Preferencje nabywców mieszkań i ich uwarunkowania na przykładzie Krakowa

Pełen tekst

(1)Zesz yty Naukowe nr. 703. 2006. Akademii Ekonomicznej w Krakowie. Micha∏ G∏uszak Katedra Ekonomiki NieruchomoÊci i Procesu Inwestycyjnego. Preferencje nabywców mieszkaƒ i ich uwarunkowania na przyk∏adzie Krakowa 1. Wst´p Rynek nieruchomoÊci w Polsce jest rynkiem stosunkowo m∏odym (choç obrót nieruchomoÊciami zachodzi∏ równie˝ w PRL), to o wolnym i wcià˝ rozwijajàcym si´ rynku mo˝na mówiç, stosujàc jako cezur´ 1989 r. Jak pisze L. Ka∏kowski1, po kilkunastu latach funkcjonowania wolnego rynku powsta∏a wystarczajàca „masa krytyczna” zjawisk rynkowych, aby celowe by∏o jej studiowanie i analizowanie. Badaƒ wymagajà zw∏aszcza sfery: – kszta∏towania si´ preferencji oraz postaw konsumentów, – czynników sytuacyjnych, które wp∏ywajà na konkretne decyzje konsumenckie, – wp∏ywu mody oraz irracjonalnych zachowaƒ nabywców na funkcjonowanie rynku (kszta∏towanie si´ cen, wahania przypadkowe itd.). W niniejszej pracy dokonano analizy preferencji potencjalnych nabywców mieszkaƒ w Krakowie. Podstawowym celem opracowania jest udzielenie odpowiedzi na nast´pujàce pytania: – czy na podstawie preferencji mo˝na wyodr´bniç homogeniczne grupy konsumentów? – czy okreÊlony status spo∏eczno-ekonomiczny oraz posiadany kapita∏ wp∏ywajà na preferencje potencjalnych nabywców mieszkaƒ (dotyczàce np. ich otoczenia, standardu i lokalizacji)?. 1. Rynek nieruchomoÊci w Polsce, red. L. Ka∏kowski, Twigger, Warszawa 2003, s. 9..

(2) 30. Micha∏ G∏uszak. 2. Zachowania nabywców mieszkaƒ – obecny stan wiedzy Jak wskazano na wst´pie, preferencje nabywców oraz najemców mieszkaƒ w Polsce sà stosunkowo s∏abo rozpoznane. W rodzimej literaturze przedmiotu brakuje opracowaƒ, które w wyczerpujàcy sposób omawia∏yby podstawowe mechanizmy formowania si´ preferencji oraz przebieg procesu decyzyjnego. Systematyczne badania dotyczàce wspomnianej kwestii oraz poÊwićone im artyku∏y naukowe sà równie˝ stosunkowo nieliczne2. Preferencje konsumentów wiàzane sà najcz´Êciej z problematykà szacowania wartoÊci nieruchomoÊci – percepcja ró˝nych cech nieruchomoÊci przez podmioty rynku ma konsekwencje dla wyznaczania wspó∏czynników wagowych w podejÊciu porównawczym. Jednà z nielicznych prób podjćia tematyki zachowaƒ i preferencji nabywców mieszkaƒ na gruncie polskim by∏y badania nad popytem mieszkaniowym przeprowadzone przez naukowców z Akademii Ekonomicznej w Krakowie3. W przeciwieƒstwie do polskiej literatury przedmiotu w êród∏ach zachodnich mo˝na znaleêç wiele interesujàcych opracowaƒ omawiajàcych dzia∏ania podmiotów rynkowych. Z analizy wynika, ˝e problematyka zachowaƒ konsumenckich na rynku nieruchomoÊci (w tym równie˝ interesujàcych nas preferencji nabywców mieszkaƒ) jest wielowymiarowa. Poni˝ej dokonano próby naszkicowania g∏ównych kierunków badaƒ nad zachowaniami podmiotów rynku nieruchomoÊci4: – preferencje a modelowanie rynku: dotychczas wi´kszoÊç prac koncentrowa∏a si´ wokó∏ obiektywnych czynników5 wp∏ywajàcych na popyt, poda˝ i ceny na rynku nieruchomoÊci. Tymczasem, jak s∏usznie zauwa˝ajà T. Nelson i J. Rybiaƒski6, aby poprawnie modelowaç funkcjonowanie rynku, nale˝y uwzgl´dniç równie˝ zmienne subiektywne, zwiàzane z preferencjami oraz postrzeganiem zjawisk rynkowych przez potencjalnych konsumentów. Istotne jest równie˝ poznanie strategii oraz sposobów radzenia sobie z niepewnoÊcià, stosowanych przez potencjalnych nabywców mieszkaƒ. Pozwoli∏oby to jednoczeÊnie lepiej zrozumieç istot´ takich zjawisk, jak boom rynkowy, okresy paniki; – preferencje w wymiarze spo∏ecznym: wed∏ug znanej koncepcji P. Bourdieu, zachodzi Êcis∏y (choç niedeterministyczny) zwiàzek miedzy klasà spo∏ecznà, systemem dyspozycji oraz zachowaniami konsumenckimi (np. zapo2 Mo˝na wymieniç mi´dzy innymi artyku∏y: S. Palicki, Ustalanie wag atrybutów nieruchomoÊci. Koncepcja badaƒ popytu, Studia i materia∏y Towarzystwa Naukowego NieruchomoÊci, 2004 vol. 12 nr 1 oraz R. Cellmer, J. Kuryj, A. Korzun, Identyfikacja i ocena czynników wp∏ywajàcych na przestrzenne zró˝nicowanie popytu na nieruchomoÊci mieszkaniowe, ibidem. 3 A. Szromnik, W. Szczepankiewicz, M. Sza∏wia, Popyt mieszkaniowy w Krakowie. Uwarunkowania, struktury, prognozy, Kraków 1999, maszynopis niepublikowany. 4 Zaprezentowany podzia∏ jest umowny. Nie ma równie˝ charakteru chronologicznego. 5 Tzn. obserwowalnych, mo˝liwych do skwantyfikowania (ceny mieszkaƒ, liczba i dochody gospodarstw domowych, stopy oprocentowania kredytów). 6 T. Nelson, J. Rabianski, Consumer Preferences in Housing Market Analysis: An Application of Multidimensional Scaling Techniques, AREUEA Journal, 1988 vol. 16, nr 2, s. 138..

