnieje co najmniej kilka czynników, które mogą skłaniać gospodarstwa do kupowania mieszkań zamiast ich wynajmowania. Głównymi instytucjonalnymi czynnikami wpływającymi na skłonność do posiadania mieszkania na własność są: dostępność kredytów oraz ulgi podatkowe. Różnice w rozwiązaniach instytucjonalnych wpływają znacząco na udział mieszkań zamieszkanych przez właścicieli w poszczególnych krajach. Najbardziej klasycznym ekonomicznym sposobem spojrzenia na kwestię wyboru między własnością a najmem mieszkań jest analiza kosztów związanych ze wspomnianą alternatywą. W kilku opublikowanych dotychczas pracach analizowano znaczenie kosztów transakcyjnych dla ruchliwości mieszkaniowej oraz skłonności do posiadania mieszkań na własność. Koszty transakcyjne są wyższe w przypadku mieszkań posiadanych na własność niż w przypadku mieszkań wynajmowanych. Stąd nabywanie mieszkania, jeśli chodzi o koszty, ma sens w wypadku dłuższego okresu, co jest stosunkowo intuicyjną hipotezą. Empiryczne potwierdzenie tej zależności zawiera chociażby studium D. Haurina i L. Gilla, którzy zbadali zależność występującą pomiędzy okresem pobytu a formą prawną zajmowania lokalu, wykorzystując dane dotyczące migracji. 4. A. Skaburskis, Modelling the Choice of Tenure and Building Type, „Urban Studies” 1999, vol. 36, nr 13, s. 2205..

(5) Cechy gospodarstw domowych a sposoby zaspokajania potrzeb.... 35. żołnierzy przypisanych do konkretnych baz5. Analiza pokazała, że wydłużenie okresu pobytu w danym miejscu o jeden rok zwiększa prawdopodobieństwo zakupu mieszkania na własność o 3%. W literaturze przedmiotu niepoślednią rolę odegrały prace dotyczące wpływu czynników demograficznych na formę prawną zajmowania lokalu mieszkalnego. Takie demograficzne zmienne, jak: wiek, stan cywilny, liczebność gospodarstwa domowego, mogą mieć wpływ na preferencje związane z posiadaniem lokalu na własność. Oprócz tego czynniki demograficzne, ale także status społeczno-ekonomiczny mogą wpływać na mobilność gospodarstwa domowego. Związek zachodzący między czynnikami demograficznymi był analizowany m.in. przez J. Gyourko i P. Linnemana, ale przykładów jest zdecydowanie więcej6. Odrębnym kierunkiem badań nad wyborami pomiędzy nabywaniem mieszkań na własność a ich wynajmem są studia poświęcone znaczeniu rasy oraz obywatelstwa. Większość z tych badań prowadzono w Stanach Zjednoczonych. Różnice w stopie posiadania mieszkań występujące między gospodarstwami różnych ras próbowano tłumaczyć w kontekście dyskryminacji. Dla przykładu, takie studia przeprowadzone przez J. Kaina i J. Quigleya, A. Munnelle i innych czy Ch. Hilbera i Y. Liu podejmowały m.in. problem ewentualnej dyskryminacji przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Jak wskazuje Ch. Hilber, w warunkach europejskich problem ewentualnych różnic we wskaźniku własności mieszkań może w większym stopniu wiązać się ze zjawiskiem imigracji7. W niektórych krajach Europy imigranci mogą mieć utrudniony dostęp do nabywania mieszkań na własność lub problemy na rynku pracy, co będzie również odbijać się na zachowaniach na rynku nieruchomości. Dodatkowo imigranci często przebywają w kraju, w którym pracują jedynie czasowo, a w dodatku krótko, co jak wskazano wcześniej – będzie skłaniało ich raczej do wynajmowania. Jak pokazuje krytyczna analiza literatury, część studiów inspirowana była różnicami między stopą własności mieszkań w takich południowych krajach europejskich, jak: Włochy, Grecja i Hiszpania, gdzie stopa ta jest bardzo wysoka, a krajami z północy kontynentu – Niemcami, Holandią, gdzie jest ona bardzo niska. W badaniach tego fenomenu zwrócono uwagę na fakt, że w krajach Południa Europy znacznie częściej występuje zjawisko wspólnego zamieszkiwania lokalu przez dwa lub nawet trzy pokolenia rodziny. Ponadto w przypadku Włoch powszechnym zjawiskiem jest zamieszkiwanie młodych mężczyzn (w wieku. 5. D. Haurin, L. Gill, The Impact of Transaction Costs and the Expected Length of Stay on Homeownership, „Journal of Urban Economics” 2002, vol. 51, nr 3. 6 J. Gyourko, P. Linneman, Analysis of the Changing Influences on Traditional Households’ Ownership Patterns, „Journal of Urban Economics” 1996, vol. 39, nr 3. 7 Ch. Hilber, op. cit..

