P
APERS DISCUSSIEDAGEN
T
OEKOMST VAN DE
S
OCIALE
H
UISVESTING
24/25
S
EPTEMBER
2015
Z
ONHEUVEL
D
OORN
P
APERS DISCUSSIEDAGEN
T
OEKOMST VAN DE
S
OCIALE
H
UISVESTING
24/25
S
EPTEMBER
2015
Z
ONHEUVEL
D
OORN
Voorbereiding discussiedagen: André Ouwehand, Eveline Vogels en Wouter Rohde
Samenstelling bundel:
André Ouwehand en Eveline Vogels
Uitgave:
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
TU Delft / Faculteit Bouwkunde
TOEKOMST VAN DE SOCIALE HUISVESTING
Na unanieme instemming van de Eerste Kamer met de nieuwe Woningwet zijn deuitgangspunten van de sociale huisvesting voor de komende jaren vastgelegd. Het was een belangrijke mijlpaal in de al jaren durende discussie over de missie en kerntaak van de woningcorporaties, waarbij enkele grote excessen en de daarop volgende Parlementaire Enquête veel publieke aandacht genereerden. Er zijn in die periode veel initiatieven geweest om de discussie over de toekomst van de sociale huisvesting op het goede spoor te zetten, waaronder het essay ‘Vooruit naar de kern. Toekomstverkenning voor de sociale huisvesting: bedoelingen en bouwstenen’ van een groep betrokken volkshuisvesters.
Op dit moment staat de implementatie van de nieuwe Woningwet op het programma. Daarbij is het van groot belang hoe de wereld van de sociale huisvesting, woningcorporaties, gemeentebesturen en huurdersorganisaties, het vervolg oppakt. Verschillende corporaties benadrukken dat zij zich nooit schuldig hebben gemaakt aan excessen en doen alsof ze op de zelfde weg door kunnen gaan. Andere bepleiten een verdere overdenking en uitwerking van wat de bedoelingen zijn van de sociale huisvesting. Zij stellen dat een reflectieve praktijk met veel experimenten noodzakelijk is om tot een duurzame, hedendaagse en toekomstgerichte sociale huisvesting te komen.
In de lijn van dit laatste pleidooi hebben de initiatiefnemers van ‘Vooruit naar de kern’, de redactie van het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting en OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving van de TU Delft, een tweedaagse discussiebijeenkomst georganiseerd. Met het doel om samen een volgende stap te zetten in het denken over en verder vormgeven van de toekomst van de sociale huisvesting. De oproep om daaraan deel te nemen en is niet onbeantwoord gebleven. Deze bundel bevat alle papers die gezamenlijk de munitie vormen voor de discussiedagen. Ze zijn onderverdeeld in een zestal thema’s aan de hand waarvan de discussie gevoerd zal worden.
INHOUDSOPGAVE
Naar een nieuwe definitie van sociaal wonen
Naar een nieuwe definitie van sociale huisvesting en de rol van betaalbaarheid daarin ... 1 Leonie Andriesse & Rogier Bruijning (Gemeente Rotterdam)
De Bermudadriehoek van goede bedoelingen ... 5 Joram Grünfeld (Elan Wonen)
Doen wat nodig is in de lokale setting ... 11 Walter Hamers & Ronald Leushuis (Talis)
Het wezen van de corporatie
Authentiek Wonen ... 15 Jeroen Cras (WonenBreburg)
Een nieuwe denkbox voor de sociale huisvesting ... 19 Rene van de Lustgraaf (Denken Bouwen en Wonen)
Volkshuisvesting in ruraal Groningen; twee scenario’s ... 27 Ronco Muller & Griettinus Rademaker (Woningcorporatie Wold & Waard, Leek)
Woningcorporaties moeten maatschappelijke bijdrage drastisch vergroten ... 33 Ger Peeters (Bestuurder Wonen Limburg)
Tiwos the Movie! ... 37 Rian Peeters & Rene Scherpenisse (Tiwos)
Doelgroepen in beeld
Van bedoeling naar maatschappelijk huisvester ... 43 Rein Bakker (Stichting OpMaat)
Tegendruk aan verdringing ... 49 Jeroen Frissen (Ymere)
Passend wonen op eigen initiatief ... 53 Adriaan Hoogvliet (de Alliantie)
Dynamiek van doelgroep en voorraad ... 59 André Ouwehand (TU Delft, Faculteit Bouwkunde, OTB – Onderzoek voor de gebouwde
omgeving)
Arrangementen voor deelgroepen ... 65 Wouter Rohde (Wouter Rohde Advies)
Outsiders op de drempel ... 71 Vincent Smit (lector grootstedelijke ontwikkelingen, Haagse Hogeschool; adviseur
Kwaliteit van de sociale huisvesting
Vooruit naar de kern, met een duurzaamheidsbenchmark! ... 77 Thijs Kurstjens, Geurt Donze & John Mak (W/E adviseurs)
Verzorgingshuizen en serviceflats herbestemmen ten behoeve van sociale huisvesting ... 83 René Middelkoop (BBN adviseurs)
Financiering in de sociale huisvesting
Naar een sociale huursector op eigen kracht! ... 85 Guus Haest (adviseur strategie bij Portaal; geschreven op persoonlijke titel)
Maar nu eerst aandacht voor het dienmodel ... 93 Peter van Os (RIGO)
De wooncorporatie is dood, leve de wooncoöperatie! ... 99 Maarten Pel (Adviseur bij bureau Vannimwegen)
Fonds Sociaal Wonen zorgt voor doelmatige inzet van maatschappelijk vermogen ... 105 Maarten Vos (Vidomes)
Volkshuisvesting: partijen aan zet
De driehoek van bewoners, gemeente en corporatie ... 111 Karin van Dreven & Judith van El (Haagwonen)
Naar nieuwe vormen van legitimering voor woningcorporaties ... 117 Pim Hogenboom
Huurders aan zet ... 121 Rachid Machtan & Marcel Suitela (Wijksteunpunt Wonen Amsterdam)
Sociaal wonen doe je zelf ... 125 Anne-Jo Visser & Frank Wassenberg (Platform31)
Rolverwarring in de volkshuisvesting ... 129 Bert Wijbenga van Nieuwenhuizen (voorzitter Raad van Bestuur Woonbron),
Martine van Sprundel (manager Vastgoed en Beleid Woonbron) & Jan-Willem Verheij (teamleider Strategie en Beleid Woonbron)
1
NAAR EEN NIEUWE DEFINITIE VAN SOCIALE HUISVESTING EN DE ROL
VAN BETAALBAARHEID DAARIN
E
EN DISCUSSIEPAPER OVER SYSTEEMWIJZIGINGEN IN DE CORPORATIEVOORRAADLeonie Andriesse & Rogier Bruijning (Gemeente Rotterdam, Stadsontwikkeling) Stellingen:
1. Het is structureel duurzamer om overheidsgeld niet in te zetten om sociale grondprijzen te hanteren en onrendabele toppen af te boeken, maar om marktconforme bouw na te streven en vervolgens via huurtoeslag of flexibele huren persoonsgericht te compenseren (huur-op-maat 2.0); het onderscheid tussen de gereguleerde voorraad en de vrije sector verdwijnt en daarmee ook de kunstmatige liberalisatiegrens.
2. Er is een te beperkte opvatting van de rol die corporaties hebben in de huisvesting van de primaire doelgroep en betaalbaarheid, de focus teveel op sociaal bezit en het vastgoed en niet op de mensen en andere beheervormen.
Inleiding
De aandacht voor de corporatiesector zoals we deze de afgelopen jaren hebben gezien is zeker niet nieuw. Als decennialang licht zij onder de loep en loopt er een discussie over de rol en functie van de corporaties. Een belangrijke periode in de discussie was de tijd dat Heerma de nadruk op de marktdenken versterkte. Minder subsidies, meer zelfredzaamheid en een terugtredende overheid. De jaren daarna kreeg dit gevolg van onder meer Remkes en Dekker (RIGO, J. van der Schaar, 2009). Een koers die we dachten dat ook deze regering voer…maar toen verscheen de nieuwe Woningwet. Wat ons hierin opvalt is wellicht nog niet zozeer de nadruk op de kerntaak, maar vooral ook de wijze waarop op zeer traditionele wijze naar de sociale voorraad of DAEB-activiteiten wordt gekeken. De onvrede met de recente ontwikkelingen bij een aantal corporaties lijkt de sociale traditie te laten herleven. Of toch niet? De afgelopen jaren zijn immers ook al zoveel maatregelen geïntroduceerd die een andere boodschap zenden. Denk alleen maar aan de meeste recente wijziging van het WWS, waarin de WOZ-waarde een belangrijk onderdeel is geworden, maar ook aan het niet mee laten groeien van de huurtoeslag en het boveninflatoir laten stijgen van de huren. Voor ons typerend voor de manier waarop het woonbeleid en woonregelgeving vorm heeft gekregen de afgelopen jaren: maatregel stapelt op maatregel zonder dat dit tot een werkelijke verbetering leidt van het systeem, noch op de korte, noch op de langere termijn.
