HET ONTTREKKEN VAN
WONINGEN AAN DE VOORRAAD
8
Ir. S.A.A. Backx
Drs. J.B.S. Conijn
f, '.
VOLKSHUISVESTINGSBELEID
EN
JB~tJ~q(]
O~
ONTIREKKEN
VAN WONINGEN AAN DE
VOORRAAD
Bibl iotheel', TU Delf\. •
VOLKSHUISVESTINGSBELEID
EN BOUWMARKT
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Thijsseweg 11
2629 JA Delft
Telefoon: (015) 783005
HET ONTTREKKEN VAN WONINGEN AAN DE
VOORRAAD
Ir. S.A.A. BACKX
Drs. J.B.S.
CONIIN
Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1
2628 CN Delft Telefoon: (015) 783254
Onderzoek in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Backx, S.AA
Het onttrekken van woningen aan de voorraad / S.AA Backx, J.B.S. Conijn. -Delft: Delftse Universitaire Pers. -111. - (Volkshuisvestingsbeleid en bouwmarkt ; 8).
Onderzoek in opdracht van het ministerie van Volkshuisyesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. -Met lit. opg.
ISBN 90-6275-586-0
SISO 314.9 UDC 351.778.56 NUGI 655 Trefw.: woningen.
Copyright 1990 by S.AA Backx and J.B.S. Conijn
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUDSOPGA VE
WOORD VOORAF
1. INLEIDING ..••••.••••.•..•..••••••••••••••••..•.•••.•• 1
1.1. Aanleiding ... ... . . . ... . . ... 1
1.2. Doelstelling ... ... . . . .... ... ... 2
1.3. Opzet van het onderzoek . . . 2
2. GEGEVENS MET BETREKKING TOT ONTTREKKINGEN •.••..••. 5
2.1. Inleiding . . . ... ... ... . . ... .... .. . . . .... 5 2.2. Onttrekkingen ... ... .. . . .. . . .. . . 6 2.3. Slotbeschouwing .... .... . . .. ... . . .. . . .. . . 15 3. EERDER ONDERZOEK •••••••••••••••••••• •••..••••..••. 17 3.1. Inleiding .... . . .... .. . . ... ... . 17 3.2. Ouderdomsspecifiek onderzoek ... . . ... . . ... 17 3.3. Niet-ouderdomsspecifiek onderzoek ... . . . .... . . 23 3.4. Slotbeschouwing .. ... ... .... . . ... . . . 25
4. DE INVLOED VAN LOKALE FACfOREN •..•.••••••••••••.••. 27
4.1. Inleiding . . . ... . . . .... . . .... 27
4.2. Verschillen per gemeentegrootteklasse ... . . ... . . 28
4.3. Het genormeerde aantal onttrekkingen per gemeente ... . . ... 35
4.4. Verschillen tussen de gemeenten op grond van een norm voor onttrekkingen . ... ... . . . ... .. 36
4.5. Slotbeschouwing .. ... .. . . .. . . 40
5. DE RELATIE TUSSEN HET BOUWJAAR EN HET AANTAL ONTTREKKINGEN . . . 43
5.1. Inleiding .... .... .. ... . . . .. . . 43
5.2. Actualisering van de benaderingswijze van Tas .... . . ... 43
5.3. Cohort-benadering . . . .. . . ... . . . . .. 48
6. DE GEMENGDE VERKLARING VAN HET AANTAL
ONTrREKKINGEN . . . 53
6.1. Inleiding . . . 53
6.2. De verklaring van het aantal onttrekkingen . . . .. . . 54
6.3. Scenario's voor de toekomst . . . 59
6.4. Slotbeschouwing . . . 64
7. SAMENVATTING EN CONCLUSIES ••••••..•••..•.•..••••••• 65
LITERATUUR ...••••.•••..•.••••••...••...•.•... 71
BIJLAGE ••...•••.•••...•••...•••...•.•.•••.. 73
WOORD VOORAF
De hoeveelheid gegevens omtrent het aantal aan de woningvoorraad onttrokken woningen is beperkt. Omdat het aantal onttrekkingen aan de voorraad niet alleen van belang is voor de kwaliteit van de voorraad, maar bijvoorbeeld ook voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de woningmarkt en de voorziening van huisvesting in het algemeen, is er behoefte aan een groter inzicht in de factoren die een rol spelen bij het onttrekken van woningen. Dit onderzoek tracht de kennis van de factoren die van invloed zijn op het aantal onttrekkin-gen te vergroten.
Dit rapport vormt de neerslag van het onderzoek dat plaats vond in het kader van de Nadoktorale beroepsopleiding Technische Bestuurskunde en Ontwerp-, Plannings- en Beheertechnieken voor Bouwen en Gebouwde Omgeving. De opleiding wordt verzorgd door het Onderzoeksinstituut voor Technische Be-stuurskunde. Ten tijde van het onderzoek was de heer Baclex werkzaam bij het Planologisch Demografisch Instituut te Amsterdam.
Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer was opdrachtgever en sponsor. Onze dank gaat uit naar ir W. van Honstede, ir N. Aardoom en drs L. van Schie, van de Directie Onderzoek en Kwaliteitszorg van het ministerie van VROM, die het onderzoek hebben begeleid.
Vanuit het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde traden drs J.B.S. Conijn en prof. dr ir H. Priemus als mentoren op.
S.A.A. Backx J.B.S. Conijn Delft, januari 1990
W".' b i " jM"i"W'iii " "j '.t!t'!.t'!6!!:fWW 111 wee' "'U'WAI.III wmnr,s;_ ,,,.,, .a'J tI!I"
1
INLEIDING
1.1. Aanleiding
In de periode 1970-1985 is er een dalende trend in het aantal aan de woning-voorraad onttrokken woningen waarneembaar. Bedroeg in 1970 het aantal onttrokken woningen nog ruim achttienduizend, in 1985 is dat aantal gedaald tot iets meer dan tienduizend woningen per jaar. Daarna treedt een lichte stijging van het aantal onttrekkingen op. In 1988 werd een niveau van 12.673 onttrekkin-gen bereikt. Het is echter niet duidelijk of, en zo ja in welke mate, deze stijging
zal doorzetten.
Wanneer gelet wordt op de algehele veroudering van de woningvoorraad, mag worden verwacht dat het aantal aan de voorraad onttrokken woningen per jaar juist zou zijn toegenomen. Kennelijk is de ouderdom van de woningen niet alleen bepalend voor het onttrekken van een woning aan de voorraad. Zo zullen technische factoren, maar eveneens andere factoren een rol spelen bij het onttrekken van woningen.
In het verleden zijn enkele pogingen ondernomen om het aantal woningen dat jaarlijks aan de woningvoorraad wordt onttrokken, op een bevredigende manier te ramen. De meeste van deze ramingen hebben echter uitsluitend een ouder-domsspecifiek karakter. Ouderouder-domsspecifieke ramingen zijn onder meer gemaakt door Tas (1969), Van den Broek (1979) en Verges-Escuin (1981). In enkele onderzoeken is aandacht besteed aan de invloed van andere dan ouder-domsspecifieke factoren op het aantal onttrokken woningen. Voorbeelden hiervan zijn het onderzoek van Ter Hennepe (1983), het onderzoek uitgevoerd door het bureau Companen (1986) waarin de factoren die op gemeentelijk niveau een rol spelen, worden onderzocht en het onderzoek van Brouwer (1988) waarin een poging gedaan wordt de onttrekkingen te beschrijven door middel van een aantal niet-ouderdomsspecifieke factoren. Niet-ouderdomsspecifieke factoren zijn onder meer het aantal woningverbeteringen, de inkomensontwikke-ling, de huurontwikkeinkomensontwikke-ling, de renteontwikkeinkomensontwikke-ling, het woningtekort, de stichtings-kosten van woningen, de kwaliteit van woningen en het gemeentelijk beleid. Het probleem is dat in geen van de genoemde onderzoeken het aantal onttrek-kingen op een bevredigende wijze is verklaard. Dat diverse factoren van invloed
~ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~ _ _ ~I _ _ '~ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _________________________ - J _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~
zijn op het aantal onttrekkingen staat vast, maar de grootte en de richting van de invloed is niet eenduidig vastgesteld. Juist deze samenhang tussen het aantal onttrekkingen en de factoren die daarop van invloed zijn, vormt een leemte in de kennis met betrekking tot het verloop van het aantal onttrekkingen.
De afwezigheid van een bevredigende verklaring van het aantal onttrekkingen is een probleem bij het ramen van de vervangingsbehoefte in de toekomst, die mede bepalend is voor het nieuwbouwprogramma. Daarnaast is de omvang van het aantal onttrekkingen van grote invloed op de kwaliteitsontwikkeling van de woningvoorraad.