(6) Michał Głuszak. 36. 18–30 lat) z rodzicami8. Te dwa fakty zdają się pokazywać, że preferencje związane z decyzją o zakupie bądź wynajmowaniu mieszkania mogą mieć bardziej fundamentalny, kulturowy charakter – niezależny od cech demograficznych oraz ekonomiczno-społecznych gospodarstw domowych9. Decyzja zakupu mieszkania nie jest jedynie decyzją konsumencką, lecz również inwestycyjną (czynnik rynkowy). Inwestycyjny charakter zakupu mieszkania oraz ryzyko związane z taką lokatą kapitału badali m.in. P. Englund, M. Hwang i J. Quigley, którzy pokazali, że taka lokata kapitału może znacząco zmniejszyć ryzyko i jest dobrym sposobem na dywersyfikację portfela (szczególnie atrakcyjną dla młodych gospodarstw domowych)10. Część badaczy sugeruje istnienie związku między zmiennością cen na lokalnym rynku a skłonnością do nabywania mieszkań na własność. Ekonometryczne analizy wskazują, że wyższe ryzyko zniechęca do kupowania, skłania natomiast do wynajmowania11. Często motywy zakupu są mieszane, co powinno być uwzględnione w analizie – inaczej prowadzi do wyciągnięcia błędnych wniosków12. Analizę wpływu reform podatkowych na skłonność do kupowania mieszkań na własność przeprowadził w ciekawym studium Ch. Hilber, który zbadał wpływ reform systemu podatkowego w latach 1994–2001 przeprowadzonych w sześciu krajach europejskich: we Francji (1998), w Niemczech (1996 i 1999), Grecji (1996), we Włoszech (2000), w Hiszpanii (1999) oraz Wielkiej Brytanii (1994 i 2000). Wyniki wskazują, że polityka podatkowa może wpływać na zwiększenie się liczby gospodarstw posiadających lokale na własność. Z drugiej strony reformy zwiększające koszt posiadania mieszkania na własność oraz zmniejszające opłacalność inwestycji mieszkaniowych, związanych ze spekulacją lub (i) wynajmem, wydają się nie mieć specjalnego wpływu na skłonność do posiadania mieszkań na własność – nie zmniejszają stopy własności mieszkań13. Z wcześniejszych, 8. M. Manacorda, E. Moretti, Why Do Most Italian Youths Live with Their Parents? Intergenerational Transfers and Household Structure, „Journal of European Economic Association” 2006, vol. 4. 9 Należy zwrócić uwagę na fakt, że wspólne zamieszkiwanie gospodarstw domowych okazało się statystycznie nieistotne jako zmienna objaśniająca wybór prawnej formy zamieszkiwania lokalu w obszernych badaniach panelowych prowadzonych przez Ch. Hilbera w wybranych krajach europejskich; por. Ch. Hilber, op. cit. 10 P. Englund, M. Hwang, J. Quigley, Hedging Housing Risk, „Journal of Real Estate Finance and Economics” 2002, vol. 24, nr 1/2, s. 187. 11 Zob. H. Rosen, K. Rosen, D. Holtz-Eakin, Housing Tenure, Uncertainty, and Taxation, „Review of Economics and Statistics” 1984, vol. 66, s. 406–416; T. Turner, Does Investment Risk Affect the Housing Decisions of Families?, Manuscript, UC Davis 2000. 12 J. Brueckner, Consumption and Investment Motives and Portfolio Choices of Homeowners, „Journal of Real Estate Finance and Economics” 1997, vol. 15, s. 159–180. 13 Ch. Hilber, op. cit..