Hoog tijd dus voor een herbezinning van het systeem van sociale huisvesting en de wijze waarop we betaalbaarheid daarin op een duurzame wijze kunnen garanderen. In deze paper reflecteren we op het systeem en stellen we een aantal systeemwijzigingen voor. Alles in de zoektocht naar een nieuwe, meer toereikende definitie van sociale huisvesting en de rol van betaalbaarheid daarin. We hebben ons daarbij laten inspireren door Wonen 4.0 (Vereniging Eigen Huis et al, 2012) en het zesstappenplan uit de publicatie “Naar een duurzame financiering van de woningmarkt” (E. Bartelsman et al, 2012).
Waarom het huidige systeem van sociale huisvesting niet duurzaam is
In deze paper gaan we op twee zaken nader in:1. De financiering van het systeem.
2. De corporatie als instituut voor betaalbaar wonen. Ad. 1. De financiering van het systeem
In de discussie over betaalbaarheid wordt altijd direct gekeken naar het goedkope deel van de sociale huisvesting als oplossing. Dit levert een weinig gezond systeem op: met veel overheidsgeld wordt gezorgd dat goedkoop ontwikkeld kan worden en daarmee huren lager kunnen worden gehouden, om vervolgens aan de huurders ook nog eens huurtoeslag te geven. Stapeling van bijdragen, zonder dat daarmee betaalbaarheid gegarandeerd is. Bovendien is het
2
een ontwikkeling die niet per se leidt tot een kwalitatief hoogwaardige voorraad en verliezen de huurders het besef van wat een woning werkelijk kost en maakt het hen afhankelijk (zie ook B. Wijbenga, W. Rohde en D. Windhausen, 2013 + SCP, J. Kullberg, 2012).
De scheiding van DAEB en niet-DAEB versterkt dit proces alleen maar: waar voorheen nog verdienvermogen zat in niet-DAEB ter compensatie van gemaakte kosten in DAEB moet de DAEB tak zich in de toekomst zelf kunnen bedruipen. De noodzaak om met korting te lenen in het DAEB-segment groeit en groeit.
Daarnaast kon het huidige systeem in het verleden goed voortbestaan aangezien corporaties werkten met boekwaarden. Woningen waren op een bepaald moment immers afgeschreven, waardoor er relatief gemakkelijk geld verdiend kon worden c.q. lage huren gevraagd konden worden. Met de omslag naar marktwaarde, zal een woning niet meer zo makkelijk afgeschreven worden. Sloop wordt uitgesteld en er wordt vaker geïnvesteerd in levensduur verlengende maatregelen. Boekwaarde stapelt op boekwaarde. Als sloop aan de orde is, wordt dit kostbaarder en zal het ergens terugverdiend moeten worden. Bijv. door hogere huren bij de nieuwbouw te vragen dan wel te bezuinigen op de kwaliteit van de nieuwbouw. Bijkomend effect is, dat het vermogen van de corporaties steeds verder lijkt te stijgen. Dit is een louter boekhoudkundig effect, want daarmee staat er op noodzakelijke vernieuwing een steeds hogere (onrendabele) prijs. Hiermee wordt de (misschien wel) grootste systeemfout van de particuliere sector gekopieerd naar de sociale sector.
Ad. 2. De corporatie als instituut voor betaalbaar wonen
Ook de rol die de corporaties oppakken is aanleiding voor gesprek. Ze gedragen zich alle lange tijd meer als markt- dan maatschappelijke partijen en moderne managementpraktijken en servicegericht denken hebben de overhand (SCP, 2001). We zien daarbij dat veel corporaties toch wel een zeer beperkte taakopvatting hebben als het gaat om de huisvesting van de primaire doelgroep, namelijk het ontwikkelen en beheren van huurwoningen in het sociale segment. Dat daar de primaire doelgroep in woont lijkt soms meer toeval dan een doel. Het rijk probeert nu via een maatregel als passend toewijzen hierop in te grijpen. Maar zijn er geen andere meer structurele vormen waarmee de huisvesting geregeld kan worden en is het in eigendom hebben van een woning daarvoor wel noodzaak?
Mogelijke systeemwijzigingen
Gezien de opgave zijn er bij bovengenoemde thema’s verschillende systeemwijzigingen denkbaar. In het onderstaande gaan we hier nader op in.
1. Systeemwijzigingen t.a.v. de financiering van het systeem Stelling:
Het is structureel duurzamer om overheidsgeld niet in te zetten om sociale grondprijzen te hanteren en onrendabele toppen af te boeken, maar om marktconforme bouw na te streven. Het onderscheid tussen de gereguleerde voorraad en de vrije sector verdwijnt en daarmee ook de kunstmatige liberalisatiegrens.
Voor de financiering van het systeem zien wij vanuit deze stelling twee interessante systeemwijzigingen. Hieronder zetten we de voor- en nadelen op een rij:
Pure marktbenadering
Het marktprincipe is het uitgangspunt: woningen zijn betaalbaar omdat ze klein zijn, sober qua ontwerp en gelegen op minder populaire locaties.
- Voordeel: “je krijgt waarvoor je betaald” is het principe, verwachtingen bij huurders worden reëler, ontwikkelingen kunnen makkelijk renderen zonder grondprijsbeïnvloeding en de druk op de huurtoeslag daalt.
- Nadeel: de kwaliteit van de woningvoorraad in een gemeente in totaliteit kan hiermee sterk onder druk komen te staan, de vraag naar betaalbare woningen is immers altijd aanwezig en zal de komende jaren naar verwachting verder groeien. De bestaande voorraad wordt daarmee steeds waardevoller, en er zal in toenemende mate weerstand ontstaan tegen vernieuwing.
3
Marktbenadering met kwaliteit prioriteitKwaliteit staat buiten kijf in de gehele voorraad, dit betekent dat er geen kleine, sobere woningen zijn, maar slechts woningen van een zeker kwaliteitsniveau. Woningen kennen daarmee gemiddeld een hogere huurprijs dan momenteel het geval is. Betaalbaarheid wordt geregeld door ofwel huurtoeslag vanuit de overheid ofwel woontoeslag door de corporatie. Met het experiment Huur-op-Maat zijn hier goede ervaringen op gedaan in het verleden. Uit de evaluatie van het experiment volgt juist ook dat voor de huurders een sterker verband tussen prijs en kwaliteit ontstaat (RIGO, 2011). Om de waarde van de woning wel in zicht te houden, is het wenselijk dat de huurtoeslag of woontoeslag los van de huur wordt gestort op de rekening van de huurder.
- Voordeel: ontwikkelingen kunnen makkelijker renderen zonder grondprijsbeïnvloeding, de kwaliteit van de woningvoorraad krijgt een impuls.
- Nadeel: er kunnen scheve gezichten ontstaan tussen huurders die “het volle pond” betalen en huurders die de toeslag ontvangen en voor een lager bedrag een zelfde woonkwaliteit kunnen genieten. Er mist daarmee ook een prikkel voor sociale stijging (op te lossen via introductie tijdelijkheid in de vergoeding).
2. Systeemwijzigingen t.a.v. de corporatie als instituut voor betaalbaar wonen Stelling:
Er is een te beperkte opvatting van de rol die corporaties hebben in de huisvesting van de primaire doelgroep en betaalbaarheid, de focus teveel op bezit en het vastgoed en niet op de mensen.
Voor de rol van de corporatie zien wij vanuit deze stelling en gekoppeld aan de hierboven voorgestelde systeemwijziging rond financiën, vier interessante systeemwijzigingen. Hieronder zetten we de voor- en nadelen op een rij:
Financiën
Rol corporatie Pure marktbenadering Marktbenadering met prioriteit voor kwaliteit
Groot Scenario 2: Sociaal
hoofdverantwoordelijke Scenario 3: Marktspeler
Klein Scenario 1: Verzorgende Scenario 4: Beheerder
Visuele weergave:
Huidige situatie
Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4
Toelichting per scenario:
Scenario 1: corporatie als verzorgende
De corporatiesector spitst zich toe op het kwetsbare deel van de primaire doelgroep. Juist deze mensen hebben ondersteuning nodig. Het overige deel van de primaire doelgroep wordt bediend door de particuliere sector. De corporatie gaat hier dus echt naar de kerntaak.
P C P C P P C C = P P C
4
- Voordeel: de corporatie wordt (weer) een echt maatschappelijk instituut.
Managementexcessen zullen tot het verleden horen en de concurrentie met de particuliere marktpartijen in het hogere segment is niet aanwezig.
- Nadeel: dit model kent weinig verdienvermogen, het wordt een uitdaging een financieel duurzaam businessmodel te vinden om grotere investeringen (waaronder onderhoud en renovatie) te doen in de toekomst. Een deel van de kwetsbaren zal in de praktijk bij de particulieren terecht blijven komen, waar vanuit de overheid minder direct grip op is.
Scenario 2: corporatie als sociaal hoofdverantwoordelijke
De corporatiesector neemt volledige verantwoordelijkheid voor het sociale segment. Corporaties bedienen een ieder met een laag inkomen, kwetsbaar of niet.
