Efektywność zarządzania wartością nieruchomości komercyjnych w wybranych obiektach biurowych Krakowa

Pełen tekst

(1)Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie Wydział Ekonomii i Stosunków Międzynarodowych Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Małgorzata Uhruska. EFEKTYWNOŚĆ ZARZĄDZANIA WARTOŚCIĄ NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH W WYBRANYCH OBIEKTACH BIUROWYCH KRAKOWA. Rozprawa doktorska. Prof. dr hab. Stanisław Belniak. Kraków, 2012 r..

(2) Dziękuję Panu prof. dr. hab. Stanisławowi Belniakowi za wiarę we mnie oraz za wszelką pomoc w tworzeniu tej pracy.. Małgorzata Uhruska. 2.

(3) Spis treści. Wprowadzenie ........................................................................................................................5 Przesłanki wyboru tematu pracy, cele i hipotezy badawcze .............................................................5 Metodyka badan i struktura pracy ...................................................................................................9. Rozdział 1.............................................................................................................................12 Nieruchomość komercyjna jako szczególny rodzaj nieruchomości inwestycyjnej...................12 1.1. Pojęcie i klasyfikacja nieruchomości ......................................................................................12 1.2. Istota nieruchomości komercyjnej ..........................................................................................19 1.3. Nieruchomość komercyjna jako przedmiot inwestowania .....................................................25 1.3.1. Specyfika inwestowania w nieruchomości komercyjne.................................................................. 25 1.3.2. Ryzyko inwestowania w nieruchomości komercyjne i sposoby jego ograniczania.......................... 32. 1.4. Cykl życia nieruchomości komercyjnej ..................................................................................40 1.5. Potencjał nieruchomości komercyjnej i bariery jego wykorzystania ........................................51. Rozdział 2.............................................................................................................................59 Możliwości wykorzystania koncepcji zarządzania wartością do podnoszenia wartości nieruchomości komercyjnej ..................................................................................................59 2.1. Zarządzanie wartością jako efektywna metoda zarządzania przedsiębiorstwem ......................59 2.1.1. Geneza koncepcji zarządzania wartością....................................................................................... 59 2.1.2. Istota koncepcji zarządzania wartością.......................................................................................... 64 2.1.3. Ocena efektywności koncepcji zarządzania wartością ................................................................... 70. 2.2. Nieruchomość jako przedmiot koncepcji zarządzania wartością.............................................72 2.3. Wykorzystanie koncepcji zarządzania wartością w procesie zarządzania nieruchomością komercyjną...................................................................................................................................78 2.4. Strategie zarządzania nieruchomościami w kontekście maksymalizacji ich wartości ...............81. Rozdział 3.............................................................................................................................90 Wartość nieruchomości komercyjnej jako przedmiot zarządzania .........................................90 3.1. Wartość jako kategoria ekonomiczna .....................................................................................90 3.2. Istota i rodzaje wartości nieruchomości ..................................................................................94 3.3. Czynniki kształtujące wartość nieruchomości komercyjnej ...................................................102 3.4. Metody pomiaru wartości nieruchomości .............................................................................109 3.5. Dochód z nieruchomości jako podstawowy wyznacznik wartości nieruchomości komercyjnej ...................................................................................................................................................113 3.5.1. Dochód z nieruchomości zabudowanej w świetle teorii renty gruntowej ...................................... 113 3.5.2. Określanie wartości nieruchomości komercyjnej w oparciu o dochód operacyjny netto................ 121. Rozdział 4...........................................................................................................................127 Zarządzanie komercyjnymi nieruchomościami biurowymi w kontekście maksymalizacji ich wartości..............................................................................................................................127 4.1. Ewolucja obiektów biurowych .............................................................................................127. 3.

(4) 4.2. Charakterystyka komercyjnych nieruchomości biurowych....................................................135 4.3. Charakterystyka zarządzania nieruchomościami komercyjnymi............................................144 4.4. Obszary zarządzania nieruchomością komercyjna na przykładzie obiektów biurowych.........154 4.4.1. Zarządzanie techniką komercyjnej nieruchomości biurowej ........................................................ 154 4.4.2. Zarządzanie powierzchnią komercyjnej nieruchomości biurowej................................................ 161 4.4.3. Zarządzanie finansami komercyjnej nieruchomości biurowej ...................................................... 172. Rozdział 5...........................................................................................................................178 Zarządzanie wartością komercyjnych nieruchomości biurowych w wybranych obiektach biurowych Krakowa............................................................................................................178 5.1. Metodyka badania procesu zarządzania wartością komercyjnych nieruchomości biurowych .178 5.1.1. Cele pracy i hipotezy badawcze .................................................................................................. 178 5.1.2. Przebieg badań empirycznych..................................................................................................... 179. 5.2. Charakterystyka komercyjnych nieruchomości biurowych w Krakowie................................184 5.3. Ocena zarządzania wartością nieruchomości w wybranych komercyjnych nieruchomościach biurowych ..................................................................................................................................204 5.4. Analiza wrażliwości wartości rynkowej komercyjnych nieruchomości biurowych w Krakowie ...................................................................................................................................................221 5.4.1. Model określenia wartości rynkowej badanych obiektów ............................................................ 221 5.4.2. Ocena wrażliwości wartości rynkowej komercyjnych nieruchomości biurowych ......................... 230. 5.5. Analiza scenariuszy zarządzania wartością komercyjnych nieruchomości biurowych w Krakowie....................................................................................................................................239. Rozdział 6...........................................................................................................................256 Model efektywnego zarządzania wartością nieruchomości komercyjnych ...........................256 6.1. Uczestnicy i beneficjenci procesu zarządzania wartością nieruchomości komercyjnych ........256 6.2. Efekty zarządzania wartością nieruchomości komercyjnych .................................................259 6.3. Podstawowe założenia modelu .............................................................................................261 6.4. Model zarządzania wartością komercyjnej nieruchomości biurowej......................................263. Zakończenie........................................................................................................................276 Dyskusja wyników .....................................................................................................................276 Wartość dodana pracy i rekomendacje ........................................................................................281 Kierunki dalszych badań.............................................................................................................282. Bibliografia ........................................................................................................................283 Spis tabel............................................................................................................................290 Spis rysunków.....................................................................................................................292. 4.

(5) Wprowadzenie. Przesłanki wyboru tematu pracy, cele i hipotezy badawcze Koncepcja zarządzania wartością przedsiębiorstwa (ang. Value Based Management VBM) istnieje stosunkowo niedługo. Dopiero na przełomie lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych XX w. w Stanach Zjednoczonych pojawiły się pierwsze publikacje1 promujące zarządzanie zorientowane na wartość. Główną przesłanką wdrożenia tej koncepcji zarządzania była konieczność poprawy konkurencyjności firm amerykańskich, głównie poprzez zapewnienie możliwie jak największych korzyści dla właścicieli. Rosnące niezadowolenie właścicieli wynikało z niedostatecznej efektywności wykorzystania zainwestowanego kapitału finansującego działalność przedsiębiorstwa. Postęp techniczny i technologiczny oraz występujący w latach dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku wzrost i rozwój gospodarczy w państwach zachodnich spowodował nagromadzenie w prywatnych rękach dużej ilości bogactwa, co w praktyce oznaczało wzrost prywatnych inwestycji na rynkach kapitałowych. Inwestorzy przy wyborze celu zaangażowania własnego kapitału kierowali się jednym kryterium – maksymalizacją stopy zwrotu z realizowanej inwestycji.2 Coraz częściej celem inwestowania stawały się przedsiębiorstwa. Postrzegano w przedsiębiorstwach już nie tylko ich funkcje wytwórcze, ale traktowano je jako rodzaj szczególnej formy inwestycji. Osoba właściciela przedsiębiorstwa (akcjonariusza, udziałowca) inwestująca własne zasoby kapitałowe oraz czerpiąca określone korzyści z faktu pomnażania kapitału, jest bezpośrednio zainteresowana bieżącą oraz perspektywiczną efektywnością funkcjonowania przedsiębiorstwa i jego powodzeniem na rynku3. Fakt ten zwrócił bowiem uwagę na bardzo istotny aspekt przedsiębiorstwa działającego w warunkach gospodarki rynkowej, jakim jest uznanie maksymalizacji wartości rynkowej za podstawowy strategiczny cel jego działalności. Zmiana sposobu postrzegania przedsiębiorstw, spowodowała zmiany sposobu ich zarządzania. Menedżerowie uznali bowiem, iż przedsiębiorstwo ma szanse przetrwać i 1. Są to m. in. następujące publikacje: A. Rappaport, Creating Shareholders Value, 1986r.; G. B. Stewart, The Quest For Value, 1991r.; T. Copeland, Valuation: Measuring and Managing the Value of Companies, 1995r. 2 P. Szczepankowski, Wycena i zarządzanie wartością przedsiębiorstwa, PWN, Warszawa 2007 r., s. 21. 3 A. Rappaport, Wartość dla akcjonariuszy – poradnik menedżera i inwestora, WIG Press, Warszawa 1999 r., s. 36.. 5.

