Frans van der Zon
WOONBEHOEFTE-ONDERZOEK IN
DE GEMEENTE VOORBURG
ZMT
7
VOORRAADBEHEER
EN
WONINGMARKTONDERZOEK
WOONBEHOEFrE-ONDERZOEK IN
DE GEMEENTE VOORBURG
Bib 1 i ot heek TU De 1 f I.
VOORRAADBEHEER EN
WONING-MARKTONDERZOEK
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Universiteit Delft
Thijsseweg 11,2629 JA Delft, tel. 015-783005
WOONBEHOEFfE-ONDERZOEK IN
DE GEMEENTE VOORBURG
Frans van der Zon
De serie Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek wordt uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 eN Delft Telefoon: (015) 783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
Onderzoek in opdracht van de gemeente Voorburg en de korporaties Sint Martinus, Combinatie '71 en Patrimoniums Woningen.
Foto's: Fotografische Dienst, TU Delft, Fac. der Bouwkunde
CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BIBliOTHEEK, DEN HAAG
Zon, Frans van der
Woonbehoefteonderzoek in de gemeente Voorburg / Frans van der Zon. -Delft : Delftse Universitaire Pers. - lIl. - (Voorraadbeheer en woningmarktonder-zoek, ISSN 0926-44Ox ; 7)
Publ. van het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB). Sektie Voorraadbeheer en woningmarktonderzoek.
ISBN 90-6275-736-7 NUGI655
Trefw.: woningmarkt; Voorburg; onderzoek / woningbeheer : Voorburg.
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.
VOORWOORD
Het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB), verbonden aan de TU-Delft, heeft in oktober 1990 van de gemeente Voorburg en de drie Voorburgse korporaties de opdracht gekregen om een woningbehoefte-onder-zoek uit te voeren.
Door het onderzoek willen de opdrachtgevers meer inzicht krijgen in de werking van de Voorburgse woningmarkt, de woonwensen van de Voorburgse bevolking en de te verwachten ontwikkelingen in de volkshuisvesting in de jaren negentig. Op basis hiervan willen de gemeente en de Voorburgse korporaties komen tot een nog nader te formuleren volkshuisvestingsbeleid.
Het onderzoek is uitgevoerd in de periode oktober 1990-september 1991 en is begeleid door een kommissie bestaande uit vertegenwoordigers van de opdracht-gevers. Namens de gemeente zijn dat mw mr. A de Jong, mw. ir. AE. Konings-veld, de heren ir. H. de Graaf, ir. AR. Winter en W.J.c. Bouter.
Namens de Bouwverenigingen Voorburg hebben mw H.M. Roos en de heren J.P. Solinger, G.P.J. Vieveen en drs. P.N.J. Spannenburg het onderzoek begeleid. Woningbouwvereniging Patrimoniums Woningen is vertegenwoordigd geweest door de heren ing. K.H. Dekker en c.G. de Klerk.
Het onderzoek is door ondergetekende uitgevoerd en Jolanda van Loon heeft voor de data-verzameling gezorgd. De begeleiding op het OTB was in handen van prof. dr. ir. H. Priemus en ir. AL.M. Hoenderdos.
Het typewerk is verzorgd door Mary Voskuil en de illustraties zijn van de hand van Hans Ruigrok.
In Voorburg is de eerste maal de methodiek voor een woningmarktonderzoek, die op het OTB is uitgewerkt, in de praktijk toegepast. Het OTB hoopt dat in de nabije toekomst de methodiek ook in andere gemeenten toegepast kan worden en is de opdrachtgevers in Voorburg erkentelijk voor het feit dat zij als 'proefko-nijn' hebben gefungeerd.
Delft, november 1991 Frans van der Zon
INHOUD
1 INLEIDING . . . ... . . 1
1.1 Probleemstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.2 Onderzoekskomponenten en deelrapportages . . . 2
1.3 Opbouw van de eindrapportage ... ... . . . 6
2 VOORBURGS VOLKSHUISVESTINGSBELEID IN PERSPEKTIEF . . . 9
2.1 Volkshuisvestingsbeleid van het Rijk . . . .. . . 9
2.2 Volkshuisvestingsbeleid van de provincie Zuid-Holland .. . . .. 10
2.3 De regionale woningmarkt . . . ... . . . 11
2.4 Volkshuisvestingsbeleid in Voorburg . . . . . . . . . . . . . . . 13
2.5 Woonruimteverdeling in Voorburg . . . ... 15
3 WONINGAANBOD .. ... .. ... .... ... .. ... . . . 17
3.1 De woningvoorraad per 31 december 1990 .... . . .. . . 17
3.2 Woningtypologie ... . . . ... ... . . 24
3.3 De mogelijke kwantitatieve woningvoorraad in de toekomst . . . 25
3.4 Konklusies. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
4 HUIDIGE WOONSITUATIE ... ... .. . . 27
4.1 Woonsatisfaktie . . . ... . . .. . . 27
4.1.1 Woonsatisfaktie en woningkenmerken . . . ... . . . 27'
4.1.2' Woonsatisfaktie en huishoudenskenmerken . . . 29
4.1.3 Woonsatisfaktie en voorzieningen in de woning . . . 29
4.1.4 Woningwaardering op basis van woonbeelden ... ... .... 34
4.2 Buurtsatisfaktie . . . .. . . .. . . ... . . 36
4.2.1 Waardering voor de buurt ... .. . . ... . . ... . . 38
4.2.2 Mening over voorzieningen in de buurt ... ... . . . 39
4.2.3 Overlast in de buurten . . . ... . . 41
4.2.4 Buurtwaardering op basis van buurtbeelden ... ... ... ... 42
4.3 Gewenste maatregelen om de woningkwaliteit te verbeteren . . . 44
4.4 Gewenste maatregelen om de woonomgeving te verbeteren .. ... 47
4.5 Scheef wonen in Voorburg ... ... .. ... ... 49
4.5.1 Scheef wonen in relatie tot het inkomen ... ... ... ... 49
5 KWANTITATIEVE WONINGVRAAG . . . 53
5.1 Bevolking in Voorburg in de periode 1980-1990 . . . 53
5.2 Bevolkings- en huishoudenprognoses op basis van het PRIMOS-model, 1991-2005 . . . 54
5.3 Bevolkings- en huishoudensprognoses op basis van de extrapolatie van de CBS-bevolkingscijfers, 1991-2005 . . . 56
5.4 Bevolkings- en huishoudensprognoses op basis van de berekeningen van de provincie Zuid-Holland, 1991-2005 . . . 57
5.5 Kwantitatief woningaanbod op basis van de vraagprognoses ... 59
5.6 Konklusies . . . 62
6 VERHUISGENEIGDHEID . . . 65
6.1 Verhuizen. . . 65
6.2 Verhuisgeneigdheid naar soort huishouden . . . 67
6.2.1 Verhuisgeneigdheid op basis van de woonwensen 1991-1993 . . . 67
6.2.2 Gerealiseerde verhuizingen in 1990 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
6.2.3 Verhuisgeneigdheid op basis van het woningzoekendenbestand ... 75
6.3 Verhuisgeneigdheid naar woningtype . . . 78
6.3.1 Verhuisgeneigdheid op basis van woonwensen 1991-1993 . . . 78
6.3.2 Gerealiseerde verhuizingen in 1990 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
6.3.3 Verhuisgeneigdheid op basis van het woningzoekendenbestand ... 87
7 VERHUISREDENEN . . . 91
7.1 Verhuisredenen van verhuisgeneigde huishoudens 1991-1993 . . . 91
7.2 Verhuisredenen van huishoudens die in 1990 zijn verhuisd ... 96
7.2.1 Verhuisredenen en soort verhuisden . . . 96
7.2.2 Verhuisredenen en woning/buurtkenmerken . . . 97
7.2.3 Verhuisredenen en soort huishouden . . . 100
7.2.4 Konklusies . . . 103
7.3 Konfrontatie van mogelijke (1991-1993) en daadwerkelijke (1990) verhuisredenen . . . 104
8 VERHUISRICHTING ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 107
8.1 Verhuisrichting op basis van woonwensen 1991-1993 . . . 107
8.1.1 Vertrekkers uit Voorburg . . . 108
8.1.2 Verhuisgeneigde huishoudens binnen Voorburg . . . 109
8.2 Verhuisrichting op basis van gerealiseerde verhuizingen in 1990 . . . 111
8.3 Konfrontatie van mogelijke (1991-1993) en daadwerkelijke (1990) verhuisrichting . . . 113
9 KWALITATIEVE WONINGVRAAG . . . 115
9.1 Gewenste woningen op basis van woonwensen 1991-1993 . . . 115
9.1.1 Gewenste woning naar eigendornskategorie . . . 116
9.1.2 Gewenste woning naar type . . . 118
9.2 Woonwensen van senioren . . . 120
9.3 Het saldo op de Voorburgse woningmarkt . . . 122
9.3.1 Eigendomskategorie . . . 122
9.3.2 Woningtype . . . 126
9.3.3 Woninggrootte . . . 129
9.4 Gewenste woningvraag naar huishoudenskenmerken . . . 132
9.4.1 Eigendomskategorie . . . 132
9.4.2 Woningtype . . . 133
9.4.3 Woninggrootte . . . 135
9.5 Gewenst woningtype op basis van woonbeelden . . . 136
10 EFFEKTEN DOOR DE VERHUIZINGEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 143
10.1 Mutatiegraad . . . 143
10.2 Effekten van de verhuizingen in 1990 per woningtype . . . 147
10.3 Woonsatisfaktie na de verhuizing . . . 150
10.4 Verhuisketens . . . 152
