Relaties tussen woonlasten en woning- resp. bewonerskenmerken: Inventarisatie van statistische gegevens in Nederland

'

Ili

i

1/11· 11111

1 1

Ii

jll

11

111 1 11/1

1

1 1/1111111111111111111.111111

~I

II

II

1

'11 111111\ I111I1 II11 11111ill' '1111

~

III

I

IIIII

III

I

I1 11111i 11111 1111111 1111111111111

li

Hl 11111111 "1111

RELATIES TUSSEN WOONLASTEN

EN WONING- RESP. BEWONERSKENMERKEN Inventarisatie van statistische

gegevens in Nederland Working paper 8

November 1983 H. van Fulpen H. Priemus

15

Delftse Universitaire Pers

Mijnbouwplein 11 2628 RT Delft tel. (015) 783254

Copyright 1983 H. Priemus en H. van Fulpen

No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means without written per-mission from the Delft University Press, Delft, The Netherlands ISBN 90 6275 208 X

BIBLIOTHEEK TU Delft P 1762 1682

,..

.

'

I

.

\

Deze publikatie verschijnt in een reeks van "working papers", geproduceerd in het kader van een omvangrijk onderzoeksprojekt "Woonlasten en Woon-lastenbeleid". Dit projekt wordt uitgevoerd door een onderzoeksgroep van de Afdeling der Bouwkunde, Technische hogeschool, Delft, bestaande uit C.A. Adriaansens, H. van Fulpen, P. Groetelaers, F. Neuerburg,H. Priem us, J. van der Schaar en H. Westra.

Bij het onderzoek is een begeleidingscommissie van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer betrokken. Met het oog op een aantal internationale dimensies van het onderzoek wordt nauw samengewerkt met de International Federation for Housing and Planning. Voor de inhoud van de papers is uitsluitend de onderzoeksgroep verantwoor-delijk. Het totale onderzoeksprojekt, gestart in 1983, zal enkele jaren in beslag nemen, en wordt afgerond met één of meer definitieve rapporten. Mede gezien het voorlopige karakter van dit "working paper" is kommen-taar van harte welkom. Daartoe kan van de achter ingevoegde antwoord-kaart gebruik worden gemaakt.

Extra exemplaren van dit paper kunnen worden besteld bij de Delftse Universitaire Pers, Mijnbouwplein 11, 2628 RT Delft.

INHOUD PAG

1. ~EID~G •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• ••••••••• 1

2. HyPOTHESEN •••••.••••..••••••••••••••••••.•••••••..•..••.•••••••• 2

2.1. Hypothesen in.b.t. de relatie woonlasten - woningkenmerken ••••••••• 2

2.1.1. Woonlasten - bouwjaar ••••••••••••••••.••.••••••••.••••. 2 2.1.2. Woonlasten - woonvorm .•••••••••••••••••••••••••••••••• 2 2.1.3. Woonlasten - woonkwaliteit •••••••••••••••••••••••••••••• 2 2.1.4. Woonlasten - woninggrootte •••••••••.••••••...•••.•••.•. 3 2.1.5. Woonlasten - woninguitrusting ••••••••••••••••••••••••••• 3 2.1.6. Woonlasten - eigendomsverhouding ••••••••••••••••••••••• 3 2.1.7. Woonlasten - ligging •••••.•...•.•••••...•..•..••••. 4

2.2. Hypothesen m.b.t. de relatie woonlasten - bewonerskenmerken ••••••• 4

2.2.1. Inleiding ••••.••••••••••••••••.••••••••.•...•....••••.. 4

2.2.2. Woonlasten - inkomen •••.••..••••.•.•••••..•.•...•.•.•.. 5

2.2.3. Woonlasten - aantal inkomensverwervende leden per 2.2.4. 2.2.5. 2.2.6. 2.2.7. 2.2.8. 2.2.9. 2.2.10. hu~houden •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 5 Woonlasten - inkomensbron

.

0

...••••••••••••••••••.••..

5 Woonlasten - bewonersgroep ••••••••••••••••••••••••••••• 5 Woonlasten - opleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••• 6 Woonlasten - huishoudenfase ••••••••••••••••••••••••••••• 6 Woonlasten -leeftijd "hoofd" •••••••••••••••••••••••••••• 6 Woonlasten - huishoudengrootte •••••••••••••••••••••••••• 6 Woonlasten - burgerlijke staat ••••••••••••••••••••••••••• 7 3. HUREN EN HUURQUOTES ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 8 3.1. Huren in de voorraa.d •••••••••••••••.••••.•••••••••••••••••••••• 8 3.2. 3.1.1. 3.1.2. 3.1.3. Huren 3.2.1. 3.2.2. 3.2.3. Huurontwikkeling in de voorraad ••••••••••••••••••••••••• 8 Huren in de voorraad naar woningkenmerken •••••••••••••• 13 Huren in de voorraad naar bewonerskenmerken •••••••••••• 14

in de nieuwbouw ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 1.5

Ontwikkeling van nieuwbouwhuren ••••••••••••••••••••••• 15 Huren in de nieuwbouw naar woningkenmerken •••••••••••• 15 Huren in de nieuwbouw naar bewonerskenmerken •••••••••• 17

3.3. Huurquotes ••••••.•••••.•••••.••••••.••••••••••••••••••••••••• 17

3.3.1. Ontwikkeling van huurquotes •••••••••••••••••••••••••••• 17 3.3.2. Huurquotes in de voorraad naar bewonerskenmerken ••••••• 18 3.3.3. Huurquotes in de nieuwbouw naar bewonerskenmerken •••••• 19

'~. r.~·

4. WAARDE VAN KOOPWONINGEN EN WOONLASTEN VAN

BEWONER-EIGENAARS •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 20

4.1. Waarden en woonlasten in de voorraad ••••••••••••••••••••••••••• 20 4.1.1. Ontwikkeling van de verkoopwaarden en de koopprijzen •••••• 20 4.1.2. Verkoopwaarden in de voorraad naar woningkenmerken •••••• 33 4.1.3. Verkoopwaarden in de voorraad naar bewonerskenmerken •••• 34 4.1.4. Woonlasten in de voorraad naar woningkenmerken •••••••••• 35 4.1.5. Woonlasten in de voorraad naarbewonerskenmerken •••••••• 36 4.2. Prijzen en woonlasten in de nieuwbouw ••••••••••••••••••••••••••• 36 4.2.1. Prijzen van nieuwe woningen naar woningkenmerken •••••••• 36 4.2.2. Prijzen van nieuwe woningen naar bewonerskenmerken •••••• 37 4.2.3. Woonlasten in nieuwe woningen naar bewonerskenmerken •••• 37 5. SAMENVATTING EN KONKLUSIES ••••••••••••••••••••••••••••••••••• 39

1. INLEIDING

Een eerder verschenen working-paper in deze reeks (nr. 2) liet zien welke data-bestanden aanwezig zijn in Nederland met gegevens over o.a. de woonlasten. In dit working-paper nr. 8 zullen deze gegevens over woonlas-ten geïnterpreteerd worden. Systematisch zal aangegeven worden hoe de woonlasten samenhangen met bepaalde woning- en bewonerskenmerken. Doordat het een volledig secundaire analyse is van bestaand materiaal, grotendeels gepubliceerd in de vorm van allerlei kruistabellen, is het niet mogelijk via regressie-analyse de diverse relaties te kwantificeren. Dit paper wijst alleen op de aard van de verschillende samenhangen, niet op de exacte grootte van deze samenhang.

De studie kent voorts nog een aantal andere beperkingen: Aleen hoofd-bewoners zullen in de beschouwing betrokken worden, en ook alleen gewone woningen. Geen gegevens dus over inwonenden, over de woonlasten in wooneenheden, studentenflats, pensions, BA R's, enz. Ook zullen we niets schrijven over de achterliggende kostenfaktoren als rente, bouwkosten e.d. of over bijkomende woonlasten als servicekosten en stookkosten.

De bedoeling van het paper is aan te geven dat woonlasten en woonlas-tenquotes door tal van variabelen worden beïnvloed, waarbij de uitkomsten niet "random" zijn. Sommige groepen bewoners blijken gemiddeld meer te betalen voor het wonen dan anderen. In dit paper zal aangegeven worden welke groepen dit over het algemeen zijn en welke woningkenmerken van invloed zijn op de woonlastenverschillen.

2. HYPOTHESEN

2.1. Hypothesen m.b.t. de relatie woonlasten - woningkenmerken 2.1.1. Woonlasten - bouwjaar

Aangenomen mag worden dat de woonlasten in het algemeen samenhan-gen met het bouwjaar: hoe nieuwer de woning, des te hoger de woonlasten. De laatste decennia zijn immers de stichtingskosten sneller gestegen dan prijzen en inkomens, terwijl bovendien de bouw- en woontechnische normen sterk zijn opgevoerd.

