Organizacja imprezy w lokalu najętym - implikacje cywilnoprawne

Ewa Lewandowska

Organizacja imprezy w lokalu

najętym - implikacje cywilnoprawne

2013

E w a L e w a n d o w sk a

K ated ra P raw a Cywilnego

Wydział P raw a i A dm inistracji UWM

Organizacja imprezy w lokalu najętym

- implikacje cywilnoprawne

1. U w a g i o g ó ln e

N ajem stanow i praw n ą formę czasowego i odpłatnego korzystania z cu­ dzej rzeczy w ograniczonym zakresie. J a k w ynika z przepisu art. 659 k.c., najem ca je st posiadaczem zależnym, który może rzecz używać, nie m a zatem u p raw nień do pobierania pożytków1 (n atu raln y ch bądź cywilnych) czy do przetw orzenia rzeczy, a tym bardziej do rozporządzania nią. Jeżeli przedm io­ tem umowy n ajm u je s t lokal, najem ca może przyjm ować gości. Często jed n ak „gościna” przekształca się w w iększą zabawę, określaną tu m ianem imprezy.

Od jakiegoś czasu, prawdopodobnie w zw iązku z szeroko pojętym kryzy­ sem gospodarczym, zauw ażalna je s t w Polsce tendencja do organizow ania spotkań tow arzyskich w dom u zam iast w lokalu (np. pubie, klubie). Wiąże się to z praw dopodobieństw em pow stania zniszczeń, określanych w praw ie cywilnym szkodam i m aterialnym i, ale także innych uszczerbków, ja k np. szkody n a osobie. O bjaśnienie zagadnienia organizacji im prezy w lokalu n a ­ jęty m skierow ane je s t nie tylko do w ynajm ujących i najemców, lecz także do

podmiotów, które n a sk u tek „imprezy” doznały wszelkiego rodzaju szkód. W zw iązku z tym w pierwszej kolejności rozw ażaniom poddano wywołu­ jąc ą wątpliwości w doktrynie kw estię, czy lokal najm ow any przez stu d en ta

podlega przepisom ustaw y o ochronie praw lokatorów, m ieszkaniowym zaso­ bie gm iny i o zm ianie Kodeksu cywilnego2. N astępnie omówiono obowiązek p rzestrzegania porządku domowego, a w jego kontekście przedstaw iono kon­ 1 N a leż y się z a sta n o w ić , czy o d d a n ie rzeczy w p o d n a je m pow oduje p rz e k sz ta łc e n ie um ow y n a jm u w um ow ę d z ie rż a w y (biorąc pod u w ag ę, że k w o ta c zy n szu sta n o w i p o ży tek rzeczy). Zob. P. R ad o m sk i, U m ow y n a jm u i d zie rża w y w ko n tekście p ro b le m u p o b iera n ia p o ży tk ó w , „Praw o S półek”, lip ie c-s ie rp ie ń 2000, s. 65 i n a s t.

2 U s ta w a z d n ia 21 czerw ca 2001 r. o och ro n ie p ra w lokatorów , m ieszk an io w y m zasobie g m in y i o z m ia n ie K o d ek su cyw ilnego (Dz.U . n r 71, poz. 733 z późn. zm .) dalej: u.o.p.l.; Szerzej: E. B o ń czak -K u ch arc zy k , O chrona p r a w lo ka to ró w i n a je m lo k a li m ie szk a ln yc h . K o m e n ta rz, [CD], L ex O m ega.

sekwencje w ynikające z organizacji imprezy, ja k również odpowiedzialność za szkody wyrządzone w lokalu m ieszkalnym i jego okolicy. Poruszono też kw e­ stię skutków im prezy w świetle im m isji pośrednich.

Jak o że analizow any problem je s t wielowątkowy, zasadne wydaje się w niniejszym opracow aniu zawężenie jego zakresu przedmiotowego do lokali najm ow anych przez studentów. Nie będzie błędem stw ierdzenie, że w skaza­ n a g ru p a społeczna je s t częstym organizatorem spotkań towarzyskich, k tó ­ rym przypisuje się m iano imprezy. Z tego też względu przedstaw ione zagad­ nienie nabyw a w ym iaru praktycznego.

2. S ta tu s lo k a lu n a jm o w a n e g o p rzez s tu d e n ta

W podjętych rozw ażaniach trudność spraw ia kw estia s ta tu s u lokali n a j­ m owanych przez studentów, a w konsekwencji wyboru odpowiedniej reg u la ­ cji. Umowa n ajm u stanow i szczególną instytucję praw a obligacyjnego. Jej przedm iotem mogą być wszelkiego rodzaju rzeczy (ruchome, nieruchome) oraz ich części składowe, z pewnymi tylko ograniczeniam i3. W łaśnie ze względu na przedm iot regulacja om aw ianej umowy nie je s t jednolita. Zarówno z uwagi n a praktyczne znaczenie, ja k i przyjęte przez ustaw odaw cę rozw iązania roz­ różnia się dwa, a w zasadzie trzy rodzaje najm u4, a mianowicie: najem w ogólności (przepisy a rt. 659-679 k.c.) oraz najem lokali (przepisy art. 680-692 k.c. stanow iące lex specialis) z częściową odrębnością reżim u p raw ­ nego najm u lokali, które służą zaspokojeniu potrzeb m ieszkaniow ych (przepi­ sy k.c., w których ustaw odaw ca stosuje określenie lokal m ieszkalny lub po­ dobne, tj. art. 6801, 686, 6881, 691 oraz przepisy k.c. m ające c h a ra k te r zasad ogólnych i znajdujące zastosow anie w zakresie, w jak im przepisy u.o.p.l. nie wyłączyły lub nie ograniczyły ich działania)5.

N a pierw szy rz u t oka wydaje się, że pomieszczenie lub jego część w ynaj­ m ow ana przez stu d e n ta mieści się w kategorii lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Jed n ak że w doktrynie w ystępują rozbieżności wy­ nikające przede w szystkim z b ra k u norm atyw nej definicji lokalu m ieszkalne­ go. Pojęcie to przedstaw ia się w aspekcie przepisu art. 2 ust. 1 p k t 4 u.o.p.l. zawierającego definicję lokalu w yrażoną w sposób egzemplifikacyjny, ta k po­ zytywny, ja k negatywny. U staw odaw ca nadaje znaczenie lokalu pomieszcze­ niom służącym do zaspokajania potrzeb m ieszkaniow ych oraz będącym p ra ­ 3 N p. z z a s a d y n ie je s t m ożliw e u ży w an ie p rz ed się b io rstw a b ąd ź g o sp o d a rstw a rolnego bez p o b ie ra n ia pożytków. J . P anow icz-L ipska, N a jem , [w:] S y s te m P ra w a P ryw atnego, t. 8, C.H . Beck, W arsz a w a 2004, s. 13.

4 Ib id em , s. 7 0 -7 3 ; A. K aźm ierczy k , N a je m o k a zjo n a ln y lo ka li m ie szk a ln y c h w św ietle

z a s a d y sw obody u m ó w , [w:] B. G n e la (red.), U staw ow e o g ra n iczen ia sw obody um ów . Z a g a d n ie ­ n ia w yb ra n e, W o lters K luw er, W arsz a w a 2010, s. 501.

cownią służącą twórcy do prow adzenia działalności w dziedzinie k u ltu ry i sztuki. Z kolei w rozum ieniu ustaw y nie są lokalem pom ieszczenia p rzezna­ czone do krótkotrw ałego pobytu osób, w szczególności lokale znajdujące się w budynkach internatów , b u rs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach sluzacych do celów turystycznych lub wypoczynko­ wych. Z tego w zgladu część przedstaw icieli doktryny stoi n a stanow isku, iż domy studenckie oraz tzw. stancje należą do grupy pom ieszczeń wyłączonych z zak resu ustawy, a w konsekwencji zastosow anie znajdzie reżim k.c. doty­ czący n ajm u lokali6. Zdaje się, że wniosek ta k i w ynika się z faktu, iż wym ie­ nione przez ustaw odaw cę pom ieszczenia przeznaczone do krótkotrw ałego po­ b ytu osób są podane tylko ty tułem przykładu, a ich katalog je s t niew ątpliw ie szerszy. Dom studencki je s t przecież porównywany do in te rn a tu czy bursy, zwłaszcza z uw agi n a przeznaczenie i czas pobytu w nim osób.