10.4.1 Verhuisketens in 1990 per woningtype . . . 153
10.4.2 Primair aanbod door nieuwbouw naar woningtype . . . . . . . . . . . . .. 156
10.4.3 Simulatie van het totale aanbod naar woningtype in 1991-1993 .... 157
10.4.4 Vrijkomende woningen naar type door vraag naar aanleun-woningen . . . 158
10.4.5 Verhuisketens in 1990 per huur- of koopklasse . . . 159
10.4.6 Simulatie van het totale aanbod naar koop- en huurklasse in 1991-1993 . . . 161 10.4.7 Konklusies . . . 162 11 SCENARIO'S . . . 165 11.1 Inleiding . . . 165 11.2 Scenario 1 . . . 166 11.3 Scenario 2 . . . 169 11.4 Scenario 3 . . . 170 11.5 Scenario 4 . . . 171 12 BELEIDSAANBEVELINGEN . . . 173 12.1 Woonruimteverdeling . . . 173 12.2 Doelgroepen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 177 12.3 Woonlasten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 179
12.4 Beheer van de voorraad en de woonomgeving . . . . . . . . . . . .. 180
12.5 Nieuwbouw. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 183
13 NAAR EEN VOLKSHUISVESTINGSINFORMATIESYSTEEM . . . 185
13.1 Doel van een volkshuisvestingsinformatiesysteem . . . 185
14 SAMENV ATIING . . . . . . . . . . . . . . . . .. 191 14.1 Inleiding ... ... .. . . 191 14.2 Huidige woonsituatie . . . 192 14.3 Kwantitatieve woningvraag . . . 194 14.4 Verhuisgeneigdheid . . . 194 14.5 Verhuisredenen . . . ... . . 195 14.6 Verhuisrichting . . . 197 14.7 Kwalitatieve woningvraag . . . .... ... . . 197
14.8 Effekten door de verhuizingen . . . 198
14.9 Scenario's .... ... . . ... . . . 200 14.10 Aanbevelingen . . . 201 BIJLAGEN Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Rehabilitatiegebieden . . . 203 Huishoudensprognoses . . . 205 Extrapolatie enquête-gegevens . . . 211
1
INLEIDING
1.1 Probleemstelling
De gemeente Voorburg en de drie Voorburgse korporaties hebben in de omschrijving van de onderzoeksopdracht een groot aantal items genoemd die in het woonbehoefte-onderzoek aan de orde dienen te komen.
Het programma van eisen (dd. 30 maart 1990) geeft aan dat er inzicht moet komen in de kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte in Voorburg en dat deze behoefte afgezet moet worden tegen de ontwikkelingen in de Haagse regio. De woonwensen van de Voorburgse bevolking in het algemeen en in het bijzonder van de onderscheiden doelgroepen (de alleenstaanden, de twee-persoonshuishoudens en de huishoudens van 55 jaar en ouder) moet samengevat worden in de te verwachten woningvraag in de jaren negentig, waarbij de nadruk ligt op de periode 1991-1995. In het programma van eisen is bovendien aangege-ven dat de gestelde woonwensen realistisch dienen te zijn.
De woningvraag dient vervolgens afgezet te worden tegen het huidige woning-aanbod. Met deze konfrontatie is het mogelijk aan te geven welke tekorten en welke overschotten zullen ontstaan.
Op basis hiervan en op basis van de ontwikkelingen in de Haagse regio dient aangegeven te worden hoe het volkshuisvestingsbeleid in Voorburg er in de jaren negentig zou moeten uitzien. Hierbij dient aandacht besteed te worden aan de wijze waarop de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving eventueel verhoogd moet worden, hoe de voorraad het meest optimaal gebruikt kan worden door ondermeer de doorstroming te stimuleren, op welke doelgroepen de nadruk moet liggen en welk woonlastenbeleid er gevoerd moet worden. Verder is een belangrijk onderzoeksitem om aan te geven hoe groot de Voor-burgse woningvraag is waarin niet in Voorburg voorzien kan worden en waar-voor in de Haagse regio het aanbod gezocht moet worden.
Bovenstaande beschouwing kan samengevat worden in de volgende probleem-stelling voor het woonbehoefte-onderzoek in Voorburg:
'in hoeverre voldoet de huidige woningvoorraad aan de vraag naar woningen in Voorburg in de jaren negentig, welke problemen doen zich voor of zullen zich voordoen op de woningmarkt en welke oplossingen zijn daarvoor?'
Om deze algemene probleemstelling te beantwoorden, zal een groot aantal deelvragen beantwoord worden. Om de antwoorden op de deelvragen te krijgen, is het onderzoek opgedeeld in een aantal onderzoekskomponenten. Over de onderzoekskomponenten is in de vorm van deelrapportages gerapporteerd. De onderzoekskomponenten passeren in de volgende paragraaf in verkorte vorm de revue.
1.2 Onderzoekskomponenten en deelrapportages
In totaal zijn er 7 deelrapportages verschenen die elk betrekking hebben op een onderzoekskomponent:
1. verkenning woningmarkt en kwantitatieve prognoses van vraag en aanbod; 2. woonbehoefte- en woonbeeldenenquête en migratie-enquête;
3. verhuizingen in, uit en naar Voorburg in 1990;
4. waardering voor het wonen in Voorburg en de woonbehoefte van huis-houdens in Voorburg;
5. verhuisketenanalyse Voorburgse woningmarkt; 6. exploitatiegegevens Voorburgse huurvoorraad; 7. ingeschreven woningzoekenden in Voorburg.
Elke deelrapportage heeft inhoudelijk een eigen karakter gekregen, maar er is een inhoudelijke overlap tussen de deelrapportages. De koppelingen kunnen gemaakt worden op basis van:
- huishoudenskenmerken; - woningkenmerken; - buurtkenmerken.
1. verkenning woningmarkt en kwantitatieve prognoses van vraag en aanbod
Een algemene beschrijving van de woningmarkt (vraag, aanbod en beleid) is aangevuld met vraagprognoses op basis van het PRIMOS-huishoudensmodel. Naast de bevolkingsprognoses van PRIMOS zijn ook andere bevolkingsprognoses (provincie en trend) beschreven en met behulp van het huishoudensmodel van PRIMOS omgezet in huishoudensprognoses voor de jaren 1991, 1995, 2000 en 2005.
Uit deze deelrapportage worden de huishoudensprognoses in het onderzoeks-eindrapport gebruikt om de omvang van bepaalde vraagprofielen aan te geven.
Verder is er een korte schets van de woningmarkt en het volkshuisvestingsbeleid in Voorburg gegeven.
2. woonbehoefte- en woonbeeldenenquête en migratie-enquête
De woning- en buurttypologie zijn als uitgangspunt genomen bij de beschrijving van de buurt- en woningkenmerken. Verder is bij de uiteindelijke konfrontatie van de vraagprofielen (kwantitatief en kwalitatief) met de aanbodprofielen gebruik gemaakt worden van de gegevens over woningaantallen uit deelrapporta-ge 2.
In deze deelrapportage is verder aandacht besteed aan de steekproeven voor de migratie- en woonbehoeftejwoonbeeldenenquête. Dit vormt achtergrondinfor-matie voor de responsanalyse van de genoemde enquêtes.
3. verhuizingen in, uit en naar Voorburg in 1990
De algemene probleemstelling van deze deelrapportage luidt als volgt:
"welke verhuisstromen (naar huishouden, buurt en woningtype) zijn in 1990 in Voorburg te onderscheiden, wat zijn de redenen dat er verhuisd wordt en wat zijn de effekten van de verhuizingen?"
De algemene probleemstelling is opgedeeld in een aantal onderzoeksvragen:
1. welke huishoudens zijn in 1990 binnen, naar en uit Voorburg verhuisd; 2. welke woningtypen zijn betrokken bij de verhuizingen in Voorburg in
1990;
3. tussen welke buurten wordt verhuisd door de binnenverhuisden en van en naar welke buurt wordt verhuisd door resp. de uit- en inverhuisden in 1990;
4. wat zijn de motieven geweest om te verhuizen, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de verhuisrichting, het woningtype en de buurt; 5. welke doorstromingseffekten (naar woningtype) zijn als gevolg van de
verhuizingen in 1990 aan te geven;
6. in hoeverre wonen de recent verhuisden momenteel naar tevredenheid?
De huishoudens die in 1990 binnen, naar en van Voorburg zijn verhuisd, hebben begin 1991 een enquête toegezonden gekregen. In totaal zijn er in 1990 848 huishoudens binnen Voorburg, 1264 naar Voorburg en 1397 huishoudens uit Voorburg verhuisd. In totaal zijn er ca. 2000 enquêtes verzonden en hiervan zijn ca. 750 enquêtes ingevuld: een respons van 38%. Deze respons is representatief gebleken.
