OPERAT SZACUNKOWY. prawo własności gruntu, działki opisanej w ewidencji gruntów numerem: 1811/130 o powierzchni 0,1091 ha. rzeczoznawca majątkowy

(1)

www.bmcon.com.pl e-mail: info@bmcon.com.pl fax +48 32 750 02 87

OPERAT SZACUNKOWY

nieruchomości

Rybnik, w rejonie ulicy Księdza Jana Śliwki

Przedmiot wyceny: nieruchomość zlokalizowana w Rybniku, w rejonie ulicy Księdza Jana Śliwki, opisana w ewidencji gruntów działką numer: 1811/130 o powierzchni 0,1091 ha, dla której VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Rybniku prowadzi księgę wieczystą nr

GL1Y/00080639/4.

Zakres wyceny: prawo własności gruntu, działki opisanej w ewidencji gruntów numerem: 1811/130 o powierzchni 0,1091 ha.

Autor opracowania: Iwona Kubarek

▪ rzeczoznawca majątkowy Data opracowania: 19 listopada 2020 roku

(2)

Wyciąg z operatu szacunkowego Przedmiot opracowania

Przedmiot opracowania stanowi nieruchomość zlokalizowana w Rybniku, w rejonie ulicy Księ- dza Jana Śliwki, opisana w ewidencji gruntów działką numer: 1811/130 o powierzchni 0,1091 ha, dla której VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Rybniku prowadzi księgę wieczystą nr GL1Y/00080639/4.

Zakres opracowania

Wycenie podlega prawo własności gruntu, działki opisanej w ewidencji gruntów numerem:

1811/130 o powierzchni 0,1091 ha.

Cel opracowania

Celem wyceny jest oszacowanie wartości rynkowej dla aktualnego sposobu korzystania nie- ruchomości dla przeprowadzenia postępowania w zakresie upadłości osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Data sporządzenia opracowania

Niniejszy operat szacunkowy zakończono dnia 19 listopada 2020 roku.

Wynik opracowania

Wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania prawa własności do opisanej powyżej nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, łącznie na:

12 900,00 PLN (słownie: dwanaście tysięcy dziewięćset złotych).

Autor opracowania

(3)

Spis treści

1. Przedmiot opracowania ... 4

2. Zakres opracowania ... 4

3. Podstawy sporządzenia opracowania ... 4

3.1 Podstawa formalna... 4

3.2 Podstawy materialno - prawne ... 4

3.3 Źródła danych merytorycznych ... 4

4. Cel wykonania opracowania ... 4

5. Daty istotne dla opracowania ... 5

6. Stan przedmiotu wyceny ... 5

7. Analiza rynku ... 10

7.1 Obszar i okres objęty analizą rynku ... 10

7.2 Rezultaty analizy rynku ... 10

8. Określenie sposobu wyceny ... 13

8.1 Definicja wartości rynkowej i jej interpretacja ... 13

8.1.1 Definicja wartości rynkowej ... 13

8.1.2 Interpretacja wartości rynkowej ... 13

8.2 Określenie rodzaju szacowanej wartości oraz sposobu użytkowania ... 15

8.3 Wybór i opis metody szacowania ... 15

8.4 Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. ... 15

9. Prezentacja wyniku wyceny ... 17

10. Uwagi, klauzule i zastrzeżenia autora ... 18

11. Załączniki ... 18

(4)

1. Przedmiot opracowania

Przedmiot opracowania stanowi nieruchomość zlokalizowana w Rybniku, w rejonie ulicy Księ- dza Jana Śliwki, opisana w ewidencji gruntów działką numer: 1811/130 o powierzchni 0,1091 ha, dla której VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Rybniku prowadzi księgę wieczystą nr GL1Y/00080639/4.

2. Zakres opracowania

Wycenie podlega prawo własności gruntu, działki opisanej w ewidencji gruntów numerem:

1811/130 o powierzchni 0,1091 ha.

3. Podstawy sporządzenia opracowania 3.1 Podstawa formalna

Podstawą wykonania wyceny jest zlecenie udzielone przez Syndyka Masy Upadłości Pani Anety Brachaczek działającej imieniu Pana Grzegorza Kolorz jako Zamawiającego, a realizowane przez Business Management CONSULTING Sp. z o.o. z siedzibą w Siemianowicach Śląskich jako Wykonawcę.

Opracowanie zostało wykonane w oparciu o informacje, wyjaśnienia i dokumenty źródłowe przygotowane przez Zamawiającego, a także o materiały i informacje pozyskane przez rzeczo- znawcę, niezbędne w procesie szacowania nieruchomości.

zamówienie wykonawcze udzielone Wykonawcy.

3.2 Podstawy materialno - prawne

▪ Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2020 roku, poz. 1990, z późniejszymi zmianami).

▪ Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2020 roku, poz.

1740, z późniejszymi zmianami).

▪ Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).

3.3 Źródła danych merytorycznych

▪ Powszechne Krajowe Standardy Wyceny – wyd. przez Polską Federację Stowarzyszeń, uzgod- nione oraz pomocniczo nieuzgodnione z Ministrem Infrastruktury.

▪ Dokumentacja, dane oraz informacje dotyczące przedmiotu opracowania uzyskane od przedstawicieli Zamawiającego.

▪ Badanie księgi wieczystej.

▪ Badanie ewidencji gruntów.