Z k o n tek stu słownego om awianego przepisu art. 2 ust. 1 p k t 4 u.o.p.l. wynika, że pom ieszczeń przeznaczonych do krótkotrw ałego pobytu osób nie m ożna uznać za lokale m ieszkalne7. N iefortunnie ustaw odaw ca posłużył się zwrotem niedookreślonym . W przypadku stu d e n ta w istocie pobyt w najm o­ w anym m ieszkaniu m ożna uznać za tymczasowy, bowiem będzie on trw ał najwyżej przez okres studiow ania. Jedn ak że, n a tle przedstaw ionej ustaw o­ wej definicji lokalu, wydaje się, że p rzesłan ka pobytu krótkotrw ałego nie pow inna być rozpatry w an a w oderw aniu od wskazanego przez ustaw odaw cę celu (turystycznego lub wypoczynkowego). A spekt te n dostrzega A. Mączyń- ski, zdaniem którego ustaw odaw ca, form ułując definicję lokalu, zrezygnował z kryteriów przedm iotowych n a rzecz funkcjonalnych, zatem to od właścicie­ la (wynajmującego) zależy, w jak im celu oddaje lokal do używ ania innej osobie. W zw iązku z tym niezrozum iałe jest, dlaczego A. M ączyński odmówił domom studenckim i stancjom s ta tu s u lokalu mieszkalnego. Niestety, w tej kw estii nie uzasadnił swego stanow iska8.

N a aprobatę zasługuje koncepcja tra k tu ją c a lokal zajm owany przez s tu ­ dentów jako m ieszkalny w rozum ieniu ustaw y9. Jej przedstaw iciele przyjm u­ ją w ąskie rozum ienie krótkotrw ałości pobytu, stw ierdzając m .in., iż katalogu wyłączeń spod pojęcia lokalu m ieszkalnego nie powinno się rozszerzać na lokale, których właściciel skłonny je s t zaw ierać umowy n a czas oznaczony, a które faktycznie służą zaspokajaniu trw ałych potrzeb m ieszkaniow ych1 0. P odkreśla się, iż wynajm ow ane przez stu d e n ta pomieszczenie nie służy za­ 6 A. M ączy ń sk i, D a w n e i now e in stytu c je p r a w a m ieszka n io w eg o , „ K w a rta ln ik P ra w a P ry w a tn e g o ” 2002, z. 1, s. 97.

7 U c h w a ła SN z d n ia 9 lu te g o 2007 r., sygn. III C ZP 157/06, O S N C 2008, n r 1, poz. 3. 8 A. M ączy ń sk i, op. cit., s. 97.

9 F. Zoll, M. O lczyk, M. P ecy n a, U sta w a o ochronie p r a w lokatorów , m ie szk a n io w y m

zasobie g m in y o ra z o z m ia n ie k o d ek su cyw ilnego. K o m e n ta rz, W o lters K luw er, W a rsz a w a 2002,

s. 52.

spokojeniu potrzeby wypoczynku, a tym bardziej tu ry sty k i - co sugeruje ustaw odaw ca w przypadku wyłączonych spod stosow ania ustaw y in ternatów czy burs. Lokal zajm owany przez stu d e n ta stanow i ośrodek koncentrow ania się jego centru m życiowego. Dlatego rozstrzygające znaczenie dla uznania lokalu za m ieszkalny powinien mieć zam iar stron, tj. w jakim celu zawierają umowę oraz w jak i sposób faktycznie wykorzystywany jest lokal11. O statusie lokalu nie powinna przesądzać jego nazwa, tak a ja k „hotel”, gdyż np. hotele pracownicze i asystenckie to w typowym przypadku właśnie lokale mieszkal- n e12. Podobnie, aczkolwiek w odmiennej sytuacji, NSA w W arszawie przyznał sta tu s lokalu mieszkalnego noclegowni dla osób bezdomnych, ponieważ spełnia ona społecznie in n ą rolę niż in tern at, burs, pensjonat czy hotel - nie służy celom turystycznym lub wypoczynkowym (w ykładnia celowościowa)13.

Pojęcie lokalu m ieszkalnego należy rozum ieć szeroko. Lokalem m ieszkal­ nym może być kazde pomieszczenie, przy czym nie tyle nadające się do zam ieszkiw ania, ile przede w szystkim służące do z a sp o k ajan ia potrzeb m ieszkaniow ych1 4. Może to być lokal sam odzielny (w tym będący odrębną nieruchom ością15) lub jego część, np. pokój w m ieszkaniu16, zatem również stancja studencka. Przedstaw ione stanow isko wydaje się zasadne, z uwagi n a odrębność regulacji umowy n ajm u lokali m ieszkalnych, której wydzielenie u zasad n ia się szczególnymi funkcjam i, jak ie spełnia m ieszkanie. Nie je st ono bowiem tylko zwykłym dobrem konsum pcyjnym , lecz służy do zaspokajania elem entarnych potrzeb człowieka i jego norm alnej egzystencji17. U znanie łączącego strony sto su nku za umowę n ajm u lokalu m ieszkalnego u zasadn ia zastosow anie w dalszej części rozw ażań odpowiednich przepisów u.o.p.l. i k.c.

W arto w tym m iejscu zaznaczyć, iż uznanie lokalu za m ieszkalny nie powoduje zm iany cywilnoprawnego c h a ra k te ru stosun ku najm u. Osoby trz e ­ cie mogą dochodzić ew entualnych roszczeń z ty tu łu wyrządzonej szkody na podstaw ie przepisów ogólnych.

3. O b o w ią z e k p r z e s tr z e g a n ia p o r z ą d k u d o m o w eg o a o r g a n iz a c ja im p re z y

U p ra w n ie n ia najem cy do u ży w an ia lokalu m ieszkalnego (ale tak że o innym przeznaczeniu) nie są bezwzględne. Jednym z ograniczeń je s t m.in.

11 U c h w a ła SN z d n ia 9 lu te g o 2007 r... 12 F. Zoll, M. Olczyk, M. P ecy n a, op. cit., s. 52.

13 Por. p o sta n o w ien ie N S A w W arszaw ie z 28 lis to p a d a 2007 r., sygn. I OW 93/07, Lex n r 460759.

14 J . P an o w icz-L ip sk a, op. cit., s. 73.

15 A. D oliw a, P ra w o m ie szka n io w e. K o m e n ta rz, C .H . B eck, W a rsz a w a 2005, s. 121. 16 F. Zoll, M. Olczyk, M. P e cy n a, op. cit., s. 46; J . P an o w icz-L ip sk a, op. cit., s. 73. 17 W. C zach ó rsk i, Z o b o w ią za n ia . Z a r y s w y k ła d u , L exis N exis, W arsz a w a 2004, s. 456.

przepis art. 6b u.o.p.l. nakładający n a najem cę obowiązek utrzy m an ia lokalu oraz pomieszczeń, do używ ania których je s t upraw niony, we własciwym s ta ­ nie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnym i p rzepisa­ mi, obowiązek p rzestrzeg an ia porządku domowego, a także dbania i chronie­ nia przed uszkodzeniem lub dew astacją części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku, ja k dźwigi osobowe, k latk i schodowe, korytarze, pom iesz­ czenia zsypów, inne pom ieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

3.1. P o r z ą d e k d o m ow y

Z uw agi n a podjetą problem atykę konieczne je st omówienie obowiązku p rzestrzegan ia porządku domowego, w szczególnosci, iż zarówno w kodeksie cywilnym (art. 683), ja k i w u staw ie o ochronie praw lokatorów ustaw odaw ca nie podaje legalnej definicji tego term inu. Przyjęte rozw iązanie pozostawia w tym zakresie dużą swobodę w stosow aniu lokalnych zwyczajów i różnej in terp retacji zasad współżycia społecznego18.

P orządkiem domowym m ożna nazw ać zasady dotyczące k o rzy stan ia z przedm iotu n ajm u oraz um ożliwiające zgodne, tj. bezkonfliktowe współży­ cie zbiorowości tworzonej przez m ieszkańców i sąsiadów, ogółem - użytkow ­ ników lokali19. Jego źródłem najczęściej je st pisem ny a k t opracow any lub przyjęty do stosow ania przez stronę upow ażnioną (np. wynajmującego), zwa­ ny często regulam inem w rozum ieniu przepisu art. 384 k.c. B rak regulam inu bądź w skazania reguł lub odniesienia do porządku domowego nie powoduje, że obowiązek te n nie istnieje20. Wówczas tw orzą go niepisane normy, w yni­ kające chociażby ze zwyczaju i zasad współżycia społecznego21.