- Voordeel: de rollen zijn hier nog helderder verdeeld dan bij scenario 1: marktpartijen bedienen de bovenkant, de corporatie de onderkant van de markt. De overige voordelen zijn gelijk met scenario 1.
- Nadeel: ook hier geldt het vinden van een financieel duurzaam businessmodel voor toekomstige investeringen als grootste uitdaging.
Scenario 3: corporatie als marktspeler
De corporatiesector gaat zich organiseren als een marktspeler, het onderscheid tussen particulier en corporatie verdwijnt volledig.
- Voordeel: er kan een meer duurzaam businessmodel ontstaan voor corporaties, de huurder krijgt zelf meer verantwoordelijkheid (wil men minder betalen, dan gaat men goedkoper wonen).
- Nadeel: het risico bestaat dat echt kwetsbaren tussen wal en schip vallen als het maatschappelijke karakter verdwijnt en teveel verantwoordelijkheid en keuzes bij de huurders zelf wordt neergelegd, de directe sturingsmogelijkheden voor de overheid op de sociale voorraad verdwijnen (of er moet een nieuw mechanisme komen).
Scenario 4: corporatie als beheerder voor de markt
De corporatiesector ontdoet zich van elke directe koppeling met het vastgoed en wordt een beheerder: ze verhuurt en onderhoudt namens andere partijen. NB. Een mogelijkheid die pertinent is uitgesloten in de nieuwe Woningwet, die stelt dat er altijd een koppeling met het bezit moet zijn. De marktpartijen hebben het hele segment overgenomen. De rol van de corporaties is dus klein, die van de marktpartijen groot.
- Voordeel: de corporatie is niet meer verantwoordelijk voor de financiële begroting en kan zich echt focussen op de kerntaak, het huisvesten van de primaire doelgroep.
- Nadeel: de directe sturingsmogelijkheden voor de overheid op de sociale voorraad verdwijnen (of er moet een nieuw mechanisme komen).
Literatuur
E. Bartelsman et al. (2012), Naar een duurzame financiering van de woningmarkt. B. Wijbenga, W. Rohde & D. Windhausen (2013), Vooruit naar de kerntaak.
RIGO, J. van der Schaar (2009), De ontwikkeling van het woningcorporatiebestel, Tussen hiërarchie, zelfregulering en marktwerking.
RIGO (2011), Eindevaluatie Huur op Maat.
SCP, A. Burger, P. Dekker et al. (2001), Noch markt noch staat, De Nederlandse non-profit sector in vergelijkend perspectief.
SCP, J. Kullberg (2012), Sociaal Cultureel Planrapport 2012, 8. Zeggenschap en verantwoordelijkheid in de volkshuisvesting.
5
DE BERMUDADRIEHOEK VAN GOEDE BEDOELINGEN
E
EN AANTAL OMSLAGEN ZIJN NODIG OM VERANTWOORD HUREN,
BETAALBAAR VERHUREN IN BALANS TE BRENGEN MET EEN FINANCIEEL DUURZAME SOCIALE HUURSECTOR.
Joram Grünfeld (Elan Wonen) Stellingen:
1. Erken en accepteer het bestaan van gescheiden prijs-kwaliteit verhoudingen tussen huur en koop en tussen sociale huur en vrije sector huur. Accepteren en respecteren van schotten op de woningmarkt biedt kansen voor het beter laten functioneren van de verschillende deelsectoren.
2. Het accepteren van schotten moet samengaan met het creëren van goede sluizen tussen de schotten. Hiervoor bestaan, mits de regelgeving het mogelijk maakt, kansen bij de scheiding Daeb-/niet-Daeb.
3. Een goed WWS biedt een normatief kader over kwaliteit in de sociale huisvesting en biedt daadwerkelijk bescherming aan huurders.
Geen gebrek aan goede bedoelingen
Met de kwaliteit van het wonen gaat het in Nederland goed, toch zijn er grote zorgen over het functioneren van de woningmarkt. Hoewel op 1 juli de Woningwet 2015 van kracht is geworden, wordt er nog steeds gewaarschuwd voor grote onevenwichtigheden. De reeds volbrachte transformaties in handelen en denken bij belangrijke actoren is blijkbaar onvoldoende doorwrocht. Recent sprak de RLI over een ontwrichtende woningmarkt en zette WSW grote vraagtekens bij de financiële duurzaamheid van corporaties. Met oog voor de bredere context richt dit paper zich op het deel van de woningmarkt waar corporaties een belangrijke rol spelen. Dit met de overtuiging dat corporaties niet alles te zeggen hebben en dat huurders niet alleen afhankelijk zijn. Beide zijn ook eigenaar van het wonen. Maar hoe zit dat eigenaarschap in elkaar en in welke mate dient het versterkt te worden?
Om een verandering te bestendigen moet er meer gebeuren dan opnieuw leren denken en handelen vanuit de bedoeling. Minstens zo belangrijk is het versterken en vaststellen van het eigenaarschap (Hart, 2012). In de aansprekende bijdragen van Wijbenga e.a. (2013, 2014) krijgt dit eigenaarschap onvoldoende aandacht. In dit paper wordt het eigenaarschap voor het functioneren van de woningmarkt geanalyseerd vanuit een basale driehoek van onderlinge afhankelijkheden. Als de onderlinge relaties in zo’n driehoek in balans zijn, functioneert de woningmarkt naar behoren. De driehoek laat echter ook meteen zien dat het gewicht veranderen van een van de hoeken, invloed heeft op twee relaties. Juist door steeds de balans te onderzoeken, is het mogelijk inzicht te krijgen in de bouwstenen van een (meer) evenwichtige woningmarkt.
De complexiteit is het gevolg van het feit dat onder elke bouwsteen weer een andere driehoek schuilgaat. En doordat er sprake is van meervoudig eigenaarschap met soms tegengestelde belangen. In dit paper wordt de problematiek beschreven aan de hand van de ‘bovenste driehoek’ verknoopt met de drie er onderliggende driehoeken. Hierdoor ontstaat inzicht in waar (on)evenwichtigheden in elkaars verlengde liggen en op welke plekken de discussie en de keuzes gemaakt moeten worden. In weerwil van het paternalisme dat het denken over wonen al vele decennia kenmerkt (zie ook bijv. Adang, 1999), is de aanname overigens primair dat elke actor – dus zowel corporatie, huurder als overheid– in belangrijke mate eigenaar is van en verantwoordelijkheid draagt voor meer balans in de woondriehoek.
De centrale driehoek
Vraag
6
De sociale woningmarkt functioneert als er balans is tussen de drie aspecten vraag, aanbod en continuïteit. Dit betekent dat de woonbehoeften van de doelgroep aansluiten bij het woningaanbod van corporaties. En ook dat er sprake is van een robuuste sector met een duurzaam verdienmodel, zodat er voldoende aanbod is voor de vraag zowel nu als in de toekomst. Juist dit aspect van continuïteit maakt het ingrijpen op het functioneren van de sociale huurmarkt bijzonder.
Doordat het primaire eigenaarschap per hoekpunt verschilt ontstaat er continu spanning in de driehoek. De woonconsument is primair verantwoordelijk voor de vraag, corporaties gaan over het aanbod en de overheid / woonautoriteit moet waken over de continuïteit. In het vervolg zal echter blijken dat er naast primair eigenaarschap, ook sprake is van meervoudig eigenaarschap. Opgave 1: Vraag – consumptie in balans
huurprijs
kwaliteit huishoudinkomen
De woonbehoefte van woonconsumenten is primair gericht op het in balans brengen van het huishoudinkomen met woonuitgaven en gewenste woonkwaliteit. Een te lage huurprijs in relatie tot de kwaliteit van een woning leidt tot onvoldoende stimulans tot verhuizen bij een stijging van het huishoudinkomen. Indien de huurprijs in verhouding staat tot de kwaliteit, maar te hoog is voor het huishoudinkomen leidt dit tot betaalbaarheidsproblemen. Hoewel de woonconsument primair eigenaar is, zijn het juist deze onevenwichtigheden waarvan het rijk zich mede eigenaar voelt. Zij wil het scheefwonen tegengaan, doorstroming bevorderen, en de betaalbaarheid voor de doelgroep vergroten (en het beslag op de huurtoeslag verminderen).
Op dit moment is er in de sociale voorraad nauwelijks een relatie tussen de prijs en de kwaliteit van het wonen. Dit vermindert de keuzevrijheid en daarmee ook het eigenaarschap van de woonconsument over zijn driehoek. Veel woningen met een verschillend kwaliteitsniveau kennen een nagenoeg gelijk huurniveau. Huurprijzen worden -zeker na invoering van de passendheidseisen- voor een belangrijk deel bepaald door het inkomen en niet door de kwaliteit. Dit is een groot risico omdat daarmee kwaliteit in deze driehoek aan belang inboet, terwijl we zullen zien dat voor het versterken van de balans in de andere twee opgaven het juist van belang is meer over kwaliteit na te gaan denken.