▪ Badanie przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w stu- dium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

▪ Badanie lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości.

▪ Wizja lokalna, obejmująca swym zakresem nieruchomości.

4. Cel wykonania opracowania

Celem wyceny jest oszacowanie wartości rynkowej dla aktualnego sposobu korzystania nie- ruchomości dla przeprowadzenia postępowania w zakresie upadłości osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

(5)

5. Daty istotne dla opracowania

▪ Data sporządzenia wyceny 19 listopada 2020 roku.

▪ Data określenia wartości przedmiotu wyceny 19 listopada 2020 roku.

▪ Data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny 19 listopada 2020 roku.

▪ Data dokonania oględzin nieruchomości 19 listopada 2020 roku.

6. Stan przedmiotu wyceny Stan prawny nieruchomości

Sąd Rejonowy właściwy dla nieruchomości

Sąd Rejonowy w Rybniku, VII Wydział Ksiąg Wieczystych.

Numer księgi wieczystej GL1Y/00080639/4 Położenie

Województwo śląskie, miejscowość Chwałowice.

Opis i mapa

Działka numer 1811/130 Sposób korzystania

Rola, teren zabudowany, droga.

Obszar 0,1091 ha

Spis praw związanych z własnością Dział wolny od wpisów.

Właściciel

Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska.

Mirela Kolorz, córka Edwarda i Leokadii – 1/1 udziału.

Grzegorz Kolorz, syn Janusza i Ireny – 1/1 udziału.

Podstawa nabycia

Umowa darowizny, 3142/95, 1995-06-23; 2, /00118335/.

(tytuł aktu, numer rep A, data sporządzenia; położenie dokumentu - numer karty akt, położenie dokumentu - numer księgi wieczystej).

DZ. KW.//00002899/95/, 1995-06-26 00:00:00, 1995-08-22 00:00:00, nie.

(rodzaj i numer dziennika, chwila wpływu, chwila wpisu, czy z urzędu).

Ciężary i ograniczenia

1. Ograniczone prawo rzeczowe.

Prawo użytkowania bliżej określone w par. 4 umowy darowizny.

Osoba fizyczna: Irena Kolorz, córka Eryka i Anny; Janusz Kolorz, syn Henryka i Olgi.

2. Inny wpis.

Do nieruchomości objętej tą kw została wszczęta egzekucja z wniosku wierzyciela Eugeniusza Tko- cza.

3. Inny wpis.

Do nieruchomości objętej tą kw została wszczęta egzekucja z wniosku wierzyciela Eugeniusza Tko- cza.

Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu Komornika Sądowego Tomasza Wiśniewskiego przy Sądzie Rejonowym w Rybniku z dnia 12-02- 2011r. Sygn.akt. Km 135/09 przyłączono wierzyciela Ultimo Portfolio Investment S.A. do toczącej się egzekucji z tej nieruchomości.

Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną: Ultimo Portfolio Invest- ment S.A., Wielkie Księstwo Luksemburg.

(6)

Numer księgi wieczystej GL1Y/00080639/4 Hipoteki

1. Hipoteka przymusowa kaucyjna.

72.977,41 (siedemdziesiąt dwa tysiące dziewięćset siedemdziesiąt siedem 41/100) zł.

Składki na obowiązkowe ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne oraz fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych.

Wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa - Zakład Ubezpieczeń Społecznych w Warszawie Oddział w Rybniku.

11.570,70 (jedenaście tysięcy pięćset siedemdziesiąt 70/100) zł.

Wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa - Zakład Ubezpieczeń Społecznych w Warszawie Oddział W Rybniku.

10.744,25 (dziesięć tysięcy siedemset czterdzieści cztery 25/100) zł.

161.215,01 (sto sześćdziesiąt jeden tysięcy dwieście piętnaście 01/100) zł.

Nakaz zapłaty.

Wierzyciel hipoteczny: Eugeniusz Tkocz.

12.365,97 (dwanaście tysięcy trzysta sześćdziesiąt pięć 97/100) zł.

Składki.

523,59 (pięćset dwadzieścia trzy 59/100) zł.

5.692,27 (pięć tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt dwa 27/100) zł.

(7)

Numer księgi wieczystej GL1Y/00080639/4

6.231,50 (sześć tysięcy dwieście trzydzieści jeden 50/100) zł.

837,36 (osiemset trzydzieści siedem 36/100) zł.

10. Hipoteka przymusowa.

1.303,20 (jeden tysiąc trzysta trzy 20/100) zł.

Zabezpieczenie należności z tytułu podatku od nieruchomości.

Wierzyciel hipoteczny: Gmina Miasto Rybnik, Rybnik.

306.521,36 (trzysta sześć tysięcy pięćset dwadzieścia jeden 36/100) zł.

Wierzytelność z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne, na ubezpieczenie zdrowotne oraz na fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych wraz z odsetkami, przyzna- nymi kosztami postępowania oraz innymi roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w do- kumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki przymusowej.

Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Rybniku, Warszawa.

47.909,00 (czterdzieści siedem tysięcy dziewięćset dziewięć) zł.

Wierzytelność objęta tytułem wykonawczym w postaci nakazu zapłaty wydanego w postępowaniu upominawczym w dniu 18.07.2007r. Przez Sąd Rejonowy Sąd Grodzki w Rybniku VIII Wydział Grodzki sygn. Akt VIII nc 4631/07 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 13.08.2007r.