1.2. Doelstelling
In een poging de geconstateerde leemte in de kennis met betrekking tot het onttrekkingsgedrag te vullen, worden in dit onderzoek een aantal ouderdomsspe-cifieke en niet-ouderdomsspeouderdomsspe-cifieke factoren, die van invloed kunnen zijn op het aantal onttrekkingen, geanalyseerd. Het gaat hierbij vooral om een kwantifice-ring van de samenhang tussen de ouderdomsspecifieke en niet-ouderdomsspe-cifieke factoren met het aantal onttrekkingen in het verleden. Op grond van de gevonden samenhang kan een prognose voor de toekomst worden gemaakt. Op grond van het voorgaande luidt de doelstelling van het onderzoek:
Op welke wijze kan het aantal aan de voorraad onttrokken woningen het beste worden verklaard, zodanig dat het verloop van het aantal onttrekkingen in het verleden op een goede manier beschreven kan worden en een prognose voor de toekomst gemaakt kan worden. Daarbij wordt gestreefd naar een verklaring die zowel ouderdoms- als niet-ouderdomsspecifieke factoren bevat. Bij de uitwerking van de doelstelling wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de reeds toegepaste methoden ter beschrijving en verklaring van het onttrek-kingsgedrag. Vandaaruit wordt getracht tot een verbetering van de verklaring van het aantal onttrekkingen te komen.
1.3. Opzet van het onderzoek
Omdat over de onttrekkingen van woningen aan de voorraad maar betrekkelijk weinig bekend is, bestaat de eerste stap van het onderzoek uit een analyse van de beschikbare data met betrekking tot de onttrekkingen. Hoofdstuk twee geeft een overzicht van de beschikbare data en de gebruiksmogelijkheden.
De volgende stap bestaat uit een inventarisatie van het onderzoek op het gebied van de onttrekkingen dat reeds eerder is verricht. In hoofdstuk drie komen deze onderzoeken aan de orde, waarbij onder meer de reeds genoemde onderzoeken verder worden toegelicht.
Hoofdstuk vier bevat de analyse van lokale verschillen in het aantal aan de voorraad onttrokken woningen. Plaatselijk kunnen er bijzondere omstandigheden heersen, waardoor juist veel of weinig woningen aan de voorraad worden
trokken. Dit onderdeel van het onderzoek is beperkt gebleven tot een beschrij-ving. Een verklarende analyse naar de verschillen tussen de gemeenten is niet uitgevoerd.
Hoofdstuk vijf gaat in op de ouderdomsspecifieke benadering bij het verklaren van de onttrekkingen. Getracht wordt tot een verbeterde verklaring van het aantal onttrekkingen te komen, door gebruik te maken van een cohort-benade-ring. Hierbij moet bedacht worden dat het slechts een partiële verklaring is, omdat de ouderdom maar een gedeelte van de onttrekkingen kan verklaren. In hoofdstuk zes wordt gepoogd het aantal onttrekkingen te verklaren op grond van een aantalouderdomsspecifieke en niet-ouderdomsspecifieke factoren. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de ontwikkeling van het aantal onttrek-kingen in de nabije toekomst.
Het laatste hoofdstuk bevat een samenvatting en de belangrijkste conclusies met betrekking tot het onttrekken van woningen aan de voorraad.
2
GEGEVENS MET BETREKKING TOT
ONTTREK-KINGEN
2.1. Inleiding
De hoeveelheid data met betrekking tot het aantal aan de voorraad onttrokken woningen is beperkt van omvang. De enige beschikbare databron is de Woning-statistiek van het CBS. Het CBS registreert het aantal aan de voorraad ont-trokken woningen sinds 1945.
De gedetailleerdheid van de beschikbare gegevens over de onttrekkingen ver-schilt in de periode 1945-1988 aanzienlijk. Alleen het totale aantal aan de voorraad onttrokken woningen is vanaf 1945 tot en met 1988 bekend. Pas later wordt een aantal kenmerken van de onttrokken woningen in de statistieken vermeld. Het gaat hierbij om de volgende kenmerken:
- het bouwjaar van de onttrokken woningen,
- de reden van de onttrekking,
- de eigendomsverhouding,
- het woningtype,
- de gemeente waar de woning is onttrokken.
Vanaf 1961 vermeldt het CBS het aantal onttrokken woningen naar bouwjaar-klasse. Daarbij worden de volgende bouwjaarklassen onderscheiden:
- voor 1801, - 1801-1850, - 1851-1875, - 1876-1900, - 1901-1925, - 1926-1950, - 1951-1975, - 1976 en later.
De laatste klasse wordt overigens pas vanaf 1983 afzonderlijk weergegeven. Sinds 1983 is het bouwjaar van de onttrokken woningen beschikbaar.
Voor de redenen waarom een woning aan de voorraad wordt onttrokken, geldt hetzelfde. Vanaf 1961 is het aantal onttrekkingen naar reden van de onttrekking beschikbaar. Door de wijze waarop dit gegeven gepresenteerd wordt, is het echter niet mogelijk hierin onderverdelingen te maken naar de ouderdom van
woningen of de plaats waar de woningen zijn onttrokken. Vanaf 1983 is dat wel mogelijk.
Ten aanzien van de eigendomsverhouding van woningen wordt onderscheid ge-maakt naar huur- en eigen woningen. Deze opsplitsing is sinds 1979 in de Woningstatistiek opgenomen. De onttrekkingen naar woningtype zijn vanaf 1983 beschikbaar. Er wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen eengezinshuizen en woningen in meergezinshuizen.
Tenslotte zijn de onttrekkingen naar gemeente vanaf 1971 beschikbaar. Deze gegevens kunnen ontleend worden aan het Gemeentelijk databestand van het ministerie van VROM, dat gevuld is met gegevens van het CBS. De CBS-statistieken bevatten het aantal onttrekkingen per gemeente vanaf 1971. Deze gemeentelijke onttrekkingsgegevens zijn echter pas vanaf 1983 in geautomati-seerde vorm beschikbaar.
Dit hoofdstuk heeft tot doel een aantal algemene gegevens over aan de voor-raad onttrokken woningen te verstrekken. Daarbij komen de hiervoor genoemde kenmerken in de volgende paragraaf achtereenvolgens aan de orde. Een uitzondering hierop vormen de onttrekkingen naar gemeente. Deze komen pas in hoofdstuk vier aan bod.
2.2. Onttrekkingen
In deze paragraaf worden de ontwikkelingen in het aantal aan de voorraad onttrokken woningen geschetst. Het gaat hierbij om het totale aantal onttrekkin-gen dat in Nederland heeft plaatsgevonden. De ontwikkelinonttrekkin-gen van het aantal onttrekkingen worden vanaf 1961 weergegeven, omdat vanaf dat moment de eerste kenmerken van de onttrokken woningen beschikbaar zijn. Bij de uitwer-king van de kenmerken wordt de in de inleiding genoemde volgorde aangehou-den.
Het eerste aspect betreft het bouwjaar van de onttrokken woningen. Figuur 2.1. toont het aantal onttrekkingen per bouwjaarklasse voor de periode 1961-1988. Deze figuur laat zien dat het grootste aantal onttrekkingen in deze periode plaats vindt in twee bouwjaarklassen. Dit zijn de bouwjaarklassen 1876-1900 en 1901-1925. Daarbij neemt het aantal onttrekkingen in de bouwjaarklasse 1876-1900 geleidelijk af en in de bouwjaarklasse 1901-1925 geleidelijk toe. Het aantal onttrekkingen in de bouwjaarklassen vóór 1875 neemt af tot een vrijwel te verwaarlozen niveau. Het aantal onttrekkingen in de bouwjaarklassen na 1925 vertoont tegen de verwachtingen in nog geen duidelijke stijging. Tenslotte neemt het totale aantal onttrekkingen tussen 1970 en 1985 fors af. Door deze afname van het totale aantal onttrekkingen is het relatieve aandeel van de verschillende bouwjaarklassen in de onttrekkingen moeilijk te schatten. Daarom is in figuur 2.2. het aandeel onttrokken woningen per bouwjaarklasse in procenten van het totale aantal onttrekkingen gegeven.
II'.'W'.!! ' D I _ I! I . • " ' • • '=n'H . . . , e l . , I,'
.'.IJ
H _ _Figuur 2.1. Het aantal woningen dat per jaar aan de voorraad is onttrokken naar bouwjaarklasse, 1961-1988
Jaar
Bron: CBS, Maandstatistiek Bouwnijverheid, 1%2-1989
Figuur 2.2. Het aandeel onttrokken woningen naar bouwjaarklasse in procenten
van het totale aantal onttrekkingen, 1961-1988
iOO
1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990
Jaar Bron: CBS, Maandstatistiek Bouwnijverheid, 1%2-1989
, _ •. 1,,_'.' __ '1.1 ,-,' _ _ , " ' _ . ' _ " " _ e l • • 11 li.J
Figuur 2.2. bevestigt de reeds eerder gedane constateringen. Daarnaast laat deze figuur duidelijk zien dat het aandeel van de bouwjaarklasse 1951-1975, maar ook dat van de klasse 1926-1950 in het aantal onttrekkingen, toeneemt.
