FINANCIËLE EFFECTEN BU CELSGEWIJS
I"~
WERKDOCUMENT OTB
Innovatiegericht Onderzoekprogramma Bouw Postbus 20740 (Ween a 740)
3001 JA Rotterdam tel. 010-138399
__ ,.r" [ ..... "' _ _ .
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Universiteit Delft
I .I ! f .. . . f "'i*+1 .... i ! !!J.I! Ie" .. · · ·'8" • ..., w "J41 . j j ! !
FINANCIËLE EFFECTEN BU CELSGEWIJS
RENOVEREN IN DE NAOORLOGSE VOORRAAD
·
.
.
Delftse Universitaire PersStevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Metselaar, Ans
Financiële effecten bij celsgewijs renoveren in de naoorlogse voorraad / Ans Metselaar - Delft : Delftse Universitaire Pers - III - (Werkdocument / Onder-zoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde, ISSN 0923-9871 : 90-02)
Onderzoek uitgevoerd in het kader van het werkplan Open Bouwen van het Innovatiegericht Onderzoek Programma Bouw (IOP-Bouw) door het Onder-zoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde - Met lit. opg.
ISBN 90-6275-596-8
SISO 314.3 UDC 351.7798.52 NUGI 655 Trefw.: renovatie
Copyright 1990 by A. Metselaar
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher,
INHOUD
VOORWOORD. . . . . . . . . . . . . . . . .. 1
1 INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING . . . . . . . . . . . .. 3
2 UITGANGSPUNTEN VAN HET ONDERZOEK . . . ... ... .... 7
2.1 "Woningcomplex 49" in Oost-Souburg . . . . . . . . . . . . . . .. 7
2.2 Kosten van traditioneel en celsgewijs renoveren .... ... ... .. . 10
3 FINANCIËLE GEVOLGEN BIJ TRADITIONEEL EN CELSGEWIJS RENOVEREN . . . ... ... .. . . 13 4 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN . . . .. 21 BIJLAGE 1 Exploitatie-resultaat voor de komende jaren bij voortgang van de huidige ontwikkelingen . . . . . . .. 23
BIJLAGE 2 Kosten traditionele en celsgewijze renovatie ... .... . . 24
BIJLAGE 3 Berekening huurverhoging en Rijksbijdrage bij drie investe-ringsniveaus . . . . . . . . . . . 25
BIJLAGE 4 Exploitatie-resultaat voor de komende jaren bij 2% leeg-stand. . . . . . . .. 28 BIJLAGE 5 Exploitatie-resultaat voor de komende jaren bij traditio-nele hoogniveau renovatie ... ... . .. ... .... . 29
BIJLAGE 6 Exploitatie-resultaat voor de komende jaren bij celsgewijs renoveren, waarbij alle woningen in één keer worden verbeterd . . . .. . . .. . . .. 30
BIJLAGE 7 Exploitatie-resultaat voor de komende jaren bij gefaseerd celsgewijs renoveren over een periode van 9 jaar. . . . . .. 31
BULAGE 8 Berekening huurverhoging en Rijksbijdrage bij een combinatie van groot onderhoud (f. 25.000) en gefaseerd celsgewijs
renoveren (f.31.000) . . . ... ... . 32 BULAGE 9 Exploitatie-resultaat voor de komende jaren bij een
com-binatie van groot onderhoud (f. 25.000) En gefaseerd celsgewijs renoveren over een periode van 9 jaar
VOORWOORD
In het kader van het werkplan Open Bouwen van het Innovatiegericht Onder-zoekprogramma Bouw (lOP-Bouw) is door het Onderzoeksinstituut voor Techni-sche Bestuurskunde (OTB) onderzoek verricht naar de financiële gevolgen van toepassing van het Open Bouwen concept. Bij het onderzoek "Financiering en subsidiëring Open Bouwen" is onderscheid gemaakt naar de gevolgen voor de koopsector, de sociale huursector en bij woningverbetering in de naoorlogse voorraad.
Van deze drie deelstudies zijn afzonderlijke zogenaamde werkdocumenten verschenen. Dit werkdocument betreft de laatste deelstudie en heeft betrekking op de effecten van Open Bouwen bij woningverbetering.
De onderzoeksactiviteiten van het hele onderzoek "Financiering en subsidiëring Open Bouwen" zijn begeleid door een commissie van deskundigen, die geduren-de geduren-de ongeduren-derzoeksperiogeduren-de van samenstelling is gewisseld. Op alfabetische volgor-de bestond volgor-de begeleidingscommissie uit volgor-de volgenvolgor-de levolgor-den:
dhr. R.E. Baumgarten (NWR, voorzitter tot 1 sept. 1988); ir. F.W. Boekhorst (Stichting Architecten Research);
ing. K.H. Dekker (KDfConsultants, voorzitter vanaf 1 sept. 1988); drs. L. Mosselman (DGVH, vanaf 1 sept. 1988);
ir. C.E.C. de Reus (HID-Utrecht, tot 1 febr. 1988); ing. W. Revet (DGVH);
ir. W.N.G. Rust (Fakton).
Wij zijn de leden van de begeleidingscommissie dankbaar voor hun stimulerende en deskundige inbreng gedurende het onderzoek.