Wierzyciel hipoteczny: Gmina Miasto Rybnik - Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Rybniku, Ryb- nik.

Komentarz do stanu prawnego nieruchomości

Stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej jest zgodny ze stanem rzeczywistym.

(8)

Stan ewidencyjny nieruchomości Ewidencja gruntów

numer działki

jednostka

ewidencyjna obręb księga wieczysta

powierzchnia [ha]

rodzaj użytku

arkusz mapy 1811/130 Rybnik Chwałowice GL1Y/00080639/4 0,1091 4

Opis nieruchomości Lokalizacja

Nieruchomość zlokalizowana w miejscowości Rybnik, w rejonie ulicy Księdza Jana Śliwki. Lokaliza- cję nieruchomości określono jako przeciętną. Znaczna odległość od punktów handlowych, usługo- wych i użyteczności publicznej. Nieruchomość sąsiaduje z cmentarzem co obniża atrakcyjność jej lokalizacji.

Dojazd

Dojazdu do nieruchomości bezpośrednio od ulicy Księdza Jana Śliwki. Wąska droga asfaltowa. Do- jazd do nieruchomości określono jako przeciętny. Dojazd środkami komunikacji miejskiej prze- ciętny, przystanek komunikacji miejskiej znajduje się przy ulicy 1 Maja.

Otoczenie

W bezpośrednim sąsiedztwie zlokalizowane tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz cmentarz.

W dalszym sąsiedztwie zlokalizowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna, zabudowa handlowa, zabudowa usługowa, tereny zieleni urządzonej i nieurządzonej, pola, lasy, hałda.

Kształt i wielkość działki

Działka o bardzo nieregularnym kształcie.

Utrudnienia w zabudowie ze względu na małą ilość miejsca w części nieruchomości oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowana przestrzennego jako teren mieszkaniowy jednorodzinny.

Uzbrojenie terenu

w granicach nieruchomości: kanalizacyjne, energetyczne;

w bezpośrednim otoczeniu: wodne, kanalizacyjne, energetyczne.

Inne cechy charakterystyczne

Działka stanowi teren niezabudowany. Działka ogrodzona.

(9)

Uwarunkowania planistyczne i konserwatorskie Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Podstawa określenia:

Uchwała Nr 839/LI/2018 Rady Miasta Rybnika z dnia 11 października 2018 roku w sprawie uchwa- lenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części miasta Rybnika obejmującej obszar dzielnicy Chwałowice (MPZP 36).

29.MN (około 27 % powierzchni działki) – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

2.ZU (około 73 % powierzchni działki) – tereny zieleni urządzonej.

Uwarunkowania konserwatorskie

Według informacji uzyskanych w Urzędzie Miasta w Rybniku przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta ochroną konserwatora zabytków.

(10)

Dokumentacja fotograficzna

7. Analiza rynku

7.1 Obszar i okres objęty analizą rynku Dla potrzeb wyceny określono:

▪ Rodzaj rynku:

▫ rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod szeroko rozumiane tereny zieleni, w szczególności nieruchomości gruntowe niezabudowane sta- nowiących przedmiot prawa własności gruntu.

▪ Obszar badania rynku: województwo śląskie, w szczególności powiat rybnicki, powiat Rybnik;

▪ Okres badania cen: podstawowy 24 miesiące przypadające na lata 2018 – 2020, w konse- kwencji wniosków płynących z przeglądu lokalnego rynku nieruchomości – rozszerzono okres badania do maksymalnie 36 miesięcy przypadające na lata 2017 – 2020.

7.2 Rezultaty analizy rynku

Rynek, jako kategoria ekonomiczna, jest określany najczęściej przez całokształt stosunków wymiennych między sprzedającymi i kupującymi, którzy wzajemnie wywierają wpływ na kształtowa- nie się ogólnej podaży, popytu oraz poziomu cen.

Rynek nieruchomości jest rynkiem specyficznym i niełatwo poddającym się analizie. Wynika to głównie z dysproporcji liczby czynników kształtujących go i mających na niego wpływ oraz liczby informacji przez niego generowanych.

Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny określono dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek nieruchomości stanowiący dla szacowanej nieru- chomości otoczenie przestrzenne z takimi cechami jak: ogólne położenie przyjętego rynku lokalnego, odległość od większych ośrodków turystycznych, centrów administracji lokalnej, zaplecza medycz- nego, usługowo – handlowego, tras szybkiego ruchu, miejsc o walorach rekreacyjnych i wypoczyn- kowych itp. określono również okres jego analizy.

Przyjęty zakres przestrzenny rynku regionalnego jest obszarem, w którym jednakowe czynniki zarówno przestrzenne, jak i związane z samą nieruchomością (atrybuty) w podobnym stopniu wpływają na kształtowanie się cen i wartości rynkowej.

Powyższe elementy stanowiące zewnętrzne uwarunkowania rynku regionalnego (wzajemnie ze sobą powiązane) tworzą popyt jako ujawnione potrzeby nieruchomościowe poparte siłą

(11)

nabywczą, a także tworzą podaż, jako wypadkową istniejącego zasobu oraz przyrostu i ubytków wolnych terenów, zarówno niezabudowanych jak i zabudowanych.

Analiza rynku w szczególności polega na systematycznym badaniu czynników wpływających na popyt, podaż, kształtujących się cen oraz na analizie czynników tworzących warunki wymiany praw do nieruchomości, które stanowią treść sensu stricte umów kupna-sprzedaży nieruchomości.