2.1.2. Woonlasten - woonvorm

In de loop der jaren is het aandeel eengezinshuizen in de nieuwbouw-produktie struktureel gedaald. Doordat woonvorm en bouwjaar samenhan-gen, hangen dus ook de variabelen "woonlasten" en "woonvorm" samen. Als niet wordt gekorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, treffen we onder de dure woningen relatief veel etagewoningen aan resp. treffen we onder de etagewoningen relatief veel dure woningen aan. Zou er wel voor verschillen in bouwjaar worden gekorrigeerd, dan is de statistische relatie tussen woonlasten en woonvorm niet duidelijk: etagewoningen zijn relatief klein en hebben relatief lage grondkosten, wat tot lage woonlasten zou kunnen lei-den. Anderzijds hebben etagewoningen relatief hoge bouwkosten en hoge

exploitatiekosten (m.n. boven de liftgrens), wat hoge woonlasten

meebrengt.

2.1.3. Woonlasten - woonkwaliteit

Wanneer wij als indikator van woonkwaliteit het aantal punten volgens het vigerende woningwaarderingsstelsel beschouwen, veronderstellen wij een positieve samenhang tussen woonlasten en woonkwaliteit (1). Deze sa-menhang wordt door overheidsbeleid bevorderd blijkens het

huurharmonisa-(1)Deze samenhang staat op gespannen voet met de veronderstelde relatie tussen woonlasten - bouwjaar (bouwjaar is op zich geen kwaliteit) en de veronderstelde relatie tussen woonlasten en woonvorm. Volgens het waarderingsstelsel zouden etagewoningen gemiddeld goedkoper moeten zijn dan eensgezinshuizen. Gezien de systematische verschillen in bouw-jaar doet zich echter de tegenovergestelde relatie voor.

tiebeleid. De noodzaak van dit beleid wijst er overigens op dat de samen-hang tussen woonlasten en woonkwaliteit niet perfekt is. Op een niet of slecht gereguleerde markt mag ook een positieve samenhang tussen woon-lasten en woonkwaliteit worden verwacht.

2.1.4. Woonlasten - woninggrootte

Een belangrijk element in het waarderingsstelsel is de woninggrootte. Wanneer eenmaal een positief verband tussen woonlasten en woonkwaliteit is verondersteld, is het niet verwonderlijk als ook een positieve samenhang tussen woonlasten en woongrootte wordt geopperd. Deze samenhang wordt verondersteld ongeacht de gekozen maatstaf: aantal vertrekken, binnen-werks kernopppervlak, woonoppervlak, puntental volgens waarderings-stelsel.

In Lucassen en Priem us (1977) bleek het aandeel "hoogkwotigen" relatief groot te zijn in kleine woningen. Deze relatie houdt verband met de relatief lage inkomens van alleenstaanden, jongeren en bejaarden, die veelal op kleine woningen zijn aangewezen. De positieve samenhang tussen woonlasten en woninggrootte wordt nog versterkt door de samenhang woonlaswoonlasten -bouwjaar: in de loop der jaren is de gemiddelde woninggrootte van achter-eenvolgende jaargangen struktureel toegenomen.

2.1.5. Woonlasten - woninguitrusting

Hoe beter de woning is uitgerust (e.v., ligbad, douche, lift), des te hoger zijn ceteris paribus de woonlasten. Wanneer niet naar bouwjaar wordt ge-korrigeerd, wordt de positieve samenhang tussen woonlasten en woninguit-rusting nog versterkt: hoe recenter de woningen zijn gebouwd, des te beter zijn zij in het algemeen uitgerust.

2.1.6. Woonlasten - eigendomsverhouding

Het vergelijken van woonlasten van huurders met die van bewoner-eige-naars is een hachelijke zaak. Tot de woonuitgaven van bewoner-eigebewoner-eige-naars behoren aflossingen, die bij huurders geacht worden in de huur te zijn begrepen. Huurders en bewoner-eigenaars worden met een zeer verschillend overheidsbeleid gekonfronteerd. Gemiddeld zijn eigen woningen groter en beter geoutilleerd dan huurwoningen en skoren meer punten volgens het vigerende waarderingsstelsel. Verwacht mag worden dat de woonuitgaven voor bewoner-eigenaren gemiddeld hoger zijn dan die voor huurders.

Binnen de huursektor kunnen voorts twee sektoren worden onderscheiden: de non-profit-huursektor en de kommerciële huursektor. Deze laatste kan vervolgens worden gedifferentieerd in de overwegend vooroorlogse wongen van partikuliere verhuurders en het veelal naoorlogse bezit van in-stitutionele beleggers. Het oude, meestal slechte bezit van de kleine partikulieren is gemiddeld het goedkoopst. De woningen van institutionele beleggers zijn het duurst. De non-profitsektor neemt een tussenpositie in.

Voegen we de twee kommerciële subsektoren samen, dan mag gezien het (nog) dominerende aandeel van de oude partikuliere huursektor worden ver-wacht dat de woonlasten in de non-profitsektor gemiddeld hoger zijn dan in de kommerciële sektor.

2.1.7. Woonlasten -ligging

De relatie tussen ligging en woonlasten is zeer komplex gezien het multidimensionale karakter van de variabele "ligging". Bezien we het re-gionale aspekt, dan mag worden verwacht dat de woonlasten het hoogst zijn, waar de schaarste het meest nijpend is: Midden- en West-Nederland: de Randstad. Uit Lucassen en Priem us (1977) bleek echter dat het aandeel IHS-ontvangers relatief hoog is in meer landelijke gebieden. Dit verschijn-sel werd verklaard uit het residu-effekt van een kleine huursektor (t.o. v. de eigen-woning sektor) dat in landelijke gebieden kan worden aangetroffen en de ouderdom van de huurwoning voorraad in de grotere steden.

In de eigen-woningsektor zijn de regionale verschillen in de woningschaars-te en (daarmee samenhangend) regionale arbeidsmarktverschillen domine-rend: in deze sektor zijn de woonlasten in West- en Midden-Nederland relatief hoog.

Het ligt voorts voor de hand dat er een relatie is tussen de perceelgrootte en de woonlasten: hoe groter het perceel, des te hoger de woonlasten. T en-slotte zijn er velerlei milieufaktoren die invloed hebben op het niveau van de woonlasten zowel in negatieve zin (geluidsoverlast, luchtverontreiniging, gifbodem) als in positieve zin (natuurschoon, voorzieningenniveau).

2.2. Hypothesen m.b.t. de relatie woonlasten - bewonerskenmerken 2.2.1. Inleiding

De bewonerskenmerken die van belang zijn bij de relatie met de woon-lasten kunnen we indelen in twee groepen. Allereerst kenmerken die een in-dicatie geven voor dé sociaal..:e<:onomische positie van het huishouden en ten tweede kenmerken betreffende de ontwikkelingsfase van het huishou-den. De sociaal-economische positie van het huishouden is van belang om-dat in het algemeen mag worden aangenomen om-dat de woonkonsumptie gro-ter is, en de woonlast dus hoger, als het huishouden sociaal-economisch sterker is. Variabelen die hiervoor kunnen worden gebruikt zijn de hoogte van het inkomen, het aantal inkomens, de inkomensbron, het vermogen, de beroepsgroep en de opleiding. De huishoudenfase van het gezin is van be-lang omdat de woning vraag verandert onder invloed van ontwikkelingen van de huishoudenfase. De bewoners doorlopen een "woonkarrière", waarbij ver-huizingen vaak voorkomen gedurende de overgang van de ene naar de ande-re huishoudenfase. Een verhuizing gaat veelal gepaard met een sprongsge-wijze toename van de woonlasten. Zolang het huishouden niet verhuist, is de kans groot dat de woonlasten t.o.v. het inkomen geleidelijk wat terug-lopen. Variabelen die informatie kunnen geven over de huishoudenfase zijn b.v. de leeftijd van het hoofd, de huishoudengrootte en de burgerlijke staat.

In het hierna volgende zullen hypothesen worden geformuleerd met betrek-king tot de relatie tussen woonlasten en de diverse variabelen die een indikatie geven voor de sociaal-economische positie of de huishoudenfase.

2.2.2. Woonlasten - inkomen

Over de vraag of de inkomenselasticiteit van woonuitgaven groter of kleiner is dan 1 bij een cross-section resp. een time-series-analyse, bestaat geen eenstemmigheid. Wel is er konsensus over het inzicht dat er een posi-tieve samenhang bestaat tussen woonlasten en inkomen: hoe hoger het inko-men, des te hoger de woonlasten. Maar ook geldt: hoe hoger het inkomen hoe lager de woon quote (in de huursektor ), resp. hoe hoger de woonquote (in de eigen-woningsektor).

2.2.3. Woonlasten - aantal inkomensverwervende leden per huishouden Gemiddeld genomen ligt het huishoudeninkomen hoger naarmate meer leden van een huishouden een inkomen verwerven. Verwacht mag dus wor-den dat ook de woonlasten hoger liggen naarmate er meer inkomensverwer-vende leden zijn. De relatie zal verstoord worden doordat nIet in ieder huis-houden alle afzonderlijke inkomens "gepoold" worden tot één huishuis-houden- huishouden-inkomen. Het inkomen van thuiswonende kinderen wordt soms buiten het huishoudeninkomen gehouden en in een enkel geval het inkomen van de partner.