1
INLEIDING EN PROBLEEMSTELUNG
Door de Werkgroep OBOM (Open Bouwen Ontwikkelingsmodel) aan de Technische Universiteit Delft is onderzoek verricht naar de toepassingsmogelijk-heden van zogenaamd celsgewijs renoveren van de naoorlogse woningvoorraad.l
Celsgewijs renoveren houdt in dat niet met renovatie wordt gewacht totdat een geheel woningcomplex aan ingrijpende woningverbetering toe is, maar dat zoveel mogelijk iedere afzonderlijke woning wordt aangepast op een daarvoor geëigend moment. Door middel van de Open Bouwen-systematiek zou het volgens de Werkgroep OBOM mogelijk zijn dat woningen een eigen "veranderingscyclus" hebben, zonder dat daarvoor het totale woongebouw behoeft te worden aange-past.
Deze gedachtengang sluit aan bij de mutatiegerichte woningverbetering, zoals die op sommige plaatsen reeds in praktijk wordt gebracht. In de wijk Kostverlo-ren in Groningen worden door de woningbouwveKostverlo-reniging Gruno al enige tijd met succes woningen "klantgericht" gerenoveerd.2
De klantgerichte aanpak
. betekent dat de buitenkant van de woningen per blok - in overleg met een bewonersvertegenwoordiging - wordt opgeknapt. Voor de rest wordt uitgegaan van de afzonderlijke wensen van ieder huishouden. Afspraken over werkzaamhe-den binnenshuis worwerkzaamhe-den op individuele basis gemaakt.
Woningbouwvereniging Amsterdam-Zuid voert al sinds 1986 een zogenaamd dynamisch mutatie-beleid. Dit beleid is gericht op vroeg naoorlogse woningen, waar met name moderne woontechnische voorzieningen ontbreken of verouderd zijn. Bij mutatie wordt de woning aangepast aan de hedendaagse kwaliteitseisen. Hiervoor zijn verschillende mutatie-pakketten ontwikkeld. Welk mutatie-pakket wordt aangebracht is afhankelijk van de toestand van de woning bij het vertrek van de oude huurder, de al of niet technisch noodzakelijke werkzaamheden
1 Kapteijns, J., 1989, Open Bouwen buurtvemleuwing, Delft (publicatiebureau Bouwkunde). 2 Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, 1989, Klantgericht renoveren;
(zoals vervangen elektra en gas) en de wensen van de nieuwe bewoners ten aanzien van geriefsverbeteringen.3
Voordelen van mutatiegericht verbeteren zijn dat meer wordt tegemoet geko-men aan individuele bewonerswensen, hetgeen de verhuurbaarheid ten goede zou kunnen komen. Bovendien zijn er minder wisselwoningen nodig en is er minder (langdurige) leegstand, doordat niet behoeft te worden gewacht op het leegkomen van een geheel blok. Dit kan er weer voor zorgen dat de sociale structuur van de buurt beter gehandhaafd blijft, omdat de bewoners minder wegtrekken vanwege renovatie-overlast.
Het door de Werkgroep OBOM geïntroduceerde begrip "celsgewijs renoveren" is een variant van mutatie-gerichte woningverbetering, die past binnen de systema-tiek van scheiding-drager-inbouw. De maatregelen, die moeten worden genomen om een woningcomplex celsgewijs te kunnen verbeteren hebben betrekking op het drager-niveau en het inbouw-niveau.
Voor wat betreft de drager van het woningcomplex moet volgens de methodiek van het celsgewijs renoveren het hoofd-leidingen-systeem zodanig worden aangepast, dat te allen tijde een individuele woning kan worden aangesloten. De woningen worden leeggemaakt, zodat een optimaal flexibele indeling mogelijk wordt. De nieuwe inbouw moet vervolgens zoveel mogelijk ontkoppeld van de drager worden aangebracht, zodat ook in de toekomst flexibiliteit wordt gewaar-borgd.
Voor wat betreft de naoorlogse woningvoorraad, met name de middelhoog- en hoogbouw, is deze wijze van renoveren technisch haalbaar. Door de Werkgroep OBOM is een studie gemaakt van een dergelijk verbeterproces van een portiek-etage-bouwcomplex.4
Er worden de volgende drie voordelen genoemd van celsgewijs renoveren ten opzichte van de traditionele hoogniveau renovatie.
1 - De woningen kunnen worden verbeterd, zonder dat het gehele woongebouw behoeft te worden ontruimd. Een celsgewijze woningverbetering ~uurt ca. S weken, zodat de ingreep bij een gewone mutatie kan plaatsvinden en er geen extra verhuisvergoedingen en/of wisselwoningen nodig zijn.
2 - De woningen zijn in de toekomst aanpasbaar aan nieuwe woonwensen. Een eenmaal celsgewijs gerenoveerde woning is snel en eenvoudig opnieuw te wijzigen.
3 Kamp, WJ.F., G. Vijverberg en FJ.H. Walstra, 1990, Voorstudie informaüemodel
dynamisch mutaüe-onderhoud, (OTB, nog niet gepubliceerd).
4 Kapteijns, J, J. Bleeker en C. van Langen, 1989, Renovatie per mutatie, celsgewijze
vernieuwing; inbouwonderzoek in het kader van open bouwen buurtvernieuwing, (OBOM Werkgroep), april.
lp, !