Celem analizy jest wykrycie prawidłowości i związków zachodzących między elementami rynku a czynnikami na nie wpływającymi z uwzględnieniem racjonalnych motywów postępowania uczestni- ków rynku. Szczególny nacisk położono na analizę, która jest niezbędna do oszacowania wartości rynkowej szacowanej nieruchomości gruntowej zabudowanej.

Przy opracowywaniu niniejszego operatu szacunkowego zastosowano podstawowe i najczę- ściej stosowane metody analizy rynku nieruchomości, pominięto natomiast bardziej skomplikowane metody marketingowe (np. pomiar łącznego oddziaływania zmiennych i analizę czynnikową) z po- wodu ich ograniczonego zastosowania do rynku nieruchomości. W opracowaniu pominięto również opis procedur statystycznych, analitycznych, które wykraczają poza treść przeznaczenie opracowania.

Badanie i analiza rynku nieruchomości powinna zakończyć się oceną wielkości i struktury podstawowych elementów rynku, tj. popytu, podaży i cen. Szczególnie ważną rolę odgrywa progno- zowanie rynku, co daje uczestnikom rynku możliwość racjonalnego gospodarowania zasobem nieru- chomości. Biorąc pod uwagę ocenę relacji pomiędzy popytem a podażą. Przejawia się to przede wszystkim w mniejszej ilości zawartych transakcji kupna-sprzedaży, których przedmiotem były tego typu nieruchomości w latach 2018 - 2020.

Wnioski z badania lokalnego rynku nieruchomości

▪ obszar badania: powiat rybnicki, powiat Rybnik;

▪ aktywność: rynek o średniej aktywności, w okresie ostatnich 36 miesięcy odnotowano obrót nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi – ponad 1300 transakcji, w tym wolnoryn- kowy obrót całymi nieruchomości w ilości ponad 1280 transakcji, ponad 760 transakcji sta- nowiły nieruchomości pod szeroko rozumianą zabudowę mieszkaniową;

▪ ze względu na to, iż wyceniana nieruchomość oznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w około 27% jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej a w około 73% jako teren zieleni urządzonej, przebadano najpierw obrót nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi na terenie obrębu Chwałowice o podobnym oznaczeniu i zaobserwowano:

- dwie transakcje o podwójnym przeznaczeniu, czyli tereny mieszkaniowe jednorodzinne oraz tereny zieleni: jedna 17,82 zł/m², druga 11,36 zł/m²,

- dwie transakcje o szeroko rozumianym przeznaczeniu jako tereny zielone: jedna 29,20 zł/m², druga 10,43 zł/m²,

- kilka transakcji o przeznaczeniu jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej: od 19,71 zł/m² do 104,90 zł/m², z czego transakcje o wyższej wartości za m² to transakcje z terenów centrum miasta;

Wobec powyższego zasadnym jest przyjęcie do wyceny transakcji o przeznaczeniu szeroko rozumianych terenów zielonych.

Ze względu na małą ilość transakcji na terenie obrębu Chwałowice, obszar badań rozszerzono do powiatu rybnickiego i powiatu Rybnik:

▪ zaobserwowano: ponad 60 transakcji stanowiły nieruchomości pod szeroko rozumiane tereny zielone;

▪ w oparciu o wyżej opisane rezultaty badania lokalnego rynku nieruchomości wyłoniono transakcje nieruchomościami porównywalnymi, tj.:

(12)

Data

transakcji Lokalizacja nieruchomości Forma władania gruntem

Przeznaczenie

nieruchomości Powierzchnia

[m2] Cena

[PLN]

Cena 1 m² gruntu [PLN/m²] 2018-02-27 województwo: śląskie, po-

wiat: Rybnik, gmina: Ryb- nik, obręb: Chwałowice

własność zieleń urządzona

(ogólnie) (ZU) 2 494 26 016,26 10,43

2018-06-26

województwo: śląskie, powiat: Rybnik, gmina: Ryb-

nik, obręb: Chwałowice własność

zieleń urządzona (ogólnie) (ZU - około 35%); tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN - około 75%)

1 010 18 000,00 17,82

2018-10-29

województwo: śląskie, powiat: rybnicki, gmina: Czer- wionka-Leszczyny, obręb:

Palowice

własność zieleń (ogólnie) (Z) 2 716 28 000,00 10,31

2018-11-07 województwo: śląskie, powiat: Rybnik, gmina: Ryb-

nik, obręb: Ligota własność zieleń (ogólnie) (Z) 4 544 63 616,00 14,00

2018-12-19 województwo: śląskie, powiat: Rybnik, gmina: Ryb-

nik, obręb: Chwałowice własność

zieleń urządzona (ogólnie) (ZU - około 65%); tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN - około 35%)