(7) Cechy gospodarstw domowych a sposoby zaspokajania potrzeb.... 37. zakrojonych na mniejszą skalę badań można wymienić m.in. analizy H. Rosena, P. Hendershotta i J. Slemroda, a także J. Poterby14. 3. Sposoby zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w Polsce W badaniach własnych wykorzystano ekonometryczny model regresji logistycznej (Multinominal Logistic Regression – MLR), który jest właściwą techniką w przypadku analizy jakościowych zmiennych zależnych. Model logitowy wymaga danych niezagregowanych, dlatego w analizie wykorzystano zbiory danych zawierające informacje o wyborach mieszkaniowych na poziomie pojedynczych gospodarstw domowych. Badania empiryczne dotyczące sposobów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez gospodarstwa domowe w Polsce oparte zostały na reprezentatywnych badaniach społecznych prowadzonych na poziomie gospodarstw domowych – Polskie Generalne Sondaże Społeczne (za lata 1992–2005). Polski Generalny Sondaż Społeczny (PGSS) jest stałym programem badań statutowych realizowanych przez Instytut Studiów Społecznych Uniwersytetu Warszawskiego. Projekt jest finansowany przez Komitet Badań Naukowych15. Dane do kolejnych edycji PGSS są gromadzone drogą indywidualnych wywiadów kwestionariuszowych, realizowanych na ogólnopolskich, reprezentatywnych próbach dorosłych członków gospodarstw domowych. W latach 1992–1995 badanie PGSS odbyło się corocznie, w tym samym terminie (maj–czerwiec) na próbach liczących 2000 osób. Realizacja próby była podobna – w 1992 r. przeprowadzono wywiady z 1647 osobami, w 1993 r. z 1649, w 1994 r. z 1609, a w 1995 r. z 1603 osobami. Po zmianie corocznego cyklu powtarzania badań na dwuletni, w 1997 r. i 1999 r. badanie odbyło się w listopadzie i grudniu (ok. 20% wywiadów z badania PGSS 1997 zrealizowano w lutym i marcu), badanie w 2002 r. – w kwietniu, zaś badanie z 2005 r. – w styczniu. Badanie PGSS 1997 przeprowadzono na próbie liczącej 3200 osób i uzyskano wywiady od 2402 osób. Badanie PGSS 1999 przeprowadzono na próbie liczącej 3400 osób i uzyskano wywiady od 2282 osób, zaś badanie PGSS 2002 – na próbie liczącej 4008 osób i uzyskano wywiady od 2473 osób. W 2005 r. badanie zostało zrealizowane w styczniu na próbie imiennej 14. Zob. H. Rosen, Housing Decisions and the U.S. Income Tax: An Econometric Analysis, „Journal of Public Economics” 1979, vol. 11; P. Hendershott, J. Slemrod, Taxes and User Cost of Capital for Owner-occupied Housing, „Journal of the American Real Real Estate and Urban Economics Association” 1983, vol. 10; oraz J. Poterba, Tax Subsidies to Owner-occupied Housing: An Asset-market Approach, „Quarterly Journal of Economics” 1984, vol. 99. 15 Dane udostępniane na internetowych stronach Instytutu Studiów Społecznych Uniwersytetu Warszawskiego (www.iss.uw.edu.pl) oraz na stronach ogólnopolskiego Archiwum Danych Społecznych (ADS), powołanego w 2003 r. w ramach współpracy Uniwersytetu Warszawskiego z Instytutem Filozofii i Socjologii PAN (www.ads.org.pl)..

(8) Michał Głuszak. 38. losowanej z operatu PESEL. Próba liczyła 2106 osób, z czego wywiady zostały przeprowadzone z 1277 osobami16. Polska, podobnie jak większość krajów postkomunistycznych, odziedziczyła szereg specyficznych rozwiązań w strefie mieszkalnictwa i rynku nieruchomości. Okres transformacji był więc czasem szybkich dostosowań do nowych warunków, w tym zwłaszcza wypracowywania nowych instytucjonalnych rozwiązań służących promocji lepszego sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych – zarówno po stronie podaży, jak i popytu. Jeśli chodzi o wybór sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, lista możliwości jest długa. Gospodarstwo domowe w okresie transformacji w Polsce mogło: 1) posiadać lokal na własność (zarówno dom, jak i mieszkanie w budynku wielorodzinnym) lub posiadać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (co jest w dużej mierze alternatywą zbliżoną do własności), 2) wynajmować lokal lub jego część na wolnym rynku, 3) posiadać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego lub zajmować mieszkanie kwaterunkowe, socjalne lub zakładowe (co można utożsamiać z najmem na zasadach pozarynkowych), 4) mieszkać u rodziców, dzieci lub dalszej rodziny. W praktyce każde gospodarstwo domowe może rozwiązać problem mieszkaniowy na wiele sposobów. Jak pokazują badania zachodnie, skłonność do wybierania albo bycie zmuszonym do pewnych rozwiązań wiąże się w dużej mierze z cechami gospodarstw domowych – kapitałem ekonomicznym, fazą cyklu życia, mobilnością na rynku pracy – żeby wspomnieć o najważniejszych. W tabelach 1 i 2 zestawiono najważniejsze statystyki dotyczące sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez gospodarstwa domowe w Polsce17. Analizując wyniki badań PGSS, należy zachować pewną dozę ostrożności. Po pierwsze, badania prowadzone były na próbach reprezentatywnych, ale nie miały charakteru panelowego – różnice w udziale poszczególnych form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mają po części charakter losowy, będący pochodną doboru próby. Po drugie, nie sposób powiązać zmiany w sposobie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ze zmianami sytuacji gospodarstw domowych (nie są badane te same gospodarstwa). Jak widać z pobieżnego oglądu zagregowanych statystyk dotyczących sytuacji mieszkaniowej gospodarstw domowych, najczęściej lokale zamieszkiwane były przez ich właścicieli (ponad 55% gospodarstw domowych, jeśli wliczyć do tego także spółdzielcze własnościowe prawo do 16. B. Cichomski (kierownik programu), T. Jerzyński, M. Zieliński, Polskie Generalne Sondaże Społeczne: skumulowany komputerowy zbiór danych 1992–2005, Instytut Studiów Społecznych, Uniwersytet Warszawski, Warszawa 2006, s. ii; dostępny w Internecie: http://pgss.iss.uw.edu.pl/ 17 Z uwagi na fakt, że okres badań obejmuje kilkanaście lat, w czasie których zmieniły się wielokrotnie przepisy prawne, konieczne było zmodyfikowanie kafeterii odpowiedzi w kwestionariuszu. Fakt ten utrudnia porównania czasowe..