4. waardering voor het wonen in Voorburg en de woonbehoefte van huishou-dens in Voorburg
Het centrale element van het woonbehoefte-onderzoek in de gemeente Voor-burg is de analyse van de woonbehoefte- en woonbeeldenenquête.
"welke kwalitatieve woonbehoefte hebben de huishoudens in Voorburg in de komende jaren?"
Deze ogenschijnlijk eenvoudige probleemstelling is nader opgesplitst in een aantal deelvragen:
1. wat is de huidige woonsatisfaktie van de huishoudens in Voorburg, verbijzonderd naar woningtype en soort huishouden?
2. wat is de huidige satisfaktie met de verschillende buurten in Voorburg, onderscheiden naar de verschillende soorten huishoudens?
3. wat is de verhuisgeneigdheid van de verschillende soorten huishoudens? 4. wat zijn de redenen om te verhuizen onderscheiden naar huishouden,
woningtype en buurt?
5. op welke wijze willen de huishoudens hun verhuiswensen realiseren (welk woningtype, buurt of woonplaats zijn gewenst)?
6. welke buurten skoren hoog in de hiërarchie op basis van buurtbeelden? 7. welke woningtypen skoren hoog in de hiërarchie op basis van de
woon-beelden?
In de periode van eind maart tot half april 1991 zijn in Voorburg huishoudens mondeling geïnterviewd. Uit het bevolkingsregister van de gemeente Voorburg is een steekproef getrokken van 1.285 huishoudens en 215 thuiswonende kinderen van 18 jaar of ouder.
In totaal zijn 630 enquêtes afgenomen (respons van 51%); 547 bij huishoudens en 83 bij thuiswonende kinderen van 18 jaar of ouder. In Voorburg wonen per 1 januari 1991 18.519 huishoudens; dit betekent dat 3,0% van alle huishoudens is geïnterviewd. In totaal zijn er in Voorburg 3.107 thuiswonende kinderen van 18 jaar of ouder; daarvan is dus 2,7% geïnterviewd.
Ter vergelijking: het jaarlijkse Nationale Rayononderzoek wordt gehouden onder 20.000 huishoudens (=0,4% van alle huishoudens) en 3.000 leden van huishou-dens.
Ook de respons op deze enquête is na een kleine korrektie representatief gebleken.
5. verhuisketenanalyse Voorburgse woningmarkt
De probleemstelling van deze onderzoekskomponent luidt als volgt:
"welke woningtypen komen achtereenvolgens vrij door het aanbod van woningen op de Voorburgse woningmarkt?"
Een verhuisketen kan worden gedefInieerd als een proces van opeenvolgende verhuizingen tussen woningen in een bepaald gebied (in dit onderzoek Voor-burg), gedurende een bepaalde periode (hier in 1990). Centraal staat in een verhuisketen de opeenvolging van leegstaande woningen, niet de verhuizende huishoudens.
Een keten wordt gestart bij een primair aanbod. Het kenmerk van primair aanbod is dat woningen worden aangeboden zonder dat daarvoor elders op de
woningmarkt vraag wordt uitgeoefend. De verhuisketens zijn bestudeerd door de opeenvolging van leegstaande woningen over de verschillende woningtypen te simuleren met behulp van modellen die gebaseerd zijn op de Markov-keten-theorie. Deze methode maakt gebruik van informatie over individuele schakels waaruit verhuisketens worden gesimuleerd.
De verhuizingen binnen Voorburg en uit Voorburg in 1990 hebben in totaal 653 woningen opgeleverd, die als primair aanbod zijn te omschrijven.
Het primair aanbod is als volgt opgebouwd: nieuwbouw 36 woningen, renovatie 2 woningen, overlijden 93 woningen en vertrek uit Voorburg 522 woningen.
6. exploitatiegegevens Voorburgse huurvoo"aad
Aan de hand van de exploitatiegegevens per komplex kan meer inzicht worden verkregen in de positie van een komplex (of woningtype ) op de woningmarkt. Daarnaast kunnen ontwikkelingen, die in de andere onderzoekskomponenten gekonstateerd zijn, over een langere periode beschouwd worden.
In deze deelrapportage is aandacht besteed aan de probleemstelling: "Wat zijn de exploitatieresultaten van de Voorburgse huursektor?"
Om deze probleemstelling te beantwoorden is aan de sociale verhuurders gevraagd de exploitatieresultaten (leegstand, huurachterstand, huurderving, mutatiegraad, aantal aanbiedingen en weigeringsgronden) uit de periode 1985-1990 beschikbaar te stellen. Van drie verhuurders zijn geen gegevens bekend: VZOS en de Goede Woning hebben niets gestuurd en de Algemene Nederland-se Woningstichting is buiten beschouwing gelaten.
Aan 41 partikuliere-verhuurders is een enquête gestuurd met daarin vragen over hun bezit of de woningen die zij in beheer hebben. Er hebben slechts 11 verhuurders gereageerd die 55% van de partikuliere huurvoorraad in bezit hebben. Op basis van deze respons kan geen betrouwbaar beeld van de partiku-liere huursektor gegeven worden.
Z ingeschreven woningzoekenden in Voorburg
De analyse van het woningzoekendenbestand is erop gericht om een vergelijking te maken tussen de kenmerken van woningzoekenden uit het woningzoekenden-bestand en uit de woonbehoefte-enquête en tussen de woonwensen geformuleerd in de woonbehoefte-enquête en de woonwensen van de woningzoekenden. Op deze wijze wordt inzicht verkregen in de woningvraag van verhuisgeneigde huishoudens die meer aktief op de woningmarkt zijn. Onderzoeksvragen die daarbij aan de orde zijn gekomen:
welke huishoudens hebben zich ingeschreven als woningzoekende; in welke delen van de woningvoorraad wonen de woningzoekenden; naar welke delen van de woningvoorraad willen de woningzoekenden verhuizen;
in hoeverre sluiten de woonwensen van de woningzoekenden aan bij de woonwensen uit het woonbehoefte-onderzoek en het woonbeeldenonder-zoek?
Voor deze onderzoekskomponent is het bestand van de gemeente als uitgangs-punt genomen. Op peildatum 11 augustus 1991 zijn er 2.516 huishoudens ingeschreven die in principe in aanmerking willen komen voor een woning in Voorburg.
Van het bestand dat de woningbouwverenigingen hebben opgezet, zijn alleen de woningzoekende huishoudens met een (gezamenlijk
= hoogste inkomen en een
kwart van het eventuele tweede inkomen) bruto maandinkomen van 3700 gulden of meer in de analyse betrokken.Het totale bestand van de korporaties bestaat uit ca. 2.100 woningzoekenden (peildatum 6 augustus 1991). De gegevens van in totaal 366 woningzoekenden met een inkomen boven de 3.700 gulden, zijn in de analyse betrokken.
1.3 Opbouw van de eindrapportage
De informatie uit de 7 deelrapportages wordt in deze eindrapportage met elkaar in relatie gebracht. De eindrapportage is als volgt opgebouwd.
In hoofdstuk 2 wordt het volkshuisvestingsbeleid in Voorburg gerelateerd aan ontwikkelingen op nationale, provinciale en regionale schaal. Verder worden enkele belangrijke items uit het lokale beleid nader beschreven. De hoofdstuk-ken 3 tot en met 10 hebben betrekking op het empirisch deel van het onderzoek. In hoofdstuk 3 wordt de huidige woningvoorraad beschreven. Verder wordt er verslag gedaan van de huidige woonsatisfaktie, de gewenste maatregelen en de zogenaamde scheefheid (hoofdstuk 4). In hoofdstuk 5 komen de prognoses van de kwantitatieve woningvraag aan bod. De verhuisplannen in de nabije toekomst en de gerealiseerde verhuizingen worden in hoofdstuk 6 afzonderlijk en in relatie tot elkaar beschreven. De verhuisredenen behorende bij de verhuisplannen zijn in hoofdstuk 7 na te lezen en in hoofdstuk 8 is na te gaan in welke gemeente de verhuisgeneigde huishoudens hun plannen willen realiseren. Op basis van de voorgaande hoofdstukken wordt in hoofdstuk 9 de kwalitatieve woningvraag voor de periode 1991-1993 becijferd en vergeleken met de gerealiseerde verhuizingen in 1990 en met de woningvraag van woningzoekenden ingeschreven bij de gemeente en korporaties. In hoofdstuk 10 worden de effekten van de verhuizin-gen (in 1990 en in 1991-1993) weergegeven, waarbij aandacht besteed wordt aan de mutatiegraad, aan de veranderde bewonerssamenstelling per woningtype, aan de woonsatisfaktie na de verhuizing en aan de verhuisketens die ontstaan. Na dit empirisch deel worden in de volgende hoofdstukken (11 tot en met 13) de onderzoeksresultaten vertaald in mogelijk beleid. Dit gebeurt aan de hand van scenario's waarin mogelijke ontwikkelingen op de Voorburgse woningmarkt beschreven worden aan de hand van verschillende demografische en inkomens-wijzigingen, waarin het beleid van de hogere bestuurslagen ook verdiskonteerd wordt. In hoofdstuk 12 worden strategieën beschreven die ongewenste ontwikke-lingen uit hoofdstuk 11 kunnen tegengaan. Vervolgens worden deze strategieën vertaald in beleidsaanbevelingen.