6 162 70 000,00 11,36

2019-04-01 województwo: śląskie, powiat: Rybnik, gmina: Ryb- nik, obręb: Zamysłów

własność zieleń (ogólnie) (Z) 1 321 15 000,00 11,36 2019-06-05 województwo: śląskie, po-

wiat: Rybnik, gmina: Ryb-

nik, obręb: Rybnik własność zieleń (ogólnie) (Z) 3 129 40 000,00 12,78 2019-12-03

województwo: śląskie, powiat: Rybnik, gmina: Ryb-

nik, obręb: Boguszowice własność zieleń (ogólnie) (Z) 1 595 23 925,00 15,00 2020-01-22 województwo: śląskie, po-

wiat: Rybnik, gmina: Ryb- nik, obręb: LIGOTA

własność zieleń (ogólnie) (Z) 1 429 20 000,00 14,00 2020-02-26 województwo: śląskie, po-

wiat: rybnicki, gmina: Lyski,

obręb: ŻYTNA własność zieleń (ogólnie) (Z) 1 660 20 000,00 12,05

2020-07-27

województwo: śląskie, powiat: rybnicki, gmina:

Świerklany, obręb: ŚWIER- KLANY DOLNE

2020-07-27

Wnioski:

▫ ilość transakcji: 13;

▫ minimalna cena transakcyjna: 10,31 PLN/m²;

▫ średnia cena transakcyjna: 13,90 PLN/m²;

▫ maksymalna cena transakcyjna: 18,00 PLN/m²;

▫ opis nieruchomości o minimalnej cenie transakcyjnej:

Cechy rynkowe Nieruchomość o minimalnej cenie transakcyjnej

lokalizacja przeciętna

dostępność komunikacyjna przeciętna

(13)

Cechy rynkowe Nieruchomość o minimalnej cenie transakcyjnej wielkość i kształt działki, ukształtowanie terenu niekorzystny

stan zagospodarowania niekorzystny

Opis nieruchomości

- przedmiotem transakcji była nieruchomość gruntowa niezabudowana będąca przedmiotem prawa własności gruntu;

- lokalizacja: pogorszona; otoczenie stanowią tereny zieleni, nieużytki

- dostęp do drogi publicznej, w znacznej odległości od głównych węzłów komunikacyjnych;

- kształt nieforemnego wieloboku, występują utrudnienia w inwestowaniu;

- występują krzewy i nasadzenia, działka nieogrodzona.

▫ opis nieruchomości o maksymalnej cenie transakcyjnej:

Cechy rynkowe Nieruchomość o maksymalnej cenie transakcyjnej

lokalizacja dobra

dostępność komunikacyjna dobra

wielkość i kształt działki, ukształtowanie terenu korzystny

stan zagospodarowania dobry

Opis nieruchomości

- przedmiotem transakcji była nieruchomość gruntowa niezabudowana będąca przedmiotem prawa własności gruntu;

- lokalizacja: dobra, otoczenie stanowią tereny zabudowane mieszkaniowe jednorodzinne;

- dostęp do drogi publicznej, w bliskiej odległości od głównych węzłów komunikacyjnych;

- kształt wieloboku – bez negatywnego wpływu na warunki inwestowania;

- teren płaski bez utrudnień.

8. Określenie sposobu wyceny

8.1 Definicja wartości rynkowej i jej interpretacja 8.1.1 Definicja wartości rynkowej

Stosownie do zapisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Parla- mentu Europejskiego i Rady w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych wartość rynkowa jest definiowana, jako „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych po- między kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

8.1.2 Interpretacja wartości rynkowej Pojęcie szacunkowa kwota

Jest to cena wyrażona w pieniądzu do zapłacenia za nieruchomość w transakcji zawieranej na warunkach rynkowych, przy której obie strony działają niezależnie od siebie. Wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena osiągalna na rynku na datę wyceny. Jest to najlepsza cena osią- galna przez sprzedającego i najkorzystniejsza cena osiągalna przez kupującego. Szacunek ten wy- klucza w szczególności: cenę zawyżoną lub zaniżoną przez jakiekolwiek szczególne warunki lub oko- liczności (np. finansowanie), które są nietypowe, umowy sprzedaży i najmu zwrotnego, szczególne wynagrodzenia lub koncesje udzielone przez kogokolwiek związanego z transakcją lub też jakiekolwiek elementy wartości szczególnej (tzn. uwzględniającej cechy nieruchomości, które posiadają spe- cyficzną wartość dla konkretnego nabywcy). Użyte tu pojęcie „na warunkach rynkowych” oznacza, że upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. Należy rozumieć zatem, że transakcja musi być poprzedzona odpowiednimi działaniami marketingowymi. Nieruchomość powinna być wyeksponowana na rynku w najwłaściwszy sposób, tak aby umożliwić sprzedaż za naj- lepszą, rozsądnie osiągalną cenę zgodnie z definicją wartości rynkowej. Długość okresu ekspozycji może być różna w zależności od warunków rynkowych, ale musi być wystarczająca, by umożliwić przyciągnięcie uwagi odpowiedniej liczby potencjalnych nabywców nieruchomości. Okres ekspozycji na rynku poprzedza datę wyceny.

Pojęcie w dniu wyceny

Stwierdzenie to wymaga, aby wartość rynkowa była określona na konkretną datę hipotetycznej sprzedaży. Ponieważ warunki rynkowe mogą ulec zmianom, wartość w innym terminie może być inna. Wartość podana w wycenie odzwierciedla faktyczny stan rynku i okoliczności na datę wyceny, a nie na datę przeszłą lub przyszłą. Definicja zakłada także równoczesne zawarcie i wykonanie umowy sprzedaży w dacie wyceny. Wartość rynkowa jest określeniem wartości na chwilę

(14)

hipotetycznej transakcji, a nie w ujęciu długookresowym, jak np. przy określaniu wartości bankowo- hipotecznej.

