Wywiad
127 stawą treści umowy deweloperskiej. Każdy deweloper musi przygotować prospekt informacyjny. Uwaga: należy odróżnić od prospektu informacyjnego różne materiały reklamowe typu katalogi, broszury, wizualizacje, ofertę na stronie in- ternetowej itd.
3. Tylko inwestycje z rachunkiem powierniczym – upewnij się, że pieniądze, które będziesz wpłacać deweloperowi, znajdą się na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Informację o rodzaju rachunku powierniczego stosowanego przez de- welopera znajdziesz w prospekcie informacyjnym. Uwaga:
sprawdź dokładnie w prospekcie lub w umowie dewelo- perskiej przed jej podpisaniem czy konto, na które będziesz wpłacać pieniądze, to mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Powinno być to wyraźnie zaznaczone.
4. Umowa tylko w formie aktu notarialnego – umowa dewe- loperska koniecznie musi zostać zawarta w formie aktu no- tarialnego. Od tej zasady nie ma wyjątków. Zawarcie umowy przed notariuszem w formie aktu notarialnego lepiej chroni interesy nabywcy. Pamiętajmy, że jeśli w umowie jest coś dla nas niejasnego, odbiegającego od wcześniejszych usta- leń albo podejrzanego – zapytajmy o to notariusza. Ma on obowiązek nam to wytłumaczyć w sposób maksymalnie zrozumiały. Notariusz dba o zgodność z prawem i zabezpie- czenie interesów nabywcy m.in. kontroluje czy treść umowy zawiera wszystkie elementy wymagane przez ustawę dewe- loperską, wyjaśnia skutki zawarcia umowy oraz zamieszcza na końcu aktu notarialnego wniosek o wpis do księgi wie- czystej nieruchomości roszczenia nabywcy o zawarcie umo- wy przenoszącej własność (umowy przyrzeczonej).
5. Ważne są nazwa umowy i zobowiązanie do przeniesienia własności – umowa deweloperska powinna nazywać się właśnie tak: deweloperska. Prócz nazwy jednak ważniej- szy jest w umowie element treści, na który warto zwrócić uwagę. Umowa powinna zawierać zobowiązanie dewelope- ra do wybudowania określonego budynku i przeniesienia prawa własności lokalu w nim się znajdującego.
6. Dokładne opisanie nieruchomości i stanu wykończenia mieszkania albo domu – z punktu widzenia nabywcy ważne jest, aby w umowie dokładnie została opisana nie- ruchomość (położenie, powierzchnia, stan prawny) oraz standard wykończenia mieszkania albo domu. Należy opi- sać, ile pomieszczeń i o jakiej powierzchni będzie w lokalu albo domu, jakie będą miały funkcje (kuchnia, łazienka, toaleta, pokój, sypialnia itd.), co może być istotne przy planowaniu instalacji. Do umowy najlepiej załączyć rysu- nek (rzut) obrazujący położenie lokalu albo domu wzglę- dem stron świata, w strukturze budynku, rozplanowanie pomieszczeń, usytuowanie okien oraz balkonu. Standard wykończenia należy scharakteryzować w prospekcie infor- macyjnym, który stanowi załącznik do umowy deweloper- skiej poprzez określenie klasy albo standardu, ewentualnie marki (nazwy) materiałów wykończeniowych oraz stopnia wykończenia wnętrza. Opis należy sprecyzować na tyle, na ile to rozsądne. Nabywca musi być świadomy, że to on płaci konkretną kwotę i ma prawo wymagać również kon- kretnego standardu wykończenia.
Wywiad
Anna Gogolok
prawnik, specjalista ds. nieruchomości Podstawowe wskazówki, które mogą być pomocne
przed podpisaniem umowy deweloperskiej
Zakup mieszkania, to często życiowa decyzja, która wymaga do- kładnego przemyślenia i rozważenia wielu różnych aspektów: od wy- boru lokalizacji, poprzez sposób finansowania zakupu, aż po decyzję o wykończeniu lokalu. Warto podejść do tego z należytą rozwagą a przede wszystkim odpowiednim przygotowaniem merytorycznym.
Od 2012 roku kwestie zakupu nowego mieszkania od dewelopera reguluje specjalna ustawa – ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloper- ska). Ustawa jest niezwykle ważna i potrzebna, ponieważ przed jej wejściem w życie kwestie stosunków między deweloperem i nabyw- cą mieszkania nie były uregulowane. Na co zwrócić uwagę i czego oczekiwać od dewelopera, żeby nie zostać wpuszczonym w przysło- wiowe maliny? Oto kilka rad, które warto wziąć pod uwagę.
1. Poszukaj informacji o deweloperze – warto poszukać infor- macji o samym deweloperze: od kiedy prowadzi działalność, co wcześniej wybudował, jaka jest opinia mieszkańców tych inwestycji o jakości budynków i współpracy z nim. Informa- cję o ostatnich 3 zakończonych inwestycjach znajdziesz w prospekcie informacyjnym.