Zrozum iałe jest, iż zam ieszkiw anie w bu dynku wielolokalowym powodu­ je po stronie lokatora (najemcy) obowiązek stosow ania się do tzw. porządku domowego oraz liczenia się z potrzebam i i in teresam i innych mieszkańców, sąsiadów czy w szerokim znaczeniu osób trzecich korzystających z innych lokali w bu dynku22. J e s t to obowiązek powszechny i wynikający z ogólnych zasad przyzwoitego postępow ania ludzi względem siebie. Przyjm uje się, że lokator n a ru sz a norm y stanow iące o norm alnym , spokojnym korzystaniu, gdy w lokalu dochodzi do libacji i ekscesów alkoholowych, a w a n tu r domo­ wych, bijatyk, niszczenia przedm iotów wspólnego użytku, częstego u rząd za­ nia przyjęć dla znajom ych bądź innych zachow ań zakłócających potrzebę

18 E. B o ń czak -K u c h arc zy k , op. cit.

19 J . Je z io ro , N a je m i d zie rża w a , [w:] E. G n iew ek (red.), K o d eks cyw ilny. K o m en ta rz, C .H . B eck, W arsz a w a 2008, s. 1140; E. B o ń cza k -K u ch arczy k , op. cit.

20 J . P an o w ic z-L ip sk a, op. cit., s. 108.

21 J . Je z io ro , op. cit., s. 1142; D. T om aszew ski, Z a k o ń c ze n ie n a jm u lo ka lu , Z akam ycze, K rak ó w 1999, s. 87.

spokoju i odpoczynku nocnego, a także postępow ania mającego znam iona p rzestępstw a (np. pom aw ianie sąsiadów, grożenie im)23.

Z powyższych rozw ażań m ożna wnioskować, iż organizacja domowej im ­ prezy i wiążące się z n ią głośne rozmowy, śpiewy, śmiechy, m uzyka oraz inne działania wywołujące h ałasy przekraczające m iarę, zachow ania których wy­ m aga spokojne używ anie lokalu m ieszkalnego, mogą stanow ić naruszenie p rzepisu art. 6b u.o.p.l.24 Zachow ania tak ie powinny odbywać się w lokalu specjalnie do tego przystosow anym i przeznaczonym , oczywiście w zależności od „nasilenia” imprezy.

Należy jed n a k zauważyć, że obowiazki wym ienione w przepisie art. 6b u.o.p.l., z reguły w ynikają ze zwyczajów przyjętych w danej społeczności i przez ich pryzm at powinny być też oceniane25. Takie stw ierdzenie może mieć znaczenie chociażby w przypadku domów studenckich, zam ieszkałych wyłącznie przez społeczność ludzi młodych - uczących się i jednocześnie nie stroniących od nocnych zabaw. W niektórych sytuacjach m ieszkańcy powinni tak że wykazać się w iększą tolerancją. W szczególności, gdy im prezy zdarzają się sporadycznie i m ieszczą się w granicach przyzwoitości bądź gdy organiza­ to r im prezy wykazuje dobrą wolę, m .in. uprzedzając otoczenie o tym, że w danym dniu w m ieszkaniu może być głośniej. W przypadku konfliktu na tym tle ocena sytuacji pow inna być dokonywana przede w szystkim z obiek­ tywnego p u n k tu widzenia, choć z uw zględnieniem w szystkich m ających n a n ią wpływ okoliczności.

W śród przepisów, które znajd ą zastosow anie do potencjalnego sporu powstałego w zw iązku z organizacją imprezy, należy wyróżnić art. 11 oraz art. 13 u.o.p.l.

3.2. N a r u sz e n ie p o r z ą d k u d o m o w eg o

W przepisie art. 11 u st. 2 ustaw odaw ca podaje zam knięty katalog powo­ dów upraw niających wynajmującego do wypowiedzenia umowy n ajm u lokalu m ieszkalnego. D la om awianego zagadnienia, tj. organizacji im prezy w lokalu najętym , znaczenie m a podpunkt 1 w skazanego przepisu, zgodnie z którym przyczyną w ypow iedzenia n a jm u może być: używ anie lo kalu w sposób sprzeczny z um ow ą albo niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbyw a­ nie obowiazków, dopuszczając do pow stania szkód, lub niszczenie u rządzeń przeznaczonych do wspólnego korzy stan ia przez mieszkanców, lub w ykracza­ nie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkow i domowemu, czy­ niąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Powyższe przesłanki wypowie­ 23 G. K ozieł, K o m e n ta r z do a rt. 683 K o d e k s u c yw iln eg o , [CD] L ex O m e g a; F. Zoll, M. Olczyk, M. P ec y n a, op. cit., s. 139.

24 Por. u c h w a ła SN z d n ia 4 m a rc a 1975 r., sygn. III C Z P 89/74, O S N C 1976, n r 1, poz. 7. 25 E. B o ń czak -K u c h arc zy k , op. cit.

dzenia w ynikają z przepisu art. 6b u.o.p.l. i określonych w nim obowiązków najemcy. W pewnym względzie są u kształtow ane n a podobieństwo niem ają- cych zastosow ania do najm u lokali m ieszkalnych przepisów art. 667 § 2 k.c. oraz art. 685 k.c.

Zachowania lokatorów i ich gości podczas im prezy m ogą zostać uznane za wykraczające w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowi domowe­ mu, jednocześnie czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. W związku z tym kom entarza wym agają użyte przez ustawodawcę określenia „rażący”, „uporczywy” oraz „czyniąc uciążliwym ”, świadczące o konieczności u zn ania n aru szen ia za kw alifikow ane2 6. Przym iot „rażący” utożsam iany je s t z n asile­ niem złej woli, posiadającym cechy winy um yślnej lub wyjątkowego niedbal­ stw a w zachow aniu najem cy — to tzw. szczególnie poważne wykroczenie prze­ ciwko porządkowi domowemu2 7. Z kolei określenie „uporczywość” odnosi się do trw ałości postępow ania najemcy, zwłaszcza pomimo upom nień i sprzeciw u wynajm ującego2 8. Aby niewłaściwe zachowanie było „uciążliwe”, m usi być pow tarzalne i mieć realny wpływ n a zam ieszkiw anie innych osób w lokalach sąsiednich, przy czym nie m usi to oznaczać całkowitej niemożliwości za- m ieszkiw ania2 9. Aczkolwiek dopuszcza się sytuację, gdy jednorazow e zacho­ w anie najem cy naru szające porządek domowy stanow i uzasad nio ną po dsta­ wę do wypowiedzenia - pod w arunkiem , że je s t szczególnie poważne3 0.

W doktrynie w skazuje się, iż w św ietle przepisu art. 11 u st. 2 p kt 1 nie je s t konieczne, aby lokator ponosił odpowiedzialność za opisane wyżej n a ru ­ szenia. Wypowiedzenie może zostać zrealizow ane także wtedy, gdy nie jem u bezposrednio należy postaw ić zarzu t obiektywnie nagannego zachow ania3 1. W konsekwencji lokator może otrzym ać pisem ne upom nienie, a następnie wypowiedzenie, naw et jeśli n a zorganizowanej w w ynajętym przez niego lokalu im prezie sam nie zachowywał się niewłaściwie.

3.3. W y p o w ied zen ie u m o w y najm u

Ponieważ n aru szan ie porządku domowego je s t utożsam iane z n a ru sz a ­ niem praw innych m ieszkańców (lokatorów), nie może być pozbawione sa n k ­ cji. Przybiera ona postać wypowiedzenia, dla którego przew idziana je s t for­ m a pisem na pod rygorem niew ażności3 2. Ze względu n a w skazane wyżej

26 J . P an o w icz-L ip sk a, op. cit., s. 123; K. P ie trz y k o w sk i, N a je m i d zie rża w a , [w:] K. P ie ­ trzy k o w sk i (red.), K o d eks c yw iln y , t. II: K o m e n ta rz do a rty k u łó w 4 5 0 -1 0 8 8 , Wyd. C .H . Beck, W arsz a w a 2011, s. 512.

27 J . Je z io ro , op. cit., s. 1142.

28 K. P ie trz y k o w sk i, op. cit., s. 512; J . Je z io ro , op. cit., s. 1142.

29 R. D ziczek, O chrona p r a w lokatorów . D o d a tk i m ieszka n io w e. K o m e n ta rz. W zory p o ­

zw ó w , L exis N exis, W a rsz a w a 2012, s. 114.