Pojęcie kwota jaką można uzyskać

Jest to kwota szacunkowa, a nie uprzednio określona lub faktycznie ustalona cena sprzedaży.

Jest to cena, po której rynek spodziewa się zrealizować transakcję na datę wyceny przy spełnieniu wszystkich innych elementów definicji wartości rynkowej. Wykorzystanie słowa „można” oddaje sens rozsądnego oczekiwania odnośnie ceny. Rzeczoznawca nie może zatem przyjmować nierealistycz- nych założeń dotyczących warunków rynkowych lub też zakładać poziomu wartości rynkowej powy- żej tej, jaka jest rozsądnie osiągalna.

Pojęcie nieruchomość

Przy wycenie nieruchomości należy uwzględnić wszystkie jej atrybuty prawne, fizyczne, eko- nomiczne i inne oraz wszelkie pozytywne i negatywne aspekty. Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien wykluczyć elementy niezwiązane trwale z nieruchomością, takie jak np.: wyposażenie lub inne ruchomości, poza cenowe zachęty do zakupu lub inne.

Wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla potencjał nieruchomości, który byłby uwzględniony przez uczestników rynku w dniu wyceny. Może zatem uwzględniać inne możliwe wykorzystanie nieruchomości, także takie, które stanie się możliwe po wprowadzeniu odpowiednich zmian, np. nowych decyzji planistycznych i budowlanych, rozwoju odpowiedniej infrastruktury, rozwoju rynku lub innych. Stąd w wartości rynkowej może być uwzględniony dodatkowy jej element, ale tylko taki, za jaki kupujący jest skłonny zapłacić w nadziei, że nieruchomość uzyska możliwość lepszego sposobu użytkowania lub nastąpią możliwości jej rozwoju, które zaowocują zwyżką jej war- tości nad tą osiągalną przy obecnie obowiązujących ograniczeniach. Przyszła możliwość wykorzystania nieruchomości w sposób, który w dniu wyceny nie jest jeszcze dopuszczalny, musi być jednak na tyle prawdopodobna, aby realnym było założenie, że racjonalnie działający uczestnicy rynku taką możliwość w dniu wyceny dostrzegają i są gotowi uwzględnić jej istnienie w cenie sprzedaży.

Pojęcie pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy

Zakłada się tu hipotetycznego kupującego, a nie faktycznego nabywcę. Osoba ta jest zmotywowana, ale nieprzymuszona do zakupu. Kupujący ten nie jest ani przesadnie zainteresowany za- kupem ani zdeterminowany do zakupu za każdą cenę. Jest również osobą, która dokonuje zakupu z uwzględnieniem bieżących realiów rynkowych i bieżących oczekiwań, nie zaś w oparciu o wyimagi- nowany lub hipotetyczny rynek, który nie może być scharakteryzowany ani nie ma pewności co do jego zaistnienia. Przyjmuje się, że hipotetyczny kupujący jest pragmatyczny i nie zapłaciłby wyższej ceny niż ta, którą dyktuje rynek. Nie można przy tym zakładać, że waha się lub jest niechętny do zakupu. Obecny właściciel nieruchomości jest także zaliczony do tych osób, które stanowią rynek i mógłby być potencjalnym nabywcą w hipotetycznej transakcji. Również w odniesieniu do sprzeda- jącego, należy przyjąć, że jest to hipotetyczny sprzedający, a nie faktyczny właściciel. Zakłada się, że nie jest on ani przesadnie zainteresowany ani zmuszony do sprzedaży za każdą cenę. Nie jest on też przygotowany do wstrzymywania sprzedaży w oczekiwaniu na osiągnięcie ceny, która nie jest racjonalna w obecnej sytuacji rynkowej. Sprzedający jest zmotywowany do sprzedania nieruchomo- ści na warunkach rynkowych za najlepszą cenę osiągalną na wolnym rynku po przeprowadzeniu odpowiednich działań marketingowych. Faktyczne okoliczności istniejące w przypadku rzeczywistego właściciela nie są częścią tych rozważań, ponieważ „sprzedający mający stanowczy zamiar zawarcia umowy” jest właścicielem hipotetycznym.

Pojęcie strony działają z rozeznaniem i postępują rozważnie

Zakłada się, że zarówno kupujący, jak i sprzedający są poinformowani, co do charakteru i cech nieruchomości, jej faktycznego i potencjalnego wykorzystania oraz stanu rynku na dzień wyceny. Strony opierają się więc na tym, co na podstawie informacji dostępnej na ten dzień można w rozsądny sposób przewidzieć.

Przyjmuje się, że każda ze stron działa we własnym interesie i w zgodzie ze swoją wiedzą, a także rozważnie szuka najlepszej dla siebie ceny w tej konkretnej transakcji. Rozwaga powinna być

(15)

oceniana w kontekście stanu rynku na dzień wyceny, a nie z perspektywy czasu na przyszłą datę.

Niekoniecznie nierozważnym jest dla sprzedającego sprzedawać nieruchomość na rynku charaktery- zującym się spadkiem cen, które już są niższe niż te, występujące we wcześniejszych warunkach rynkowych. W takich przypadkach, tak jak w innych sytuacjach kupna-sprzedaży na rynkach charak- teryzujących się zmiennością cen, rozważny kupujący lub sprzedający postępuje w zgodzie z najpeł- niejszymi dostępnymi w danym momencie informacjami rynkowymi.