In hoofdstuk 13 wordt de opzet van een volkshuisvestingsinformatiesysteem uiteengezet.
Het eindrapport wordt met een samenvatting in hoofdstuk 14 afgesloten.
Afb. 1.1 Eengezinshuizen in de Prins Hendrikstraat, koopsektor tot 150.000 gulden
Atb. 1.2 Vooroorlogse eengezinshuizen in de Koningin Wilhelminalaan, koopsektor tussen 150.000 en 250.000 gulden
2
VOORBURGS VOLKSHUISVESTINGSBELEID IN
PERSPEKTIEF
Voordat gestart wordt met de analyse van het woonbehoefte-onderzoek is het nuttig om de kontekst van een dergelijk onderzoek te schetsen. De kontekst bestaat uit het vigerende en toekomstige (volkshuisvestings- en ruimtelijke ordenings)beleid in Voorburg, maar ook in de regio en het volkshuisvestingsbe-leid van de provincie Zuid-Holland en van de rijksoverheid.
In dit hoofdstuk zal hierop, voor zover relevant voor de Voorburgse situatie, kort (soms alleen met trefwoorden) ingegaan worden. In de hoofdstukken waarin aandacht besteed wordt aan de scenario's en de beleidsaanbevelingen zal hierop weer teruggekomen worden.
2.1 Volkshuisvestingsbeleid van het Rijk
In de nota 'Volkshuisvesting in de jaren negentig' worden de kontouren voor het volkshuisvestingsbeleid in de nabije toekomst geschetst. Na het verschijnen van deze nota wordt langzaam duidelijk hoe de voorgestelde wijzigingen in regelin-gen omgezet gaan worden. Het is echter nog niet voor alle regelinregelin-gen duidelijk welke konsekwenties er voor de lokale participanten zullen ontstaan.
In het algemeen wordt er gestreefd naar decentralisatie waarbij de gemeenten meer invloed zullen krijgen en naar verzelfstandiging van de korporaties. Verder is er een streven om het volkshuisvestingsbeleid in relatie met andere sektoren (ruimtelijke ordening, verkeer/vervoer en milieu) meer op regionaal niveau gestalte te geven.
Vooralsnog zijn de volgende wijzigingen in het rijksbeleid van direkt belang voor het volkshuisvestingsbeleid in Voorburg:
a. introduktie van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) per 1 januari 1992. Voorburg is een rechtstreekse gemeente en krijgt het budgethouderschap van de volkshuisvestingsbudgetten. Het BWS heeft in Voorburg konsekwenties voor de rollen van en de relatie tussen de korporaties en gemeente, voor het verbeteringsbudget (in grote mate afhankelijk van de opbrengst van extra huurverhogingen), voor het aanpassen van de woningen;
b. wijziging van de planning en programmering van de kontingenten (op-waartse cyclus vervalt en verdeling van kontingenten (budgetten) wordt door provincie gedaan);
c. introduktie van de huursombenadering; d. jaarlijkse huurverhoging van 5,5%;
e. systematiek voor subjektsubsidie wordt gewijzigd waarbij vooral de jongeren minder IHS zullen krijgen. Daarnaast wordt de IHS steeds meer gericht op de doelgroepen van het volkshuisvestingsbeleid;
f. bestrijding van scheefheid in de relatie inkomen/huur;
g. introduktie Huisvestingswet medio 1992: woningzoekenden moeten zich vrij kunnen vestigen in de regio waarmee zij een ekonomische of maat-schappelijke band hebben wanneer zij aan de kriteria uit de woonruimte-verordening voldoen. Gemeenten met een distributiebestand mogen daaronder in beginsel alleen woningen brengen met een kale maandhuur tot 660 gulden of een koopprijs tot 125.000 gulden (prijspeil 1990).
2.2 Volkshuisvestingsbeleid van de provincie Zuid-Holland
In de diskussienota 'Wonen in de markten van Zuid-Holland' (april 1991) geeft de provincie aan welke beleidsintenties er zijn op het gebied van de volkshuis-vesting. Hiervan zijn verschillende beleidsintenties van belang voor de Voorburg-se woningmarkt:
a. regionalisatie van de volkshuisvesting waarbij een intergemeentelijke samenwerking (een gezamenlijk beleid per woningmarktgebied, waarbij gestreefd wordt naar zo klein mogelijke komplementaire woningmarktge-bieden) tot stand komt op het gebied van woningbouwprogrammering (omvang en fasering), kontingentering (strategische toevoeging en stads-vernieuwing), budgetbeheer, huisvestingsregulering (bovengemeentelijke plaatsing, doorstroming).
In het verlengde hiervan het volgende: het kabinet streeft ook naar samenwerkingsverbanden op regionaal niveau (Stedelijke Gebieds-autori-teiten) met bevoegdheden (opstellen regionaal volkshuisvestingsplan, regionale registratie woningzoekenden, bevoegdheid inzake uitvoeren intergemeentelijke aspekten van de Huisvestingswet, verdeling kontingen-ten, budgethouder van BWS, Besluit Lokatiegebonden Subsidies en van budget stadsvernieuwing);
b. doorstroming bevorderen op intergemeentelijk niveau zodat goede en betaalbare woningen voor de aandachtsgroepen beschikbaar komen (senioren, jongeren, buitenlanders en lage inkomensgroepen)
Voor Voorburg zou dit kunnen betekenen dat bepaalde groepen woning-zoekenden (zoals de middelbare inkomensgroepen en huishoudens van middelbare leeftijd) ook buiten Voorburg terecht moeten kunnen zodat de strategische doorstroming bevorderd wordt. Daarnaast kunnen de ingeschreven woningzoekenden met een gemiddeld laag inkomen uit Den
Haag in Voorburg een vraag naar de goedkope delen van de woningvoor-raad hebben;
c. met ingang van 1995 dient er in elk woningmarktgebied een voor de regio toepasselijk woonruimteverdelingssysteem tot stand te zijn gebracht; d. de provincie wil door het aanbod van huisvesting voor ouderen de
door-stroming bevorderen (rekening houdend met zorgplannen);
e. er dient door gemeenten een beleid ontwikkeld te worden waarmee de pendel tegengegaan wordt;
f. de goedkopere huur- en koopwoningen moeten zoveel mogelijk beschik-baar blijven voor de aandachtsgroepen;
g. de gemeenten zullen er gezamenlijk voor moeten zorgen dat de woning-bouw op de aangewezen regionale woning-bouwlokaties de druk op de regionale woningmarkt daadwerkelijk verlicht;
h. de gemeenten dienen konvenanten met de plaatselijke korporaties af te sluiten met daarin afspraken over huisvesten van aandachtsgroepen en bevorderen van doorstroming;
i. de provincie acht het wenselijk dat de eigen woningzoekenden voorrang krijgen in het geval er sprake is van een beperkt aanbod (zoals in Voor-burg).
2.3 De regionale woningmarkt
De Haagse regio omvat de gemeenten Den Haag, Leidschendam, Rijswijk, Voorburg, Nootdorp, Wassenaar en Zoetermeer.
In de nota 'Bouwscenario Haagse regio' wordt ingegaan op de ontwikkelingen van de bevolking en woningbehoefte in de Haagse regio in de jaren negentig. Er zijn drie scenario's uitgewerkt voor de gewenste verstedelijking in de Haagse regio.
Er is sprake van een vestigingssaldo van ruim 10.000 personen in de periode 1981-1988. Dit saldo is op gebouwd uit een fors positief saldo voor buitenlandse migratie (18.000) en negatief saldo voor binnenlandse migratie (8.000). In de regio is het verlies met name te zien bij de jong-gehuwden (25-39 jaar) en hun kinderen en de 50+-ers.
Tot 1985 nam het aantal bewoners in de Haagse regio af. Vanaf 1985 is er weer sprake van een lichte bevolkingsgroei, die hoofdzakelijk veroorzaakt wordt doordat de buitenlandse immigratie sinds 1985 fors is toegenomen en door het effektueren van de opvangfunktie van Zoetermeer.
In Voorburg is het totale migratiesaldo negatief en heeft het buitenlandse migratie-saldo nauwelijks enige betekenis (+ 103 in de periode 1985-1988).
De negatieve binnenlandse migratie wordt in belangrijke mate veroorzaakt doordat binnen de Haagse regio het verruimen van de uitvoerbare woningbouw-kapaciteit te zeer stagneert in kombinatie met een sterke buitenlandse instroom. Een vergelijking tussen de voorraad volgens het streekplan en de situatie per 1
januari 1990 geeft te zien dat er ruim 6.000 woningen te weinig gebouwd zijn. In Voorburg zou er ten opzichte van het streekplan een achterstand zijn van 420 woningen.
In de nota 'Bouwscenario Haagse regio' dienen er volgens de provincie (onder voorbehoud van nadere berekeningen) 46.320 woningen bij te komen en volgens berekeningen van het Rijk zou dat 35.620 zijn (de zgn. hoge en lage variant).
In de nota 'Bevolkingsontwikkeling, woningbehoefte en capaciteiten' (BWC-I) van de provincie wordt berekend dat in de periode 1987-1999 de woningvoorraad in het gewest Den Haag met 50.830 moet toenemen.