3 - Doordat de woningen vrij indeel baar zijn en het hoofdleidingensysteem wordt losgekoppeld van de afzonderlijke woningen, wordt het ook mogelijk om woningen (in de toekomst) samen te voegen, waardoor op een betrek-kelijk eenvoudige wijze de woningdifferentiatie van een gebouw is te wijzigen.
Het toepassen van celsgewijs renoveren van een woongebouw is echter niet goedkoop. De Werkgroep OBOM rekent voor dat de kosten van een dergelijke ingreep voor een gemiddelde portiek-etage-flat ca. f. 56.000 bedragen. Gesteld wordt echter dat op dit moment de prijs van celsgewijs renoveren "met een zekere scepsis moet worden bezien", omdat in de toekomst wellicht enerzijds een produktiviteitsstijging zal kunnen bijdragen aan een prijsverlaging, terwijl anderzijds de bewoners misschien bereid zijn meer te betalen voor een produkt "dat dicht bij de consument staat". Aan deze, door de Werkgroep OBOM genoemde argumenten, kan worden toegevoegd, dat celsgewijze renoveren een kwalitatief hoogwaardige en dus relatief dure wijze van renoveren is.
In dit rapport wordt verslag gedaan van een aantal berekeningen, die zijn
uitgevoerd om de financiële consequenties aan te geven bij toepassing van celsgewijs renoveren in de naoorlogse woningvoorraad. Hierbij wordt aangeslo-ten bij een soortgelijke studie, die onlangs is verricht onder verantwoordelijkheid van de Werkgroep OBOM.5
Die studie was oriënterend gericht en had vooral tot doel de budgettaire ruimte voor celsgewijze renovatie in de naoorlogse voorraad aan te geven.
De invalshoek van onderhavige studie is hieraan tegengesteld. Er wordt uitge-gaan van bepaalde renovatie-ingrepen en een bijbehorend investeringsniveau (hoofdstuk 2). Vervolgens wordt berekend wat op termijn de financiële effecten zijn voor de Rijksoverheid, verhuurder en huurders bij traditionele en celsgewij-ze woningverbetering (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 "Conclusies en aanbevelin-gen" wordt aangegeven onder welke voorwaarden celsgewijs renoveren in de naoorlogse voorraad kans van slagen zou kunnen hebben.
5 Toom Vrijthoff, W. van der, en H. Westra, 1989, Celsgewijze verbetering, wat mag het kosten?, (OBOM Werkgroep), april.
2
UITGANGSPUNTEN VAN HET ONDERZOEK
Evenals in de voorgaande twee deelstudies in het kader van het onderzoek "Financiering en subsidiëring Open Bouwen" wordt bij dit onderzoek uitgegaan van een reëel woningbouwproject.
De selectie van een complex gebeurde op basis van representativiteit en het beschikbare materiaal. Uiteindelijk is gekozen voor een portiek-etage-complex in Oost-Souburg (provincie Zeeland), dat sinds kort met toenemende leegstand heeft te kampen. Voor het complex zijn dringend maatregelen noodzakelijk om verder verval te voorkomen. Hiervoor is bij het OTB onderzoek verricht.6
In het onderstaande zal eerst kort een omschrijving worden gegeven van het gekozen woningcomplex en de belangrijkste (financiële) gegevens ervan. Vervol-gens wordt ingegaan op de kosten van een celsgewijze renovatie van dit com-plex.
2.1 "Woningcomplex 49" in Oost-Souburg
Midden jaren zeventig is in Oost-Souburg een woningcomplex opgeleverd van 3 portiek-etage-flatgebouwen, elk bestaande uit een berginglaag en negen woonlagen. Alle 216 woningen hebben 4 kamers en 82.9 m2 binnenwerks kernoppervlakte en zijn - afgezien van de spiegeling - precies gelijk.
Het complex is gesubsidieerd in het kader van de zogenaamde Regeling'68 (Beschikking Geldelijke Steun Toegelaten Instellingen 1968).
Afgezien van de beginperiode, waarbij het complex leed onder relatief hoge aanvangsleegstand, was de exploitatie met wisselend resultaat positief. Sinds 1986 laat het exploitatieverloop echter een sterke daling zien. Het verlies wordt vooral veroorzaakt door hoge huurderving ten gevolge van leegstand en niet-geïncasseerde huren. Per 1 februari 1989 bedroeg de leegstand 50 woningen
6 Heeger, H., 1989, Aanpak flats aan de Beuken-, Berken- en Wilgenstraat (Komplex 49) te
Afb. 2.1 Plattegrond van de woningen I-~
..
(ruim 23%). Ook de mutatiegraad is zeer hoog (38%). Bijlage 1 geett een overzicht van het te verwachten exploitatie-resultaat bij voortzetting van de huidige ontwikkeling.
De flats worden door relatief veel alleenstaanden (34%) en één- en tweeper-soonshuishoudens (21%) bewoond. Ca. 60% van de bewoners ontvangt individu-ele huursubsidie (IHS) van gemiddeld iets meer dan f. 200.
Per 1 juli 1988 bedraagt de kale huur gemiddeld f. 443 per woning. De bruto-huur (inclusief elektra, glasverzekering, waterverbruik, huisbewaarder en indivi-duele stookkosten) is gemiddeld f. 629. De prijsjkwaliteitsverhouding van het complex uitgedrukt in guldens per woningwaarderingspunt is voor wat betreft de netto-huur (f. 3.93 per punt) niet uitzonderlijk voor Oost-Sou burg. Daarentegen is de bruto-huur per punt het hoogste in vergelijking met de andere complexen van dezelfde verhuurder (f. 4.50 per punt).