30 N p. J . Jezio ro , op. cit., s. 1142; K. P ie trz y k o w sk i, op. cit., s. 512. 31 Por. F. Zoll, M. O lczyk, M. P ecy n a, op. cit., s. 138.

przyczyny wypowiedzenie lokalu m ieszkalnego je s t o tyle specyficzne, iż dla swej skuteczności wym aga wcześniejszego pisem nego upom nienia lokatora.

Zgodnie z om aw ianym przepisem , własciciel może wypowiedzieć sto su­ n ek n ajm u nie później niż n a m iesiąc naprzód pod koniec m iesiąca k alen d a­ rzowego, jeżeli pomimo pisem nego upom nienia lokator kontynuuje naganne postępowanie. N iedopełnienie wymogu upom nienia powoduje nieskuteczność wypowiedzenia, naw et jeśli lokator swym zachow aniem rzeczywiście wypeł­ n ia znam iona określone w przepisie33. J e s t tak , ponieważ ustaw odaw ca za­ strzeg a konieczność ponownego n aru szen ia przez lokatora jego obowiązków. W pisem nym upom nieniu w ynajm ujący pow inien w skazać powód, tj. opisać s ta n faktyczny, n a który składa się konkretne zachowanie lokatora n a ru s z a ­ jące jego obowiązki. Ogólne upom nienie lokatora nie je s t w ystarczające34. Ponadto m iędzy pisem nym upom nieniem a wypowiedzeniem pow inna istnieć więź czasowa (choć ustaw odaw ca jej nie skonkretyzował). M ożna przyjąć, że np. niew łaściw e zachowanie po kilk u lata ch od upom nienia wymagało będzie jako przesłanki wypowiedzenia oddzielnego upom nienia35.

Przedstaw iona konstrukcja wypowiedzenia umowy n ajm u lokalu m iesz­ kalnego świadczy o łagodnym tra k to w a n iu najemcy, ponieważ wynajm ujący co najm niej przez m iesiąc m usi tolerować dalsze jego przebyw anie36. Z d ru ­ giej jed n a k strony, biorąc pod uwagę specyfikę wynajmowanego lokalu i fakt, iż lokator będzie zmuszony znaleźć lokum zastępcze, term in m iesięczny n a le ­ ży uznać za wystarczający.

3.4. U p r a w n ie n ie lo k a to r ó w in n y c h lo k a li

Przepis art. 13 ust. 1 u.o.p.l. poszerza krąg upraw nionych, którzy co p raw da nie m ogą bezpośrednio wypowiedzieć stosun ku najm u, ale m ają legi­ tym ację do zainicjow ania zakończenia sto su n k u prawnego używ ania lokalu. M a on n a celu ochronę lokatora (lub właściciela), dla którego uciążliwe jest korzystanie z lokali przez innych lokatorów. J a k w skazuje R. Dziczek, fu n k ­ cją przepisu art. 13 u.o.p.l. je s t „zapewnienie w spółupraw nionem u praw a do k orzy stania z lokalu w w arunkach, gdy drugi z upraw nionych, wbrew zasa­ dom współżycia społecznego, uniem ożliw ia m u tak ie zam ieszkiw anie”37.

Należy podkreślić, że w om aw ianym przepisie ustaw odaw ca posłużył się również kw alifikow aną postacią n a ru sz e n ia porządku domowego, stosując określenia: „rażący lub uporczywy” oraz „uciążliwy”. Podobnie zatem ja k w przypadku art. 11 ust. 2 p k t 1, dla skuteczności w ystąpienia przez innego

33 F. Zoll, M. Olczyk, M. P ecy n a, op. cit., s. 137. 34 Ib id em s. 138.

35 Ibidem .

36 J . P an o w icz-L ip sk a, op. cit., s. 124.

lokatora lub właściciela innego lokalu z powództwem do sąd u o zakończenie sto su nk u n ajm u konieczne je s t zaistnienie dwóch przeslanek, które m uszą być spełnione łącznie, a mianowicie: nagannego zachow ania lokatora i jego obiektywnej uciążliwości dla innego lokatora lub właściciela innego lokalu w b udynku38.

W takiej sytuacji ocena, czy w skazane przez lokatora (powoda) przyczy­ ny są rzeczywiście rażące lub uporczywe należy do sąd u39. W swym rozstrzy­ gnięciu sąd pow inien kierować się z jednej strony praw em do ko rzystania z lokalu wnoszącego powództwo, z drugiej - typowymi stosunkam i miejsco­ wymi40. Wyrok sądu rozw iązujący umowę m a c h a ra k te r konstytutyw ny. Lo­ k ato r traci prawo do lokalu z chw ilą upraw om ocnienia się orzeczenia41.

4. R e g u la c ja u m o w n a

Strony umowy najm u, zgodnie z przepisem art. 3531 k.c., m ogą ułożyć wiążący je stosunek według swego uznan ia, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, u staw ie an i zasadom współ­ życia społecznego. Umocowanie do dostosow ania treści umowy n ajm u do w łasnych potrzeb przew iduje także przepis art. 666 § 1 k.c. Chociaż z faktu kwalifikacji lokalu najm owanego przez studentów jako lokalu m ieszkalnego należy wnioskować o ograniczeniu swobody u sta la n ia treści umowy, nie ozna­ cza to absolutnego wyłączenia u p raw n ien ia do określenia w umowie sposobu używ ania rzeczy najętej. Konieczne je s t zachowanie proporcji m iędzy p raw a ­ mi najem cy a wynajmującego. W zw iązku z om aw ianą te m a ty k ą należy roz­ ważyć sk u tk i postanow ień - niew ątpliw ie dopuszczalnych w umowie najm u lokalu m ieszkalnego - dotyczących kw estii organizacji spotkań towarzyskich. Możliwe wydaje się wyróżnienie dwóch sytuacji. Pierwszej, gdy w treści umowy najm u wyraźnie wskaże się n a niedopuszczalność organizowania przez najem- ców-studentów imprez. Drugiej, gdy w umowie ściśle określi się zasady, na jakich imprezy mogą być zorganizowane (np. co do częstotliwości, pory dnia, głośności muzyki, liczby zaproszonych gości itp.). W związku z powyższym zor­ ganizowanie im prezy bądź naru szen ie w inny sposób reguł jej organizacji będzie pociągało za sobą uznanie ko rzystania z lokalu za sprzeczne z umową.

Zasadniczą przew idzianą przez ustaw odaw cę konsekw encją używ ania przez lokatora lokalu w sposób sprzeczny z um ow ą będzie sankcja wypowie­ dzenia przez wynajmującego umowy n ajm u n a podstaw ie i zasadach omówio­

38 Ib id em , s. 114; R. D ziczek, P ra w o m ie szk a n io w e, L ex is N exis, W arsz a w a 2008, s. 380. 39 A. G ola, L. M yczkow ski, O chrona p r a w lokatorów . D o d a tk i m ie szk a n io w e, L exis N exis, W arsz a w a 2003, s. 63.

40 R. D ziczek, O chrona p r a w loka to ró w ..., s. 114. 41 Ib id em .

nego powyżej przepisu art. 11 u.o.p.l.42 Z kolei pożądane wydaje się rozw aże­ nie, czy strony umowy mogą w inny sposób uregulow ać sk u tk i korzystania z lokalu w sposób sprzeczny z umową, w szczególności, czy m ogą wzmocnić sankcję ustaw ow ą i wyłączyć konieczność poprzedzenia wypowiedzenia upo­ m nieniem . Możliwość ta k ą niew ątpliw ie przew iduje kodeksowa regulacja umowy najm u 43. N ależy stan ąć n a stanow isku, że z uw agi n a szczególny s ta tu s lokalu, konieczne je s t zachowanie ostrożności przy w prow adzaniu zbyt surow ych postanow ień umownych. J e d n a k w uzasadnionych okolicznościach, np. gdy lokator wykorzystuje chroniące go praw o i przez cały okres wypowie­ dzenia codziennie urządza ostre libacje, powinno być dopuszczalne skrócenie miesięcznego term in u wypowiedzenia, tym bardziej jeżeli strony sprecyzowa­ ły w umowie konkretne p rzesłanki (porozum iały się). Oczywiście m uszą one być zgodne z praw em , a nadto mieścić się w szeroko zakreślonych granicach zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów.