(9) Cechy gospodarstw domowych a sposoby zaspokajania potrzeb.... 39. Tabela 1. Sytuacja mieszkaniowa gospodarstw domowych w świetle wyników PGSS w latach 1992–1999 Wyszczególnienie. 1992 N. 1993. %. N. 1994. %. N. 1995. %. N. 1997. %. N. 1999. %. N. %. Własność domu jed463 28,2 462 28,0 487 30,4 481 30,1 704 29,4 673 29,5 norodzinnego Własność mieszkania. 176. 10,7. 185. Spółdzielcze lokatorskie. 241. 14,7. 253 15,3 256 16,0 226 14,1 13,8. 331. 289 12,7. Kwaterunkowe. 241. 14,7. 196. 11,9. 198 12,3 183. 11,5 230. 9,6. 256 11,3. Służbowe. 131. 7,9. 129. 7,9. 111. 5,5. 92. 3,9. 81. Mieszkanie u rodziców. 313. 19,0. 337 20,5 320 20,0 348 21,7. 510. 21,3 508 22,3. Wynajem. 34. 2,1. 26. 1,6. 22. 1,4. 33. 2,1. 44. 1,8. 65. 2,8. Inna sytuacja. 45. 2,8. 60. 3,6. 42. 2,6. 36. 2,3. 79. 3,3. 16. 0,7. Brak danych. 3. –. 2. –. 7. –. 3. –. 5. –. 3. –. 11,2. 167 10,4 205 12,8 407 17,0. 6,9. 87. 390 17,1. 3,6. Źródło: B. Cichomski (kierownik programu), T. Jerzyński, M. Zieliński, Polskie Generalne Sondaże Społeczne: struktura skumulowanych wyników badań 1992–2005, Instytut Studiów Społecznych, Uniwersytet Warszawski, Warszawa 2006, http://pgss.iss.uw.edu.pl/. Tabela 2. Sytuacja mieszkaniowa gospodarstw domowych w świetle wyników PGSS w latach 2002–2005 Wyszczególnienie. 2002. 2005. N. %. N. %. Własność domu jednorodzinnego. 775. 31,4. 381. 29,9. Własność mieszkania. 209. 8,5. 159. 12,5. Spółdzielcze własnościowe. 419. 17,0. 210. 16,5. 4. 0,2. 2. 0,1. Spółdzielcze lokatorskie. 243. 9,9. 132. 10,4. Komunalne/kwaterunkowe. 250. 10,1. 136. 10,7. Służbowe/zakładowe – wynajem. 85. 3,5. 34. 2,7. Mieszkanie u rodziców/rodziny/dzieci. 398. 16,1. 185. 14,5. Wynajem. 73. 3,0. 25. 2,0. Wynajęta część mieszkania. 7. 0,3. 6. 0,5. Inna sytuacja. 4. 0,2. 4. 0,3. Brak danych. 6. –. 3. –. Dom jednorodzinny spółdzielczy. Źródło: jak w tabeli 1..

