Recht op voorrang; onderzoek naar de opzet van een voorkeursrecht voor VINEX-uitbreidingslokaties

H.W. de Wolft, J. de Jong, Y. Pluijmers

Recht op voorrang

--

--Recht op voorrang

ORIËNTATIE OP

PLANOLOGISCHE EN JURIDISCHE GEODESIE

5

De reeks verschijnt onder verantwoordelijkheid van: Sectie Planologische en Juridische Geodesie Faculteit der Geodesie

Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft telefoon: 015 - 785094

Recht op voorrang

Onderzoek naar de opzet van een voorkeursrecht voor

VINEX-uitbreidingslokaties

H.W. de Wolff

J. de Jong

Y. Pluijmers

De reeks Oriëntatie op Planologische en Juridische Geodesie wordt uitgegeven door:

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1

2628 CN Delft

telefoon: 015 - 783254 fax: 015 - 781661

Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de Rijksplanologische Dienst

Voorpagina: F.S. Rosman (foto), A.S. Smits (vormgeving)

CIP-GEGEVENS VAN DE KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Wolft, H.W. de

Recht op voorrang: onderzoek naar de opzet van een voorkeursrecht voor VINEXuitbreidingslokaties / H.W. de Wolft, J. de Jong, Y. Pluijmers.

-Delft: Delftse Universitaire Pers. - 11I - (Oriëntatie op planologische en juridische geodesie ; 5)

Onderzoek in opdracht van de Rijksplanologische Dienst. - Metlit, opg. ISBN 90-6275-979-3

NUGI655

Trefw.: grondbeleid; ruimtelijke ordening; bouwprojecten

CopyrightCl1993 by TU Delft

No part of th is book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without permission from the publisher. Delft University Press, Delft, The Netherlands.

Voorwoord

AI geruime tijd wordt er op aangedrongen de toepassingsmogelijkheden van het wettelijk geregelde voorkeursrecht inzake de verwerving van onroerend goed te verruimen. Tot nu toe kan dit instrument alleen door gemeenten worden gebruikt voor stadsvernieuwingsdoeleinden.

Op basis van een verkennend onderzoek naar de mogelijkheden van baatbelasting en voorkeursrecht voor een aantal VINEX-Iokaties is door de minister besloten dat vervolgonderzoek naar de vormgeving van een voorkeursrecht voor VINEX

-lokaties moest plaatsvinden.Dit onderzoek moest- in het licht van een toezegging van de minister aan de Tweede Kamer - in een korte periode worden uitgevoerd. Door de bereidwillige medewerking van een groot aantal mensen - voorkeursrecht voor VINEX-Iokaties blijkt een onderwerp te zijn dat lééftl - is het inderdaad gelukt het onderzoek in korte tijd af te ronden. Een woord van dank is hierbij ook op zijn plaats voor het Kadaster, dat ons actuele gegevens over gevestigde voorkeurs-rechten heeft geleverd.

Het onderzoek is verricht in opdracht van de Rijksplanologische Dienst door de sectie Planologische en Juridische Geodesie van de Faculteit Geodesie van de TU-Delft. Vanuit de sectie hebben ir. H.W.de Wolff en prof. mr. J. de Jong aan het onderzoek gewerkt. Hiernaast is door een student-assistente, Y. Pluijmers, een belangrijke bijdrage aan het onderzoek geleverd.

Delft. februari 1994 Herman de Wolft

INHOUDSOPGAV E

1. INLEIDING . . . .. . . .. . . .. . .. .. .. . . .. . . 1

1.1 Context van het onderzoek 1 1.2 Probleemstelling . . . . .. . . .. . . .. 2

1.3 Uitwerking van de probleemstelling .. . .. . . .. . . .. . . .. 5

1.4 Aanpak van het onderzoek . .. . . .. . . .. . . .. 6

1.5 Opzet van het rapport . . . .. .. ... . . .. . . .. . . .. 7

2. ONTSTAAN EN WETTELIJK KADER. . . .. . .. . . .. . 9

2.1 Ontstaan van de wettelijke regeling inzake voorkeursrechten 9 2.2 Overzicht vigerend wettelijk kader 17 3. MOGELIJKHEDEN VOORKEURSRECHT . . . .. . . . ... . .. . . . .. 23

3.1 Voorkeursrecht inNederland 23 3. 1. 1 Het voorkeursrecht uit de Wet voorkeursrecht gemeenten 24 3.1.2 Het voorkeursrecht uit de Wet agrarisch grondverkeer .. 31

3.2 Voorkeursrecht over de grenzen . . .. . . ... .. . . .. 35

3.2. 1 Frankrijk .. ... . . .. .... .. . . .. 35

3.2.2 Duitsland... . . . .... ... . . 39

3.3 Vergelijking 41 4. PRAKTIJK VOORKEURSRECHT IN NEDERLAND . . . .. 45

4.1 Gemeentelijke invalshoek . .. . . . ... . . ... . .. .. . . .. . .. . . 45

4. 1.1 Gebruik van het WVG-voorkeursrecht 46 4.1.2 Ervaringen met en meningen over voorkeursrecht . . . .. 47

4.2 Participanten rechtsverkeer 49 4.3 Enkele meningen over voorkeursrecht . . . .. . . . ... 51

5. VOORKEURSRECHT EN VINEX 53 5.1 Kenmerken VINEX-uitbreidingslokaties 53 5.2 Realisatie van uitbreidingslokaties . . . .. ... . . .. 54

5.2.1 Planvorming .. .. . . .... . .. . . . ... . . .. . . . .. . .. 54

5.2 .2 Grondbeleid . . . .. 57

5.2.3 Bestuurlijke context 57 5.3 Toepasbaarheid huidige instrumenten 58 5.4 Het ideale voorkeursrecht voor VINEX-Iokaties . . . .. 59

6. UITBREIDING WERKINGSSFEER . . . 63

6.1 Modellen . . . .. . . .. . . .. . . .. . .. 63

6.2 Geografisch toepassingsbereik . . . ... 64

6.3 Planologische grondslag en voorbereidingsbescherming . . . . ... 67

6.3.1 Grondslagen . . . 67

6.3.2 Voorbereidingsbescherming 71 6.3.3 Waardegrondslag 73 6.3.4 Conclusies ten aanzien van de modellen 75 6.4 Werkingsduur. . . .. . . .. . . .. 76

6.5 Bevoegdheidsverdeling 77 6.5.1 Bevoegdheid tot vestiging 77 6.5.2 Begunstigde van het recht . . . .. 79

6.6 Conclusies . . . .. . . . .. 79

7. KNELPUNTEN VOORKEURSRECHT. . . .... 83

7.1 Omvang administratieve werkzaamheden 83 7.2 Waardegrondslag 88 7.3 Vrijgestelde transacties en ontduiking van de wet . . . .. 89

7.4 Overige mogelijke knelpunten . . . .. 91

7.5 Consequenties voor de modellen 92 8. TOEGEVOEGDE WAARDE VOORKEURSRECHT 93 8.1 Veranderende context stadsuitbreiding 93 8.2 Voorkeursrecht als extra instrument actief grondbeleid 94 8.3 Voorkeursrecht naast instrumenten passief grondbeleid . . . .. 97

8.4 Landbouwkundige toetsing als alternatief? . . . .. . . 97

8.5 Stand van zaken VINEX-uitvoering 98 9. IMPLEMENTATIE VAN DE VOORSTELLEN. . . .. . .. 99

9.1 Voorkeursrecht voor VINEX-Iokaties 99 9.1.1 Invoering WVG . . . .. 99

9.1.2 Actualisering WVG aan nieuw ruimtelijke beleid 100 9.2 Aanpassing procedures en overige aspecten 103 9.2.1 Procedurele aanpassingen 103 9.2.2 Overige aspecten 104 9.3 Overzicht 105 10. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 107 10.1 Oriëntatie. . . ... . . .. 107

10.2 Uitbreiding werkingssfeer tot VINEX-uitbreidingslokaties .. 109

10.3 Knelpunten .. . . .. . . .. 111

10.4 Toegevoegde waarde 112 10.5 Inbouwen. . . .. . . ... . . .. 113

BIJLAGEN . . . .. . . .. . . .. 115

Bijlage A: Literatuur 11 7

Bijlage B: Samenstelling begeleidingsgroep 121

Bijlage C: Afkortingen . . . .. . . .. 123

Bijlage D: Gevoerde gesprekken . . . . .. . . .. 125

1 .

INLEIDING

In opdracht van de RPD is recentelijk inventariserend onderzoek verricht naar de mogelijkheden van baatbelasting en het voorkeursrecht in relatie tot de realisatie van VINEX-Iokaties in een zestal BON-regio's'. Ten aanzien van het voorkeurs-recht worden in het rapport aanbevelingen gedaan met betrekking tot toepassing en toepasbaarheid op VINEX-uitbreidingslokaties.

De RPD heeft besloten tot vervolgonderzoek, waarin op de mogelijkheden tot implementatie van deze aanbevelingen wordt ingegaan. Aan de sectie Planolo-gische en Juridische Geodesie van de Faculteit Geodesie van de Technische Universiteit Delft is gevraagd dit onderzoek uit te voeren. Door de opdrachtgever is voor het onderzoek een begeleidingscommissie inqesteld".

1 .1

Context van het onderzoek

Bij stadsuitbreiding heeft in Nederland de overheid altijd een belangrijke rol gespeeld. Actief gemeentelijk grondbeleid maakte de levering van bouwrijpe grond tegen relatief lage (produktie-)kosten mogelijk. In veel gevallen werden de kavelprijzen verder gereduceerd door (rijks)subsidieverlening. De grond werd voor een belangrijk deel uitgegeven ten behoeve van woningbouw in de sociale sector. De bouwopgave is de laatste jaren sterk veranderd. Een veel groter deel van de woningvoorraad moet gerealiseerd worden in de marktsector. Door een zogeheten restrictief beleid wordt stijging van de grondprijzen verwacht.