Uit onderzoek' is gebleken dat de prijsjkwaliteitsverhouding op zich niet altijd een goede maatstaf is voor de subjectieve bewonerswaardering voor een com-plex. Aspecten als veiligheid, sociale . omgeving, afstand tot het centrum en dergelijke komen in het woningwaarderingsysteem niet aan de orde. Bovendien blijkt uit het relatief grote verschil tussen de netto prijs per punt en de bruto
'Heeger, H., 1989, Leegstand en prijs/kwaliteitsverhouding in naoorlogse non-profit huurcomplexen, Delft (DUP).
Atb.2.2 Exploitatieresultaat per jaar per woning (1976-1988) (Bron: Jaarversla-gen verhuurder)
EXPLOIT~TIERESULT~~T KOMPLEX 49, OOST SOUBURG
?OO 200 100 100 0 -100 -100 -200 -200 -300 -300 '" z z -400 -400 0 " ~ -500 -500 "-on -600 -600 ~ -700 0 -700
g
-800 -800 -900 -900 -1000 -1000 -uoo -1100 -1200 -1200 -1300 -1300 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 JRRRprijs per punt dat factoren als bijvoorbeeld stookkosten van grote I
kunnen zijn op de woonlasten.
'" z z ~ ~ "-~ 0 3 '"
Door middel van een bewoners-enquête is gepeild welke maatregelen genomen zouden moeten worden om het dreigende verval van het complex te keren.
Grote voorkeur hebben huurverlaging en bepaalde bouwtechnische ingrepen (aanbrengen sloten op bergingen, verbeteren afsluitbare entree, verbeteren warmte-isolatie ).
Lage prioriteit hebben maatregelen als het verbeteren van het sanitair en het samenvoegen van kamers.
Eén van de conclusies van het OTB-onderzoek naar toe te passen maatregelen voor het complex in Oost-Souburg luidt dat het niet is aan te bevelen om op korte termijn grote bouwtechnische verbeter-ingrepen te plegen. Hiervoor is geen doorslaggevende technische aanleiding en bovendien is het twijfelachtig of alleen bouwtechnische verbeteringen ertoe zullen leiden dat het complex een andere positie op de woningmarkt zal kunnen vervullen.
Het hierna volgende moet dan vooral ook worden gezien als een theoretische verkenning van de financiële gevolgen van celsgewijs renoveren van het complex. Hetzelfde complex in een ander woningmarktgebied komt misschien wel in aanmerking voor ingrijpende bouw- en woontechnische verbetering. De
onder-staande berekeningen in hoofdstuk 3 kunnen dan tot steun zijn bij de afweging al of niet tot celsgewijs renoveren over te gaan en bieden inzicht in de knelpun-ten, die eventueel moeten worden opgelost.
2.2 Kosten van traditioneel en celsgewijs renoveren
Door de Werkgroep OBOM zijn de kosten van celsgewijs renoveren onder-zocht.8 In bijlage 2 wordt een overzicht gegeven van de kosten voor celsgewijs renoveren van een "gemiddelde" portiek-etage-flat in vergelijking met de kosten van traditionele renovatie.
De "gemiddelde" portiek-etage-flat, waarvan de Werkgroep OBOM bij haar berekeningen uitgaat, is zeer goed vergelijkbaar met het voor deze studie gekozen woningcomplex. Er wordt daarom uitgegaan van de renovatiekosten, zoals die door de Werkgroep OBOM zijn vastgesteld, alsof het een renovatie-plan van de flats in Oost-Souburg betrefe
Er worden drie kostensoorten onderscheiden:
- kosten ten behoeve van groot onderhoud aan het gebouw;
- woningverbeteringskosten ten behoeve van de vrije indeelbaarheid van de woning (minimale inbouw);
- kosten voor woningonderdelen, die de bewoner zelf kan kiezen en nodig zijn om het gemiddelde kwaliteitsniveau van hoog niveau renovatie te realiseren (extra inbouw).
8 Kapteijns, J., J. Bleeker en C. van Langen, 1989, Renovatie per mutatie, celsgewijze
vernieuwing; inbo_onderzoek in bet kader van open bouwen buurtvemieuwing, (OBOM Werkgroep), april.
9 Voor ingrepen aan de buitenzijde van het complex in Oost-Souburg moeten vanwege de relatief grote hoogte van 9 woonlagen omvangrijke steigers en bouwkranen worden gebruikt. De meerkosten hiervan blijven in dit onderzoek buiten beschouwing.
