O praktyce notarialnej stosowania niektórych przepisów ustawy o gospodarce gruntami : (rozmowa z kierownikiem Państwowego Biura Notarialnego w m.st. Warszawie, notariuszem Czesławą Kołcun w siedzibie PBN)

Czesława Kołcun, Stefan Mizera

O praktyce notarialnej stosowania

niektórych przepisów ustawy o

gospodarce gruntami : (rozmowa z

kierownikiem Państwowego Biura

Notarialnego w m.st. Warszawie,

notariuszem Czesławą Kołcun w

siedzibie PBN)

Palestra 30/4(340), 23-33

N r 4 (340) ° p ra k ty c e not. stosow ania przep. o gosp. g ru n ta m i (rozm . z n o t. Kolcun) 23

j e s t bow iem ze sto su n k iem podstawowym.*» P rz y jm u je się też na ogół zgodnie, że w ty c h w y p a d k a c h n e m oże znaleźć zastosow ania a rt. 445 k.e., za czym przem aw ia w y k ła d n ia system atyczna, m a ją c a n a w zględzie jego usy tu o w an ie w śród przepisów re g u lu ją c y c h odpow iedzialność d elik to w ą (sam oistną).*1 T ak i zaś sto su n ek m ożna by w y o b ra zić sobie jedynie w tedy, gdyby decyzja m a te ria ln ie w adliw a, tw orząc s to ­ s u n e k p ra w n y m iędzy stronami,** w y rządziła rów nocześnie szkodę. Tylko w tak iej sy tu a c ji, ja k sądzę, n ie b y łoby przeszkód w zastosow aniu a rt. 445 k.c. M ieściłaby się ona w hipotezie a rt. 215 § 1 kjp.a. (por. a rt. 207 i§ 2 p k t 1 k p .a .).

P rz ed sta w io n e w yżej w ątp liw o ści nie w y cz erp u ją w szy stk ich zagadnień bu d zą­ cy c h k o n tro w e rsję n a tle o m a w ian e j reg u la cji p ra w n e j. Inne zagadnienia w y d a ją się m ie ć je d n a k m n ie j isto tn e znaczenie, ta k że m ożna je pom inąć. N ie zm ienia to fa k tu , że k o le jn a p ró b a w y k ład n i in te re su ją c y c h n as przepisów n ie d oprow adziła do w y ja ś n ie n ia sprzeczności, k tó re w n ich tk w ią , ja k rów nież do u su n ięcia sprzecz­ n o śc i pom iędzy przep isam i k o d ek su cyw ilnego i ko d ek su p ostępow ania a d m in is tra ­ c y jn eg o reg u lu jący m i odpow iedzialność za szkodę w yrządzoną a k ta m i w ładczym i o rg a n ó w a d m in istra c ji p aństw ow ej. Ja k k o lw ie k w ięc sa m ą koncepcję rozszerzenia te j odpow iedzialności, k tó ra zn a la z ła w y ra z w e w sp o m n ian y m o statnio kodeksie, n a le ż y ocenić pozytyw nie, to je d n a k jej w y ra z n o rm a ty w n y zasługuje na n ad e r s u ro w ą k ry ty k ę . » Z a g a d n ie n ie Je st s to s u n k o w o d o b rz e p o z n a n e n a g r u n c ie o d p o w ie d z ia ln o ś c i k o n t r a k ­ to w e j. B r a k n a to m ia s t o p ra c o w a ń m o n o g ra fic z n y c h d o ty c z ą c y c h o d p o w ie d z ia ln o ś c i z w ią ­ z a n e ) z w y k o n y w a n ie m u p r a w n ie ń . P o d ję te p r z e z e m n ie b a d a n ia n a d te g o r o d z a ju r e ż y ­ m e m n a g r u n c ie a r t . 142 k .c . d o p ro w a d z iły d o ty c h c z a s d o p u b lik a c ji c z te r e c h m o ic h a r t y k u ­ łó w : 1) P ra w o d o s a m o o b ro n y w s ta n ie w y ż sz e j k o n ie c z n o ś c i (w :) S tu d ia z p r a w a c y w il­ n e g o , re d . A. R e m b ie liń s k i, W a rs z a w a —Ł ó d ź 1983, s. 83 i n .; 2) O g ra n ic z e n ia w ła s n o śc i w y ­ n i k a j ą c e z a r t. 142 k .c . (w :) R o z p ra w y z p r a w a c y w iln e g o , r e d . J . B łe s z y ń s k i, J . R a js k i, W a rs z a w a 1985, s. 89 i n ., 3) R o sz c z e n ie o n a p r a w ie n ie sz k o d y w y rz ą d z o n e j w s ta n ie w y ż ­ sz e j k o n ie c z n o ś c i — E le m e n ty h ip o te z y n o r m y p r a w n e j (n a t l e a r t . 142 k .c .) (w :) P ra c e z p r a w a c y w iln e g o , r e d . B. K o rd a s ie w ic z 1 E. Ł ę to w s k a , 1985, s. 77 i n .; 4) P o d m io ty s to s u n ­ k u p r a w n e g o (w :) P r a c e z z a k r e s u p r a w a c y w iln e g o i w ła s n o ś c i i n t e le k tu a ln e j, re d . J . S e rd a i J . S z w a ja , W a rsz a w a —K r a k ó w 1985, s. 91 i n . P o z o s ta je p o n a d to (w d r u k u ) a r t y k u ł 5) Z a k r e s i tr e ś ć ro sz c z e n ia o n a p r a w ie n ie sz k o d y w y r z ą d z o n e j w s ta n ie w y ż sz e j k o n ie c z n o ś c i. ® P o r. n p . Z. M a s ł o w s k i (w :) K o d e k s c y w iln y — K o m e n ta r z , W a rsz a w a 1972, t. 2, s. 1104. Z g o d a , z n ie lic z n y m i w y ją tk a m i, d o ty c z y o d p o w ie d z ia ln o ś c i k o n tr a k to w e j. N ik t n a to m ia s t d o ty c h c z a s n ie z a ją ł w t e j k w e s tii s ta n o w is k a n a g r u n c ie o d p o w ie d z ia ln o ś c i za sz k o d ą w y rz ą d z o n ą w y k o n y w a n ie m u p r a w n ie ń . W s p ó ln a c e c h a ( b r a k sa m o is tn o śc i) c h a r a k ­ t e r y z u ją c a t e re ż y m y w y d a je się p rz e m a w ia ć ró w n ie ż p rz e c iw k o t a k i e j m o żliw o śc i. 2* C h o d z i o a k t a d m in is tr a c y jn y k o n s ty tu ty w n y , a n ie d e k la r a to r y jn y .

O PRAKTYCE NOTARIALNEJ STOSOWANIA NIEKTÓRYCH

PRZEPISÓW USTAWY O GOSPODARCE GRUNTAMI

(rozmowa z kierownikiem Państwowego Biura Notarialnego

w m.st. Warszawie, notariuszem Czesławq K o l c u n w siedzibie PBN)

9 Z d n ie m 1 sierpnia 1985 r. w eszła w życie u sta w a z dnia 29 k w ie tn ia 1985 r.

o gospodarce g ru n ta m i i w y w ła szcza n iu nieruchom ości (Dz. U. N r 22, poz. 99), a w D zienniku U staw Nr 47 pod p o zy cja m i 237— 244 o publikow ano osiem rozporzą­ dzeń w y ko n a w c zy c h R a d y M in istró w do te j u sta w y.

Czy w ciągu k ilk u m iesięcy obow iązyw ania ty c h przepisów zn a la zły się ja k ieś spraw y z obszaru ich te m a ty k i w zakresie działalności P B N w m .st. W arszawie?