Op verschillende nieuwe VINEX-uitbreidingslokaties vinden relatief veel onroerend-goedtransacties plaats. Voor een belangrijk deel betreft het particulieren (projekt-ontwikkelaars, bouwmaatschappijen, speculanten) die strategisch (economisch) eigendom verwerven of opties vestigen op onroerend goed. Twee verschillende motieven kunnen daarbij worden onderscheiden:

- veilig stellen van de eigen (bouw)produktie; - speculatie.

OP VOORRANG

De mogelijkheden voor de gemeentelijke (en in sommige gevallen regionale) overheid om grond te verwerven nemen daardoor af. Verwacht wordt dat voor belangrijke delen van de VINEX-uitbreidingslokaties een actief gemeentelijk grondbeleid uit het zicht is verdwenen en de gemeentelijke rol zich tot een passief grondbeleid met ten hoogste (beperkt) kostenverhaal zal moeten beperken. Vestiging van een voorkeursrecht zou de positie van de gemeente op de grond-markt voor het voeren van een actief grondbeleid mogelijk kunnen versterken. Een voorkeursrecht kan verschillende effecten hebben, ondermeer voor wat betreft de prijsbeheersing als ook voor wat betreft extra mogelijkheden voor daadwerkelijke verwerving. Op grond van het huidig wettelijk kader is het echter onmogelijk tot vestiging van een voorkeursrecht over te gaan.

Hoewel -zoals hiervoor al aangegeven- op een aantal VINEX-uitbreidingslokaties al op grote schaal grondtransacties hebben plaatsgevonden en het effect op korte termijn waarschijnlijk beperkt zal zijn lijkt het toch gewenst het wettelijk kader inzake voorkeursrecht met spoed aan te passen.

1.2

Probleemstelling

In het onderzoek is de volgende probleemstelling gehanteerd:

Op welke wijze kan het (publiekrechtelijke) instrument voorkeursrecht

zo

worden vormgegeven dat het op korte termijn een effectieve en effici-ente rol kan spelen bij uitvoering van het grondbeleid ten behoeve van de realisatie van VINEX-uitbreidingslokaties.

Het onderzoek staat in het verlengde van eerder verricht oriënterend onderzoek". Daarom is bij de uitwerking van de probleemstelling zoveel mogelijk aangesloten bij de aanbevelingen uit dit onderzoek.

Deze aanbevelingen betreffen:

- het uitbreiden van het werkingsgebied van de WVG naar de VINEX-uitleggebieden;

- het vervroegen van het tijdstip waarop het voorkeursrecht kan worden gevestigd;

- het verkorten en vereenvoudigen van de procedure;

- het verstrekken van meer duidelijkheid over de te hanteren waardebepa-ling.

Enkele aspecten zijn met name van belang.

INLEIDING doel van vestigen voorkeursrecht

Bij de beoordeling van de effectiviteit en efficiency van het voorkeursrecht is het van belang inzicht te hebben in het doel van het voorkeursrecht.

In het onderzoeksrapport "Grondverwerving en baatbelasting nieuwe stijl" wordt een voorkeursrecht voor VINEX-Iokaties om twee redenen van belang geacht:

- het ondersteunt de onderhandelingspositie van de gemeente;

- het zal een dempende invloed hebben op de prijsontwikkeling van de grond.

Naast deze argumenten kunnen ook andere argumenten een rol spelen: - het krijgen van inzicht in de ontwikkelingen op de grondmarkt; - het daadwerkelijk verkrijgen van onroerend goed.

soort voorkeursrecht

Een (publiekrechtelijk) voorkeursrecht komt in twee wetten voor, de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Wet agrarisch grond verkeer . Nagegaan zal moeten worden in hoeverre beide instrumenten een rol zouden kunnen spelen.

VINEX-uitbreidingslokaties

In het onderzoek "Grondverwerving en baatbelasting nieuwe stijl" ligt het accent op het voorkeursrecht ten behoeve van de VINEX-uitbreidingslokaties in de BON-gebieden. Ook voor andere uitbreidingslokaties kan het voorkeursrecht van betekenis zijn. In dit onderzoek wordt daarom een iets bredere invalshoek gekozen.

regionalisering

De VINEX-uitbreidingslokaties overschrijden in een aantal gevallen de gemeente-grenzen. Daarnaast stimuleert de overheid dat de realisatie van VINEX-Iokaties plaatsvindt onder gezamenlijk risico en verantwoordelijkheid van de regio-gemeenten. De vormgeving van de bestuurlijke organisatie op regionaal niveau is momenteel sterk in discussie (WGR+, Kaderwet bestuur in verandering voor BON-gebieden, Wet bijzondere bepalingen provincie Rotterdam).

knelpunten bij huidig gebruik WVG

De ervaringen met het voorkeursrecht in stadsvernieuwingsgebieden zoals nu op grond van de WVG kan worden toegepast zijn niet onverdeeld positief. Uit al wat ouder onderzoek" blijkt dat slechts een klein aantal gemeenten gebruik maakt en heeft gemaakt van het instrument. Naast positieve ervaringen bestaat er nogal wat scepsis ten aanzien van de toegevoegde waarde van het instrument voor stadsvernieuwing. Er is vooral veel kritiek op het vele werk (met name ambtelijk) dat het voorkeursrecht met zich meebrengt. Ook de RARa benadrukt in zijn

(ongevraagd) advies over het bestuurlijk-juridisch instrumentarium voor de stadsvernieuwing dit knelpunt van de WVG5

•

waardegrondslag

De WVG gaat uit van aankoop op basis van de lvermogenswaarde-)criteria uit de onteigeningswet.

Voor de VINEX-Iokaties kan dit, in vergelijking tot het gebruik van het instrument voorkeursrecht voor stadsvernieuwing, om twee redenen moeilijkheden opleveren: - praktische reden: uitgangspunt is de zogenaamde "verkeerswaarde-min" , deze moet in principe op basis van de nieuwe bestemming worden bepaald. Er is echter al behoefte aan een voorkeursrecht voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan.

- (grond)politieke reden: een belangrijk argument voor gemeenten om voor stadsuitbreiding een actief grondbeleid te voeren is dat de waardever-meerdering van de grond aan de gemeenten ten goede komt, en bijvoor-beeld kan worden gebruikt om de grondexploitatie als geheel sluitend te krijgen (interne verevening) of als bijdrage aan andere niet rendabele grondexploitaties (externe verevening). Dit laatste wordt in VINEX voor de uitbreidingslokaties nog eens onderstreept als middel om de totale verstedelijksopgave voor de gemeenten betaalbaar te houden.

Indien tot verwerving door middel van het voorkeursrecht wordt overge-gaan en uiteindelijk de waardegrondslag uit de onteigeningswet wordt gehanteerd komt de waardevermeerdering niet ten goede aan de gemeente en kan ze dus niet voor verevening worden gebruikt. Dit gegeven is een belangrijke beperking van de mogelijkheden van het instrument voorkeursrecht voor de VINEX-uitbreidingslokaties.

politieke gevoeligheid

Instrumenten ter uitvoering van grondbeleid, zeker de instrumenten met betrek-king tot beïnvloeding van de beschikbetrek-kingsbevoegdheid over onroerend goed, staan politiek sterk in de belangstelling en zijn vaak aanleiding voor politieke

conflic-ten".

Wijzigingsvoorstellen zullen zoveel mogelijk in de lijn moeten liggen van (eerder bereikte) politieke consensus en zoveel mogelijk moeten voldoen aan eerder gestelde politieke randvoorwaarden. Een belangrijke randvoorwaarde is daarbij gelegen in de rechtszekerheid voor de betrokkenen.

internationale context

Nederland is relatief terughoudend geweest in het gebruik van het voorkeursrecht. In Duitsland (Vorkaufsrecht) en met name Frankrijk (Droit de préemption) wordt

5. Raad van Adviesvoor de Ruimtelijke Ordening - Advies over het bestuurlijk-juridisch instrumenta

-rium voor de stadsvernieuwing, aangeboden 5 december 1991 6. Vergelijk Jouke de Vries - Grondpolitiek en kabinetscrisis, 1989

al jaren vrij intensief gebruik gemaakt van een met het Nederlandse voorkeurs-recht ten dele vergelijkbaar instrument: een voorkoopvoorkeurs-recht. De buitenlandse voorkooprechten kennen altijd al een veel bredere werkingssfeer dan alleen stadsvernieuwing.

1.3

Uitwerking van de probleemstelling

- uitbreiding van werkingssfeer van het voorkeursrecht met VINEX-uitbrei-dingslokaties, met als de belangrijkste aandachtspunten:

gebieden waarvoor het voorkeursrecht wenselijk is;

vervroeging inzetbaarheid (benodigde planologisch-juridische onder-legger, onduidelijkheid over grondslag voor waardebepaling); organisatie (vestiging en begunstiging).

- signaleren en zo mogelijk opvangen van knelpunten in bestaande regeling administratieve rompslomp (omvang werk en tijdsduur procedures); waardegrondslag.

- vertalen van de aanpassingsvoorstellen met betrekking tot het instrument in wijzigingsvoorstellen met betrekking tot de regelgeving.

met als belangrijke randvoorwaarden snelle realiseerbaarheid en verwachte politieke haalbaarheid van de voorstellen.