De kosten per woning zijn als volgt gespecificeerd:
Tabel 2.1 Kosten van traditionele renovatie in vergelijking met celsgewijs renoveren (Bron: Werkgroep OBOM)
kosten per woning groot onderhoud gebouw woningverbetering: - t.b.v. vrije indeelbaarheid (minimale inbouw) - ter vrije keuze van bewoner (extra inbouw) totaal tradidoaeel f.22.500 f. 17.500 f.4O.000 celsgewijs renoveren f.25.000 f.20.000 f. 11.000 f.56.000
De meerkosten van celsgewijs renoveren voor wat betreft het groot onderhoud aan het woongebouw ad f. 2.500 komen voort uit de kosten, die moeten worden gemaakt ten behoeve van het aanpassen van het (hoofd)leidingensysteem. De ingrepen, die noodzakelijk zijn om ook in de toekomst de vrije indeelbaar-heid van de woning veilig te stellen (slopen halfslachtige binnenwanden; maken sparingen; afwerken wanden, vloeren en plafonds; aanpassen binnen-leidingen) bedragen ca. f. 20.00û per woning. De kosten voor de uitrusting en inrichting (sanitair, keuken-inrichting, verplaatsbare binnenwanden) zijn ca. f. 11.000. Deze laatste kosten kunnen eventueel ook volledig door de bewoners worden gedra-gen, die daarmee het eigendom over de desbetreffende woningonderdelen ver krijgen.lO
In bijlage 3 is de berekening weergegeven van de mogelijke huurverhoging en de Rijksbijdrage bij de drie verschillende investeringsniveaus in het geval van "traditionele hoogniveau-renovatie", "celsgewijze verbetering exclusief extra inbouw" en "volledige celsgewijze verbetering". In tabel 2.2 zijn de berekeningen samengevat.
IOVolgens de zogenaamde "huur-koop"-situatie, wals deze in het kader van de deelstudie met betrekking tot de sociale huursector aan de orde is geweest:
Metselaar, A. en F. Meijer, 1990, Open Bouwen en de sociale huursector, consequenties van gescheiden financiering en subsidiëring van drager en inbouw, Delft (DUP).
Tabel 2.2 Huurverhoging en vaststelling Rijksbijdrage na een traditionele en celsgewijze renovatie (Bron: OTB, zie bijlage 3)
verbeter-ingreep traditionele hoogniveau renovatie (f.4O.000) celsgewijs, exclusief extra inbouw (f.45.000) volledig celsgewijs verbeteren (f.56.000) huurverhoging bij aanvang (op jaarbasis) f.593,60 f.693,60 f.957,60 Rijks-bijdrage f.6.192 f.6.192 f. 6.192 afschrijvings-termijn 20 jaar 22 jaar 27 jaar
Voor alle drie investeringsniveaus is de subsidie maximaal f. 6.192. Naarmate
het investeringsniveau toeneemt, moet volgens de vigerende verbeter-regelingll
de huur volgens het zogenaamde 1-2-3-systeem worden verhoogd. (Hiervoor moet de woningmarkt echter wel ruimte bieden!) Het resterende tekort kan
worden gedekt uit de eigen ABR van de verhuurder of door middel van een
lening. In hoofdstuk 3 wordt aangegeven om welke bedragen het hierbij gaat in het geval van traditioneel renoveren en celsgewijs renoveren.
3
FINANCIËLE GEVOLGEN BU TRADITIONEEL EN
CELSG~SRENOVEREN
Eén van de doelstellingen, die door middel van een of andere renovatie-ingreep moet worden bereikt, is het terugdringen van de leegstand tot een normaal
ni-veau. In bijlage 4 is het toekomstig exploitatieverloop weergegeven, als de leegstand wordt teruggebracht van ruim 23% tot 2%. In contante waarde slaat het exploitatie-resultaat hierdoor om van ruim f. 9.000 negatief naar bijna f. 12.000 positief over de resterende 37 exploitatie-jaren.
In het onderstaande worden achtereenvolgens de exploitatie-resultaten behan-deld in het geval van traditionele hoogniveau-renovatie (f. 40.(00) en celsgewijze renovatie (f. 56.000), waarbij wordt uitgegaan van een jaarlijkse huurstijging van 3%, een prijsstijging van 2% en 7% rente.12
Bij celsgewijze renovatie wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ingrepen: a - De woningen worden alle tegelijk celsgewijs gerenoveerd, zodat flexibiliteit
van de woningplattegronden in de toekomst is gewaarborgd en meer tege-moet kan worden gekomen aan individuele bewonerswensen. Hiervoor tege-moet het gebouw in zijn geheel worden ontruimd.
b - De woningen worden gefaseerd celsgewijs gerenoveerd. De eerste tranche van momenteel leegstaande woningen (50 stuks) wordt direct gerenoveerd. De overige worden in een meerjaren-cyclus van 20 woningen per jaar aangepakt. Na 9 jaar is het complex in zijn geheel gerenoveerd. Deze wijze van renovatie sluit beter aan bij de gedachte van mutatiegericht renoveren; de door mutatie leeggekomen woningen worden opgeknapt. Er zijn geen wisselwoningen en/ of verhuiskostenvergoedingen nodig. Bovendien is er minder huurderving door leegstand, omdat niet wordt gewacht totdat een aaneengesloten deel van het gebouw is ontruimd.
c - De laatste doorgerekende variant betreft een celsgewijze renovatie-aanpak in combinatie met direct groot onderhoud van het woningcomplex. De woningverbetering van de afzonderlijke woningen gebeurt volgens de
121n de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig (TK 20.691, DrS. 2-3, p. 130) worden
dezelfde rekenkundige uitgangspunten gehanteerd voor wat betreft de huurtrend (3%) en
beschreven gefaseerde aanpassings-cyclus (50 woningen ineens en vervolgens 20 woningen per jaar). Het groot onderhoud van het gehele woongebouw wordt direct aangepakt.
Voor alle vier gevallen wordt aangegeven wat de financiële gevolgen zijn voor de Rijksoverheid, verhuurder en huurders. Bijlagen 5 tlm 9 bevatten de
cijfer-matige onderbouwing.