(6) rozwijać się w turbulentnym otoczeniu tylko wtedy, gdy zapewni się właścicielowi uzyskiwanie możliwie najlepszych efektów z inwestycji, zwłaszcza gdy wzrasta wartość zainwestowanego przez niego kapitału.. Wyjściowe założenie koncepcji VBM przyjmuje za główny cel funkcjonowania przedsiębiorstwa maksymalizację jego wartości, by zaspokoić inwestycyjne oczekiwania właściciela. Maksymalizując wartość przedsiębiorstwa dąży się do spełnienia zasadniczych oczekiwań właściciela, który inwestując kapitał w przedsiębiorstwo oczekuje możliwie najwyższego zwrotu z tej inwestycji, otrzymując bieżące zyski z działalności firmy. Zgodnie z koncepcją VBM. właściciel. nie. jest. jedynym beneficjentem wzrostu wartości. przedsiębiorstwa – jego korzyści osiągane są przy równoczesnym zaspakajaniu potrzeb innych interesariuszy, którzy bezpośrednio lub pośrednio zaangażowani są w proces maksymalizacji wartości. Wartość przedsiębiorstwa budowana jest poprzez łańcuch zależności gospodarczych pomiędzy menedżerami, pracownikami, klientami, dostawcami i innymi partnerami. Koncepcja zarządzania wartością początkowo wykorzystywana była jedynie w sferze funkcjonowania przedsiębiorstw, jednak z upływem czasu idea „zarządzania wartością” przenosiła się na bardziej szczegółowe obszary działalności menedżerskiej, wykształcając pewnego rodzaju odłamy, np. zarządzanie wartością klienta (ang. Customer Value Management), zarządzanie wartością marki (ang. Brand Value Management), zarządzanie wartością projektów (ang. Project Value Management), czy zarządzanie wartością przedsięwzięć budowlanych (ang. Construction Project Value Management). Wszystkie te koncepcje mają jeden wspólny element - bez względu na przedmiot zarządzania, kluczowym celem ich realizacji jest zawsze maksymalizacja korzyści inwestora. Wraz z rozwojem rynku nieruchomości uwidocznił się również inwestycyjny charakter nieruchomości. Inwestor lokujący kapitał w nieruchomości oczekuje wymiernych efektów. ekonomicznych,. np.:. uzyskanie. regularnych. przychodów. czynszowych. pochodzących z najmu lub dzierżawy obiektu, zabezpieczenie zainwestowanego kapitału poprzez utrzymanie bądź wzrost poziomu wartości nieruchomości, czy w końcu osiągniecie zysku z tytułu sprzedaży nieruchomości. Nieruchomości są dobrami bardzo specyficznymi. Podstawowe cechy fizyczne, takie jak stałość w miejscu, różnorodność i niepowtarzalność powodują, że nieruchomości mogą pełnić wiele różnorodnych funkcji. Obok funkcji podstawowych, takich jak np. mieszkalna, handlowa, biurowa, bezpośrednio wskazujących sposób wykorzystania nieruchomości, mogą 6.

(7) one przynosić dodatkowe korzyści ich właścicielom. Nieruchomości oprócz zaspokajania potrzeb własnych właścicieli (np. lokal mieszkalny wykorzystywany przez właściciela na cele mieszkalne lub lokal użytkowy, w którym właściciel prowadzi swoją działalność gospodarczą) wykorzystywane są również w celach inwestycyjnych. Nieruchomości komercyjne, czyli te nieruchomości, które generują dochody w formie czynszu z tytułu najmu lub dzierżawy, funkcjonują jako tzw. centra biznesu - traktowane są jako miejsce lub wręcz sposób osiągania dochodów. I tak, dla właścicieli-inwestorów nieruchomości generują regularne dochody oraz służą pomnażaniu zainwestowanego kapitału, a równocześnie dla użytkowników (najemców) są miejscem prowadzenia działalności gospodarczej tworząc tym samym sieć wzajemnych relacji. Te relacje gospodarcze, podobnie jak w przypadku przedsiębiorstw, tworzą łańcuch zależności wpływających na poziom wartości nieruchomości komercyjnej. Inwestorzy zazwyczaj nie są związani z użytkowaniem posiadanej nieruchomości komercyjnej, jedynie widzą w niej formę lokaty kapitału, którą porównują z innymi alternatywnymi inwestycjami. Wybór rodzaju inwestycji oraz przedmiotu inwestowania zależy od poziomu ryzyka i oczekiwanych efektów. Głównym efektem inwestycyjnym nieruchomości jest maksymalizacja lub zabezpieczenie kapitału, ale również osiąganie wszelkich dodatkowych korzyści. Ważne jest zatem, aby zainwestowany kapitał „pracował”. To właśnie kapitał generuje dochody, powodując, że utrzymanie pożądanego, możliwie najwyższego poziomu wartości kapitału stanowi nadrzędny cel inwestora. Zarządzanie wartością, zwłaszcza w przypadku nieruchomości komercyjnych, nabiera więc szczególnego znaczenia. Wartość nieruchomości kształtowana jest na przestrzeni całego cyklu życia – rozpoczyna się już na etapie koncepcji, poprzez budowę i eksploatację, aż do momentu zakończenia użytkowania i rozpoczęcia kolejnego cyklu. W poszczególnych fazach, dochodzi do bardzo zróżnicowanych zmian w poziomie wartości nieruchomości. Największy przyrost wartości odbywa się w fazie zabudowy gruntu, po której następuje przekazanie obiektu do użytkowania, i rozpoczęcie kolejnej fazy, tzw. fazy eksploatacji. W tej fazie nie odnotowuje się istotnych wzrostów wartości nieruchomości, lecz podstawowym zadaniem zarządcy nieruchomości jest zabezpieczenie wytworzonej wartości i utrzymanie jej na możliwie najwyższym poziomie w długim okresie. Odpowiednia strategia zarządzania zorientowana na maksymalizację wartości jest konieczna do realizacji tego trudnego zadania. W niniejszej pracy podjęto próbę adaptacji koncepcji „zarządzania wartością” na gruncie zarządzania nieruchomościami komercyjnymi. W przeprowadzonych badaniach 7.

(8) pominięto fazę przygotowania, projektowania i zabudowy gruntu, a jedynie ograniczono się do fazy eksploatacji, gdyż w tej fazie wszelkie zmiany poziomu wartości nieruchomości wynikają z realizowanego procesu zarządzania. Przedmiotem badań była ocena wpływu podejmowanych działań w zakresie zarządzania nieruchomością na poziomu jej wartości.. Za główny cel badawczy pracy przyjęto określenie modelu efektywnego zarządzania wartością nieruchomości komercyjnych w fazie ich eksploatacji. Cel główny pracy wyrażono za pomocą zestawu celów cząstkowych konkretyzujących zamierzenia badawcze autorki. Pomocniczo, zdefiniowano następujące cele: (C:1) Ocena możliwości wykorzystania koncepcji zarządzania wartością do zarządzania nieruchomościami komercyjnymi; (C:2) Badanie możliwości i zakresu kształtowania wartości nieruchomości komercyjnych w trakcie ich eksploatacji; (C:3) Rozpoznanie zależności pomiędzy potencjałem nieruchomości a poziomem jej wartości rynkowej; (C:4) Zidentyfikowanie zakresu działań podmiotów zarządzających podejmowanych w ramach zarządzania wartością nieruchomości komercyjnych; (C:5) Propozycja mierników oceny efektywności zarządzania wartością nieruchomości.. Stosownie do podjętego problemu badawczego oraz przyjętych celów pracy ustalono następujące hipotezy badawcze: Hipoteza główna: Zastosowanie koncepcji zarządzania wartością jest efektywną metodą podnoszenia wartości nieruchomości komercyjnych. Uzupełnieniem hipotezy głównej są następujące hipotezy pomocnicze: (H:1) Zastosowanie koncepcji zarządzania wartością w zarządzaniu nieruchomością komercyjną jest możliwe, jednakże zakres jej wykorzystania zależy od rodzaju nieruchomości i celów właściciela; (H:2) W fazie eksploatacji, wartość rynkowa nieruchomości komercyjnej ustalana jest na podstawie poziomu dochodu operacyjnego uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z nieruchomości, a także warunków wynikających z zawieranych umów najmu; (H:3) Wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla najkorzystniejszy sposób użytkowania nieruchomości; (H:4) Podnoszenie wartości nieruchomości komercyjnej wymaga przezwyciężenia barier uniemożliwiających pełne wykorzystanie jej potencjału. 8.

(9) (H:5) Właściciel nieruchomości komercyjnej jest głównym, ale nie jedynym beneficjentem realizowanej koncepcji zarządzania wartością. Innymi beneficjentami są: najemcy i ich klienci oraz podmioty zajmujące się obsługą nieruchomości (w tym zarządca nieruchomości). Uwzględniając przyjęte cele i hipotezy badawcze, w pracy skoncentrowano się na przedstawieniu mechanizmów kształtowania wartości nieruchomości. Badania własne autorki miały na celu empiryczne zweryfikowanie postawionych hipotez badawczych.. Metodyka badan i struktura pracy Zgodnie z tytułem pracy, badaniem objęto wyłącznie komercyjne nieruchomości biurowe położone w obrębie administracyjnym miasta Krakowa. Badania przeprowadzono dwuetapowo. W pierwszej części, w oparciu o informacje uzyskane z 42 obiektów (co stanowiło blisko 72% szacunkowej całkowitej powierzchni biurowej w Krakowie), dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości biurowych, celem wyznaczenia parametrów niezbędnych do oszacowania wartości nieruchomości według modelu rynkowego. Drugi etap badań polegał na szczegółowej analizie (case study) pięciu wybranych krakowskich nieruchomości biurowych, w których oceniono stopień wykorzystania ich potencjału oraz poddano analizie sposób zarządzania tymi obiektami. Istotnym elementem tej części badań było sporządzenie modelu oszacowania wartości rynkowej przedmiotowych obiektów wzbogaconego o symulacje uwzględniające zmienność poszczególnych składowych modelu. Przyjęte scenariusze pozwoliły określić zakres zmian poziomu wartości nieruchomości na skutek odchyleń poszczególnych zmiennych. Ponadto, wykorzystując modele wyceny nieruchomości, określono możliwości podnoszenia wartości nieruchomości poprzez kształtowanie odpowiednich warunków najmu. Podsumowaniem drugiego etapu badań było oszacowanie badanych nieruchomości w oparciu o różne założenia, a mianowicie oceniono ich wartość na podstawie potencjału rynkowego (wartość rynkową) oraz według rzeczywistego sposobu i zakresu ich wykorzystania, jaki udało się w danym obiekcie uzyskać (wartość indywidualna). Różnie pomiędzy poziomami otrzymanych wartości świadczą o efektywności podejmowanych działań zmierzających do podnoszenia ich wartości.. Praca składa się z sześciu rozdziałów. W pierwszym rozdziale dokonano charakterystyki nieruchomości komercyjnej jako przedmiotu inwestycji. Na podstawie. 9.