In het onderzoek zijn in het verlengde hiervan de volgende onderzoeksvragen, in vier blokken geclusterd, gehanteerd:

oriëntatie

- Wat zijn dekenmerken van de twee bestaande publiekrechtelijke vormen

van voorkeursrechten ? (1)

- Welkepolitieke argumenten hebben bij de behandeling van het

wetsvoor-stel WVG en de invoeringsplannen rn.b.t. de WVG een rol gespeeld voor de huidige wettelijke regeling en welke politieke argumenten hebben bij de behandeling van het wetsvoorstel WAG en de invoeringsplannen rn.b.t, de WAG een rol gespeeld? (2)

uitbreiding werkingssfeer tot VINEX-uitbreidingslokaties

- Op welke manier kan dewerkingssfeer van de WVG worden uitgebreid

om de VINEX-uitbreidingslokaties onder de werkingssfeer van de wet te kunnen brengen, met als aandachtspunten:

ReCHT OP VOORRANG

tot welke gebieden zou de werkingssfeer van de wet moeten worden uitgebreid en hoe moeten deze gebieden worden begrensd? aan welke planfiguur/beslissing dient vestiging van het voorkeurs-recht te worden gekoppeld (benodigde planologisch-juridische onderlegger, mede in relatie tot de waardebepaling), is er voorberei-dingsbescherming nodig en van welke geldigheidsduur moet worden uitgegaan?

op welke wijze, door welk en ten gunste van welk bestuursorgaan moet het voorkeursrecht kunnen worden gevestigd

in hoeverre is de WAG een bruikbaar alternatief? (3)

- Wat zijn (verdere) knelpunten in de bestaande regelgeving met betrekking tot het voorkeursrecht en op welke wijze kunnen deze worden opge-vangen? (4)

ex-ante beoordeling

- Wat is de toegevoegde waarde van de voorgestelde wijzigingen in relatie tot een effectiever en efficiënter actief grondbeleid ten behoeve van de realisatie van de VINEX-uitbreidingslokaties, mede in relatie tot onteige-ning? (5)

implementatie

- Op welke manier kunnen de voorstellen worden ingebouwd in de WVG, de WAG, de ontwerp-Kaderwet bestuur in verandering, het voorontwerp Wet bijzondere bepalingen provincie Rotterdam of andere regelgeving?

(6)

1.4 Aanpak van het onderzoek

Een belangrijke randvoorwaarde bij de opzet van het onderzoek was dat het op zeer korte termijn moest worden uitgevoerd. Zoveel mogelijk is daarom aange-sloten bij bestaand materiaal.

Literatuur- en bronnenonderzoek hebben een belangrijke plaats ingenomen. In bijlage B is een overzicht van de in het kader van het onderzoek gehanteerde literatuur weergegeven.

Daarnaast hebben enkele (telefonische) gesprekken met sleutelinformanten een belangrijke plaats ingenomen. In bijlage D is een lijst opgenomen van de personen en instanties met wie een gesprek heeft plaatsgevonden.

Voor de internationale vergelijking is mede gebruik gemaakt van materiaal dat in het kader van een samenwerkingsprojekt met het Instituut voor Bouwrecht op het

INLEIDING

terrein van een internationale vergelijking van stadsvernieuwingsrecht is verza-meld.

1.5

Opzet van het rapport

Het rapport is als volgt opgebouwd. Allereerst wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de ontstaansgeschiedenis en wordt een overzicht gegeven van het vigerend wettelijk kader.In hoofdstuk 3 wordt vervolgens meer in detail op de belangrijkste kenmerken van de voorkeursrechten ingegaan; daarbij worden ook kort twee buitenlandse rechten behandeld. Hoofdstuk 4 gaat vervolgens in op enkele praktijkervaringen met en meningen over het voorkeursrecht.

Het onderzoek heeft betrekking op een voorkeursrecht voor VINEX-uitbrei-dingslokaties. In hoofdstuk 5 wordt op de belangrijkste kenmerken van deze lokaties ingegaan en de eigenschappen die een voorkeursrecht vanuit deze lokaties geredeneerd moet hebben (het ideale VINEX-voorkeursrechtl. Hoofdstuk 6 gaat in op de wijze waarop de uitbreiding van de werkingssfeer van het voorkeursrecht zou kunnen plaatsvinden, gegeven de aard van de VINEX-uitbreidingslokaties. Aan de huidige vormgeving van het instrument voorkeurs-recht kleeft nog een aantal andere bezwaren. Mogelijke oplossingen hiervoor worden in hoofdstuk 7 aangedragen.

In hoofdstuk 8 wordt een beoordeling uitgevoerd van de mogelijke vormen van een VINEX-voorkeursrecht voor uitbreidingslokaties. Dit gebeurt mede tegen het licht van andere instrumenten die een rol kunnen spelen bij de realisatie van de VINEX-uitbreidingslokaties. In hoofdstuk 9 wordt op de implementatie van de voorstellen ingegaan.

Het rapport eindigt met de belangrijkste conclusies en aanbevelingen uit het onderzoek.

OP VOORRANG

2.

ONTSTAAN EN WETTELIJK KADER

In het Nederlandse ruimtelijk bestuursrecht bestaat een tweetal verschillende soorten voorkeursrechten in relatie tot onroerend-goedtransacties, het voorkeurs-recht op grond van de Wet voorkeursvoorkeurs-recht gemeenten (WVG) en het voorkeurs-recht op grond van de Wet agrarisch grond verkeer (WAG).

In dit hoofdstuk wordt op de ontstaansgeschiedenis van beide voorkeursrechten ingegaan. Vervolgens worden de hoofdlijnen van het vigerend wettelijk kader behandeld.

2.1

Ontstaan van de wettelijke regeling inzake voorkeursrechten

Zowel de WVG als de WAG zijn in 1981 in het Staatsblad verschenen. Het ontstaan van de wettelijke regelingen is ten dele bepaald door een bredere discussie die eind jaren zeventig is gevoerd over de grondpolitiek in Nederland. voorkeursrecht WVG

Aan het verschijnen van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het Staatsblad is een lange discussie voorafgegaan. Vervolgens betekende de opname in het Staatsblad nog niet de inwerkingtreding van de wet. Deze heeft pas in 1985 plaatsgevonden, en dan nog alleen voor gebieden binnen een gemeente die op de nominatie voor stadsvernieuwing staan".

De ontstaansgeschiedenis van de WVG ligt medio jaren '60, toen herhaaldelijk werd gepleit voor een verbetering van de gemeentelijke positie op de onroe-rend-goedmarkt, zodat de gemeente projektontwikkelaars en speculanten vóór kon zijn. Het voorontwerp van wet uit 1966 is echter niet bij de Tweede Kamer ingediend.

In de discussies begin jaren '70 over een wettelijke regeling voor stadsver-nieuwing zijn de ideeën voor een voorkeursrecht teruggekomen. De werkgroep aanvullende regels stadsvernieuwing (WARS) pleitte voor opname van het instrument voorkooprecht in de Wet op de stadsvernieuwing, waarvoor door deze werkgroep een voorontwerp werd gepubliceerd (1974).

De regering gaf echter de voorkeur aan een generieke regeling, die zich niet tot stadsvernieuwing beperkte. Verder koos zij nadrukkelijk voor een regeling inzake

RECHTOP VOORRANG

een voorkeursrecht, en niet een voorkooprecht. Bij dat laatste heeft de gemeente het recht om in de plaats te treden van de koper, indien en zodra een koper en verkoper het eens zijn geworden over een.bepaalde transactie (overname koopovereenkomst). Bij een voorkeursrecht krijgt de gemeente slechts het recht op eerste onderhandelingen: een verkoper mag geen onroerend goed verkopen, zonder het van te voren aan de gemeente te koop aan te bieden". De regering signaleerde twee nadelen van het voorkooprecht ten opzichte van het voorkeurs-recht:

- er bestaat teveel ruimte voor manipulaties": - voorkooprecht is te bezwarend voor de koper.

Op 4 december 1975 is vervolgens door de regering een ontwerp van wet bij de Tweede Kamer inqediend'", gelijktijdig en in samenhang met een voorstel tot wijziging van de onteigeningswet op het terrein van de waardebepaling van onroerend goed.

De belangrijkste kenmerken van het wetsvoorstel zijn:

- voorkeursrecht door gemeenteraad te vestigen op basis van bestem-mingsplan en structuurplan en door B&W op basis van een ontwerp daar -van;

- te vestigen voor grond met niet-agrarische bestemming; - voorwaarde is dat het gebruik afwijkt van de bestemming;

- geldt voor verkoop van onroerende zaken en vestiging van beperkte rechten;

- mogelijkheid om het oordeel van deskundigen of de rechter over de prijs te vragen, dit gebeurt dan volgens de criteria voor waardebepaling uit de onteigeningswet: de voorgestelde gebruikswaarde;

- controle via notariële verklaring onder transportakte.

Het voorstel is met spoed bij de Tweede Kamer ingediend, pas achteraf werd advies gevraagd aan de relevante adviesraden.

Zowel RAVO als RARO zijn positief over het instrument voorkeursrecht als zodanig, al worden nogal wat kanttekeningen bij de voorgestelde regeling gemaakt.

B. Overigens is de gehanteerde terminologie wat verwarrend. zie O. Moorman van Kappen -Voorkeurs- of voorkooorecht, in: NJB. 19 juni 1976. Hij hanteert juist binnen het algemene begrip voorkeurs- of voorrangsrecht het begrip voorkooprecht voor een recht op eerste onderhandelingen en nakooprecht voor de overname van de koopovereenkomst.