1 - Traditionele hoogniveau renovatie (zie bijlage 5)
Wanneer de leegstand van het complex wordt teruggebracht tot 2%, ontstaat in de resterende exploitatie-termijn een exploitatie-overschot van f. 11.818 in contante waarde.
Voor een hoogniveau-renovatie ingreep van f.40.000 per woning wordt maal f. 6.192 Rijksbijdrage verleend, waarna de huur in contante waarde maxi-maal met f. 11.216 kan worden verhoogd. Wanneer wordt aangehouden dat ook van deze huurverhoging 2% huur (f. 224) wordt gederfd, is de opbrengst van de renovatie-ingreep in contante waarde f. 16.778. Te zamen met het overschot van de lopende exploitatie geeft dat een investeringsruimte van f. 28.596.
De werkelijke investeringskosten bedragen f. 40.000, zodat het tekort in contante waarde f. 11.404 bedraagt.
2 - Celsgewijze renovatie, waarbij alle. woningen in één keer worden verbeterd (zie bijlage 6)
Wanneer dezelfde bouwkundige maatregelen worden getroffen, die bij celsgewij-ze renovatie worden toegepast, maar decelsgewij-ze in één keer worden uitgevoerd, wordt de renovatie-ingreep duurder, terwijl slechts aan een gedeelte van de veronder-stelde voordelen van celsgewijs renoveren wordt voldaan (flexibiliteit en tege-moet komen aan bewonerswensen). De investering van f.56.000 per woning levert met de maximale Rijksbijdrage én maximale huurverhoging (minus 2% huurderving) een exploitatie-tekort van f. 20.664 in contante waarde over de resterende exploitatie-periode.
3 -Gefaseerde celsgewijze renovatie (zie bijlage 7)
Als volgens de principes van celsgewijs renoveren wordt gewerkt, worden de woningen verbeterd op het moment dat deze vanwege leegstand of mutatie al of niet tijdelijk uit de verhuur zijn. Voor het onderhavige woningcomplex betekent dit dat er direct 50 leegstaande woningen kunnen worden verbeterd en gezien de hoge mutatie in het complex vervolgens 20 woningen per jaar, waarbij de laatste tranche 26 woningen omvat.
Ten gevolge van de gefaseerde uitvoering van de renovatie van het gehele complex moet de subsidie-aanvraag daaraan worden aangepast en dus gefaseerd
(op woningniveau en niet op complex-niveau) worden ingediend. Dit brengt moeilijk te schatten administratie- en controlekosten met zich.
Wanneer wordt uitgegaan van een jaarlijkse aanpassing van de subsidiebedragen aan de aangenomen prijsstijging van 2%, wordt voor het complex als geheel f. 4.926 in contante waarde13 per woning subsidie ontvangen.
Vanwege de gefaseerde aanpak van het complex vindt ook een gefaseerde huurverhoging plaats. De opbrengst van de maximale huurverhoging (minus 2% huurderving) bedraagt in contante waarde f. 14.878. De totale opbrengst van de gefaseerde celsgewijze renovatie bedraagt maximaal f. 19.804. Dit is minder dan wanneer de celsgewijze renovatie in één keer wordt uitgevoerd.
Vanwege de gefaseerde aanpak zijn echter ook de investeringskosten over meer jaren gespreid, zodat de totale investering in contante waarde f. 46.609 bedraagt in tegenstelling tot f. 56.000 voor een celsgewijze ingreep in één keer.
Tenslotte is er een post "onvoorzien" in de vorm van uit te voeren onderhoud. Het uitstellen van woningverbetering tot het moment van celsgewijze renovatie ontslaat de verhuurder niet van de noodzaak tot onderhoud aan de woningen. Bedrijfseconomisch gezien ligt het voor de hand om te proberen onderhouds-maatregelen zoveel mogelijk te laten samenvallen met verbeter-ingrepen. Aangezien de berekeningen in dit onderzoek een lange termijn beslaan, is het nodig om bij de varianten van celsgewijs renoveren een pm-post voor onder-houdskosten in het achterhoofd te houden.
Voor de gefaseerde celsgewijze renovatie ingreep ontstaat een - op dit moment kwantificeerbaar - exploitatie-tekort van f. 14.987.
4 - Gefaseerde celsgewijze renovatie in combinatie met groot onderhoud van het woningcomplex (zie bijlagen 8 en 9)
Tenslotte is een variant doorgerekend, waarbij het groot onderhoud van het complex ten bedrage van f. 25.000 direct wordt uitgevoerd. De woningverbete-ringskosten per woning bedragen daardoor f. 31.000. In bijlage 8 is voorgerekend welke maximale subsidie en huurverhoging bij dit investeringsniveau mogelijk zijn. Bijlage 9 geeft op basis hiervan het exploitatie-verloop voor de resterende exploitatie-periode.
Bij een investeringsniveau van f. 31.000 wordt dezelfde subsidie ontvangen, als in de voorgaande gevallen. Bij een gefaseerde aanpak betekent dat in contante waarde f. 4.926 Rijksbijdrage per woning. De lagere investeringskosten leiden tot een lagere maximale huurverhoging van f. 6.426 (minus 2% huurderving).