Opgave 2: Aanbod – Voorraad in balans
betaalbaarheid
beschikbaarheid kwaliteit
Corporaties zijn primair eigenaar van het aanbod. Dit aanbod is echter pas in balans als er balans is in de driehoek van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Voldoende huuropbrengsten in relatie tot de exploitatiekosten (in belangrijke mate bepaald door de kwaliteit) hebben grote invloed op de beschikbaarheid. De corporatie heeft invloed via zijn huurprijsbeleid, huurverhogingsbeleid en transformatie opgave om het evenwicht in deze driehoek te verbeteren. Via het WWS en het huurverhogingsbeleid heeft het Rijk invloed op de relatie betaalbaarheid en kwaliteit. Op dit moment biedt het WWS echter onvoldoende een normatief kader over de relatie prijs en kwaliteit in de sociale huursector. Een goed WWS biedt inzicht in welke kwaliteit bij een sociale huurwoning past op verschillende huurniveaus. Die relatie ontbreekt nu. De gemiddelde kwaliteit van het Nederlandse corporatiebezit was meer dan 145 WWS-punten per woning in 2014 (DPI opgave).
7
De afgelopen 15 jaar is het WWS geregeld aangepast met het doel de prijs-kwaliteit verhouding te verbeteren, vanuit de gedachte dat (sociale) huurprijzen meer marktconform moeten zijn. Daarom werden achtereenvolgens de verouderingspunten afgeschaft, energielabelpunten en schaarstepunten ingevoerd. Het gevolg is dat van een kleine HAT-woning (mijn eigen vorige zelfstandige huurwoning) in vijftien jaar tijd het aantal WWS-punten steeg van 70 naar 135, tel daar de aanpassingen van het huurbeleid van corporaties bij van 70% naar 90% van maximaal redelijk op. En op basis van het prijspeil 2015 is in 15 jaar tijd de vraaghuur gestegen van 229 naar 591 Euro (boven de aftoppingsgrens!). Uiteraard is daarmee is de beschikbaarheid voor de doelgroep afgenomen, en mogen we met elkaar de vraag stellen welke prijs-kwaliteit verhouding we nastreven.Opgave 3: Continuïteit - financiën in balans
Kasstroom
Leningen /Vastgoedwaarde Rendementen
De continuïteit is op orde als er balans is tussen de kasstroom, rendementen en de leningen / (volkshuisvestelijke) vastgoedwaarde. De overheid / woonautoriteit is eigenaar hiervan en verantwoordelijk voor het bewaken van de continuïteit. De invoering van heffingen of de beperking van opbrengstmogelijkheden hebben uiteraard een grote invloed. De corporaties hebben tegelijkertijd natuurlijk ook een grote eigen verantwoordelijkheid. Een gezonde en efficiënte bedrijfsvoering en een verantwoord investeringsbeleid is van groot belang. Een heldere portefeuillestrategie die aansluit bij een duidelijke missie, visie en meetbare doelstellingen draagt bij aan het minimaliseren van de risico’s en verbetert de voorspelbaarheid en stabiliteit van de financiële positie.
Vanuit de toezichthouders is er dan ook terecht druk op het in verhouding brengen van de aankoop- of stichtingskosten ten opzichte van de huuropbrengsten. Hierbij wordt een investeringsbedrag van 170.000 euro als passend gezien bij verhuringen tot de liberalisatiegrens. Dit is een groot verschil met bedragen die in het recente verleden werden geïnvesteerd door corporaties. In 2010 was de onrendabele top zelfs opgelopen tot 100.000 euro per woning (www.watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl).
Op dit moment wordt de continuïteit van de sector in stand gehouden door het kannibaliserende effect van het verkoopbeleid. De meeste corporaties hebben een onvoldoende gezond verdienmodel om op een duurzame wijze de continuïteit te waarborgen.
Heroriëntatie
Binnen de drie hoekpunten is het evenwicht verloren gegaan door te veel op kwaliteit gericht te zijn (corporaties bouwen te grote en te dure woningen) en onvoldoende oog te hebben voor betaalbaarheid en rendementen. Grote onrendabels op woningen, met een niet marktconforme huur van 710,- zijn het gevolg. De primaire doelgroep profiteert hier niet van. Kortom: wat is de bedoeling geweest? Tegelijkertijd heeft de overheid onvoldoende oog voor de continuïteit van de sector en ook geen eindbeeld van de gewenste sectoromvang over 10 of 20 jaar. En tot slot heeft de woonconsument onvoldoende invloed op de eigen wooncarrière binnen de sociale huursector.
Afgelopen decennia en nog steeds wordt de oplossing gezocht in het herstellen van het evenwicht op de woningmarkt. In het debat wordt steeds opgeroepen tot het hervormen van de woningmarkt als geheel en ontschotten zodat de woonconsument beter zijn weg kan vinden. Nu de keuze is gemaakt dat corporaties terugkeren naar hun kerntaak is het goed is ook deze oplossingsrichting te heroverwegen. Voor corporaties betekent meer focus op betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep. Een belangrijke verschuiving ten opzichte van het afgelopen decennium toen het beleid mede gericht was op het toevoegen van middeldure huurwoningen om huishoudens te verleiden tot verhuizen.
8
Het is echter de vraag in welke mate oplossingen gezocht moeten worden in het beter laten functioneren (ontschotten) van de verschillende woningmarktsegmenten. Het is veel pragmatischer te accepteren dat er schotten bestaan en dat verschillende (prijs)mechanismes het functioneren van de verschillende woningmarktsegmenten bepalen en beïnvloeden. De corporatiesector functioneert niet in een vacuüm, maar de woningmarkt als geheel functioneert zeker niet als een samenhangend geheel.
De woningmarkt als geheel functioneert anders dan gepresenteerde driehoek van de sociale huursector. De continuïteitsdiscussie is immers veel minder aanwezig. Op de ‘gewone’ woningmarkt is het niet de taak van de overheid om de continuïteit te bewaken.
De schotten op de woningmarkt staan daarnaast niet op zich zelf. Ook in de maatschappij als geheel zijn groepen meer en meer uit elkaar gegroeid. De middenklasse wordt kleiner en er ontstaat een min of meer vaste groep die langdurig aangewezen is op de sociale huursector. Daarnaast is de toegang tot de sociale huursector ook begrensd en is er dus een schot gekomen tussen woningzoekenden die er terecht kunnen en zij die elders invulling moeten geven aan hun woonbehoefte. Kortom het advies is om te stoppen met het ontschotten. Juist het erkennen van bestaande schotten maakt het mogelijk werkbare oplossingen te vinden.
Extra argumenten om juist de schotten te koesteren en daarbinnen het functioneren van de deelmarkten te verstevigen zijn dat het streven naar ontschotting leidt tot verkramping en miskenning de bijzondere kwaliteiten en verdiensten van de sociale huursector in Nederland. Daarnaast is er voor ontschotten geen breed politiek draagvlak. Dus we kunnen er wel toe blijven oproepen, maar we zijn dan wel aan het hervormen met een plaat (“schot”) voor onze kop.
Koester de schotten
Het pleidooi de schotten om de sociale huursector te koesteren is niet het einde van de discussie, maar geeft wel ruimte om binnen de samenhangende driehoeken na te denken over het laten excelleren van de sociale huurwoningmarkt.
Het pleidooi voor het koesteren van de schotten, is ook geenszins een ontkenning van de nadelen van schotten. De belangrijkste nadelen zijn dat schotten ook hun eigen grensgevallen creëren. Daarnaast profiteren van een ingewikkelde woningmarkt al snel de top dogs van de underdogs. En misschien wel het grootste gevaar is dat het opdelen in deelsegmenten doorslaat in veel deelsegmenten en dus meer schotten (zoals regionalisering, leeftijdsgroepen et cetera). Het pleidooi komt echter voor uit de oplossingen die mogelijk zijn als we erkennen dat er schotten bestaan en durven te redeneren binnen de driehoeken van de sociale huurwoningmarkt in het verstevigen van haar functioneren.
Binnen een afgeschermde deelmarkt is er ruimte voor het herstellen van de prijs-kwaliteitverhouding. Hiermee geven we keuzevrijheid aan woningzoekenden en geven we ook uiting aan een normatieve discussie over welke woningkwaliteit we passend vinden. Dit biedt zowel houvast in het huurprijsbeleid als in de opgave bij nieuwbouw.
Het hierdoor versterkte eigenaarschap van de woningzoekende zal op termijn ook tot een betere dynamiek leiden binnen de sociale huurwoningmarkt. Het aanpassen van de woningkwaliteit gaat dan samen met een aanpassing in de woonlasten. Het huidige stelsel is in veel gebieden de relatie wachttijd-woningkwaliteit invloedrijker dan de prijs-kwaliteitverhouding. Dit versterkt het probleem van de insider / outsider. De sociale huurwoningmarkt kent dan uitsluitend een ordeningsmechanisme bij woningtoewijzing. Kortom een betere prijs-kwaliteitverhouding versterkt het eigenaarschap voor zittende bewoners (insiders)? Dit kan samengaan met een publiek debat over het goede wonen. Hierbij rekening houdend met het feit dat ‘moraal gaat over hoe de wereld zou moeten zijn en economie over hoe de wereld is’ (Levitt en Dubner, p.260). Dit onderscheid is voor het begrijpen van het functioneren van de woningmarkt als ook voor het evalueren van de beoogde herordening van groot belang. Het functioneren van de woningmarkt wordt immers in belangrijke mate bepaald door het strategisch en in de eigen ogen juist handelen van woonconsumenten.