Bij de interpretatie van de conclusies op basis van figuur 2.1. en 2.2. is voorzich-tigheid geboden. Het aantal onttrekkingen dat in een bepaalde bouwjaarklasse plaats vindt, wordt door een aantal factoren bepaald. Bepalende factoren kunnen bijvoorbeeld de kwaliteit van de woningen in de bouwjaarklasse of de ouderdom van de woningen in de bouwjaarklasse zijn. Een andere factor die een belangrijke rol speelt, is het aantal woningen in een bouwjaarklasse. Als een bouwjaarklasse veel woningen bevat, ligt het voor de hand dat deze bouw-jaarklasse ook een groter aandeel in het totale aantal onttrokken woningen heeft. Om een idee te geven van de grootte van de woningvoorraad per bouw-jaarklasse, toont tabel 2.1. dit gegeven voor een aantal tijdstippen. Daarnaast is, voor zover bekend, tevens de totale nieuwbouw per bouwjaarklasse gegeven. Daarmee is het mogelijk een beeld te vormen van het aantal woningen dat in het verleden aan de voorraad is onttrokken.
Tabel 2.1. laat zien dat met name in de bouwjaarklassen van voor 1900 reeds
veel woningen zijn onttrokken. Aan de klassen na 1900 zijn nog maar weinig
woningen onttrokken. Verder blijkt dat de bouwjaarklassen waaraan nu de meeste woningen worden onttrokken, 1876-1900 en 1901-1925, relatief gering van omvang zijn. Het zijn met name de na-oorlogse bouwjaarklassen die een zeer groot aantal woningen bevatten. Deze klassen zijn nog te jong om substan-tieel bij te dragen aan het aantal onttrekkingen, maar in de toekomst zal het
aantal onttrekkingen in deze bouwjaarklassen flink toenemen.
Tabel 2.1. Het aantal nieuwe woningen en de woningvoorraad naar bouwjaar-klasse, in duizendtallen nieuwbouw woningvoorraad bouwjaar-klasse 1961(1) 1971(2) 1981(3) 1987(3) voor 1801 59,2 56,9 56,7 56,2 1801-1850 475,7 68,1 t:: 71,6 68,0 67.2~ 1851-1875 378,1 134,4 101,4 91,5 89,0 1876-1900 484,2 "~'I 345,0 258,1 213,0 194,5 1901-1925 / 588,4 <2- ,;;- 640,6 574,8 524,6 493,7 1926-195(} c 797,5 809,1 841,0 ., 824,6 813,6 1951-1975 2.495,5 798,0 1.825,0 2.509,4 2.504,7 1976-1988 1.419,9 669,5 1.369,7
Bron: CBS, Maandstatistiek Bouwnijverheid; CBS, Bijdragen tot de statistieken betreffende de kapitaalgoederenvoorraad, diverse jaren; Tas, 1969
(1) Tas (1969), de woningvoorraad volgens het Kwalitatief Woningonderzoek (2) De woningvoorraad volgens de woningtelling per 28-2-1971
(3) De woningvoorraad weergegeven in CBS: 'Bijdragen tot de statistieken betreffende de kapitaal-goederenvoorraad'
...
.
• J D, [IIM8' _ . . U i l I JI . . . I. ... a.wIn hoofdstuk vijf wordt nader ingegaan op de onttrekkingen per bouwjaarklasse. Daar worden de onttrekkingskansen gerelateerd aan de nieuwbouw in een bouwjaarklasse, waardoor rekening wordt gehouden met het verschil in het aantal woningen per bouwjaarklasse.
Tenslotte behoeven de vermelde aantallen in tabel 2.1. nog een toelichting. De woningvoorraad in een bepaalde bouwjaarklasse is sorns groter dan de totale nieuwbouw in dezelfde klasse. In de bouwjaarklasse 1901-1925 kan dit worden veroorzaakt doordat de nieuwbouwgegevens van voor 1920 berusten op schattin-gen. Daarnaast kunnen afwijkingen in de gegevens over de voorraad ontstaan zijn, doordat van steekproefgegevens gebruik is gemaakt. In de bouwjaarklasse 1926-1950 is het nieuwbouwgegeven in principe correct. De afwijkingen moeten hier gezocht worden in het gegeven van de voorraad. In het ene geval kan de oorzaak gelegen zijn in het feit dat van steekproefgegevens gebruik is gemaakt, in het andere geval kan bij de woningtelling de vaststelling van het bouwjaar problemen hebben gegeven, waardoor een bepaalde klasse te veel woningen bevat. Daarnaast is het mogelijk dat de woningvoorraad groeit door toevoeging aan de voorraad anders dan via nieuwbouw.
Het volgende punt dat aan de orde komt, is het onttrekken van woningen naar reden en de samenhang tussen de reden van het onttrekken van een woning en de ouderdom van een woning.
De verdeling van het aantal onttrekkingen naar reden per vijfjaarsperiode is weergegeven in tabel 2.2. Daarin worden de volgende onttrekkingsredenen onderscheiden:
- onbewoonbaarverklaring van de woning,
- verbouw waardoor het aantal woningen minder wordt,
- buitengebruikstelling met het voornemen de woningen te slopen onder meer wegens bouwvalligheid, stedebouwkundige plannen en verkeersdoorbraken,
- verandering van de bestemming, bijvoorbeeld van een woon- naar een kantoorbestemming,
- afbraak, onder meer wegens bouwvalligheid, stedebouwkundige plannen en verkeersdoorbraken,
- brand en andere rampen.
Tabel 2.2. maakt duidelijk dat het grootste aandeel woningen door afbraak aan de voorraad wordt onttrokken. Verder blijkt dat het aantal woningen dat tengevolge van verbouwing uit de voorraad verdwijnt, in de loop der tijd toeneemt. Tenslotte kan het steeds afnemende aantal woningen, dat wegens een onbewoonbaarverklaring uit de voorraad verdwijnt, verklaard worden uit het gewijzigde beleid. Sinds de jaren zeventig worden woningen zelden onbewoon-baar verklaard. De krotten worden door de gemeente opgekocht en/of de gemeente neemt de krotten op in een saneringsplan.
la. IC- "II" _ _
Tabel 2.2. Het aandeel onttrokken woningen naar reden van de onttrekking, in procenten, per vijfjaarsperiode, 1961-1988
onbe- verbouw buiten- verande- afbraak brand totaal
woon- gebruik ring be- e.a.
periode baar stelling stemming rampen
1961-65 21,1 5,5 10,0 14,1 47,3 1,9 100,0 1966-70 12,4 4,3 19,5 13,8 48,3 1,7 100,0 1971-75 5,2 5,5 22,6 14,5 50,5 1,7 100,0 1976-80 2,5 12,1 25,6 14,3 43,5 2,1 100,0 1981-85 1,2 13,7 19,7 13,2 50,3 1,9 100,0 1986-88 0,5 16,3 17,7 12,0 52,4 1,1 100,0 gemiddeld 7,2 9,6 19,2 13,7 48,7 1,7 100,0 Bron: CBS, Maandstatistiek Bouwnijverheid, 1962-1989
Tabel 2.3. De gemiddelde ouderdom in jaren van onttrokken woningen naar
reden van de onttrekking, 1983-1988
reden 1983 1984 1985 1986 1987 1988 gemiddeld
verbouwing 65 72 71 70 71 57 68
buitengebruikstelling 72 73 68 70 72 70 71
verandering bestemming 72 62 62 65 71 68 67
afbraak 75 76 78 73 71 72 74
brand en andere rampen 66 72 72 70 75 86 74 onbewoonbaar verklaring 64 81 70 83 73 74
gemiddeld 72 73 72 71 71 69 71
Bron: CBS, Woningstatistiek, 1983-1988
Omdat de redenen van de onttrekkingen divers zijn, zou het kunnen zijn dat de gemiddelde ouderdom van de onttrokken woningen per reden aanzienlijk
ver-schilt. In tabel 2.3. is de gemiddelde ouderdom van de onttrokken woningen
voor verschillende redenen van onttrekking gegeven. Deze gegevens zijn vanaf 1983 beschikbaar.
Tabel 2.3. toont dat de verschillen in ouderdom naar reden van onttrekking niet groot zijn. Op basis van tabel 2.3. kan worden geconcludeerd, dat woningen die worden afgebroken, onbewoonbaar worden verklaard of ten prooi vallen aan brand en andere rampen, gemiddeld iets ouder zijn dan woningen, die ten gevolge van een verbouwing of een wijziging van de bestemrnjng aan de voor-raad worden onttrokken. Een verklaring hiervoor is mogelijk gelegen in het feit dat kwalitatief betere, en dus vaak jongere woningen, vaker voor een verbou-wing of een ander gebruik in aanmerking komen dan minder goede en oudere woningen.
! ,I
Tabel 2.4. De gemiddelde ouderdom in jaren van onttrokken woningen met als reden van onttrekking bouwvalligheid, stedebouwkundige plannen of verkeersdoorbraken, 1983-1987
reden 1983 1984 1985 1986 1987 gemiddeld
bouwvalligheid 74 75 76 76 73 75
stedeb. plannen en verkeersdoorbr. 74 80 74 74 73 75
overige redenen 68 68 66 65 71 68
gemiddeld 72 73 72 71 71 72
Bron: CBS, Woningstatistiek, 1983-1988
De categorieën buitengebruikstelling en afbraak kunnen beide worden onderver-deeld in bouwvalligheid, stedebouwkundige plannen en verkeersdoorbraken en anderszins. In tabel 2.4. is de gemiddelde ouderdom van de onttrokken wonin-gen naar de redenen bouwvalligheid, stedebouwkundige plannen en verkeers-doorbraken en anderszins weergegeven. Onder de categorie anderszins vallen andere oorzaken zoals brand en andere rampen of onbewoonbaar verklaring. Het jaar 1988 is in deze tabel buiten beschouwing gelaten, omdat een indeling naar deze subcategorieën in dat jaar niet meer mogelijk is. Dit komt omdat in 1988 de indeling van de redenen van onttrekking is gewijzigd. Tabel 2.4. laat zien dat woningen die wegens bouwvalligheid, stedebouwkundige plannen of verkeersdoorbraken worden onttrokken, ouder zijn dan de woningen die om andere redenen worden onttrokken. Dat bouwvalligheid gepaard gaat met een hogere ouderdom ligt voor de hand. De hogere ouderdom van woningen die ten gevolge van stedebouwkundige plannen en verkeersdoorbraken worden onttrok-ken, kan wellicht verklaard worden uit het feit dat verkeersdoorbraken vooral in de oudere stadsgedeelten voorkomen.