(10) 40. Michał Głuszak. lokalu mieszkalnego). Stosunkowo duży odsetek stanowiły gospodarstwa zajmujące lokale na zasadach najmu pozarynkowego (dominowały tutaj takie formy, jak: komunalne, kwaterunkowe, służbowe, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego). Znaczny odsetek badanych mieszkał wspólnie z rodziną (ponad 20% w II połowie ostatniej dekady XX w. oraz ok. 15% w 2005 r.). Niewielki odsetek stanowiły gospodarstwa domowe wynajmujące zajmowany lokal na warunkach rynkowych. Słabość sektora najmu rynkowego w Polsce jest po części pochodną przepisów chroniących lokatorów, które ograniczały zainteresowanie właścicieli oraz inwestorów budowaniem i udostępnianiem mieszkań czynszowych. Z drugiej strony polityka chronienia praw lokatorów, zwłaszcza w zakresie kontroli wysokości czynszów, sprawiła, że nawet w przypadku wynajmowania lokalu od osoby fizycznej najem klasyfikowany był jako nierynkowy. Podsumowaniem analizy jest próba wskazania tych cech gospodarstw domowych, które najbardziej wpływają na prawdopodobieństwo wyboru formuły zajmowania lokalu mieszkalnego. Badaniu zostaną poddane dane z PGSS 2005, jako najbardziej aktualne. Na podstawie danych na poziomie pojedynczych gospodarstw domowych (1277) oszacowano model ekonometryczny dla jakościowej zmiennej zależnej MIESZK (forma zajmowania lokalu mieszkalnego, która mogła przyjąć cztery wartości – najem rynkowy, najem pozarynkowy, mieszka u rodziny, własność), którą zbudowano na podstawie oryginalnej zmiennej Q141a1 ze zbioru danych PGSS. Decyzja o rozszerzeniu możliwości do czterech (w porównaniu z najczęściej obecną w literaturze i badaniach dychotomią – własność/najem) miała poważne przesłanki merytoryczne. Uznano, że nieusprawiedliwione jest zestawianie ze sobą takich form zajmowania lokalu, jak najem na wolnym rynku oraz najem lokalu socjalnego. Z drugiej strony, aby umożliwić interpretację, podano jak najkrótszą listę możliwości. Jako zmienne niezależne posłużyły podstawowe cechy gospodarstw domowych oraz zestaw zmiennych dychotomicznych, za pomocą których zakodowano informację o wielkości miejscowości zamieszkania (tabela 3). Dokonano estymacji standardowego modelu regresji logistycznej (Multinominal Logistic Regression – MLR), który jest jedną z najpopularniejszych metod analizy jakościowych zmiennych zależnych od więcej niż dwóch kategorii. Estymację przeprowadzono w oparciu o metodę największej wiarygodności (Maximum Likehood Estimation – MLE). Mimo że jakość modelu nie jest szczególnie wysoka, niskie wartości, zwłaszcza pseudo-R2 McFaddena (0,162), który wyraża stopień poprawy predykcji w stosunku do przewidywania na podstawie kategorii modalnej (własność), są dość typowe dla modeli regresji logistycznej..

(11) Cechy gospodarstw domowych a sposoby zaspokajania potrzeb.... 41. Tabela 3. Zmienne niezależne wykorzystane w modelu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Opis. N. Średnia. Odch. stand.. Min.. Maks.. M100–. 1 jeśli miasto ma poniżej 100 tys. mieszkańców (zmienna 0-1). 1277. 0,32. 0,465. 0. 1. M500–. 1 jeśli miasto ma między 100 a 500 tys. mieszkańców (zmienna 0-1). 1277. 0,19. 0,392. 0. 1. M500+. 1 jeśli miasto ma 500 tys. mieszkańców i więcej (zmienna 0-1). 1277. 0,13. 0,341. 0. 1. HOMPOP. Liczba osób w gospodarstwie domowym. 1277. 3,58. 1,666. 1. 13. Q9AGE. Wiek głowy gospodarstwa domowego. 1277. 45,89. 17,835. 18. 93. Q10A. 1 jeśli gospodarstwo stale mieszka w tej samej nieruchomości co głowa rodziny w dzieciństwie (zmienna 0-1). 1277. 0,58. 0,493. 0. 1. Q135. Łączny miesięczny dochód gospodarstwa domowego. 1152. 2041,95. 2080,799. 0. 40 000. Q139A. 1 jeśli gospodarstwo domowe ma oszczędności (zmienna 0-1). 1270. 0,18. 0,386. 0. 1. DOCH. 1 jeśli dochód w gospodarstwie przynoszą przynajmniej dwie osoby (zmienna 0-1). 1277. 0,73. 0,446. 0. 1. Skrót. Źródło: jak do tabeli 1.. Analiza uzyskanego modelu (tabela 4) pokazuje, że zdecydowanie większą szansę najmowania lokalu na wolnym rynku w porównaniu z szansą posiadania mieszkania na własność mają mieszkańcy dużych miast niż mieszkańcy wsi, przy innych czynnikach niezmienionych. Analogicznie, wraz ze wzrostem miejscowości zamieszkania maleje szansa mieszkania u rodziny, w porównaniu z szansą posiadania mieszkania na własność. Obywatele miast mają również w porównaniu z mieszkańcami wsi, przy kontroli pozostałych zmiennych, większą szansę wynajmowania lokalu mieszkalnego na zasadach pozarynkowych niż posiadania go na własność. Wszystkie powyższe zależności są zapewne w dużej części pochodną dostępności poszczególnych opcji mieszkaniowych – np. na wsi podaż lokali zakładowych, socjalnych, a także przeznaczonych do wynajęcia jest ograniczona. Szansę na najmowanie mieszkania na wolnym rynku w porównaniu z posiadaniem go na własność drastycznie zmniejsza natomiast liczebność gospo-.