(3) Preferencje nabywców mieszkaƒ i ich uwarunkowania.... 31. trzebowanie na pewne dobra oraz zachowanie przy kupowaniu). Innymi s∏owy, okreÊlone homogeniczne Êrodowisko spo∏eczne przek∏ada si´ na jednorodne systemy preferencji, które przejawiajà si´ w homogenicznych praktykach, realizowanych na okreÊlonych polach7. JeÊli chodzi o rynek mieszkaniowy, R. Farley, E. Fielding i M. Krysan wykazali w badaniach przeprowadzonych w wybranych miastach amerykaƒskich8, ˝e preferencje mieszkaniowe osób rasy bia∏ej i czarnej ró˝nià si´ od siebie w istotny sposób. Z analizy wynika, ˝e badani preferujà mieszkanie w dzielnicach zdominowanych przez osoby o tym samym kolorze skóry (przy kontroli innych zmiennych demograficznych i statusowych). Autorzy wskazali na niebezpieczne implikacje takich zachowaƒ – utrwalanie segregacji rasowej oraz tworzenie si´ gett. Spo∏eczne znaczenie badaƒ preferencji potencjalnych nabywców nieruchomoÊci dla konstruowania odpowiedzialnej polityki mieszkaniowej podkreÊla równie˝ W. Faessen9, opisujàc zwi´kszajàcà si´ liczb´ jednoosobowych gospodarstw domowych o odmiennych potrzebach mieszkaniowych; – proces poszukiwania nieruchomoÊci: mechanizm szukania mieszkania, przez potencjalnych nabywców mieszkaƒ, zosta∏ omówiony przez P. Angelina10 (który analizowa∏ g∏ównie czynniki wp∏ywajàce na czas i przebieg poszukiwaƒ) oraz zespó∏: J. Albrecht, A. Anderson, E. Smith i S. Vroman11 (którzy przedstawili poszukiwania ch´tnych do kupienia mieszkania w Êwietle paradygmatu teorii gier). Naszkicowana problematyka, choç obecna w êród∏ach zachodnich, jest rzadka w polskiej praktyce badawczej. Podejmowane próby wype∏nienia luki w obecnym stanie wiedzy sà sporadyczne. Rzadko równie˝ stajà si´ okazjà do szerszej dyskusji i polemiki.. 7 P. Bourdieu, La distinction. Critique sociale du jugement, Les éditions de minuit, Paris 1979, s. 361. 8 R. Farley, E. Fielding, M. Krysan, The Residential Preferences of Blacks and Whites: A Four Metropolis Analysis, Housing Policy Debate, 1997, vol. 8, issue 4. Zob. równie˝: R. Farley, Racial Differences in the Search for Housing: Do Whites and Blacks Use the Same Techniques to Find Housing? Housing Policy Debate, 1996, vol. 7, issue 2 oraz Continued Racial Residential Segregation in Detroit: „Chocolate City, Vanilla Suburbs” Revisited, R. Farley, Ch. Steeh, T. Jackson, M. Krysan, K. Reeves, „Journal of Housing Research” 1993, vol. 4, issue 1. 9 W. Faessen, Present and Preferred Housing of One-person Households in the Netherlands, 1998, „Journal of Housing and Built Environment” 2002, vol. 17. 10 P. Anglin, Determinants of Buyer Search in a Housing Market, Real Estate Economics, 1997 vol. 25, nr 4. 11 A Matching Model of the Housing Market: Searching for a Motivated Partner, J. Albrecht, A. Anderson, E. Smith, S. Vroman, Meeting Papers nr 376, 2004 January..

(4) 32. Micha∏ G∏uszak. 4. Metodyka badaƒ preferencji nabywców mieszkaƒ w Krakowie Analiza zostanie przeprowadzona na podstawie danych z wywiadów kwestionariuszowych przeprowadzonych w 2003 r. przez Krakowski Serwis Mieszkaniowy Dominium.pl. Badania wykonano w Krakowie podczas czterech Gie∏d Domów i Mieszkaƒ w Hali Soko∏a, przy ulicy Pi∏sudskiego (czerwiec, wrzesieƒ, paêdziernik, listopad 2003 r.) oraz podczas Targów NieruchomoÊci zorganizowanych przez Targi w Krakowie SA, w Muzeum Narodowym w czerwcu 2003 r. Badaniami obj´to osoby, które odwiedzi∏y gie∏dy i targi mieszkaniowe z zamiarem kupna nowego mieszkania. Przeprowadzono 210 wywiadów kwestionariuszowych. Poniewa˝ Êrednia roczna sprzeda˝ nowych mieszkaƒ w Krakowie w ostatnich latach oscyluje w granicach 3000–4000, przyj´ta do badania próba respondentów stanowi∏a oko∏o 5–7% wszystkich nabywców mieszkaƒ. Specyfika badaƒ oraz zastosowanie nielosowego (mówiàc ÊciÊle – przypadkowego) doboru próby, ogranicza jednak mo˝liwoÊç wnioskowania statystycznego i bezpoÊredniego przenoszenia wyników na ca∏à interesujàcà nas populacj´. Aby mo˝na by∏o zrealizowaç postawione na wst´pie cele badawcze, analiz´ przeprowadzono w trzech etapach: – w pierwszej fazie dokonano wst´pnej eksploracji preferencji oraz cech badanych respondentów, – w drugiej fazie dokonano próby wyodr´bnienia grup, które skupia∏yby konsumentów o podobnych preferencjach, – w ostatniej fazie celem analizy by∏a odpowiedê na pytanie, czy istnieje zwiàzek pomi´dzy preferencjami, a okreÊlonymi zmiennymi statusowo-demograficznymi charakteryzujàcymi badanych. Dla u∏atwienia lektury, wymienione wy˝ej fazy b´dà równie˝ podstawà do podzia∏u opracowania na kolejne rozdzia∏y.. 5. Wst´pna analiza wyników badaƒ Charakterystyka badanych. Na poczàtku nale˝y zauwa˝yç, ˝e analiza prowadzona jest na poziomie gospodarstw domowych (popyt na mieszkania jest zg∏aszany g∏ównie przez nie). Wynika z tego praktyczne (ale mogàce budziç pewne wàtpliwoÊci) za∏o˝enie, ˝e wypowiedzi respondentów sà reprezentatywne dla ca∏ego gospodarstwa domowego, którego sà cz∏onkami (co jest 100% prawdziwe jedynie w wypadku gospodarstw jednoosobowych). Rzeczywisty system preferencji oraz schemat ich uzgadniania i podejmowania wyborów w wi´kszych rodzinach mo˝e byç bardziej skomplikowany12. 12 L. Rudnicki, Zachowania rynkowe nabywców. Mechanizmy i uwarunkowania, Wydawnictwo AE w Krakowie, Kraków 2004, s. 80–81 oraz rys. 4.11..