Tenslotte moet bij de interpretatie van de gegevens met betrekking tot de reden van onttrekking er rekening mee worden gehouden, dat dit gegeven niet altijd betrouwbaar is. De redenen zijn op verschillende wijzen te interpreteren. Een woning die bijvoorbeeld een tijd leeg staat, voordat deze wordt afgebroken, zal
in het ene geval onder de categorie buitengebruikstelling worden gemeld en in het andere geval onder de categorie afbraak.
Het laatste onderdeel betreft de relatie tussen de eigendomsverhouding en het woningtype, en het onttrekken van woningen. Het idee bestaat dat huurwonin-gen een grotere kans lopen te worden onttrokken dan eihuurwonin-gen woninhuurwonin-gen. Dit geldt ook ten aanzien van woningen in meergezinshuizen ten opzichte van eengezins-huizen. Voor een deel hangt dit met elkaar samen, omdat huurwoningen vaker in meergezinshuizen zijn gerealiseerd. Over de kans van onttrekking kan pas een uitspraak worden gedaan, indien bekend is hoe groot het aandeel huurwoningen en het aandeel woningen in meergezinshuizen in de voorraad is. De voorraad wordt daartoe tevens in beschouwing genomen.
Bij de vergelijking van de onttrekkingskansen is onderscheid gemaakt naar 7
bouwjaarklassen; voor 1906, 1906-1930, 1931-1944, 1945-1959, 1960 - volks- en
woningtelling op 28 februari 1971, 28 februari 1971 - 1980 en 1981 en later.
Deze klasse-indeling die is overgenomen uit het bestand van het ministerie van VROM, wijkt af van de CBS-indeling. In het Gemeentelijk databestand van het ministerie van VROM is echter alleen de bouwjaarklasse en niet het bouwjaar bekend. Het gebruiken van een indeling overeenkomstig het CBS is dus niet mogelijk.
Tabel 2.5. vermeldt het gemiddelde aandeel huurwoningen in de onttrekkingen over de periode 1979-1988. Daarnaast toont deze tabel het gemiddelde aandeel huurwoningen in de voorraad in het tijdvak 1979-1988.
Tabel 2.5. Het gemiddelde percentage huurwoningen in het aantal onttrek-kingen en in de voorraad naar bouwjaarklasse, 1979-1988
gemid- voor 1906 1931 1945 1960 vt71 1981 deld 1906 1930 1944 1959 vt71 1980 en later
onttrekkingen 70 69 71 56 73 72 66 66
voorraad 58 52 58 44 67 62 51 63
Bron: VROM, Gemeentelijk databestand, 1979-1988, DTB-bewerking
Tabel 2.6. Het aandeel huurwoningen in de onttrekkingen gedeeld door het aandeel huurwoningen in de voorraad naar bouwjaarklasse, 1979-1988
jaar gemid- voor 1906 1931 1945 1960 vt71 1981 deld 1906 1930 1944 1959 vt71 1980 en later 1979 1,08 1,07 1,11 1,15 0,91 1,05 1,54 1980 1,10 1,15 1,13 1,23 0,88 1,17 1,75 1981 1,17 1,26 1,22 0,72 1,00 1,02 1,45 1982 1,22 1,36 1,17 1,11 1,21 1,25 1,65 1,29 1983 1,21 1,31 1,28 1,31 1,03 1,08 0,94 0,80 1984 1,33 1,55 1,31 1,48 1,20 1,15 0,75 1,02 1985 1,25 1,43 1,19 1,19 1,14 1,16 1,18 1,35 1986 1,32 1,50 1,35 1,43 1,12 1,03 1,22 1,02 1987 1,25 1,39 1,25 1,56 1,18 1,21 1,25 0,92 1988 1,29 1,40 1,31 1,50 1,25 1,48 1,20 1,27 gemiddeld 1,21 1,33 1,22 1,27 1,09 1,16 1,29 1,05
Bron: VROM, Gemeentelijk databestand, 1979-1988, DTB-bewerking
Opvallend in tabel 2.5. is, dat het aandeel huurwoningen in de onttrekkingen duidelijk groter is dan het aandeel huurwoningen in de woningvoorraad. Dit geldt voor alle bouwjaarklassen. Huurwoningen hebben ten opzichte van eigen woningen dus een grotere kans te worden onttrokken.
Ten behoeve van een nauwkeuriger analyse is een index berekend, die het aandeel huurwoningen in de onttrekkingen gedeeld door het aandeel huurwonin-gen in de voorraad weergeeft. Deze index is gelijk aan één wanneer het aandeel huurwoningen in de onttrekkingen gelijk is aan dat in de voorraad, en groter dan één wanneer het aandeel huurwoningen in de onttrekkingen ten opzichte van het aandeel in de voorraad groter is. Tabel 2.6. geeft deze index voor de periode 1979-1988 per bouwjaarklasse weer.
Tabel 2.6. laat zien dat met uitzondering van de bouwjaarklassen 1945-1959 en
1981 en later, het aandeel huurwoningen in de onttrekkingen aanmerkelijk groter is dan het aandeel huurwoningen in de voorraad. De conclusie dat huurwoningen vaker worden onttrokken dan eigen woningen, wordt nog eens onderstreept. De grote afwijkingen in de tabel, met name wat betreft de jongere bouwjaarklassen, kunnen worden verklaard uit incidentele gebeurtenissen zoals de sloop van grote woningcomplexen op een betrekkelijk gering totaal aantal onttrekkingen.
Een zelfde analyse wordt nu uitgevoerd voor het aandeel woningen in meerge-zinshuizen in de onttrekkingen. Tabel 2.7. geeft een overzicht van het de aandeel woningen in meergezinshuizen in de onttrekkingen en het gemiddel- gemiddel-de aangemiddel-deel woningen in meergezinshuizen in gemiddel-de woningvoorraad. Tevens is een onderverdeling naar bouwjaarklasse gegeven.
Uit tabel 2.7 blijkt dat woningen in meergezinshuizen gemiddeld relatief vaker worden onttrokken dan eengezinshuizen. Tevens blijkt dat er tussen de bouw-jaarklassen aanzienlijke verschillen bestaan in het aantal onttrekkingen van meergezinshuizen ten opzichte van de voorraad.
Tabel 2.7. Het gemiddelde percentage woningen in meergezinshuizen in het aantal onttrekkingen en in de voorraad naar bouwjaarklasse, 1983-1988
gemid- voor 1906 1931 1945 1960 vt71 1981 deld 1906 1930 1944 1959 vt71 1980 en later
onttrekkingen 56 65 52 34 37 44 38 56
voorraad 30 28 30 24 35 36 24 33
Tabel 2.8. Het aandeel woningen in meergezinshuizen in de onttrekkingen gedeeld door het aandeel woningen in meergezinshuizen in de voorraad naar bouwjaarklasse, 1983--1988
jaar gemid- voor 1906 1931 1945 1960 vt71 1981
deld 1906 1930 1944 1959 vt71 1980 en later 1983 1,47 1,83 1,27 0,92 1,03 1,11 1,OB 1,23 1984 2,03 2,61 1,80 1,58 0,83 0,97 1,46 1,24 1985 1,73 2,25 1,43 1,OB 1,17 1,58 1,67 2,44 1986 2,00 2,63 1,87 1,38 1,14 0,69 2,33 1,44 1987 1,90 2,48 1,90 1,88 1,00 0,89 1,38 1,61 1988 2,00 2,35 2,17 1,88 1,26 2,06 1,58 2,28 gemiddeld 1,87 2,32 1,73 1,42 1,06 1,22 1,58 1,70
Bron: VROM, Gemeentelijk databestand, 1983-1988, DTB-bewerking
Ook hier is voor een nauwkeuriger analyse een index berekend, die het aandeel woningen in meergezinshuizen in de onttrekkingen gedeeld door het aandeel woningen in meergezinshuizen in de voorraad weergeeft. Tabel 2.8. geeft deze index voor de periode 1983-1988 per bouwjaarklasse weer.