(12) Michał Głuszak. 42. Tabela 4. Wyniki estymacji modelu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Własność mieszkania. Najem rynkowy. Zmienna. Wald. df Istotność Exp(B). granica dolna. granica górna –. 0,843. 1,045. 0,650. 1. 0,420. –. –. M100–. 0,829. 0,610. 1,846. 1. 0,174. 2,291. 0,693. 7,573. M500–. 1,634 0,588. 7,722. 1. 0,005. 5,125. 1,619. 16,226. M500+. 2,047. 0,637 10,336. 1. 0,001. 7,745. 2,223. 26,975. HOMPOP –0,396. 0,171. 5,377. 1. 0,020. 0,673. 0,482. 0,941. Q9AGE. –0,058. 0,014. 17,585. 1. 0,000. 0,944. 0,919. 0,970. Q10A. –0,248 0,422. 0,346. 1. 0,557. 0,780. 0,341. 1,784. Q135. –0,001 0,000. 6,760. 1. 0,009. 0,999. 0,999. 1,000. Q139A. 0,145 0,534. 0,074. 1. 0,786. 1,156. 0,406. 3,289. DOCH. 0,006. 0,000. 1. 0,989. 1,006. 0,413. 2,451. –1,805 0,469 14,836. 1. 0,000. –. –. –. M100–. 2,471 0,254 94,880. 1. 0,000. 11,838. 7,200. 19,463. M500–. 2,440 0,269 82,392. 1. 0,000. 11,478. 6,776. 19,440. M500+. 2,248. 0,312. 51,760. 1. 0,000. 9,467. 5,132. 17,464. HOMPOP. 0,041. 0,055. 0,547. 1. 0,460. 1,042. 0,935. 1,162. Q9AGE. –0,010 0,005. 3,826. 1. 0,050. 0,990. 0,980. 1,000. Q10A. –0,055. 0,163. 0,114. 1. 0,736. 0,947. 0,688. 1,302. 0,000 0,000. 7,373. 1. 0,007. 1,000. 1,000. 1,000. Q139A. –0,698 0,230. 9,236. 1. 0,002. 0,498. 0,317. 0,781. DOCH. –0,093. 0,184. 0,259. 1. 0,611. 0,911. 0,636. 1,305. Stała. –0,095 0,509. 0,035. 1. 0,852. –. –. –. M100–. –0,878 0,246. 12,711. 1. 0,000. 0,416. 0,256. 0,673. M500–. –0,996 0,320. 9,697. 1. 0,002. 0,369. 0,197. 0,691. M500+. –1,327 0,423. 9,844. 1. 0,002. 0,265. 0,116. 0,608. 0,067 0,063. 1,138. 1. 0,286. 1,069. 0,945. 1,210. –0,046 0,007 43,194. 1. 0,000. 0,955. 0,943. 0,969. Q135. Mieszka u rodziny. SE. Stała. Stała. Najem pozarynkowy. B. 95% przedział ufności dla Exp(B). HOMPOP Q9AGE. 0,454. Q10A. 0,678 0,226. 8,988. 1. 0,003. 1,970. 1,265. 3,069. Q135. 0,000 0,000. 0,000. 1. 0,995. 1,000. 1,000. 1,000. Q139A. –0,154 0,258. 0,356. 1. 0,550. 0,857. 0,517. 1,421. DOCH. 0,356 0,255. 1,943. 1. 0,163. 1,427. 0,865. 2,354. Źródło: jak do tabeli 1..