(10) różnorodnych źródeł literatury, umiejscowiono nieruchomość komercyjną w ogólnej klasyfikacji nieruchomości oraz przedstawiono specyfikę inwestowania w nieruchomości tego typu. Ponadto przedstawiono cykl życia nieruchomości zarówno w sensie technicznym, jak i ekonomicznym, zwracając szczególną uwagę na te fazy, w których poziom wartości nieruchomości ulega zmianie. W końcowej części rozdziału podjęto próbę zdefiniowania potencjału nieruchomości, który jak wykazano w pracy, tworzony jest w wyniku realizowanych różnych działań rozwojowych w kolejnych fazach cyklu życia. W rozdziale drugim określone zostały możliwości wykorzystania koncepcji zarządzania wartością do podnoszenia wartości nieruchomości komercyjnych. W części wstępnej rozdziału przedstawiono genezę oraz istotę tej koncepcji, po czym wskazano, iż koncepcja ta powinna być stosowana również w przypadku nieruchomości komercyjnych, gdyż podobnie jak właściciele przedsiębiorstw, tak samo właściciel nieruchomości oczekuje wymiernych korzyści ekonomicznych z tytułu zainwestowanego kapitału. Na koniec rozdziału przedstawiono w ujęciu teoretycznym zasady i zakres wykorzystania tej koncepcji na gruncie nieruchomości. Trzeci rozdział poświęcony jest problemowi wartości nieruchomości komercyjnych. Przeprowadzone rozważania pozwoliły wskazać istotę i rodzaje wartości, a także dokonać identyfikacji czynników wpływających na jej poziom. Ponadto opisano metody wyceny nieruchomości dochodowych na tle innych metod wyceny, ze szczególnym uwzględnieniem dochodu, jako podstawowego wyznacznika wartości obiektów komercyjnych. Rozdział czwarty jest w pełni poświecony tematyce zarządzania nieruchomościami komercyjnymi. Jako wprowadzenie do analizowanego problemu, przedstawiono rodzaje i uwarunkowania wyboru strategii zarządzania. W tym rozdziale proces zarządzania nieruchomościami został przedstawiony na przykładzie nieruchomości biurowych. Zanim jednak opisano procedury zarządzania nieruchomościami w trzech zasadniczych obszarach zarządzania, tj. w zarządzaniu techniką, zarządzaniu powierzchnią oraz zarządzaniu finansami, przedstawiono specyfikę obiektów biurowych na tle innych nieruchomości. W rozdziale piątym przedstawiono sposób zarządzania wartością w pięciu wybranych krakowskich obiektach biurowych. Na wstępie dokonano charakterystyki zasobu biurowego w Krakowie oraz określono parametry wyznaczające potencjał rynkowy tych nieruchomości na lokalnym rynku. Następnie, w oparciu o zgromadzone dane i przeprowadzone badania empiryczne, dokonano oceny wrażliwości wartości rynkowej badanych obiektów oraz przedstawiono wyniki analizy scenariuszy opartej na różnorodnych założeniach dotyczących sposobów zarządzania nieruchomościami. 10.

(11) W końcowej części pracy, jako podsumowanie dotychczasowych rozważań teoretycznych oraz badań empirycznych zaproponowano model efektywnego zarządzania wartością nieruchomości komercyjnych. Opracowany model opisuje przede wszystkim sam proces zarządzania wartością nieruchomości, a także wskazuje uczestników i beneficjentów tego procesu oraz zasady oceny jego efektywności.. 11.

(12) Rozdział 1 Nieruchomość komercyjna jako szczególny rodzaj nieruchomości inwestycyjnej. 1.1. Pojęcie i klasyfikacja nieruchomości Nieruchomości są dobrem niepowtarzalnym. Są zróżnicowane pod względem fizycznym, prawnym, ekonomicznym, funkcjonalnym. Nieruchomości stanowią przedmiot badań wielu dyscyplin naukowych, np. geografii, prawa, socjologii, czy ekonomii4, a każda z tych dziedzin przyjmuje inną ich definicje. Geografia skupia się na opisaniu fizycznych aspektów ziemi, rozmieszczeniu i działalności ludzi użytkujących ją na swoje potrzeby. Prawo rozstrzyga problematykę własności nieruchomości oraz innych praw z nią związanych. Socjologia traktuje nieruchomość jako środek służący zaspakajaniu ludzkich potrzeb. Z kolei w ekonomii nieruchomości postrzegane są jako składnik majątku narodowego, przedmiot obrotu rynkowego, czy źródło korzyści finansowych. Ta interdyscyplinarność nieruchomości powoduje, zarówno w ujęciu teoretycznym, jak i praktycznym, że są one różnorodnie definiowane i klasyfikowane. W Polsce, podstawowa definicja nieruchomości zawarta jest w art. 46 ustawy kodeks cywilny5, zgodnie z którą nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności, jak również budynki trwale z gruntem związane lub części tych budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Kodeksowa definicja wskazuje trzy zasadnicze rodzaje nieruchomości, tj. nieruchomość gruntową, nieruchomość budynkową i nieruchomość lokalową, których szersze definicje zawarte są w innych przepisach prawnych. Pojęcie nieruchomości gruntowej, zdefiniowane jest również w ustawie o gospodarce nieruchomościami6, która podaje, iż jest to grunt wraz z częściami składowymi z. 4. Wycena nieruchomości, praca zbiorowa pod red. E. Kucharskiej-Stasiak, Wydanie polskie, PFSRM, Warszawa 2000, s. 25. 5 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm. 6 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz. U. Nr 115, poz. 741, z późn. zm.. 12.

(13) wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Uwzględniając art. 48 kodeksu cywilnego, który definiuje pojęcie części składowych gruntu, można stwierdzić, iż nieruchomością gruntową jest grunt stanowiący odrębny przedmiot własności wraz z budynkami i innymi urządzeniami trwale z gruntem związanymi oraz drzewami i innymi roślinami o chwili zasadzenia lub zasiania. W przypadku nieruchomości gruntowej właściciel gruntu jest równocześnie właścicielem części składowych gruntu. Budynki lub ich części znajdujące się na gruncie są jego częściami składowymi tylko wtedy, gdy nie są przedmiotem odrębnej własności. W przeciwnym razie stanowią odrębne nieruchomości budynkowe lub lokalowe. Mimo, iż w sensie fizycznym oddzielenie budynku od gruntu nie jest możliwe, to w sensie prawnym grunt i budynek mogą stanowić odrębne nieruchomości, tj. nieruchomość gruntową i budynkową. Wyróżnienie nieruchomości budynkowej następuje na mocy kodeksu cywilnego, który w art. 235 podaje, iż budynki i inne urządzenia wniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zawierając umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, gdyż w myśl art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oddanie w wieczyste użytkowanie nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń. W przypadku prawa użytkowania wieczystego gruntu równolegle mogą funkcjonować trzy rodzaje praw do nieruchomości, a mianowicie: prawo własności do nieruchomości gruntowej przysługujące Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, prawo użytkowania wieczystego przysługujące użytkownikowi wieczystemu, a także prawo własności do budynków przysługujące użytkownikowi wieczystemu, który te budynki wzniósł na gruncie użytkowanym wieczyście lub nabył w momencie przejęcia nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Trzeci rodzaj nieruchomości wyróżniony w kodeksie cywilnym to nieruchomość lokalowa, która pojawia się w sytuacji, gdy część budynku stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali7 nieruchomością lokalową jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, stanowiący odrębną własność. Taki lokal musi spełniać warunek samodzielności, czyli musi stanowić wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt. 7. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903, z późn. zm.. 13.