Deze tabel laat wederom zien dat woningen in meergezinshuizen vaker dan eengezinshuizen worden onttrokken. Met name in de bouwjaarklasse voor 1906 blijken ten opzichte van het aandeel woningen in meergezinshuizen in de voorraad, erg veel meergezinshuizen te worden onttrokken. Voor de bouwjaar-klassen 1945-1959 en 1960 - 28-2-1971 geldt dat in veel mindere mate. In die bouwjaarklassen worden in vergelijking met de voorraad minder meergezinshui-zen onttrokken, maar de kans dat een woning in een meergezinshuis wordt onttrokken is nog altijd groter dan de kans dat een eengezinshuis wordt onttrok-ken.
Wanneer de indexcijfers voor de huurwoningen en de woningen in meergezins-huizen uit de tabellen 2.6. en 2.8. met elkaar worden vergeleken, blijkt dat woningen in meergezinshuizen ten opzichte van huurwoningen een veel grotere kans lopen te worden onttrokken. Tevens blijkt dat de bouwjaarklasse 1945-1959 de enige bouwjaarklasse is, waar het aandeel huur- en eigen woningen in de onttrekkingen en het aandeel woningen in meergezinshuizen en eengezinshuizen in de onttrekkingen in redelijke mate overeenstemmen met de aandelen in de voorraad.
Zowel het woningtype als de eigendomsverhouding zijn dus van invloed op de onttrekkingskans van een woning. De invloed van het woningtype verschilt per bouwjaarklasse meer dan de invloed van de eigendomsverhouding. Met name uit de bouwjaarklasse voor 1906 worden ten opzichte van de voorraad veel wonin-gen in meergezinshuizen onttrokken. Dit hangt samen met met de
wingsactiviteiten, waar meestal veel oude meergezinshuizen worden vervangen door nieuwe woningen.
2.3. Slotbeschouwing
In dit hoofdstuk zijn een aantal algemene aspecten met betrekking tot het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad behandeld. Er is aangetoond dat de ouderdom van woningen, de eigendomsverhouding en het woningtype van invloed zijn op het onttrekken van woningen. Hierbij moet bedacht worden dat ouderdom, eigendomsverhouding en woningtype vooral voor de oudere bouw-jaarklassen aanzienlijk met elkaar samenhangen. Deze samenhang kon met het beschikbare statistische materiaal echter niet worden onderzocht. Naast de genoemde kenmerken zullen ruimtelijke factoren van invloed zijn op het aantal onttrekkingen. De analyse van de verschillen in de onttrekkingen per gemeente vindt, zoals gezegd, in hoofdstuk vier plaats.
De invloed van de ouderdom op de kans dat een woning wordt onttrokken, wordt in de volgende hoofdstukken verder uitgewerkt. Daarbij komt tevens de invloed van het bouwjaar van de woningen aan de orde, immers de aanvangs-kwaliteit van de woningen kan per bouwjaarklasse aanzienlijk verschillen. Daarnaast worden nog andere factoren die van invloed zijn op het aantal onttrekkingen, in de beschouwing betrokken. Dat gebeurt in hoofdstuk zes.
_---"'=--=--.-..."".,.'"-'-",, _ _ _ _ _ ... u ... ..L' -'-' _ ... U"'_-,-, ... '-'-''"-. LI L.I ... L.lt..L'L • ..lo.IWJ.l!l~ ... , ... IIII' '_.u"~ ... ~.r:.:: .•
=
...
.. "
.
-
'-_"~' "--,-,,._~---,--__
---"L'--"'''-=..--=lLJ.:.!!3
EERDER ONDERZOEK
3.1. Inleiding
In het verleden is diverse malen gepoogd het aantal onttrekkingen te verklaren en te voorspellen. Daarbij werd in hoofdzaak voor twee benaderingswijzen gekozen. De eerste benaderingswijze beoogt op basis van ouderdomsspecifieke kenmerken het aantal onttrekkingen te verklaren en vervolgens te voorspellen. Ouderdomsspecifieke analyses zijn onder meer uitgevoerd door Engberts (1968), Tas (1969), Van den Broek (1979), Bekker (1980), Verges-Escuin (1981) en Reitsma (1986). Impliciet worden in de ouderdomsspecifieke benaderingswijze ook de andere factoren die van invloed zijn op het aantal onttrekkingen, betrokken. Deze andere factoren worden echter in de tijd constant veronder-steld, en er wordt verondersteld dat deze factoren verband houden met de ouderdom van de woningen.
De tweede benaderingswijze tracht de relatie tussen het aantal onttrekkingen en niet-ouderdomsspecifieke factoren te leggen. Daarbinnen bestaan dan weer twee mogelijkheden. Enerzijds kan een kwalitatieve samenhang met het aantal onttrekkingen worden gegeven, zoals Ter Hennepe (1983) en Companen (1986) dat doen. Anderzijds is het mogelijk het aantal onttrekkingen met een kwantita-tieve analyse te verklaren uit een aantal factoren. Van de laatste werkwijze vormt Brouwer (1988) een voorbeeld.
Hierna volgt per benaderingswijze een korte uitwerking van de genoemde onderzoeken. Tenslotte zullen uit elk onderzoek de relevante punten voor het voorliggende onderzoek worden vermeld.
3.2. Ouderdomsspecifiek onderzoek
Reeds in de jaren vijftig en zestig werd getracht inzicht te krijgen in het verloop van de onttrekkingen. De methoden die toen gebruikelijk waren berekenden het aantal onttrekkingen door de gemiddelde ouderdom van de woningen te delen op de totale woningvoorraad. Nadelen van deze werkwijze waren het feit dat de gemiddelde ouderdom tamelijk willekeurig werd bepaald, het feit dat deze
methode de sterftekansen voor dezelfde ouderdomsklassen in opeenvolgende perioden constant veronderstelde en uitging van een constant aantal nieuwe woningen per jaar.
De eerste poging in Nederland, om de relatie tussen de ouderdom van woningen en de onttrekkingskans te bepalen, is uitgevoerd door Engberts. Dit gebeurde in 1968. Met behulp van de onttrekkingen per bouwjaarklasse en de woningvoor-raad volgens de woningtelling van 1956 ingedeeld naar bouwjaarklasse, komt Engberts tot een min of meer 'bel-vormig' verloop van de relatie tussen de ouderdom van de woningen en de onttrekkingskans. De grootste kans op onttrekking ligt daarbij rond een ouderdom van ongeveer 90 jaar en bedraagt dan bijna twee procent per jaar.
Deze onttrekkingskansen worden door Engberts gebruikt om aan te geven in hoeverre de op dat moment bestaande veronderstelling, dat de gemiddelde levensduur van woningen 80 tot 100 jaar bedraagt, correct is. Deze veronderstel-ling was gebaseerd op de praktijksituatie bij het onttrekken van woningen. Op grond van zijn ouderdomsspecifieke onttrekkingskansen komt hij tot de conclu-sie, dat bij een ouderdom tussen 80 en 100 jaar de kans dat een woning wordt onttrokken het grootst is. In die twintig jaar wordt ongeveer een kwart van het nog resterende aantal woningen onttrokken.
Engberts concludeert dat de 'bel-vormige' samenhang tussen de vermindering van de voorraad en de ouderdom van de woningen erg stabiel is. Op grond van deze conclusie stelt hij, dat het zonder bijzondere maatregelen niet mogelijk is het aantal onttrekkingen te vergroten. Dit laatste zou wenselijk zijn met het oog op de krotopruiming die in de jaren zestig een hoge prioriteit had.
Kort nadat Engberts zijn bevindingen publiceerde, kwam Tas met een methode om met behulp van ouderdomsspecifieke onttrekkingskansen het aantal onttrek-kingen in de toekomst te ramen. In essentie verschillen de methoden van Engberts en van Tas niet zoveel van elkaar. Echter, Tas werkt zijn methode niet alleen verder uit, hij komt ook tot een verbetering ten opzichte van de werkwij-ze van Engberts. In de eerste plaats gebruikt Tas de onttrekkingsgegevens van een groter aantal jaren. Op de tweede plaats maakt Tas onderscheid tussen de feitelijke en een zogenaamde theoretische woningvoorraad.
De methode die Tas gebruikt sluit aan bij de op dat moment gebruikelijke methode om de sterfte van de bevolking te ramen, namelijk door de sterfte in een bepaalde leeftijdsklasse te delen op de totale bevolking in die leeftijdsklas-se. Tas berekent de sterftekansen van woningen, door voor iedere bouwjaarklas-se afzonderlijk het aantal onttrekkingen in een jaar te delen door de woning-voorraad in die klasse aan het begin van datzelfde jaar. Dit komt overeen met de werkwijze van Engberts.