24 S t e f a n M i z e r a _{Nr 4 (340)}

—■ N aw iązując do p y ta n ia, czy jak ieś sp raw y u ję te te m a ty k ą o m a w ian e j u s ta w y znalazły się ju ż w z a k resie działalności B iu ra N o tarialn eg o w W arszaw ie, trz e b a stw ierdzić, że je s t ich i ¡będzie b ardzo dużo. W ym ienię ty lk o n ie k tó re z n ic h d la zobrazow ania p rz e k ro ju te m aty k i, ja k ą się za jm u jem y . D o k u m en tu jem y w ięc w a k ­ ta ch n o ta rialn y c h sprzedaż lokali przez P a ń stw o i u sta n o w ien ie u ż y tk o w a n ia w ie ­ czystego g ru n tu państw ow ego, a ta k ż e sp rzed aż innych nieruchom ości p ań stw o w y c h i sp orządzam y a k ty z a w ierając e ośw iadczenia o re a liz a c ji p ra w a p ie rw o k u p u przez P ań stw o , n ab y w a n ia przez P ań stw o nieruchom ości itd., p rz y czym w szy stk ie p o ­

w yższe sp raw y należ ą do z a k resu przedm iotow ego przepisów now ej u sta w y . P o d ­ k reśla m , że a k ty n o ta ria ln e d o k u m e n tu ją c e sp rzed aż nieruchom ości sp o rzą d za n e są p rz y uw zględnieniu w całej rozciągłości p rzepisów reg u lu jący c h w no w y m kształcie in sty tu c ję p raw a p ierw o k u p u n a rzecz P a ń s tw a zbyw anych nieruchom ości. P a ń stw o ­ w e b iu ro n o ta ria ln e ro zstrzyga też p roblem y d ec y d u ją ce o w łaściw ym za k w alifik o ­ w a n iu zbyw anej nieruchom ości, a co za ty m idzie — p rze sąd z ają ce o w ażności czynności p ra w n y c h dokonyw anych przez n o tariu szy .

Zgodnie z ant. 100 p o w ołanej w p y ta n iu u sta w y u tra c iło moc szereg ak tó w p raw nych, k tó re do d n ia - j e j w ejścia w życie reg u lo w a ły zasad y g ospodarow ania g ru n ta m i w m ia sta c h i n a wsi. N ależy w ięc w skazać tu ta j n a ta k ie ak ty , ja k d e k re t z dnia 8 m a rc a 1946 r. o m a ją tk a c h opuszczonych i poniem ieckich, d ek re t z d n ia 21 w rześn ia 1950 r. o rozg ran iczen iu nieruchom ości S k a rb u P a ń stw a lu b nieruchom ości n ab y w a n y ch d la re a liza cji naro d o w y ch p la n ó w gospodarczych, u s ta ­ w a z dnia 12 m a rc a 1958 r. o za sad ach i try b ie w yw łaszczania nieruchom ości, u sta w a z d n ia 31 stycznia 1961 r. o te re n a c h b u d o w lan y ch n a Obszarze w si, u s ta ­ w a z dnia (14 lipca 1961 r. o gospodarce te re n a m i w m ia sta ch 1 osiedlach, u sta w a z d n ia 6 lipca 1972 r. o te re n a c h b u d o w n ictw a jednorodzinnego i zagrodow ego oraz o podziale nieruchom ości w m ia sta ch i osiedlach.

U tra ta m ocy p ra w n e j p rzez pow yższe a k ty p raw n e je s t n a stę p stw e m głów nie dw óch przyczyn, a m ianow icie:

1) now a u sta w a zakresem sw ojej realizacji o b jęła w szystkie zag ad n ien ia n orm o­ w an e dotychczas przez a k ty uchylone, p rzy czym należy zw rócić szczególną uw agę n a b rzm ienie a rt. 1 i a ft. 2 u sta w y ,

2) n o w a u sta w a od m ien n ie u reg u lo w a ła szereg zag ad n ień i in sty tu c ji p raw nych w po ró w n an iu z re g u la cja m i dotychczasow ym i.

Z m iana p rzepisów reg u lu ją c y c h gospodarkę g ru n ta m i i w yw łaszczanie n ie ru c h o ­ m ości spow odow ała zm ianę p ra k ty k i n o ta ria ln e j w zakresie, w k tó ry m stosow ane

są przepisy now ej ustaw y. N ależy bo w iem m ieć n a uw adze, że je d n y m z in stru m e n ­ tó w gospodarki g ru n ta m i to obrót nim i, a w ięc zm iany w sferze w łasności.

W idzim y w ięc, że pom iędzy zm ian ą p rzepisów reg u lu ją c y c h g o sp o d ark ę g ru n ­ ta m i a p r a k ty k ą n o ta ria ln ą zachodzi obecnie ścisły zw iązek, alb o w iem nie budzi w ątpliw ości fak t, iż zm iana w łaściciela w w y n ik u o b ro tu p raw n eg o nieruchom ościa­ m i to zagadnienie stricte n o ta ria ln e .

R egulacja gospodarki g ru n ta m i za pom ocą przepisów now ej u sta w y w p rak ty c e n o ta ria ln e j w znacznym sto p n iu upraszcza i u je d n o lic a o b ró t nieruchom ościam i zarów no pom iędzy osobam i fizycznym i ja k i in n y m i podm iotam i p raw n y m i. W celu

u ła tw ien ia sobie naszej rozm ow y, u m ów m y się od raz u , że przez p ojęcie n o w a

u s t a w a będziem y rozum ieć w ym ienioną n a w stę p ie u sta w ę z dnia 29 kw ietnia 1985 r.

A by w skazać odm ienności ureg u lo w ań w n o w ej .ustawie, .pozwolę sobie w skazać n a n ie k tó re p rzepisy uchylonych u sta w , k sz ta łtu ją c y c h dotychczas, p ra k ty k ę no ­ ta ria ln ą .

Nr 4 (340) O p ra k ty c e not. stosow ania przep. o gosp. g ru n ta m i (rozm . z not. K ołcun) 25

U sta w a z dnia 12 m arca 1958 r. o zasadach i tr y b ie w yw łaszczania nieruchom ości stw a rz a ła w a rt. 6 ¡podstawę do zaw ieran ia um ów cyw ilnopraw nych pom iędzy S k a r ­ bem P a ń s tw a a osobą fizyczną n ab y c ia nieruchom ości n a w a ru n k ac h określonych tą ¡ustawą. W a ru n k ie m sprzedaży w try b ie a rt. 6 u sta w y z dnia 12 m a rc a 1958 r. b y ła m .in. c e n a u sta lo n a przez S k arb P ań stw a , zw a n a potocznie „ceną u rzę d o w ą”, tudzież m ożliw ość sto so w a n ia zw olnień od o p ła ty sk arb o w ej i p o d atk u dochodo­ wego.

N ow a u sta w a n ie zaw iera w p ro s t o dpow iednika a rt. 6 pow yższej ustaw y. Zgodnie z a rt. 51 ¡ustaw y z dnia 29 'kw ietnia 1985 r. sp ra w y w yw łaszczenia, odszkodow ania, n a d a n ia nieruchom ości zam iennej, zw rotu nieruchom ości — należą do k o m p eten cji teren o w eg o o rg a n u a d m in istra c ji pań stw o w ej. J e s t to w ięc tr y b a d m in istra cy jn y . Isto tn ą zm ian ę w prow adza n o w a u s ta w a co do zasad u sta la n ia odszkodow ania za w yw łaszczoną nieruchom ość, ¡uregulow anych w a r t. 59. A rty k u ł 59 u st. 4 s ta ­ now i, że 'odszkodow anie po w in n o uw zględniać a k tu a ln e ceny w obrocie g ru n tam i, a w ięc n ie „ceny u rz ę d o w e ”.