(13) Cechy gospodarstw domowych a sposoby zaspokajania potrzeb.... 43. darstwa domowego. Jest to dość intuicyjna prawidłowość – duża liczba członków rodziny wymaga większego mieszkania, którego wynajem jest kosztowny (co czyni tę alternatywę mało opłacalną w porównaniu z kupieniem mieszkania na własność i spłatami rat kredytu). Większe dochody istotnie statystycznie zmniejszały szanse na najem mieszkania (zarówno na zasadach rynkowych, jak i pozarynkowych) w porównaniu z posiadaniem mieszkania na własność, ceteris paribus. Jest to również intuicyjna zależność. Większe dochody zwykle przekładają się na poprawę sytuacji mieszkaniowej, której potwierdzeniem jest na pewno własny lokal. Ponadto większe miesięczne zarobki zwiększają zdolność kredytową, co umożliwia dostęp do kredytu hipotecznego (co jest istotne zwłaszcza dla młodych gospodarstw, które nie dokonały jeszcze akumulacji kapitału). Co ciekawe, pod względem prawdopodobieństwa zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w określony sposób nieistotne statystycznie okazały się dywersyfikacja źródeł uzyskiwania dochodów (więcej niż jedno źródło, co można utożsamiać ze stabilnością dochodu) oraz posiadanie oszczędności. Fakt posiadania oszczędności dwukrotnie zmniejszał jedynie szanse na najem pozarynkowy, w porównaniu z posiadaniem mieszkania na własność. Oznacza to zapewne, że gospodarstwa domowe, które są w stanie odkładać oszczędności, przeznaczają je m.in. na zmianę statusu mieszkaniowego (inwestując we własne lokum).. .

(14) . . . .

(15) . "#$. . . !. Rys. 1. Oszacowane prawdopodobieństwo zajmowania lokalu mieszkalnego Źródło: jak do tabeli 1..

(16) Michał Głuszak. 44. Wiek głowy gospodarstwa domowego jest jednym z czynników najsilniej wpływających na prawdopodobieństwo wyboru formy prawnej zajmowania lokalu mieszkalnego. Im starsze gospodarstwo domowe, tym większe jest prawdopodobieństwo, że będzie ono posiadać mieszkanie na własność, ceteris paribus. Z drugiej strony, przy innych czynnikach niezmienionych prawdopodobieństwo mieszkania z rodzicami, które jest bardzo wysokie wśród młodych gospodarstw domowych (zwłaszcza o niewielkiej liczbie członków, nieposiadających dzieci), wraz z wiekiem szybko maleje, podobnie jak prawdopodobieństwo wynajmowania lokalu na wolnym rynku. Graficzną ilustrację powyższych prawidłowości pokazuje rys. 118. 4. Uwagi końcowe oraz kierunki dalszych badań Jak pokazano, wybór sposobu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych może mieć charakter rynkowy lub pozarynkowy. W artykule poddano krytycznej analizie wyniki badań empirycznych poświęconych wyborowi sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przeprowadzonych w krajach Europy Zachodniej. W części empirycznej zbudowano model ekonometryczny (MNL), za pomocą którego oszacowano prawdopodobieństwo wyboru określonej formuły zajmowania lokalu mieszkalnego – posiadanie go na własność, najem (z czynszem rynkowym lub kontrolowanym) oraz mieszkanie u rodziny, w zależności od cech gospodarstwa domowego. Do realizacji celu badawczego posłużono się danymi z Polskiego Generalnego Sondażu Społecznego 2005. Badania pokazują, że prawdopodobieństwo posiadania mieszkania na własność rośnie wraz z wiekiem oraz wzrostem zarobków (możliwością akumulacji kapitału). Szansa na mieszkanie z rodziną (w domu wielopokoleniowym) w porównaniu z posiadaniem mieszkania na własność jest zdecydowanie większa na wsi niż w dużych miastach, podczas gdy najem rynkowy jest bardziej prawdopodobny w większych miastach. Wnioski z badań są w dużej mierze intuicyjne i podobne do uzyskanych w innych krajach europejskich. Należy zauważyć, że ostatnie dostępne dane pochodzą z 2005 r., a więc nie oddają obecnej sytuacji rynkowej. Dodatkowo oparcie analizy na powtarzanych badaniach sondażowych uniemożliwia ocenę zależności przyczynowo-skutkowych, o co warto byłoby się pokusić, dysponując danymi z badań panelowych. Niestety, dane o sytuacji mieszkaniowej z badań panelowych Diagnoza społeczna 18. Do oszacowania przeciętnego wpływu wieku gospodarstwa domowego na prawdopodobieństwo wyboru sposobu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, przy bazowym poziomie pozostałych cech gospodarstwa domowego uwzględnionych w modelu (tzn. średnim dla zmiennych ilościowych i 0 dla zmiennych dychotomicznych), wykorzystano program S-Post autorstwa S. Longa i J. Freese, dostępny w Internecie: http://www.indiana.edu/~jslsoc/spost.htm..