9. Bij dit nadeel kan een vraagteken worden gezet. In bijvoorbeeld Frankrijk is het nadeel omzeild doordat bij aankoop middels voorkooprecht ook een onafhankelijke prijsvaststelling kan plaatsvinden, zie paragraaf 3.2

10. Ontwerp van Wet houdende regeling van een voorkeursrecht van gemeenten bij de verwerving van onroerend goed. TK 1975/1976. 13 713 nr 2

ONTSTAAN EN WEITELIJK KADER

In de Kamer geeft het wetsvoorstel aanleiding tot heel verschillende reacties. met zowel uitgesproken tegenstanders van een voorkeursrecht die de regeling veel te ver vinden gaan als uitgesproken voorstanders die het toepassingsbereik van de regeling juist willen uitbreiden.

Naar aanleiding van de schriftelijke behandeling brengt de regering enkele wijzigingen aan11, waarvan de belangrijkste zijn:

- invoering schadevergoedingsregeling voor schade als gevolg van de verkoop indien een onherroepelijk bestemmingsplan een bestemming kent die de toepassing van het voorkeursrecht zou hebben uitgesloten; - ook opties die gesloten worden als alleen het structuurplan al bekend is

vallen onder het voorkeursrecht;

- het recht is te vestigen indien het gebruik afwijkt van het plan (bestem-ming èn voorschriften) en niet alleen van de bestem(bestem-ming: ook voor bijvoorbeeld intensivering van een woonbestemming kan een voorkeurs-recht gevestigd worden.

De Kamer is echter om verschillende redenen nog lang niet tevreden met de voorgestelde wijzigingen. Met name het ontbreken van een koopplicht. de onvoldoende aangetoonde noodzaak van het instrument en de te smalle reikwijdte (alleen voor niet-agrarische bestemming en alleen indien het gebruik afwijkt van het plan) zijn belangrijke discussiepunten. Een groot aantal amendementen wordt dan ook ingediend. De kamerbehandeling (maart 1977). waar zowel het voor-keursrecht als de wijziging van de onteigeningswet op het terrein van de waarde-grondslag aan de orde zijn wordt echter niet afgerond; zij leidt tot een kabinets-crisis (die met name veroorzaakt wordt door het niet kunnen bereiken van een compromis over de waardegrondslag) .

Pas in februari 1979 wordt de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel voortgezet. Daarbij wordt de behandeling van de WVG losgekoppeld van de behandeling van de wijziging van de onteigeningswet. in de veronderstelling dat gemeenten dan zo spoedig mogelijk over het voorkeursrecht kunnen beschikken. In het wetsvoorstel zijn echter enkele wijzigingen door de nieuwe regering

aanqebracht'":

- de mogelijkheid om vooruitlopend op een (ontwerp-)structuur of -bestem-mingsplan een voorkeursrecht door middel van een aanwijzing door de Kroon te laten vestigen voor een periode van twee jaar in het buitenge-bied en maximaal vier jaar binnen de bebouwde kom;

- er is een inhoudelijk waardecriterium opgenomen (geen verwijzing naar de onteigeningswet) in de vorm van de werkelijke waarde;

- een optie kan alleen reden voor vrijstelling zijn indien de overeenkomst bij notariële of geregistreerde onderhandse akte is opgemaakt;

RECHT OP VOORRANG

- een openbare verkoop is toegevoegd als vrijstellingsgrond;

- een afname van de vrijblijvendheid voor de gemeente: een koopplicht kan ontstaan na deskundigenadvies en ontstaat na uitspraak van de recht-bank indien de verkoper dit wenst;

- de mogelijkheid nietigheid in te roepen van (aandelen)transacties met de bedoeling afbreuk te doen aan de wet.

De voorgestelde wijzigingen blijken in de Kamer op weerstand te stuiten. Verder vinden de verschillende partijen het voorstel nog steeds niet ver genoeg of juist te ver gaan. Uiteindelijk worden door de regering de volgende wijzigingen in het voorstel aançebracht'":

- de aan de kroonaanwijzing ten grondslag liggende besluiten van Raad en Kroon moeten met redenen omkleed zijn (en daarmee inzicht geven in toekomstige bestemming);

- de werking van de kroonaanwijzing wordt ook binnen de bebouwde kom beperkt tot een periode van twee jaar;

- de werkingssfeer van de schadevergoedingsregeling wordt uitgebreid tot (ten onrechte) gebruik van het voorkeursrecht onder de kroonaanwijzing. Opnieuw wordt een groot aantal amendementen ingediend. Door de regering wordt, vooruitlopend op de plenaire kamerbehandeling, opnieuw een nota van wijzigingen inqediend'", met als belangrijkste inhoud:

- vooruitlopend op de wettelijke regeling voor stadsvernieuwing zal het nu al mogelijk worden het recht te hanteren voor stadsvernieuwingsgebie-den indien het gebruik niet afwijkt van het plan voor zover het de aankoop van huurwoningen betreft;

- voorafgaand aan een (vrijgestelde) openbare verkoop moet een mede-deling aan de gemeente worden gedaan.

Bij de plenaire kamerbehandeling (oktober en november 1980) worden de volgende amendementen aangenomen:

- het voorkeursrecht op basis van een structuurplan dient zich te beperken tot de bebouwde kom (argument: gemeenten zijn verplicht bestemmings-plannen voor het buitengebied te maken; het niet-voldoen aan deze verplichting moet niet worden beloond);

het voorkeursrecht voor stadsvernieuwing kan alleen worden gevestigd voor op grond van een AMvB aan te wijzen gebieden;

de kroonaanwijzing kan voor het buitengebied vanaf 1 jaar na het in werking treden van de wet alleen voor in een PKB opgenomen groeiker-nen en groeisteden gehanteerd worden;

13. Vierde nota van wijzigingen, 21 augustus 1980 14. Vijfde nota van wijzigingen, 11 november 1980

- het voorkeursrecht kan niet -na het vervallen ervan- binnen twee jaar opnieuw worden gevestigd;

- de periode dat een verkoper vrij is tot vervreemding wordt van twee naar drie jaar uitgebreid;

- in plaats van 2 weken krijgt een verkoper 4 weken de tijd zich tot GS te wenden indien hij meent aanspraak te kunnen maken op vrijstelling van de verplichting te onderhandelen met de gemeente;

- de gevallen waarin een koopplicht kan ontstaan worden uitgebreid, de concrete beoordeling of er in die gevallen van een koopplicht sprake kan zijn wordt aan de rechter overgelaten.

De Eerste Kamer gaat in april 1981 met het wetsvoorstel akkoord en in diezelfde maand wordt de WVG in het staatsblad geplaatst.

Mei 1981 wordt de wet vervolgens gewijzigd; in plaats van het inhoudelijke criterium met betrekking tot de waardebepaling wordt verwezen naar de desbe-treffende regeling uit de onteigeningswet.

De wet treedt echter niet direct in werking. Hiervoor kunnen verschillende redenen worden aangevoerd.

Allereerst moet nog uitvoering worden gegeven aan artikel 28 van de Wet: het Besluit voorkeursrecht gemeenten moet worden gemaakt. Door de teruglopende economie begin jaren tachtig en de instorting van de onroerend-goedmarkt hebben gemeenten geen behoefte meer grond op voorraad te kopen: ze bezitten vaak eerder te veel grond, wat door de hoge rentelasten een financieel probleem oplevert. Een van de belangrijk-ste doelbelangrijk-stellingen van de wet, het vóór zijn van speculanten, komt daarmee te vervallen.

Een derde reden is gelegen in de veranderde aard van de ruimtelijke opgave van de gemeenten. Het accent in het beleid verschuift van stadsuitbreiding naar stadsvernieuwing, waar de problematiek van grondverwerving van een heel andere aard is.

Een vierde reden is de begin jaren tachtig binnen de rijksoverheid gestarte discussie over deregulering. Door de commissie Geelhoed wordt een aantal regelingen tegen het licht gehouden. Een van die regelingen is de WVG'6. De commissie adviseert de regering deze regeling in te trekken, omdat het (eventueel aan te passen) bestaande instrumentarium naar haar idee voldoende mogelijkheden biedt. Eventueel zou wel een afge-slankte vorm van de huidige wet in werking kunnen treden. Door de regering wordt dit advies echter niet overgenomen.

In het verlengde hiervan wordt aangevoerd dat de wet geen toegevoegde waarde ten opzichte van de verruimde mogelijkheden van onteigening

RECHT OP VOORRANG

bezit!". Deze verruiming betreft het noodzaakvereiste, waardoor het onteigenen van een projektontwikkelaar indien deze een andere vorm van uitvoering dan de gemeente voorstaat tot de mogelijkheden behoort. Op grond van een amendement dat ingediend wordt bij de behandeling van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing (WSDV) in de Tweede Kamer wordt uiteindelijk besloten de WVG per 1 januari 1985. gelijktijdig met de WSDV. in werking te laten treden. echter uitsluitend voor stadsvernieuwingsgebieden (hieronder worden verstaan gronden die in een structuurplan zijn aangewezen voor stads- en dorpsvernieuwing of gronden in een stadsvernieuwingsplan). Bij het gedeeltelijk in werking treden worden enkele wijzigingen in de wet aange-bracht met betrekking tot het voorkeursrecht in stadsvernieuwingsgebieden:

- in plaats van alleen voor huurwoningen geldt voor alle gronden in stadsvernieuwingsgebieden niet meer de eis dat het gebruik afwijkt van het plan;

- de mogelijkheid bij AMvB het voorkeursrecht voor stadsvernieuwing te beperken is afgeschaft;

- de aanwijzing van het voorkeursrecht in stadsvernieuwingsgebieden vervalt indien de uitvoering van de stadsvernieuwing is voltooid; - de uitzondering van de vrijstellingsgrond voor openbare verkoop voor

woningen in stadsvernieuwingsgebieden wordt beperkt tot huur-woningen;

- de inhoudelijke omschrijving van stadsvernieuwing is verwijderd. verwe-zen wordt naar de omschrijving uit de WSDV.