2.2.4. Woonlasten - inkomensbron

Hoe meer de inkomsten gebaseerd zijn op arbeid (en hoe minder op uit-keringen), des te hoger de inkomsten en des te beter de inkomensvooruit-zichten. Het zogenaamde permanente inkomen ligt dan hoger. "Zekere" in-komensbronnen en dus een hoog permanent inkomen, leiden zo tot hogere woonlasten. Met betrekking tot de relatie woonlasten - vermogen is geen specifieke hypothese geformuleerd. Deze belangrijke relatie komt in dit paper niet aan de orde.

2.2.5. Woonlasten - beroepsgroep

Aangezien er een positieve relatie is tussen beroepsgroep en (perma-nent) inkomen, en er een positieve relatie wordt verondersteld tussen woon-lasten en inkomen, mag ook een positieve relatie tussen beroepsgroep en woonlasten worden verondersteld: hoe hoger de beroepsgroep, des te hoger de woonlasten.

2.2.6. Woonlasten - opleiding

De relatie tussen woonlasten en opleiding is waarschijnlijk gekompli-ceerd. Er is een nauwe samenhang tussen opleiding, beroepsgroep en inko-men. Op grond van deze samenhang mag worden verondersteld dat woonlas-ten en opleiding positief zijn gekorreleerd. Jongeren zijn echter gemiddeld (veel) beter opgeleid dan ouderen. Gezien de positieve samenhang tussen leeftijd (resp. huishoudenfase) en woonlasten mag worden verwacht dat op-leiding en woonlasten negatief samenhangen. Alleen als er gekorrigeerd wordt voor ve~schillen in leeftijd hangen woonlasten en opleiding dus posi-tief samen.

2.2.7. Woonlasten - huishouden fase

Huishoudens maken in het algemeen een "inkomenscyclus" door: men start met een laag inkomen. Dit inkomen stijgt snel of langzaam naar een top (leeftijd "hoofd" huishouden 40-45 jaar), waarna een geleidelijke daling inzet. Overigens moet worden opgemerkt dat de bekende "income-age-pro-files" zijn samengesteld voor individuele werknemers en niet voor huishou-dens. Naarmate huishoudens vaker van samenstelling wisselen en het huis-houdeninkomen vaker samengesteld is uit het inkomen van meer leden, zal dit profiel minder toepasbaar zijn voor huishoudens. Doorloopt een huis-houden de "normale" fasen dan ligt het inkomen in de middelbare fase vrij hoog en kunnen we in die fase ook hoge woonlasten aantreffen. In een twee-persoonshuishouden met jonge partners, die bovendien relatief vaak een ar-beidsinkomen verwerven, liggen de woonlasten echter ook vaak hoog. Met name in de koopsektor • Tweepersoonshuishoudens in een eindfase zullen in de koopsektor daarentegen vaak lage woonlasten hebben. In de huursektor zal de huishoudenfase een duidelijker beeld geven, met de hoogste woon-lasten in de middelbare fase.

2.2.8. Woonlasten -leeftijd "hoofd"

Gezien de nauwe samenhang tussen leeftijd "hoofd" en huishoudenfase geldt het in 3.3.6. gestelde ook voor de relatie tussen woonlasten en leef-tijd. Ook hier zal het onderscheid huur-koop een belangrijke rol spelen. Hoe langer men immers in een koopwoning woont, hoe lager de woonlast.

2.2.9. Woonlasten - huishoudengrootte

Echtparen met kinderen hebben gemiddeld hogere woonlasten dan echt-paren zonder kinderen, onvolledige gezinnen of alleenstaanden. Ook dit verband loopt via de alles overheersende positieve relatie woonlasten -inkomen. Vandaar dat de woonquotes met name in de huursektor relatief hoog zullen zijn bij echtparen zonder kinderen, onvolledige gezinnen en alleenstaanden

2.2.10. Woonlasten - burgerlijke staat

Gehuwden hebben gemiddeld hogere inkomens en hebben relatief hoge woonlasten. Hoge woonquotes zullen we daarentegen vooral tegenkomen bij ongehuwden en weduwen.

3. HUREN EN HUURQUOTES

3.1. Huren in de voorraad

3.1.1. Huurontwikkeling in de voorraad

Volgens de CBS-huurenquête (gepubliceerd in Mahieu, 1982; 1983) zijn de huren tussen 1978 en 1982 gemiddeld aanzienlijk gestegen (met bijna 40% in 4 jaar).

Tabel 1: Ontwikkeling gemiddelde huur (inkl. wijzigingen in kwaliteit) 1978-1982.

Huurverhoging per Huurniveau Stijging % t.o. v. Index (2e

trendver-(gld/mnd) jaar ervoor helft hoging

1978=100) I juli 1978 227 100 1 juli 1979 244 7,5 107,5 1 juli 1980 264 8,2 116,3 6 1 juli 1981 289 9,5 127,3 6 1 juli 1982 317 9,7 139,6 6;4(1)

(1) 4% voor woningen jonger dan 10 jaar.

Per 1 juli 1982 zijn de huren voor werknemersgezinnen met in 1975 een

inkomen lager dan

f

31.000 (= basis voor het prijsindexcijfer) volgens het

CBS gestegen met 9,1%. Een jaar eerder was het stijgingspercentage ge-middeld 8,4. Als voornaamste oorzaak denkt men aan de versnelde huurhar-monisatie en aan de ruimere toepassing van de harhuurhar-monisatie ineens. Daar-aan zou zeker ook het hoge Daar-aantal nieuwe huurwoningen moeten worden toegevoegd.

Bijna 32% van de voorraad huurwoningen blijkt in juli 1982 de maximaal toegestane huurverhoging van 10% te hebben ondergaan. Het CBS levert jaarlijks aan de Afdeling SEO series frekwentietabellen van huurstijgings-percentages, waarbij de huuraanpassingspercentages kunnen worden gerela-teerd aan de volgende kenmerken:

woning type;

bouwjaarklasse (2); kale huurklasse;

aantal vertrekeenheden; kategorie verhuurder (2).

Voorts wordt een onderscheid gemaakt tussen woningen binnen en buiten de randstad en tussen woningwet- en niet-woningwetwoningen. Uitsplitsingen van de huuraanpassingen naar bewonerskenmerken (in het SCP-rapport van

1982 wel aangegeven) worden door de Huur~ en Woonkostenenquête niet

gegeven. woningtype

In 1982 onderging 45,4% van de voorraad eengezinshuizen een verhoging van 10%, terwijl van de voorraad woningen in meergezinshuizen slechts op 15,7% zo'n maximale verhoging van toepassing was.

bouwjaarklasse

Hoe nieuwer de woning is, des te frekwenter de toepassing van het maxi-male huurverhogingspercentage. Alleen voor de allernieuwste woningen (met verplichte verhogingen volgens de trend) moet hierop een uitzondering worden gemaakt.

Tabel 2: Aandeel huurverhogingen van 10% per 1.7.1982 naar bouwjaar-klasse bouwjaarklasse tot 1931 1932 - 1944 1945 - 1959 1960 - 1972 vanaf 1973

% van de voorraad, waarvan de huren met

10% werden verhoogd per 1.7.1982 14,0

20,2 41,7 41,5 17,4

Bij 15% van de woningen van vóór 1932 is huurbevriezing toegepast.

kategorie verhuurder

Institutionele beleggers passen veelal een trendmatige huurverhoging toe (63,5%) en relatief zelden de maximale verhoging van 10% (13%). Maximale huurverhogingen gelden bij woningkorporaties en gemeenten voor 38,2% resp. 41,3% van de woningen.

aantalvertrekeenheden

Hoe groter het aantal vertrekeenheden, des te forser de harmonisatie. Van de korporatiewoningen is 52,4% van de woningen met 6 vertrekeenheden

maximaal in huur verhoogd, van de nog grotere woningen zelfs 60,3%. Randstad - buiten Randstad

Buiten de Randstacj wordt steviger geharmoniseerd dan in de Randstad. Bui-ten de Randstad onderging 41,2% van de woningen een maximale huurver-hoging; in de Randstad geldt het maximale percentage voor 21,9% van de woningen.

woningwet - niet-woningwetwoning .

Bij woningwetwoningen wordt meer geharmoniseerd dan bij niet-woning-wetwoningen. Maximale huurverhogingen treffen we aan bij 42% van de voorraad woningwetwoningen, resp. 19% van de niet-woningwetwoningen.

Tabel 3: Vergelijking van de huuraanpassingen in 1980, 1981 en 1982

verhoging van de kale huur in % % van de % van de % van de

voorraad voorraad voorraad

1.7.1980 1.7.1981 1.7.1982

huur ver laging (0% 1,5 1,3 1,2

huurbevr iezing 0% 5,5 4,9 4,1

minder dan trendmatige

huurverhoging 0-6% 6 5,2 3,5 trendmatige huurverhoging 6% 52

f;

51,3 43,2 boventrendmatige huurverhoging 7,8,9% 26 12,8 6,7 huurverhoging van 10% 1 9,3 31,7 ( 11-15% ( 10,3 ( 4,6 huurverhoging van> 10% ·16-20% 8 15,3 1,8 9,6 2,0 )20% 3,2 3,0

In 1981 waren de huurverhogingen in het kader van de harmonisatie in gul-dens uitgedrukt, zodat de feitelijke verhogingen veel hoger konden zijn dan 10%. In 1982 was het maximale huurverhogingspercentage (exkl. harmonisa-tie-ineens) 10%.