Pojęcie strony nie znajdują się w sytuacji przymusowej

Zakłada się, że każda ze stron jest zmotywowana do dokonania transakcji, nie jest jednak zmuszona ani nadmiernie nakłaniana do jej zakończenia.

8.2 Określenie rodzaju szacowanej wartości oraz sposobu użytkowania

Wartość nieruchomości szacuje się jako wartość rynkową. Jednocześnie z uwagi na zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan zagospodarowania oraz kontynuację działania wartość przedmiotowych nieruchomości określono dla aktualnego sposobu użytkowania.

8.3 Wybór i opis metody szacowania

Stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wyboru właściwego podej- ścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględ- niając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępność danych o cenach nieruchomości podobnych.”

Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres, cel oraz rezultaty przeprowadzonej analizy rynku wtór- nego dla należytego i obiektywnego oszacowania wartości zastosowano następujące podejścia:

▪ podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej do szacowania wartości prawa własności gruntu.

8.4 Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej.

W podejściu porównawczym wartość nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Istotne znaczenie ma mają również warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłasz- cza na ich zróżnicowanie.

Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym jest poprzedzone analizą wła- ściwego rynku nieruchomości podobnych, uwzględniającą:

▪ rodzaj rynku

▪ obszar terytorialny rynku

▪ okres badania cen

▪ relację popytu do podaży

▪ ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

▪ stan środowiska naturalnego

▪ inne czynniki mające wpływ na wartość nieruchomości, jak np. wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków

Badany przez rzeczoznawcę rynek powinien być miarę możliwości jednolity, pod względem cech fizycznych, użytkowych i ekonomicznych oraz pod względem stanu prawnego. W wyniku analizy następuje określenie atrybutów nieruchomości – cech rynkowych, na podstawie, których określona zostaje wartość rynkowa nieruchomości.

Metoda korygowania ceny średniej, jako jedna z możliwych do zastosowania w podejściu porównawczym, polega na określeniu wartości nieruchomości poprzez korektę średniej ceny nieru- chomości podobnych przy pomocy współczynników korygujących. Do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości, dla których znane są ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji.

Procedura postępowania w przypadku tej metody obejmuje następujące czynności:

(16)

▪ utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny

▪ zaktualizowanie cen transakcyjnych na datę wyceny

▪ ustalenie cech rynkowych

▪ ustalenie wag cech rynkowych odpowiednio do wielkości wpływu na poziom cen transakcyjnych

▪ ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych

▪ scharakteryzowanie wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

▪ wyznaczenie ceny minimalnej (Cmin), maksymalnej (Cmax) i średniej (Cśr)ze zbioru cen transakcyjnych

▪ podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej

▪ obliczenie górnej [Cmax/Cśr] i dolnej [Cmax/Cśr] granicy sumy współczynników oraz obliczenie zakresów współczynników dla poszczególnych cech rynkowych

▪ przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybra- nymi i określenie wielkości poprawek kwotowych

▪ określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieru- chomości, z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]

▪ obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości wg formuły:



=

ⁿ

i

śr

u

i

C W

1 gdzie:

W - wartość jednostkowa nieruchomości

ui - wartość i-tego współczynnika korygującego n - liczba współczynników korygujących

▪ określenie wartości nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jed- nostek porównawczych (np. m² powierzchni gruntu, budynku czy lokalu)

Zakres współczynników korygujących, o których mowa powyżej, powinien być zawarty w przedziale:

śr n

n i

śr

C

U C C

C

_max

1

min

  

=

Biegły porusza się więc w ograniczeniu tych wartości i nie wychodzi poza te granice o ile nie zachodzą szczególne uwarunkowania i nie zastosuje w tych okolicznościach współczynnika korekty (dawniej „eksperta”) innego niż 1,00 uwzględniający występujące te ewentualnie szczególne oko- liczności.

Określenia cech i ich wag dokonano na podstawie badań w formie ankiet przeprowadzanych okresowo prze Spółkę Business Management CONSULTING Sp. z o.o. wśród swoich kontrahentów z branży przemysłowej, wyniki w oparciu o które dokonano oszacowania zaprezentowano poniżej:

Wybór atrybutów cech rynkowych - nieruchomości gruntowe niezabudowane

Lp. Wyszczególnienie cech Procentowy wpływ cechy na cenę

(waga cechy)

1. Lokalizacja: 20,00 %

2. Dostępność komunikacyjna: 20,00 %

3. Wielkość i kształt działki: 40,00 %

4. Stan zagospodarowania: 20,00 %

Razem: 100,00 %

(17)

Opis atrybutów cech rynkowych – nieruchomości gruntowe niezabudowane Lokalizacja nieruchomości w strefie

dobra

nieruchomość zlokalizowana na obszarze o dużej atrakcyjności inwestycyjnej, w modnej i rozwojo- wej okolicy o dobrej opinii; dobry dostęp do głównych ciągów komunikacji krajowej; dogodny do- stęp do punktów usługowo-handlowych i administracyjnych. Dobra ekspozycja względem głów- nego ciągu komunikacyjnego

przeciętna

nieruchomość zlokalizowana na obszarze o średniej atrakcyjności inwestycyjnej, w modnej okolicy o dobrej opinii; dobry dostęp do głównych ciągów komunikacji krajowej; dogodny dostęp do punk- tów usługowo-handlowych i administracyjnych. Przeciętna ekspozycja względem głównego ciągu komunikacyjnego