Later wordt door de wijziging van termijnen in de WRO in 1985 artikel 7 van de wet overeenkomstig gewijzigd:

- de maximale werkingsduur van de aanwijzing op grond van een ontwerp-structuur of -bestemmingsplan is beperkt tot 5 maanden in plaats van de oorspronkelijke 7 maanden.

In 1989 komt -op grond van het decentralisatiebeleid- de goedkeuring door GS van onroerend-goedtransacties in gemeenten met minder dan 100.000 inwoners te vervallen.De wet is hieraan aangepast.

De wet wordt in 1992 aangepast aan de nieuwe terminologie uit het NBW. Per 1 januari 1994 wordt de wet aangepast aan de AWB (eerste en tweede tranche); de consequenties hiervan zijn echter beperkt.

16. Vgl.C.Kuijpers-Groensmit - De wet voorkeursrecht gemeenten, wetgeving als 'doofpotinstrument', in: TVO 1983/7

voorkeursrecht WAG

Ook de Wet Agrarisch Grondverkeer is in 1981 in het staatsblad verschenen. Het voorkeursrecht is slechts één van de instrumenten uit deze wet die zich tot doel stelt bepaalde ongewenste ontwikkelingen op de agrarische grondmarkt te kunnen tegengaan. Ook de WAG is nog niet geheel in werking getreden.

De ontstaansgeschiedenis van de WAG ligt eind jaren zeventig, toen er op de markt voor agrarische grond buitensporige prijsontwikkelingen plaatsvonden. Deze buitensporige ontwikkelingen waren er de aanleiding voor dat ervan uit het ministerie -ter uitvoering van de regeringsverklaring uit 1978- plannen werden ontwikkeld om hiertegen maatregelen te kunnen nemen.

AI eerder heeft er in Nederland een wettelijke regeling op de vervreemding van landbouwgronden bestaan, de Wet op de vervreemding van landbouwgronden uit 1953, die in 1963 is vervallen. In tegenstelling tot deze regeling staat in de nieuwe regeling niet directe prijsregulering maar een indirecte aanpak voorop in de vorm van het beperken van het aantal vragers op de markt door een stelsel van toetsingscriteria.

Het wetsvoorstel voor een Wet vervreemding Landbouwgronden (zoals de wet in eerste instantie genoemd wordt) is december 1979 aan de Tweede Kamer aançeboden". De doelstelling van de wet is de beïnvloeding van de prijsont-wikkeling van landbouwgrond om buitensporige prijsontprijsont-wikkeling tegen te kunnen gaan. Hiertoe is een flexibel instrumentarium ontwikkeld, zodat het instrument -afhankelijk van de agrarische grondmarkt- kan worden ingezet. Gekozen is voor een stelsel van indirecte prijsbeheersing door middel van het invoeren van toetsingscriteria bij vervreemding van landbouwgronden; deze criteria passen zoveel mogelijk binnen het landbouwstructuurbeleid.

De criteria kunnen per AMvB worden ingevoerd. Als tegenhanger van de criteria is een koopplicht voor de overheid ingevoerd. Om te voorkomen dat de overheid op een krappe markt zelf de oorzaak van prijsopdrijving kan zijn kan een voor-keursrecht gevestigd worden. Ook hieraan is een koopplicht gekoppeld.

Opmerkelijk is de snelheid van behandeling van het wetsvoorstel (er zit nog geen anderhalf jaar tussen het tijdstip van aanbieding aan de Tweede Kamer en de verschijning in het Staatsblad). In tegenstelling tot bij de behandeling van de WVG is er bij de behandeling van dit wetsvoorstel wel veel aandacht voor kwantitatieve onderbouwing voor problemen op de grondmarkt.

De belangrijkste aandacht in de parlementaire behandeling richt zich op de landbouwkundige toetsing; het voorkeursrecht levert niet al te veel discussie op. Een wat formeel discussiepunt met betrekking tot het voorkeursrecht is de

mogelijkheid om in een PKB gebieden aan te wijzen waar een voorkeursrecht kan gelden: een PKB heeft echter nog geen wettelijke status.

In de nota van wijzigingen'B worden met betrekking tot het voorkeursrecht de volgende wijzigingen aangekondigd:

- in de AMvB op grond waarvan gebieden kunnen worden aangewezen moeten de overwegingen omtrent de met het voorkeursrecht na te streven doeleinden worden opgenomen;

de Centrale landinrichtingscommissie en Commissie beheer landbouw-gronden moeten gehoord worden bij de aanwijzing bij AMvB (met uitzondering van de gebieden opgenomen in een PKB);

BBL krijgt twee in plaats van één maand de tijd om een principe-besluit inzake aankoop te nemen.

Later wordt door de regering toeqevoepd'" dat het voorkeursrecht 1 week na dagtekening van de staatscourant in werking treedt.

Als gevolg van de kamerbehandeling (november en december 1980) worden de volgende wijzigingen in het voorstel aangebracht:

- alleen in PKB's die dateren van na het in werking treden van het wets-voorstel kunnen gebieden worden aangewezen waar het voorkeursrecht kan worden gevestigd;

- automatisch vervallen van het recht met het totstandkomen van een plan van toedeling of het afwijzen van een ruilverkaveling;

- de mogelijkheid een eigenaar van een stuk grond dat onder de wet valt een samenhangend geheel van gronden onder de wet te laten vallen wordt beperkt tot het onder de wet kunnen brengen van het bedrijf indien de bestaansgrondslag aan het bedrijf zou vervallen;

- het voorkeursrecht kan niet al gevestigd worden bij opname van een ruilverkaveling op het voorbereidingsschema, maar pas bij zending van het rapport ex artikel 34 (vergelijkbaar met het huidige landinrichtings-plan) aan GS;

- de citeertitel wordt gewijzigd in Wet agrarisch grond verkeer . De wet wordt begin december door de Tweede Kamer aanvaard .:

De behandeling in de Eerste Kamer start december 1980; in maart wordt de wet aangenomen.

Net zoals de WVG treedt de WAG niet direct in werking. In een aantal fasen is een groot aantal artikelen van de wet in werking getreden; achtereenvolgens de bepalingen inzake de gemeentelijke niet-Iandverklaringen (juni 1981), de commis-sie beheer landbouwgronden (november 1981), het BBL en het grondbankstelsel

18. Nota van wijzigingen, 18 juli 1980

ONTSTAAN EN WETTELIJK KADER

(januari 1982), en de rest van de wet in januari 1983 met uitzondering van het kapstokartikel van de landbouwkundige toetsing ("geen inschrijving van een overeenkomst in de openbare registers mogelijk zonder verklaring van de notaris dat aan de eisen van de wet is voldaan"), artikel 2, artikel 66 (wijziging van de Pachtwet) en artikel 69 (overgangsbepaling).

Het voorkeursrecht kan dus met ingang van januari 1983 gevestigd

worderr".

Aan de invoering van de landbouwkundige toetsing is -door de veranderde situatie op de agrarische grondmarkt- nog geen behoefte.

In 1985 wordt de WAG door invoering van de Landinrichtingswet gewijzigd. Het tijdstip waarop het voorkeursrecht in landinrichtingsgebieden gevestigd kan worden is gekoppeld aan het moment waarop het ontwerp-land inrichtingsplan of -programma of -aanpassingsplan aan GS wordt gezonden. Verder wordt de automatische vervallenverklaring van het voorkeursrecht uitgebreid tot het geval waarbij door de provincie tot het niet doorgaan van het projekt wordt besloten. De wet wordt in 1992 aangepast aan de nieuwe terminologie uit het NBW. Door de AWB worden in de WAG geen wijzigingen op het terrein van het voor -keursrecht aangebracht.

2.2

Overzicht vigerend wettelijk kader

Verschillende regelingen zijn van belang in relatie tot het voorkeursrecht. Van twee regelingen is hiervoor al de wetsgeschiedenis aangegeven. Het totale beeld van relevante regelgeving is als volgt:

- Wet voorkeursrecht gemeenten; - Besluit voorkeursrecht gemeenten; - Wet op de stads- en dorpsvernieuwing; - Wet agrarisch grondverkeer;

- Beschikking betreffende werkzaamheden van het Bureau beheer land-bouwgronden;

- onteigeningswet. Wet voorkeursrecht gemeenten

De Wet voorkeursrecht gemeenten maakt het gemeenten mogelijk om, door vestiging van een voorkeursrecht, bij voorrang onroerend goed te kunnen kopen in een aangewezen gebied. Een eigenaar in een aangewezen gebied mag zijn onroerend goed dus niet aan een derde verkopen voordat zij/hij het aan de gemeente heeft aangeboden. Een belangrijk kenmerk van de WVG is de

vrijwillig-OP VOORRANG

heid. Eigenaren kunnen niet verplicht worden te verkopen, en ook gemeenten zijn -in eerste instantie- niet verplicht te kopen.

In art. 2·9 zijn enkele bepalingen met betrekking tot de aanwijzing van gebieden opgenomen.

Artikel 10 vormt de kern van de WVG, waar wordt bepaald dat een verkoper eerst tot vervreemding kan overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld de desbetreffende onroerende zaak of het beperkte recht te kopen.

Vervolgens worden in de wet de procedures hiervoor geregeld (artikel 11-21). Het gaat om de aanbiedingsprocedures, de procedurele bepalingen inzake de beant-woording van de aanbieding, het indienen en behandelen van een ontheffings-verzoek, de inschakeling van deskundigen inzake prijsbepaling en de inschakeling van de rechtbank om een oordeel over de prijs uit te spreken. De procedures zijn aan vaste en harde termijnen gebonden.Overschrijding door de gemeente heeft tot gevolg dat deze het eerste recht van koop verliest, soms kan een koopplicht ontstaan.