Van betekenis is dat per 1 juli de minimaal en maximaal redelijke huren extra zijn verhoogd, met gemiddeld 15%. In de jaren daarvoor vond deze verhoging met het trendpercentage plaats.

Het indexcijfer van de huur is in juli 1982 (1975

=

100) per 1.7.1982

uit-gekomen op 177,9, terwijl dat van de totale gezinskonsumptie 151,9 be-droeg. In de periode 1975-1982 zijn de huren dus duidelijker sneller ge-stegen dan de totale kosten van levensonderhoud.

In de onlangs uitgebrachte evaluatie van de Huurprijzenwet van Advies-groep Partners is informatie te vinden over de vraag welke woningen t.O.v. de minimaal redelijke huur, zoals omschreven in het Besluit Huurprijzen Woonruimte een te lage huur hebben. (Adviesgroep Partners, 1983, p. 63-66).

Uit deze studie blijkt:

- naarmate het puntenaantal (volgens het waarderingsstelsel) hoger is, blijft het huurniveau sterker achter bij het "redelijke huurniveau";

voor oudere woningen is de "harmonisatiekloof" groter dan voor nieuwere woningen; de caesuur ligt bij 1970;

- voor eengezinshuizen is de "harmonisatiekloof" groter dan voor woningen in meergezinshuizen;

- voor grote woningen is de "harmonisatiekloof" groter dan voor kleine woningen;

- voor woningen van woningkorporaties en (vooral) gemeenten is de "har-monisatiekloof" groter dan voor partikuliere huurwoningen.

Bij kontinuering van het harmonisatiebeleid mogen voor de toekomst dus relatief stevige huurverhogingen worden verwacht in oudere woningen (ge-bouwd vóór 1970), eengezinshuizen, grote woningen, woningen van korpora-ties en gemeenten en - bijna per definitie - in woningen met een hoog pun-tenaantal.

Volgens het NRO (Dijkhuis-Potgieser en Van Dongen, juli 1981) is de

mediane huur in de periode 1976-1980 gestaag toegenomen: van

f

210,-naar f 290,- per maand (tabel 4, p. 16).

Tabel 4: Hoogte van de huur, naar onderzoeksjaar (in percentage van het aantal huurwoningen) (NRO 1976-1980, p. 16). 1976 1977 1978 1979 1980 tot f 150 26.0 18.8 12.1 9.6 7.6 f 150 - f 250 37.3 39.2 37.0 32.4 32.1 f 250 - f 350 20.1 21.6 22.4 23.6 23.8 f 350 - f 450 7.7 9.6 14.2 17.9 16.7 f 450 en meer 4.9 7.6 9.7 12.1 16.8 weet niet/geen antwoord 4.0 3.3 4.6 4.4 2.9

totaal 100 100 100 100 100

abs. in steekproef 11.630 11.401 10.929 10.724 10.903

abs. in Nederland 2.593.000 2.611.000 2.623.000 2.627.000 2.715.000

mediaan (afgerond op

tientallen guldens) 210 230 250 270 290

Tabel 5 (p. 17) geeft voor de periode 1976-1980 een huurprijsdifferentiatie in de voorraad, uitgedrukt in prijzen van 1979.

Tabe15: Hoogte van de huur, gecorrigeerd naar niveau 1979, naar onder-zoeksjaar (in percentages van het aantal huurders excl. 'weet niet') (NRO 1976-1980, p. 17). 1976 1977 1978 1979 1980 tot

f

150 20.3 16.1 11.7 10.0 9.5

f

150 -

f

250 29.2 32.6 34.9 33.9 32.6

f

250 -

f

350 24.9 25.0 24.5 24.7 24.1

f

350 -

f

450 14.3 13.6 15.6 18.7 17.2

l

450 en meer 11.2 12.8 13.3 12.7 16.3 Totaal 100 100 100 100 100 Mediaan (afgerond op tientallen guldens) 250 250 260 270 280

De differentiatie in huur- en koopwoningen hangt samen met eigendomsver-houdingen en ook met de woonvorm. Door verkoopprocessen vinden er stel-selmatig verschuivingen in de verdeling koop-/huurwoningen plaats. Het NRO geeft in deze aspekten enig inzicht (Dijkhuis-Potgieser en Van Don-gen, juli 1981). Tabel 6 brengt de steeds geringere rol van de partikuliere verhuurders in beeld. In 1980 was het marktaandeel van kommerciële ver-huurder nog geen 15%.

Tabel 6: Eigenaar van woningen (in percentages van aantal woningen) in

NRO'80 en WB0'75 (NRO 1976-1980, p. 17).

Eigenaar NRO'80 WBO'75

eigenaar-bewoner 42.6 39 particulier persoon 8.6 ) 14.9 13

)

20 particuliere instelling 6.3 7 woningbouwvereniging of

)

,.. stichting _{32.1 ) 41.4} 29 31 overheid/ gemeenten 9.3 12 anders 1.2

Tabel 7 (p. 18) illustreert hoe jaar in jaar uit een niet te verwaarlozen percentage huurwoningen wordt omgezet in een eigen woning. Het aandeel is overigens tussen 1978 en 1980 gedaald.

Tabel 7: Omzetting van huur in koop (in percentages van alle respon-denten) (NRO 1976-1980, p. 18).

Omzetting 1978+ 1979+ 1980+

door verkoop aan nieuwe bewoner 4.0 3.9 3.6 door verkoop aan zittende bewoner 6.5 6.6 4.8 geen omzetting 89.5 89.5 91.7 abs. in steekproef 18.954 18.905 18.979

+ het betreft het totaal aantal respondenten dat aangèeft dat hun woning huurwoning was, resp. bij de vorige bewoner en bij de huidige bewoner.

3.1.2. Huren in de voorraad naar woningkenmerken

Over de relatie tussen huren in de voorraad en woningkenmerken wordt informatie verschaft door het CBS Woningbehoefteonderzoek 1977/78, deel 1: Feitelijke en gewenste huisvesting (l)

De volgende woningkenmerken komen daarbij aan de orde: - gewone woning/bedrijfswoning;

bouwperiode;

woonvorm (bouwperiode); aantal vértrekken (woonvorm); aantal vertrekken (bouwperiode); outillage (aantal vertrekken).

De volgende konklusies kunnen worden getrokken: t.a. v. de relatie huur - gewone woning/bedrijfswoning:

bedrijfswoningen komen meer voor met extreem hoge en extreem lage huren. Boerderijen: veel extreem lage huren, andere bedrijfswoningen: extreem hoge huren.

t.a.v. de relatie huur - bouwperiode:

Huren zijn nauw gekorreleerd aan de bouwperiode: hoe nieuwer, des te hoger de huur.

t.a.v. de relatie huur - woonvorm (bouwperiode):

In iedere bouw periode hebben eengezinshuizen een lagere huur dan wonin-gen in meergezinshuizen. Per bouwwijze (woonvorm) is de relatie tussen huur en bouwperiode zeer nauw.

t.a.v. de relatie huur - aantal vertrekken (woonvorm):

Bij eenzelfde huur zijn woningen in meergezinshuizen gemiddeld kleiner dan eengezinshuizen. Per woonvorm is er een zwakke positieve relatie tussen aantal vertrekken en huurhoogte.

t.a. v. de relatie huur - aantal vertrekken:

Per vertrekkategorie is er een relatie tussen huur en bouwperiode. Per bouwperiode geldt: woningen met veel vertrekken hebben hogere huren dan woningen met weinig vertrekken.

t.a. v. de relatie huur - outillage (aantal vertrekken):

Woningen met c.v. zijn duurder dan woningen zonder c.v. De laagste huur treffen we aan bij woningen zonder badkamer/douchecel.

Samenvattend stellen wij vast dat huren in de voorraad relatief hoog zijn als woningen relatief nieuw zijn, opgenomen zijn in een meergezinshuis, veel vertrekken tellen en goed zijn geoutilleerd {c.v./badkamer}.

3.1.3. Huren in de voorraad naar bewonerskenmerken

In het algemeen blijkt de basishuur hoger te liggen naarmate het be-steedbaar inkomen van het huishouden hoger ligt. In 1977 had 50% van de huishoudens in de inkomensklasse tot 12.000 gulden een huur beneden de

f

2100,-. In de inkomensklasse groter dan

f

36.000 lag dit percentage op

20% (1). De spreiding blijkt echter groot te zijn. Niet alleen dus 20% lage

huren in de hoogste inkomensklasse, maar ook in de laagste inkomensklas-sen komen veel hoge huren voor: 12% had een basishuur van meer dan

f

2600,-. Let wel: dit was de basishuur. De eventuele huursubsidie kan de

netto huur omlaag brengen.

De gemiddelde huur blijkt bij "werkzamen" hoger te liggen dan bij

niet-werkzamen. In 1978 was dit

f

2732 tegen

f

2334 (2). De differentiatie

bin-nen de groep werkzamen naar werknemers en zelfstandigen blijkt minder

groot te zijn (f 2710 resp. f 2764).