Dostępność komunikacyjna

dobra dojazd drogą publiczną. Dobry dostęp do głównych szlaków komunikacji miejskiej i krajowej. Do- bra ekspozycja nieruchomości w kierunku drogi; dobre możliwość parkowania; dobry dostęp do komunikacji miejskiej

przeciętna dojazd poprzez sąsiednie nieruchomości drogą asfaltową lub brukowaną; możliwość parkowania;

pewne oddalenie od głównych ciągów komunikacji krajowej, średni dostęp do komunikacji miejskiej

niekorzystna dojazd może zostać zrealizowany poprzez sąsiednie nieruchomości, jednakże na moment transakcji nie istnieje żadna droga; znaczne oddalenie od głównych ciągów komunikacji krajowej, średni do- stęp do komunikacji miejskiej

Wielkość i kształt działki

korzystny powierzchnia nieruchomości powyżej 0,05 ha pod zabudowę mieszkalną, których kształt geometryczny oraz ukształtowanie terenu jest korzystne i umożliwia optymalny sposób zagospodarowania

przeciętny nieruchomość pod zabudowę mieszkalną, której kształt geometryczny oraz ukształtowanie terenu jest przeciętne i wystarczające dla tradycyjnych rozwiązań architektonicznych, nie powoduje jedno- cześnie znacznych utrudnień w zabudowie

niekorzystny nieruchomość pod zabudowę, której kształt geometryczny oraz ukształtowanie terenu jest niekorzystne i może powodować utrudnienia w zabudowie

Stan zagospodarowania

dobry nieruchomość zagospodarowana, teren płaski, na działce nie występują urządzenia i obiekty utrud- niające optymalnej zabudowy

przeciętny teren niezagospodarowany, płaski lub z niewielkim kątem nachylenia, porośnięty zielenią niską i pojedynczymi drzewami, na nieruchomości mogą występować urządzenia lub obiekty, które w nie- znacznym stopniu ograniczają potencjał możliwości jej zabudowy

niekorzystny

teren niezagospodarowany, niekorzystne ukształtowanie terenu: różnicę rzędnych wysokości terenu, rowy melioracyjne i urządzenia infrastruktury drogowej, technicznej, mogące ograniczyć op- tymalną zabudowę i efektywne wykorzystanie działki

9. Prezentacja wyniku wyceny

Wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania prawa własności do opisanej powyżej nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, łącznie na:

12 900,00 PLN (słownie: dwanaście tysięcy dziewięćset złotych).

▪ oszacowane wartości praw do nieruchomości mieszczą się w przedziałach zarówno w prze- działach transakcyjnych jak i ofertowych wartości przeliczonych tak na jednostkę powierzchni gruntu oraz powierzchni użytkowej składnika budowlanego;

▪ wartość określono uwzględniając wszystkie cechy określone w art. 154 Ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności: cel wyceny, rodzaj i poło- żenie nieruchomości, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wy- posażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan ich zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych;

▪ wycenę przeprowadzono dla aktualnego sposobu użytkowania na podstawie zasad stosowa- nych w gospodarkach rynkowych;

▪ wycenę sporządzono zgodnie przepisami prawa.

(18)

10. Uwagi, klauzule i zastrzeżenia autora

▪ Niniejsze opracowanie zostało wykonane ściśle do opisanego celu i za jego wykorzystanie dla innych celów autor nie ponosi odpowiedzialności.

▪ Ustalenia stanu, tak prawnego jak i faktycznego, dotyczą dat dokonania wizji. Wszelkie zmiany, jakie mogły wystąpić po tej dacie w stanie prawnym i faktycznym, wymagać będą odrębnej analizy oraz aktualizacji.

▪ Niniejsze opracowanie nie może być opublikowane lub udostępnione innym podmiotom bez zgody autorów.

▪ Autorzy nie ponoszą odpowiedzialności za wady prawne i ukryte we wskazanym majątku trwałym, których występowania nie można było stwierdzić w trakcie wizji, ani na podstawie udostępnionej dokumentacji.

▪ Nie bierze się odpowiedzialności, za jakość dokumentacji przedstawionej do wglądu.

▪ Wszystkie informacje przekazane przez Zamawiającego przyjęto w dobrej wierze, jako wia- rygodne i kompletne.

▪ Dla celu wyceny nie przeprowadzano pomiarów parametrów charakterystycznych wskaza- nych składników przedmiotowych nieruchomości.

▪ Niniejsze opracowanie sporządzone zostało zgodnie z przepisami prawa.

▪ Niniejsza wycena jest ważna przez okres 12 miesięcy, lecz nie dłużej niż do wystąpienia istotnych zmian w zakresie stanu przedmiotu wyceny oraz aktualnej sytuacji na rynku nieru- chomości.

▪ Zakłada się, że autorom opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na oszacowanie wartości.

▪ Stan techniczny i funkcjonalny przedmiotu wyceny został określony tylko dla celów wyceny i nie jest ekspertyzą techniczną.

▪ Oszacowane wartości nie zawierają podatku VAT.

11. Załączniki

▪ Załącznik – A – arkusze kalkulacyjne.

▪ Załącznik – B – polisa OC.