Particulier opdrachtgeverschap bij de buren.

(1)

OTB - Research for the Built Environment September, 26th₂₀₁₃

1

Collectief particulier opdrachtgeverschap

bij de buren: de Duitse ervaring

(2)

Inhoud

1. Algemene context PO: waarom wel veel in het buitenland en niet hier?

(3)

OTB - Research for the Built Environment

De sociaal culturele context:

woningbouw koopsector

• Liberale landen (VS, VK): oriëntatie op oplossingen

door de grote bedrijven = projectontwikkeling

• Corporatistische landen (DE, BE): oriëntatie op

zelforganisatie/zelfinitiatief = particulier opdrachtgeverschap

(4)

(5)

Lakewood, LA, California

(6)

Aandeel PO in nieuwbouw

Circa 2008 Liberaal UK 10% USA 25% Australië 80% Corporatistisch België 50% Duitsland 60% Oostenrijk 40% Zwitserland 40% Nederland 10%

(7)

Context Duitsland (en België)

• Direct en indirect is PO in de koopwoningbouw

gestimuleerd in Duitsland (en Belgie)

• Grote marktpartijen met massa woningbouw kregen

(8)

Context in Duitsland (en België):

De architect als bouwmeester

Architecten krijgen belangrijke rol toebedeeld:

• Voorbereiding, grond- en planologisch onderzoek,

voorontwerp en kostenraming

• Bouwvergunningaanvraag indienen • Ontwerp

• Assisteren bij inhuren onderaannemers

(9)

Nog meer context: Wooncarrières in

Nederland en Duitsland

• Nederland (Engeland): Doorstroming van appartement

naar eengezinswoningen = voorraad van ‘confectiewoningen'

• Duitsland: Eerst huren en dan de ‘Traumwohnung’ bouwen onder architectuur = ‘op maat gesneden woning’

(10)

October 2, 2013 10

(11)

De Duitse obsessie met kwaliteit

• In Duitsland is een PO cultuur aanwezig die uitgaat

van KWALITEIT:

“

Das Unbehagen der Fertighaus Architectur

”

(Julia Gill, 2010)

• Jonge koopstarters komen weinig voor in Duitsland omdat ze de

gewenste kwaliteit niet kunnen realiseren.

(12)

CPO in Duitsland: Baugemeischaften

(13)

Algemene trends sinds jaren

‘

90

• Meer interesse in stedelijk wonen middenklasse • Koop in Duitsland vooral individueel PO, maar stedelijk

wonen eist compactere woningen.

• Gevolg: Duitsers zijn gewend invloed op ontwerp te

hebben bij koop! Daarom ook in de

(14)

Procedure Duitse CPO

(Krämer en Kuhn, 2009)

• Veelal groepen die ‘iets met elkaar hebben’.

1. Interessengemeinschaft (grond zoeken: mogelijkheden verkennen)

2. Planungsgemeinschaft (selectie op financiele draagkracht)

3. Baugemeinschaft (grondaankoop en bouwen) 4. Oprichting Vve (of Cooperatief)

(15)

CPO en de typisch Duitse

woningbouwfinanciering

• Totale investering bij CPO moeilijk te bepalen en

daarom volledige financiering lastig.

• Duitse cultuur woningfinanciering veel meer gebaseerd

op sparen (Bausparkassen).

• Aanbetalingen van 50% normaal bij

Baugemeinschaften

(16)

Les uit Duitse overzichtsstudie

(Kramer en Huhn 2009)

• Niet te ambitieus!!!

• CPO als autonome drager van stadsvernieuwing • En Groene ambities

• En verbetering collectieve ruimte

• En verbetering voorzieningenbestand • En sociale mix

(17)

Conclusies: CPO in het buitenland

• Let goed op de context bij ‘lessen uit het buitenland’. • CPO = nichemarkt!!!!

• CPO voor starters? (financiële buffers uit spaargeld?) • Duitse CPO gaat uit van hoge kwaliteit

• Duitse CPO richt zich vooral op appartementen

(stedelijke invulling)

• Duitse architecten nemen veelal het voortouw (vanuit

een sterke PO traditie)

• Ook binnen Duitsland grote verschillen