9
Tot slot is het belangrijk om als het ware ‘sluizen’ te bouwen tussen de schotten op de woningmarkt. Sluizen maken het mogelijk een woning van het ene segment naar het andere segment over te hevelen en weer terug. De buffers kunnen dan efficiënt worden ingezet in dat segment waar de vraag-aanbod verhouding daar het meest om vraagt. Deze sluizen dragen bij aan een efficiënte inzet van de woningvoorraad zonder dat het functioneren van de deelmarkten er negatief door wordt beïnvloed. Het ontbreken van sluizen zal daarentegen betekenen dat belanghouders van corporaties zullen aandringen op het behoud van buffers sociale huurwoningen omdat niemand een beeld heeft van de gewenste omvang van de sector over 15 of 20 jaar. De naderende scheidingsregels van Daeb en niet-Daeb biedt een uitgelegen kans om ook deze sluizen in te richten. Een woning overhevelen zou dan moeten kunnen bij woningmutatie, maar bijvoorbeeld ook met een zittende huurder indien hij of zij zelf door inkomensgroei daar aanleiding toe geeft.Literatuur
Adang, M. (1999) Smaakopvoeders en Trendsetters, over Nederlandse woonstijlen en een terugtredende overheid, IN: T. Quik, Smaak, p. 216-229, Zwolle, Waanders.
Hart, W. (2012) Verdraaide organisaties, terug naar de bedoeling, Deventer, Vakmedianet.
Levitt, S.D., S.J. Dubner (2014) Freakonomics, een tegendraadse econoom ontdekt de verborgen kant van bijna alles, Amsterdam, de Bezige Bij.
RLI (2015) Wonen in verandering, over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid, Den Haag. Sandell, J. (2012) Niet alles is te koop, Utrecht, Ten Have.
Wijbenga, B., W. Rohde, D. Windhausen (2013) Vooruit naar de kerntaak, online. Wijbenga, B., W. Rohde, D. Windhausen (2014) Vooruit naar de kern, online. WSW (2015) Trendanalyse WSW 2015.
11
DOEN WAT NODIG IS IN DE LOKALE SETTING
P
RAKTISCHE HANDVATTEN VOOR CORPORATIEBESTUURDERS OP ZOEK NAAR HERNIEUWDE LEGITIMITEITWalter Hamers & Ronald Leushuis (Talis) Stellingen:
1. Vooruit met de bedoeling kan alleen in een lokale setting. Er zijn geen algemeen landelijke recepten voor.
2. Vooruit met de bedoeling kan alleen als ook menselijkheid, maatwerk en verschil maken als beoordelingscriteria worden toegevoegd.
Inleiding
Wij zijn bestuurders van Talis, een woningcorporatie die circa 14.000 woningen verhuurt, beheert en bouwt in Nijmegen en Wijchen. Vanuit onze rol als huisvester brengen we de kerntaak van de woningcorporatie in de praktijk. De bedoeling van dit paper is om de ervaringen die we daarbij opdoen te delen.
Aan de hand van drie voorbeelden laten we zien dat de kerntaak van een woningcorporatie geen vastomlijnd gegeven is, maar afhangt van de ontwikkeling van de sociale huisvestingsagenda in de tijd. Als corporatiebestuur is het onze taak om de actualiteit te duiden en te benoemen wat op enig moment nodig is. Hoe beter we daarin slagen, hoe groter de legitimatie van onze keuzes en hoe groter de publieke waarde van onze corporatie.
Per voorbeeld leggen we uit waarom wij welke keuzes maken en waarom we verwachten dat dit in het licht van context, historie, visie op de toekomst en de belangen van onze doelgroep verantwoorde keuzes zijn.
Voorbeeld 1: Huurverlaging, of waarom de corporatie zelf geen verstorende
factor op de woningmarkt moet zijn.
In het huurbeleid 2015 kiest Talis ervoor om de huurprijs van alle woningen in het gereguleerde segment voor huishoudens met een inkomen tot de Daeb-grens1 te maximeren op de tweede
aftoppingsgrens2. Dit betekent onder andere dat een kleine duizend huishoudens de mededeling
kregen dat hun huur per 1 juli 2015 werd verlaagd, in sommige gevallen met bijna € 100,- per maand tot maximaal € 618,24. Met deze keuze gaven we een voor ons logisch vervolg aan de eerder ingezette positionering van Talis: passende en betaalbare huisvesting voor onze doelgroep van huishoudens met een inkomen tot de Daeb-grens. De reden voor deze huurverlaging is om te zorgen voor voldoende betaalbare sociale huurwoningen voor de doel-groep. Niet dat er op papier een tekort aan woningen in de prijsklasse tot € 618,24 is. Integendeel.
Wat we constateren is een ander probleem: vanwege het ruime aanbod van kwalitatief uitstekende woningen van corporaties met huren tussen € 600,- en € 710,- zien beleggers en andere marktpartijen geen heil in het aanbieden c.q. bouwen van woningen in deze prijsklasse. En daardoor zijn er voor huishoudens met een inkomen boven de Daeb-grens - die geen of slechts beperkt toegang hebben tot het woningaanbod van corporaties - te weinig passende woningen beschikbaar.
Deze mismatch wordt veroorzaakt door verschillende arrangementen die een vrije werking van vraag en aanbod op de woningmarkt verstoren, zowel in het koop- als het huursegment3. Talis is
1 Prijspeil 2015: € 34.911,- per jaar. 2 Prijspeil 2015: € 618,24 per maand.
3
Wonen 4.0: Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt, 2012 / Wonen 6.0: Over de toekomst van de sociale huursector, 2014
12
een zeer bescheiden speler op die woningmarkt en we kunnen die imperfecties in ons eentje niet oplossen. Wat we wel kunnen doen is zorgen dat we niet zelf een van de verstorende factoren zijn. Kiezen om alleen nog goedkope woningen aan te bieden is daarin een eerste stap. In samenhang daarmee nodigen we ontwikkelaars/bouwers en beleggers actief uit om met ons samen te werken op ontwikkellocaties. Al vanaf 2010 richt Talis zich met nieuwbouw nog vrijwel uitsluitend op woningen in het sociale huur segment. Onlangs maakten we afspraken met de gemeente Nijmegen over een pilot waarin Talis sociale woningen met een huurprijs onder € 620,- bouwt en een marktpartij de ontwikkeling van duurdere huur en koop voor haar rekening neemt. De business case van de marktpartij wijst uit dat een goed rendement behaald kan worden vanaf € 620,- huur per maand.
Uiteraard monitoren we de financiële consequenties van ons huur- en portefeuillebeleid nauwgezet. Vooralsnog zien we geen financiële belemmeringen. Daarbij speelt mee dat we de huren van onze woningen boven de € 620,- met het maximaal wettelijk toegestane bedrag verhogen, tenzij de bewoners een inkomen hebben onder de Daeb-grens of de verhuurbaarheid in het geding komt. In de praktijk betekent dit dat onze huurinkomsten per saldo alsnog stijgen, zij het met een lager percentage dan als we de huurverlaging niet hadden doorgevoerd.
Een volgende keuze die zich aandient is wat te doen met het toekomstig overschot in onze voorraad. Afstoten van een deel van de woningen en de opbrengsten investeren in onze sociale doelgroep lijkt ons logisch. Vraag die dit oproept alvorens hier toe over te gaan is: hoe gaan we de middelen die vrijkomen vervolgens aanwenden? Uiteindelijk streven we naar een portefeuille die uitsluitend bestaat uit sociale huurwoningen met een verantwoorde prijs/kwaliteit verhouding. Ons uitgangspunt daarbij is dat Talis in staat zal zijn om die portefeuille zelfstandig rendabel te exploiteren. Dat betekent dat ons uitgaven- en kostenniveau moet zijn aangepast aan het prijsniveau van de woningen. En niet andersom.
Voorbeeld 2: Faciliteren van bewonerscollectieven, of waarom we ruim baan
moeten maken voor nieuwe vormen van solidariteit
Talis betrekt huurders niet alleen bij onderhoudsprojecten en de totstandkoming van beleid, maar we luisteren ook naar hun eigen initiatieven, bijvoorbeeld wanneer onze huurders als collectief zonnepanelen op hun woongebouw willen. We nodigen toekomstige huurders uit bij planontwikkeling in nieuwbouw en architectenkeuzen. We bieden huurconstructies aan bestaande woongemeenschappen die niet in staat zijn om hun pand te herfinancieren, zogenaamde STUT panden. En we omarmen initiatieven voor de vorming van nieuwe woongemeenschappen, door middel van het faciliteren van nieuwbouw. Voorbeelden daarvan zijn de Initiatiefgroep Ecologisch Wonen Nijmegen (IEWAN)4 en het woonproject van Meergeneratie Wonen Nijmegen (MWN)5.