Op basis van de Structuurschets voor de Haagse Agglomeratie (gemaakt door Den Haag) is berekend dat tussen 1987 en 2000 54.000 woningen aan de voorraad toegevoegd moeten worden. In de periode 2000-2015 zouden er nog eens 33.000 bijgebouwd moeten worden. Door een tekort aan bouwlokaties in de regio wordt er op een bouwstroom van 44.000 woningen gerekend tot 2000. De behoefte als gevolg van de natuurlijke groei van de bevolking in de regio zou een gezamenlijke inspanning van de regio-gemeenten eisen. De behoefte als gevolg van de buitenlandse immigratie (20.000 woningen) zou door Den Haag opgevangen moeten worden.
Op basis van een evenredige toedeling van de 'natuurlijke groei', de binnen-landse migratie en het overschot dat Den Haag niet kan wegwerken, is berekend dat in Voorburg tot het jaar 2000 2.800 woningen bijgebouwd moeten worden. Ongeveer 800 woningen zouden in Voorburg gebouwd kunnen worden en daarom pleit de gemeente Voorburg ervoor de Voorburgse behoefte elders onder te brengen.
Voor Voorburg zal de nieuwbouw in het Leizo-projekt waarschijnlijk van weinig betekenis zijn. Den Haag krijgt 75% van de woningen om aan woningzoekenden toe te wijzen. De resterende 25% is bedoeld voor woningzoekenden uit de Haagse regio. Bewoners van Leidschendam krijgen echter een voorrangsbehan-deling, zodat bewoners uit Voorburg nauwelijks enige kans maken.
Door de gemeenten uit de Haagse regio wordt momenteel gewerkt aan het opzetten van een vorm van regionaal bestuur. Er wordt een ontwikkelingsplan opgesteld en per 1 januari 1992 wordt bij gemeenschappelijke regeling het openbaar lichaam Stadsgewest Haaglanden ingesteld. Op het terrein van de volkshuisvesting wordt beoogd het stadsgewest een beslissingsbevoegdheid te geven bij:
- de vaststelling van het regionale woningbouwprograrnma;
- de vaststelling van de relatieve verdeling van de woningdifferentiatie van grote bouwlokaties;
- de woonruimteverdeling, met name bij de vaststelling van één woonruimtever-ordening voor het gehele stadsgewest.
Momenteel kent de woonruimteverdeling in het stadsgewest een grote diversiteit. De gemeentelijke urgentiepunten-toedeling wijken op vooral de doorstromings-punten van elkaar af. Voorburg geeft doorstromingspunten die met name gericht zijn op de beperking van het te groot wonen.
2.4 Volkshuisvestingsbeleid in Voorburg
In de gemeente Voorburg is (nog) geen doelgroepenbeleid ontwikkeld. Wel is er in de diskussie-notitie Volkshuisvesting (dd. 9 december 1988) aangegeven welke intenties op dit terrein ontwikkeld kunnen gaan worden.
De advieskommissie Volkshuisvesting heeft geadviseerd een aksent te leggen op de voorziening in de vraag van kleine huishoudens en senioren. Gelet op de beperkte mogelijkheden voor uitbreiding van de Voorburgse woningvoorraad dient de prioriteit gelegd te worden bij het beheer van de voorraad. Hierbij moet nader bekeken worden op welke wijze de huisvesting van senioren en alleen-staanden in de voorraad gestalte kan krijgen.
Mogelijke aktiepunten daarin zijn het inventariseren van de splitsingsmogelijkhe-den om kleinere woonruimten te realiseren, het verruimen van de toewij-zingsregels door bepaalde nog nader vast te stellen uitzonderingen te maken op kriteria in de woonruimteverordening, de inventarisatie van de vierde en onderste woonlaag (voor toewijzing van woningen aan resp. jongeren en senio-ren), de mogelijkheden voor alleenstaanden en senioren om via woonruimtever-delingsregels (realiseren van gerichte doorstroming) een passende woning te krijgen.
De kwaliteit van de voorraad is van groot belang. De onderhoudssituatie dient daarom in kaart gebracht te worden en ook moeten instrumenten om de voorraad te verbeteren aanwezig zijn. De verbetering van de woningvoorraad dient gekombineerd te worden met de verbetering van de woonomgeving. Het stadsvernieuwingsbeleid is daarbij van groot belang. In Voorburg zijn 10 gebieden aangewezen als rehabilitatiegebied (zie bijlage 1).
De projekten in de gebieden 1, 5 en 9 zijn zo goed als beëindigd. Op korte termijn is de aanpak van gebied 3 aan de orde. Gebied 8 is onderwerp van overleg tussen de gemeente en de Haagse korporaties (werkgroep Herman Heijermanshof).
Voorstellen voor de te ontwikkelen aktiviteiten en de prioriteiten worden binnenkort gedaan in beleidsnotities over het stedelijk beheer en de woningver-betering.
In het algemeen is het uitgangspunt dat de bouwtechnische en woontechnische kwaliteit van de woningen in stand gehouden moet worden en dat er een zekere mate van flexibiliteit in de voorraad aangebracht moet worden.
Bij het volkshuisvestingsbeleid dient aandacht besteed te worden aan de wijze waarop de organisaties die werkzaam zijn in de volkshuisvestingssektor en bewoners betrokken worden bij het beleid.
De invloed van de bewoners op hun woning dient gestimuleerd te worden door het bevorderen van het eigen-woningbezit, door voldoende ruimte te bieden aan de behoeften/wensen van (potentiële) bewoners en door het versterken van de invloed bij de verhuurders.
Van de korporaties Combinatie'71 en St. Martinus is in een gezamenlijk (kon-sept-)beleidsplan aangegeven welke beleidsintenties deze korporaties hebben. De mogelijkheid om in het Leizo-gebied te bouwen wordt niet uitgesloten. De kwaliteit van de nieuwbouw dient onder andere te voorzien in het opvangen van de gevolgen van de vergrijzing in Voorburg.
De vooroorlogse komplexen zijn voor het grootste deel reeds gerenoveerd en voor een aantal zijn mogelijk nieuwe ingrepen gepland. De woningen uit de jaren vijftig zijn ook voor het grootste deel gerenoveerd, voor de rest zijn in de komende drie jaar renovaties gepland.
Het bezit bestaat voor 75% uit woningen gebouwd in de periode 1950-1980. Het bezit uit de jaren zestig is voor eenderde deel gerenoveerd, de rest staat op de nominatie de komende vijf jaar gerenoveerd te worden. Het bezit uit de jaren zeventig is voor ca. 30% in de meerjarenbegroting opgenomen (tot 1995). Bij renovatie wordt de bewoners een zo groot mogelijke keuze geboden, waarbij de huren na de renovatie niet hoger mogen zijn dan 80% van de maximaal redelijke huur.
Er wordt bij mutaties gestreefd de huren op 80% van de maximaal redelijke huur te krijgen bij mutaties. De korporaties streven ernaar om zodanig woningen aan te bieden dat er geen beroep op de huursubsidie gedaan hoeft te worden. In mei 1990 wordt er bij 23% van de woningen van St. Martinus en Combinatie '71, waarvan de huren onder de huursubsidiegrenzen vallen, huursubsidie verstrekt. In de periode 1987-1988 was in Nederland dat cijfer bijna 28%1.
Om de woonlasten op een redelijk peil te houden, worden zoveel mogelijk bemeterde kollektieve installaties of individuele, energiezuinige e.v.-ketels geplaatst.
De korporaties proberen zoveel mogelijk de woonomgeving aantrekkelijk te maken of te houden. Daarbij wordt gesteld dat de inrichting en het onderhoud met name een taak is van de gemeente. Wel wordt overwogen om huismeesters aan te stellen.
Het beleid van de twee korporaties is erop gericht om binnen de bestaande voorraad ouderen zolang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Het aanbrengen
van voorzieningen is door de bouwtechnische en financiële bezwaren beperkt mogelijk.
Momenteel wordt door de gemeente en korporaties gewerkt aan het opstellen van een konvenant waarin de onderlinge verhouding en werkwijze geregeld worden. De inhoud moet nog uitgewerkt worden en ook de positie van de Haagse korporaties met bezit in Voorburg hierbij is niet duidelijk.
2.5 Woonruimteverdeling in Voorburg
Voorburg is een gemeente waar de Woonruimtewet van kracht is. Een woonver-gunning is verplicht voor huur- en koopwoningen onder de huurprijsgrens resp. de koopprijsgrens. De huurprijsgrens is 500 gulden voor woningen tot en met 4 kamers. Voor woningen met vijf kamers of meer is de huurprijsgrens 670 gulden. De koopprijsgrens voor eengezinshuizen is 150.000 gulden en voor gestapelde bouw is de grens op 100.000 gulden gesteld.
Voor de woningen waarvoor een vergunning nodig is, worden de volgende normen gesteld:
- bij een huurwoning mag het aantal kamers in het geval van een huishouden bestaande uit 1, 2 of 3 personen, 2 meer bedragen dan het aantal personen. Wanneer het huishouden uit 4 of meer personen bestaat, mag het aantal kamers één meer zijn;
- bij een koopwoning mag het aantal kamers twee meer zijn;
- een redelijk deel van het inkomen moet besteed worden aan de huur, in tabel 2.1 is die verhouding weergegeven.
