Vraaggericht en betaalbaar: De sociale huursector op de schop

1/5 Vraaggericht en betaalbaar; de sociale huursector op de schop André Thomsen, emeritus hoogleraar, TU Delft

Als de huidige sociale huursector niet bestond, zouden we het dan zo willen uitvinden? Dat valt zeer te betwijfelen.

De bewoner centraal

De huidige sociale huursector is de resultante van anderhalve eeuw maat-schappelijke strijd en overheidsbeleid. In zijn proefschrift beschrijft Wouter Beekers (2012) hoe een ooit op emancipatie gerichte volksbeweging uit-eindelijk is uitgemond in een semipublieke vastgoedsector die nog maar in weinig verschilt van de commerciële concurrentie en zijn draagvlak in poli-tiek en samenleving goeddeels heeft verspeeld.

Nu de sector onder druk van beperkende maatregelen van Brussel, forse heffingen van het rijk en een parlementaire enquête begint te kraken, wor-den van verschillende kanten opinies geventileerd over waar het met de sociale huursector heen moet. Opvallend is dat de discussie vooral gaat over instituties, markten en beleidssystemen en vooral gevoerd wordt van-uit de status quo en de gevestigde belangen in vastgoedsector en overheid. De vraag of de huidige sociale huursector wel aan de behoeften van deze en de komende tijd beantwoordt - en vooral hoe de belangen en de be-hoeften van de bewoners het beste gediend kunnen worden - komt onvol-doende aan bod. En dat is raar, want vanuit het huidige perspectief naar een meer op zelfredzaamheid en minder op overheidssteun gerichte sa-menleving - is de sociale huursector een paternalistisch anachronisme. In plaats van mede op het belang en het welzijn van de bewoners gerichte instituties zijn woningcorporaties steeds meer grootschalige vastgoedbe-drijven geworden die nu - net als in veel andere landen - in de marge van armenzorg en maatschappelijk werk dreigen te belanden, met al of niet daarnaast een marktgerichte verdienpoot. Hoewel de omvang van de Ne-derlandse sociale huursector vooralsnog groot genoeg is om het risico op marginalisatie tot ziek-zwak-en-nooddruftig te beperken zal de scheiding tussen wel of geen keuzevrijheid ongetwijfeld toenemen. En dat is wel de-gelijk een reëel risico.

Om dat te voorkomen moeten woningcorporaties opnieuw uitgevonden worden. Op zich kan veel van de huidige sociale verhuur ook door commer-ciële verhuurders geleverd worden; in de praktijk gebeurt dat ook. Maar voor de toegelaten instelling van de toekomst moet de lat hoger. De enor-me opgave om de bestaande woningvoorraad te beheren, aan te passen en duurzamer te maken kan niet zonder echte deelname van de bewoners. In plaats van woningverhuur als doel op zich moet de sociale huursector zich omvormen tot vraaggerichte faciliteerder van betaalbare huisvesting op basis van keuzevrijheid en zeggenschap van bewoners. Dat kan variëren van een andere manier van werk en organisatie en voorzichtige experimen-ten met coöperatieve beheervormen tot een participatiemodel waarin vol-gens Adri Duivesteijn (2013) de huidige huurders de werkelijke aandeel-houders worden van het wonen en dat op termijn leidt tot een zichzelf or-ganiserende samenleving.

2/5 Keuzevrijheid als grondslag

Nog ziet zo lang geleden vormde keuzevrijheid het breed gesteunde leitmo-tif van het volkshuisvestingsbeleid (Remkes, 2001), maar daar bleef het bij; concrete implementatie in het beleid vond niet plaats. Ten onrechte, want keuzevrijheid is bepalend voor de positie van consumenten, op de woning-markt middels de ‘exit’ en als bewoner middels ‘voice' (Hirschman 1970). Keuzevrijheid kan niet los gezien worden van zeggenschap en het universe-le recht op zelfbeschikking. Zeggenschap betreft de mate waarin bewoners invloed kunnen uitoefenen op de eigen woonsituatie. Zelfbeschikking en keuzevrijheid zijn essentiële voorwaarden voor geluk en tevredenheid, zo-wel in het algemeen (Vermea 2009) als voor de mate waarin bewoners hun woning en woonomgeving waarderen en zich daarvoor verantwoordelijk voelen (Blokland 2009). Leefbaarheidsproblemen ontstaan vooral waar die voorwaarden niet aanwezig zijn. Participatie in het beheer is een middel om de keuzevrijheid en de zeggenschap van bewoners te vergroten.