De verwachtingen die initiatiefnemers van dit type projecten hebben, sluiten niet altijd aan bij de mogelijkheden die wij als corporatie kunnen bieden. Toch staan we er voor open om elke vorm van initiatief of ieder woonvraagstuk vanuit onze doelgroep serieus te onderzoeken op haalbaarheid en waar mogelijk te faciliteren. We zetten daarvoor onze reputatie, organisatie, kennis en middelen in. Dit deden we bij het eerste project met hulp van provinciale en gemeentelijke subsidies. Inmiddels hebben we zoveel geleerd dat woongemeenschappen binnen onze investeringskaders kunnen worden gerealiseerd. We doen dit omdat we verbonden willen blijven met de wortels van ons bestaan. De voorlopers van de woningcorporaties waren immers bewonerscoöperatieven6. Via moderne bewonerscollectieven houden we aansluiting bij wat onze
doelgroep in deze tijd - letterlijk - de moeite waard vindt. Onze voorbeelden laten zien dat naast economische motieven ook het realiseren van ambities op het gebied van sociale cohesie (solidariteit) en duurzaamheid aanleiding kunnen zijn voor het nemen van initiatief. Door alert te zijn op nieuwe ideeën en initiatieven kunnen we kritisch inspelen op reeds bestaande formele en informele vormen van solidariteit en de rol die we daar als corporatie hebben, zonder daarin door te schieten.
4 www.iewan.nl.
5 www.meergeneratiewonen.nu.
13
Tot slot willen we de creativiteit en innovatieve eigen kracht benutten die vaak in dit soort initiatieven naar voren komt. Nieuwe bewonerscollectieven stimuleren ons om ook zelf ondernemend en innovatief te zijn. In vergaderzaaltjes zelf nieuwe concepten verzinnen, heeft dat effect veel minder.Voorbeeld 3: Het betaalbaarheidsfonds, of waarom de institutionalisering te
ver is doorgeschoten
Talis heeft het initiatief genomen met andere partijen te komen tot een lokaal betaal-baarheidsfonds en heeft daartoe een concreet voorstel gedaan. Dit voorstel houdt in dat aan de ene kant het bestaande betaalbaarheidssysteem van schuldhulpverlening en schuldpreventie moet worden geoptimaliseerd. Daartoe is nodig dat alle incassopartijen, als mede de gemeentelijke overheid die aan de inkomenskant de belangrijkste rol speelt, een bijdrage moeten leveren. Het voorstel houdt in dat verbetering van het systeem niet afdoende is, vanuit de overtuiging dat geen enkel systeem alles oplost. Talis heeft een betaalbaarheidsfonds voorgesteld dat onafhankelijk van het bestaande systeem, en niet in handen daarvan, beschikbaar is voor mensen met betalingsproblemen die buiten het gangbare systeem vallen. Dit fonds wordt beheerd door partijen die zich niet in de reguliere systemen druk maken over betaalbaarheid en incasso. Onafhankelijke fondsen, vakbond en geestelijkheid komen daarvoor in aanmerking.
De gezamenlijke inspanningen richten zich in ons voorstel op twee aspecten. Enerzijds het nemen van maatregelen die tijdig betalen bevorderen en het aangaan van onverantwoorde schulden tegengaan. Denk hierbij aan goede voorlichting over contractuele voorwaarden, het inbouwen van checks bij het aangaan van verplichtingen en alert en snel reageren bij betalingsachterstanden. Het bedrijfseconomisch voordeel voor de deelnemende partijen is evident: de betaling komt eerder binnen en er hoeft minder te worden afgeschreven op dubieuze debiteuren.
Anderzijds gaat het om het bieden van een eenmalig vangnet voor de huishoudens die dat nodig hebben, te beoordelen door een onafhankelijk orgaan en te betalen uit een fonds, waarin de corporatie bijvoorbeeld een deel van de huuropbrengsten stort. Dit nadat de reguliere mogelijkheden zijn uitgeput.
Ieder mens doet weleens iets doms, niet iedereen heeft gelijke kansen en soms hebben mensen gewoon pech door een samenloop van omstandigheden. Een steuntje in de rug kan de negatieve spiraal die dan vaak dreigt te ontstaan keren, zonder dat we mensen structureel afhankelijk maken van hulp en ondersteuning. Beoordeling door zo’n fonds vindt niet plaats op basis van regels en procedures maar op basis van maatwerk, menselijkheid en het maken van verschil. Dit voorbeeld staat voor ons in het bredere perspectief van de hervorming van de verzorgings-staat. De verzorgingsstaat kan worden begrepen als een complexe verzameling van lopende verzekeringen en voorzieningen die nodig zijn om ons tegen een groot scala van uiteen-lopende risico’s in ons leven te beschermen. Het probleem met de arrangementen die in de loop van de tijd zijn gevormd, is dat de partijen die een belangrijke rol spelen in de uitvoering ervan teveel op afstand zijn komen te staan van de individuele huishoudens en lokale gemeen-schappen. De institutionalisering van het systeem is doorgeschoten. Met ons initiatief beogen we niet om geheel nieuwe arrangementen of nieuwe instituten te ontwikkelen.
Net als bij het vorige voorbeeld, het functioneren van de woningmarkt, geldt dat onze invloed beperkt is en onze rol in het totale systeem bescheiden. Ons uitgangspunt is verbeter het systeem, begin bij jezelf en benut je lokale positie.
Conclusie en slotbeschouwing
In onze keuzes is een aantal rode draden zichtbaar die ons houvast geven:
- Van buiten naar binnen denken en andersom. De organisatie staat ten dienste van de doelgroep. Daar past niet bij dat we te veel denken vanuit ons zelf. De corporatie is niet het middelpunt van de wereld. Vooruit met de bedoeling betekent dat (be)sturen niet betekent “leiden”, maar “zorgen dat belangen verenigd worden”.
- Tijd- en situatiegebonden denken en werken. Dus flexibel en altijd alert blijven op ontwikkelingen.
14
- Handelingsperspectief bieden. Wegblijven uit de abstractie en het wensdenken.
- Positie kiezen als sociale huisvester en verbinding organiseren met de doelgroep en netwerkpartners.
- Niet alleen meer maar ook “minder” kan toereikend zijn.
De voorbeelden die we aandragen zijn uit onze praktijk, maar de achterliggende inzichten en overwegingen bieden wellicht ook houvast voor anderen.
- De imperfecties op de woningmarkt gelden in alle regio’s. De huisvestings-vraagstukken die erdoor ontstaan zijn wel per regio verschillend.
- Het legitimiteitsprobleem geldt voor de hele sector en kan alleen worden opgelost als individuele corporaties zich op lokaal of regionaal niveau verbinden met belanghebbenden. - Langs de lijn van decentralisatie, extra-muralisering en het afbouwen van subsidies ontstaat
niet alleen in het wonen, maar ook in andere sectoren als zorg, welzijn en onderwijs, druk op financiële continuïteit. De financiële prikkel om dingen anders te doen en processen te verbeteren wordt breed gevoeld. Ont-institutionaliseren c.q. samenwerking organiseren tussen instituties wordt daarmee aangejaagd. Naast objectivering, transparantie en gelijkheid horen menselijkheid, maatwerk en verschil maken als laatste vangnet te worden toegevoegd. Dit is iets wat per definitie niet door de overheid kan worden georganiseerd en ook niet door de corporatie. Daarom moeten we de oorspronkelijke bedoeling ook zoeken buiten bestaande regels en procedures en de moed hebben om taken wel te funden, maar de uitvoering er van over te dragen aan anderen.
- Als we de Daeb-grens als uitgangspunt nemen voor de afbakening van de doelgroep van sociale huisvesting, hebben we als sector een overmaat aan woningen. Deze vermogensovermaat kunnen we sectorbreed inzetten voor het herstructureren van portefeuilles. Hiermee brengen we meer balans in het aanbod sociale huurwoningen en kunnen we de overmaat inzetten waar het nodig is. Een vorm van corporatiebestel is dan nodig om middels verevening deze overmaat op te lossen. Dit vergt bestuurlijke moed en anders denken dan alleen aan de lokale situatie.
De Herzieningswet geeft aanleiding tot een herbezinning op de kerntaak en de positie van de woningcorporatie. De wet biedt ook houvast om die kerntaak af te bakenen. Maar de kerntaak krijgt pas echt vorm op het niveau van de regio, in relatie tot regionaal functionerende woningmarkten en de sociale dynamiek in wijken en buurten. Het zou jammer zijn als de Herzieningswet ons, bijvoorbeeld door een te rigide beperking van de mogelijkheden om ons maatschappelijk vermogen in te zetten, belemmert om keuzes te maken die op dat regionale niveau vanzelfsprekend en wenselijk of zelfs nodig zijn.