In artikel 24 ligt de basis voor de nakoming van de wet: de notaris mag niet tot inschrijving van een akte overgaan als niet onderaan de akte een verklaring is opgenomen dat het voorkeursrecht is nageleefd dan wel niet van toepassing is. Ook bepaalde vormen van economische eigendomsoverdracht om het voorkeurs-recht te omzeilen zijn aantastbaar (artikel 26).

Artikel 27 gaat in op aankoopplichten die in de loop van de aankoopprocedure tussen verkoper en gemeente kunnen ontstaan. In artikel 28 wordt bepaald dat bij AMvB nadere voorschriften worden gegeven. Dit is gebeurd in het Besluit voorkeursrecht gemeenten.

Besluit voorkeursrecht gemeenten

Het Besluit voorkeursrecht gemeenten (BVG) dateert pas van oktober 1984; het geeft uitvoering aan artikel 28 van de WVG. Het besluit geeft enkele nadere bepalingen inzake:

- aanwijzing van gronden;

- kennisgeving van de aanwijzing en de zakelijke beschrijving van de betekenis van de aanvraag;

- registratie; - verzending.

De bepalingen (artikelen 2 en 3) inzake de aanwuzmq van gronden hebben betrekking op de inhoud van het raadsbesluit en de stukken die daarbij moeten zijn opgenomen.

Voor de kennisgeving aan de eigenaren is in een bijlage een aantal standaard-brieven opgenomen.

In artikel 5 wordt bepaald dat gemeenten een openbare registratie in het kader van het voorkeursrecht moeten bijhouden. In de registratie moeten ondermeer per perceel het raadsbesluit inzake de aanwijzing zijn opgenomen, alsmede alle

proceduremomenten en handelingen op grond van de toepassing van de wet. Genoemde registratie moet enerzijds duidelijkheid en rechtszekerheid aan verkoper en notaris bieden, anderzijds biedt ze de gemeente de mogelijkheid voor proces-bewaking.

Wet op de stads- en dorpsvernieuwing

De Wet op de stads- en dorpsvernieuwing (1985) geeft gemeenten een aantal bevoegdheden en instrumenten op het terrein van de stads- en dorpsvernieuwing. De wet heeft met name betrekking op invoering van een rijksbijdragestelsel met grote decentrale beleidsvrijheden (het stadsvernieuwingsfonds) en een tweetal nieuwe planfiguren, het stadsvernieuwingsplan en de leefmilieuverordening. In het kader van dit onderzoek is artikel 57 van belang, waarin op grond van een amendement in lid c wordt bepaald dat de WVG met betrekking tot gronden die in een structuurplan zijn opgenomen en zijn aangewezen voor stads- of dorpsver-nieuwing en gronden in een stadsverdorpsver-nieuwingsplan gelijktijdig met invoering van de WSDV in werking treedt.

Wet agrarisch grondverkeer

De Wet agrarisch grondverkeer (1981) heeft als doel de overheid instrumenten te verschaffen om in te kunnen springen op onwenselijk gevonden ontwikkelingen op de agrarische grondmarkt.

Belangrijkste instrumenten die op grond van de wet kunnen worden gehanteerd zijn:

- de landbouwkundige toetsing: een methode om het aantal vragers op de markt te beperken om ongewenste prijsopdrijving te voorkomen indien er sprake is van een beperkt aanbod;

- vestiging van een voorkeursrecht: indien de overheid als belangrijke vrager op de markt aanwezig is kan een voorkeursrecht ten gunste van het Bureau beheer landbouwgronden gevestigd worden (om ongewenste concurrentie tussen overheid en agrariërs te voorkomen);

- grondbankstelsel: om aankoop van gronden voor agrariërs te vergemak-kelijken (financieringsinstrument).

De Wet Agrarisch Grondverkeer is in 1981 in het staatsblad verschenen en sindsdien zijn diverse delen van de wet in werking getreden. Een van de belang-rijkste instrumenten, de landbouwkundige toetsing, is echter niet ingevoerd. Titel 1 van de wet geeft de inleidende bepalingen. Artikel 2 is het centrale artikel in de wet. Op grond van dit artikel moet bij elke in te schrijven akte een notariële verklaring worden opgenomen waarin staat dat aan de vereisten uit de WAG is voldaan. Er is automatisch aan deze vereisten voldaan indien het onroerend goed ligt in een gebied dat op grond van een gemeenteraadsbesluit als niet-agrarisch gebied is aangewezen of indien de grondkamer een niet-Iandverklaring verleent.

Titel 2 van de wet heeft betrekking op een overeenkomst tot overdracht van land en overdracht of vestiging van een beperkt recht op land. Artikel 6 geeft de algemene bepaling: een overeenkomst tot vervreemding van "land" behoeft de goedkeuring van de grondkamer, behoudens een aantal automatische goed keu-ringsgevallen dat in de wet is opgenomen (bijvoorbeeld overeenkomsten met als doel verandering van het landbouwkundig gebruik). Bij AMvB kunnen nadere regels worden gesteld over het goedkeuringsregime.

Titel 3 en 4 van de wet hebben betrekking op vervreemding aan rechtspersonen; de ontbinding van rechtspersonen en van gemeenschappen.

Titel 5 en 6 hebben betrekking op de goedkeuringsprocedure door de grondkamer: het verzoek, de behandeling en het hoger beroep.

Titel 7 regelt het Bureau beheer landbouwgronden (BBL).

Titel 8 vormt de grondslag voor het voorkeursrecht van het Bureau beheer landbouwgronden. De kern van het voorkeursrecht is dat overeenkomsten met betrekking tot aangewezen land niet mogen worden ingeschreven in de openbare registers zonder dat BBL in de gelegenheid is geweest het land te kopen. De artikelen 37-39 gaan in op de aanwijzing. Artikelen 40-50 hebben betrekking op de aankoopprocedure . Artikel 51 geeft aan dat het voorkeursrecht ook voor vormen van economische eigendomsoverdracht geldt.

Titel 9 regelt de koopplicht in het kader van de toetsing. Titel 10 is de basis voor het grondbankstelsel. Titel 11 bevat de overgangs- en slotbepalingen.

Beschikking betreffende werkzaamheden van het Bureau beheer landbouwgronden In de beschikking betreffende de werkzaamheden van het Bureau beheer land-bouwgronden (op grond van artikel 29 van de WAG) worden de belangrijkste werkzaamheden van dit bureau aangegeven.

Voor een belangrijk deel zijn deze specifiek omschreven, en hebben ze te maken met het verkrijgen, tijdelijk beheren of vervreemden van onroerende zaken in relatie tot landinrichting. Daarnaast speelt het bureau een rol bij de aankoop en vervreemding in het kader van de grondbankregeling, de bedrijfsbeêindiging in het kader van de Stichting Ontwikkelings- en Saneringsfonds voor de Landbouw, het verkrijgen en tijdelijk beheren van grond voor Staatsbosbeheer, in het kader van reservaats- en beheersgebieden om deze aan de staat of particuliere natuurbe-schermingsorganisaties te vervreemden, het verkrijgen, tijdelijk beheren en vervreemden ten behoeve van realisatie van het bufferzonebeleid, de randstad-groenstructuur en natuurontwikkelingsgebieden.

Vervolgens kunnen de werkzaamheden meer algemeen van aard zijn:

- het verkrijgen en tijdelijk beheren van onroerende zaken om deze aan derden te vervreemden;

- het verkrijgen, tijdelijk beheren of vervreemden van land bij de uitoefe-ning van het voorkeursrecht uit de WAG en in relatie tot de koopplicht uit die wet.

Dat betekent dus dat BBL een rol zou kunnen spelen bij verwerving ten behoeve van de VINEX-uitbreidingslokaties.

onteigeningswet

De onteigeningswet geeft de grondslag voor onteigening in het algemeen belang. In de jaren tachtig zijn twee belangrijke wijzigingen in de onteigeningswet aan-gebracht. De eerste had betrekking op de bepaling van de vermogensschade, waarvoor het zogeheten 'verkeerswaarde-min' stelsel is ingevoerd. De tweede had betrekking op verruiming van de mogelijkheden van titel IV-onteigening en het verbeteren van de bezwaarschriftenprocedures.

De onteigeningswet is van belang in het kader van dit onderzoek, omdat het stelsel volgens welk de vermogensschade binnen de schadeloosstelling in het kader van onteigening wordt bepaald ook van toepassing is voor de bepaling van de prijs die bij vervreemding in het kader van de WAG en de WVG moet worden betaald.

3.

MOGELIJKHEDEN VOORKEURSRECHT

In Nederland bestaan twee verschillende soorten voorkeursrechten, het recht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten en het recht op grond van de Wet agrarisch grondverkeer. Maar ook over de grenzen bestaan voorkeursrechten. In Frankrijk en Duitsland wordt al geruime tijd vrij intensief gebruik gemaakt van met het Nederlandse voorkeursrecht vergelijkbare instrumenten.

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste kenmerken van de voorkeursrechten behandeld. Daarbij wordt van het volgende analysekader uitgegaan:

Aan de hand van deze structuur worden de verschillende voorkeursrechten besproken. Het hoofdstuk eindigt met een schematisch overzicht van de belang-rijkste kenmerken van de behandelde voorkeursrechten.

3.1

Voorkeursrecht in Nederland

Er bestaan in Nederland twee publiekrechtelijke voorkeursrechten, het recht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten en het recht op grond van de Wet

Op belangrijke onderdelen zijn de instrumenten qua systematiek vergelijkbaar.Bij de opzet van het voorkeursrecht uit de WAG is dan ook aangesloten bij het voorkeursrecht uit de WVG.