(5) Preferencje nabywców mieszkaƒ i ich uwarunkowania.... 33. W badanej grupie dominowa∏y gospodarstwa domowe, w których g∏owami rodziny byli ludzie w wieku od 20 do 30 lat (oko∏o 44%). Stosunkowo du˝o osób mia∏o 30–40 (23%) oraz 40–50 lat (20%). Niewielkie segmenty stanowili potencjalni nabywcy w wieku od 50 do 60 lat oraz starsi. Bioràc pod uwag´ wielkoÊç gospodarstwa domowego, w próbie przewa˝a∏y gospodarstwa dwuosobowe (oko∏o 45%). Kolejnymi, jeÊli chodzi o liczebnoÊç, by∏y gospodarstwa trzyosobowe (ponad 24%), jednoosobowe (poni˝ej 16%) oraz czteroosobowe (oko∏o 13%). Najmniej licznie reprezentowanym modelem rodziny by∏y gospodarstwa liczàce pićiu i wićej cz∏onków. Jeszcze ciekawszy, sk∏aniajàcy do refleksji przy analizie wyników, by∏ profil poziomu edukacji g∏ów rodziny w ankietowanych gospodarstwach domowych. Zdecydowanà wi´kszoÊç stanowi∏y rodziny, w których g∏owa posiada∏a wykszta∏cenie wy˝sze (78%) lub Êrednie (19%). Udzia∏ osób z wykszta∏ceniem podstawowym oraz zawodowym by∏ marginalny (odpowiednio 1 i 4 osoby). Wydaje si´, ˝e potencjalna nadreprezentacja gospodarstw o wysokim poziomie edukacji (trudno oszacowaç jej rozmiary, gdy˝ nie jest znana dok∏adna struktura demograficzna populacji generalnej) wynika z miejsca i sposobu doboru próby. Gie∏dy mieszkaniowe mogà byç szczególnie atrakcyjnà platformà wymiany informacji dla osób o wy˝szym od przeci´tnego w populacji poziomie edukacji. JeÊli chodzi o zawód, w badaniach najliczniejszà grup´ stanowi∏y gospodarstwa domowe, w których g∏owa rodziny by∏a pracownikiem najemnym (76%). Drugà co do liczebnoÊci grup´ stanowi∏y rodziny, w których g∏owa rodziny by∏a przedsi´biorcà (15%). Zdecydowanie rzadziej wskazywano na bycie emerytem/rencistà (6%) lub osobà niepracujàcà (3%). Dominowa∏a pozytywna percepcja w∏asnej sytuacji materialnej. Dobrà kondycj´ finansowà zadeklarowa∏o ponad 51% respondentów, a prawie 5% okreÊli∏o jà jako bardzo dobrà. Spory odsetek badanych wskaza∏, ˝e ich sytuacja jest przeci´tna (oko∏o 42%). Z∏y stan finansów rodzinnych ujawni∏o 4 respondentów. Nale˝y skonstatowaç, ˝e wÊród badanych przewa˝a∏y gospodarstwa 2–3-osobowe, Êrednio lub dobrze sytuowane, których g∏owami byli m∏odzi, dobrze wykszta∏ceni pracownicy najemni (obojga p∏ci). Cele i finansowanie zakupu. Badani nie byli jednorodnà grupà, jeÊli chodzi o motywy zakupu mieszkania. WÊród respondentów, najwićej osób (prawie 50%) wskazywa∏o na ch´ç posiadania pierwszego mieszkania (co nie dziwi, zwa˝ywszy, ˝e wi´kszoÊç gospodarstw niedawno si´ ukonstytuowa∏a). Stosunkowo du˝y odsetek stanowili te˝ respondenci chcàcy przeprowadziç si´ do wi´kszego lokum (oko∏o 20%). Cz´Êç ankietowanych, chcia∏o nabyç mieszkanie z powodu migracji do Krakowa (nieca∏e 10%). Pozosta∏ymi motywami by∏y: zamiana mieszkania na mniejsze oraz odpowiedzi zakwalifikowane do kategorii „inne”. Celem, który trudno zakwalifikowaç jako konsumpcyjny, jest kupno mieszkania jako lokaty kapita∏u. Ten inwestycyjny motyw zakupu deklarowa∏o niemal 15% badanych. JeÊli chodzi o finansowanie zakupu, wi´kszoÊç badanych.