Vervolgens heeft Tas het gemiddelde van de op deze wijze berekende onttrek-kingskansen in de periode 1961-1965 genomen. De gemiddelde ouderdom van de woningen per bouwjaarklasse is berekend door het gemiddelde jaar van de genoemde periode, einde 1962, te verminderen met het gemiddelde bouwjaar van een klasse. Het gemiddelde bouwjaar is vastgesteld op basis van de nieuw-bouw in een klasse. Daarna heeft Tas de gemiddelde onttrekkingskansen per
! 'Ift'._. · __ .,f·'tMWsr-C. ~ *! i j •
·'·.·W
bouwjaarklasse uitgezet tegen de gemiddelde ouderdom van de woningen in iedere bouwjaarklasse. Door deze punten kan een min of meer symmetrische curve worden getrokken, die de onttrekkingskans in relatie tot de ouderdom weergeeft. De punten met de bijhorende curve zijn weergegeven in figuur 3.1. Op basis van de in deze figuur gegeven onttrekkingskansen is het mogelijk het verloop van een theoretische voorraad te berekenen. Het begrip theoretische voorraad is van belang bij het bepalen van de ouderdomsspecifieke onttrekkings-kansen. De in figuur 3.1. vermelde onttrekkingskansen geven de kans weer, dat een bepaalde woning uit een bouwjaarklasse wordt onttrokken aan de nog resterende woningen in die klasse. Deze kansen zijn in feite bouwjaarklasse afhankelijk. De verschillen in aanvangskwaliteit zijn bijvoorbeeld van invloed op de kansen. Door nu de onttrekkingskansen uit de verschillende bouwjaarklassen van toepassing te verklaren op dezelfde woning of woningvoorraad, wordt een uitspraak gedaan over de onttrekkingskansen van woningen in een voorraad die in feite niet bestaat. Deze woningvoorraad wordt derhalve de theoretische voorraad genoemd. In feite worden bouwjaarspecifieke onttrekkingskansen van een feitelijke voorraad omgezet in ouderdomsspecifieke onttrekkingskansen van een theoretische voorraad. Het begrip theoretische voorraad wordt overgenomen van Tas en zal verder in dit onderzoek worden gebruikt wanneer een fictieve voorraad bedoeld wordt.
Figuur 3.1. Onttrekkingskansen in promillen geschat op grond van de onttrek-kingen aan de voorraad, 1961-1965
c o 25 20 geschat -lo.Iaargenomen .. spreldln9: minimum -maximum + o~~--~----~o ----~----~----~----
__ --__
----~----~----~ 25 50 75 100 125 150 175 200 225 250 ouderdom i n jaren Bron: Tas, 1969Figuur 3.2. De overlevingskans van een woning in een theoretische voorraad in relatie tot de ouderdom volgens Tas en Van den Broek
1.0 0.9 't> 0.8 ~ ~ t ~ 0.7 ~ .c ~ 0.6 ;;
.
0 :S 0.5J
0.4 Tas ~ 0.3 ~ ~ 0.2-
... _-0.1 0.0 0 25 50 75 100 125 150 175 200 225 250 ouderdom In jarenBron: Tas, 1969; Van den Broek, 1979
Het verloop van een theoretische voorraad wordt weergegeven door middel van de overlevingskansen. De overlevingskansen worden uit de bouwjaarspecifieke onttrekkingskansen berekend. Dit gebeurt als volgt:
OLK. = 1
*
(I-OKI)*
(1-0~)*
(1-0K3)* ... *
(I-OK,.)Waarin:
OLK. = de overlevingskans van een woning uit een theoretische voorraad op
het tijdstip n
OK,. = de bouwjaarspecifieke onttrekkingskans tussen het tijdstip n-l en het
tijdstip n
Figuur 3.2. laat de overlevingskansen van een theoretische woningvoorraad in relatie tot de ouderdom zien.
De ouderdornsspecifieke onttrekkingskansen kunnen vervolgens uit de overle-vingskansen worden berekend:
O.
=
OLK,..I - OLK,., • • ( . IMW , . e ! " ' ' . . . . ' " Mi! Wie'·' ( ,.,.
Waarin:
On = de ouderdomsspecifieke onttrekkingskans tussen het tijdstip n - 1 en het tijdstip n
OLK" = de overlevingskans op het tijdstip n
Met behulp van de door Tas berekende ouderdomsspecifieke onttrekkingskansen kan het aantal onttrekkingen in de toekomst worden geraamd.
Ongeveer tien jaar later heeft Van den Broek op dezelfde wijze als Tas, opnieuw de ouderdomsspecifieke onttrekkingskansen berekend. Van den Broek maakte echter gebruik van de onttrekkingsgegevens uit de periode 1961-1977. Analoog aan Tas heeft Van den Broek met behulp van deze onttrekkingskansen de overlevingskansen voor woningen in een theoretische voorraad berekend. Deze overlevingskansen zijn eveneens in figuur 3.2. weergegeven.
Uit figuur 3.2. blijkt dat in vergelijking met Tas, de omvang van een theoretische voorraad volgens Van den Broek in eerste instantie sneller afneemt. Echter, na circa 140 jaar kruist de curve van Van den Broek die van Tas. Daarna neemt de voorraad volgens Van den Broek minder snel af. Dit betekent dat volgens de berekeningen van Van den Broek een groter aantal oude woningen in de woningvoorraad overblijft.
Tas en Van den Broek maken gebruik van een ouderdomsspecifieke benade-ringswijze. Zij onderkennen dat er per bouwjaarklasse bij gelijke ouderdom van de woningen, verschillen in de onttrekkingskansen zullen bestaan, bijvoorbeeld ten gevolge van verschillen in aanvangskwaliteit. Door een gebrek aan data kunnen deze verschillen echter niet worden geëxpliciteerd. Bij het maken van prognoses worden daarom de op grond van verschillende bouwjaarklassen berekende onttrekkingskansen verondersteld betrekking te hebben op dezelfde theoretische voorraad en voor een langere periode geldig te zijn.
Een andere benadering om een relatie te leggen tussen de ouderdom en de onttrekkingskans van woningen, is uitgevoerd door Bekker in 1980. Bekker heeft een cumulatieve frequentieverdeling gemaakt van de kans dat een woning aan de voorraad wordt onttrokken in relatie tot de ouderdom van de desbetreffende woning. Bij het opstellen van deze frequentieverdeling is gebruik gemaakt van de gegevens van het CBS van het aantal onttrekkingen naar het bouwjaar. Vervolgens is een verdelingsfunctie geschat die de cumulatieve frequentieverde-ling goed beschrijft. Bekker gebruikt de gemiddelde ouderdom ofwel gebruiks-duur van onttrokken woningen om de verhouding tussen grondstof- en energie-gebruik en de energie-gebruiksduur van de woningen te bepalen. Met behulp van deze verhouding is het mogelijk vast te stellen wanneer het uit het oogpunt van grondstofgebruik en energiegebruik doelmatig is een woning te onttrekken. Naarmate woningen langer in stand worden gehouden, neemt bijvoorbeeld het gebruik van grondstoffen per tijdseenheid af, maar de kosten van onderhoud en verbetering stijgen.
Tot slot is vermeldenswaard dat Reitsma ook een prognose heeft gemaakt van het aantal onttrekkingen. Hij heeft hiervoor echter geen nieuwe analyses
H l . , "' l i l ! [OW I ' E l F r'
verricht. Op basis van de ouderdomsspecifieke onttrekkingskansen van Van den Broek zijn voor de periode 1985-2024 de te verwachten onttrekkingen berekend.
Tas, Van den Broek en Bekker houden bij het bepalen van de ouderdomsspeci-fieke onttrekkingskansen geen rekening met de verschillen tussen de bouwjaar-klassen. Uit de literatuur blijkt dat er wel pogingen zijn ondernomen om met de verschillen in de onttrekkingen per bouwjaarklasse rekening te houden. Een voorbeeld hiervan is de benaderingswijze van Verges-Escuin. In deze analyse van het verloop van een woningvoorraad wordt gebruik gemaakt van ouder-domsspecifieke onttrekkingskansen per bouwjaarklasse. Deze benaderingswijze kan getypeerd worden als een cohort-benadering.
De methode van Verges-Escuin berust op een combinatie van twee werkwijzen. Enerzijds volgt de methode de nieuwbouw en de onttrekkingen per bouwjaar-klasse, anderzijds wordt de woningvoorraad op een aantal tijdstippen in de analyse betrokken. Per cohort moet de som van de nieuwbouw en de onttrekkin-gen gelijk zijn aan de voorraad. Dit moet voor ten minste drie niet te dicht bij elkaar gelegen tijdstippen gelden. Wanneer per cohort de woningvoorraad op een aantal tijdstippen en de nieuwbouw in de tussenliggende periode bekend zijn, is het mogelijk het ontbrekende gegeven, namelijk de onttrekkingen, te berekenen. Verges-Escuin gebruikt hiervoor een functie, die het karakteristieke verloop van de onttrekkingskansen in relatie tot de ouderdom van woningen goed weergeeft. Deze functie heeft de volgende vorm:
f(x) = a * xm (0,5 * E)-(m + 3) * (x _ E)2
Waarin:
f(x)
=
de onttrekkingskans afhankelijk van de ouderdom x=
de ouderdom in jarena = een constante zodanig dat de totale onttrekkingskans tussen tijdstip 0 en tijdstip E gelijk is aan 1
m = een constante
E
=
de ouderdom waarbij de laatste woning van het cohort wordt onttrok-ken ofwel de maximale ouderdomDe parameters in deze functie worden steeds zodanig bijgesteld, dat per cohort de nieuwbouw, verminderd met het aantal volgens de functie berekende onttrekkingen, overeenkomt met de woningvoorraad. Dit moet voor tenminste drie tijdstippen gelden, omdat het anders niet mogelijk is de functies te schatten. Het veronderstelde verband is immers niet rechtlijnig. Per cohort wordt een dergelijke kansfunctie opgesteld.