Tabel 2.1 Huurlastentabel in Voorburg gehanteerd bij het afgeven van een woonvergunning minimale huurlast tot 250 gulden 250-350 gulden 350-450 gulden 450-500 gulden
Bron: gemeente Voorburg
bruto maandinkomen tot 2400 gulden 2400-2800 gulden 2800-3250 gulden 3250-3700 gulden
Bij de inschrijving bij de gemeente moet een kandidaat voldoen aan de volgende eisen:
ouder dan 18 jaar zijn;
tenminste 1 jaar in Voorburg of de Haagse regio wonen; of ekonomisch gebonden zijn aan Voorburg of de Haagse regio; of een maatschappelijke binding met Voorburg hebben;
of niet duurzaam deelnemen aan het arbeidsproces;
het bruto-maandinkomen mag niet hoger zijn dan 3700 gulden.
De gemeente zorgt voor een bepaalde volgorde op de wachtlijst waarbij de wachttijd en de urgentiepunten voor een puntental zorgen. Per drie maanden maakt de gemeente een lijst met ongeveer 50 woningzoekenden die het meest urgent zijn. Deze lijst wordt door de Voorburgse korporaties gebruikt bij het opstellen van voordrachten.
Met betrekking tot het bezit van de Haagse korporaties in Voorburg is vastge-steld dat 50% van het aanbod via de gemeente wordt voorgedragen.
Woningzoekenden kunnen zich dus ook bij de korporaties inschrijven, die zelf voor de toewijzing zorgen.
Voor de woningen onder de huurprijsgrens worden door de korporaties alleen woningzoekenden ingeschreven die:
- ingeschreven staan bij de gemeente als woningzoekende; - wonen of werken in de gemeente Voorburg;
- 65 jaar of ouder zijn en één of meer kinderen in de gemeente hebben wonen. De inschrijving gebeurt centraal bij bouwverenigingen Voorburg (bestaande uit de korporaties Combinatie '71 en St. Martinus). De toewijzing van woningen van Patrimoniums Woningen wordt in samenwerking met Patrimoniums Woningen verzorgd door bouwverenigingen Voorburg. De korporaties schrijven alleen mensen in die in Voorburg wonen of werken. Er wordt formeel geen inko-menseis gesteld; mensen met een inkomen boven de 3700 gulden krijgen echter geen woonvergunning van de gemeente bij een huur onder de 500 gulden. De korporaties kunnen het beperkte aantal woningen boven de huurprijsgrens naar eigen inzicht toewijzen. Hierbij worden zoveel mogelijk de kriteria uit de woon-ruimteverordening toegepast, zolang er een tekort is aan desbetreffende wonin-gen.
Woningen boven de huurprijsgrens worden toegewezen door de korporaties en de partikuliere verhuurders. Woningen onder de huurprijsgrens en in het bezit van een partikuliere verhuurder, mogen voor 50% toegewezen worden door de eigenaar; de overige 50% wordt via de gemeente toegewezen.
In het algemeen geldt dat voor woningen op de vierde woonlaag waarbij geen lift bij aanwezig is, het kriterium van de huishoudensgrootte en het aantal kamers niet altijd toegepast wordt. Verder worden geen uitzonderingen gemaakt.
3
WONINGAANBOD
3.1 De woningvoorraad per 31 december 1990
De buurten in Voorburg zijn gebaseerd op de CBS-wijkindeling. Er is op aanwijzing van de begeleidingskommissie in het kader van het woonbehoefte-onderzoek een verandering aangebracht waardoor de wijken Noord-oud en Noord-nieuw opgedeeld zijn in drie wijken: Noord-oud, Noord-nieuw 1 en Noord-nieuw 2 (zie afb. 3.1).
Deze wijziging is aangebracht omdat de Laan van Nieuw Oosteinde een duidelij-ke grens vormt tussen de CBS-wijduidelij-ken Noord-oud en Noord-nieuw. De wijk Noord-nieuw (rechts van de Laan van Nieuw Oosteinde) is in twee delen op te splitsen, omdat in het noorden de woningen ouder zijn, er minder groen is en de winkelvoorzieningen in het zuiden beter zijn. Voor een uitgebreide beschrijving van de buurten, wordt verwezen naar tabel 4.11.
De voorraadgegevens hebben betrekking op de 'originele' CBS-indeling omdat van de gewijzigde indeling geen gegevens bekend zijn.
Tabel 3.1 Woningvoorraad in Voorburg verdeeld per CBS-wijk op 31 decem-ber 1990
wijk woningen % % meergez. % eengez.
O. Centrum 971 5,4 42 58 1. West 1.662 9,2 28 72 2. Oost 1.930 10,7 17 83 3. Damsigt 723 4,0 17 83 4. Noord-oud 4.339 24,1 82 18 5. Noord-nieuw 3.759 20,9 94 6 6. 't Loo 2.239 12,4 89 11 7. Essesteyn 2.396 13,3 49 51 Voorburg 18.019 100,0 64 36
Afb. 3.1 Wijkindelingen in de gemeente Voorburg 0- Centrum 1 -West 2 - Oost 3 - Damsigt 4 - Noord-oud 5 - Noord-nieuw 6 - 't Loo 7 - Essesteijn 1- Centrum ·2- West 3- Qost 4- Damsigt 5 - Noord-oud 6 -- Noord-nieuw 1 7 -- Noord-nieuw 2 8- 't Loo 9 - Essesteijn
De totale woningvoorraad is op 31 december 1990 18.019 woningen. De meeste woningen zijn in de wijken Noord-oud (24%) en Noord-nieuw (21%) te vinden. Verder zijn er 721 wooneenheden (in het centrum, West, 't Loo en Essesteijn), 14 woonwagens en 2 woonboten.
De verdeling naar meer- en eengezinshuizen laat zien dat de gehele voorraad voor 64% uit meergezinshuizen bestaat. In Nederland bestaat per 1 januari 1989 30% van de voorraad uit woningen in meergezinshuizen.
Per wijk zijn er grote verschillen; in Noord-nieuw, Noord-oud en 't Loo bestaat een zeer groot deel van de gehele voorraad uit meergezinshuizen. In Oost en Damsigt zijn er vooral eengezinshuizen te vinden.
Tabel 3.2 Woningvoorraad naar bouwperiode per CBS-wijk op 31 december 1990 (in % van de gehele voorraad)
wijk (zie afb. 3.1) Voorburg
°
1 2 3 4 5 6 7 % abs. < 1906 1,1 1,3 0,2 0,0 0,2 2,8 509 1906-1930 2,5 3,0 7,6 0,9 8,3 22,3 4.021 1931-1944 0,6 3,0 1,6 1,2 9,7 0,6 16,7 3.008 vooroorlogs 4,2 7,3 9,4 2,1 18,2 0,6 41,8 7.538 1945-1959 0,0 0,9 0,1 0,4 4,5 15,8 0,0 0,0 21,8 3.931 1960-1969 0,0 0,2 0,2 0,0 0,6 3,9 7,5 12,5 2.261 1970-1979 0,0 0,0 0,0 1,2 0,3 0,5 2,6 12,5 17,1 3.085 1980-1990 1,2 0,8 1,0 0,2 0,3 2,3 0,8 6,7 1.204 naoorlogs 1,2 1,9 1,3 1,8 5,8 20,3 12,4 13,3 58,2 10.481 totaal 5,4 9,2 10,7 4,0 24,1 20,9 12,4 13,3 100,0 18.019 - = niets gebouwd0,0 = zeer klein aantal Bron: gemeente Voorburg
De ouderdom van de woningvoorraad is in tabel 3.2 weergegeven. Begin 1991 is van de totale voorraad 42% vooroorlogs. De Nederlandse woningvoorraad bestaat voor 27% uit vooroorlogse woningen.
De meeste vooroorlogse woningen zijn in Noord-oud te vinden, waar vooral tussen 1906 en 1944 gebouwd is.
De na-oorlogse woningvoorraad vormt 58% van de totale voorraad (Nederland 73%). De meeste na-oorlogse woningen zijn in de wijk Noord-nieuw gebouwd en de nadruk lag in de periode 1945-1959 toen bijna 16% van de huidige voorraad van Voorburg in deze wijk werd gerealiseerd.
Een tweede forse bouwstroom (12,5% gehele voorraad) is in de periode 1970-1979 in de wijk Essesteijn tot stand gekomen.
Tabe13.3 Woningvoorraad naar bouwperiode en woningtype per 31 december 1990 (in % van de gehele voorraad)
type woning
bouwjaarklasse eengezins meergezins totaal
< 1906 1,7 1,2 2,9 1906-1930 13,2 9,1 22,3 1931-1944 7,6 9,1 16,7 1945-1959 2,8 19,0 21,8 1960-1971 0,9 11,6 12,5 1971-1980 8,1 9,0 17,1 1980-1990 1,2 5,5 6,7 totaal 35,5 64,5 100 abs. 6.411 11.608 18.019
Bron: gemeente Voorburg
In tabel 3.3 is de woningvoorraad naar bouwperiode uitgesplitst naar type woning. De eengezinshuizen vormen 36% van de gehele voorraad en de meerge-zinshuizen 64%. De meeste eengemeerge-zinshuizen zijn vooroorlogs (23% van de gehele voorraad), terwijl de meergezinshuizen vooral na de oorlog zijn gebouwd (45%).
