Podstawowe wskazówki, które mogą być pomocne przed podpisaniem umowy deweloperskiej prawnik, specjalista ds. nieruchomości Anna Gogolok Wywiad

Pełen tekst

(1)

Wywiad

127 stawą treści umowy deweloperskiej. Każdy deweloper musi  przygotować prospekt informacyjny. Uwaga: należy odróżnić  od prospektu informacyjnego różne materiały reklamowe  typu katalogi, broszury, wizualizacje, ofertę na stronie in- ternetowej itd. 

3. Tylko inwestycje z rachunkiem powierniczym – upewnij się,  że pieniądze, które będziesz wpłacać deweloperowi, znajdą  się na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Informację  o rodzaju rachunku powierniczego stosowanego przez de- welopera znajdziesz w prospekcie informacyjnym. Uwaga: 

sprawdź dokładnie w prospekcie lub w umowie dewelo- perskiej przed jej podpisaniem czy konto, na które będziesz  wpłacać pieniądze, to mieszkaniowy rachunek powierniczy. 

Powinno być to wyraźnie zaznaczone. 

4. Umowa tylko w formie aktu notarialnego – umowa dewe- loperska koniecznie musi zostać zawarta w formie aktu no- tarialnego. Od tej zasady nie ma wyjątków. Zawarcie umowy  przed notariuszem w formie aktu notarialnego lepiej chroni  interesy nabywcy. Pamiętajmy, że jeśli w umowie jest coś  dla nas niejasnego, odbiegającego od wcześniejszych usta- leń albo podejrzanego – zapytajmy o to notariusza. Ma on  obowiązek nam to wytłumaczyć w sposób maksymalnie  zrozumiały. Notariusz dba o zgodność z prawem i zabezpie- czenie interesów nabywcy m.in. kontroluje czy treść umowy  zawiera wszystkie elementy wymagane przez ustawę dewe- loperską, wyjaśnia skutki zawarcia umowy oraz zamieszcza  na końcu aktu notarialnego wniosek o wpis do księgi wie- czystej nieruchomości roszczenia nabywcy o zawarcie umo- wy przenoszącej własność (umowy przyrzeczonej).

5. Ważne są nazwa umowy i zobowiązanie do przeniesienia własności – umowa deweloperska powinna nazywać się  właśnie tak: deweloperska. Prócz nazwy jednak ważniej- szy jest w umowie element treści, na który warto zwrócić  uwagę. Umowa powinna zawierać zobowiązanie dewelope- ra do wybudowania określonego budynku i przeniesienia  prawa własności lokalu w nim się znajdującego. 

6. Dokładne opisanie nieruchomości i stanu wykończenia mieszkania albo domu – z punktu widzenia nabywcy  ważne jest, aby w umowie dokładnie została opisana nie- ruchomość (położenie, powierzchnia, stan prawny) oraz  standard wykończenia mieszkania albo domu. Należy opi- sać, ile pomieszczeń i o jakiej powierzchni będzie w lokalu  albo domu, jakie będą miały funkcje (kuchnia, łazienka,  toaleta, pokój, sypialnia itd.), co może być istotne przy  planowaniu instalacji. Do umowy najlepiej załączyć rysu- nek (rzut) obrazujący położenie lokalu albo domu wzglę- dem stron świata, w strukturze budynku, rozplanowanie  pomieszczeń, usytuowanie okien oraz balkonu. Standard  wykończenia należy scharakteryzować w prospekcie infor- macyjnym, który stanowi załącznik do umowy deweloper- skiej poprzez określenie klasy albo standardu, ewentualnie  marki (nazwy) materiałów wykończeniowych oraz stopnia  wykończenia wnętrza. Opis należy sprecyzować na tyle,  na ile to rozsądne. Nabywca musi być świadomy, że to on  płaci konkretną kwotę i ma prawo wymagać również kon- kretnego standardu wykończenia. 

Wywiad

Anna Gogolok

prawnik, specjalista ds. nieruchomości Podstawowe wskazówki, które mogą być pomocne

przed podpisaniem umowy deweloperskiej

Zakup mieszkania, to często życiowa decyzja, która wymaga do- kładnego przemyślenia i rozważenia wielu różnych aspektów: od wy- boru lokalizacji, poprzez sposób finansowania zakupu, aż po decyzję  o wykończeniu lokalu. Warto podejść do tego z należytą rozwagą  a przede wszystkim odpowiednim przygotowaniem merytorycznym. 

Od 2012 roku kwestie zakupu nowego mieszkania od dewelopera  reguluje specjalna ustawa – ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu  mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloper- ska). Ustawa jest niezwykle ważna i potrzebna, ponieważ przed jej  wejściem w życie kwestie stosunków między deweloperem i nabyw- cą mieszkania nie były uregulowane. Na co zwrócić uwagę i czego  oczekiwać od dewelopera, żeby nie zostać wpuszczonym w przysło- wiowe maliny? Oto kilka rad, które warto wziąć pod uwagę. 

1. Poszukaj informacji o deweloperze – warto poszukać infor- macji o samym deweloperze: od kiedy prowadzi działalność,  co wcześniej wybudował, jaka jest opinia mieszkańców tych  inwestycji o jakości budynków i współpracy z nim. Informa- cję o ostatnich 3 zakończonych inwestycjach znajdziesz  w prospekcie informacyjnym.