3.1.1 Het voorkeursrecht uit de Wet voorkeursrecht gemeenten

Op grond van de WVG kan sinds 1985 een voorkeursrecht gevestigd worden.De belangrijkste kenmerken van dit instrument worden hieronder behandeld. Van belang is dat er in feite drie hoofdtypen voorkeursrechten binnen de WVG bestaan:

- een voorkeursrecht op basis van een structuurplan en een bestemm

ings-plan;

- een voorkeursrecht op basis van een ontwerp van deze plannen; - een voorkeursrecht op basis van een aanwijzing door de Kroon.

toepassingsmogelijkheden

De toepassingsmogelijkheden van het instrument voorkeursrecht zijn beperkt tot bepaalde gebieden en bepaalde onroerend-goedtransacties.

geografisch toepassingsbereik

Een voorkeursrecht is pas operationeel indien de betrokken percelen als zodanig zijn aangewezen. Het moet dus gaan om aangewezen gronden.

Deze aanwijzing kan niet in alle gebieden plaatsvinden. De algemene regel van de WVG is dat een voorkeursrecht pas kan worden gevestigd als er een bepaalde

planologisch-juridische grondslag is.Als zodanig voldoen:

- een bestemmingsplan voor die gebieden waaraan een niet-agrarische bestemming is gegeven en het gebruik afwijkt van het plan (artikel 2);

- een structuurplan voor de bebouwde kom waarin aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming, idem (artikel 2);

- een stadsvernieuwingsplan en een structuurplan gericht op stadsvernieu

-wing (ongeacht de vraag of het gebruik afwijkt van het plan) {artikel 3);

- een ter inzage gelegd ontwerp van de genoemde plannen (artikel 6).

Een uitzondering op de algemene regel wordt gevormd door de volgende soorten gronden, waar ook -weliswaar door tussenkomst van de Kroon- het voorkeurs-recht -zolang een adequate planologisch-juridische grondslag ontbreekt- gevestigd kan worden (artikel 8):

- gronden buiten een bebouwde kom van een gemeente die in de geldende PKB over de verstedelijkingsnota als groeistad of groeikern is of kan worden aangewezen;

- gronden binnen een bebouwde kom.

Het toepassingsbereik van het voorkeursrecht is echter beperkt doordat de wet uiteindelijk alleen voor gronden die in een structuurplan voorstadsvernieuwing zijn

duur van het recht

Een op grond van een bestemmingsplan gevestigd voorkeursrecht blijft geldig zolang het gebruik afwijkt van het plan (artikel 5 juncto artikel 2).

Een op grond van een structuurplan gevestigd voorkeursrecht heeft een geldig-heidsduur van maximaal 2 jaar, onder goedkeuring van GS met 1 jaar te verlengen (artikel 2).

Een gebiedsaanwijzing op grond van een stadsvernieuwingsplan of een structuur-plan gericht op stadsvernieuwing blijft geldig totdat het structuur-plan ten aanzien van die gronden is uitgevoerd (artikel 3).

De geldigheidsduur van een aanwijzing op grond van een ontwerp-plan is beperkt tot 5 maanden (artikel 7); ze vervalt indien het plan wordt vastgesteld, omdat ze dan kan worden overgenomen door een aanwijzing op basis van het vastgestelde plan.

De aanwijzing van gronden door de Kroon kent een geldigheidsduur van ten hoogste twee jaar (artikel 8); ze vervalt indien een ontwerp-plan ter inzage wordt gelegd omdat de aanwijzing dan kan worden overgenomen door een aanwijzing op basis van dat ontwerp-plan.

Indien de aanwijzing niet meer voldoet aan de in de wet gestelde eisen doen B&W de aanwijzing vervallen. Een eigenaar of beperkt gerechtigde kan B&W verzoeken tot deze vervallenverklaring over te gaan; er is een beroepsmogelijkheid bij Gedeputeerde Staten (artikel 5).

Als een aanwijzing is beëindigd kan binnen twee jaar geen nieuwe aanwijzing op dezelfde grondslag plaatsvinden (artikel 9).

soort transacties

Centrale begrip in de WVG is het begrip vervreemding: op grond van de wet kan een verkoper alleen tot vervreemding overgaan als de gemeente in de gelegenheid is gesteld het goed te kopen.

Transacties die worden aangemerkt als 'vervreemding' vallen dus binnen de directe toepassingssfeer van de wet. Het gaat hier allereerst om (artikel 1):

- overdracht in eigendom (bij verkoop, ruil of schenking); - toedeling (bij ontbinding van een medegerechtigheid);

- overdracht of toedeling dan wel vestiging van recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik;

Vervolgens zijn in artikel 26 ook transacties in aandelen, certificaten, lidmaat-schaps- en deelnemingsrechten waarvan de 'kennelijke strekking' is 'afbreuk te doen aan het belang van de gemeente bij haar in deze wet geregelde voorkeurs-positie' ook onder de wet gebracht. Doel is te voorkomen dat eigenaren afbreuk willen doen aan het belang van de gemeente bij het voorkeursrecht (door bijvoorbeeld alleen het economisch eigendom over te dragen of het onroerend goed in te brengen in een besloten vennootschap, die het vervolgens ter beschik-king stelt aan een derde).

RECHT OP VOORRANG

Indien er gewichtige redenen bestaan kan een verkoper een ontheffing van de verplichting eerst met de gemeente te moeten onderhandelen vragen. Een zodanig verzoekschrift moet aan GS gericht worden (artikel 14).

Als slechts een deel van het eigendom van een verkoper onder het voorkeursrecht valt kan de verkoper eisen dat het geheel moet worden gekocht; verder kan de verkoper eisen dat het bedrijf waarvan het perceel onderdeel uitmaakt wordt gekocht {artikel 111.

Niet elke vervreemding die aan bovenstaande omschrijving voldoet valt echter onder het voorkeursrecht. In artikel 10 van de wet is een aantal vrijstellingen van bepaalde soorten transacties opgenomen:

- in verband met bescherming van verkregen rechten:

een overeenkomst ter uitvoering van een verplichting van een verkoper die voor de tervisielegging van het ontwerp-structuurplan of -stadsvernieuwingsplan is ontstaan (bijvoorbeeld een optie); een overeenkomst gesloten voor het in werking treden van het voorkeursrecht (bijvoorbeeld een koopovereenkomst).

In deze gevallen moet overigens wel uit een notariële akte of een geregistreerde onderhandse akte blijken dat de overeenkomst inderdaad eerder is gesloten.

- in geval van openbare verkoop

De vrijwillige openbare verkoop kan pas plaatsvinden 1maand nadat de notaris de gemeente heeft bericht dat deze gaat plaatsvinden. Voor huurwoningen in stadsvernieuwingsgebieden is er bij vrijwillige openbare verkoop geen vrijstelling van het voorkeursrecht.

betrokkenen bij transacties

Ook de persoon van de nieuwe eigenaar of rechthebbende op het beperkt recht kan een grond zijn voor vrijstelling. In artikel 10 zijn de volgende vrijstellingen opgenomen:

- in verband met familierelaties:

rechtshandelingen in familieverband;

verdeling van een huwelijksgemeenschap of een nalatenschap; uiterste wilsbeschikking;

- voorkeursrecht van de pachter

Deze vrijstelling geldt alleen in het geval van een Kroonaanwijzing. Verkoop aan een huurder komt in dit rijtje niet voor. Wel geldt dat indien een gemeente tot koop overgaat van een woning in stadsvernieuwingsgebieden ze verplicht is de woning aan de huurder aan te bieden.

bevoegdheidsverdeling

Binnen de bevoegdheidsverdeling is het van belang onderscheid te maken tussen de bevoegdheid het voorkeursrecht te vestigen en de bevoegdheid gebruik te maken van het voorkeursrecht (begunstiging).

MOGELIJKHEDEN VOORKEURSRECHT

vestiging

In het algemeen is het zo dat de bevoegdheid een gebied aan te wijzen de bevoegdheid van de gemeente is. Een belangrijke voorwaarde is echter dat er een

planologisch-juridische grondslag is. Bij een structuurplan als grondslag is

goedkeuring van het besluit van de gemeente door GS nodig; deze goedkeuring geldt echter niet voor aanwijzing op basis van een ontwerp-structuurplan. In sommige gevallen kan ook de Kroon gevraagd worden een gebied aan te wijzen:

bij afwezigheid van een (ontwerp)structuurplan of -bestemmingsplan. De

aanwijzing vindt plaats op verzoek van de gemeente (dat verzoek is bekrachtigd door een gemotiveerd raadsbesluit waarin het betreffende gebied is aangegeven).

begunstiging

Het voorkeursrecht wordt gevestigd ten gunste van de gemeente; de gemeente kan zelfstandig beslissen of ze in een concreet geval van haar recht gebruik wil maken.

In enkele gevallen kan er in de aankoopprocedure echter een wettelijke koopplicht ontstaan. Er bestaan twee varianten:

- gevallen waarin de gemeente sowieso tot aankoop gehouden is: niet op tijd reageren van de gemeente -indien ze heeft aangegeven zich met het advies van de deskundigen te kunnen verenigen- op het verzoek van de verkoper de rechtbank een oordeel over de prijs uit te laten spreken (artikel 17 lid 3 juncto artikel 21);

indien de gemeente de rechtbank een oordeel over de prijs heeft gevraagd en heeft gekregen (artikel 21).

In beide gevallen is de gemeente tot drie maanden na de beschikking van de rechtbank verplicht tot medewerking aan de levering, indien de verkoper dat wenst.