Literatuur
Beekers, Wouter (2012), Het bewoonbare land – Geschiedenis van de volkshuisvestingsbeweging in Nederland Wonen 4.0: Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt (2012)
15
AUTHENTIEK WONEN
Jeroen Cras (WonenBreburg) Stellingen:
1. De behoeften van bewoners mogen centraler staan dan de eigen institutionele agenda van corporaties.
2. Hoogbouw dient meer afgezworen te worden, want deze leidt tot vereenzaming.
Inleiding
Wonen is een primaire levensbehoefte en zelfs als sociaal grondrecht in de Grondwet opgenomen. We wonen allemaal verschillend en heel persoonlijk: een huis biedt een plek voor een thuis. Niet iedereen kan dat echter op eigen kracht realiseren.
Waar honderd jaar gelden nog krotten in achterbuurten in Nederland voorkwamen, is eerst door particulier initiatief en later door de overheid veel geïnvesteerd om mensen te verheffen, ook in het wonen. Eén op de drie Nederlanders woont momenteel in een sociale huurwoning. Deze worden gebouwd, verhuurd en beheerd door 380 woningcorporaties. De verantwoordelijkheid van woningcorporaties houdt niet op bij de voordeur, maar strekt zich ook uit tot de woonomgeving, de buurt, de wijk, en het bieden van andere maatschappelijke voorzieningen. Juist door medeverantwoordelijkheid voor leefbaarheid te nemen, samen met bewoners, gemeenten en andere maatschappelijke partners, hebben we in Nederland geen getto’s of onleefbare banlieues. Fatsoenlijk wonen voor een fatsoenlijke prijs beschouwen wij in Nederland als een vorm van beschaving.
In internationaal perspectief is de Nederlandse volkshuisvesting de beste ter wereld. Het is een prachtige sector, waar veel betrokken mensen werken, die hart hebben voor de maatschappelijke opgaven waar ze voor staan. Desalniettemin is er momenteel veel beweging in de wereld van de woningcorporaties, in sterke mate veroorzaakt door een recente parlementaire enquête, die kritische incidenten belichtte en weeffouten uit het systeem blootlegde én door een nieuwe Herzieningswet die in de kern zegt: beperk je tot bouwen en verhuren van sociale huurwoningen en bemoei je minder met de woon/leefomgeving. Versterkt door de economische crisis, leidden de kritische beeldvorming en de nieuwe wetgeving tot een vorm van maatschappelijke “kramp” en terugtrekkende bewegingen: op de winkel passen, blijf zitten waar je zit, al of niet gevoed door angst. Terwijl het oplossen van maatschappelijke vraagstukken juist om verbinding vraagt. Overigens niet uniek voor de corporatiesector; dit is meerdere sectoren zichtbaar. We zouden onszelf mogen gunnen dat vanuit schaarste de creativiteit ontstaat om anders te verbinden. Vanuit dat verlangen is er op 19 november 2014 in Mantinge een masterclass 'Toegewijde maatschappelijke opstanding' voor woningcorporaties georganiseerd, onder leiding van Marieke de Vrij. Doelstelling: bewuste omgang voor en door vernieuwing in onze sector eigenhartig te vertalen.
Vanuit opgedane inspiraties, die sterk raken aan de oorspronkelijke bedoelingen van woningcorporaties, zal in deze paper ingegaan worden op de betekenis voor de organisatie van woningcorporaties. Hoe kan een corporatie dichter bij de “leefwereld” terecht komen en wat is de betekenis voor de strategie?
Teruggang en vooruitgang
Een schouwing door Marieke van het collectieve veld van woningcorporaties levert bijzondere beelden op. Corporaties zijn veelgevend, maar weinig behoudend. Er is verkoopgraagte te zien. Veel man- en vrouwkracht gaat verloren door de controledrift. Een gemiste kans, omdat mensen in hun capaciteiten worden verlamd. Er is te weinig voelzaamheid met de mensen die het betreft. Corporaties zijn niet zorgvuldig bezig met toekomstbehoeftige investeringen, waardoor geldwinning centraler staat. Er wordt nog te weinig doelmatige geïnvesteerd in zorgbehoefte, gerelateerd aan waar maatschappij en corporaties zelf aan toe zijn. Corporaties zitten als het ware in de uitverkoop. De financiële tekorten die zijn ingetreden op bepaalde plaatsen in het veld, hebben hun weerslag op andere plaatsen waar een overdaad aan financiën actief is.
16
Waarachtigheid wordt menigmaal ingeleverd om sprekend meer gezag te verwerven. Voor wonen en woningcorporaties is een andere verschijningsvorm nodig, die op de toekomst berekend is. Een aantal beelden is zeker herkenbaar in de dagelijkse praktijk. Corporaties hebben een uitdaging om hun legitimiteit, maatschappelijk draagvlak, te heroveren. Bij publiek, politiek, maar met name bij bewoners. Voor hen doen we het per slot. Dat betekent ook bewoners anders betrekken bij onze organisaties; de “rauwe werkelijkheid “ mag meer aan tafel komen. Zo wordt er in de sector nog betrekkelijk veel gedacht in termen van aanbod. Vanuit goede intenties wordt dan nog teveel verzonnen wat goed voor u is. Het bestaansrecht van woningcorporaties staat of valt met betrokkenheid en invloed van bewoners op keuzes van hun woning en woonomgeving. Dat vraagt meer denken vanuit de vraag die er al is, of die zich in de nabije toekomst gaat manifesteren.
Sociaal isolement en toenemende armoede zijn een serieus probleem, waar pas schoorvoetend antwoorden op zijn. Zo is betaalbaarheid binnen de sector op dit moment een topic. Wat is dan betaalbaar en wie is verantwoordelijk voor die betaalbaarheid? Dat los je niet slechts op in systemen, maar door een waarachtig gevoel bij de leefwereld waar mensen in verkeren. Ook herkenbaar is het beeld dat om risico’s te vermijden, meer regeldrift zichtbaar is. Een klassieke reactie, die de bedoeling om maatschappelijk te kunnen ondernemen niet ondersteunt.
Hoe wonen we in de toekomst?
Hoe wonen we in de toekomst en hoe ziet die woning er uit? Hierover is een aantal prachtige inzichten ontvangen. Deze staan cursief weergegeven, waarna een korte duiding uit de praktijk volgt.
Kleiner wonen
Er zijn mensen die kleiner willen wonen, omdat het bestieren van een grotere woning hen niet meer dient in wat het leven aan hen vraagt. Er wordt nog ternauwernood geïnvesteerd in woningen die zo op maat gesneden zijn dat het persoonlijk leven er goed bij vaart, dat het de ruimte heeft om persoonlijke vriendschappen in te ontvangen, maar weinig onderhouds-behoevend aandacht vraagt. Kleine woningen zullen in de nabije toekomst strikt noodzakelijk zijn.
Voor de beeldvorming: een woning staat er in Nederland gemiddeld 106 jaar. Toch zijn woonwensen in de loop der tijd sterk veranderd. De leefruimte per hoofd van de bevolking is sterk toegenomen: voor (bijna) ieder kind een eigen kamer, waar vroeger stapelbedden gebruikelijk waren. Ontwikkelingen in de bevolkingsopbouw en huishoudenssamenstelling vragen om een ander en beperkter ruimtebeslag. Er zijn steeds meer eenpersoonshuishoudens, er is sprake van gezinsverdunning en Nederland vergrijst. Bovendien is het financieel niet meer mogelijk om zo royaal te bouwen. Dit vraagt ook een mentaliteitsverandering om met minder ruimte genoegen te nemen. Ook vraagt het transformatie van bestaand vastgoed en flexibeler (ver)bouwen. De uitdaging is om op een veranderende behoefte in te spelen met een product dat uit zijn aard betrekkelijk inflexibel is.
Natuurlijker wonen
De hoogbouw dient meer afgezworen te worden, want leidt tot vereenzaming; De natuur is mondiaal qua energie aan het verschralen. Hoe verder je van de grond woont, hoe minder aardse energie en hoe meer lucht. Als je te ver van de natuur komt af te staan, dan vereenzaamt er iets in jou, terwijl je steeds mooier kan denken. Je bent dan te weinig thuis in je eigen geaardheid als mens. Probeer de bouwomgeving zoveel mogelijk in te bedden in een natuurlijke omgeving. Hoe kun je mensen bij het verlaten van een flat, bijvoorbeeld bij de ingang, direct het gevoel geven van natuurlijkheid? Uitzicht komt steeds centraler te staan. Als je groen niet direct koppelt aan woningen, verliezen mensen en kinderen hun natuurlijkheid. Overal waar je groenvoorziening aan kan brengen activeer je rustig gemoed in mensen.