130mdat wordt uitgegaan van een jaarlijkse bijsteUing van de subsidie aan de prijsstijging (van 2%) en niet aan de rente van 7%, wordt bij in de tijd gefaseerde subsidie minder subsidie uitbetaald in contante waarde.
Te zamen met de lagere investeringskosten is het exploitatie-resultaat bij deze wijze van renoveren over de resterende periode f. 2.632 negatief.
Hierbij moet wel worden bedacht dat de groot onderhouds-ingreep van f. 25.000 bij aanvang uit het onderhoudsfonds enjof de ABR moet worden gedekt, zodat deze variant over het geheel financieel gezien minder gunstig is dan de voor-gaande.
RESUMÉ
In tabel 3.1 zijn de uitkomsten van de verschillende renovatie-ingrepen naast elkaar gezet.
Tabel 3.1 Vergelijking tussen traditionele hoogniveau-renovatie en drie manie-ren van celsgewijs manie-renovemanie-ren
soort ingreep traditionele hoogniveau renovatie celsgewijs renoveren in één keer uitgevoerd gefaseerd celsgewijs renoveren combinatie van groot onderhoud en gefaseerd celsgewijs renoveren kosten van de ingreep f.4O.000 f.56.000 f. 56.000 f.25.000 f. 31.000 maximale huurver-hoging bij aanvang (op jaarbasis) f.593,60 f.957,60 f. 957,60 f.413,60 Rijksbij-drage in contante waarde f. 6.192 f.6.192 f. 4.926 f.4.926 exploitatie-resultaat in contante waarde - f. 11.404 - f. 20.664 - f. 14.987 - f.27.632
Uit het oogpunt van puur financiële overwegingen is geen enkele renovatie-ingreep te verdedigen. In alle gevallen heeft de verhuurder te kampen met een tekort, dat of uit de eigen ABR of via een aanvullende lening moet worden gedekt.
Wanneer ervan wordt uitgegaan dat een ingrijpende renovatIe-mgreep een oplossing biedt om het complex te behoeden voor verder verval, blijkt de traditionele wijze van hoogniveau-renovatie het goedkoopst. In dit geval moet het complex echter in zijn geheel worden ontruimd, hetgeen een aanzienlijk bedrag aan huurderving en verhuis- en herinrichtingskosten met zich brengt. Door Van der Toom Vrijthoff is berekend, dat gemiddeld moet worden uitge-gaan van één jaar huur- en servicekostendervingl4
, zijnde f. 7.552 voor het
onderhavige complex. Bovendien wordt volgens de MG 88-42 aan de gemeente een bijdrage verstrekt van 8.6% van de Rijksbijdrage ten behoeve van een eventuele vergoeding aan de bewoners voor de verhuis- en herinrichtingskosten. Voor dit onderzoek wordt uitgegaan van een gemiddelde omslag van deze verhuis- en herinrichtingskostenbijdrage over de woningen; dat betekent een vergoeding van f. 533 per woning:s
De meerkosten ten gevolge van het volledig ontruimen van het woongebouw bedragen f. 8.085. Deze kosten moeten worden meegenomen bij de vergelijking tussen de traditionele wijze van renoveren en de al of niet gefaseerde celsgewij-ze aanpak.
In tabel 3.2 zijn deze kosten in het exploitatie-resultaat verwerkt.
I'Toorn Vrijthoff, W. van der en H. Westra, 1989, Celsgewijze verbetering, wat mag het
kosten?, Delft, (Werkgroep OB OM) , april.
~~---*'---"-~==----
____
~__________
~'~'U,,~~'~._' _______ D· ___________ -~.WUI~.c~._.u-~.•
U __ ~.~ __ ~~"'.~.Tabel3.2 Vergelijking tussen traditionele hoogniveau-renovatie en drie manie-ren van celsgewijs manie-renovemanie-ren, waarbij rekening wordt gehouden met meerkosten ten gevolge van tijdelijke ontruiming van het woongebouw
soort kosten maximale Rijksbij-
exploitatie-Ingreep VlUl de huu"fI'-o drage In resultaat
Ingreep hoging contante in contante
bij IUUlvang waarde waarde
(op jaarbasis) traditionele hoogniveau f. 40.000 f.593,60 f.6.192 - f. 19.489 renovatie celsgewijs renoveren C.56.000 C.957,60 C.6.192 - C.28.749 in één keer uitgevoerd gefaseerd celsgewijs f. 56.000 f. 957,fiJ f.4.926 - f. 14.987 renoveren combinatie van groot onderhoud f.25.000 en gefaseerd f.413,60 f.4.926 - f. 27.632 celsgewijs C. 31.000 renoveren
In het geval dat de tijdelijke leegstandskosten en verhuiskostenvergoedingen
worden meegenomen in de berekeningen, blijkt de balans om te slaan in het voordeel van gefaseerd celsgewijs renoveren. Net als bij de overige doorgereken-de varianten wordt hierbij uitgegaan van doorgereken-de maximaal mogelijke huurverhoging volgens MG 88-42. Dit resulteert in een huurverhoging op jaarbasis van f. 958 per woning. Het is zeer de vraag of bij elk van de varianten de extra geleverde kwaliteit van de individueel aangepaste woningen opweegt tegen deze verhoging en het complex zich niet buiten de markt prijst.
De laatst doorgerekende variant (een combinatie van groot onderhoud en gefaseerd celsgewijs renoveren) scoort qua exploitatie-resultaat relatief slecht, maar hierbij blijft de huurverhoging beperkt.