(14) ludzi,. które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi. służą zaspakajaniu potrzeb. mieszkaniowych lub innych potrzeb, zgodnych z przeznaczeniem lokalu. Z odrębną własnością lokalu nierozerwalnie związany jest udział właściciela we współwłasności części wspólnych. budynku. oraz. we. współwłasności. lub. współużytkowaniu. wieczystym. nieruchomości gruntowej. Częściami składowymi nieruchomości lokalowej są tzw. pomieszczenia przynależne, np. piwnica, strych, komórka, garaż, itp. Jak wynika z powyższej klasyfikacji prawne pojęcie nieruchomości silnie związane jest prawem własności, gdyż nieruchomościami są te części powierzchni ziemskiej, budynki lub ich części, które zostały wyodrębnione pod względem własności. Przepisy prawne warunkują istnienie nieruchomości jako przedmiotu odrębnej własności, stąd w oparciu o kryterium prawne, wyróżnienie odpowiednio nieruchomości gruntowej, budynkowej, czy lokalowej nie budzi wątpliwości. Zaprezentowany podział nieruchomości, mimo, iż jest najważniejszy, nie jest wyczerpujący. Kompleksowa klasyfikacja nieruchomości pełniących różnorodne funkcje użytkowe, ekonomiczne i społeczne, wymaga wprowadzenia szeregu dodatkowych kryteriów. W literaturze przedmiotu podział nieruchomości najczęściej dokonywany jest w oparciu o kryterium przeznaczenia nieruchomości, tj. funkcji jaką nieruchomość spełnia dla użytkowników lub w oparciu o możliwości ich ekonomicznego wykorzystania. I tak, E. Kucharska-Stasiak. w. ramach. kryterium. funkcjonalnego. wyróżnia. nieruchomości. mieszkaniowe, komercyjne, rekreacyjne, przemysłowe, itp.8 Z kolei w oparciu o kryterium sposobu. wykorzystania. nieruchomości. wymienia. się. cztery. podstawowe. grupy. nieruchomości9: -. nieruchomości zajmowane przez właściciela na jego własne potrzeby (mieszkaniowe lub związane z prowadzoną przez właściciela działalnością gospodarczą). -. inwestycyjne, których celem jest generowanie dochodu lub zysków kapitałowych, stanowiących różnicę pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu nieruchomości,. -. nadmiarowe w stosunku do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej,. -. zapas handlowy, traktowany jako majątek obrotowy. H. Gawron nieruchomości dzieli na dwie zasadnicze grupy, tj. gruntowe i. budowlane10, gdzie do grupy nieruchomości gruntowych zalicza nieruchomości: rolne, leśne, zbiorniki i cieki wodne, rekreacyjne, grunty przeznaczone pod zabudowę, zajęte pod. 8. E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN, Warszawa 2006, s. 17. Por. European Valuation Standards 2009, Sixth edition, TEGOVA 2009, s. 61. 10 H. Gawron, Podstawy zarządzania nieruchomościami, Wydawnictwo UE w Poznaniu, Poznań 2010, s. 9. 9. 14.

(15) urządzenia infrastrukturalne, nieużytki, itp. Z kolei grupę nieruchomości budowlanych dzieli, w oparciu o ich funkcję, na nieruchomości: mieszkaniowe, biurowe, handlowe, magazynowe, użyteczności publicznej. Równolegle do podanej klasyfikacji wskazuje, iż nieruchomości, bez względu na ich rodzaj i przeznaczenie dzieli się na nieruchomości dochodowe i niedochodowe11. A. Śliwiński jako podstawowe kryterium podziału nieruchomości uznaje kryterium podmiotowe związane z osobą właściciela nieruchomości, więc wyróżnia nieruchomości prywatne i publiczne12. Niezależnie od kryterium własnościowego wprowadza dodatkowo kryterium przeznaczenia nieruchomości oraz kryterium usytuowania nieruchomości w obrębie jednego z trzech sektorów gospodarki, tj. rynkowego, publicznego i konsumpcji13. Zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości wyróżnia nieruchomości: mieszkalne, komercyjne (handlowe, biurowe, usługowe), przemysłowe, ziemskie i nieruchomości specjalne. W oparciu o ostatnie kryterium, do nieruchomości rynkowych zalicza nieruchomości zorientowane na osiąganie dochodów (np. wynajmowane mieszkania, obiekty usługowe, handlowe, biurowe), w grupie nieruchomości publicznych znajdują się nieruchomości stanowiące dobra publiczne, ogólnie dostępne, zaspokajające potrzeby społeczne najczęściej nieodpłatnie, natomiast w grupie nieruchomości konsumpcyjnych znajdują się nieruchomości, które są wykorzystywane celem zaspokojenia potrzeb własnych właściciela (np. mieszkania, działki rekreacyjne). J. Konowalczuk i T. Ramian wprowadzają dwa zasadnicze kryteria podziału nieruchomości. Pierwsze, tj. kryterium podmiotowe, związane ściśle z osobą właściciela. Drugie to kryterium przedmiotowe, związane z rodzajem i stanem nieruchomości. W ramach kryterium przedmiotowego dokonano dalszego podziału nieruchomości, uwzględniając stopień urbanizacji oraz rodzaj części składowych. W pierwszej grupie wyróżniono nieruchomości niezurbanizowane (np.. nieruchomości rolne,. leśne i wodne) oraz. nieruchomości zurbanizowane (mieszkalne i rekreacyjne, handlowe, biurowe, magazynowe i inne usługowe, przemysłowe, publiczne, infrastrukturalne, specjalne). W drugiej grupie, w zależności od stopnia wyposażenia nieruchomości w części składowe można wyróżnić. 11. Tamże, s. 11. A. Śliwiński, Zarządzanie nieruchomościami. Podstawy wiedzy i praktyki gospodarowania nieruchomościami, Agencja Wydawnicza Placet, Warszawa 2000, s. 10. 13 Tamże, s. 51 i n. 12. 15.

(16) nieruchomości: niezabudowane, zabudowane, z drzewami i innymi roślinami, z kopalinami, z wodami oraz nieruchomości specjalne.14 Niezależnie od powyższego podziału, celem klasyfikacji nieruchomości jako przedmiotu. inwestycji,. autorzy. dodatkowo. wprowadzili kryterium. ekonomicznego. wykorzystania, wyróżniając odpowiednio nieruchomości operacyjne, inwestycyjne i zapasy.15 D. Trojanowski dokonał klasyfikacji nieruchomości w oparciu o ich przeznaczenie oraz sposób generowania dochodu. W ramach klasyfikacji funkcjonalnej autor wyróżnia nieruchomości mieszkalne, handlowo-usługowe, przemysłowe, rekreacyjne i wypoczynkowe, rolne i leśne oraz nieruchomości specjalnego przeznaczenia16. Z kolei uwzględniając sposób generowania dochodu wskazuje cztery rodzaje nieruchomości: komercyjne, spekulacyjne, kapitałowe i rozwojowe.17 Nieruchomościami komercyjnymi są nieruchomości generujące periodyczne przychody pochodzące z jej najmu w postaci przepływających w czasie strumieni kapitałowych18. Z kolei nieruchomości spekulacyjne to nieruchomości nabyte w celu osiągnięcia zysku z szybkiej odsprzedaży bez dalszych inwestycji kapitałowych. Są to nieruchomości, co do których inwestorzy oczekują szybkiego zwrotu i osiągnięcia zysku w wyniku sprzedaży. Natomiast nieruchomościami kapitałowymi są nieruchomości traktowane przez inwestora jako lokatę kapitału spodziewając się wzrostu wartości w długim przedziale czasu. Ostatnią grupę nieruchomości przynoszących dochód są nieruchomości rozwojowe, które nabywane są w celu przeprowadzenia różnego rodzaju prac deweloperskich i przeznaczone są do dalszego inwestowania. Wybór i charakterystyka powyższych kryteriów klasyfikacji nieruchomości nie zostały w pełni wyczerpane. Istnieje szereg innych publikacji, w których autorzy, w zależności od swych zamierzeń i celów badawczych wyróżniają inne, często bardziej szczegółowe, podziały nieruchomości. W niniejszej pracy, przesłanką doboru wspomnianych autorów i zaproponowanych przez nich klasyfikacji była potrzeba identyfikacji ogólnych kryteriów podziału nieruchomości. I tak, w oparciu o przedstawione klasyfikacje nieruchomości, w poniższej tabeli zaproponowano podział nieruchomości uwzględniając sytuację prawną nieruchomości, rodzaj własności, stan zagospodarowania nieruchomości, funkcje, jakie nieruchomość pełni dla użytkowników oraz korzyści osiągane przez właściciela 14. Strategie inwestowania na rynku nieruchomości, praca zbiorowa pod red. H. Henzel, Wydawnictwo AE w Katowicach, Katowice 2009, s. 43 i n. 15 J. Konowalczuk, T. Ramian, Analiza wybranych elementów procesu inwestycyjnego na rynku nieruchomości, [w:] Współczesne kierunki inwestowania, praca zbiorowa pod red. H. Henzel, Wydawnictwo AE w Katowicach, Katowice 2005, s. 461 i n. 16 D. Trojanowski, Nieruchomość komercyjna i jej miejsce, „Nieruchomości” C. H. Beck, 2002, nr 4, s. 37. 17 Tamże, s..38. 18 J. Lipiński, Deweloper na rynku nieruchomości, „Nieruchomości” C. H. Beck, 2000, nr 2, s. 30.. 16.