2. Prospekt informacyjny – warto dokładnie przeczytać zanim  podpiszesz umowę z deweloperem, by warto zasięgnąć in- formacji o inwestycji. Prospekt informacyjny zawiera infor- macje wymagane przez ustawę deweloperską, które mają  pomóc potencjalnemu klientowi zorientować się w szczegó- łach. Informacje zawarte w tym dokumencie stają się pod-

(2)

Rynek – Społeczeństwo – Kultura | Numer 3(24)/2017

128

Wizyta u notariusza

Dla większości osób wizyta u notariusza jest przeżyciem dość  wyjątkowym. Jak wygląda wizyta u notariusza, czego się po niej spo- dziewać i na co się przygotować w takiej sytuacji?

Podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza przebiega bar- dzo podobnie do innych czynności dokonywanych w formie aktu  notarialnego, jak np. zawarcie umowy sprzedaży albo dokonanie  darowizny nieruchomości. 

Zacznijmy od początku, który ma miejsce jeszcze przed samym  podpisaniem umowy u notariusza. Nabywca, jeżeli jest zdecydo- wany na podpisanie umowy dotyczącej konkretnego mieszkania  albo domu, przed podpisaniem umowy deweloperskiej powinien  otrzymać od dewelopera prospekt informacyjny z załączonym do  niego wzorem umowy deweloperskiej, która później zostanie za- warta. Zatem jeszcze na długo przed podpisaniem umowy nabywca  ma szansę zapoznać się z jej treścią, zadać pytania lub rozwiać nie- jasności i wprowadzić ewentualne zmiany. 

Następnym krokiem będzie ustalenie pomiędzy deweloperem i nabywcą miejsca oraz terminu zawarcia umowy deweloperskiej. 

Zazwyczaj to deweloper proponuje notariusza, aczkolwiek jego wy- bór jest kwestią ustalenia pomiędzy deweloperem i nabywcą. Z tego  względu również deweloper konsultuje termin z notariuszem. Pod- pisanie umowy odbywa się w kancelarii notarialnej wybranego no- tariusza. Przed zawarciem umowy deweloperskiej notariusz (często  za pośrednictwem dewelopera) prosi o podanie danych osobowych  nabywców, aby wpisać je do projektu umowy.

Jakie jest zadanie notariusza?

Notariusz przede wszystkim dba o formalną stronę transakcji  pomiędzy deweloperem i nabywcą, sprawdza treść umowy pod ką- tem zgodności z prawem, weryfikuje zgodność przedstawionego w umowie stanu prawnego nieruchomości z wpisami w księdze wieczystej. Wszystko po to, aby umowa była ważna i prawidłowo zawarta, a także nie odbiegała od wymagań prawnych – również  w zakresie poszanowania interesów nabywcy i dewelopera.

Sama wizyta u notariusza zaczyna się sprawdzeniem tożsamo- ści osób zawierających umowę w oparciu o dokumenty tożsamości  (dowód osobisty, paszport), dlatego ważne jest, aby zabrać je ze  sobą. Następnie pyta, w szczególności nabywców, czy zapoznali się  z treścią wzoru umowy deweloperskiej i czy mają w związku z tym  jakieś wątpliwości. Notariusz krótko wyjaśnia także czym jest umo- wa deweloperska i jakie powoduje obowiązki dla obu jej stron. Dalej  notariusz potwierdza, że obie strony zgadzają się na ustaloną treść  umowy. Gdy potwierdzenie takie otrzyma, notariusz przystępuje  do odczytania pełnej treści umowy deweloperskiej. Ta część za- zwyczaj zajmuje najwięcej czasu. Po odczytaniu aktu notarialnego,  strony umowy składają na jego końcu swoje podpisy, a następnie  podpisuje się na nim także notariusz. W tym momencie umowa zo- stała zawarta.

Opłaty notarialne

Zawarcie umowy deweloperskiej wiąże się z koniecznością uisz- czenia notariuszowi opłaty, której część stanowi jego wynagrodze-

nie, a reszta – podatki i opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej. 

Każda ze stron płaci połowę sumarycznej opłaty za zawarcie umo- wy deweloperskiej. 

Wypisy aktu notarialnego

Zarówno deweloper, jak i nabywca otrzymują przynajmniej po  jednym wypisie aktu notarialnego zawierającego umowę dewelo- perską. Wypis jest – mówiąc w uproszczeniu – „kopią” oryginalne- go aktu notarialnego (umowy deweloperskiej) z tym, że podpisaną  jedynie przez notariusza. Oryginalny akt, na którym podpisały się  strony oraz notariusz przy zawarciu umowy, pozostaje u notariusza. 

Stronom notariusz wydaje jedynie wypisy, które jednak mają moc  prawną oryginału. Liczba wypisów, którą można otrzymać, zależy od  woli stron. Notariusz wydaje wypisy zaraz po zawarciu umowy. Prze- ciętny czas trwania czynności notarialnej, jaką jest zawarcie umowy  deweloperskiej, wynosi około 1,5 godziny.

Po zawarciu umowy deweloperskiej notariusz przesyła jej wypis  do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości objętej  umową wraz z wnioskiem o wpis roszczenia nabywcy o zawarcie  umowy przenoszącej własność do tej księgi wieczystej. Czynności  tej dokonuje notariusz bez konieczności zaangażowania ze strony  nabywcy.

Przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego  lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) przewidu- ją bezwzględny wymóg zawarcia umowy deweloperskiej w formie  aktu notarialnego. W gruncie rzeczy w sposób podobny do opisa- nego wyżej wygląda zawarcie późniejszej umowy przenoszącej wła- sność nieruchomości na nabywcę.

W razie wątpliwości albo chęci poznania dalszych szczegółów  warto skontaktować się z kancelarią notarialną przed zawarciem  umowy i poprosić o wyjaśnienia.

Anna Gogolok  STRUXI Sp. z o.o.

Obraz

Updating...

Cytaty

Updating...

Powiązane tematy :