De groei van de (sociale) woningmarkt als antwoord op flexibilisering van de samenleving

115

D

E GROEI BEHOEFTE AAN TIJDELIJKE WOONVORMEN

F

(

)

Tim Polman (Bureau Stedelijke Planning)

Stellingen:

1. De samenleving verandert, de woningmarkt (en de sociale huur in het bijzonder) zijn onvoldoende aangepast aan deze verandering

2. De vraag naar tijdelijk woningen door commercieel interessante doelgroepen (met name expats) wordt goed opgepakt door de markt, noodgedwongen spoedzoekers vallen vaak tussen de wal en het schip

Inleiding

Flexibilisering zien we overal in de samenleving. Denk bijvoorbeeld aan de arbeidsmarkt, relaties en mobiliteit. Steeds minder is vast, alles wordt flexibeler. De woningmarkt loopt daar achteraan. Koop, sociale huur of vrijesectorhuur zijn de drie ‘smaken’ op de woningmarkt. Alternatieven hiervoor zijn er nog te weinig. Tegelijkertijd is er een grote vraag en groeiende naar tijdelijk wonen. Of het nu gaat om arbeidsmigranten, werknemers die wonen aan de ene kant van het land en (tijdelijk) elders werken of studeren. Ook zijn er diverse doelgroepen die noodgedwongen per direct een woning nodig hebben: denk aan pas gescheiden mensen, mensen met schuldenproblematiek en (ex-)verslaafden. Deze laatste groepen worden ook wel aangeduid als spoedzoekers. Tijdelijke huurwoningen die inspelen op deze vraag worden ook wel aangeduid als ‘shorstay’ of flexwonen.

Deze woningen kunnen bovendien een kans bieden aan de groep woningzoekers die nu vaak buiten de boot vallen. Zij verdienen te weinig om te kopen of te huren in de vrije sector, maar hebben op de sociale huurmarkt vaak lange wachttijden te maken. Na eerst een tijdelijke periode te huren in een shortstaywoning kan deze doelgroep doorstromen naar een reguliere (huur)woning.

In het paper analyseer ik de problematiek en mogelijke oplossingen. Hierbij ga ik onder meer in op de volgende zaken:

• De vraag naar shortstay vanuit verschillende doelgroepen in beeld.

• Een overzicht van bestaand aanbod en woonconcepten.

• Voorbeelden van misstanden die nu (door gebrek aan goede alternatieven) plaatsvinden rond de huisvesting van spoedzoekers en doelgroepen voor tijdelijk wonen.

Doelgroepen tijdelijk wonen

Doelgroepen voor shortstay zijn mensen die om uiteenlopende, niet-toeristische, redenen voor een korte periode op zoek zijn naar (gemeubileerde) woonruimte. Deze groep is zeer divers en bestaat grotendeels uit mensen die vanwege hun werk of opleiding voor een bepaalde periode woonruimte zoeken. Deze groep varieert van expats, zakenmensen en werknemers die op projectbasis werken tot arbeidsmigranten uit midden- en Oost-Europa en studenten. Ook mensen in een acute situatie vormen een doelgroep voor shortstay-woningen, bijvoorbeeld mensen die als gevolg van een echtscheiding of gedwongen verkoop met spoed tijdelijke woonruimte zoeken.

De doelgroepen voor shortstay zijn grofweg zijn zij in te delen in twee categorieën 1) commerciële doelgroepen (o.a. arbeidsmigranten, expats, of andere mensen die als gevolg van tijdelijk werk een woning zoeken) 2) zorgdoelgroepen (doelgroepen voor wie gemeenten een zorgplicht hebben, zoals spoedzoekers die buiten de boot vallen in de reguliere woningmarkt).Bij commerciële doelgroepen komt het initiatief vaak vanuit private exploitanten en ontwikkelaars, bij zorgdoelgroepen moeten gemeenten en corporaties een actievere rol innemen.

116

Omvang doelgroepen

Naar schatting zo’n 400.000 arbeidsmigranten uit Midden-, Oost en Zuid-Europa verblijven hier voor kortere of langere tijd. Daarnaast verblijven er nog aanzienlijke groepen arbeidsmigranten uit West-Europese landen. De grens tussen expats, kenniswerkers en arbeidsmigranten vervaagt. Met het aantrekken van de economie neemt het aantal arbeidsmigranten de laatste jaren weer verder toe. Daarnaast moesten gemeenten in 2016 voor 43.000 vluchtelingen met een verblijfsvergunning passende huisvesting vinden. Inmiddels is dit aantal weer sterk teruggelopen. Ook kent Nederlands jaarlijks ongeveer 35.000 echtscheidingen, met een ongeveer even grote vraag naar woonruimte tot gevolg.

Figuur 1: verspreiding arbeidsmigranten over Nederland

Bron: CBS (2018), bewerking Bureau Stedelijke Planning

Jaarlijks zijn ongeveer 1.000 mensen op de vlucht voor huiselijk geweld op zoek naar andere woonruimte. Enkele duizenden mensen verlaten jaarlijks woonvormen in instellingen en zetten de stap naar zelfstandig wonen, vaak met een zorg- of begeleidingsarrangement. De Federatie Opvang heeft berekend dat er circa 16.000 mensen in de maatschappelijke opvang verblijven die met enige ondersteuning zelfstandig zouden kunnen wonen. Daarvoor zijn circa 10.000 woningen nodig. Elk jaar moeten circa 5.000 mensen vanwege financiële problemen hun woning verkopen of hun huurwoning gedwongen verlaten.