- een koopplicht die door de rechtbank op verzoek van de verkoper kan worden opgelegd en die vervolgens 3 maanden van kracht blijft (artikel 27):

in geval van niet op tijd reageren van de gemeente op het verzoek van de verkoper deskundigen aan te wijzen;

in geval van niet op tijd reageren van de gemeente op het deskun-digenadvies;

indien de gemeente afziet van koop na de uitspraak van de deskun-digen.

De rechtbank doet binnen 6 maanden na ontvangst van het verzoek-schrift uitspraak en stelt -bij toewijzing- tevens de prijs vast. Daarbij beoordeelt ze of -gezien de bijzondere persoonlijke omstandigheden die terzake van belang kunnen zijn- het redelijk is dat verkoop door de gemeente achterwege kan blijven.

OP VOORRANG

procedures en rechtsbescherming aanwijzing

Als er een planologisch-juridische grondslag aanwezig is, kan de gemeenteraad overgaan tot aanwijzing van het gebied. De aanwijzing vindt plaats op grond van een raadsbesluit, een voorstel van B&W of een KB, waarin, onder verwijzing naar een kadastrale kaart, de percelen worden aangeduid waarop de aanwijzing betrekking heeft. Aangegeven worden daarbij (artikel 2 lid 3):

- de kadastrale aanduiding; - de grootte volgens het kadaster;

- de namen van de eigenaren en beperkt gerechtigden;

- de planologische grondslag (bij vestiging bij raadsbesluit of voorstel van B&W) of het raadsbesluit betreffende het verzoek (bij vestiging bij KB). Indien het besluit gebaseerd is op een structuurplan behoeft het (binnen 2

maanden) goedkeuring van GS. Als GS niet reageert worden ze geacht goedkeu-ring te hebben verleend (fictieve goedkeugoedkeu-ring). Deze goedkeugoedkeu-ringsplicht geldt niet voor de aanwijzing op basis van een ontwerp-structuurplan".

De aanwijzing op grond van het (indien nodig goedgekeurde) raadsbesluit of het B&W-voorstel dan wel het KB wordt door de gemeente (in geval van KB-aanwij-zing door de Kroon) bekendgemaakt door ter inzagelegging in de betreffende gemeenten, bekendmaking in de Staatscourant en in de plaatselijke pers. Verder moet het besluit ter inschrijving in de openbare registers worden aangeboden en moet aan de eigenaren en beperkt gerechtigden een persoonlijke kennisgeving worden gezonden die een zakelijke beschrijving van de betekenis van de aan-wijzing bevat. In het BVG is daarvoor een standaardbrief opgenomen. Het besluit treedt een week na publikatie in de Staatscourant in werking (artikel 4). Het besluit kan vatbaar zijn voor AROB-beroep22.

B&W kunnen de aanwijzing doen vervallen. Ook hier vindt persoonlijke kennis-geving plaats; verder wordt het vervallen van de aanwijzing ter inschrijving meegedeeld aan het Kadaster.

21. De VNG gaat ervan uit dat er geen goedkeuring nodig is; zie: Voorkeursrecht gemeenten

-Handleiding voor de toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten in stads-en dorpsvernieu

-wingsgebieden, 1984, blz. 27. De wet is niet helder op dit punt: de bekendmaking van het voorstel van B&W moet volgens de procedure uit art. 4, lid 1-3 plaatsvinden; hierin is echter ook de goedkeuringdoor GS van een raadsbesluit op basis van een structuurplan opgenomen.

22. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State van 17 maart 1993 (BR okt. '93) inzake het voorkeursrecht Rotterdam: "..;de afdeling is met verweerder van oordeel dat het raadsbesluit tot aanwijzing van een aantal percelen als gronden waarop de wet van toepassing is niet kan worden aangemerkt als een besluit van algemene strekking, doch veeleer moet worden gezien als een verzameling van individuele beschikkingen ten aanzien van concrete personen met betrekking tot een of meer percelen. Zij acht hierbij mede van belang dat op de bij het bestreden besluit behorende kaart van de wijk waarbinnen de percelen liggen, de percelen waarop het besluit betrekking heeft afzonderlijk zijn aangegeven.

aankoop

Artikel 10 vormt de kern van de WVG, waar is bepaald dat een verkoper eerst tot vervreemding kan overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld de desbetreffende onroerende zaak of het beperkt recht te kopen.

Vervolgens worden in de wet de procedures hiervoor geregeld (artikel 11-21). Er kan onderscheid worden gemaakt tussen:

- administratieve procedure - rechterlijke procedure.

De administratieve procedure is in grote lijnen als volgt. Een verkoper moet een schriftelijke opgave aan B&W doen dat zij/hij tot vervreemding wenst over te gaan. B&W sturen een ontvangstbevestiging (artikel 11). Binnen 8 weken delen B&W de verkoper mee of ze 'in principe' tot aankoop van het recht wensen over te gaan. Als hun antwoord nee is, is de verkoper drie jaar ontheven van zijn plichten op grond van het gevestigde voorkeursrecht (artikel 12).

Als B&W wel in principe willen kopen, maar partijen niet tot overeenstemming komen, kan de verkoper vragen dat door de rechter te benoemen deskundigen over de prijs advies uitbrengen (rechterlijke procedure). Als B&W niet binnen 2 weken antwoorden is de verkoper weer drie jaar ontheven (artikel 16).

De verkoper kan ontheffing vragen van zijn aanbiedingsplicht. Hij moet daartoe binnen 4 weken een verzoek indienen bij GS; binnen 6 weken (eventueel met 3 weken te verdagen) besluiten GS, na een hoorzitting te hebben gehouden. Het verzoek van de verkoper kan alleen worden ingewilligd op grond van gewichtige redenen (artikelen 14 en 15).

De deskundigen brengen advies uit over de aankoopprijs volgens de criteria voor het bepalen van vermogensschade uit de onteigeningswet (artikel 16 lid 4). Als partijen het nog niet eens worden naar aanleiding van het advies, kan de gemeente de rechter vragen een oordeel over de prijs uit te spreken. Ook de verkoper heeft drie maanden de tijd, om de rechtbank om een oordeel te vragen. Als de verkoper dit doet heeft de gemeente nog twee weken de tijd om te beslissen om af te zien van koop; anders ontstaat een koopplicht. De verkoper kan te allen tijde van de verkoop afzien (artikel 17).

Tegen de uitspraak van de rechtbank staat geen hoger beroep en geen cassatie-mogelijkheid open. De kosten van de procedure zijn in principe voor rekening van de gemeente (artikelen 19 en 20).

Indien ten onrechte tot aankoop is overgegaan is er een schadevergoedings-regeling (artikel 25). Er is sprake van onterechte aankoop indien een onherroepe-lijke bestemming volgens het bestemmingsplan afwijkt van de bestemming waarvoor is aangekocht. De oude eigenaar moet aantonen dat hij daardoor schade heeft geleden.

ReCHT OP VOORRANG informatievoorziening

kenbaarheid

De aanwijzing van een gebied waar het voorkeursrecht van toepassing is wordt: - door de gemeente ter inzage gelegd en bekendgemaakt in de

Staatscou-rant en plaatselijke dag- of nieuwsbladen;

- bericht aan de betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden; - ingeschreven in de Openbare Registers en vermeld in het kadaster. Bij het vervallen van het voorkeursrecht wordt dit aan betrokkenen bericht en vindt inschrijving plaats.

In artikel 5 van het BVG wordt bepaald dat gemeenten een openbare registratie in het kader van het voorkeursrecht moeten bijhouden. Deze registratie kan kosteloos worden geraadpleegd. In de registratie moeten per perceel de stand van zaken met betrekking tot het voorkeursrecht dat op een bepaald perceel ligt te vinden zijn. De registratie bevat o.a. alle tijdstippen, strekking van besluiten, eventuele vervallenverklaring en handelingen op grond van de toepassing van de wet. Genoemde registratie moet enerzijds duidelijkheid en rechtszekerheid aan o.a. verkoper en notaris bieden, anderzijds biedt het de gemeente de mogelijkheid voor procesbewaking.

nakoming

In artikel 24 ligt de basis voor de nakoming van de wet: de notaris mag niet tot inschrijving van een akte overgaan als niet onderaan de akte een verklaring is opgenomen dat het voorkeursrecht is nageleefd dan wel niet van toepassing is.

Hiertoe zal door de notaris onderzoek moeten plaatsvinden (is er voorkeursrecht van toepassing; is de verkoper in het concrete geval vrij tot vervreemding). Door het notariaat is daarom bij de behandeling van de wet gepleit voor een regeling zodanig dat notarissen zich op eenvoudige wijze op de hoogte kunnen stellen van de gegevens die nodig zijn voor het afgeven van de verklaring23

•

Omdat sommige onroerend-goedtransacties niet leiden tot een inschrijving in de openbare registers, kan de naleving van de wet niet volledig vooraf worden gecontroleerd. Dit is vooral vervelend bij die transacties die volgens de strekking van de wet er wel onder zouden moeten vallen. De concrete regeling is daarom dat de gemeente -achteraf- de nietigheid kan inroepen van dit soort transacties, tenzij ze vooraf toestemming heeft verleend.Een verzoek tot nietigverklaring moet binnen acht weken nadat de feiten ter kennis van de gemeente zijn gekomen bij de rechtbank worden gedaan. Bij toewijzing van het verzoek wijst de rechtbank het onroerend goed of de beperkte rechten aan de gemeente toe, met als verplichting de waarde te vergoeden (artikel 26).

waarde grondslag

Bij de bepaling van de hoogte van de prijs die betaald moet worden zullen de deskundigen en de rechtbank uitgaan van de criteria uit de artikelen 40b-40f van