N iezależnie od regulacji dotyczących wypowiedzenia, strony umowy n a j­ m u m ogą określić cywilnoprawne konsekwencje uszkodzeń lub zniszczeń do­ konanych w lokalu podczas im prezy studenckiej. W razie b ra k u postanow ień w tej m aterii w ynajm ujący m a praw o dochodzenia odszkodowania n a za sa ­ dach ogólnych, tj. przepisu art. 471 k.c.44 Może zatem żądać przyw rócenia s ta n u poprzedniego, czyli usunięcia zniszczeń pow stałych w w yniku imprezy, bądź dom agać się n ap raw ien ia wyrządzonej w zw iązku z tym szkody45. Rosz­ czenia te n a podstaw ie przepisu art. 677 k.c. p rzedaw nią się z upływem roku od dnia zw rotu rzeczy46.

5. O d p o w ie d z ia ln o ść za szk o d y w y r z ą d z o n e w lo k a lu m ie sz k a ln y m i je g o o k o lic y

O rganizacja im prezy w lokalu najętym może stanow ić źródło odpowie­ dzialności najem cy zarówno ex contractu, ja k i ex delicto.

5.1. O d p o w ie d z ia ln o ść k o n tr a k to w a

Zarówno w u.o.p.l., ja k i w k.c. braku je wyraźnej regulacji odnoszącej się do odpowiedzialności za szkody w yrządzone przez najem cę w najm ow anym lokalu m ieszkalnym . W tym zakresie m ożna w skazać przepis art. 6b u.o.p.l.

42 W s k a z a n a re g u la c ja z o s ta ła om ów iona w z w iąz k u z k o n se k w e n cja m i n a r u s z e n ia po­ r z ą d k u dom owego.

43 G. K ozieł, [w:] A. K id y b a (red.), K o d eks cyw ilny. K o m e n ta rz, W o lters K luw er, W arszaw a 2010, s. 375.

44 J . Jezio ro , op. cit., s. 1123.

45 G. K ozieł, [w:] A. K id y b a (red.), K o d e ks cyw iln y..., s. 375. 46 Ib id em , s. 398.

ust. 1 (nakładający n a najem cę obowiązki zw iązane z utrzym aniem lokali i pomieszczeń) oraz ust. 2 (zaw ierający wykaz obciążających najem cę nap raw i konserw acji47), a także przepis art. 6e u.o.p.l. (po zakończeniu najm u i opróżnieniu lokalu najem ca m a obowiązek odnowić lokal i dokonać obciąża­ jących go napraw ). O statn i ze w skazanych przepisów modyfikuje stosowanie

przepisu art. 675 § 1 k.c.48

Zastosow anie znajdzie tu również przepis art. 675 § 3 k.c., zgodnie z którym przy dokonywaniu rozliczeń z powodu pogorszenia lokalu dom nie­ mywa się, iż przedm iot n ajm u został wydany w stan ie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. To najem ca zatem będzie m usiał wykazać, że przed­ m iot n ajm u nie został w tak im stan ie wydany49. Przy czym podstaw ę doko­ nyw anych przy zwrocie lokalu rozliczeń może stanow ić protokół sporządzony przez strony jeszcze przed zaw arciem umowy, określający s ta n techniczny i stopień zużycia znajdujżcych się w lokalu instalacji i urzad zeń (art. 6c u.o.p.l.). N atom iast jeśli strony nie sporzadziły protokołu, wówczas w ew en­ tu aln ym sporze nie je s t możliwy dowód ze świadków ani z p rzesłuchania stron, ja k tez dowód z innego niz protokół dokum entu, z zastrzeżeniem art. 74 § 2 k.c.50

N ależy podkreślić, że jeżeli tylko potrzeba napraw y w lokalu m ieszkal­ nym w ynikła z przyczyn tkw iących po stronie najemcy, stanow i to o jego odpowiedzialności (art. 662 § 3 k.c.). Stw ierdzenie to powinno być rozstrzyga­ jące dla kw estii odpowiedzialności za szkody pow stałe w zw iązku z organiza­ cją im prezy w najm ow anym lokalu. W razie niew ykonania stosownych n a ­ p raw w ynajm ujący m ógłby sk o rzy stać z u p raw n ie ń , k tó re p rzy słu g u ją wierzycielowi według reguł ogólnych dotyczących skutków niew ykonania zo­ bow iązań (art. 471 i n ast., art. 487 k.c.).

W arto nadm ienić, że strony umowy (za w yjątkiem lokalu niewchodzące- go w skład publicznego zasobu mieszkaniowego) m ogą swobodnie określić wym ienione w p rzepisach a rt. 6 a -e u.o.p.l. praw a i obowiązki. Dopiero w razie b ra k u stosownych postanow ień stosuje się w skazane przepisy.

W kw estii odpowiedzialności za szkody n a uwagę zasługuje równiez re ­ gulacja art. 6 u.o.p.l. Zawarcie umowy n ajm u w ynajm ujący może uzależnić od w płacenia przez najem cę kaucji zabezpieczającej należności z ty tu łu n aj­ m u lokalu, przysługujących w ynajm ującem u w dniu opróżnienia lokalu. W lite ra tu rz e przedm iotu w skazuje się, że tym określeniem ustaw odaw ca

47 W z a k re s ie w y k ra cz a ją cy m p o za stricte w y m ien io n e w p rz ep isie a r t. 6b u.o.p.l. obow iąz­ k i n a p ra w y i k o n se rw a c ji n a le ż y p rzy jąć, że o b c ią ża ją one w y n ajm u jąceg o . Zob. R. D ziczek,

O chrona p ra w lo ka to ró w ... , s. 80.

48 Z godnie z a r t. 675 § 1 k.c., po z a k o ń c ze n iu s to s u n k u n a jm u n a je m c a zo b o w iązan y je s t zw rócić rzeczy w s ta n ie n iepogorszonym , z u w z g lęd n ien ie m n a s tę p s tw praw idłow ego u ży w an ia.

49 J . P an o w ic z-L ip sk a, op. cit., s. 154.

objął przede w szystkim należności z ty tu łu zaległego czynszu, ale także z ty tu łu odszkodowania za ew entualne uszkodzenie lokalu oraz koszty odno­ w ienia51. Jeżeli wysokość kaucji nie je s t w ystarczająca n a pokrycie w yrzą­ dzonych przez najem cę szkód, wówczas odpowiedzialności należy dochodzić n a podstaw ie przepisów ogólnych k.c., w szczególności przepisu art. 415 k.c.

5.2. O d p o w ie d z ia ln o ść d e lik to w a

5.2.1. O d p o w ie d z ia ln o ść n a z a s a d z ie w in y - za w ła s n e cz y n y

W zasadzie okoliczność, że szkoda pow stała w trakcie im prezy je s t bez znaczenia przy ogólnej odpowiedzialności opartej n a zasadzie winy. Zastoso­ w anie przepisu art. 415 k.c. zależy od ziszczenia się ściśle określonych prze­ słanek, tj. czynu spraw cy noszącego znam iona winy, szkody, zw iązku przy­ czynowego m iędzy czynem a szkodą. C iężar dowodu w ykazania istnien ia p rzesłanek spoczywa n a poszkodowanym (art. 6 k.c.).

Syntetyczny i podstawowy c h a ra k te r wskazanego przepisu oraz jego sze­ rokie zastosow anie powodują, że głębsza analiza, z uw agi n a ram y niniejsze­ go opracow ania, je s t niemożliwa.

5.2.2. O d p o w ie d z ia ln o ść za w y la n ie , w y r z u c e n ie , s p a d n ię c ie

Zachodzi pewne prawdopodobieństwo, iż w w yniku organizacji im prezy w ystąpi s ta n faktyczny wypełniający treść przepisu art. 433 k.c.52 Przepis te n przew iduje surow ą53, o p a rtą n a zasadzie ryzyka54, odpowiedzialność od­ szkodowawczą za wyrzucenie, wylanie lub spadnięcie przedm iotu55 z pomiesz­ czenia56, ciążącą n a podmiocie zajm ującym pomieszczenie. Przyjm uje się,

51 A. D oliw a, op. cit., s. 136; R. D ziczek, O chrona p r a w lo ka to ró w ..., s. 76.

52 N a leż y zau w aży ć, że u z n a n ie o d p o w iedzialności sp ra w c y n a p o d sta w ie a r t. 415 k.c. nie w y łącza sto so w a n ia 433 k.c., zach o d zi w ów czas o d p o w iedzialność s o lid a rn a n a p o d sta w ie 441 § 1 k.c. sp raw cy i zajm u jąceg o pom ieszczenie. T ak M. S afjan , [w:] K. P ie trz y k o w s k i (red.),

K o d eks cyw ilny. K o m e n ta rz do a rty k u łó w 1 -4 4 9 10, C .H . B eck, W a rsz a w a 2011, s. 1668.