De hypothesen t.a.v. de relatie tussen de huur en het aantal inkomens, be-roep en de opleiding van de huurder konden aan de hand van bestaand mate-riaal niet getoetst worden.

Naar huishoudensamenstelling blijkt de hoogste gemiddelde bruto en netto huur voor te komen bij de volledige pezinnen zonder kinderen, gevolgd door volledige gezinnen met kinderen. Eenoudergezinnen blijken de hoogste hu-ren te betalen, gevolgd door de weduwen/ gescheidenen zonder kindehu-ren en de jonge alleenstaanden (3).

Kijken we naar de leeftijd van het hoofd van het huishouden dan vindt men gemiddeld de hoogste huur in de leeftijdsklasse 27-39 jaar. Na het 40e jaar blijkt de huur successievelijk te dalen, zodat we de laagste huren vinden bij de groep 65+. Deze huur ligt lager dan de huur die gemiddeld bij de groep jonger dan 26 jaar voorkomt (4).

1. Centraal Bureau voor de Statistiek, Wonirigbehoeftenonderzoek 1977-1978, deel 2, Verhuizingen en woonlasten, tabellen Nederland, Den Haag 1981, tabel 2.1.

2. Interdepartementale Werkgroep Woonlasten, Over woonlasten; een in-ventarisatie en een aanzet tot coördinatie van beleid, Den Haag, 1982, bijlage 3.

3. Sociaal en Cultureel Planbureau (rapp.: H. van Fulpen), Maatschappe-lijke aspecten van de financiering van de volkshuisvesting, Den Haag 1981, pag. 13.

Gerubriceerd naar grootte van het huishouden blijken vooral de alleenstaan-den gemiddeld een lage huur te hebben, welke oploopt bij het toenemen van het aantal tot 4 personen. Bij grotere aantallen personen is er weinig ver-schil in huur meer waar te nemen (1).

Als wè kijken naar de vraag of de huur die betaald wordt overeenkomt met de geleverde kwaliteit dan valt op dat vooral de grote gezinnen relatief te weinig betalen (2). Absoluut gezien hebben ze dus wel een hoge woon last, maar in relatie tot de kwaliteit van de woning betalen ze te weinig.

3.2." Huren in de nieuwbouw

3.2.1. Ontwikkeling van nieuwbouwhuren

Het CBS publiceert de gemiddelde huren van woningen waarvoor gelde-lijke steun is toegezegd, uitgesplitst naar woningwetwoningen en partiku-liere huurwoningen (gunningshuren). Uit tabel 8 blijkt dat de nieuwbouw-huren tussen 1969 en 1980 sterk zijn gestegen.

Kruisrelaties tussen nieuwbouwhuren en andere variabelen ontbreken in de Maandstatistiek Bouwnijverheid. Dergelijke relaties zijn wel te vinden in het onderzoek "Bewoners Nieuwe Woningen", dat echter pas in 1982 gege-vens over nieuwbouw in 1973 t/m 1976 publiceerde. In 1983 werd gerappor-teerd over de bewoners van nieuwbouw in 1979 (3)

3.3.2. Huren in de nieuwbouw naar woningkenmerken

In het onderzoek "Bewoners van nieuwe woningen 1973-1976" zijn voor de

jaren 1973 t/m 1976 gegevens over koopsommen en huren van nieuwe wo- "

ningen opgenomen. Uit tabel 9 (Van Blokland, 1982, p. 79) blijkt dat de nieuwbouwhuren tussen 1969 en 1976 sneller zijn gestegen dan de voorraad-huren, maar minder snel dan de bouwkosten.

l.IWW, Over woonlasten, bijlage 3.

2.Adviesgroep Partners B.V., Huurprijzenwet woonruimte; evaluatie van de harmonisatie, Maastricht 1983, pag. 71.

3.H.I.E. Dijkhuis-Potgieser en Y.C.L.M. van Dongen, 1983, Nieuwbouw-woningen van 1979 en hun bewoners, Oegstgeest (Instituut Foss). Door het Ministerie van VROM is in mei 1983 een samenvatting uitgegeven.

Tabel 8: Overzicht van de gemiddelde huren 1) en gemiddelde bijdragen voor woningen waarvoor

gel-delijke steun is toegezegd (incl. bejaardenwoningen, doch excl. keuzewoningen 2) en

appar-tementen in verzorgingshuizen)

Wonina:wetwoningen Perticuliere huurwoninl'en Elien wonin,en

Aantal

I

,Ii~k~~ar-~eml

•• el·1

mundhuur

oeml

•• el.O' Verbhjl.-

een~eden bijdua:en 4) pft'llddeld

Aantal

,

rikl!:~~lde, ~:~!:~~~;,

~:~~~J~~-bijdra,en 4) ,emlddalde

,

~:~!~~~I~1:erbhjIS-Aantal IIjk.a een~edcn bijdna:en gemu:ldelde

,,..

37 2S1 1 401.0. 148.11 ' , l 11 112 1 241,14 211.09 l , ' 27 IS8 1 nS.12 S,O UlO 40 O'S 1 915.21 nl.sz ' , l 3t 001 1123.92 245.21 ',0 11 61l 2 120.7' S,' 1911 46 11' 2 092.29 ZIO.'t ',S 39974 1 924.31 284.15 ',l 21 112 2 111.9. S,l 1912 49 Tll 2 144.62 2U.II ',S 3S lO. I 915.11 298.59 ' , l 34 215 2 116.10 S,S 1913 2. 264 2 429,22 211.41

.,.

29 561 2 255,74 lIl.19 ',0 2' 417 2 4!)l,OO S,l 1914 40 312 4 062,36 201,01

'

,

'

29 26B 1 402,50 344,15

.

"

13 615 4 197.43 S,l 1975 41882 4 262,52 241,04 ',2 21 921 3 867,51 316.71 3,' 14 481 4 4l',7l S,3 1976 l4 056 1 707,11 311.21 ',3 1& 943 3 239.51 469.79 3,. 37 661 4 100.34

.

,

.

1977 31 512 U2.SS 358,63 ',1 5 200 777.17 4U.IS 3,8 36 003 2 870,52

.,.

197B 2S SS9 177.31 408,35

.,.

6 471 497,41 46 •. 03 3,. 36 172 2241,17

.,.

1979 29 800 2 094.50 416.04 ',1 7 258 1 6&:2.44 486,40 ',0 11 731 2 115,80 ',l 1980 30 lOS 3 756.SS 424,51 l,' 24 315 .. 025,35 509,31

'

,

'

33 058 Sj 3 433,00 ',2 Bron, ~hnlsterll~ van Volkshuisveshnl en RUllftleblke Ordenan,.

1) In de huur Is niet begrepen de vergoedingen voor verbruik v.n water' en brandstof. de kosten v.n ahonderlijk te huren garllges. gelun en boilers, de kosten van het tuinfonda.

,I

..

verzekering, porti~kv~rlichting. hel ac hoon houden von hel portiek e.d. De huren hebben betrekkin, op het jur resp. kwartul van loeterring van de ,eldelljke stclln. De bedragen liin derhalve niet v

er-m~rdud met kostenstijrlnliCcn tijdens de bouw.

2) ",,"1111 keuze"oninlen: woninKwetwonlngen: 1969: '025, 1970: 4 315;· particuliere huurwoninren 19G9: 2175, 1970: 1081. In 1969 werden voorts 4 257 woningwetwoningen gesubsidieerd krachtens voorgunde regelingen,

1) Betreft de minimumhuur'. De exploitAnt kAn de mAximumhuur die de subsidieregeling toel •• t vragen (gemiddeld ca. f 25.- per maond ho,er).

41 Betreft de maximumhuur die de ~ubsidieregeUng toel . . t,

5) W .. rvsn 19 725 potentiele " wonin,en waarvan de eerste jnrlijkse biidra~e voorlopig \, , . . teld op f 4 000.- per woning.

Ee"t bij het gereedkomen vsn de woningen wordt de definitieve bijdrsCe berekend (afhankelijk vIn Inkomen en hoorte van de aUchtlncskosten)

N .B. Oe djrera over de untsUen wanin,en sluiten (behoud~ns enkele mutaties als gevolg van Intrekkingen In d. kwartalen) aan bij de a.ntallen vonin,en ,en~d In tabel 1.1. (tie ook noot 1 bij tabel 8.1.)

Tabel 9:

Huurindexcijfers voor de nieuwbouw; huurindexcijfers voor de

voorraad; indexcijfers voor de bouwkosten )periode 1969 t/m

1976; 1969

=

100). (Van Blokland, 1982,

p.

79)

1969

-

1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976

woningwet

100

110 118 148 161

178 178 191

premie-huur

100 114 106 127 151

166 177 189

totaal nieuwbouw

100 109 115 139 157 174

178 185

voorraad huurwoningen

100 105 114 123 133

143

151

167

bouwkosten

100

111

126 137 153 173

187 203

De volgende relaties tussen huren en woningkenmerken zijn in het onder-zoek 'Bewoners van nieuwe woningen' onderzocht:

woonvorm;

gemeentegrootte; l<fndsdeel.

De volgende relaties konden worden aangetoond:

Woningen in meergezinshuizen hebben een gemiddeld hogere huur dan een-gezinshuizen. Dit verband manifesteerde zich ook in de voorraad.