In tabel 3.4 is de woningvoorraad verdeeld naar het aantal kamers per woning en het woningtype. De gegevens in deze tabel zijn gebaseerd op het Gemeente-lijk Databestand (GDB) van het OTB1• Eventuele wijzigingen door
verbouwin-gen zijn in deze gegevens niet verdiskonteerd.
Het GDB bevat gegevens die gebaseerd zijn op twee bronnen. Gegevens van voor 1971 zijn verkregen uit de Volkstelling 1971. De gegevens uit de periode 1971-1990 zijn geba-seerd op de CBS-statistieken uit die periode.
Tabe13.4 Woningvoorraad verdeeld naar aantal kamers en woningtype, per 31 december 1989 (in % van de gehele voorraad)
eengezins meergezins totaal (%) totaal (abs)
< 3 kamers 1 9 10 1.754 3 kamers 2 17 18 3.298 4 kamers 9 31 39 7.018 5 kamers 12 7 19 3.446 > 5 kamers 12 1 14 2.496 totaal 6.398 11.587 100 17.985
Bron: Gemeentelijk databestand, OTB
De woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit 4-kamerwoningen (39%), waarbij de meeste 4-kamerwoningen in de meergezinshuizen te vinden zijn (31 %). De eengezinshuizen bestaan vooral uit woningen met 5 of meer kamers (24% van de gehele voorraad). De kleine woningen zijn bijna uitsluitend in de meergezinshuizen te vinden.
De verdeling naar eigendomskategorie is niet exact bekend in Voorburg. De huur- en koopgegevens die in dit woonbehoefte-onderzoek worden gebruikt, zijn afkomstig uit het voorraadbestand dat het OTB opgezet heeft. De peildatum van dit bestand in oktober 1990. Aangenomen wordt dat de procentuele verdeling van de voorraad per 31 december 1990 gelijk gebleven is.
Tabel 3.5 Woningvoorraad verdeeld naar eigendomskategorie per 31 december 1990 kategorie koopsektor sociale huursektor partikuliere huursektor totaal
Bron: OTB-bestand voorraadgegevens
abs. 9.712 4.343 3.964 18.019 procentueel 53,9 24,1 22,0 100,0
De woningvoorraad bestaat voor het grootste deel uit koopwoningen (54%). In
Nederland is 45% van de voorraad een koopwoning. De sociale huursektor wordt gevormd door ruim 4.300 woningen en eenheden; dit is 24% van de voorraad en de partikuliere huursektor vormt 22% van de voorraad. In Neder-land bestaat de gehele voorraad voor 43% uit sociale huurwoningen en voor 12% uit partikuliere huurwoningen.
De gemeente Voorburg komt tot iets andere ramingen voor de verhouding koop/huur. De woningvoorraad bestaat volgens deze cijfers voor 50% uit koopwoningen, 25% uit non-profit huurwoningen en 25% uit partikuliere huurwoningen.
In tabel 3.6 wordt de relatie gelegd tussen de bouwperiode en de eigendomska-tegorie. De bron is eveneens het voorraadbestand bij het OTB. Gebruik is gemaakt van de bouwperiode per wijk (peiljaar 1989) waarvan de gegevens door de gemeente verstrekt zijn. De bouwjaarklassen wijken af van de indeling uit tabel 3.2. Doordat er gewerkt is aan de hand van kaartinformatie was het niet mogelijk om gedetailleerd per wijk de verschillen in bouwperiode aan te geven, hierdoor is met name de jongste bouwperiode ondervertegenwoordigd. De informatie in tabel 3.6 is daarom een benadering.
Tabel 3.6 Woningvoorraad verdeeld naar eigendomskategorie en bouwperiode per 31 december 1990 (in % per eigendomskategorie)
bouwperiode soc. huur part. huur koop Voorburg
<1900 0,0 1,1 3,0 1,9 1900-1940 8,5 19,5 64,6 41,2 1941-1960 42,3 18,9 24,2 27;3 1961·1970 18,5 10,6 2,8 8;3 1971-1980 16,0 49,9 5,0 17,6 >1980 14,7 0,0 0,4 3,8 totaal (abs.) 4.343 3.964 9.712 18.019
Bron: DTB·bestand voorraadgegevens
Met de geschetste tekortkomingen in het achterhoofd kan gesteld worden dat de koopsektor vooral bestaat uit vooroorlogse woningen, de partikuliere huursektor met name bestaat uit woningen gebouwd in de periode 1971-1980 (o.a. Esseste-ijn) en dat in de sociale huursektor het bezit bijna uitsluitend naoorlogs is en met name uit de jaren tot 1960 stamt.
Tabel 3.7 Woningvoorraad uitgesplitst naar eigendomskategorie en woningtype per 31 december 1990 (in % per eigendomskategorie)
woningtype soc. huur part. huur koop Voorburg
eengezins 24,8 20,3 44,0 34,3
meergezins 74,6 79,1 51,0 62,7
onbekend 0,6 0,6 5,0 3,0
totaal (abs.) 4.343 3.964 9.712 18.019
Bron: OTB-bestand voorraadgegevens
In tabel 3.1 is reeds aangegeven dat de voorraad voor 35% uit eengezinshuizen bestaat en de resterende 65% wordt gevormd door meergezinshuizen. In tabel 3.7 is nader ingegaan op de verdeling naar eigendomskategorie. 44% van de koopwoningen is een eengezinshuis. In de sociale huursektor is nog geen 25% een eengezinshuis en in de partikuliere huursektor is 20% een eengezinshuis.
De woningvoorraad verdeeld naar eigendomskategorie is in tabel 3.5 weergege-ven. De huursektor bestaat uit ca. 8.300 woningen en eenheden; hiervan is in
tabel 3.8 een nadere verdeling naar verhuurder gemaakt.
Tabel 3.8 Huursektor verdeeld naar verhuurder per 1 oktober 1990
abs. % huursektor sociale huursektor • 4.385 52,5 wv.: - Combinatie '71 1.973 23,6
-
St. Martinus 1.137 13,6-
Patrimonium Voorburg 687 8,2-
Algemene Wbv.·· 192 2,3-
Goede Woning·· 141 1,7-
Patrimonium·· UO 1,3-
VZOS·· U4 1,4-
Alg. Ned. Woningstichting··· 31 0,4partikuliere huursektor· ••• 3.964 47,5
totaal huursektor 8.349 100.0
• het bezit van de korporaties is per 1 januari 1990 en wijkt af van tabel 3.7 •• Haagse woningbouwvereniging
••• landelijke instellingen • ••• situatie per 1 oktober 1990
Bron: OTB-bestand voorraadgegevens en korporaties
% voorraad 24,0 10,7 6,2 3,7 1,0 0,8 0,6 0,6 0,2 22,0 46,0
3.2 Woningtypologie
In het woonbehoefte-onderzoek speelt het woningtype een belangrijke rol. De woningvoorraad is verdeeld in een aantal woningtypen. De typologie is geba-seerd op het OTB-voorraadbestand, maar daarnaast is er op basis van de woonbehoefte-enquête ook een verdeling gemaakt. In tabel 3.9 zijn beide verdelingen weergegeven. De verschillen zijn ontstaan door:
het aandeel onbekend en overig in beide verdelingen is verschillend;
de koopprijzen verschillen door verschillende peildata en de koopprijzen in de enquête zijn de prijzen die de huidige eigenaar opgeeft;
lichte ondervertegenwoordiging van de portiekkoopwoningen in de enquête. Onder portiek wordt verstaan de woningen die via een centrale trap toegankelijk zijn (eventueel een lift) en waarvan het woongebouw in totaal uit niet meer dan 4 woonlagen bestaat (exklusief de begane grond).
De kategorie boven/benedenwoning wordt gevormd door woningen die op de begane grond liggen en door de daarboven liggende woningen die met een trap bereikbaar zijn. De bovenwoning kan uit twee verdieping bestaan.
De flat met binnengang en lift zijn de woningen die met een lift bereikbaar zijn en waar geen galerij is.
De woningen in de galerijflat met lift zijn daarentegen wel bereikbaar via de galerij.