53 J a k w sk a z u je A. Ś m ieja - n a js u ro w s z ą spo śró d w s z y s tk ic h p rz y p ad k ó w odpo w ied zialn o ­ ści p rz ew id z ia n y c h w ty tu le V I k się g i I I I k.c. A. Ś m ieja, [w:] A. O lejn ic zak (red.), S y s te m P ra w a

P ryw atnego, P ra w o zo b o w ią za ń - część ogólna, C .H . B eck, W a rsz a w a 2009, s. 507.

54 Z a s a d a ry z y k a zn ajd zie rów nież zasto so w a n ie , gdy a k t w y rz u ce n ia, w y la n ia lu b s p a d ­ n ięc ia b y ł zam ierzony, ta k : M. S a fjan , [w:] K o d eks cyw ilny, K o m e n ta rz..., s. 1668; W. D ubis, [w:] E . G n iew ek (red.), K o d e ks cyw ilny. K o m en ta rz, C. H . B eck, W a rsz a w a 2006, s. 724; od m ien n ie G. B ien iek , [w:] G. B ien ie k (red.), K o m e n ta rz do K o d e ksu cyw ilnego. K sięga trzecia. Z o b o w ią z a ­

n ia , t. 1, L exis N exis, W a rsz a w a 2009, s. 483.

55 N a leż y p a m ię ta ć, że w p rz y p a d k u o d e rw a n ia się części b u d y n k u z asto so w an ie zn ajd zie p rz e p is a r t. 434 k.c., k tó r y w y łą cz a 433 k.c.

56 W ty m m ie jsc u m a te rię zaw ężono do części b u d y n k u , tzn . z re g u ły chodzi o lokal, b a lk o n czy ta r a s ; w d alszej części o p ra co w a n ia om ów iono sy tu a cje w s p ó łp o s ia d a n ia i p o m iesz­ c zeń p rz ez n ac zo n y c h do u ż y tk u w spólnego.

że użyty przez ustaw odaw cę zwrot „ten kto pomieszczenie zajm uje” oznacza k ażd ą osobę, w której faktycznym w ładaniu, z jakiegokolw iek ty tu łu (najem, podnajem , użyczenie itd.), a naw et bez ty tu łu , znajduje się pom ieszczenie57. Zajm ującym pomieszczenie będzie zatem również m ieszkaniec dom u stu- denckiego58. Jeżeli pomieszczenie zajm uje kilka osób, które m ają ty tu ł p raw ­ ny, wówczas ich odpowiedzialność je st solidarna (art. 441 k.c.)59. Uchylenie opartej n a zasadzie ryzyka odpowiedzialności z przepisu art. 433 k.c. je s t możli­ we tylko w przypadku wyczerpująco oznaczonych okoliczności egzoneracyj- nych, tj. gdy szkoda pow stała w w yniku siły wyższej bądź spowodowana została wyłączną w iną poszkodowanego albo wyłączną w iną osoby trzeciej, za k tó rą zajm ujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działa­ n iu nie mógł zapobiec60.

W tym m iejscu pojaw ia się p y tan ie , czy zajm ujący pom ieszczenie, w przypadku ziszczenia się przesłanek przepisu art. 433 k.c., ponosi odpowie­ dzialność za przebyw ających u niego n a im prezie gości. W zw iązku ze w ska­ zanym i okolicznościami egzoneracyjnym i uściślenia wym aga określenie k rę ­ gu ostatniej ze w skazanych kategorii podmiotów.

W litera tu rz e zgodnie podaje się, że do grona osób, za które podmiot zajm ujący pomieszczenie ponosi odpowiedzialność, należą domownicy (dzieci, krew ni, powinowaci, osoby świadczące pomoc domową) oraz osoby wym ienio­ ne w przepisach art. 427, 429, 430 k.c. N atom iast je s t sporne, czy do grupy tej należą goście przebyw ający w pom ieszczeniu jedynie okazjonalnie. We­ dług dominującego w doktrynie stanow iska61, kry teriu m rozstrzygające s ta ­ nowi wola osoby zajm ującej pomieszczenie. Zatem do k ręgu osób, za które zajm ujący pomieszczenie ponosi odpowiedzialność, n ależą wszyscy, którzy przebyw ają tam z jego, choćby milczącej, woli i upow ażnienia (odwiedzający go znajomi, goście). Odpowiednio do k ręgu tego nie należą osoby trzecie, które znalazły się w pom ieszczeniu wbrew woli podm iotu zajmującego po­ mieszczenie.

Przedstaw iciele w skazanej koncepcji przyznają, uznając to w zasadzie za m inus, że tak ie rozw iązanie powoduje ograniczenie przypadków powoływa­ nia się n a o sta tn ią z przew idzianych w przepisie art. 433 k.c. okoliczność egzoneracyjną62. M ożna jed n a k przyjąć, że ta k i w łaśnie cel, tj. ograniczenia możliwości zwolnienia się od odpowiedzialności, przyśw iecał ustawodawcy.

57 R o zstrzy g ające k r y te r iu m sta n o w i fa k ty c zn e w ład ztw o n a d po m ieszczen iem . Zob. w yrok SN z 15 w rz e ś n ia 1959 r., sygn. 4 C R 1071/58, O S PiK A 1961, n r 6, poz. 159, cyt. za: G. B ieniek, [w:] K o m e n ta rz do K o d e ksu ..., s. 482; M. S a fjan , [w:] K o d eks cyw ilny, K o m e n ta rz..., s. 1667.

58 Por. w y ro k SN z d n ia 16 m a ja 1985 r., sygn. II C R 136/85, O S N C 1986, n r 4, poz. 55, L ex O m ega.

59 G. B ien iek , [w:] K o m e n ta rz do K o d e ksu ..., s. 482. 60 M. S afjan , [w:] K o d eks cyw ilny, K o m e n ta rz..., s. 1668. 61 Ib id em , a ta k ż e W. D u b is, [w:] K o d eks cyw iln y..., s. 725. 62 M. S afjan , [w:] K o d eks cyw ilny, K o m e n ta rz..., s. 1668.

Świadczy o tym chociażby oparcie odpowiedzialności n a zasadzie ryzyka i enum eratyw ne wyliczenie okoliczności egzoneracyjnych. Ponadto uznać n a ­ leży, iż o sta tn ią z okoliczności egzoneracyjnych, potraktow ał ustaw odaw ca bardzo rygorystycznie. W skazane bowiem w przepisie art. 433 k.c. p rzesłan ­ ki, tj. wyrządzające szkodę postępow anie podm iotu, za który zajm ujący po­ mieszczenie nie je st odpowiedzialny oraz fakt, iż nie mógł zapobiec jej działa­ n iu m uszą być spełnione kum ulatyw nie. Zakw alifikow anie podm iotu do kręg u osób, za które zajm ujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności, nie zw alnia zajmującego pomieszczenie z odpowiedzialności. M usi on w yka­ zać, iż przy dołożeniu należytej staran n o ści nie m iał realnej możliwości zapo­ bieżenia wywołującemu szkodę zachow aniu osoby trzeciej6 3.

Stw ierdzenie, że szkodę w yrządziła osoba, za k tó rą zajm ujący pom iesz­ czenie ponosi odpowiedzialność, sk utk u je tym , iż je s t bez znaczenia, czy mógł on zapobiec jej postępow aniu, czy też nie. N aw et dołożenie należytej s ta r a n ­ ności i zachow anie w szelkich środków ostrożności przy obchodzeniu się z pom ieszczeniem (tj. w trak cie imprezy) nie zw alnia zajmującego pom iesz­ czenie z odpowiedzialności6 4. O w yłączeniu odpowiedzialności n a podstaw ie p rzepisu art. 433 k.c. nie stanow i także fakt, że znany je s t bezpośredni spraw ca szkody. Wówczas zajm ujący pomieszczenie i spraw ca ponoszą odpo­ w iedzialność solidarną, chyba że zachodzi okoliczność egzoneracyjna6 5.