(17) nieruchomości. Przypisanie nieruchomości do konkretnego rodzaju ma zazwyczaj charakter umowny i zazwyczaj nietrwały. Wymienione kategorie nieruchomości wzajemnie się przenikają, a w zależności od potrzeb, mogą podlegać dalszej segmentacji. Tabela 1. Podstawowe kryteria klasyfikacji nieruchomości Kryteria klasyfikacji nieruchom.. Rodzaje nieruchomości. -. Gruntowe (części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności) Budynkowe (budynki stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności) Lokalowe (części budynku stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności) Prywatne (stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych) Rodzaj Publiczne (stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu własności terytorialnego, państwowych lub samorządowych osób prawnych, spółek prawa handlowego z udziałem Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, itp.) - Niezabudowane (nieruchomości gruntowe pozbawione budynków i budowli, Stan wyposażone w inne części składowe np. roślinność, urządzenia infrastruktury zagospodarow technicznej, wody, kopaliny, itp.) ania - Zabudowane (nieruchomości gruntowe wyposażone w budynki i budowle wraz z nieruchom. niezbędną infrastrukturą) - Mieszkalne (wykorzystywane na cele mieszkalne) - Handlowe (wykorzystywane do prowadzenia działalności handlowej) - Biurowo-usługowe (wykorzystywane do prowadzenia działalności usługowej, głównie o charakterze biurowym) - Przemysłowe (wykorzystywane do prowadzenia działalności produkcyjnej i przemysłowej) - Rolne i leśne (wykorzystywane do produkcji rolnej i leśnej) - Specjalnego przeznaczenia (wykorzystywane głównie do realizacji celów publicznych Funkcje dla niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania państwa oraz służące zaspakajaniu użytkownikó różnorodnych potrzeb ludzkich) - są to m.in. nieruchomości wykorzystywane na cele: w - administracyjne, - obronne, - transportowe, - zdrowotne, - naukowo-oświatowe, - kulturalne, - sakralne, - sportowo-rekreacyjne, - inne. - Dochodowe (nieruchomości komercyjne, spekulacyjne, kapitałowe i rozwojowe – czyli nieruchomości przynoszące właścicielowi wymierne korzyści finansowe, np. regularne wpływy czynszowe, wzrost wartości kapitałowej nieruchomości i uzyskany zysk z Korzyści dla tytułu odsprzedaży nieruchomości) właściciela - Niedochodowe (nieruchomości wykorzystywane na potrzeby własne właściciela, stanowiące miejsce zamieszkania, pracy, rekreacji, itp., względem których nie oczekuje wymiernych korzyści finansowych) Źródło: opracowanie własne na podstawie: E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN, Warszawa 2006, s. 17; H. Gawron, Podstawy zarządzania nieruchomościami, Wydawnictwo UE w Poznaniu, Poznań 2010, s. 9 i n.; A. Śliwiński, Zarządzanie nieruchomościami. Podstawy wiedzy i praktyki gospodarowania nieruchomościami, Agencja Wydawnicza Placet, Warszawa 2000, s. 10 i n.; Strategie inwestowania na rynku nieruchomości, praca zbiorowa pod red. H. Henzel, Wydawnictwo AE w Katowicach, Katowice 2009, s. 43 i n.; D. Trojanowski, Nieruchomość komercyjna i jej miejsce, „Nieruchomości” C. H. Beck, 2002, nr 4, s. 37 i n. Ujęcie prawne. 17.

(18) Ponieważ sposób i zakres wykorzystania nieruchomości zależy m.in. od celów i oczekiwań. właściciela. nieruchomości,. stanu. zagospodarowania. nieruchomości,. jej. przeznaczenia i możliwości generowania dochodu, dlatego wprowadzanie równoległych kryteriów klasyfikacji nieruchomości ma szczególne znaczenie w procesie zarządzania nieruchomościami. To poszczególne rodzaje nieruchomości wyróżnione w oparciu o przedstawione kryteria wyznaczają kierunek specjalizacji zarządcy oraz determinują rodzaj i zakres realizowanych przez podmiot zarządzający czynności. W praktyce obserwuje się specjalizację przedmiotową w zakresie zarządzania nieruchomościami19. Usługi świadczone przez zarządców najczęściej dotyczą wybranych segmentów runku nieruchomości, np. nieruchomości mieszkalnych (w tym: spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, mieszkalne budynki komunalne, itp.), nieruchomości niemieszkaniowe, tj. biurowe, handlowe, przemysłowe i inne, które wykorzystywane są przez właściciela na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub generujące dochody z tytułu najmu lub dzierżawy. W niniejszej pracy, problematykę zarządzania wartością nieruchomości omówiono na przykładzie nieruchomości komercyjnych.. Nieruchomości te stanowią szczególny rodzaj. inwestycji względem których właściciele oczekują wzrostu wartości czynszowej i kapitałowej nieruchomości. Właściciele rzadko są ich użytkownikami, jedynie czerpią z nich korzyści finansowe, stąd maksymalizacja tych korzyści w formie możliwie najwyższych bieżących dochodów w postaci czynszów z umów najmu lub dzierżawy, czy też uzyskanie możliwie najwyższej wartości nieruchomości stanowią główny cel ich posiadania. Spełnienie oczekiwań właściciela wymaga realizacji procesu zarządzania skupionego na podstawowych czynnikach kształtujących wartość nieruchomości, zapewniającego możliwie najpełniejsze wykorzystanie potencjału nieruchomości i przyjęcie jak najkorzystniejszego sposobu jej eksploatacji. Znaczenie nieruchomości komercyjnych omówiono w następnym podrozdziale.. 19. Podmioty obsługujące rynek nieruchomości – kierunki rozwoju, Badania Statutowe KENiPI, praca zbiorowa pod red. A. Nalepki, Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie, Kraków 2008 [maszynopis niepublikowany], s. 141.. 18.

(19) 1.2. Istota nieruchomości komercyjnej Pojęcie nieruchomości komercyjnej jest różnorodnie definiowane. Brak jednoznacznej definicji wynika z faktu, iż pojęcie to ma charakter praktyczny, albowiem powstało i funkcjonuje głównie w praktyce gospodarczej. Na potrzeby opracowań teoretycznych wprowadza się szereg umownych definicji wykorzystywanych przez inwestorów, właścicieli nieruchomości, doradców, zarządców nieruchomości, przedstawicieli instytucji finansowych i innych podmiotów obsługujących rynek nieruchomości. Proponowane definicje są podobne, aczkolwiek nie w pełni spójne - podobieństwo wynika z podstawowego założenia, iż nieruchomości komercyjne są to nieruchomości generujące dochód, jednak źródło jego uzyskiwania jest różnorodnie postrzegane, co powoduje niespójność definicji. Bardzo ogólną definicję nieruchomości komercyjnych podaje T. Żurowski20 sprowadza je bowiem do nieruchomości, których istnienie łączy się nierozerwalnie z pieniądzem. Dla pieniędzy są budowane, użytkowane i modernizowane. W tak szeroko zdefiniowanej grupie znajdują się zarówno nieruchomości o charakterze typowo inwestycyjnym: biurowiec, kamienica czynszowa, park przemysłowy, jak i merkantylnym: centrum handlowe, hotel. Autor wskazuje, iż pomiędzy tymi nieruchomościami występują olbrzymie różnice, a co za tym idzie, różni się technika zarządzania nimi. Elementem łączącym te różnorodne nieruchomości jest fakt, iż nadrzędnym celem zarządzania jest troska o zainwestowany kapitał. Według W. Kietlińskiego i C. Woźniaka21 nieruchomością komercyjną jest taka nieruchomości, która została nabyta (wybudowana) lub użytkowana z zamiarem osiągnięcia zysku. Autorzy do tej grupy nieruchomości zaliczają wszystkie nieruchomości przynoszące korzyści finansowe właścicielowi, bez względu na to, czy jest to dochód pochodzący z czynszu uzyskiwanego za wynajmowaną nieruchomość, czy z działalności prowadzonej na nieruchomości. Z kolei M. Cicharska i Ł. Reksa22 traktują nieruchomość komercyjną jako nieruchomość przeznaczoną do prowadzenia działalności gospodarczej innej niż produkcyjna i rolna. Do tej kategorii zaliczają m.in. powierzchnie sklepowe, magazynowe, hotele, restauracje, biura. Kolejna definicja zaproponowana przez J. Lipińskiego23 wskazuje, iż nieruchomości komercyjne są wykorzystywane w celu osiągnięcia periodycznych przychodów pochodzących z jej użytkowania lub własności w postaci 20. Zarządzanie nieruchomościami, praca zbiorowa pod red. E. Kucharskiej-Stasiak, Valor, Łódź 2000, s. 223 W. Kietliński, C. Woźniak, Nieruchomości komercyjne, „Nieruchomości” C. H. Beck, 2009, nr 6, s. 41. 22 M. Cicharska, Ł. Reksa, Nieruchomość jako źródło finansowania, /W:/ Nieruchomość, kredyt, hipoteka, praca zbiorowa pod red. G. Główki, Poltext, Warszawa 2008, s. 15. 23 J. Lipiński, Deweloper na rynku nieruchomości, op.citt., s. 30. 21. 19.