Schaarste aan ruimte in een stedelijke omgeving vraagt improvisatie hoe natuur binnengebracht kan worden. Nog steeds is er een tendens van de trek naar de stad en een leegloop van het platteland. Aan de randen van de stad wordt stedelijk gebouwd met eigen grond, waar natuur en groen de ruimte kan krijgen. Binnenstedelijk is dit nog steeds een uitdaging. Parken als longen van de stad zijn schaars. Wel wordt aandacht besteed aan het inrichten van pleintjes met groen en speelvoorzieningen voor kinderen. Een uitdaging dus die verdere aandacht vraagt.
17
Wonen met zorgEr zijn meer woongemeenschappen die gebouwd dienen te worden voor toekomstige zorg. Bijvoorbeeld voor de ouder wordende verstandelijk of fysiek beperkte mens of dementerende. Niet omdat ze geen eigen inbreng zouden kennen, integendeel, maar omdat de maatschappij zal gaan verzaken om goede zorg voor hen neer te zetten. Mensen zijn zo weinig in contact met de bijzondere vermogens van anderen, dat er verwaarlozing zal plaatsvinden in de maatschappij. Dit mag in de woonvoorziening niet verwaarloosd worden. Waar vereenzaming op de loer ligt, en waar gemeenschappelijke voorzieningen niet mogelijk zijn, dienen andere situaties gecreëerd te worden. Er is behoefte aan wooneenheden met leeftijdsgroepen in een verzorgend klimaat naar elkander toe. Ik zie het beeld van bouwen in een ronding. Het is van belang dat woningcorporaties veel meer af gaan stemmen op de psyche van de mens, en welke type bouw daarbij past, wil het voldoen aan wat mensen nodig hebben met een bepaalde staat van bewustzijn.
Een herkenbaar beeld. De maatschappij wil oudere mensen langer thuis laten wonen en mantelzorg stimuleren. Er is een geleidelijke beweging gaande, waar er meer ingespeeld gaat worden op behoeften van oudere bewoners. Zo kan de huidige woning aangepast worden, als mensen er willen én kunnen blijven wonen, bijvoorbeeld omdat ze gehecht zijn aan de sociale omgeving (douchestang, drempels weg, verhoogd toilet, traplift). Mensen kunnen ook geholpen worden om naar een kleinere woning te verhuizen met goede (zorg)voorzieningen in de nabijheid. Dit zal in corporatie- én zorgland toenemende aandacht krijgen. Maar contrair aan het inzicht van Marieke zie je dat collectieve voorzieningen momenteel afnemen. Sociaal isolement neemt zichtbaar toe.
Wonen met rust
Investeer in goed begaanbare ruimtes, voldoende ramen om mooie uitzichten te creëren, zodat mensen zich ook innerlijk meer durven te verruimen en zich minder opgesloten voelen. Investeer voorál in de tussenmuren, zodat geluidsoverlast niet via muren plaatsvindt en contactgeluiden te allen tijde vermeden worden. Want als je kriegeligheid in mensen wil activeren dan moet je hier niet in investeren. Je kan veel verbeteren aan woonklimaat door vormen te veranderen. Voor de gronding van mensen, zodat ze thuis zijn en niet alleen in hun bovenlichaam wonen, kun je buitengewoon veel doen in materiaalkeuzes.
Er een afname in tolerantie waarneembaar als het gaat om gedrag van buren en buurtgenoten; snel wordt iets als overlast ervaren. Mensen van nu zijn prikkelbaarder en stilte is een schaarstegoed.
Woningen komen tegenwoordig al gedeeltelijk rechtstreeks uit de fabriek en worden als bouwpakket op de bouwplaats in elkaar gezet. Toch hechten we nog veel aan architectuur en tot op zekere hoogte “unieke” vorm. De vraag is of woningcorporaties op aarde zijn om in deze behoefte te voorzien.
Wat is de betekenis voor de praktijk?
Over hoe we als corporaties concreet vorm geven aan deze uitdagingen, zijn nog geen panklare antwoorden beschikbaar. Daarover is de dialoog in september 2015 voedend. In essentie zijn de uitdagingen op zich al concreet: kleiner, groener, lager bouwen én meer vanuit de behoefte van bewoners. Toch in het vervolg van deze paper al een poging.
Corporaties als organisatie
Organisaties bestaan niet, mensen bestaan. Toch kiezen wij er voor om tijdelijk mensen te verenigen in een organisatie om aan een gezamenlijk doel te werken. Dat kan, met de nadruk op tijdelijk. Het is veeleer een uitdaging om vanuit het maatschappelijk vraagstuk dat zich aandient te kijken wat nodig is om te doen. Dat vraagt anders verbinden. Daarbij zal samenwerking vanuit vitale, fluïde, maatschappelijke netwerken veeleer aangewezen zijn. Succesbepalend zijn o.a. het creëren van onderling vertrouwen, maak het praktisch en ruimte voor differentiatie.
Mooi voorbeeld van zelfredzaamheid en frontlijnsturing in de praktijk is een ervaring in een flat in Tilburg-Noord. Op het moment dat het lukte om écht zicht te krijgen op wat zich achter een voordeur afspeelt, was die eerste ervaring best confronterend, in termen van sociaal isolement en armoede. Toen dit startpunt bleek voor een opbouw vanuit eigen kracht, is het verrassend om te zien op welke manier mensen met een bescheiden duwtje in de rug zichzelf kunnen mobiliseren naar een ander perspectief.
18
Om zo te kijken en handelen vraagt vooral je anders verhouden tot je eigen institutionele context. Het vraagt verbinden en ruimte nemen voor handelen vanuit eigen kracht en samen met anderen bepalen wat nodig is.
Daarnaast is lef gevraagd. Om vanuit de opgaven voor betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit sommige heilige huisjes ter discussie te durven stellen. Wat is bijvoorbeeld kwaliteit en wie bepaalt dat? Kan het ook anders gerealiseerd worden? Dat dat betekenis heeft voor de organisatie staat buiten kijf, maar dat is geen reden om het niet aan de orde te stellen.
Dichter bij leefwereld
Wonen gaat over mensen. Je kan dichter bij mensen en hun (woon)behoeften komen door (beter) te kijken en te luisteren. Stel een vraag, in plaats van vanuit goede intenties plaatsvervangend te denken in termen van aanbod. Belangrijke stelregel is: ben je écht geïnteresseerd in het antwoord? Zo niet, stel dan de vraag niet.
Het lef om de dagelijkse rauwe werkelijkheid aan tafel te nodigen, draagt ook bij. Dat vraagt om, náást de institutionele kaders van huurdersvertegenwoordiging, andere vormen van zeggenschap toe te laten. Naast zeggenschap kan een appèl op het nemen van medeverantwoordelijkheid door bewoners zelf voor de leefbaarheid in en rond een complex ook wonderen doen. Het beschikbaar stellen van een bescheiden budget voor bewonersactiviteiten kan al effectief blijken. Ook andere maatschappelijke partners mogen écht aan tafel genodigd worden. De kunst is om het maatschappelijk vraagstuk centraal te zetten. Kijk hoe je daarin, los van eigen instituties, op creatieve wijze kan verbinden om samen antwoorden te vinden.
Geef je rekenschap van het feit dat een grotere groep mensen minder zelfredzaam is, dan vanuit (politieke) ideologie verondersteld. Schiet vervolgens niet in de reflex van betutteling, maar kijk naar wat mensen echt nodig hebben en geef hier samen met anderen vorm en inhoud aan. Dat betekent bieden van (individueel) maatwerk. De veronderstelling dat dit kostenverhogend werkt, is een misvatting. In de praktijk zal je zien dat veel vragen op elkaar lijken. Dus naast effectieve invulling van de vraag, staat het efficiënte dienstverlening niet in de weg.
Strategie raakt en beweegt tot actie
Strategie gaat over keuzes maken. Strategie verbindt vraagstukken van overmorgen en morgen met vandaag. Een goede strategie werkt pas als hij begrepen wordt (met het hoofd), het mensen raakt en motiveert (in het hart) en leidt tot handelen (met de handen). Strategie heeft alleen zin als het in de praktijk werkt. De kunst is anderen in staat stellen om binnen kaders hun eigen keuzes te maken. Medewerkers worden in staat gesteld om te excelleren en te acteren binnen de afgesproken koers. Dat vraagt bieden van professionele (handelings) vrijheid en loslaten van de leiding. Minder controledrift: het kan ook anders.
Hoe verder?
De inzichten zijn een mooi begin, maar wat kun en doe je er mee? Opstanding is opstaan in een tijd van tegenwind. Uitnodigen om anders te kijken en te experimenteren met andere wijzen van denken en vooral doen. Of zoals Marieke het zei: Opstanding is voorleven; het zit hem niet in spreken. Dit vraagt moed. Moed om in tijden van andere ontvankelijkheid, slimmer te verbinden. Dat vraagt uitnodigen van metgezellen. Samen met anderen, ook buiten de sector, voel ik een verantwoordelijkheid om na zorgvuldig naluisteren vorm en inhoud te geven aan noodzakelijke maatschappelijke vernieuwing, die duurzaam betekenisvol wil zijn. Waarachtig en vanuit een dieper weten zuiver verbinden van wat nodig is, in een vorm die wij nu nog niet altijd kennen.