Na uw ag ę zasługuje treść a r t. 53 now ej ¡ustawy. S tanow i on, że w yw łaszczenie m oże n a s tą p ić n a w a ru n k a c h o kreślonych w te j u sta w ie ty lk o w ów czas, gdy n ieru ch o m o ść nie m oże być n a b y ta w drodze um ow y. J e s t to w ięc p refe re n c y jn e tra k to w a n ie cyw ilnopraw nego o b ro tu m iędzy stro n a m i ta k ż e w tedy, gdy jed n ą z n ic h je s t P ań stw o , m im o że nieruchom ość o b ję ta je st celam i w yw łaszczeniow ym i. P rzep is te n je s t ¡podstawą za w ieran ia obecnie w 'państw ow ych b iu rac h n o ta rialn y c h a k tó w n o ta ria ln y c h , d o k u m e n tu ją cy c h um ow y sprzedaży p rzez osoby fizyczne n a rzecz P a ń s tw a nieruchom ości n a w a ru n k a c h u sta lo n y c h m iędzy stro n am i, ob u - stro n ie k o rzystnych. P rz ep is a rt. 53 n ow ej u sta w y n ie je st je d n a k odpow iednikiem — ja k w sp o m n ia ła m — art'. 6 u sta w y z dnia 12 m a rc a ¡1958 r., w zw iązku z czym zbyw ca n ie ¡korżysta z O kreślonych p referen cji, do ja k ich u p ra w n ia ł go przepis a rt. 6 u ch y lo n ej ustaw y.

• C zy n o w y k s z ta łt p ra w n y in s ty tu c ji ustaw ow ego p ie rw o k u p u nieruchom ości

na rze cz P a ń stw a w u sta w ie k w ie tn io w e j w y w o łu je ja k ie ś trudności in te rp re ta cy jn e w p ra k ty c e stosow ania odpow iednich przepisów u sta w y (art. 82—86) przez n o ta ­ riuszy? Je że li ta k, to ja k ie są tu trudności? C zy w stęp n a k w a lifika c ja przez P B N nieruchom ości o b ję tyc h dysp o zycją art. 82 ust. 1 p k t 1— 3 u sta w y nie budzi W ątpliw ości?

— Isto tn e zm iany w ¡praktyce n o ta ria ln e j w y n ik a ją z u tr a t y m ocy obow iązującej przez u s ta w ę z 'dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce te re n a m i w m ia sta c h i ¡osiedlach. Z tre śc i ¡jej w y n ik ało m iędzy innym i, że nieruchom ości położone w m ia sta ch — n iezależn ie od ¡tego, czy b y ły zabudow ane, czy n ie zabudow ane (z w y jątk am i) — p o d le g ały p rz y sp rzed aży o graniczeniu praw em p ie rw o k u p u zastrzeżonym 'dla S k a r ­ b u P a ń stw a , a ¡przy d arow iźnie, zam ianie, znoszeniu w spółw łasności, gdy w sp ó łw ła­ ścicielem b y ł S k a rb P ań stw a , p odlegały o graniczeniu p ra w e m w y k u p u ma rzecz S k a rb u P a ń stw a -e-. w obu w y p ad k a ch n a w a ru n k a c h i po cenach w yw łaszczenio­ w ych. W y ją tk i dotyczyły nieruchom ości ro ln y ch o raz nieruchom ości zbyw anych n a rzecz osób u p raw n io n y c h d o dziedziczenia.

N ow a u s ta w a w znacznym sto p n iu up ro ściła o b ró t nieruchom ościam i przez w y ­ elim in o w a n ie ogran iczen ia ¡w p ostaci p ra w a w y k u p m

W edług a rt. 82 u s t. 1 p k t 1 p ra w e m p ie rw o k u p u obciążone są ty lk o n ie ru c h o ­ m ości n ie za b u d o w a n e przeznaczone w p la n a c h za gospodarow ania przestrzennego pod zabudow ę m ieszkaniow ą. Jednocześnie rozszerzone zostało praw o p ie rw o k u p u

26 S t e f a n M i z e r a Nr 4 (340)

n a nieruchom ości położone zarów no w ¡miastach ja k i n a w si. P o n a d to p ie rw o k u ­ pem o b ję te zostały też inne nieruchom ości.

S tosow nie do ¡postanowień a rt. 82 u sta w y te re n o w em u o rg an o w i a d m in is tra c ji p aństw ow ej p rzy słu g u je także p ra w o p ie rw o k u p u w w y p a d k u sprzedaży: a) n ie ­ ruchom ości n a b y te j poprzednio od P ań stw a , to) nieruchom ości o d d an e j w u ż y tk o ­ w anie w ieczyste.

P ierw o k u p u n ie stosuje się w razie sprzedaży nieruchom ości na rzecz osób u p r a ­ w ionych do dziedziczenia ustaw ow ego po sprzedającym .

P ra w o p ie rw o k u p u nie je s t in sty tu c ją n o w ą w obrocie nieru ch o m o ściam i, je s t in sty tu c ją cyw iln o p raw n ą, k tó re j zasady re g u lu je kodeks cyw iln y rw a r t. 596 i następnych. N ależ; podkreślić, że p ra w o p ie rw o k u p u w p o ró w n a n iu z re g u la c ją tej ¡instytucji w u sta w ie z d n ia 14 lip c a 1961 ro k u o gospodarce te re n a m i w m ia ­ stach i osiedlach zostało ograniczone. N ie dotyczy bow iem to praw o te re n ó w z a b u ­ dow anych w św ietle a rt. 82 u st. 1 p k t 1 ustaw y. T u p o w stał pro b lem , k ie d y n ie ­ ruchom ość należy u zn ać za zabu d o w an ą, n a ja k im ' e ta p ie bud o w y m u si być budynek, ab y do zbycia nieruchom ości te j nie stosow ać p ra w a p ie rw o k u p u . P rz y ­ ję te w ięc zostało u sta le n ie (dla p ra k ty k i n o ta ria ln e j), że zab u d o w a to sta n su­ row y, z a m k n ię ty budynku, co pow inno w y n ik ać z zapisów w d z ien n ik u budow y. N a jed n y m ze spotkań szkoleniow ych z ud ziałem sędziego S ądu N ajw yższego M ajorow icza zw rócił on u w ag ę n a to, że byłoby w skazane, aby p rz y u sta la n iu i k w alifik o w a n iu nieruchom ości ja k o „z ab u d o w a n a” posługiw ać się dodatkow o w a rto śc ią n ak ład ó w n a ta k ą nieruchom ość — podobnie ja k przy ro zstrz y g an iu roszczeń z a rt. 231 kodeksu cyw ilnego.

J a k ju ż ¡była o ty m m ow a, praw o p ie rw o k u p u w św ietle now ej u sta w y dotyczy zarów no nieruchom ości położonych w m ia sta c h ja k i na wsi, z tym zastrzeżeniem , że nie dotyczy ono nieruchom ości rolnych i leśnych (w ynika to z treści a rt. 1 ustaw y).

O graniczenie p ra w e m p ie rw o k u p u dotyczy nieruchom ości przeznaczonych pod zabudow ę m ieszkaniow ą, a w ięc nie o b ejm u je ono działek rek re a c y jn y c h . W niosek ta k i w ypływ a z analizy p rzep isó w te j u sta w y w k o n tek ście z u sta w ą — P ra w o lo­

kalow e. U jm u ją c rzecz w uproszczeniu i skrócie: zab u d o w a re k re a c y jn a sp e łn ia inne cele an iżeli zaspokojenie p o trze b m ieszkaniow ych. P o g ląd te n p o d zielan y je st przez D ep a rta m e n t P ra w n y M in isterstw a B udow nictw a, G ospodarki P rz estrz en n ej i G o spodarki K om unalnej i je st sto so w an y w p ra k ty c e n o ta ria ln e j.

W raz ie stosow ania p ra w a p ie rw o k u p u do n ieruchom ości n a b y te j u p rz e d n io od P ań stw a (art. 82 ust. .1 p kt 2 ustaw y), u stalo n a została n a s tęp u jąca w y k ład n ia. Ma o n a zastosow anie tylko w w y p ad k u pierw szego zbycia nieruchom ości przez bezpo­ średniego nabyw cę tej nieruchom ości od P a ń stw a , a w ięc przez osobę, k tó ra u p rz e d ­ nio zaw ierała um ow ę nabycia ze S k arb em P ań stw a. P ra w o nie ogranicza dalszych sprzedaży. W w y p ad k u gdy w m iejsce ¡bezpośredniego n ab y w cy w chodzą w sk u te k jego zgonu spadkobiercy, ¡prawa p ie rw o k u p u -nie sto su je się. P odobne za sa d y m a ją zastosow anie przy sprzedaży nieruchom ości oddanej w u ży tk o w a n ie w ieczyste.