(6) 34. Micha∏ G∏uszak. planowa∏a skorzystanie z kredytu bankowego. Najwićej ludzi (niemal 30%) planowa∏o wzićie kredytu w wysokoÊci od 30–50% kosztu zakupu mieszkania. Jedynie 1 na 4 respondentów deklarowa∏ nabycie nowego lokum wy∏àcznie ze Êrodków w∏asnych. Bioràc pod uwag´ wzrost udzia∏u kredytów hipotecznych w finansowaniu mieszkalnictwa w ostatnich latach w Polsce, nie sà to dane zaskakujàce. Znaczenie cech mieszkania. Nabywcy najwi´kszà wag´ przywiàzywali do ceny i lokalizacji. Znaczenie tych cech w ich opinii oscylowa∏o mi´dzy du˝ym a decydujàcym. Nieco mniejszà wag´ mia∏o otoczenie przysz∏ego budynku. „Tylko” 1 na 4 respondentów przypisywa∏ mu decydujàcy wp∏yw na decyzj´ ewentualnego zakupu. Innym istotnymi cechami by∏y uk∏ad mieszkania, opcje ekstra oraz zabezpieczenia. Stosunkowo najmniejsze znaczenie mia∏a architektura budynku oraz deweloper realizujàcy proces inwestycyjny. Wa˝nà konstatacjà na tym etapie jest podkreÊlenie faktu, ˝e respondenci mieli tendencj´ do nadawania niemal wszystkim cechom wysokich ocen. Nale˝y zauwa˝yç, ˝e sposób wartoÊciowania móg∏ zostaç wymuszony przez konstrukcj´ kafeterii odpowiedzi. AtrakcyjnoÊç dzielnic Krakowa. Badane gospodarstwa domowe mia∏y wyraênie sprecyzowane preferencje odnoÊnie do cz´Êci miasta, w której chcà kupiç mieszkanie. Wskazywali zwykle jednà, ewentualnie dwie dzielnice (odpowiednio 60 i 33%). Najbardziej atrakcyjnà dzielnicà, mierzonà liczbà wskazaƒ, by∏a Krowodrza (na co wp∏ywajà zapewne jej walory komunikacyjne, a konsekwencjà sà wysokie ceny mieszkaƒ). Zdecydowanie mniej preferowane by∏y ÂródmieÊcie (bliskoÊç miejskiego centrum, ale najwy˝sze ceny) oraz Podgórze (za którym przemawia∏y prawdopodobnie stosunkowo atrakcyjne ceny). Najmniejszym zainteresowaniem (zaledwie 12 wskazaƒ) cieszy∏a si´ Nowa Huta.. 5. Segmentacja na podstawie preferencji nabywców mieszkaƒ Kolejnym celem opracowania by∏o zbadanie, czy na podstawie deklarowanych preferencji mo˝na wyodr´bniç homogenicznie potencjalnych nabywców. Metodà badawczà, jakà zastosowano na tym etapie badaƒ, by∏a hierarchiczna analiza skupieƒ (hierarchical cluster analysis). Jako wskaêniki dla posiadanych przez respondentów preferencji wykorzystano zestaw zmiennych obrazujàcych znaczenie, jakie badani przypisujà poszczególnym atrybutom mieszkaƒ. Lista zmiennych przedstawiona zosta∏a w tabeli 1. W celu wyodr´bnienia homogenicznych skupieƒ, zawierajàcych osoby o podobnych preferencjach, wybrano metod´ najdalszego sàsiedztwa (furthest neighbour). Jako miary dystansu mi´dzy zmiennymi, pos∏u˝ono si´ odleg∏oÊcià miejskà (city block, albo Manhattan distance). Zmienne by∏y mierzone na ró˝nych skalach. Aby ograniczyç wp∏yw pomiaru na uzyskane wyniki, zmien-.

(7) Preferencje nabywców mieszkaƒ i ich uwarunkowania.... 35. ne poddano standaryzacji typu Z. Wszystkie obliczania wykonano za pomocà programu do statystycznej analizy danych SPSS 11.5 pl. Tabela 1. Zmienne u˝yte w hierarchicznej analizie skupieƒ Zmienna. Skala. Znaczenie lokalizacji Znaczenie inwestora Znaczenie cena Znaczenie uk∏adu Znaczenie architektura Znaczenie otoczenia. 0 – bez znaczenia, 1 – Êrednie, 2 – du˝e, 3 – decydujàce. Znaczenie zabezpieczeƒ. 0–5 (liczba wskazanych przez respondentów zabezpieczeƒ z listy: alarm, monitoring, ochrona, drzwi antyw∏amaniowe, ˝aluzje, ogrodzenie). Znaczenie opcji „extra”. 0–5 (liczba wskazanych przez respondenta opcji z listy: 2 linia telefoniczna, domofon, internet, kablówka, opomiarowanie mediów). Znaczenie opcji dodatkowych. 0–5 (liczba wskazanych przez respondenta opcji z listy: piwnica, suszarnia, wózkownia, balkony, plac zabaw). èród∏o: opracowanie w∏asne.. Analiza pozwoli∏a na wyodr´bnienie 6 podstawowych grup. Grupom nadano w sposób arbitralny nazwy, zainspirowane najbardziej czytelnymi cechami typowego dla ka˝dej z nich schematu preferencji. Etykiet tych nie nale˝y jednak traktowaç dos∏ownie, poniewa˝ w du˝ej mierze sà tworem subiektywnym. Grupa 1. „Niezdecydowani” (98 osób, oko∏o 47% badanej próby). Stanowià najliczniejszà z wyodr´bnionych grup. Ich preferencje, definiowane wed∏ug znaczenia, jakie przypisujà poszczególnym cechom mieszkaƒ, sà ma∏o wyraêne. Nie majà te˝ precyzyjnie zdefiniowanej dzielnicy miasta, w której chcieliby mieszkaç. Wprawdzie najcz´Êciej wskazujà Krowodrz´, ale stosunkowo du˝y odsetek wyra˝a zainteresowanie ÂródmieÊciem oraz Podgórzem. Grupa 2. „Pragmatycy” (19 osób, oko∏o 9% badanej próby). Majà zdecydowane preferencje, o praktycznym charakterze. Znaczenie przywiàzujà do lokalizacji, ceny i bezpieczeƒstwa (w wypadku dwóch ostatnich cech – najwi´ksze ze wszystkich grup) przysz∏ego mieszkania. Najmniejsze znaczenie majà inwestor (deweloper), a tak˝e architektura potencjalnego bloku/domu (czyli cechy o mniej konkretnym charakterze). Z dzielnic zdecydowanie najbardziej cenià Krowodrz´, na drugim miejscu wymieniajàc Podgórze. Najmniej ze wszystkich grup cenià ÂródmieÊcie (byç mo˝e z powodu potencjalnej ucià˝liwoÊci mieszkania blisko centrum). W grupie tej znajdujà si´ osoby, które sà zainteresowane Nowà Hutà. Obok „wymagajàcych” ich preferencje wzgl´dem.