Verges-Escuin heeft met behulp van deze methode het verloop van de cohorten in de Franse woningvoorraad berekend en kwam tot redelijke resultaten. Voor het maken van prognoses moet echter ook bij deze methode de kanttekening 22
worden geplaatst dat wijzigingen in maatschappelijke omstandigheden tot grote veranderingen in de cohort-specifieke onttrekkingskansen kunnen leiden.
3.3. Niet-ouderdomsspecifiek onderzoek
Naast onderzoek naar de invloed van de ouderdom en het bouwjaar op het ont-trekken van woningen, is ook onderzoek verricht naar andere factoren die in grotere of kleinere mate bijdragen aan het aantal onttrekkingen. In de meeste gevallen beperkte dit onderzoek zich tot het geven van kwalitatieve samenhan-gen tussen relevante factoren en het aantal onttrekkinsamenhan-gen. In Nederland is tot dusver slechts één poging uitgevoerd het aantal onttrekkingen langs kwantitatie-ve weg te kwantitatie-verklaren uit dikwantitatie-verse factoren.
Eerst komen een aantal onderzoeken met een kwalitatief karakter aan de orde, daarna die met een meer kwantitatief karakter.
Ter Hennepe (1983) besteedt uitgebreid aandacht aan factoren die van invloed zijn op de beslissing om een woning aan de voorraad te onttrekken. Hij maakt daarbij onderscheid tussen factoren die de geneigdheid tot onttrekken bevorde-ren en factobevorde-ren die deze geneigdheid vermindebevorde-ren. In het onderzoek wordt slechts het theoretische verband tussen deze factoren en het aantal onttrek-kingen gelegd. Een kwantitatieve vaststelling van de invloed vindt niet plaats. Volgens Ter Hennepe dragen onder meer de volgende factoren bij tot een groter aantal onttrekkingen:
- een groot aantal woningen waarvan de bouw- of woontechnische kwaliteit niet voldoet,
- het stijgen van de kosten van onderhoud en beheer en de bijkomende kosten ten opzichte van de huren,
- het stijgen van de grondkosten ten opzichte van de marktwaarde van een woning,
- het ten opzichte van het algemene prijspeil stagneren van de huren van oude woningen.
Met uitzondering van het eerste punt hebben de genoemde factoren vooral betrekking op de voorraad huurwoningen en de bedrijfseconomische overwegin-gen van verhuurders. Voor eioverwegin-genaar-bewoners gelden dergelijke overweginoverwegin-gen niet.
Er zijn echter ook factoren die een remmende werking op het aantal onttrekkin-gen hebben. Dat zijn onder meer de volonttrekkin-gende factoren:
de hoge stichtingskosten en huren van nieuwe woningen in vergelijking met de bestaande woningen,
een hoge rente, die vooral eigenaar-bewoners ervan weerhoudt nieuwe woningen te bouwen,
een groot woningtekort vooral in de goedkope delen van de woningvoorraad, een stagnerende inkomensontwikkeling wat samenhangt met het voorgaande punt.
,_+,! - _ .. - _ .•.• _ - e r K . . . _ _ - " . ,
Op basis van het dalende aantal onttrekkingen in de tweede helft van de jaren zeventig komt Ter Hennepe tot de conclusie, dat vooral de factoren die een remmende werking hebben op het aantal onttrekkingen, in de jaren zeventig in belang zijn toegenomen. Volgens Ter Hennepe zullen daarom deze factoren in een eventuele raming moeten worden opgenomen.
Een ander onderzoek dat ingaat op de invloed van allerlei factoren op het feitelijke aantal onttrokken woningen, is het 'Onderzoek woningonttrekkingen' dat is uitgevoerd door het bureau Companen (1986). Ten behoeve van het onderzoek zijn een aantal gemeenten geselecteerd met tenminste 20.000 inwoners, waarbij het aantal onttrekkingen ten opzichte van het landelijke beeld in behoorlijke mate naar boven of naar beneden afwijkt. Vervolgens is voor deze gemeenten nagegaan welke factoren een positieve invloed en welke een negatieve invloed hebben op het aantal onttrekkingen in de eerste helft van de jaren tachtig. Het blijkt dat vooral de volgende factoren een negatieve invloed op het aantal onttrekkingen hebben:
- de omstandigheden op de woningmarkt; vooral wanneer er een tekort is aan goedkope woningen, komt het onttrekkingenniveau onder druk te staan, - de regelgeving zoals het contingent vervangende nieuwbouw, de
verbeterings-subsidies, de aanvangshuren, de regeling individuele huursubsidie en de mogelijkheden om partikulier bezit aan te kopen,
- de bouwtechnische staat van de woningen wanneer het idee bestaat dat de bestaande voorraad redelijk goed, of verbeterbaar is.
Er is eigenlijk maar één factor die een positieve bijdrage levert aan het aantal
onttrekkingen. Dat is de bouwtechnische staat van woningen. Dat geldt alleen
als men het idee heeft dat de bouwtechnische staat van de woningvoorraad slecht is.
Factoren als historische waarde, bouwgrondcapaciteit en gemeentelijk beleid
spelen slechts een zeer beperkte rol bij het onttrekken van woningen. In de
nabije toekomst zal hierin volgens Companen weinig verandering optreden. Een voorbeeld van de kwantitatieve benadering is te vinden in het onderzoek van Brouwer (1988). Brouwer heeft een model ontwikkeld, waarmee het mogelijk is de effecten van de financiële instrumenten van de rijksoverheid op de ontwikkelingen van onder meer de kwaliteit van de woningvoorraad, de omvang en samenstelling van de voorraad, de financiële positie van de woning-exploitanten en de uitgaven van de overheid door te rekenen. Een onderdeel van dit model vormt een vergelijking, waarin het aantal onttrekkingen uit een aantal relevante factoren verklaard wordt. Er moet hierbij opgemerkt worden dat deze vergelijking tot de minder belangrijke in het model behoort. Dit betekent dat aan de verklaringskracht van de vergelijking minder hoge eisen zijn
gesteld. Ten behoeve van het schatten van de vergelijking heeft Brouwer de
variabelen omgerekend naar het driejaars voortschrijdende gemiddelde van de verandering ten opzichte van het vorige jaar. De vergelijking is geschat op basis
van gegevens over de periode 1961-1984. De volgende vergelijking boo~ het
beste resultaat: 24
,,! ... _ , . _ _ , ' _ _ _ 1-.1 1'_ ONTS, 0,03 - 0,32 VBS, + 0,28 VKS, - 0,30 PCWDR, [2,67] [3,55] [2,11] [2,36]
R
2 = 052,
D-W=
0,79[] =
T-waarde Waarin:ONTS het driejaars voortschrijdende gemiddelde van de jaarlijkse mutatie
van het aantal onttrokken woningen
VBS het driejaars voortschrijdende gemiddelde van de jaarlijkse mutatie
van het aantal verbeterde woningen
VKS het driejaars voortschrijdende gemiddelde van de jaarlijkse mutatie
van het aantal verkochte woningen
PCWDR
=
de verhouding tussen de huur- en de rente stijging gedefinieerd als het driejaars voortschrijdende gemiddelde van de huurstijging verminderd met het driejaars voortschrijdende gemiddelde van de rentestijgingDe coëfficiënten in de vergelijking zijn verkregen uit eigen schattingen op basis van dezelfde data als die welke Brouwer heeft gebruikt.
Alhoewel alle waarden voor de parameters statistisch significant zijn, is de
verklaringskracht van deze vergelijking niet groot. De waarde voor R2 is tamelijk
laag. Dat geldt ook voor de waarde voor Durbin-Watson.
Daarbij komt dat in de vergelijking een variabele is opgenomen waarvan het theoretische verband met het aantal onttrekkingen aanvechtbaar is. Het betreft de variabele VKS. Het is de vraag of een toegenomen aantal verkopen zal leiden tot een groter aantal onttrekkingen, omdat er een positieve samenhang tussen het aantal woningverbeteringen en het aantal verkopen bestaat (Backx,
1989). Het laatste leidt er immers toe dat een groter aantal verkopen minder onttrekkingen tot gevolg heeft.
Voorlopig is het onderzoek van Brouwer het enige ons bekende voorbeeld waar-bij het aantal onttrekkingen op kwantitatieve wijze wordt verklaard op basis van andere factoren dan ouderdom of bouwjaar.
3.4. Slotbeschouwing
In het voorgaande zijn een aantal onderzoeken met betrekking tot het onttre-kken van woningen aan de orde gekomen. Een aantal van deze onderzoeken bevat aspecten die in het voorliggende onderzoek kunnen worden gebruikt. De werkwijze van Tas leidt gezien de beschikbare data tot een redelijk resultaat. De ouderdomsspecifieke benadering heeft zeker nut wanneer het gaat om de invloed van de toenemende ouderdom van de woningvoorraad op het aantal onttrekkingen vast te kunnen stellen. Een aantal omstandigheden met
betrek-! l l p
king tot het onttrekken van woningen is echter gewijzigd. Daarom worden in
hoofdstuk vijf de berekeningen van Tas geactualiseerd.