P rz y okazji n ależy zwrócić uw agę na tre ść a r t. 28 u sta w y , z k tó re g o w y n ik a zakaz zb yw ania p rzed u p ły w em la t p ięciu nieruchom ości n a b y te j od P ań stw a a te rm in te n liczony je st od d n ia za w arcia ¡umowy o od d an ie g ru n tu w u ży tk o w a ­ nie w ieczyste. D om niem yw ać s tą d należy, że dotyczy on nieruchom ości oddanej w ¡użytkow anie w ieczyste. Z akaz te n został rozszerzony n a n astęp có w p raw n y ch nabyw cy i je s t liczony — ró w n ież w odniesieniu ¡do następ có w p ra w n y c h — od d n ia zaw arcia um ow y z te re n o w y m o rg an e m a d m in istra c ji p ań stw o w ej. Zbycie przed upływ em la t pięciu w ym aga zezw olenia w łaściw ego o rg an u a d m in istra c y j­ nego.

Isto tn ą zm ianą w zakresie stosow ania przez P ań stw o p ra w a p ie rw o k u p u n ie ­ ruchom ości sp rze d aw an y c h przez oso-by fizyczne je st zasada w y n ik ając a z a rt. 85 ustaw y, k tó ra stanow i, że p ra w o p ierw o k u p u w y k o n u je się za cenę u sta lo n ą m iędzy stro n am i w um ow ie sprzedaży. Ma to kluczow e znaczenie ekonom iczne, a jednocześnie je st niczym innym , ja k dostosow aniem re g u la c ji in sty tu cji p ra w a p ierw o k u p u w now ej ustaw ie do zasad ustalonych w a rt. 600 kodeksu cyw ilnego, k tó ry stanow i, że przez w y k o -a n ie p raw a p ie rw o k u p u przez P ań stw o dochodzi do um ow y sprzedaży tej sam ej treści, co um ow a pom iędzy zbyw cą a osobą trzecią. P rzy okazji pozw olę sobie zwrócić uw agę r.a to, że P ań stw o w y k o n u je p ra w o p ie r­ w okupu przez złożenie w jego im ieniu ośw iadczenia przez terenow y o rg a n a d m i­ n istra c ji p aństw ow ej — w drodze cyw ilnopraw nej, w form ie a k tu notarialn eg o . F orm y p rze w id zia n e przez p ra w o a d m in istra c y jn e n ie m a ją tu zastosow ania, są po pro stu b ezskuteczne. T akie stan o w isk o za ją ł S ąd N ajw yższy w odniesien iu do przepisów p o p rze d n io obow iązujących, ale je st ono n ad a l a k tu a ln e (u chw ała S ądu N ajw yższego z dn ia 10 listopada 1962 r. I CO/62 — OSPtiKA z 1963 r. z. 9, poz. 231), do k tó reg o u sta w a naw iązała w a rt. 84 ust. 3.

W p ra k ty c e ' n o ta ria ln e j przy k w alifik o w a n iu nieruchom ości w zakresie, czy obrót n im i p odlega ograniczeniu w p o staci p ra w a p ierw o k u p u , opieram y się na pism ach dzielnicow ych W ydziałów U rb an isty k i, A rc h ite k tu ry , N adzoru B udow la­ nego i P ro je k to w an ia, w ydanych w łaścicielow i n a p o d sta w ie p lan ó w zagospodaro­ w a n ia przestrzen n eg o o kreślających p rzeznaczenie nieruchom ości.

9 Ja k ie m iaro d a jn e in form acje dotyczące za k resu i p rze d m io tu w y ko n a n ia p ra ­

w a p ie rw o k u p u nieruchom ości na rzecz P aństw a m ogą u zy ska ć w P B N -ie w ła ści­ ciele nieru ch o m o ści?

— W szystkie konieczne in fo rm ac je ud zielan e są osobom zgłaszającym się do P a ń ­ stw ow ego B iu ra N o tarialnego z zam iarem sp rzed aży ich nieruchom ości lu b w innych spraw ach. N otariu sz udziela pełnej in fo rm a c ji w za k resie sporządzanej przez s ie ­ bie czynności p ra w n e j, a w szczególności podaje, ja k ie dok u m en ty należy złożyć, czy nieru ch o m o ść k w a lifik u je się do zastosow ania p ra w a pierw o k u p u , n a ja k ich w aru n k a c h i w ja k im te rm in ie p ra w o to je st realizow ane, a ponad to udziela in ­ fo rm a cji co do p o b ie ra n ia o p ła t: sk a rb o w ej, sądow ej, n o ta ria ln e j i p o d a tk u do­ chodow ego. U dzielam y w yłącznie m ia ro d a jn y c h info rm acji, a sta w ia n e przez n as w ym agania w y n ik a ją z o b o w iązujących przepisów . M usim y zdaw ać sobie spraw ę, że czynności p ra w n e dokum entow ane przez- n o tariu sza m uszą odpow iadać w y m a­ g aniom obow iązujących przepisów p raw a.

9 C zy w ty m czasie kadra notarialna P B N p rzeszła ja ką ś fo rm ę ko lek tyw n eg o

szko len ia w za k resie te j n o w e j — ró w n ież dla n o ta ria tu — p ro b le m a ty k i praw nej? N a p rzy k ła d w zakresie te m a ty k i o podziale nieruchom ości?

— P rz e d sta w io n e w yżej po k ró tce problem y, ja k ie w y n ik a ją n a tle stosow ania now ej u staw y , są sk u tk ie m odm iennych niż dotychczas u reg u lo w a ń n iek tó ry ch in sty tu c ji p raw n y ch (chociażby p ra w a p ierw okupu). D la u sta la n ia je d n o lite j p ra k ty k i n o ta ria ln e j n a p o d sta w ie w iążącej w y k ład n i przepisów now ej u sta w y zorganizo­ w an y c h b y ło k ilk a sp o tk a ń szkoleniow ych zarów no przez M inisterstw o S p raw ied li­ w ości, ja k i przez p rezesa S ądu W ojew ódzkiego w W arszaw ie. W sp o tk a n ia ch szko­ leniow ych b ra ły u d ział osoby u zn a n e za a u to ry te ty p raw n icze (np. sędzia S ąd u N ajw yższego M ajorow icz). N ie będę tu om aw iała p ro b lem ó w poruszonych n a tych sp o tk a n ia ch z za k resu now ej ustaw y, n a to m ia st p rze d staw ię tylko n ie k tó re p rz y ­

28 S t e f a n M i z e r a Nr 4 (340)

ję te u sta le n ia d la p ra k ty k i n o ta ria ln e j. W ty m celu naw iążę znow u do u ch y lo ­ nych u sta w 'dla zobrazow ania odm ienności ureg u lo w ań .

U sta w a z d n ia 6 lip c a 1972 r. o te re n a c h b u d o w n ictw a jed n o ro d z in n eg o i z a ­ grodow ego i o ¡podziale nieruchom ości w ¡miastach i osiedlach sta n o w iła w a r t. 18, że podział nieruchom ości n a te re n ie m ia st m oże n a s tą p ić n a p o d sta w ie d ec y zji o r ­ g anu a d m in istra c ji p ań stw o w ej zezw alającej n a podział. D ecyzja w ty m try b ie b y ła w ted y w ym agana, gdy podziałow i u le g ła nieruchom ość położona n a obszarze m ia st — zarów no ro ln a jalk i niero ln a.