Bezien vanuit de bewoner kan participatie in de eigen woonsituatie ver-deeld worden in drie hoofdaspecten: participatie in het risico, participatie in het beheer en de mate van collectiviteit. Uitgezet op 3 assen op een schaal van minimaal tot maximaal levert dit 6 beheeropties:

minimaal: maximaal: X. RISICO: geen risico risicodragend Y. BEHEER: ontzorgd zelfwerkzaamheid Z. COLLECTIVITEIT: individueel collectief

Elk optie kent eigen voor- en nadelen en ook onderlinge voorwaarden: X. Risico-participatie omvat de mate waarin de bewoner

financi-eel/economisch risico draagt, hetgeen normaliter verbonden is met de mate van invloed en zeggenschap: geen risico betekent ook geen in-vloed, maximaal risico maximale zeggenschap. (PM: hoewel voor de hand liggend wordt hier met opzet niet over huur of koop gesproken). Y. Beheer-participatie omvat de mate waarin de bewoner deelneemt in

het beheer, en ook dit is verbonden met invloed en keuzevrijheid: pas-sief ontzorgd is nu de standaard met minimale keuzeruimte; hoe meer zelfwerkzaam hoe meer keuzevrijheid.

Z. Collectiviteit omvat de mate waarin er rechten aan een collectief van bewoners zijn toebedeeld; en dus met de mate waarin al of niet collec-tief risico, invloed en zeggenschap worden gedeeld.

3/5 A. Platte verhuur:

Dit is de huidige situatie, standaard bij commerciële verhuurders en ook bij de meeste woningcorporaties: geen risico maar ook geen zeggenschap; minimale zorg voor beheer en onderhoud maar ook minimale keuzevrijheid; huurders hebben een individuele relatie met de verhuurder, omgekeerd gelden aanvullend collectieve rechten en plichten. Het vrijwaren van alle risico’s en zorg (full lease) is echter bepaald niet gratis. Door het niet ge-bruiken van de betrokkenheid en de zelfredzaamheid van de bewoners blijft een aanzienlijk kwaliteit-verhogend en woonlasten-verlagend potenti-eel ongebruikt.

A’. Dochter-corporatie:

Goeddeels vergelijkbaar met A, maar een collectief van huurders verhuurt een complex woningen als zelfstandige rechtspersoon in onderhuur. On-derhoud en beheer blijven traditioneel bij een woningcorporatie. De doch-ter heeft wel meer mogelijkheden om invloed uit te oefenen.

B. Aandeelhouderschap:

Dit was ooit - al of niet coöperatief - de grondslag van veel woningbouw-verenigingen, maar is al vele decennia niet meer toegestaan. De uit de wederopbouw stammende redenen voor dit verbod zijn nauwelijks meer relevant terwijl het aandeelhouderschap belangrijke voordelen heeft wat betreft bezitsvorming, waarde-creatie, betrokkenheid en zeggenschap. Het aandeelhouderschap kan betrekking hebben op de individuele woning en/of de woningcorporatie. Het kan verworven worden in de vorm van (geleide-lijke) huurkoop of (directe) inkoop. Mogelijk nadeel van dat laatste is de financiële drempel. Onderhoud en beheer blijven traditioneel bij een wo-ningcorporatie.