O m aw iana regulacja, choć rygorystyczna, je s t uzasadniona dążeniem ustaw odaw cy do realizacji celu, jak im je s t ochrona osób trzecich (np. prze­ chodniów), a także trudnościam i dowodowymi, które mogą oni napotkać w zw iązku z koniecznością w skazania źródła, tj. osoby winnej w yrządzenia szkody (w yrzucenia, w ylania lub spadnięcia przedm iotu). Przyjęte w tej m a­ terii w k.c. rozw iązanie i oparcie odpowiedzialności osoby zajm ującej po­ m ieszczenie n a zasadzie ryzyka zasługuje n a aprobatę, chociażby dlatego, że już samo w skazanie pom ieszczenia, z którego coś wypadło, zostało wyrzucone lub wylane, nie zawsze należy do łatwych. Dlatego należy stw ierdzić, że jeżeli w trak cie im prezy k tó raś z zaproszonych osób66 znajdujących się w pom ieszczeniu w yrzuciła coś przez okno dla „żartu” lub w stan ie upojenia alkoholowego, zajm ujący pomieszczenie ponosi ryzyko w ystąpienia szkody opisanej w hipotezie przepisu art. 433 k.c. Zaproszenie gości i fak t organiza­ cji im prezy świadczą o tym , iż posiadacz m a wpływ n a to, kto przebywa w pom ieszczeniu i godzi się n a zw iązane z tym konsekwencje. N ależy po­

63 Ibidem .

64 T. P a lm irs k i, R z y m s k ie korzenie regulacji p r a w n e j za w a r te j w art. 433 k.c. w za kresie

o d p o w ied zia ln o ści za szko d ę w y rzą d z o n ą p r z e z w yrzucenie, w y la n ie lu b sp a d n ięcie p rz e d m io tu z p o m ie szc ze n ia , „ P a le s tra ” 1998, n r 5 -6 , s. 26.

65 M. S afjan , [w:] K o d e ks cyw ilny, K o m e n ta rz..., s. 1668; W. D ubis, [w:] K o d eks cyw ilny..., s. 724.

66 Z ap ro szen ie m oże m ieć ta k ż e p o sta ć m ilczącego p rzy zw o len ia, np. w p u szczen ie n a im ­ p re zę n ie ty lk o znajom ych, a le ta k ż e ich znajom ych.

przeć za A. S zpunarem tezę, iż osobisty udział w zabaw ie nie je s t konieczny, wystarczy bowiem samo pozwolenie n a jej odbycie67.

Przeciwne stanow isko przed staw ia A. Śm ieja, który podkreślając kontro­ wersyjność zagadnienia, w skazuje argum enty za zwolnieniem zajmującego pomieszczenie od odpowiedzialności za swoich gości68. Zdaniem tego autora, zgodnie z w ykładnią językow ą przepisu art. 433 k.c., uw zględnienie gości w grupie osób, za które zajm ujący pomieszczenie ponosi odpowiedzialność, powoduje, że każdorazowo to n a nim spoczywał będzie obowiązek n ap raw ie­ nia szkody. Bez znaczenia bowiem będzie, czy zajm ujący mógł, czy też nie mógł zapobiec postępow aniu odwiedzającego go znajomego. Andrzej Śm ieja w yraził przy tym pewne wątpliwości co do analogicznej sytuacji wyłączenia odpowiedzialności przedsiębiorcy za klientów odw iedzających zajm owane przez niego pomieszczenie, przyznając, iż przedstaw iony pogląd je s t daleko posunięty. A rgum entuje on, iż idea dominującego stanow iska wywodzi się z reguł wypracowanych w doktrynie i ju d y k atu rze w odniesieniu do przepisu art. 435 k.c., tym czasem zwrot „wyłącznie z winy osoby, za k tó rą ponosi odpowiedzialność” je s t autonom iczny i w ym aga indyw idualnej w ykładni, uwzględniającej motywy i ratio legis instytucji, do której się odnosi.

Wydaje się, że powyższe argum enty podważa w łaśnie przykład odpowie­ dzialności za gości uczestniczących w imprezie. Zaakceptow anie stanow iska A. Śmieji spowodowałoby, że osoba, k tó ra doznała szkody w w yniku w yrzuce­ nia, w ylania lub spadnięcia, zakładając, że potrafiłaby w skazać właściwe pomieszczenie, m iałaby duże trudności w dochodzeniu odszkodowania. Zdaje się, że ustaw odaw ca w przepisie art. 433 k.c. nie to m iał n a celu.

5.3. C zęści b u d y n k u p r z e z n a c z o n e do w sp ó ln e g o u ż y tk u

W ystępuje wysokie prawdopodobieństwo, iż przybyli n a im prezę goście, często pod wpływem emocji i alkoholu, czy po pro stu popisując się przed innym i, w yrządzą szkody w pom ieszczeniach, do których dostęp m a więcej osób (np. k la tk a schodowa, korytarz, poddasze, praln ia, suszarnia). Mogą również dokonać zniszczeń w częściach wspólnych budynku, tak ich jak: w in­ dy, poręcze schodowe, oświetlenie, drzwi wejściowe.

Przez sam fakt zaproszenia gości najem ca nie n a ru sz a obowiązku pole- gajacego n a dbaniu i chronieniu przed uszkodzeniem lub dew astacja części b udynku przeznaczonych do wspólnego u ży tku (art. 6b u.o.p.l.). B rak zatem podstaw do wypowiedzenia sto su n ku n ajm u (art. 11 u st. 2 pkt. 1 oraz art. 13 u.o.p.l.). W tej sytuacji jed y n a możliwość dochodzenia odpowiedzialności

67 A. S z p u n a r, S z k o d a w y rzą d z o n a p rz e z w yrzu cen ie rzeczy z po m ieszcze n ia , „Nowe P ra w o ” 1972, n r 10, s. 1502.

stw arza przepis art. 415 k.c., którego zastosow anie w tym przypadku może być u tru d nio ne ze względu n a konieczność w skazania spraw cy szkody.

Należy także stw ierdzić, iż nie zachodzą okoliczności uzasadniające od­ powiedzialność odszkodowawczą najem cy lokalu n a podstaw ie przepisu art. 433 k.c.69 Nie sposób bowiem przyjąć, iż organizator im prezy je s t osobą zajm ującą pomieszczenie. Słuszne stanow isko w tej kw estii zajął A. Szpunar, w edług którego, jeżeli rzecz została wyrzucona, w ylana lub spadła z pom iesz­ czenia dostępnego dla w szystkich lokatorów, rodzi to odpowiedzialność posia­ dacza b udy n ku70. Z kolei zdaniem W. D ubisa, m am y w tym przypadku do czynienia z zajm ow aniem i w spółposiadaniem pom ieszczenia przez kilka osób, co rodzi ich odpowiedzialność solidarną n a podstaw ie art. 441 k.c.71

6. S k u tk i im p re z y w ś w ie t le im m isji p o śr e d n ic h

W lite ra tu rz e przedm iotu w skazuje się, że przepis art. 144 k.c. (immisje pośrednie)72 poprzez wyznaczenie g ran ic dopuszczalnych zakłóceń zw iąza­ nych z w ykonyw aniem praw a własności (ograniczenie właściciela nierucho­ mości) stanow i próbę pogodzenia sprzecznych interesów sąsiadów 73. Judyka- tu ra i doktryna stoją na stanow isku, że zjawisko im m isji w ystępuje nie tylko n a tle własności nieruchomości, ale może dotyczyć także innych niż własność p raw do nieruchomości, w tym - ja k podaje E. Skow rońska-Bocian - ochrony najem cy lokalu m ieszkalnego przed sk u tkam i działań innego najem cy74.