N ow a u sta w a w a r t. 12 u s ta la zasadę, 'że podział nieruchom ości m oże n astąp ić, jeżeli je st zgodny z m iejscow ym p la n e m zagospodarow ania przestrzennego. Dotyczy to nieruchom ości położonych zarów no w m ia sta ch ja k i n a wsi. ¡Nie d otyczy je d n a k nieruchom ości rolnych, ¡jak to w y n ik a z a r t. 1 te j u sta w y .

9

— P ra w o u ży tk o w a n ia (wieczystego, ta k ja k dotychczas, u sta n a w ia n e je s t przez P ań stw o n a g ru n tac h stanow iących w łasność P a ń stw a w try b ie p rze p isó w ko d ek su cyw ilnego, k tó re w ty m z a k resie n ie uległy zm ianie. U staw a ro zszerzyła m ożliw ość n a b y w a n ia działek w u ży tk o w an ie w ieczyste, a ja k w y n ik a z a rt. 23 ustaw y, w u żytkow anie w ieczyste m ożna nab y ć ta k że działkę, m .in. pod b u d o w ę dom ów letniskow ych. Je d n a k ż e uległy zm ian ie o p ła ty z ty tu łu u ży tk o w a n ia w ieczystego n ab y w a n y ch o d P a ń stw a nieruchom ości. A rt. 23 um ożliw ia ró w n ież n ab y w a n ie działek w użytk o w an ie w ieczyste pod b udow nictw o zagrodow e. Je d n a k ż e b r a k je st podstaw y p ra w n e j n a b y w a n ia w u ży tk o w an ie w ieczyste nieruchom ości ro ln ej, co s ta ­ now i zm ianę o g ran ic za jąc ą w p o ró w n a n iu z dotychczas obow iązującym i przepisam i. P ra k ty k a n o ta ria ln a reg u lo w an a przez uprzed n io o bow iązującą u sta w ę o te re n ac h budow nictw a jednorodzinnego i zagrodow ego oraz o podziale nieruchom ości w m ia ­ sta ch i 'Osiedlach z dnia 6 lip c a 1972 r. u le g ła zm ianie, p rz y jm u ją c d o stosow ania now e zasady o k reślone w a rt. 12 n ow ej ustaw y. K o rzy stn ą zm ianą je st reg u la cja z a w a rta w a rt. 12 ust. 5 stanow iącym , że g ru n ty w ydzielone pod b u d o w ę ulic przy dokonyw anym podziale nieruchom ości przech o d zą n a rzecz P a ń s tw a z a odszkodo­ w aniem , ta k ja k przy w yw łaszczaniu, i to z ch w ilą upraw o m o cn ien ia się decyzji

zatw ierdzającej podział.

W p ra k ty c e n o ta ria ln e j pow stał pro b lem n a tle b rzm ien ia a r t. 96 u st. 2 now ej u sta w y , w k tó ry m je s t m ow a ¡o zachow aniu m ocy decyzji ostatecznych o oddaniu g ru n tó w w u ży tk o w an ie w ieczyste p o d ję ty ch przed ¡dniem w ejścia w życie ustaw y. W nioskując a contrario do treśc i a rt. 96 ust. 2, n ależało b y przyjąć, że decyzje nie o b ję te tre śc ią tego p rze p isu (w ty m ró w n ież decyzje zezw alające n a podział, w y­ dan e w try b ie ¡przepisów dotychczasow ych) tr a c ą moc. K w estię tę jednoznacznie w yjaśrjia ro zporządzenie R ady M inistrów z d n ia 16 w rz e śn ia 1985 r. (poz. 238) reg u lu jące m iędzy in n y m i podział nieruchom ości. P a r a g r a f 25 tego rozporządzenia stanow i: „Pozw olenia n a .podział nieruchom ości w y d an e n a p o d sta w ie a rt. 18 u st. 4 ¡ustawy z dnia 6 lip c a 1972 r. zach o w u ją w ażność.”

Z powyższego szkicow ego p rz e d sta w ie n ia p ro b lem aty k i będącej przed m io tem re ­ gulacji p ra w n y c h now ej u staw y , z zasad z n ie j w y n ik ając y ch i k sz tałtu jąc y ch p ra k ty k ę n o ta ria ln ą w y p ły w a w niosek, że m u sim y sta le uw zględniać to, iż P ań ­ stw o w e B iuro N o taria ln e, ja k o o rg an o ch ro n y p ra w n e j, jako ko m ó rk a organizacyjna w resorcie w y m ia ru spraw iedliw ości, zm ierza d o zapew nienia bezpieczeństw a oraz zgodności z przep isam i p ra w n y m i o b ro tu praw nego, w szczególności zaś obrotu

n ieruchom ościam i pom iędzy różnym i pod m io tam i p raw n y m i, strzeg ąc p rzy tym in te resó w P ań stw a .

P odstaw ow ych p rze p isó w reg u lu ją c y c h o b ró t nieruchom ościam i, o k reśla ją cy c h jego isto tę i zasady szu k ać należy w k o d ek sie cyw ilnym . A rty k u ł 158 k.c. stanow i, że czynność p ra w n a , k tó re j przed m io tem je st zobow iązanie do p rze n iesien ia w łas­ ności nieruchom ości, m u si być za w a rta w form ie a k tu n o tarialnego. J a k w ięc z ipowyższgo w ynika, P ań stw o w e B iu ra N o taria ln e, w k tó ry c h p o d staw o w ą form ą d o k o n y w an ia czynności p ra w n y c h je st fo rm a a k tu n o tarialn eg o , nie m ogą w sw o­

je j p ra k ty c e pom inąć te m a ty k i będ ącej przed m io tem reg u la cji p ra w n e j om aw ian ej u staw y .

O d pierw szego dnia je j w ejścia w życie sto su jem y w obrocie cyw iln o p raw n y m za sa d y u sta lo n e w n o w ej u sta w ie, a co z ty m się w iąże — ro zstrzygam y i poszu­ k u je m y rozstrzygnięć problem ów i w ątp liw o ści w z a k resie in te rp re ta c ji przepisów . J a k ju ż w spom niałam , zasady oibrotu n ieruchom ościam i re g u lu je kodeks c y ­ w iln y , w obec czego n ależ y się zastanow ić, w ja k ic h przedm iotow o o kreślonych sy tu a c ja c h sięgam y do przepisów om aw ian ej . u sta w y w p ra k ty c e n o ta ria ln e j. O dpow iedź n a to p y ta n ie , a jednocześnie zasada in te rp re ta c y jn a przepisów ustaw y o gospodarce g ru n ta m i i w yw łaszczaniu nieruchom ości za w a rta je st w tre śc i a rt. 1 tej u sta w y . S tan o w i on, że u sta w a o k reśla zasady g o spodarow ania g ru n ta m i z a ­ b u d o w an y m i oraz g ru n ta m i przeznaczonym i w p la n a c h zago sp o d aro w an ia p rz e ­ strzen n eg o n a cele zabudow y, a ta k że zasady w y w łaszczania nieruchom ości, U sta w a t a n ie dotyczy g ru n tó w w chodzących w sk ład gospodarstw rolnych z a ­ b u d o w an y ch o raz zw iązanych z p ań stw o w y m i g o sp o d arstw am i leśnym i i położonym n a o b sz arac h przeznaczonych w p la n a c h zagospodarow ania p rzestrzen n e g o w y ­ łącznie n a cele gosp o d ark i ro ln ej lu b le śn ej. iW a r t. ,1 o k reślone je st rów nież p o ję cie „zabudow y” w ro zu m ien iu te j u sta w y .

P o d zia ł nieruchom ości dok o n y w an y je s t n a p o d sta w ie decyzji terenow ego o r ­ g an u a d m in istra c ji p ań stw o w e j, z a tw ie rd z ają ce j p r o je k t podziału,

W p ra k ty c e n o ta ria ln e j pro b lem y w y n ik a ją stąd, że n ie w szystkie te re n y m a ją op raco w an e p la n y zagospodarow ania przestrzennego, a ich b r a k u tr u d n ia k w a ­ lifik o w an ie nieruchom ości i ty m sam y m h am u je o b ró t nieruchom ościam i. S tąd p o w sta je p iln a p o trze b a, a b y w łaściw e w ładze rea lizo w a ły przep isy o p la n o w a n iu p rze strzen n y m z n a le ż y ty m zrozum ieniem .