Verges-Escuin komt voor een deel tegemoet aan de bezwaren die aan de methode van Tas kleven door de onttrekkingskansen per cohort te berekenen uit nieuwbouw- en voorraadgegevens. In Nederland ontbreken echter voldoende vergelijkbare data. om op deze wijze cohort-specifieke kansen te berekenen. Wel is het in de Nederlandse situatie mogelijk de onttrekkingen in te delen naar cohorten. Een analyse hiervan vindt eveneens plaats in hoofdstuk vijf.
De analyses van Ter Hennepe en Companen zijn vooral van belang voor het inzicht in de andere factoren die van invloed zijn op het aantal onttrekkingen aan de woningvoorraad. Dit geldt eveneens voor de analyses van Brouwer. Met name ten behoeve van de verklaring van het aantal onttrekkingen is het nuttig een redelijk uitgebreid overzicht van mogelijk verklarende factoren te hebben. Het onderzoek van Companen geeft bovendien enig zicht op de verschillen in de besliscriteria ten aanzien van het onttrekken van woningen die per gemeente bestaan. Op deze onderzoeken zal worden voortgebouwd in hoofdstuk zes waar een gemengde verklaring van het aantal onttrekkingen zal worden uitgewerkt.
26
11'YEU rl rl1'~ w _ we. II AI lil I I I r I J !! l t ' I 1 , W"U _rM"'._ !!
4
DE INVLOED VAN LOKALE FACTOREN
4.1. Inleiding
In het voorgaande zijn alleen de factoren aan de orde geweest, die van invloed zijn op de onttrekkingen op het landelijke niveau. Voordat een poging wordt ondernomen het aantal onttrekkingen te verklaren, is het van belang te bekijken in hoeverre er gemeentelijke verschillen in het aantal onttrekkingen bestaan. Op grond van eventueel gevonden verschillen kan dan worden bepaald in hoeverre er bij de verklaring van het aantal onttrekkingen op landelijk niveau met de gemeentelijke verschillen rekening moet worden gehouden.
Vermoedelijk hebben de factoren per gemeente een verschillende invloed op de onttrekkingen waardoor tussen de gemeenten verschillen in het aantal onttrek-kingen aan de woningvoorraad ontstaan. Dit kan worden nagegaan door de verschillen in het aantal onttrekkingen tussen gemeenten te analyseren. In dit hoofdstuk wordt nagegaan in hoeverre deze verschillen voorkomen. De analyse heeft niet tot doel deze eventuele verschillen te verklaren.
Deels zullen de verschillen ontstaan, doordat de opbouw van de voorraad naar ouderdom verschillend is. Het is echter de bedoeling om juist die verschillen die ten gevolge van andere dan bouwjaarspecifieke kenmerken ontstaan te analyse-ren. De invloed van bouwjaar en ouderdom op het aantal onttrekkingen komt in de volgende hoofdstukken aan bod.
Ten behoeve van de vergelijking van gemeenten wordt daarom een norm ontwikkeld die rekening houdt met de verdeling naar ouderdom van de woning-voorraad in de gemeenten. Deze norm geeft het aantal onttrekkingen per gemeente op grond van bouwjaarspecifieke kansen weer. Pas wanneer het feitelijke aantal onttrekkingen hiervan in betekenende mate afwijkt wordt een gemeente geselecteerd voor een nadere analyse.
Voordat met het ontwikkelen van een norm voor onttrekkingen wordt begonnen, is het zinvol een aantal relevante gegevens met betrekking tot de onttrekkingen in relatie tot de gemeentegrootte te analyseren. Op basis hiervan kan een indruk worden gevormd van de mate waarin gemeentelijke verschillen in het aantal onttrekkingen voorkomen en de gemeentelijke kenmerken die daarbij een rol spelen.
________________________ ~~ __ L_~ru
Vervolgens wordt de bouwjaarspecifieke norm voor de onttrekkingen opgesteld.
Daarna worden met behulp van deze norm een aantal gemeenten geselecteerd.
Van de geselecteerde gemeenten wordt bekeken in hoeverre de kenmerken van de voorraad afwijken van het landelijke beeld.
4.2. Verschillen per gemeentegrootteklasse
Binnen de landelijke ontwikkelingen in het aantal aan de woningvoorraad onttrokken woningen treden per gemeente soms aanzienlijke verschillen op. Om een beeld te krijgen van de verschillen die bestaan wordt het aantal onttrekkin-gen per gemeentegrootteklasse geanalyseerd. Naast het aantal onttrekkinonttrekkin-gen en de onttrekkingskans per gemeentegrootteklasse komen eveneens het gemiddelde bouwjaar van de onttrokken woningen, de onttrekkingskans per bouwjaarklasse en de reden van de onttrekkingen aan de orde. Vervolgens worden enkele relevante kenmerken van de woningvoorraad per gemeentegrootteklasse met
elkaar vergeleken. Het gaat hierbij om de verdeling van de gemeentelijke
woningvoorraad naar bouwjaarklasse, eigendomsverhouding en woningtype. Eerst komt in tabel 4.1. het aantal onttrekkingen per gemeentegrootteklasse aan de orde, dat in de periode 1983-1988 heeft plaats gevonden. Uit deze tabel blijkt dat circa eenderde tot ongeveer de helft van de onttrekkingen in de periode 1983-1988 plaats heeft in de gemeenten met meer dan 200.000 inwoners. Op basis van deze tabel is het niet mogelijk een uitspraak te doen over de relatieve hoogte van het aantal onttrekkingen. Door het aantal onttrekkingen per ge-meenteklasse te relateren aan de woningvoorraad in die gemeentegrootteklasse, ontstaat de onttrekkingskans. Deze kans is voor alle gemeenteklassen vergelijk-baar. Als peildatum voor de woningvoorraad is 1 januari 1988 genomen. De effecten van de nieuwbouw en de onttrekkingen in de periode 1983 tot en met 1988 op de onttrekkingskansen zijn zo klein dat ze verwaarloosd kunnen worden. De woningvoorraad per 1 januari 1988 staat in tabel 4.2.
Tabel 4.1. Het aantal onttrekkingen naar gemeentegrootte, 1983-1988
groottekJasse 1983 1984 1985 1986 1987 1988 gem id.
> 200.000 4515 6434 4108 5867 5790 5806 5420 1()()- 200.000 1762 1111 1605 1289 1406 1181 1392 50 - 100.000 1709 997 1230 1149 1674 1734 1416 20 - 50.000 1598 1387 1394 1405 1552 1970 1551 10 - 20.000 1054 929 1144 994 1250 1120 1082 < 10.000 673 732 640 820 773 862 750 Bron: CBS, Woningstatistiek, 1983-1988 28
r I BI tJU'. ' , , , , """1.1 I1Mb ... 1 . ' .
Tabel 4.2. De omvang van de woningvoorraad per 1 januari 1988 per gemeente-grootteklasse grootteklasse > 200.000 100- 200.000 SO - 100.000 20 - SO.OOO 10 - 20.000 < 10.000 totaal
Bron: OTB, Gemeentelijk databestand, 1988
aantal woningen 885.3n 721.575 823. ISO 1.417.506 1.038.320 702.631 5.588.559
Tabel 4.3. De onttrekkingskans van woningen op basis van de woningvoorraad per 1 januari 1988 naar gemeentegrootteklasse, in procenten, 1983-1988 grootteklasse 1983 1984 1985 1986 1987 1988 gemid. > 200.000 0,51 0,73 0,46 0,66 0,65 0,66 0,61 100 - 200.000 0,24 0,15 0,22 0,18 0,20 0,16 0,19 SO - 100.000 0,21 0,12 0,15 0,14 0,20 0,21 0,17 20- SO.OOO 0,11 0,10 0,10 0,10 0,11 0,14 0,11 10 - 20.000 0,10 0,09 0,11 0,10 0,12 0,11 0,10 < 10.000 0,10 0,10 0,09 0,12 0,11 0,12 0,11 totaal 0,20 0,21 0,18 0,21 0,22 0,23 0,21
Bron: Eigen berekening op basis van: CBS, Woningstatistiek, 1983-1988
De berekende onttrekkingskansen per gemeentegrootteklasse zijn in tabel 4.3. weergegeven. Deze tabel laat zien dat in de gemeenten met meer dan 200.000 inwoners, de vier grote steden, de kans dat een woning wordt onttrokken in vergelijking met de overige gemeenten erg groot is. De verschillen tussen de overige grootteklassen zijn veel kleiner. Wel is de kans op een onttrekking in een gemeente met 50.000 tot 200.000 inwoners groter dan in gemeenten met minder dan 50.000 inwoners. De onttrekkingskans neemt dus met de gemeente-grootte toe. Het verband is echter niet lineair.
Een oorzaak voor de verschillen in onttrekkingskans tussen de grootteklassen is mogelijk gelegen in de uiteenlopende ouderdom van de woningvoorraad in de diverse gemeenten. Een oude woningvoorraad zal tot gevolg hebben dat meer woningen worden onttrokken. Daartoe vermeldt tabel 4.4. de gemiddelde ouderdom van onttrokken woningen en de gemiddelde ouderdom. van de woningvoorraad per gemeentegrootteklasse. Het laatste getal is verkregen door de voorraad per bouwjaarklasse te vermenigvuldigen met de gemiddelde