B’. VvE / Wooncoöperatie:

In gebieden met sociale koop (zoals Koopgarant) zijn de laatste jaren vor-men van gevor-mengd beheer ontstaan waarbij huurders savor-men met kopers een VvE vormen. Als alle bewoners collectief risicodragend zijn ligt een coöperatieve vorm voor de hand, hetzij als zelfstandige eenheid binnen een

4/5 woningcorporatie, hetzij als zelfstandige rechtspersoon met inkoop van beheer en onderhoudsdiensten.

C. Zelfbeheer / Klushuizen:

Het onder het motto “liever kopen dan slopen” in eigen beheer opknappen van woningen zoals al jaren geleden in de stadsvernieuwing in Alkmaar en Dordrecht toegepast en de laatste jaren in o.a. Rotterdam zijn een aan-trekkelijke vorm van bewoners-zelfbeheer. Ook is als variant tussen B en C aandeelhouderschap denkbaar. Voordelen zijn naast als genoemd bij B de keuzevrijheid, lagere woonlasten en de grote voldoening van zelfwerk-zaamheid.

C’. CPO / Collectief zelfbeheer:

Als C. meerdere woningen omvat ligt collectief particulier opdrachtgever-schap voor de hand. Maar ook meer algemeen kan CPO bij renovaties, her-ontwikkeling of op initiatief van een bewonerscollectief opgezet worden. Of als alternatief voor verkoop van niet-DAEB-bezit aan de marktsector. Ook hierbij ligt een VvE of coöperatieve vorm van aandeelhouderschap voor de hand.

D. Zelfzorg:

Bewoners kunnen de uitvoering van dagelijks beheer en onderhoud geheel of gedeeltelijk voor hun rekening nemen. Deze vorm van zelfzorg heeft van oudsher een slechte naam vanwege het gebruik om in oude verkrottende stadswijken een gebrek aan onderhoud te compenseren met een lage huur. Daar staat tegenover dat zelfwerkzaamheid al lang op beperkte schaal ge-beurt bij gemeenschappelijke voorzieningen als trappenhuizen in portiek-flats, binnenterreinen en groenvoorzieningen. En hoe logisch is geheel ver-zorgd professioneel onderhoud aan de woning van een werkloze bouwvak-ker? Mits goed geregeld en gewaarborgd kunnen vormen van zelfwerk-zaamheid de woonlasten van bewoners en beheerlasten van verhuurders verlagen en bijdragen aan een groter gedeeld woongenot.

D’. Zelfzorgcollectief:

Hoewel zelfzorg per woning geregeld kan worden ligt het - zowel vanuit efficiënt woningbeheer als vanuit schaalvoordeel van de bewoners - meer voor de hand om het collectief op complexniveau te regelen.

Aan de slag

De gepresenteerde opties geven slechts een richting. Ze zijn echter geen van allen alleen zomaar uit de duim gezogen, ze bestaan allemaal nu al. Met opzet is de discussie kopen of huren buiten beschouwing gelaten; plat individueel eigendom ontbreekt en alle vormen zijn realiseerbaar in een relatie met het instituut woningcorporatie. En dat is maar goed ook, want zonder hard en snel te investeren in de gepresenteerde vernieuwingsopties heeft de huidige sociale huursector geen toekomst.

Literatuur:

Beekers, W. (2012). Het bewoonbare land; Geschiedenis van de volkshuis-vestingsbeweging in Nederland. Amsterdam, Boom.

5/5 Blokland, T. (2009). Oog voor elkaar; Veiligheidsbeleving en sociale contro-le in de grote stad. Amsterdam, Amsterdam University Press.

Duivesteijn, A. (2013). De Wooncoöperatie: Op weg naar een zichzelf or-ganiserende samenleving. Gemeente Almere.

Hirschman, A. O. (1970). Exit, voice, and loyalty: Responses to decline in firms, organizations, and states. Harvard University Press. Vol. 25.

Remkes, J. W. (2001). Nota Mensen, wensen, wonen. Den Haag, Tweede Kamerstuk 27559.

Vermea, P. (2009). Happiness, freedom and control. Journal of Economic Behaviour & Organisation. 71 146-161;