2. Prospekt informacyjny – warto dokładnie przeczytać zanim podpiszesz umowę z deweloperem, by warto zasięgnąć in- formacji o inwestycji. Prospekt informacyjny zawiera infor- macje wymagane przez ustawę deweloperską, które mają pomóc potencjalnemu klientowi zorientować się w szczegó- łach. Informacje zawarte w tym dokumencie stają się pod-
Rynek – Społeczeństwo – Kultura | Numer 3(24)/2017
128
Wizyta u notariusza
Dla większości osób wizyta u notariusza jest przeżyciem dość wyjątkowym. Jak wygląda wizyta u notariusza, czego się po niej spo- dziewać i na co się przygotować w takiej sytuacji?
Podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza przebiega bar- dzo podobnie do innych czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego, jak np. zawarcie umowy sprzedaży albo dokonanie darowizny nieruchomości.
Zacznijmy od początku, który ma miejsce jeszcze przed samym podpisaniem umowy u notariusza. Nabywca, jeżeli jest zdecydo- wany na podpisanie umowy dotyczącej konkretnego mieszkania albo domu, przed podpisaniem umowy deweloperskiej powinien otrzymać od dewelopera prospekt informacyjny z załączonym do niego wzorem umowy deweloperskiej, która później zostanie za- warta. Zatem jeszcze na długo przed podpisaniem umowy nabywca ma szansę zapoznać się z jej treścią, zadać pytania lub rozwiać nie- jasności i wprowadzić ewentualne zmiany.
Następnym krokiem będzie ustalenie pomiędzy deweloperem i nabywcą miejsca oraz terminu zawarcia umowy deweloperskiej.
Zazwyczaj to deweloper proponuje notariusza, aczkolwiek jego wy- bór jest kwestią ustalenia pomiędzy deweloperem i nabywcą. Z tego względu również deweloper konsultuje termin z notariuszem. Pod- pisanie umowy odbywa się w kancelarii notarialnej wybranego no- tariusza. Przed zawarciem umowy deweloperskiej notariusz (często za pośrednictwem dewelopera) prosi o podanie danych osobowych nabywców, aby wpisać je do projektu umowy.
Jakie jest zadanie notariusza?
Notariusz przede wszystkim dba o formalną stronę transakcji pomiędzy deweloperem i nabywcą, sprawdza treść umowy pod ką- tem zgodności z prawem, weryfikuje zgodność przedstawionego w umowie stanu prawnego nieruchomości z wpisami w księdze wieczystej. Wszystko po to, aby umowa była ważna i prawidłowo zawarta, a także nie odbiegała od wymagań prawnych – również w zakresie poszanowania interesów nabywcy i dewelopera.
Sama wizyta u notariusza zaczyna się sprawdzeniem tożsamo- ści osób zawierających umowę w oparciu o dokumenty tożsamości (dowód osobisty, paszport), dlatego ważne jest, aby zabrać je ze sobą. Następnie pyta, w szczególności nabywców, czy zapoznali się z treścią wzoru umowy deweloperskiej i czy mają w związku z tym jakieś wątpliwości. Notariusz krótko wyjaśnia także czym jest umo- wa deweloperska i jakie powoduje obowiązki dla obu jej stron. Dalej notariusz potwierdza, że obie strony zgadzają się na ustaloną treść umowy. Gdy potwierdzenie takie otrzyma, notariusz przystępuje do odczytania pełnej treści umowy deweloperskiej. Ta część za- zwyczaj zajmuje najwięcej czasu. Po odczytaniu aktu notarialnego, strony umowy składają na jego końcu swoje podpisy, a następnie podpisuje się na nim także notariusz. W tym momencie umowa zo- stała zawarta.
Opłaty notarialne
Zawarcie umowy deweloperskiej wiąże się z koniecznością uisz- czenia notariuszowi opłaty, której część stanowi jego wynagrodze-
nie, a reszta – podatki i opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej.
Każda ze stron płaci połowę sumarycznej opłaty za zawarcie umo- wy deweloperskiej.
Wypisy aktu notarialnego
Zarówno deweloper, jak i nabywca otrzymują przynajmniej po jednym wypisie aktu notarialnego zawierającego umowę dewelo- perską. Wypis jest – mówiąc w uproszczeniu – „kopią” oryginalne- go aktu notarialnego (umowy deweloperskiej) z tym, że podpisaną jedynie przez notariusza. Oryginalny akt, na którym podpisały się strony oraz notariusz przy zawarciu umowy, pozostaje u notariusza.
Stronom notariusz wydaje jedynie wypisy, które jednak mają moc prawną oryginału. Liczba wypisów, którą można otrzymać, zależy od woli stron. Notariusz wydaje wypisy zaraz po zawarciu umowy. Prze- ciętny czas trwania czynności notarialnej, jaką jest zawarcie umowy deweloperskiej, wynosi około 1,5 godziny.
Po zawarciu umowy deweloperskiej notariusz przesyła jej wypis do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości objętej umową wraz z wnioskiem o wpis roszczenia nabywcy o zawarcie umowy przenoszącej własność do tej księgi wieczystej. Czynności tej dokonuje notariusz bez konieczności zaangażowania ze strony nabywcy.
Przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) przewidu- ją bezwzględny wymóg zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. W gruncie rzeczy w sposób podobny do opisa- nego wyżej wygląda zawarcie późniejszej umowy przenoszącej wła- sność nieruchomości na nabywcę.
W razie wątpliwości albo chęci poznania dalszych szczegółów warto skontaktować się z kancelarią notarialną przed zawarciem umowy i poprosić o wyjaśnienia.
Anna Gogolok STRUXI Sp. z o.o.