Tabel 3.9 Voorburgse woningvoorraad naar woningtype per 31 december 1990 (in %)
eengezins koop onder 150.000 gulden
eengezins koop tussen 150.000 en 250.000 gulden, vooroorlogs eengezins koop tussen 150.000 en 250.000 gulden, na-oorlogs eengezins koop vanaf 250.000 gulden
eengezins huur tot 750 gulden
eengezins huur vanaf 750 gulden, na-oorlogs portiek koop onder 100.000 gulden, voor-oorlogs portiek koop onder 100.000 gulden, na-oorlogs portiek huur tot 450 gulden, na-oorlogs
portiek huur tussen 450 en 750 gulden, na-oorlogs
boven/benedenwoning koop tot 150.000 gulden, voor-oorlogs bovenfbenedenwoning koop tot 150.000 gulden, na-oorlogs flat met binnengang en lift huur vanaf 750 gulden galerijflat met lift huur tot 750 gulden
HAT-eenheid overig onbekend totaal absoluut
Bron: OTB-voorraadbestand + WBO-enquête Voorburg, 1991
voorraad enquête 1991 3,0 1,3 10,7 2,5 3,3 3,2 6,6 16,1 3,8 3,2 5,8 7,1 12,9 7,1 6,5 5,7 9,4 13,4 9,5 6,0 5,3 6,6 3,0 4,3 7,4 3,4 3,7 5,4 0,3 1,0 4 ' 0 13,7 4,1 18.019 515
Op basis van de verdelingen blijkt dat 33% van de voorraad uit eengezinshuizen bestaat. Ca. 10% is een eengezinshuurhuis en 23% is een eengezinshuis uit de koopsektor. De meeste eengezinshuizen zijn in de hoogste koop klasse te vinden. De portiekwoningen vormen ca. 38% van de woningvoorraad (in de enquête is er een aandeel 32%, maar hier is sprake van een ondervertegenwoordiging). De portiekwoningen in de koopsektor (koopprijs vooral onder de 100.000 gulden) vormen ca. 19% van de gehele voorraad. De portiekhuurwoningen dragen een gelijk aandeel (19%) bij en de helft hiervan heeft een huur onder de 450 gulden. Verder bestaat zo'n 8% van de voorraad uit boven/benedenwoningen, ca. 7% uit een flatwoning met binnengang en lift en 4% uit een woning in een galerijflat met lift.
Opvallend is dat in de voorraad maar een beperkte hoeveelheid huurwoningen is die een huur tussen de 450 en 600 gulden hebben (zie tabel 4.21). De midden-klasse in de koopsektor is ook beperkt in omvang.
3.3 De mogelijke kwantitatieve woningvoorraad in de toekomst
Het aantal woningen dat nog in Voorburg gebouwd kan worden, is gering. Het gaat om een paar honderd woningen. De woningbouwmogelijkheden in de gemeente zijn door de gemeenteraad aangegeven in het ruimtegebruiksplan. De gemeente heeft in het deel kwantitatieve woningbehoefte van de "Planning-lijsten nieuwbouw en verbetering" het aantal te voltooien woningen in de periode 1990-1997 weergegeven. Over de uitbreidingsbehoefte (natuurlijke groei en instroom van buitenaf) zijn zonder het woonbehoefte-onderzoek geen uitspraken te doen.
Tabel 3.10 Verwachte woningvoorraad in de periode 1991-1997 op 1 januari
jaar voorraad nieuwbouw vervangingsbehoefte
1990 17.985 60 63 1991 17.980 191 63 1992 18.ll0 516 15 1993 18.610 22 15 1994 18.620 2 15 1995 18.605 2 15 1996 18.590 2 15 1997 18.580
Bron: gemeente Voorburg
In de provinciale prognoses wordt uitgegaan van een lage en hoge variant voor de toekomstige woningvoorraad. De hoge raming is gebaseerd op de eigen
provinciale inzichten en de lage raming is een vertaling van het te verwachten rijksbeleid.
Verder is er sprake van de prognoses uit het streekplan (= 100%-programma) en de daadwerkelijk toegepaste programmering uit het streekplan (= het aktueel vigerende programma of het 80%-programma).
Voor Voorburg is gekozen voor de hoge variant en dat houdt in dat in het jaar 2000 de voorraad uit 18.729 woningen zou moeten bestaan, zoals in tabel 3.11 is aangegeven.
Tabel 3.11 Voorraad in Voorburg in de periode 1989-2010 volgens prognoses van de provincie Zuid-Holland jaar 1989 1995 2000 2005 2010 lage variant 17.831 18.148 18.193 18.254 18.351 hoge variant 17.831 18.236 18.729 19.192 19.m Bron: Provincie Zuid-Holland
3.4 Konklusies
de Voorburgse woningvoorraad bestaat relatief veel uit woningen in meerge-zinshuizen (65%) en in het bijzonder uit portiekwoningen (38%);
de eengezinshuizen (35%) zijn vooral duurdere koopwoningen;
in Voorburg is maar een beperkte hoeveelheid huur- en koopwoningen uit de 'midden' -prijsklasse;
relatief veel woningen zijn vooroorlogs (42%) en dit zijn vooral eengezins-huizen, de woningen in de meergezinshuizen zijn vooral na-oorlogs;
de koopsektor en partikuliere huursektor zijn relatief groot in Voorburg (resp. 54 en 22%), de sociale huursektor relatief klein (24%);
de koopsektor is vooral vooroorlogs, de partikuliere huursektor vooral na-oorlogs (met nadruk op periode 1971-1980) en de sociale huursektor is vooral uit de na-oorlogse jaren tot 1970;
de sociale en partikuliere huursektoren bestaan vooral uit woningen in meergezinshuizen;
4
HUIDIGE WOONSITUATIE
In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de woon- en buurtsatisfaktie waarmee de waardering voor het wonen in Voorburg duidelijk wordt. De maatregelen die de bewoners wensen om de woning en/of woonomgeving te verbeteren, komen eveneens aan bod. Tenslotte wordt kort ingegaan op het verschijnsel scheefheid op de Voorburgse woningmarkt.
4.1 Woonsatisfaktie
4.1.1 Woonsatisfaktie en woningkenmerken
In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de woonsatisfaktie van de huishoudens die zelfstandig een woning bewonen in Voorburg. In de woonbe-hoef te-enquête is gevraagd om een rapportcijfer te geven voor de woning. Deze waardering wordt gekoppeld aan de aan- of afwezigheid van bepaalde voorzie-ningen in de woning.
De zelfstandig wonende huishoudens in Voorburg geven als waardering voor de woning het totaalcijfer 7,4.
Een rapportcijfer van 1 tot en met 5 (=slecht) geeft ruim 7%, een rapportcijfer 6 of 7 (=voldoende) geeft bijna 42% en een cijfer 8, 9 of 10 wordt door bijna 50% van de Voorburgers gegeven. Algemeen kan gesteld worden dat de meeste Voorburgse huishoudens naar tevredenheid wonen, maar uit het onderstaande zal blijken dat daarop de nodige nuanceringen te maken zijn..
Tabel 4.1 Woningwaardering naar eigendomskategorie
eigendomskategorie waardering koop
sociale huur partikuliere huur Voorburg
* n = aantal respondenten dat een antwoord gegeven heeft Bron: WBO-enquête Voorburg, OTB, 1991
7,9 7,0 6,9 7,4 n* 265 124 113 502
Het blijkt dat de huishoudens in de koopsektor een hogere waardering hebben voor hun woning dan de huishoudens in de huursektor. De partikuliere huursek-tor skoort iets lager dan de sociale huursekhuursek-tor.
Aangezien de koopsektor ruim de helft van de totale voorraad uitmaakt, wordt de waardering voor de totale voorraad sterk beïnvloed door de waardering van de koopsektor.
Tabel 4.2 Woningwaardering naar woningtype
woningtype
eengezins koop onder 150.000 gulden
eengezins koop tussen 150.000 en 250.000 gulden, vooroorlogs
eengezins koop tussen 150.000 en 250.000 gulden, na-oorlogs
eengezins koop boven 250.000 gulden eengezins huur tot 750 gulden
eengezins huur vanaf 750 gulden, na-oorlogs
portiek koop onder 100.000 gulden, vooroorlogs
portiek koop onder 100.000 gulden, na-oorlogs
portiek huur tot 450 gulden, na-oorlogs
portiek huur tussen 450 en 750 gulden, na-oorlogs
bovenfbenedenwoning koop tot 150.000 gulden, vooroorlogs bovenfbenedenwoning koop tot 150.000 gulden, na-oorlogs flat met binnengang en lift huur vanaf 750 gulden galerijflat met lift huur tot 750 gulden
HAT-eenheid
overig + onbekend
Voorburg
Bron: WBO-enquête Voorburg, OTB, 1991
waardering n 7,4 6 7,4 13 8,0 16 8,3 80 7,6 16 7,0 35 7,5 36 7,9 29 6,6 66 6,7 31 7,6 33 7,3 22 7,6 17 7,1 27 9,3 5 7,1 69 7,4 502
De woningen in meergezinshuizen worden in het algemeen met het cijfer 7,2 gewaardeerd, terwijl het gemiddelde cijfer van alle eengezinshuizen 7,9 is. In tabel 4.2 is de waardering per woningtype weergegeven. De eengezinskoophui-zen worden alle hoger dan gemiddeld gewaardeerd en de hoogte van de waarde-ring heeft een rechtlijnig verband met de hoogte van de koopprijs.
De eengezinshuurhuizen we duurder zijn dan 750 gulden, kennen een iets lagere waardering dan gemiddeld.
Binnen de kategorie meergezinshuizen valt het op dat de laagste waardering voor de portiekhuurwoningen (in beide huurklassen) gegeven wordt. De na-oorlogse portiekkoopwoningen en de flat met binnengang en lift worden hoger dan gemiddeld gewaardeerd. De overige typen worden ongeveer gemiddeld gewaardeerd.
Algemene konklusie is dat de portiekhuurwoningen de minst goede waardering krijgen van de bewoners en dat de eengezinskoopwoningen en de na-oorlogse