P o d zia ł n ieruchom ości zgodnie z a rt. 12 m oże n a stą p ić rów n ież n iezależnie od u s ta le ń m iejscow ego p la n u za gospodarow ania przestrzen n eg o w w y p ad k a ch przez u sta w ę przew idzianych. P rzy k ład o w o w skażę n a m ożliw ość tego podziału p rz y znoszeniu w spółw łasności, jeżeli zm ierza -on do w ydzielenia poszczególnym w spółw łaścicielom dom ów w ra z z g ru n te m n iezb ęd n y m do praw idłow ego k o rzy ­ sta n ia z ty c h domów.

P rz y te j 'Okazji w spom nę, że istn ie je rozbieżność sta n o w isk w zakresie, czy w k a ż d y m w y p ad k u , gd y d o k o n y w an y je s t fizyczny podział nieruchom ości, decy zja z a r t. 12 je st n iezb ęd n a. Czy p rzy p odziale d okonyw anym w n a stę p stw ie w y k o n a­ n ia innych decyzji, n a p rzy k ła d decyzji z a tw ie rd z a ją c e j p la n realizacy jn y , ró w ­ n ież n ie zb ę d n a je s t decy zja w y d a n a w try b ie a rt. 12?

O tóż W ydział G eodezji i G ospodarki G ru n ta m i m .st. W arszaw y re p re z e n tu je stanow isko, że w ra z ie sporządzania m a p y nieruchom ości, k tó r a u le g ła podziałow i w w y n ik u p rzezn aczen ia je j części (nip. pod o g ródki działkow e), a p la n re a liz a c y j­ ny z o stał zatw ierdzony, n ie ¡potrzeba decyzji z a tw ie rd z ają ce j podział w try b ie a rt. 12, albow iem g ra n ic e te j części n ieruchom ości u ję te j n a m a p ie ja k o k o n k re t­ na d ziałka w yznaczone za sta ły decy zją m e ry to ry c zn ą , w y d a n ą n a pod staw ie in ­

30 S t e f a n M i z e r a _{Nr 4 (340)} nych przepisów n ie w y n ik ający ch z n ow ej ustaw y. P rzed staw iciele naszego r e ­ so rtu , a szczególnie p rak ty c y notariusze, n ie są w pełni p rze k o n an i o słuszności

powyższego sta n o w isk a z tego w zględu, że d ecyzja a d m in istra c y jn a , przy k ład o w o podana decyzja „o zatw ierd zen iu p la n u rea liza cy jn eg o ”, dotyczy in n y c h zag ad n ień niż podział nieruchom ości. Zm ienia o n a przeznaczenie g ru n tu , w obec czego nie za stę p u je decyzji z a tw ie rd z ają ce j podział. D ecyzja ta m oże sta n o w ić je d y n ie p rze słan k ę d o w ydania decyzji w try b ie a rt. 12. D ecyzja z a r t. 12 zbędna je st w tedy, gdy p o d ział n a stę p u je w w y k o n an iu decyzji o w yw łaszczaniu, co w y raźn ie w y n ik a z p rzepisów a r t. 56 ust. 2 ustaw y.

N ależy m ieć n a uw adze, że decyzja z a rt. 12 zb ę d n a je st w yłączn ie w raz ie realizacji w yw łaszczania na podstaw ie decyzji ad m in istra c y jn e j o p a rte j n a a-rt. 56 ust. 2. Kie d otyczy to sytuacji, gdy nabycie nieruchom ości -przez P ań stw o n a ­ stę p u je na pod staw ie um o w y cy w ilnopraw nej n a p odstaw ie a r t. 53 w zw iązku z art. 8 ustaw y.

• C zy stosow anie po dn u 1 sierpnia 1985 r. przepisów o sp rzed a ży przez

P aństw o b u d y n k ó w bądź lokali nie budzi w P B N w ątpliw ości np. co do zasad i try b u w y c e n y tego rodzaju nieruchom ości?

— K w estię tr y b u i zasad u sta la n ia cen nieruchom ości sp rze d aw an y c h -przez P ań stw o o k re śla ją przepisy a rt. 44 i n a s tę p n e now ej ustaw y. J a k w y n ik a z art. 45, terenow y o rg a n ad m in istra c ji p ań stw o w e j u s ta la cenę nieruchom ości -w -drodze decyzji. W P ań stw o w y m B iurze N o tarialn y m d o k u m e n to w an e są urnow y -cywilno­ p ra w n e nabycia nieruchom ości (lokalu czy b u d y n k u ) n a -podstawie -ostatecznej decyzji te re n o w eg o -organu ad m in istra cji p aństw ow ej, o k reśla ją ce j w a r u n k i sp rz e ­ daży nieruchom ości, k tó re — ab y u m o w a m ogła dojść do sk u tk u — m u szą być przez nabyw cę zaakceptow ane. Jeżeli k u p u ją c y nie zgadza silę n a te w aru n k i

ustalone w -decyzji, to wówczas -nie dochodzi do um ow y m iędzy stro n am i.

N otariusz -nie ocenia -przyjętych w decyzji a d m in istra c y jn e j za sa d i postano­ w ień. D ecyzja -jest w yrazem -woli jednej ze stro n m a ją c e j dojść -do s k u tk u um ow y i n ie m-o-że b y ć przez n a s kw estionow ana. Dotyczy to nie ty lk o d ec y zji w tej k o n k re tn e j kw estii.

O W sk ła d u sta w y k w ie tn io w e j w e szły k o n tro w e rsy jn e p rze p isy o „gruntach

w a rsza w sk ic h ’’. W ja k im sto p n iu P B N w W arszaw ie zam ierza w spółdziałać w re­ alizacji tych prze p isó w i czy zostały one ju ż w drożone w p ra k ty c e (art. 89—90)?

— P rzepisy a r t. 89—90 om aw ianej u sta w y za w ierają reg u la cję isto tn y ch spraw m a jątk o w y c h poprzednich w łaścicieli nieruchom ości „w arszaw sk ich ”. S p ra w y u re ­ gulow ane ty m i przep isam i są częstym te m a te m rozm ów n o ta riu sz y z zain tereso ­ w an y m i -osobami. P rzypom nę m oże, że a rt. 89 u st. 2 stw o rzy ł p o p rze d n im w łaści­ cielom d ziałe k zabudow anych dom am i je d norodzinnym i, m ałym i -domami mie­ szkalnym i i dom am i, -w k tó ry ch liczba izb nie -przekracza 20, a także dam am i, w k tó ry c h p rze d -dniem 21 ilisto-pada 1945 r. została w yodrębniona w łasność po­ szczególnych lokali, w reszcie dom am i, k tó re stanow iły p rze d ty m dn-ie-m w łasność spółdzielni m ieszkaniow ych, lu b ich następ co m -prawnym m ożliw ość zgłoszenia w te rm in ie d o -dnia 31 g ru d n ia 1988 r. w niosków o -oddanie ty c h gr-u-ntów w u ży t­ k o w an ie w ieczyste. W sp ra w a c h tych orzek a -terenowy organ a d m in is tra c ji. stop­ n ia podstaw ow ego, w y d ają c decyzję o p rzy z n an iu p ra w a u ży tk o w a n ia wieczystego g ru n tó w oraz zwrocie budynków . P ozytyw ne rozpoznanie wni-osków przez w ła­

N r 4 (340) O p ra k ty c e not. stosow ania przep. o gosp. g ru n ta m i (rozm . z not. K ołcun) 31

ściw e o rg an y uw ieńczone decy zją stan o w ić będą p o d sta w ę do zaw ieran ia ak tó w n o ta ria ln y c h d o k u m e n tu ją cy c h o ddanie 'gruntów w u ży tk o w a n ie w ieczyste.