(8) 36. Micha∏ G∏uszak. dzielnicy sà najbardziej zdecydowane (czego wskaênikiem mo˝e byç rzadkie wskazywanie wićej ni˝ 1 dzielnicy). Grupa 3. „Wymagajàcy” (37 osób, oko∏o 15% badanej próby). Osoby nale˝àce do tej grupy przywiàzujà du˝e znaczenie do ka˝dego atrybutu mieszkania. Najbardziej ze wszystkich grup zale˝y im na lokalizacji, architekturze oraz otoczeniu budynku, w którym planujà kupiç mieszkanie (sà to cechy decydujàce). Chcà równie˝, aby mieszkanie mia∏o atrakcyjny uk∏ad pomieszczeƒ. Mniejsze (choç i tak oznacza to du˝e) znaczenie przypisujà cenie, zabezpieczeniom, opcjom dodatkowym i ekstra. Podobnie jak „pragmatycy”, majà ÊciÊle zdefiniowane preferencje (wskazywali zwykle tylko jednà dzielnic´). Chcieliby kupiç mieszkanie w Krowodrzy (najwićej wskazaƒ), ewentualnie w ÂródmieÊciu lub w Podgórzu. Grupa 4. „Ostro˝ni” (40 osób, oko∏o 19% badanej próby). Stanowià stosunkowo licznà grup´. Struktur´ jej preferencji wyró˝nia du˝e znaczenie, jakie przywiàzujà do inwestora realizujàcego budow´ przysz∏ego mieszkania (co by∏o podstawà nadania skupieniu etykiety)13 oraz lokalizacji. Wa˝ne sà równie˝ bezpieczeƒstwo i opcje dodatkowe. Relatywnie najmniejszà wag´ ma dla nich architektura oraz sàsiedztwo budynku, a tak˝e uk∏ad funkcjonalny mieszkania. Podobnie jak wi´kszoÊç skupieƒ, najbardziej interesuje ich mieszkanie w Krowodrzy. Mniej po˝àdane sà ÂródmieÊcie oraz Podgórze. Grupa 5. „Niewybredni” (11 osób, oko∏o 5% badanej próby). Ta stosunkowo nieliczna grupa najwi´ksze znaczenie przywiàzuje do ceny mieszkania (choç Êrednio mniejsze ni˝ pozosta∏e grupy poza „nowobogackimi”). Inne cechy majà mniejsze znaczenie (zw∏aszcza w porównaniu z innymi grupami). Najmniej spoÊród wszystkich skupieƒ cenià lokalizacj´ (co wyra˝a si´ równie˝ w tendencji do wskazywania 2 lub nawet 3 potencjalnie interesujàcych dzielnic). Jako grupa najbardziej zainteresowani sà mieszkaniami w Podgórzu. Cz´sto sà zainteresowani mieszkaniem w Krowodrzy oraz w ÂródmieÊciu. Co ciekawe, ˝aden z reprezentantów tej grupy nie chcia∏ mieszkaç w Nowej Hucie (gdzie ceny mieszkaƒ sà Êrednio najni˝sze). Grupa 6. „Nowobogaccy” (9 osób, oko∏o 5% badanej próby). Podstawà nadania etykiety by∏o niewielkie znaczenie, jakie cz∏onkowie grupy przypisujà cenie mieszkania. Ponadto grupa ta jako ca∏oÊç najbardziej ceni∏a sobie te cechy mieszkaƒ, które kojarzà si´ z presti˝em. Bardzo du˝e znaczenie mia∏y dla nich uk∏ad mieszkania, architektura i otoczenie budynku. Najwi´kszà wag´ (w porównaniu z innymi grupami) przywiàzujà do opcji ekstra (2 linia, internet, kablówka, opomiarowanie mediów itd.). Co ciekawe, choç nie podkreÊlali znaczenia po∏o˝enia jako wa˝nego atrybutu mieszkania, byli zainteresowani praktycznie dwiema dzielnicami, które powszechnie uchodzà za najbardziej presti˝owe, jeÊli chodzi o lokalizacj´. Jako jedyna z grup najbardziej cenili sobie 13 Mo˝na zaryzykowaç hipotez´, ˝e osoby ostro˝ne b´dà chcia∏y, aby inwestor mia∏ ustalonà na rynku renom´ (co ograniczy ryzyko typowe dla budowy domów w systemie deweloperskim). WyjaÊnienie takie mo˝e jednak budziç pewne wàtpliwoÊci..

(9) Preferencje nabywców mieszkaƒ i ich uwarunkowania.... 37. ÂródmieÊcie (prawie 70% wskazaƒ), na drugim miejscu wymieniali Krowodrz´ (która by∏a najbardziej preferowana przez wi´kszoÊç grup). Nie chcieli równie˝ mieszkaç w Nowej Hucie. Na rys. 1 zilustrowano profile preferencji opisanych wy˝ej grup nabywców. Aby lepiej podkreÊliç ich charakter oraz uwypukliç ró˝nice mi´dzy poszczególnymi skupieniami, oceny poddano standaryzacji.. Ârednia (standaryzowanych ocen). Grupa 1 2 3 4 5 6. 1. 0. –1. Znaczenie opcji dodatkowych. Znaczenie opcji „extra”. Znaczenie zabezpieczeƒ. Znaczenie otoczenia. Znaczenie architektury. Znaczenie uk∏adu. Znaczenie ceny. Znaczenie linwestora. Znaczenie lokalizacji. –2. Rys. 1. Znaczenie ró˝nych atrybutów mieszkaƒ èród∏o: obliczenia i opracowanie w∏asne na podstawie danych udost´pnionych przez portal internetowy Dominium.pl. Z analizy rys. 2 wysnuç mo˝na kilka prawid∏owoÊci. Profil preferencji „niezdecydowanych” (najliczniejszej z grup) jest najmniej charakterystyczny. Choç jako grupa przyk∏adajà wag´ do ró˝nych atrybutów mieszkania, ˝adna cecha.