Hoe groter de gemeente, des te hoger de huur.

In 1979 was de huur in nieuwe premiehuurwoningen hoger dan in

woningwet-woningen, van nieuwe eengezinswoningen hoger dan van nieuwe woningen in

fTleergezinshuizen, in de Randstad (N, Z-Holland en Utrecht) hoger dan el-ders in Nederland en in gemeenten met 50.000-100.000 inwoners hoger dan in gemeenten met meer of minder inwoners (laagste huren: in gemeenten met 20.000 inwoners of minded.

3.2.3. Huren in de nieuwbouw naar bewonerskenmerken

Het meest geeigende onderzoek om deze relatie te onderzoeken is ook hier vanzelfsprekend 'Bewoners nieuwe woningen'. Alle gegevens in deze paragraaf zijn dan ook hieruit afkomstig.

Ook onder nieuwbouwbewoners geldt dat hoe hoger het inkomen is, des te duurder de woning die men betrekt. Een relatie die ieder jaar weer terug te vinden is in het onderzoek (1).

De huurverdeling naar huishoudensamenstelling leert ons dat net als in de voorraad de gezinnen de duurdere woningen betrekken. Gezinnen met kin-deren en gezinnen zonder kinkin-deren hebben stuivertje gewisseld: in de nieuwbouw vinden we de hoogste gemiddelde huur bij de gezinnen met kin-deren, terwijl in de voorraad de gezinnen zonder kinderen gemiddeld de hoogste huur betalen. Alleenstaanden blijken de goedkoopste woningen te betrekken (2).

Ook naar de leeftijd van het hoofd van het huishouden blijft het beeld ge-lijk. De hoogste huur vinden we in de leeftijdsgroep van 30-34 jaar, met lagere huren naarmate men verder van deze leeftijdsgroep afgaat (3).

Met betrekking tot de beroepsgroep van de huurder van de nieuwbouwwo-ningen kan opgemerkt worden dat een hogere beroepsgroep leidt tot een hogere huur (4). Zonder uitzondering gaat deze relatie op. Vergelijkings-materiaal van de gehele voorraad ontbreekt helaas.

3.3. Huurquotes

3.3.1. Ontwikkeling van huurquotes

Het WBO 1977/1978 geeft gedetailleerde informatie over de huurquote-verdeling in de voorraad. Aangezien deze gegevens naar bewonerskenmer-ken worden gedifferentieerd, behandelen wij deze gegevens in par. 3.3.2. Ook het NRO geeft gegevens over de huurquote verdeling in de voorraad (Dijkhuis-Potgieser en Van Dongen, juli 1981, p. 21).

1.Dijkhuis-Potgieser en Van Dongen, 1983, p. 16.

2.MVRO, DGVH, DO (Rapp.: A.M. van Blokland), Bewoners van Nieuwe Woningen 1973-1976, Den Haag, 1982, tabel 57.

3.zie noot 2, tabel 38. 4.zie noot 2, tabel 90.

Hoe de huurquote is gedifferentieerd laat tabel 10 zien (1977-1980). Het aandeel hoogkwotigen (2796 en meer) is tussen 1977 en 1980 verdubbeld. Het begrip huurquote is in het NRO als volgt gedefinieerd:

huurquote: totale huur per maand

bruto maandinkomen hoofd van het hUIshouden x 100 Er vindt hierbij dus geen korrektie i.v.m. IHS of HGB plaats.

Tabel 10: Huurquote huidige woning, naar onderzoeksjaar (in percentages van het aantal huurders) (NRO 1976-1980, p. 21)

percentage perc. exkl. onbekend

1977 1978 1979 1980 1977 1978 1979 1980 t/m 7 % 12.3 10.7 9.2 8.9 17.9 15.7 12.7 11.9 8- 9 % 10.8 10.4- 10.5 9.8 15.7 15.2 14-.6 13.2 10-11 % 7.9 8.0 9.0 10.2 11.6 11.8 12.5 13.6 12-13 % 9.9 9.5 9.3 9.6 14-.4- 13.9 12.8 12.8 14--15 % 6.3 7.1 9.4- 9.1 9.1 10.3 13.1 12.2 16-17 % 6.8 6.9 3.9 3.9 10.0 10.1 5.4- 5.2 18-20 % 6.5 6.8 7.3 9.7 9.5 10.0 10.1 13.0 21-26 % 4-.1 5.0 7.2 6.1 6.1 7.3 10.0 8.1 27 % en meer 4-.0 3.9 6.3 7.5 5.8 5.7 8.7 10.1 onbekend 31.4- 31.8 27.9 25.2 Totaal 100 100 100 100 100 100 100 100 abs in steek-proef 11.4-01 10.929 10.724- 10.903 7.824- 7.4-59 7.735 8.156 mediaan 12.7 13.1 13.6 13.8

3.3.2. Huurquote in de voorraad naar bewonerskenmerken

In paragraaf 3.1.3. lieten we de relatie zien tussen bewonerskenmerken en de hoogte van de huur. De huur bleek hoger te zijn bij sterkere sociaal-economische categorieën, en met betrekking tot de kenmerken van de huis-houdenfase bleek de woonlast hoog te liggen bij volledige gezinnen, bij hoofden rond de 35 jaar en bij grotere huishoudens. De overlap tussen deze variabelen lijkt ook duidelijk: hoofden rond de 35 jaar hebben vaak een

vol-ledig gezin, met kinderen en dus een relatief groot huishouden.

Een hoge woon last blijkt echter iets anders te zijn dan een hoge woonquote. Hoge woonquotes vinden we juist bij de zwakkere sociaal-economische ka-tegorieën: hoe lager het inkomen, des te hoger de quote. Dit geldt zowel voor de bruto als de netto huurquote. Gezien de overheersend slechte inko-menspositie van eenoudergezinnen, weduwen/gescheidenen, 65-plussers en

jongere alleenstaanden vinden we ook bij deze groepen een relatief hoge gemiddelde huurquote.

Na toekenning van individuele huursubsidie blijven deze zelfde groepen een hoge quote behouden, zij het natuur lijk minder hoog dan voor de sub-sidieverstrekking. De volgorde van de groepen blijft met andere woorden in takt, alleen wordt de spreiding van de quotes minder groot doordat de zeer hoge quotes terug worden gebracht tot de norm van de individuele huursub-sidie {inkl. kortingspercentages}.

3.3.3. Huurquotes in de nieuwbouw naar bewonerskenmerken

In de nieuwbouw vinden we hetzelfde verloop van de quotes terug als we in de voorraad tegenkwamen. De invloed van de individuele huursubsidie is echter sterker. Van de nieuwbouwbewoners ontvangt ca. 50% IHS, tegen 20% in de voorraad.

4. WAARDE KOOPWONINGEN EN WOONLASTEN VAN BEWONER-EIGENAARS

4.1. Waarden en woonlasten in de voorraad

4.1.1. Ontwikkeling van de verkoopwaarden en de koopprijzen A. Nationaal Rayon Onderzoek

Het Nationaal Rayononderzoek verschaft sinds 1976 gegevens over de ge-schatte verkoopwaarde van eigen woningen in de voorraad (Dijkhuis-Pot-gieser en Van Dongen, juli 1981).

In tabel 11 (p. 16) is voor de jaren 1976

ti

m 1980 een differentiatie van de geschatte verkoopwaarde van het eigen huis gegeven. Tussen 1976 en 1978

is de mediane geschatte verkoopwaarde gestegen van f 110.000.- naar

f 175.000.-. Sindsdien is deze mediane waarde geleidelijk gedaald van

f 175.000.- naar f

165.000.-Tabel 11: Geschatte verkoopwaarde eigen huis, naar onderzoeksjaar On

percentages van aantal eigenaren) (NRO, 1976-1980, p. 16).

1976 1977 1978 1979 1980 minder dan f 80.000 18.0 7.9 5.0 4.3 _17.9 f 80.000 - f 120.000 27.7 18.0 12.1 11.0 f 120.000 -f 150.000 15.1 12.6 11.3 13.9 15.9 f 150.000 -f 175.000 7.8 10.0 11.5 14.0 14.3 f 175.000 - f 200.000 6.0 9.4 10.2 12.6 13.0 f 200.000 - f 300.000 7.0 15.6 18.0 17.9 _23.0 f 300.000 en meer 3.2 10.3 11.3 9.5

weet niet/geen antwoord 15.7 16.4 20.6 17.3 15.9

totaal 100 lOb lOb

tOö

.1Ob

abs. in steekproef 8.013 8.137 8.025 8.181 8.076

abs. in Nederland 1.787.000 1.863.000 1.926.000 2.004.000 2.011.000

mediaan (afgerond

x f 1000) 110 160 175 170 165

B. Koopprijzen van partikuliere woningen (KADOR)

In KADOR (1983) wordt de prijsontwikkeling van partikuliere woningen (nov. 1977 - nov. 1982) aangegeven. In dit onderzoek zijn alleen prijzen

tus-sen

f

40.000.- en

f

400.000.- verwerkt, die gelden bij verkoop van woningen

aan natuurlijke personen. In totaal zijn 22.799 partikuliere woningen in het onderzoek betrokken, verspreid over 129 bebouwde gebieden.