Isto tn y m zag ad n ien iem w św ie tle tych przepisów je st c h a ra k te r p ra w n y 'budyn­ ków , 00 do k tó ry c h p o d ję te zo stają decyzje o ich zwrocie, a 00 z tym się w iąże —. c h a r a k te r p ra w n y istn iejący c h b ą d ź d okonyw anych n a pod staw ie tych decyzji w pisów w księgach w ieczystych prow adzonych d la budynków . M a to duże z n a­ cz en ie w p ra k ty c e n o ta ria ln e j. M oim zdaniem , m a ją c n a uw adze, że u sta w o ­ d a w c a p rz y ją ł w przepisach o k reśle n ie „zw rot b u d y n k ó w ”, należy dom niem yw ać, że będzie tu p rz y ję ta zasada in te rp re ta c y jn a resty tu cy jn o ści w pisów w księgach w ieczystych.

P ro b le m y p raw a w y n ik ając e z u regulow ania pow yższym ; przep isam i szeroko i p rze k o n y w a jąc o o m a w ia w a rty k u le zam ieszczonym w „ P alestrz e” n r 9/85 ad w . J a n C zerw iakow ski. M oim zdaniem , je s t to a rty k u ł godny p o lecenia czy­ te ln ik o m te g o m iesięcznika i in n y m zain te re so w an y m osobom.

R ozm ow ą przeprow adził adw . S te fa n M izera

POST SCRIPTUM

N a m a rg in esie przep ro w ad zo n ej rozm ow y należy odnotow ać, że w ro k u 1984 zakres k o m p e ten c ji i fu n k cjo n o w an ie p ań stw o w y ch b iu r n o ta ria ln y c h określone w u sta w ie z d n ia 25 m a ja 1951 r. — P ra w o o n o ta ria c ie (Dz. U. z 1963 r. N r 19, poz. 106 z późn. zm.) b y ły d w u k ro tn ie p rzed m io tem ro zw ażań Sądu N ajwyższego, co p o tw ie rd z a eksp o n o w an ą pozycję tych org an ó w ¡państwowych w obrocie nie­ ruchom ościam i.

T eza p o sta n o w ien ia S ądu ¡Najwyższego z d n ia 13 lipca '1984 r. w spraw ie IV CR 343/84 (ogłoszonego w OSNCAP z 1985 r. n r 7, poz. 92) m a n a s tęp u jące brzm ienie:

„Nie je st dopuszczalne n a p ąd staw ie p rze p isu a rt. 57 ust. 1 u sta w y o księgach w ieczystych do k o n an ie przez ¡państwowe ¡biuro n o ta ria ln e w p isu ostrzeżenia w r a ­ zie stw ie rd z e n ia w ra m a c h au to k o n tro li, że sta n o w iąc a p odstaw ę w p isu czynność p ra w n a ¡uznana za w aż n ą p rz y ¡dokonywaniu w pisu (art. 46 ust. 1 ¡ustawy o k s ię ­ gach •wieczystych) je s t niew ażna. W ta k ie j sy tu a c ji w pis m oże być podw ażony w d ro d ze p ro ce su o uzgodnienie s ta n u p raw nego nieruchom ości u jaw nionego w księdze w ieczystej z rzeczyw istym sta n e m p ra w n y m (art. 10 ust. 1 u sta w y o k się g ac h w ieczystych).”

W u za sa d n ie n iu tego p o stan o w ien ia SN m .in. n apisano: „Stosow nie do przep isu a rt. 46 u st. 1 u sta w y o księgach w ieczystych i hipotece z dnia 16 lipca 1982 r. (Dz. U. N r 19, poz. 147), rozpoznając w n io sek o w pis p ań stw o w e b iu ro n o ta ria ln e b ad a jed y n ie treść w n io sk u i dołączonych d o ń d o k u m e n tó w oraz treść księgi w ieczystej. Z akres kognicji PBN, aczkolw iek w sw o isty sposób ograniczony, n ie m a c h a r a k te ru czysto form alnego. Bada ono n ie ty lko fo rm ę, a le także treść załączonych do w niosku dokum entów . O bow iązek i u p ra w n ie n ie d o b a d a n ia d o ­ k u m e n tó w należy rozum ieć w te n sposób, że pań stw o w e b iu ro n o ta ria ln e pow inno b adać w ażność czynności p ra w n e j stanow iącej p o d staw ę p ra w n ą w pisu, k tó ra u za sa d n ia p ow stanie, zm ianę lu b w ygaśnięcie ¡praw zarów no po d w zględem fo r­ m alnym , ja k i pod w zględem jej skuteczności im aterialnopraw nej. Dotyczy to oczyw iście d o k u m e n tó w obejm u jący ch czyności p raw n e, o k tó ry c h m ow a w a rt. 56

32 S t e } a n M i z e r a N r 4 (340)

i n a st. k.c., a w szczególności um ów w p rzedm iocie zm ia n y lu b w y g aśn ięc ia p r a w a rzeczow ego. Inaczej je st w ów czas, gd y d o k u m e n tem u z a sa d n ia ją c y m w p is je s t orzeczenie sądu. W ówczas k o n tro la p rz y ro zp o z n aw an iu w n iosku m a c h a r a k te r fo rm a ln y , o g ranicza się bow iem do stw ie rd z en ia, czy o rzeczenie to je s t p r a ­ w om ocne (...).”

N a stę p n ie u ch w a ła SN z d n ia 27 lis to p a d a 1984 r. w sp ra w ie I II C ZP 70/84 (ogłoszona w OSNCAP z 1985 r. n r 8, poz. 108) sfo rm u ło w a ła n a s tę p u ją c ą te zę :

„ P a ń stw o w e biuro n o ta ria ln e o d d a la w n io sek d ziała ją ceg o w im ien iu S k a rb u P a ń s tw a terenow ego o rganu a d m in istra c ji .państw ow ej o odłączenie — n a rzecz osoby fizycznej z księgi w ieczystej p ro w a d zo n e j d la n ieruchom ości S k a rb u P a ń ­

stw a — b u d y n k ó w i w p isa n ie ich do now ej księgi w iec zy stej ja k o odrębnego

p rz e d m io tu w łasności, jeżeli sta n o w iąc a p o d sta w ę takiego w niosku d ecyzja a d ­ m in istra c y jn a je s t bezw zględnie n ie w a ż n a .”

W u z a sa d n ien iu te j u ch w a ły SN im.in. w yjaśniono:

„(...) decy zja ad m in istra c y jn a , m ogąca w y w ierać o k reślo n e s k u tk i p ra w n e w sfe rz e p ra w a cyw ilnego oraz w p ro ce sie cyw ilnym , m oże być bezw zględnie n ie w a ż n a z różnych przyczyn. W ro zw ażan y m w y p ad k u , ja k to tr a f n ie p rze d ­ sta w ił w sw oich w yw odach S ą d W ojew ódzki, p ie rw o tn a d ec y zja a d m in istra c y jn a , w y d a n a zgodnie z p ra w e m obow iązującym w dacie je g o w y d an ia, zo stała zm ie­ n io n a p rzez o rg an a d m in istra c y jn y te g o sam ego sto p n ia z p o w o łan iem się n a a rt. 155 (104) k.p.a. oraz n a p rzepisy n ie obow iązującej ju ż u sta w y z d n ia 25 m a ­ ja 1974 r. o p rzek azy w a n iu gospodarstw ro ln y ch n a w łasn o ść P a ń stw a za re n tę i s p ła ty pieniężne. W ym aga p o d k reśleń ia, że żaden z p rze p isó w p ra w n y c h później w y d a n y c h ' dotyczących tej m a te rii, n ie p rze w id y w a ł i n ie p rz e w id u je m ożliw ości i dopuszczalności doko n y w an ia przez o rg a n y a d m in istra c ji p ań stw o w e j zm iany decyzji ostatecznych w celu p rz e k szta łc en ia reż y m u p ra w n e g o budynków w cho­ dzących w skład g o spodarstw a rolnego. W ty m s ta n ie rzeczy n o w a decyzja a d m in istra c y jn a została w y d a n a n ie ty lk o bez ja k ie jk o lw ie k p o d sta w y p ra w n e j, ale z oczyw istym n a ru sz en ie m a d m in istra c y jn e g o p ra w a m a teria ln eg o i przepisów k o d ek su p ostępow ania ad m in istra cy jn e g o . D ecyzja a d m in istra c y jn a d o tk n ię ta tego ro d z a ju w ątpliw ościam i p ra w n y m i imusi ibyć u zn a n a, z a bezw zględnie niew ażną. T ym sa m y m z tej r a c ji n ie m oże o n a w sferze p ra w a cyw ilnego w y w ie ra ć żad­ n ych sk u tk ó w cyw ilnopraw nych. Z ajęcie tego ro d z a ju sta n o w isk a w p o stęp o w an iu cy w iln y m nie je st zależne od stw ie rd z e n ia b ezw zg lęd n ej niew ażn o ści decyzji, ad ­ m in istra c y jn e j w o k reśla n y m try b ie pastę,pow ania ad m in istra cy jn e g o . N astę p u je to ty lk o 'dla celów po stęp o w an ia cy w ilnego i ze s k u tk a m i d la sp ra w y cyw ilnej. Tego ro d z a ju rozw iązanie n ie w yłącza a rt. 177 i§ 1 p k t 3 i § 2 k.p.c. S ąd w postę­ p o w a n iu cyw ilnym je st n iezaw isły w sto so w an iu p r a w a i d o niego n ależy a u to ­ nom iczne rozstrzyganie o ty m , czy o k reślo n a decyzja a d m in istra c y jn a (określony a k t ad m in istra cy jn y ) m oże w y w ierać sk u tk i p ra w n e w sferze p ra w a cyw ilnego, w ty m ta k ż e w sfe rz e ¡prawa o księgach w ieczystych. Z a ta k ą in te r p re ta c ją p rze­ m a w ia ją oprócz tego ekonom ia p ostępow ania i w ym aganie, ą b y było ¡ono społecz­ n ie efe k ty w n e .”

I w re szc ie trzecie rozstrzygnięcie sądow e, a m ian o w icie u c h w a ła z ¡dnia 12 czer­ w ca 1975 r. S ąd u N ajw yższego (Izba K arn a) w sp ra w ie V I K Z P 8/75 (ogłoszona w O rzecznictw ie K a rn y m n r 9/75 — W yd. P ro k u ra tu ry G e n e ra ln ej), k tó re j teza

m a n a s tę p u ją c e b rzm ien ie : .

„Z łożenie ¡przed n o tariu szem , przy za w ie ra n iu um ow y, ośw iadczenia co d o jej treśc i niezgodnego z rzeczyw istością w celu u k ry cia in n e j czynności p ra w n e j i do­ p ro w a d ze n ie d o sp isa n ia a k tu n o ta ria ln e g o stw ie rd z ając eg o zaw arcie ta k ie j um ow y

N r 4 (340) P rze lew w ierzy te ln o śc i za b ezp ieczo n ej za sta w em f" 33

.może być u znane za czyn w y cz erp u jąc y zn am iona przestęp stw a z a rt. 267 k.k., jeżeli zam iarem sp ra w c y było pod stęp n e w p ro w ad zen ie w błąd n o ta riu sz a .”

Z u z a s a d n i e n i a :

„Z p rzepisów p ra w a o n o ta ria c ie w y n ik a , że pań stw o w e -biuro ¡notarialne s p i­

su je a k t n o ta ria ln y , jeżeli stro n y obow iązan e są lu b chcą dokonać czynności p r a w ­ n e j w fo rm ie a k tu n o ta ria ln e g o ze w zględu n a to, iż zachow anie te j fo rm y je s t p rz e p isa n e przez ¡prawo bądź zastrzeżone przez um ow ę stro n albo też odpow iada ich poro zu m ien iu (art. 43 ustaw y), a sp isa n y a k t notaria-lny zaw iera m .in. ośw iad­ czenia stro n (art. 45 § 1 p k t 5). Dotyczy to ta k że i przede w szy stk im ta k ic h ośw iadczeń stro n , k tó r y c h treść ze w zględu n a sk u tk i praw n e, jakie z n im i w ią ż e -ustawa, d a je p o d sta w ę do uznania, że m iędzy stro n a m i doszło do za w a rc ia o k r e ­ ślonej um o w y (art. 66— 72 k.c. i .inne przepisy tego ko d ek su o ro d za jac h um ów ).

W idać z tego, że a k t ¡notarialny sporządzony zgodnie z treśc ią ośw iadczeń s tr o n za w ie ra stw ie rd z en ie zarów no fa k tu , iż ta k ie ośw iadczenie stro n y złożyły, ja k i tego, że w k o n k re tn y m w y padku, z u w ag i n a treść tych ośw iadczeń, n a s tą p ił s-ku-tek -prawny w -postaci -umowy określonego ¡przez -prawo rodzaju. P ro w ad z ić to m u si -d-o w niosku, iż złożenie przez stro n y -przy z a w ieran iu um ow y p rz e d n o ­ ta riu sz e m k ła m liw y c h ośw iadczeń co do ich rzeczyw istej w oli (np. 0 daro w iźn ie z z a ta je n ie m rzeczyw iście z a w a rte j um ow y -kupna-sprzedaży) pow oduje, że s tw ie r ­

dzenie w ak c ie n o ta ria ln y m , iż doszło do um ow y określonego ro d z a ju — je s t n iezgodne z p ra w d ą . N ależy za te m uznać, że a k t n o ta ria ln y w ty m za k re sie z a w ie ra po św iad czen ie n ie p ra w d y w ro zu m ien iu a rt. 267 k.k., w y łu d zo n e p rzez osoby uczestniczące w jego sp isan iu i sk ła d a ją c e k ła m liw e ośw iadczenia. O cena

zaś tego, czy okoliczności tow arzyszące w y łudzeniu takiego pośw iadczenia,

a w szczególności kłam liw o ść ośw iadczeń, m a ją cechy «-podstępnego w p ro w a d ze n ia w -błąd» osoby u p o w ażnionej do sporządzenia d o k u m e n tu (aktu -notarialnego) — co sta n o w i znam ię p rz e stę p s tw a z a-rt. 267 k.k. — należy do sąd u o rze k ają ce g o 00 do isto ty i zależy od u sta le ń faktycznych w k o n k retn e j sp raw ie.”

P rz ed sta w ie n ie sta n o w isk a S ądu N ajw yższego n a m arginesie trzech ro z p a try ­ w an y c h w -tej n ajw y ż sz ej in sta n c ji sądow ej s p ra w zw iązanych z d ziała ln o śc ią n o ta ria tu p o tw ie rd z a doniosłą rolę p ań stw o w y c h b iu r n o ta rialn y c h w z a p ew n ie n iu

bezpieczeństw a-1 w obrocie -prawnym w PRL.

S.TO.

JAN MOJAK

PRZELEW WIERZYTELNOŚCI ZABEZPIECZONEJ ZASTAWEM

A u to r a n a liz u je w a ż n ą , c h o ć s k o m p lik o w a n ą ju r y d y c z n ie in s ty tu c ję c e s ji w ie ­ r z y te ln o ś c i u b e z p ie c z o n e j z a s ta w e m n a r z e c z y r u c h o m e j o ra z z a s ta w e m n a p r a - • w a c h .

I. W p ra k ty c e o b ro tu cyw ilnopraw nego z a sta w należy do n ajczęściej w y stę ­

p u ją cy c h rzeczow ych zabezpieczeń w ierzytelności.1 C echą c h a ra k te ry sty c z n ą p r a w ­ nego u re g u lo w a n ia tego ograniczonego p ra w a rzeczow ego je s t to, że m oże ono * 8

I P o r . J . S k ą p s k i : U m o w a z a s ta w n ic z a , „ N o w e P r a w o ’" n r 4/67, s. 486.