(10) Micha∏ G∏uszak. 38. nie ma znaczenia decydujàcego14. Zdecydowany charakter majà preferencje „nowobogackich”. Podobnie jak grupa „wymagajàcych” przypisujà du˝e znaczenie do takich cech mieszkaƒ, jak uk∏ad, architektura oraz otoczenie. Od wszystkich grup odró˝nia ich stosunek do ceny oraz opcji dodatkowych, które majà niewielkie znaczenie przy wyborze mieszkania. Ciekawe sà równie˝ preferencje „niewybrednych”, którzy mieli tendencj´ do przypisywania cechom lokali mniejszego znaczenia ni˝ pozosta∏e grupy Na rys. 2 przedstawiono preferencje badanych wzgl´dem atrakcyjnoÊci dzielnic Krakowa.. 0,80. Udzia∏ odpowiedzi „tak”. Grupa 1 2 3 4 5 6. 0,60. 0,40. 0,20. Nowa Huta. Podgórze. Krowodrza. ÂródmieÊcie. 0,00. Czy chcesz mieszkaç w dzielnicy X?. Rys. 2. Preferowane przez konsumentów dzielnice mieszkaniowe Krakowa èród∏o: obliczenia i opracowanie w∏asne na podstawie danych udost´pnionych przez portal internetowy Dominium.pl 14. Por. równie˝ z opisem grupy, s. 35..

(11) Preferencje nabywców mieszkaƒ i ich uwarunkowania.... 39. Analizujàc rys. 2 nale˝y zwróciç uwag´ na kilka cech charakterystycznych. Gusty wzgl´dem potencjalnej dzielnicy zamieszkania, charakteryzujàce konsumentów grup 1, 2, 3, 4 sà wyraênie podobne. Przedstawiciele tych skupisk chcà mieszkaç w Krowodrzy. Nieco mniej podoba im si´ ÂródmieÊcie i Podgórze. Inne preferencje majà grupy 6 (której przedstawiciele najbardziej chcà mieszkaç w ÂródmieÊciu) oraz 5 (której reprezentantów najcz´Êciej interesuje Podgórze).. 6. Preferencje a status spo∏eczno-ekonomiczny nabywców mieszkaƒ Po wyodr´bnieniu grup skupiajàcych konsumentów o podobnych profilach preferencji, spróbujemy odpowiedzieç na pytania dotyczàce zwiàzków gustu z okreÊlonym statusem spo∏eczno-ekonomicznym.. 67. 500. 45. 400. 149. w tys. z∏. 58. 200. 180 109. 143 140 132. 141 52. 200. 100 131. 0 1. 2. 3. 4. 5. 6. Grupy konsumentów. Rys. 3. Planowane maksymalne wydatki na mieszkanie èród∏o: obliczenia i opracowanie w∏asne na podstawie danych udost´pnionych przez portal internetowy Dominium.pl. Rys. 3 przedstawia planowane maksymalne wydatki na mieszkanie w przekroju uzyskanych wczeÊniej grup respondentów. Jak mo˝na zauwa˝yç, uzyska-.

(12) 40. Micha∏ G∏uszak. ne w wyniku analizy skupieƒ, grupy konsumentów nie by∏y homogeniczne, jeÊli chodzi o planowane wydatki mieszkaniowe. Przeci´tnie, najwićej sk∏onni byli wydaç „nowobogaccy” (mediana oko∏o 200 000 z∏). Grupà, która deklarowa∏a przeci´tnie niemal równie wysokie wydatki, byli „wymagajàcy” (mediana oko∏o 180 000 z∏). Grupa ta by∏a zdecydowanie mniej jednorodna. Preferencje o tym profilu charakteryzowa∏y zarówno osoby, które planowa∏y nawet wydatki przekraczajàce 400 000 z∏, jak i respondenta sk∏onnego wydaç maksymalnie 70 000 z∏. Ârednia planowanych maksymalnych wydatków grup 1, 2, 4 by∏a podobna i oscylowa∏a wokó∏ 150 000 z∏. Zdecydowanie najmniejsze nak∏ady na mieszkanie sk∏onni byli ponieÊç respondenci, „niewybredni”, przeci´tnie nie wićej ni˝ 100 000 z∏. Podsumowaniem opracowania b´dzie analiza homogenicznoÊci uzyskanych skupieƒ respondentów oraz wybranych charakterystyk spo∏eczno-demograficznych gospodarstw domowych. W analizie uwzgl´dniono tak˝e cel zakupu mieszkania, jego wielkoÊç oraz optymalnà cen´ 1 m2 w opinii badanych. Celem by∏o ustalenie, czy istnieje zwiàzek pomi´dzy statusem spo∏eczno-ekonomicznym badanych oraz ich gustami. Analiza homogenicznoÊci jest wielowymiarowà technikà eksploracyjnà, której zadaniem jest pokazanie nieliniowych zale˝noÊci mi´dzy zmiennymi nominalnymi. Z tego powodu mo˝na jà traktowaç jako metod´ eksploracji wielowarstwowych tabel kontyngencji15. Zaletà metody jest wizualizacja wielorakiej korespondencji w przestrzeni dwuwymiarowej. HomogenicznoÊç oznacza, ˝e obiekty o podobnych profilach oraz kategorie o podobnej zawartoÊci sà po∏o˝one blisko siebie. W naszym przypadku analiza powinna pokazaç, czy zmienne opisujàce badane gospodarstwa domowe (wiek oraz zawód g∏owy rodziny, stan finansów gospodarstwa) korespondujà z posiadanymi przez nie preferencjami co do przysz∏ego mieszkania. Analizy dokonano za pomocà pakietu SPSS (algorytm HOMALS od HOMogenity analysis via Alternating Least Squares), a wyniki przedstawiono na rys. 4. Pierwszà rzeczà, jaka daje si´ zauwa˝yç na wykresie, jest to, ˝e wymiary zdajà si´ lepiej separowaç cele zakupu mieszkania ni˝ homogeniczne pod wzgl´dem preferencji grupy konsumentów. Kategorià wyraênie oddalonà od innych by∏y osoby w wieku podesz∏ym (emeryci i renciÊci), którzy wyra˝ali ch´ç zamiany mieszkania na mniejsze. Jest to w du˝ej cz´Êci artefaktem matematycznych w∏aÊciwoÊci metody. Profile o niewielkiej liczebnoÊci majà tendencj´ do lokowania si´ na obrze˝ach wykresu. Utrudnia to jednak wizualnà analiz´ zale˝noÊci mi´dzy zmiennymi.. 15 W tabelach dwuwymiarowych daje wyniki porównywalne, ale nieco gorsze od analizy korespondencji..