(17) Cechy gospodarstw domowych a sposoby zaspokajania potrzeb.... 45. są dostępne jedynie za lata 2000 i 2003. W późniejszych latach zaprzestano zadawania pytania o status prawny zajmowanego lokalu mieszkalnego. Z uwagi na powyższe ograniczenia, kolejne analizy warto oprzeć na danych jednostkowych z badań panelowych Dochody i warunki życia ludności Polski prowadzonych przez GUS we współpracy z Eurostatem w ramach ogólnoeuropejskiego projektu EU-SILC19.Bardziej precyzyjna analiza wyborów mieszkaniowych byłaby możliwa również w przypadku zastosowania quasi-eksperymentalnych technik badawczych, takich jak np. eksperyment conjoint, nawet jeśli badania miałyby zostać ograniczone jedynie do pojedynczego rynku lokalnego20. Literatura Brueckner J., Consumption and Investment Motives and Portfolio Choices of Homeowners, „Journal of Real Estate Finance and Economics” 1997, vol. 15. Cichomski B. (kierownik programu), Jerzyński T., Zieliński M., Polskie Generalne Sondaże Społeczne: skumulowany komputerowy zbiór danych 1992–2005, Instytut Studiów Społecznych, Uniwersytet Warszawski, Warszawa 2006, http://pgss.iss. uw.edu.pl/ Englund P., Hwang M., Quigley J., Hedging Housing Risk, „Journal of Real Estate Finance and Economics” 2002, vol. 24, nr 1/2. Głuszak M., Nabywcy mieszkań w Krakowie – preferencje i ich uwarunkowania, Zeszyty Naukowe AE w Krakowie, Kraków 2006, nr 703. Gyourko J., Linneman P., Analysis of the Changing Influences on Traditional Households’ Ownership Patterns, „Journal of Urban Economics” 1996, vol. 39, nr 3. Haurin D., Gill L., The Impact of Transaction Costs and the Expected Length of Stay on Homeownership, „Journal of Urban Economics” 2002, vol. 51, nr 3. Hendershott P., Slemrod J., Taxes and User Cost of Capital for Owner-occupied Housing, „Journal of the American Real Real Estate and Urban Economics Association” 1983, vol. 10. Hilber Ch., Why Are Homeownership Rates so Different across Europe, 14th ERES Annual Conference Papers Series, London 2007. Manacorda M., Moretti E., Why do Most Italian Youths Live with Their Parents? Intergenerational Transfers and Household Structure, „Journal of European Economic Association” 2006, vol. 4. Poterba J., Tax Subsidies to Owner-occupied Housing: An Asset-market Approach, „Quarterly Journal of Economics” 1984, vol. 99. Rosen H., Housing Decisions and the U.S. Income Tax: An Econometric Analysis, „Journal of Public Economics” 1979, vol. 11. 19. Dostęp do danych jednostkowych został ograniczony do celów naukowych i jest odpłatny. Por. M. Głuszak, Nabywcy mieszkań w Krakowie – preferencje i ich uwarunkowania, Zeszyty Naukowe AE w Krakowie, Kraków 2006, nr 703. 20.

(18) 46. Michał Głuszak. Rosen H., Rosen K., Holtz-Eakin D., Housing Tenure, Uncertainty, and Taxation, „Review of Economics and Statistics” 1984, vol. 66. Skaburskis A., Modelling the Choice of Tenure and Building Type, „Urban Studies” 1999, vol. 36, nr 13. Turner T., Does Investment Risk Affect the Housing Decisions of Families?, Manuscript, UC Davis 2000. The Characteristics of Households and Ways of Attending to Housing Needs in Poland Meeting one’s housing needs is one of the fundamental needs of every human, yet it is the first serious problem of a newly established household. Housing needs can be met in a variety of ways: one can live with one’s parents, buy a flat on the primary or secondary market, rent a place on the open market, or use other legal avenues, including social housing and apartments from TBS resources, etc. How one meets his or her housing needs is the result of a conscious choice, or is the effect of the economic and social household situation. The goal of the research is to discuss the basic characteristics of households which have an effect on the way housing needs are met. An overview of the issue and critical analysis of the subject literature are provided in the first section. Research carried out by Western researchers on problems of the choice between owning and renting is also summarised. The empirical part of the paper provides an analysis of data from a Polish General Social Survey (PGSS) opinion poll touching on, among other issues, housing conditions in Polish households..

(19)