(20) przepływających w czasie strumieni kapitałowych. Definicję tę rozszerza D. Trojanowski24 dodając, iż dochody te mogą wynikać z czynszu płaconego przez najemców czy dzierżawców lub z udziału właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym, generowanym z działalności prowadzonej z wykorzystaniem nieruchomości. Kolejne definicje ograniczają dochód możliwy do uzyskania z nieruchomości głównie do wpływów czynszowych otrzymywanych z tytułu najmu i dzierżawy nieruchomości. I tak, w „Encyklopedii wiedzy o nieruchomościach”25 nieruchomość komercyjna została opisana jako powierzchnia handlowa, biurowa, magazynowa i hotelowa, która ma przynosić inwestorowi bieżące dochody czynszowe i pozaczynszowe oraz w miarę możliwości zapewniać wzrost wartości kapitałowej w dłuższym czasie. I. Foryś26 wskazuje, iż podstawowym kryterium klasyfikacji nieruchomości komercyjnej jest funkcja i sposób wykorzystania nieruchomości. Według autorki, nieruchomościami komercyjnymi są nieruchomości generujące dochód, nadające się do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie, dzierżawie, czy innym sposobie czerpania z niej korzyści i osiągania zysku. Autorka wyróżnia trzy umowne kategorie nieruchomości komercyjnych, tj. nieruchomości biurowe, handlowe i usługowe. B. Jońska27 za nieruchomość komercyjną uznaje nieruchomość przeznaczoną do prowadzenia działalności gospodarczej. Według autorki jest to nieruchomość, generująca zysk na podstawie zawartych umów najmu. Nieruchomościami komercyjnymi mogą być np.: obiekty biurowe, kamienice przeznaczone pod wynajem, centra handlowe, logistyczne, magazynowe, a także nieruchomości mieszkaniowe przeznaczone na wynajem oraz inne obiekty sportowo-rekreacyjne, hotele, parkingi, place manewrowe, itp. Podobnie A. Nalepka28 wskazuje, iż nieruchomość komercyjna przynosi właścicielowi okresowe przychody czynszowe, wynikające z oddania jej w użytkowanie innym osobom. Nieruchomościami komercyjnymi są obiekty o różnych funkcjach użytkowych, których właściciele uzyskują przychody z ich wynajmu, np. nieruchomości mieszkaniowe, handlowousługowe, biurowe, biurowo-usługowe, hotelowe, wypoczynkowe, przemysłowe. Dla właściciela są źródłem regularnych dochodów a jednocześnie stanowią długoterminową lokatę kapitału. K. Czerkas29, uznaje, że nieruchomością komercyjną jest nieruchomość 24. D. Trojanowski, Nieruchomość komercyjna i jej miejsce, op.cit., s. 38. Encyklopedia wiedzy o nieruchomościach, EIN-KIN, Warszawa-Kraków, 2008, s. 168. 26 Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, praca zbiorowa pod red. I. Foryś, Poltext, Warszawa 2006 r., s. 13 i n. 27 B. Jońska, Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, C. H. Beck, Warszawa 2011, s. 16. 28 A. Nalepka, Zarządzanie nieruchomościami. Wybrane zagadnienia, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Krakowie, Kraków, 2006, s. 11. 29 K. Czerkas, Finansowanie nieruchomości komercyjnych w Polsce. Czynniki ryzyka i modele transakcji, IRH, Warszawa 2010, s. 27. 25. 20.

(21) przynosząca właścicielowi dochody w postaci czynszu z umów najmu lub dzierżawy oraz/lub dochody w postaci wzrostu jej wartości rynkowej. Wzrost wartości rynkowej nieruchomości komercyjnej może być wynikiem poprawy koniunktury na rynku nieruchomości lub wynikać z działań właściciela, bądź być kombinacją tych dwóch czynników. W literaturze zagranicznej30 definicje nieruchomości komercyjnej również nie są w pełni jednoznaczne. Tu podstawowa klasyfikacja nieruchomości uznaje dwie grupy nieruchomości, tj. mieszkalne i niemieszkalne. O ile zazwyczaj uznaje się, że nieruchomości komercyjne zaliczane są do grupy nieruchomości niemieszkalnych, tak różnice w definicjach zagranicznych pojawiają się głównie w zakresie przyporządkowania poszczególnych rodzajów nieruchomości do kategorii obiektów komercyjnych. I tak, W. Brueggeman i J. Fisher31. przyporządkowali. nieruchomości. komercyjne. do. grupy. nieruchomości. niemieszkalnych, w której obok komercyjnych znajdują się nieruchomości przemysłowe, rekreacyjne i instytucjonalne oraz hotele i motele. Jako przykład nieruchomości komercyjnej autorzy wskazali jedynie dwa rodzaje nieruchomości, tj. biurowe i handlowe. Z kolei L. L. Arnold32 wskazując trzy zasadnicze rodzaje nieruchomości komercyjnej, obok obiektów biurowych i handlowych jako komercyjne uznaje też nieruchomości przemysłowe. E. Ficek, T. Henderson i R. Johnson33 nieruchomości klasyfikują jako mieszkaniowe, komercyjne, przemysłowe, gospodarstwa rolne i nieruchomości rekreacyjne, a za nieruchomości komercyjne autorzy uznają nieruchomości generując dochód takie jak: centra handlowe, obiekty biurowe, parkingi, hotele, motele, stacje benzynowe. Podobnie, nieruchomości klasyfikuje R. Kyle 34, który wskazuje cztery zasadnicze grupy nieruchomości, tj. mieszkaniowe, komercyjne, przemysłowe i nieruchomości specjalnego przeznaczenia, jednak w grupie nieruchomości komercyjnych wskazuje wyłącznie centra handlowe i obiekty biurowe. Według definicji amerykańskiej organizacji IREM (The Institute of Real Estate Management) nieruchomości komercyjne to nieruchomości niemieszkalne, np. obiekty biurowe, handlowe, czy usługowe.35 Natomiast brytyjski RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors) za nieruchomości komercyjne uznaje nieruchomości inne niż. 30. Przedmiotem badań autorki była literatura anglojęzyczna. W. Brueggeman, J. Fisher, Real Estate Finance and Investments, wyd. 10, Irwin, Chicago 1997, s. 238. 32 L.E. Arnold, Commercial Investment Real Estate: Marketing and Brokerage Management, Prentice Hall, Englewood Cliffs 1991, s. 9. 33 E. Ficek, T. Henderson, R. Johnson, Real Estate Principles and Practices, wyd. 6, Macmillan Publishing Company, New York 1994, s. 422. 34 R. Kyle, Property Management, wyd. 2, Longman Group USA, Chicago 1984, s. 3-9. 35 Por. A. Alexander, R. Muhlebach, Managing and Leasing Commercial Properties, IREM, Chicago, 2007, s. 1 I n.; Principles of Real Estate Management, 16th Edition, IREM, Chicago 2011, s. 35; i inne. 31. 21.

(22) mieszkalne i rolne, a jako przykład podaje nieruchomości biurowe, handlowe, przemysłowe i rekreacyjne.36 Bez wątpienia, powyższe definicje, zarówno polskie jak i zagraniczne wskazują, iż nieruchomości komercyjne powinny przynosić dochód właścicielom, jednak nie wszystkie precyzują źródła tego dochodu – czy jest to dochód uzyskiwany wyłącznie w formie czynszu, czy też z szeroko pojętej działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości. Nieruchomości przynoszące dochód (bez względu na jego źródło) stanowią najczęściej własność firm i instytucji, które wykorzystują je głównie w celach inwestycyjnych. Właścicielami nieruchomości komercyjnych są najczęściej:37 . firmy różnej branży,. . instytucje. (fundusze. inwestycyjne,. emerytalne. i. powiernicze,. instytucje. ubezpieczeniowe, instytucje finansowe), . podmioty państwowe i samorządowe,. . prywatni inwestorzy.. Dochodowe wykorzystanie nieruchomości wymusza na właścicielach-inwestorach przyjęcie odpowiedniej struktury organizacyjno-prawnej prowadzenia działalności gospodarczej. Podmioty uzyskujące dochody z najmu, czy też wykorzystujące nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności tworzą zazwyczaj osoby prawne. Wyjątkiem są prywatni inwestorzy, korzystający z tzw. najmu prywatnego, którzy do ewidencji swych przychodów z najmu nie muszą rozpoczynać działalności gospodarczej38. W większości przypadków firmy inwestujące na rynku nieruchomości funkcjonują jako spółki osobowe lub kapitałowe39 oraz fundusze inwestycyjne. Nieruchomości komercyjne są zazwyczaj własnością różnorodnych osób prawnych, które wykorzystują je zgodnie z przyjętymi celami gospodarczymi. Klasyfikacji nieruchomości podmiotów gospodarczych według kryterium ekonomicznego ich wykorzystania dokonał J. Konowalczuk, gdzie wyróżnił trzy zasadnicze rodzaje nieruchomości:40 . operacyjne – zajmowane przez właściciela do prowadzenia podstawowej działalności. Wyróżnia się tu nieruchomości operacyjne podstawowe, wykorzystywane do. 36. Por. Service Charge in Commercial Property, RICS Code of Practice, wyd. 2, RICS, Londyn, 2011; Commercial Property Management, Commercial Property Guidance Note, RICS London, 1995, i inne. 37 Por. B. Jońska, Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi,op.cit. s. 30 i n.. 38 Por. ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.), ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.). 39 Por. M. Thedy, T. Krasowski, Struktury inwestowania w nieruchomości komercyjne na polskim rynku nieruchomości, „Nieruchomości” C.H.Beck, nr 11, listopad 2008, s. 23-25. 40 J. Konowalczuk, Wycena nieruchomości przedsiębiorstw, C.H.Beck, Warszawa 2009, s. 32 i n.. 22.