(13) Preferencje nabywców mieszkaƒ i ich uwarunkowania.... 41. 5 wiek: 60+. 4. zamiana na mniejsze. 3. emeryt/rencista. 2. ‘inny’ wiek: 50–60. 1 pow. 40 m2 2. 3000–3500 z∏/m. 0. > 3500 z∏/m2. przeci´tna 2300–2600 2 2 z∏/m 2000–2300 z∏/m 1 2 pow. 40–60 m 5 pracownik ‘inwestycja’ 3 2 najemny ‘pierwsze m’ ‘zamiana na wiek: przedsi´biorca ‘migracja’ 4 wi´ksze’ 40–50 db wiek: 2 2600–3000 20–30 niepracujàcy pow. 80 m 2 wiek: z∏/m 30–40 6 bdb z∏a. –1 –3. –2 grupa. –1. wielkoÊç mieszkania 2. jaka jest optymalna cena za m ?. 0 zawód g∏owy rodziny wiek g∏owy rodziny. 1 sytuacja materialna cel zakupu mieszkania. Rys. 4. Analiza homogenicznoÊci dla cech i preferencji konsumentów èród∏o: obliczenia i opracowanie w∏asne na podstawie danych udost´pnionych przez portal internetowy Dominium.pl. Odseparowanà grup´ tworzyli równie˝ respondenci w wieku pomi´dzy 50 a 60 lat, którzy wskazywali na inne ni˝ podane w kwestionariuszu motywy zakupu (byç mo˝e chodzi∏o o zakup przysz∏ego mieszkania dla dorastajàcych dzieci)..

(14) 42. Micha∏ G∏uszak. Wnikliwa analiza wykresu pozwala na zbudowanie typów hipotetycznych nabywców, reprezentujàcych uzyskane wczeÊniej, homogeniczne pod wzgl´dem preferencji grupy. Podanà poni˝ej typologi´ nale˝y jednak traktowaç jako eksploracyjnà, zbudowanà na podstawie najbardziej wyraênych (a cz´sto uwypuklonych) cech konsumentów. Typ 1. „Niezdecydowany”. Ten typ preferencji mo˝e byç charakterystyczny dla osób o ró˝nym statusie spo∏eczno-ekonomicznym (trudno wić zbudowaç modelowego przedstawiciela). Jego sytuacja finansowa oscyluje najcz´Êciej mi´dzy przeci´tnà a dobrà. Interesuje si´ g∏ównie mieszkaniami tanimi o niewielkim metra˝u. Zakup mo˝e byç podyktowany przeprowadzkà do Krakowa. Mo˝e byç to równie˝ pierwsze mieszkanie lub inwestycja. Typ 2. „Pragmatyk”. Podobnie jak w poprzednim wypadku preferencje s∏abo korespondujà z innymi zmiennymi opisujàcymi respondenta. Od „niezdecydowanego” ró˝ni si´ lepszà sytuacja materialnà. Zwykle te˝ nale˝y do grupy wiekowej pomi´dzy 40 a 50 lat. Typ 3. „Wymagajàcy”. Jest najcz´Êciej pracownikiem najemnym, choç mo˝e równie˝ byç przedsi´biorcà. Ma od 40–50 lat i jest dobrze sytuowany. Zakup mieszkania jest dla niego lokatà kapita∏u. Mo˝e równie˝ chcieç zamieniç mieszkanie na wi´ksze. Poszukiwane mieszkanie ma od 60 do 80 m. Typ 4. „Ostro˝ny”. Modelowy przedstawiciel to pracownik najemny w wieku 20–30 lat lub 40–50 lat. JeÊli jest osobà z tego pierwszego przedzia∏u wiekowego, chce kupiç swoje pierwsze mieszkanie. JeÊli jest starszy, chce przeprowadziç si´ do wi´kszego lokum. Typ 5. „Niewybredny”. Klasyczny reprezentant tej grupy nie pracuje (co mo˝e oznaczaç, ˝e jest jeszcze na studiach) albo jest pracownikiem najemnym. Jest osobà w wieku 20–30 lat. Mieszkanie, które zamierza kupiç, jest jego pierwszym lokum. Zakup mo˝e byç wymuszony migracjà do Krakowa. Ci´˝ko jest zdefiniowaç jego status materialny, który mo˝e byç zarówno dobry, Êredni jak i z∏y. Typ 6. „Nowobogacki”. Modelowy przedstawiciel tego profilu preferencji jest bardzo dobrze sytuowanym przedsi´biorcà w wieku od 30–40 lat. Chce zwykle zamieniç mieszkanie na wi´ksze, wzgl´dnie kupno mieszkania traktuje jako lokat´ kapita∏u. Interesujà go mieszkania du˝e, o metra˝u przekraczajàcym 80 m2. Optymalnà cenà, jakà jest sk∏onny zap∏aciç za m2 mieszkania, jest kwota powy˝ej 3000 z∏.. 7. Podsumowanie Chocia˝ badania mia∏y charakter eksploracyjny, nale˝y zwróciç uwag´ na kilka zasadniczych faktów: – wzory preferencji charakterystycznych dla poszczególnych segmentów konsumentów, uzyskanych w analizie skupieƒ by∏y stosunkowo podobne (zw∏aszcza jeÊli chodzi o postrzeganà atrakcyjnoÊç dzielnic Krakowa);.