Pojęcie nieruchom ości należy rozum ieć szeroko. Może to być każda n ie­ ruchom ość (gruntow a, budynkow a czy lokalowa), k tóra została poddana od­ działywaniom m ającym swe źródło na nieruchom ościach sąsiednich75. Stoso­ w anie przepisu nie je s t także ograniczone do nieruchom ości bezpośrednio

69 A. Ś m ieja , [w:] S y s te m p r a w a ..., s. 521; id em , [w:] K o d e k s cyw iln y, K o m e n ta rz..., s. 1667.

70 A. S z p u n a r, op. cit., s. 1500.

71 W. D u b is, [w:] K o d e ks c y w iln y ... , s. 764.

72 T zn. dotyczące ta k ic h d z ia ła ń n a n ieru c h o m o ści w yjściow ej, k tó ry c h s k u tk i p rz e n ik a ją w sposób n a tu r a ln y n a n ieru ch o m o ść są s ie d n ią , u jem n ie n a n ią o d d ziału jąc. W arto zwrócić u w ag ę, że w e w s k a z a n e j k a te g o rii w y ró ż n ia się im m isje m a te ria ln e , po leg ające n a p rz e n ik a n iu c z ą s te k m a te rii lu b p ew n y ch sił n a n ieru ch o m o ści s ą s ie d n ie o raz im m isje n ie m a te ria ln e , od­ d ziały w u jące n a psy c h ik ę w ła śc ic ie la n ieru ch o m o ści, w yw ołujące n e g aty w n e od czu cia e ste ty c z ­ ne, m o raln e. Zob. J . N ad ler, [w:] E. G n iew ek (red.), K o d eks cyw ilny. K o m e n ta rz (2008), s. 299; E . S k o w ro ń sk a-B o cian , [w:] K. P ie trz y k o w s k i (red.), K o d eks c yw iln y... (2011), s. 566; S. R u d n ic ­ k i, [w:] G. B ien iek , S. R u d n ick i (red.), N ieru ch o m o ści. P ro b lem a ty k a p r a w n a , L exis N exis, W a rsz a w a 2009, s. 651.

73 E. S k o w ro ń sk a-B o cian , [w:] K o d eks c y w iln y ... , s. 564.

74 E. S k o w ro ń sk a-B o cian , [w:] K o d e ks cyw iln y..., s. 570; J . N ad ler, [w:] K o d eks cyw iln y..., s. 299.

75 S. R u d n ick i, op. cit., s. 650; B. W alaszek , P ra w o są s ie d zk ie a n a je m lo k a lu m ie s z k a ln e ­

(fizycznie) sąsiadujących, lecz obejmuje k ażdą nieruchom ość n ara ż o n ą na szkodliwe wpływy76. Z powyższego wynika, że regulacją przepisu art. 144 k.c. objęte są także stosunki sąsiedzkie pow stałe z umowy najm u. N a tej podstaw ie należy stw ierdzić, że najem cy są obowiązani naw zajem pow strzy­ mywać się od wszelkich działań, które by zakłócały korzystanie z sąsiednich m ieszkań i lokali użytkow ych77. W ażną p rzesłan k ą kwalifikacji danego dzia­ łan ia jako im m isji pośredniej je s t zakłócanie korzystania z nieruchom ości sąsiednich ponad przeciętną m iarę, ocenianą z p u n k tu w idzenia społeczno- gospodarczego przeznaczenia i c h a ra k te ru nieruchom ości oraz miejscowych stosunków 78. Pod tym względem znaczenie będzie zatem m iała nadm ierność zakłóceń, czas ich trw an ia, pora w ystępow ania, intensyw ność (jakość, natęże- nie)79. Obojętne je s t nato m iast, n a czym polegają owe zakłócenia, byleby ujem nie wpływały n a korzystanie z nieruchom ości sąsiednich, np. wywoły­ wały negatyw ne zmiany, utrudniały, powodowały uciążliwość, zm niejszały atrakcyjność tego korzystan ia80. W konkluzji należy uznać, że sk u tk i organi­ zacji im prezy w lokalu najętym m ieszczą się w zakresie przepisu art. 144 k.c. i mogą być trakto w ane jako rodzaj im m isji pośrednich.

Podmiotom (niekoniecznie właścicielom), n a których nieruchom ości prze­ n ik ają ujem ne oddziaływ ania z nieruchom ości wyjściowej, przysługuje po­ wództwo negatoryjne (art. 222 § 2 k.c.), a m ianowicie możliwość dom agania się przyw rócenia s ta n u zgodnego z praw em oraz zaniechania n aru szeń 81.

W litera tu rz e przedm iotu dostrzega się nadto dalsze konsekwencje im- m isji pośrednich, a mianowicie możliwość n aru szen ia dóbr osobistych (art. 23 k.c. i 24 k.c.), np. nietykalności m ieszkania (nie tylko poprzez fizyczne w d ar­ cie się do lokalu m ieszkalnego, ale także wkroczenie w sferę życia p ry w atne­ go, obejm ującą wolność od niepokojenia w jakiejkolw iek postaci)82. Z pozoru b analn e i typowe zagadnienie może stać się skom plikowane i kontrow ersyj­ ne, jeżeli sąsiad podniesie fakt, że n a sk u tek zorganizowanej w sąsiednim lokalu najętym im prezy naruszony został jego spokój psychiczny, co uniem oż­ liwiło m u nie tylko odpoczynek i sen, ale także pracę i zarobkow anie83.

76 E. S k o w ro ń sk a-B o cian , [w:] K o d eks cyw iln y..., s. 567. 77 B. W alaszek , op. cit., s. 48.

78 S. R u d n ick i, op. cit., s. 652; W. Kocon, O chrona cyw iln o p ra w n a p rzec iw ko n ied o zw o lo ­

n y m o d d zia ły w a n io m n a n ieru ch o m o ści są sie d n ie (art. 144 k.c.), „ P a le s tra ” 1977, z. 12, s. 69;

E. S k o w ro ń sk a-B o cian , [w:] K o d eks c yw iln y..., s. 568; J . N ad ler, [w:] K o d eks c yw iln y..., s. 299; A. S telm ach o w sk i, [w:] S y s te m P ra w a P ryw atnego, P ra w o rzeczow e, t. 3, C .H . B eck, W arszaw a 2007, s. 303.

79 W. Kocon, op. cit., s. 70. 80 S. R u d n ick i, op. cit., s. 652.

81 E. S k o w ro ń sk a-B o cian , [w:] K o d eks cyw iln y..., s. 565. 82 B. W alaszek , op. cit., s. 49.

P o d su m o w a n ie

Reasum ując, organizacja im prezy w lokalu najętym , może stanow ić źró­ dło p erturbacji i rodzić nieprzyjem ne, konfliktowe sytuacje zarówno między stro nam i umowy, ja k i innym i podm iotam i. Nie należy oceniać pozytywnie dostępności ta k szerokiego zak resu środków ochrony mogących znaleźć za­ stosow anie do opisanej sytuacji.

Złożoność przedstaw ionej problem atyki skłan ia do jednej refleksji, a m ia­ nowicie: w in te resie stro n sto su n k u n a jm u lokali byłoby indyw idualne i szczegółowe uregulow anie w umowie p raw i obowiązków najem cy w zak re­ sie przyjm ow ania gości i pow stałych w zw iązku z tym szkód. N iewątpliwie ułatw iłoby to wzajem ne relacje stro n umowy, zapobiegając ew entualnym konfliktom , a ostatecznie dawałoby jasn e podstaw y do ich rozstrzygania. Przede w szystkim nie zachodziłaby wówczas konieczność odwoływania się do przepisów ogólnych (np. art. 144 k.c., art. 23 k.c.) oraz do rozległych przepi­ sów dotyczących umowy najm u, w tym np. u sta la n ia , czy lokator naruszył obowiązek p rzestrzegan ia porządku domowego.

S u m m a ry

O rg a n izin g a p a r ty in re n te d liv in g p rem ises - c iv il la w consequences

K ey w ords: te n a n c y c o n tra c t, liv in g p re m ise s, h o u se ru le s , notice, lia b ility for d am ag e.

This paper presents civil consequences which m ay occur as a resu lt of organizing a p arty in living prem ises rented by students. According to tenancy contract, it is not forbidden to invite people (guests). Because it is very com­ m on th a t such a m eeting tu rn into bigger fun, called party, the problem seems to be practical.

F irst of all, in Polish doctrine it is not obvious if such a premises have «living» status or not, so if we should use the statutory or the general provisions. We should agree th a t the owner of premises and the factual using decide.

The prem ises te n a n t should abide by th e house rules and tak e into acco­ u n t the needs of other residents and neighbors. Loud conversations, singing, music, and drinking bout could disturb need of quiet and night relax. The possible sanction for such case is an landlord right to give a m onth’s notice or o ther residents rig ht to initiate a finish of tenancy relation by court.

A nother problem, according which are no separate provisions, are eventu­ ally dam ages in living prem ises or n e a r its location. In this m a tte r th e m ain sense will have general provisions (art. 415 and art. 433 of Polish Civil Code).

Presented problems seems to be very m ultithreaded. For future, in parties interest, is to regulate individual rights and obligations connected w ith invi­ ting guests (organizing parties). This will m ake easier th eir relations and help to solve possible conflicts.