(23) prowadzenia działalności operacyjnej przedsiębiorstwa i nieruchomości operacyjne nadmiarowe, zbędne i nie wykorzystywane do prowadzenia działalności lub obiekty dodatkowe (np. mieszkania pracownicze, obiekty socjalne, itp.) . inwestycyjne – grunt, budynki i ich części nie wykorzystywane do podstawowej działalności, a traktowane przez właściciela jako źródło przychodów czynszowych (tzw. nieruchomości czynszowe) lub utrzymywane w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości (tzw. nieruchomości kapitałowe). W praktyce, korzyści te często są łączone;. . obrotowe – nieruchomości przeznaczone na sprzedaż w ramach zwykłej działalności przedsiębiorstwa – są to tzw. towary i zapasy, czyli nieruchomości nabyte w celu dalszej. odsprzedaży. lub. wytworzone. w. ramach. podstawowej. działalności. przedsiębiorstw i przeznaczone do sprzedaży.. Główną przesłanką rozróżnienia trzech powyższych kategorii nieruchomości jest cel ich nabycia. Nieruchomości operacyjne wykorzystywane są przez właściciela na prowadzenie podstawowej działalności gospodarczej. W takim przypadku sama nieruchomość nie generuje dochodu. Korzyści ekonomiczne z nieruchomości operacyjnych mierzone są na poziomie zagregowanym dla całego podmiotu gospodarczego lub jego wydzielonej części i często zawierają efekty synergiczne związane m.in. ze sposobem organizacji określonej struktury biznesowej, z rodzajem składników majątku, w tym również ruchomości, czy też z wartościami niematerialnymi i prawnymi, np. know-how przedsiębiorcy, goodwill firmy, itp. Nieruchomości obrotowe są to nieruchomości które przynoszą dochód w momencie ich sprzedaży. Są to nieruchomości nabywane lub wytwarzane w celu odsprzedaży w ramach zwykłej działalności przedsiębiorstwa. O ile bez problemu (w przeciwieństwie do nieruchomości operacyjnych ) można określić poziom dochodu uzyskiwanego z każdej sprzedawanej nieruchomości, tak ich wartość w dużej mierze jest wynikiem prowadzonej działalności operacyjnej. Nieruchomości obrotowe ewidencjonowane są jako towar, gdy nabywane są do dalszej odsprzedaży (np. grunty w działalności deweloperskiej) lub jako zapas, gdy wytworzone są przez przedsiębiorstwo w ramach podstawowej działalności przedsiębiorstwa i przeznaczone do sprzedaży (np. niesprzedane mieszkania deweloperskie). Zupełnie inne zastosowanie mają nieruchomości inwestycyjne. Korzyści z tych nieruchomości mierzone są poprzez wyodrębnione, nieoperacyjne przepływy pieniężne, które zależą od czynników zewnętrznych, a nie są związane z przedsiębiorstwem. Poziom 23.

(24) dochodów zależy od cech nieruchomości, jej położenia, rodzaju i wielkości zabudowy, stanu zagospodarowania, stanu technicznego, itp. Bieżące dochody z nieruchomości lub przyrost jej wartości w czasie wynikają uwarunkowań lokalnego rynku nieruchomości. To w grupie nieruchomości inwestycyjnych przedsiębiorstw mieszczą się nieruchomości komercyjne. Przytoczona powyżej klasyfikacja nieruchomości przedsiębiorstw jest wystarczająca, aby umiejscowić w niej ten szczególny rodzaj nieruchomości, jakim jest nieruchomość komercyjna. Nie należy jednak utożsamiać tej grupy nieruchomości wyłącznie z własnością przedsiębiorstw, gdyż osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej, również mogą być właścicielami obiektów o charakterze komercyjnym. Możliwość generowania zysku przez nieruchomość komercyjną jest faktem niezaprzeczalnym, jednak uwzględnienie, iż każda nieruchomość generująca zysk jest nieruchomością komercyjną, jest zbyt ogólne, gdyż właściwie wszystkie nieruchomości wykorzystywane przez podmioty gospodarcze przyczyniają się do osiągania zysku. Uznano również, iż traktowanie wszystkich nieruchomości przeznaczonych do prowadzenia nawet wybranych rodzajów działalności gospodarczej nieruchomości jest także niewystarczające. Najważniejszym kluczem klasyfikacji nieruchomości zdaje się być rodzaj dochodu uzyskiwanego z nieruchomości. I tak, zysk uzyskiwany z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości nie jest zyskiem z samej nieruchomości, jak również przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości obrotowych, stanowiących efekt wcześniej prowadzonej działalności produkcyjnej, również zaliczyć należy do przychodu z działalności. Jednie dochód z nieruchomości inwestycyjnych jest dochodem, który mimo, iż powiększa wynik finansowy przedsiębiorcy, to nie wynika z jego podstawowej działalności. Podsumowując rozważania na temat nieruchomości komercyjnych, uznano, iż są to nieruchomości o różnorodnej funkcji, nie wykorzystywane przez właściciela na swoje potrzeby użytkowe, a jedynie przynoszące właścicielowi korzyści finansowe w formie przychodu czynszowego z tytułu zawartej umowy najmu lub dzierżawy. Sposób wykorzystania nieruchomości przez użytkowników wyznacza ich funkcje, stąd do grupy nieruchomości komercyjnych można zaliczyć m.in. nieruchomości:41 handlowe, biurowousługowe, mieszkalne, przemysłowe oraz nieruchomości specjalnego przeznaczenia, pod warunkiem, że nie są wykorzystywane przez właścicieli, a ich użytkownikami są najemcy lub dzierżawcy.. 41. Por. klasyfikacja funkcjonalna nieruchomości dokonana w rozdziale 1. Ze względu na specyfikę nieruchomości rolnych i leśnych pominięto je w charakterystyce nieruchomości komercyjnej.. 24.

(25) Źródło dochodu uzyskiwanego z nieruchomości determinuje sposób zarządzania nieruchomościami. Inaczej realizowany jest proces zarządzania nieruchomością, która wykorzystywana jest do prowadzenia podstawowej operacyjnej działalności przedsiębiorstwa, a inaczej, jeśli nieruchomość jest wynajmowana na rynku nieruchomości. W pierwszym przypadku sama nieruchomości stanowi jedynie miejsce (przestrzeń) prowadzenia działalności, a zarządzanie nią polega na zapewnianiu takiego sposobu eksploatacji obiektu, by umożliwiał jak najlepsze pod względem technicznym, funkcjonalnym i finansowym prowadzenie działalności firmy. Czynności zarządzania sprowadzają się właściwie do technicznego i finansowego utrzymania nieruchomości. Natomiast w drugim przypadku nieruchomość jest podstawowym elementem dochodotwórczym, a zarządzanie ma na celu przede wszystkim utrzymanie jak najwyższej rynkowej atrakcyjności obiektu. Obok aspektu technicznego i finansowego pojawia się aspekt marketingowy. Zarządca nieruchomości jest odpowiedzialny za zapewnienie pełnego wynajęcia powierzchni, kształtuje warunki najmu dbając równocześnie o funkcjonalność obiektu i zachowanie odpowiedniego standardu i stanu technicznego nieruchomości. Ze względu na swój potencjał dochodowy nieruchomości komercyjne stanowią przedmiot inwestycji. Inwestorzy na rynku nieruchomości, zazwyczaj nie są związani z użytkowaniem posiadanej nieruchomości, a jedynie widzą w niej formę lokaty kapitału. Lokując kapitał w tego typu obiekty nastawieni są na uzyskiwanie regularnych przychodów pochodzących z najmu lub dzierżawy oraz wzrost wartości zainwestowanego kapitału.. 1.3. Nieruchomość komercyjna jako przedmiot inwestowania. 1.3.1. Specyfika inwestowania w nieruchomości komercyjne W teorii ekonomii ziemia postrzegana była jako jeden z trzech podstawowych czynników wytwórczych i uwzględniano głównie jej walory produkcyjne w zakresie produkcji rolnej. Wynikało to ze stopy zwrotów uzyskiwanych w produkcji rolnej, gdyż rolnictwo było wówczas główną dziedziną gospodarki, a posiadacze ziemi uzyskiwali dodatkowy dochód z tytułu użycia lub wynajęcia ziemi na potrzeby produkcyjne, tzw. rentę gruntową (szerzej nt. renty gruntowej w późniejszej części pracy). Wraz z rozwojem gospodarki rynkowej spór dotyczący znaczenia czynników produkcji przebiegał pomiędzy kapitałem i pracą, a coraz mniej uwagi poświęcano ziemi. Uznano bowiem, iż ziemia nie powinna być traktowana jako odrębny czynnik wytwórczy lecz jako składowa kapitału 25.