Een onbekend maar zeker toenemend aantal mensen switcht van baan en/of werkplek en heeft daardoor in een andere plaats snel woonruimte nodig, soms maar voor korte tijd. Kortom, de

117

arbeidsmarkt flexibiliseert, de samenleving doet dat op allerlei andere vlakken ook en de woningmarkt houdt die ontwikkelingen niet goed bij.

Huidig aanbod flexwonen en voorbeeldconcepten

De vraag naar tijdelijk wonen is dus omvangrijk en groeiend. Shortstay-verblijf kan op verschillende manieren worden aangeboden. Het type voorziening dat wordt aangeboden hangt veelal samen met de doelgroep en de verblijfsduur.

• Verhuur van kamers met gemeenschappelijke voorzieningen, zoals keukens.

• Gemeubileerde appartementen, incl. keuken en badkamer.

• In combinatie met een hotel: Kamers te boeken vanaf 1 nacht tot langere periode.

Er bestaat een grote diversiteit aan het type shortstay-voorzieningen. Zowel qua doelgroepen, type voorzieningen en exploitanten. Globaal gezien bestaat er onderscheid tussen twee soorten exploitanten:

• Woningcorporaties.

• Commerciële bedrijven.

Woningcorporaties bieden vooral shortstay aan voor mensen die acuut een woning nodig hebben (en commercieel niet interessant genoeg zijn voor de markt. Commerciële bedrijven richten zich voornamelijk op werkgerelateerde shortstay. Tijdelijke huisvesting voor commercieel interessante doelgroepen wordt logischerwijs goed door de markt opgepakt: luxe shortstay-concepten gericht op onder meer expats schieten de laatste jaren uit de grond, vooral in de grote steden. Denk hierbij onder meer aan concepten als Zoku in Amsterdam, een hotel gericht op shortstay voor expats en The Student Hotel dat meerdere hotels exploiteert voor de tijdelijke huisvesting van (internationale) studenten.

Het zijn vooral de groepen die acuut een goede en betaalbare woning nodige hebben die vaak tussen de wal en het schip vallen. Ook voor arbeidsmigranten is te weinig kwalitatief hoogwaardige huisvesting beschikbaar, onder meer door de politieke gevoeligheid. Zo probeerde de gemeenteraad van de gemeente Westland onlangs een tweede ‘polenhotel’ in Maasdijk tegen te houden en stopte de raad in Venray de ontwikkeling van huisvesting voor 288 arbeidsmigranten in een oude melkfabriek.

Tijdelijke huisvesting staat steeds hoger op agenda woningcorporaties

Ondanks het tekort aan geschikte huisvesting voor spoedzoekers dat nog steeds bestaat, is het duidelijk dat de urgentie van dit probleem steeds meer doordringt bij woningcorporaties en overheden. Zo zijn er de laatste jaren veel flexibele woningen gebouwd, in 2017 ging het met 1.200 woningen om 8% van de productie. Het gaat meestal om woningen van circa 40 m2, zowel een- als meergezinswoningen en vaak tijdelijk geplaatst voor tien tot 15 jaar. Deze woningen kunnen na de eerste exploitatieperiode geheel of gedeeltelijk opnieuw worden ingezet. Veel van deze projecten zijn ingegeven door het huisvestingsvraagstuk voor statushouders en de meeste projecten worden verhuurd aan spoedzoekers. Het zijn meestal één- of tweepersoonshuishoudens: starters, jongeren, (onlangs) gescheiden mensen, statushouders en arbeidsmigranten. Zie ook onderstaand figuur, flexibele studentenwoningen vallen buiten deze cijfers.

118

Bron: Monitor nieuwbouw sociale huurwoningen (2018).

Wonen op recreatieparken: enige optie voor grote doelgroep

Niet alle spoedzoekers kunnen echter terecht in dergelijke initiatieven, zij belanden vaak in illegale woonsituaties, bijvoorbeeld op een reactiepark. Nederland kent veel verouderde recreatieparken. Deze situatie worden nu vaak gedoogd, of juist streng aangepakt. Naast recreatieparken zijn de volgende (illegale) woonsituaties noodgedwongen gebruikelijk voor mensen die een tijdelijke woning zoeken: illegale kamerbewoning bij huisjesmelkers, illegale woonsituaties bij werkgever (bijvoorbeeld in schuren) en reguliere hotels en AirBNB.

Legalisering van bewoning op recreatieparken in combinatie me het creëren en faciliteren van betaalbare en goede huisvesting op recreatieparken helpt bij de behoefte aan betaalbare wonen en het transformeren van verouderde vakantieparken. Betaalbare huisvesting op verouderde vakantieparken voorziet in een maatschappelijke behoefte en het zorgt ervoor dat de recreatiewoningensector sterker wordt doordat oudere parken uit de markt worden genomen. Door betaalbaar wonen op deze parken te faciliteren, kunnen verdere verloedering en ongewenste situaties voorkomen worden.

Nu in grote delen van het land een tekort aan woningbouwlocaties dreigt ligt transformatie van verouderde recreatieparken voor de hand. Daarbij kan vooral worden voorzien in de vraag naar betaalbare woningen. Veel van de huidige permanente bewoners van recreatieparken zijn nu immers huishoudens die per direct een tijdelijke woning zoeken en daarnaast door hun lagere inkomens die niet terecht kunnen in de reguliere woningvoorraad of commerciële shortstay-concepten.

Literatuur

CBS Statline (2018).

Expertisecentrum Flexwonen (2018).

Federatie Opvang (2016) Quick Scan Federatie Opvang, GGZ Nederland en RIBW Alliantie. Luijkx, Thijs, i.o.v. Ministerie van BZK (2018) Monitor nieuwbouw sociale huurwoningen 2018. Ministerie van BZK (2018) Staat van de Volkshuisvesting 2018.