De gemiddelde koopprijzen van partikuliere woningen per tijdvak worden gepub liceerd.

Tabel 12: Gemiddelde prijzen van partikuliere woningen, 1977-1982 (vol-gens KADOR)

tijdvak aantal onder- gemiddelde index

zochte woningen koopprijs (f) nov. 1977 = 100 .

november 1977 2515 149.500 100 mei 1978 2441 151.500 101 november 1978 2432 159.500 107 mei 1979 2095 148.500 99 november 1979 2363 142.500 95 mei 1980 2040 135.200 90 november 1980 2062 127.000 85 mei 1981 1714 125.500 84 november 1981 1609 117.400 79 mei 1982 1666 119.100 80 november 1982 1862 118.400 79

In een bijlage worden de gemiddelde koopprijzen voor 18

woningmarkt-gebieden aan·gegeven, uitgesplitst in de gemiddelde koopprijzen per woning

en per appartement. In het algemeen blijkt niet dat er een sterke en konsi-sten te relatie bestaat tussen woningprijzen en bekende regionale verschil-len in algemene woningschaarste.

Over de woonlasten van de nieuwe bewoner-eigenaar is niets bekend. Kruis-tabellen waarbij relaties tussen koopprijzen en andere variabelen worden gelegd, ontbreken. Niet kan worden nagegaan in hoeverre er tussen de per woningmarkt gemiddeld geregistreerde koopsommem systematisch kwali-teitsverschillen voorkomen. Dergelijke verschillen doen zich waarschijnlijk wel voor.

Uitsplitsingen in vrij te aanvaarden en niet vrij te aanvraarden woningen ontbreken eveneens. Doordat dergelijke uitsplitsingen ontbreken, is de waarde van de KADOR-gegevens zeer beperkt.

Tabel 13: Gemiddelde koopprijzen, per woningmarkt, nov. 1982 (volgens KADOR)

woningmarkt aantal gemiddelde

woningen koopprijs (f) 1. Amsterdam 103 119.132 2. 't Gooi 57 127.446 3. Haarlem 53 93.134 ~ 4. _{Arnhem 25 120.208} 5. Achterhoek 34 116.599 6. Betuwe/Nijmegen 83 111.153 7. Veluwe 69 142.688 8. Oost-Noord Brabant 6 125.250. 9. Tilburg 121 114.725 10. West-Noord Brabant 202 122.768 11. Limburg-Noord 45 137.667 12. Limburg-Zuid 38 131.166 13. Dordrecht 104 105.363 14. Gouda 75 119.795 15. Rijnmond 224 108.968 16. Den Haag 216 109.303 17. Utrecht-Oost 140 136.745 18. Utrecht-West 267 120.550 TOTAAL 1862 118.400

c.

Koopprijzen van via NBM-makelaars verkochte woningen

In de tweede helft van de jaren zeventig, toen de koopsommen spektakulair stegen, is er een bijzondere belangstelling gegroeid voor gegevens over de koopsomontwikkeling. Sinds 1976 registreert de Nederlandse Bond van Ma-kelaars (NBM) de koopssommen van woningen, die in het Centrale Compu-terbestand zijn opgenomen. Gemiddeld gaat het om de betere, en dus duur-dere woningen, zodat een rechtstreekse vergelijking met de KADOR-gege-vens onmogelijk is. Grafiek 1 illustreert de "schaarste- en prijsontwikkeling op de koopwoningenmarkt" op basis van de NBM-gegevens.

Grafiek 11 brengt de landelijke prijsontwikkeling van via NBM-makelaars verkochte woningen (in de voorraad) in beeld. (Beide grafieken zijn ontleend aan: E.J. Peelen, 1983, Ontwikkelingen op de woningmarkt, Vastgoed, 57,

-honderd 100 Ie koop 90 aar\Qeboden 80 huizen in één maand 70 60 aantal 50 verkochte 40 huizen 30 20 10 240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40

Grafiek I: Schaarste- en prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt, 1977-1982 (volgens NBM-gegevens)

Bron: Peelen, 1983, p. 47

Grafiek U: Landelijke prijsontwikkeling van via NBM-makelaars verkochte woningen (volgens NBM-gegevens)

Bron: Peelen, 1983, p. 47

In tabel 14 zijn de NBM- en KADOR-gegevens naast elkaar gezet.

prijs· ontwIkkeling koopwoningell (beslaande bouw) (100=

Tabe114: Vergelijking koopprijzen KADOR - NBM, 1977-1982

gem. koopprijs tijdperk gem. koopprijs verschil

v1gs. KADOR (f) v1gs. NBM (f) (f) 149.500 nov. 1977 184.200 34.700 151.500 _{mei 1978 198.800} 47.300 159.500 nov. 39.300 148.500 _{mei 1979 187.300} 38.800 142.500 nov. 44.800 135.200 _{mei 1980 171.100} 35.900 127.000 nov. 44.100 125.500 _{mei 1981 153.500} 28.000 117.400 nov. 36.100 119.100 _{mei 1982 138.300} 19.200 118.400 nov. 19.900

We zien dat de NBM-cijfers over de hele linie hoger zijn dan de

KADOR-cijfers. Na 1980 wordt het gemiddelde verschil (dat ca. f 40.000 groot was)

snel kleiner (tot nog geen

f

20.000 in 1982). De piek wordt in de

KADOR-cijfers bereikt in november 1978. Ook de NBM-KADOR-cijfers wijzen een piek aan in 1978. De trends in beide cijferreeksen zijn identiek. De terugval sinds 1978 in de NBM-cijfers is groter dan in de KA DOR-reeks: de markt van duurdere woningen heeft een grotere slag te verduren gehad dan de markt van goedkope koopwoningen.

D. Koopprijzen woningen (CBS) (1)

In de CBS-statistiek koopwoningen worden halfjaarlijks de koopprijzen per woning aangegeven, uitgesplitst naar 'vrij te aanvaarden' en 'niet vrij te aanvaarden' woonruimte. Bovendien wordt de volgende verbijzondering ge-hanteerd:

- eengezinshuizen - herenhuizen, villa's bungaJows

- overige een gezinshuizen;

- woningen in meergezinshuizen: - beneden- en bovenwoningen

- portiek en andere etagewoningen - flats en appartementen

Sinds 1983 worden deze gegevens verstrekt voor aantallen gekochte wo-ningen in de voorraad.

In de overzichtspublikatie 'Statistiek van de koopprijzen van woningen' (CBS, Maandstatistiek Bouwnijverheid 1982, no. 11, p. 51-80) worden cij-ferreeksen (en grafieken) gepresenteerd over de periode 1965-1981. Voor de jaren 1965, 1977 t/m 1981 worden de gemiddelde koopprijzen ook nog gedif-ferentieerd naar urbanisatiegraad van de desbetreffende gemeente.

Voorts treft men er uitsplitsingen aan naar provincie en prijsklasse (tot

f 10.000; f 10-20.000; f 20-40.000; f 40-60.000; f 60-80.000; f 80-100.000;

(f 100.000-f 150.000); (f 150.000-f 200.000); f 100-120.000; f 120;-140.000;

f 140-160.000; f 160-f 180.000; f 180-200.000; meer dan f 200.000)

Voor 1980 en 1981 zijn de koopprijzen van vrij te aanvaarden woningen uit-gesplitst in nieuwe woningen en eerder bewoond zijnde woningen. Voor deze zelfde jaren zijn van niet vrij te aanvaarden woningen de koopprijzen on-derscheiden naar woningen, verkocht aan de huurder, resp. woningen ver-kocht aan een belegger.

Over de woonuitga ven van de bewoners van verkochte koopwoningen is niets bekend. Ook uitsplitsingen van koopsommen naar bewonerskenmerken worden in de CBS-statistiek niet gegeven.

Uit tabel 15 blijkt dat de gemiddelde koopprijzen per woning sinds 1979 dalen. De totaalcijfers dalen minder hard dan de cijfers per kategorie, doordat er sprake is van verschuivingen in de per half jaar per transaktie betrokken pakketten.

Evident is dat de prijzen van vrij te aanvaarden woningen veel hoger zijn dan die van niet vrij te aanvaarden woningen. Voorts blijkt dat de prijzen van herenhuizen etc. hoger zijn dan die van overige eengezinshuizen. Flats zijn duurder dan beneden- en bovenwoningen. Eengezinshuizen zijn duurder dan woningen in meergezinshuizen.

~n de statistiek zijn in het algemeen niet begrepen de woningen die gekocht werden, terwijl ze nog in aanbouw waren, evenals de woningen waarmee op de koopdatum nog niet met de bouw was begonnen. Slechts een deel van de nieuwbouw is dus in de waarneming betrokken. Ook eigendomsoverdrachten van woningen in koöperatieve flatgebouwen zijn niet in de CBS-statistiek begrepen.

Uit de reeks indexcijfers (1965=100) blijkt dat de hoogste koopprijzen in 1979 zijn bereikt, d.i. een jaar later dan in de KA DOR- en NBM-reeksen~

Dit verschil kan voorzover het de relatie KADOR- en CBS-cijfers betreft, worden verklaard uit de grote verschillen in koopprijzen binnen één telpe-riode en uit verschillen in pakketten.