(26) produkcyjnego, a wynagrodzenie z tytułu angażowania ziemi (nieruchomości) w procesie produkcji jest analogiczne jak w przypadku zastosowania innych składników kapitału. Nieruchomości traktowane jako kapitał są podstawą funkcjonowania gospodarki kapitalistyczno-rynkowej, gdzie spełniają pięć zasadniczych funkcji:42 -. są czynnikiem produkcji stanowiąc bazę kapitałową dla wytwarzania dóbr,. -. dostarczają przestrzeni dla bytowania, wypoczynku i działalności społecznej gospodarstw domowych poza czasem wytwarzania,. -. są przedmiotem długoterminowych inwestycji i lokaty kapitału dla tych, którzy z nich nie korzystają a udostępniają innym,. -. posiadają wartości kapitałowe, a ich spieniężenie jest możliwe nie tylko poprzez sprzedaż, ale również poprzez zaciągnięcie kredytu na różnorakie cele gospodarcze,. -. sektor nieruchomości generuje znaczące efekty mnożnikowe w obrocie gospodarczym dzięki licznym powiązaniom rzeczowym i finansowym tworzącymi popyt na towary i usługi wytworzone przez krajową gospodarkę.. Z ekonomicznego punktu widzenia, nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości komercyjne, nie stanowią wyłącznie fizycznego zasobu lecz kryją w sobie potencjał do wytwarzania dodatkowej wartości, a to czyni je szczególnie atrakcyjnym przedmiotem inwestowania. Inwestycje w nieruchomości nie mają jednorodnego charakteru, mogą być realizowane w dwóch formach, tj. bezpośrednie i pośrednie43, związane odpowiednio z zasobami inwestycji rzeczowych i finansowych. Inwestycje bezpośrednie polegają na nabyciu tytułu prawnego do nieruchomości celem dalszego inwestycyjnego wykorzystania.44 W przypadku nieruchomości komercyjnych jest to najczęściej zakup nieruchomości przeznaczonej pod wynajem lub dzierżawę – inwestor lokuje kapitał w nieruchomość dochodową, oczekując przyrostu wartości zainwestowanego kapitału w dłuższym okresie czasu, a na bieżąco czerpie korzyści finansowe w formie uzyskiwanego czynszu z tytułu najmu lub dzierżawy. Inny rodzaj inwestycji bezpośredniej na rynku nieruchomości jest zakup o charakterze spekulacyjnym, gdy inwestor nabywa nieruchomość na krótki okres czasu, by odsprzedać ją z zyskiem w momencie, gdy cena sprzedaży przewyższy cenę zakupu. Inwestycją bezpośrednią jest również zakup 42. W. Brzeski, Grunt to kapitał, Rzeczoznawca Majątkowy, nr 55, lipiec-wrzesień 2007, str. 11 Por. m.in. E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, op.cit. s.190; Inwestowanie na rynku nieruchomości, praca zbiorowa pod red. E. Siemińskiej, Poltext, Warszawa 2011, s. 22 i n.; M. Jurek-Maciak, Pośrednie i bezpośrednie sposoby inwestowania na rynku nieruchomości, „Rzeczoznawca Majątkowy”, nr 54, kwiecień-czerwiec 2007, s. 27 i n.; i inne. 44 Por. m.in. E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, op.cit., s.190; Inwestowanie na rynku nieruchomości, op.cit., s. 22 i n.; M. Jurek-Maciak, Pośrednie i bezpośrednie sposoby inwestowania …, op.cit., s. 27 i n.; i inne. 43. 26.

(27) nieruchomości komercyjnej, która częściowo będzie wynajmowana lub wydzierżawiana i równocześnie wykorzystywana na potrzeby własne inwestora. Taka nieruchomość, mimo iż przynosi ograniczone wpływy z najmu, niesie dla inwestora inne korzyści – po pierwsze jest traktowana jako lokata kapitału, a po drugie stanowi miejsce siedziby firmy, obniżając koszty prowadzonej działalności. Czwartą formą inwestycji bezpośredniej w nieruchomości jest zakup nieruchomości rozwojowej, czyli takiej, która wymaga realizacji czynności poprawiających jej stan, np. zmiana sposobu użytkowania i/lub przeznaczenia nieruchomości, zabudowa gruntu lub remont, rozbudowa, przebudowa istniejących obiektów, itp. Biorąc pod uwagę stopień zaangażowania inwestora w proces inwestycyjny wyróżnić można inwestora aktywnego, który uczestniczy w pełnym procesie inwestycyjnym, od momentu pozyskania gruntu, poprzez fazę zabudowy i późniejszą eksploatację obiektu oraz inwestora pasywnego, nie angażującego się w przedsięwzięcie budowlane, który wyłącznie zainteresowany jest pozyskaniem gotowych już funkcjonujących obiektów dochodowych.45 Szczególnym rodzajem inwestora na rynku nieruchomości komercyjnych jest deweloper, który inicjuje i koordynuje przedsięwzięcie inwestycyjne. Jest to tzw. inwestor zastępczy, który do realizacji przedsięwzięcia budowlanego angażuje środki finansowe przyszłych właścicieli i użytkowników nieruchomości. W praktyce działalność deweloperska przybiera różne formy, w zależności od zakresu późniejszego użytkowania – zdarza się bowiem, że uczestnictwo dewelopera w inwestycji nie kończy się wraz z zakończeniem prac budowlanych, lecz staje się on współwłaścicielem obiektu i pozyskuje przychody z czynszu lub wykorzystuje obiekt na własne potrzeby użytkowe.46 Z kolei inwestycje pośrednie są związane są z inwestowaniem w papiery wartościowe, tj. akcje i udziały podmiotów inwestujących w nieruchomości, jak również jednostki uczestnictwa i certyfikaty inwestycyjne w funduszach inwestycyjnych oraz inne papiery wartościowe emitowane na podstawie wierzytelności zabezpieczonych hipoteką.47 W przypadku inwestycji pośrednich stopa zwrotu zależy nie tylko od konkretnej nieruchomości, ale od warunków i sytuacji panujących na rynku nieruchomości i rynku papierów wartościowych.48 45. H. Gawron, Opłacalność inwestowania na rynku nieruchomości, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Poznaniu, Poznań 2006, s. 44 i n. 46 M. Dąbrowski, K. Kirejczyk, Inwestycje deweloperskie, Twigger, Warszawa 2001, s. 8 i n.,; H. Gawron, Opłacalność inwestowania na rynku nieruchomości, op.cit., s. 44 i n. 47 Por. m.in. E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, op.cit., Inwestowanie na rynku nieruchomości, op.cit.; M. Jurek-Maciak, Pośrednie i bezpośrednie sposoby inwestowania … , op.cit., s. 27 i n.; i inne. 48 M. Ball, V. Lizieri, B. MacGregor, The Economics of Commercial Property Markets, Routledge, Londyn 1998, s. 309-310.. 27.

(28) Inwestowanie pośrednie w nieruchomości komercyjne odbywa się poprzez zakup akcji spółek giełdowych lub udziałów w firmach, których głównym obszarem działalności jest rozwój i budowa nieruchomości, w tym również nieruchomości komercyjnych. Przykładami spółek realizujących inwestycje deweloperskie na rynku nieruchomości komercyjnych są: Globe Trade Center S.A., Echo Investment S.A., Skanska S.A., Polnord S.A., J.W.Construction Holding S.A., Rank Progress S.A., Emmerson Capital S.A., i inne. Są to głownie przedsiębiorstwa zajmujące się m.in. budową i obsługą nieruchomości komercyjnych lub realizujące na nieruchomościach działania rozwojowe, celem późniejszej ich odsprzedaży. Obok spółek branży nieruchomości, na rynku nieruchomości komercyjnych wyróżnia się drugą istotną grupę podmiotów pośredniczących w realizacji inwestycji – są to fundusze inwestycyjne49, które podobnie jak spółki giełdowe pełnią rolę inwestorów instytucjonalnych pośredniczących w lokowaniu oszczędności osób fizycznych i prawnych na rynku nieruchomości komercyjnych. Fundusze inwestycyjne gromadząc środki finansowe wielu, najczęściej drobnych inwestorów i tworząc takie same możliwości, jakie oferuje duży kapitał, realizują ideę wspólnego inwestowania. Fundusze nieruchomości skupiają się m.in. na bezpośrednim zakupie, a następnie wynajmie nieruchomości (zamknięte fundusze inwestycyjne), na inwestowaniu w nieruchomości przez spółki budowlane i deweloperskie, bądź na inwestowaniu w papiery wartościowe emitowane przez firmy powiązane z szeroko pojętym sektorem nieruchomości (otwarte i zamknięte fundusze inwestycyjne). Inną formą pośredniego inwestowania w nieruchomości jest nabywanie papierów wartościowych – hipotecznych listów zastawnych, których podstawą emisji są wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami. Inwestowanie w nieruchomości, czy to w pośredni, czy też bezpośredni sposób, jest jedną bezpieczniejszych form lokowania kapitału. Atrakcyjność tego typu inwestycji wynika głównie z cech nieruchomości oraz jej otoczenia. Głównymi motywami inwestowania w nieruchomości komercyjne jest fakt, iż stanowią one źródło regularnych dochodów, a w dłuższej perspektywie czasu można oczekiwać wzrostu ich wartości rynkowej. Ich wartość zmienia się na skutek zmian otoczenia – stąd także w krótkim okresie czasu można spodziewać się przyrostu wartości i osiągnąć korzyści spekulacyjne. Inwestorzy pozyskują nieruchomości komercyjne do swego portfela inwestycyjnego celem jego dywersyfikacji. 49. Szerzej o funduszach inwestycyjnych w: D. M. Krupa, Fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości, [w:] Inwestowanie na rynku nieruchomości, op.cit.,; G. Borowski, Nieruchomościowe fundusze inwestycyjne cz. I i II, „Nieruchomości” C. H. Beck, nr 11 i 12, listopad, grudzień 2004; M. Jurek-Maciak, Bezpośrednie i pośrednie sposoby inwestowania…, op.cit.. 28.

(29) Ponadto. nieruchomości. komercyjne,. podobnie. jak. inne. nieruchomości. chronią. zainwestowany kapitał przed inflacją oraz mogą stanowić zabezpieczenie kredytów hipotecznych. Dzięki pozyskaniu środków finansowych z kredytu hipotecznego możliwe jest ich dalsze inwestycyjne wykorzystanie i skorzystanie z tzw. efektu dźwigni finansowej. Generalnie, motywy inwestowania w nieruchomości komercyjne koncentrują się wokół trzech grup przesłanek, tj. ekonomicznych, użytkowych i społecznych.50 W literaturze przedmiotu wskazuje się szereg motywów inwestowania w ten rodzaj nieruchomości. Poniżej w tabeli przedstawiono najważniejsze motywy inwestowania w nieruchomości komercyjne.. 50. Por. Inwestowanie na rynku nieruchomości, praca zbiorowa pod red. E. Siemińskiej, Poltext, Warszawa 2011, s. 16.. 29.