(15) Preferencje nabywców mieszkaƒ i ich uwarunkowania.... 43. – wed∏ug analizy homogenicznoÊci preferencje ujawniane w poszczególnych grupach korespondujà ze statusem ekonomiczno-spo∏ecznym potencjalnych nabywców. Nale˝y jednak zauwa˝yç, ˝e uzyskany stopieƒ homogenicznoÊci segmentów nie jest zbyt wysoki. Zmienne demograficzno-spo∏eczne stosunkowo s∏abo separujà osoby majàce podobne profile preferencji. Byç mo˝e w celu lepszego wyjaÊnienia wzorów gustów nale˝a∏oby wprowadziç do analizy wskaêniki stylu ˝ycia lub zmienne psychograficzne; – badania przeprowadzono w 2003 r., pojawia si´ zatem pytanie, czy opisane w opracowaniu prawid∏owoÊci sà nadal aktualne. Jak podkreÊlono wczeÊniej interesujàce by∏oby zbadanie, czy wzory preferencji charakterystycznych dla mieszkaƒców Krakowa majà charakter sta∏y. Na pewno bardziej miarodajnych wyników dostarczy∏yby badania na bardziej reprezentatywnej grupie konsumentów (nie tylko uczestnicy gie∏d i targów, ale tak˝e klienci biur poÊrednictwa w obrocie nieruchomoÊciami). Badania mo˝na by równie˝ pog∏´biç, przeprowadzajàc badania jakoÊciowe (np. w formie indywidualnych wywiadów). Mia∏yby one na celu ustalenie zwiàzku pomi´dzy obiektywnymi, fizycznymi cechami mieszkaƒ, ich konsekwencjami w odczuciu konsumentów oraz ostatecznie wartoÊciami, które sà zaspokajane w trakcie zakupu. Pozwoli∏oby to na poznanie motywów zakupów. Interesujàce by∏oby równie˝ zbadanie jak istotne cechy nieruchomoÊci oraz jej otoczenia w po∏àczeniu z cechami samych nabywców wp∏ywajà na prawdopodobieƒstwo wyboru konkretnego mieszkania. Literatura Anglin P., Determinants of Buyer Search in a Housing Market, Real Estate Economics, 1997, vol. 25, nr 4. Bourdieu P., La distinction. Critique sociale du jugement, Les éditions de minuit, Paris 1979. Cellmer R., Kuryj J., Korzun A., Identyfikacja i ocena czynników wp∏ywajàcych na przestrzenne zró˝nicowanie popytu na nieruchomoÊci mieszkaniowe, Studia i materia∏y Towarzystwa Naukowego NieruchomoÊci, 2004, vol. 12, nr 1. Continued Racial Residential Segregation in Detroit: „Chocolate City, Vanilla Suburbs” Revisited, R. Farley, Ch. Steeh, T. Jackson, M. Krysan, K. Reeves, „Journal of Housing Research” 1993, vol. 4, issue 1. Faessen W., Present and Preferred Housing of One-person Households in the Netherlands, 1998, „Journal of Housing and Built Environment” 2002, vol. 17. Farley R., Racial Differences in the Search for Housing: Do Whites and Blacks Use the Same Techniques to Find Housing? Housing Policy Debate, 1996, vol. 7, issue 2. Farley R., Fielding E., Krysan M., The Residential Preferences of Blacks and Whites: A Four Metropolis Analysis, Housing Policy Debate, 1997 vol. 8 issue 4. A Matching Model of the Housing Market: Searching for a Motivated Partner, J. Albrecht, A. Anderson, E. Smith, S. Vroman, Meeting Papers nr 376, 2004 January. Nelson T., Rabianski J., Consumer Preferences in Housing Market Analysis: An Application of Multidimensional Scaling Techniques, „AREUEA Journal” 1988, vol. 16, nr 2..

(16) 44. Micha∏ G∏uszak. Palicki S., Ustalanie wag atrybutów nieruchomoÊci. Koncepcja badaƒ popytu, Studia i materia∏y Towarzystwa Naukowego NieruchomoÊci, 2004 vol. 12 nr 1. Rynek nieruchomoÊci w Polsce, red. L. Ka∏kowski, Twigger, Warszawa 2003. Rudnicki L., Zachowania rynkowe nabywców. Mechanizmy i uwarunkowania, Wydawnictwo AE w Krakowie, Kraków 2004. Szromnik A., Szczepankiewicz W., Sza∏wia M., Popyt mieszkaniowy w Krakowie. Uwarunkowania, struktury, prognozy, Kraków 1999 (maszynopis niepublikowany).. Preferences of House Buyers Based on the Example of Kraków The preferences of buyers and tenants of housing in Poland have been relatively poorly examined. Domestic literature on the subject lacks studies that exhaustively discuss the basic mechanisms in the formation of preferences and how the decision process progresses. Systematic research on this issue and academic articles dedicated to this subject are also rare. The literature only sporadically provides an occasion for more extensive discussion and debate. This article constitutes an attempt by the author to bridge the gap in the present state of knowledge. In the first part of the article, the author summarises the main research trends on consumer behaviour on the housing market found in the literature on the subject. In the empirical part of the work, the author conducts an analysis of the preferences of potential house buyers in Kraków. The main goal of the work is to respond to the following questions: – Is it possible, based on preferences, to identify separate, homogenous consumer groups? – Do socio-economic status and capital owned have an impact on potential buyer preferences (with respect to, e.g., their surroundings, standard and location)?.

(17)