Uit de grafiek op basis van de gewogen indexcijfers blijkt dat ook volgens het CBS de hoogste prijzen eind 1978 werden genoteerd. De daling na 1978 was minder steil dan de stijging vóór eind 1978, zodat het jaargemiddelde over 1979 in de CBS-cijfers hoger is dan het jaargemiddelde over 1978.

Tabel 15: Aantallen gekochte bestaande woningen en de gemiddelde koopprijs per woning (I)

Vrij te aanvaarden Niet vrij te aanvaarden Totaal

aantal gemiddelde aantal gemiddelde aantal gemiddelde

koopprijs koopprijs koopprijs

per woning per woning per woning

Eengezinshuizen x 1000 x 1000 x 1000 x 1000 x 1000 x 1000 Herenhuizen, villa's, bungalows enz. I e halfjaar 1979 3,7 382,4 0,2 158,6 3,8 372,4 2e halfjaar 1979 5,9 382,4 0,2 168,3 6,1 375,4 Ie halfjaar 1980 3,8 375,3 0,1 168,2 3,9 368,9 2e halfjaar 1980 5,0 338,9 0,2 158,5 5,2 331,5 Ie halfjaar 1981 4,1 304,7 0,2 142,8 4,3 298,5 2e halfjaar 1981 5,8 273,4 0,2 134,5 5,8 267,3 Ie halfjaar 1982 5,2 251,5 0,2 134,2 5,4 247,3 Ov. eengezinshuizen Ie halfjaar 1979 23,7 143,4 4,0 60,0 27,8 131,2 2e halfjaar 1979 34,9 143,8 3,7 61,4 38,5 136,0 Ie halfjaar 1980 24,7 138,3 2,9 60,9 27,6 130,2 2e halfjaar 1980 29,4 134,1 2,7 54,8 32,2 125,6 Ie halfjaar 1981 22,9 121,4 2,2 53,3 25,1 115,4 2e halfjaar 1981 23,1 111,6 3,0 54,2 26,1 105,1 1 e halfjaar 1982 21,6 100,8 1,5 49,1 23,2 97,4 Woningen in meergezinshuizen Beneden- en bovenwoningen portiek- e.a. etagewoningen Ie halfjaar 1979 0,8 53,0- 12,1 22,6 13,0 24,5 2e halfjaar 1979 0,9 58,6 9,5 21,1 10,3 24,3 1 e halfjaar 1980 1,0 53,2 7,5 21,6 8,5 25,2 2e halfjaar 1980 1,0 51,4 6,1 24,1 7,1 28,1 Ie halfjaar 1981 0,9 44,2 5,8 17,7 6,6 21,1 2e halfjaar 1981 0,6 40,1 3,2 20,1 3,9 23,4 Ie halfjaar 1982 0,4 37,1 3,5 20,9 3,9 22,4 Flats + appartementen Ie halfjaar 1979 5,7 107,3 4,9 58,3 10,6 84,5 2e halfjaar 1979 8,7 104,3 6,4 44,5 15,1 78,8 Ie halfjaar 1980 7,7 100,1 3,7 43,0 11,5 81,5 2e halfjaar 1980 8,2 95,8 4,9 39,0 13,1 74,6 Ie halfjaar 1981 6,8 91,7 1,9 40,4 8,7 80,5 2e halfjaar 1981 6,2 85,0 3,4 36,5 9,6 68,0 Ie halfjaar 1982 5,4 80,0 1,8 40,8 7,2 70,3

Totaal van alle woningen

Ie halfjaar 1979 33,9 161,1 21,3 39,1 55,2 114,0 2e halfjaar 1979 50,3 163,5 19,7 37,7 70,1 128,1 I e halfjaar 1980 37,1 152,1 14,3 36,4 51,4 120,0 2e halfjaar 1980 43,7 148,2 13,9 37,4 57,6 120,5 Ie halfjaar 1981 34,7 135,3 10,1 31,9 44,8 112,1 2e halfjaar 1981 35,6 131,1 9,8 38,8 45,4 111,1 Ie halfjaar 1982 32,7 120,6 7,1 35,1 39,7 105,4

Tabel 16: Indexcijfers gemiddelde koopprijs, 1965-1981 (vlgs. CBS) Bron: Maandstatistiek Bouwnijverheid, CBS, 1982, no. 11, p. 51.

1965 1972 1973 Ie halfj. 1976 1977 1978 1979 1980 1981

1974

aantal woningen 5.600 5.600 5.200 2.600 5.200 5.428 4.984 3.864 3.832 3.208

indexcijfer gemidd.

alle woningen 350---~~---300 ---~---~~---250

---~----~f_----~L---~~---r

' ...

/

'"

lWOningen in meergezinshuizen " 200---~--_,~--~----~---~~--- 150---~---~~---~~---100---~~ . . ==~~;;~~~~~__.~--~~~---50 --~--~----~--~----~----~--_+----+_--~----~----~--~----+_--_4----_r--_4---~--~--alle woningen 500---450 ---,~~~~~--- 400---~---.r---~~---350

---~---300

---~----~---~---250

---~~----+_---~~---/

'--"',

.J

,

~et vrij te aanvaarden " ' - ...

200

---~~---~~--~----~---~---150 ---~~~---~~---~~---

l00----~~~--~==::~~~~~==---~~~~---'---.... ____ ---..,,;t'

50 I 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982

350-· ---300 ---250 ---.---H-\r----~~---200 ---~~--~----~---~~---\ \..-"'"\,.

"-:50 ---~~~---~,~---_{woningen in meergezinshulzen} 100--~~~~== __

~~--~~---~~~~--~~---

_---...

_""

_...

-- -- "

'---50--~--~----~---+----~---~--~--~~--~----~--~--~---~ vrij te aanvaarden woninven

500 ---~---450 ---~---~---~~~~~~~---

400---~---~---~~---

350---+f--- 300---~~----~---~r_---250 ______________________________________________________________ 7S~---~-wo~ni-n~ge~n-i-n-m_ee~rg~e~l_in~s_hu~i~le~n ____________ __ 2~ ---,6~---f_---ISO Z~~~~" .

-r----./

... """'--~

---

... .../ 100 ---~~-=~~~~---50 --~--~----~--~~--~----~--_+----+_--_4----~----r_--_+----+_--_4----,_--~----~----~--_+--1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982

Grafiek

m:

Gewogen indexcijfers van de gemiddelde koopprijzen van

550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50

,1( ... globale ,ndexcljfers van .;'" de bouwkosten

/ / ' van woningen

L

-1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982

Grafiek IV: Ontwikkeling van de bouwkosten t.O.V. de koopprijzen van

bestaande vrij te aanvaarden overige eengezinshuizen,

Grafiek IV brengt in beeld hoe sinds 1965 de koopprijzen van vrij te aan-vaarden (overige) eengezinshuizen zich ten opzichte van de bouwkosten hebben ontwikkeld. Tot 1974 liepen beide trends gelijk op. Daarna - en vooral sinds 1976 - zijn de koopprijzen veel sneller gestegen dan de bouw-kosten. Eind 1981 was de relatie, die na 1974 'verstoord' was, weer hersteld. Het CBS publiceert, zoals opgemerkt, ook statistieken waarin de aantallen gekochte eengezinshuizen resp. woningen in meergezinshuizen en de gemid-delde koopprijzen worden uitgesplitst naar urbanisatiegraad.

In 1981 leverde dat voor eengezinshuizen het volgende resultaat op.

Tabel 17: Gemiddelde koopprijs naar urbanisatiegraad voor verschillende soorten eengezinshuizen, 1981 (volgens het CBS)

herenhuizen, villa's overige Totaal

gemidd. koopprijs bungalows etc. eengezinshuizen eengezinshuizen x 1000 gld. vrij te niet vrij

aanvaard. te aanvaard. vrij niet vrij vrij niet vrij plattelands gem. 259,2 127,3 120,0 52,2 141,9 59,6 verstedelijkte plattelands gem. en plattelands stadjes 2000 - 10.000 inw. 274,3 132,9 129,8 54,1 14g,6 59,8 forensengemeenten 327,7 136,7 148,2 55,2 199,0 66,0 kleine en middel-grote steden 10.000-50.000 inw. 274,7 132,3 116,9 45,3 132,4 47,9 middelgrote steden 50.000-100.000 inw. 301,5 138,0 122,9 63,7 143,2 65,2 grote steden 100.000 en meer inwoners 297,8 155,9 121,0 49,6 145,3 57,6

Uit de tabel blijkt dat vrij te aanvaarden eengezinshuizen gemiddeld meer dan twee keer zo duur zijn als niet vrij te aanvaarden eengezinshui-zen. Herenhuizen etc. zijn het duurst in de grote steden en het goedkoopst in plattelandsgemeenten. Overige eengezinshuizen zijn het duurst in de middelgrote steden en het goedkoopst in de steden met 10-50.000 inwoners. Voor woningen in meergezinshuizen is per urbanisatiegraad-kategorie de gemiddelde koopsom in 1981 als volgt gedifferentieerd.