Voor een afweging tussen soorten verbeter-ingrepen spelen de Rijksbijdrage, het exploitatie-resultaat en de mogelijke huurverhoging een rol. Per geval zal bekeken moeten worden welke soort ingreep de voorkeur geniet. Voor de beoordeling of de huurverhoging in de praktijk acceptabel zal zijn is het bijvoor-beeld ook van belang hoe hoog het huurniveau is vóór de ingreep. In het geval
van onderhavig voorbeeld-complex in Oost-Souburg is het uitgangsniveau van de huur zodanig, dat huurverhoging niet is aan te bevelen. De prijsjkwaliteitsverho-uding wordt daardoor te ongunstig. Dit probleem is exemplarisch voor tamelijk recent gebouwde complexen. Voor oudere woningcomplexen, die bijvoorbeeld in de jaren vijftig zijn gebouwd, is er soms meer ruimte voor huurverhoging en zal de kwaliteitssprong, die mogelijk wordt gemaakt, groter zijn. De praktijkervarin-gen met klantgericht renoveren in Groninpraktijkervarin-gen en mutatiegricht verbeteren in Amsterdam zijn hiervan goede voorbeelden.
Het proces van woningverbetering en de in beschouwing te nemen factoren en effecten zijn te gecompliceerd om één verbetermethode als zaligmakend te bestempelen. Uit onderhavig onderzoek blijkt dat celsgewijs verbeteren één van de middelen kan zijn om een complex toekomstwaarde te geven. Wil een dergelijk mutatiegricht verbeterbeleid slagen, dan moet echter meestal ook aan andere randvoorwaarden met betrekking tot de woonomgeving, lokatie, bewo-nerssamenstelling en beheer worden voldaan.
4
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
Door de Werkgroep OBOM is in het kader van de ontwikkeling van het Open Bouwen het zogenaamde celsgewijze renoveren geïntroduceerd. Celsgewijs renoveren betekent dat een woningcomplex, dat aan verbetering toe is, gefa-seerd wordt aangepakt volgens de scheiding-drager-inbouw methodiek. Het gebouw als geheel ondergaat een groot onderhoud beurt, waarbij tegelijkertijd voorzieningen worden aangebracht, die het mogelijk maken om de afzonderlijke woningen flexibel in te richten. In de praktijk houdt dit bijvoorbeeld in dat het hoofdleidingensysteem zodanig wordt aangepast, dat de woningen hierop te allen tijden kunnen worden aangesloten.
Voor wat betreft de woningen gaat men bij het celsgewijs verbeteren ervan uit dat de woning wordt aangepast op een daartoe geschikt moment, bijvoorbeeld bij leegstand of mutatie. De woning wordt "leeggemaakt", zodat een optimaal flexibele indeling mogelijk wordt. Bovendien wordt een inbouw-pakket aange-bracht naar eigen voorkeur van de toekomstige bewoner. Ook bij dit inbouwpak-ket wordt ervan uitgegaan, dat de flexibiliteit in de toekomst wordt gewaar-borgd.
Celsgewijs renoveren is duurder dan een traditionele hoogniveau renovatie. Deze meerkosten kunnen echter volgens de Werkgroep OBOM wellicht in de toekomst dalen ten gevolge van produktiviteitsstijging bij met name de afzonder-lijke woningverbetering, terwijl de bewoners misschien bereid zullen zijn meer te betalen voor de extra, op de consument afgestemde kwaliteit.
In dit onderzoek is nagegaan in hoeverre celsgewijs renoveren in financieel opzicht een mogelijkheid zou kunnen bieden voor de aanpak van de naoorlogse woningvoorraad. Hiervoor is een aantal berekeningen gemaakt voor een reëel portiek-etagebouw-woningcomplex, dat momenteel te kampen heeft met exces-sieve leegstand en dreigend verval. Voor het complex zijn dringend maatregelen nodig.
Er zijn vier verschillende varianten doorgerekend:
1 - traditionele hoogniveau renovatie, waarbij het complex in zijn geheel moet worden ontruimd;
2 - alle woningen in één keer celsgewijs renoveren, zodat tegemoet wordt gekomen aan optimale flexibiliteit en bewonerswensen;
3 - gefaseerd celsgewijs renoveren. Hierbij worden de woningen, die momenteel leegstaan onmiddellijk opgeknapt, terwijl er vervolgens telkens een tranche van 20 woningen per jaar, die gemiddeld door mutatie leeg komen, wordt verbeterd;
4 - gefaseerd celsgewijs renoveren, zoals door de Werkgroep OBOM wordt
voorgestaan. Dit betekent dat het woongebouw in zijn geheel direct een groot onderhoud beurt ondergaat en de woningen afzonderlijk worden verbeterd (50 woningen direct en daarna jaarlijkse tranches van 20 stuks). Wanneer deze vier varianten tegen elkaar worden afgewogen voor wat betreft Rijksbijdrage, huurverhoging, exploitatie-resultaat en bijkomende kosten in de vorm van tijdelijke leegstand ten gevolge van ontruiming en verhuis- en herin-richtingskosten komt de laatste variant, te weten de combinatie van groot onderhoud en celsgewijs renoveren als financieel meest gunstige oplossing naar voren.
Dit wil echter niet zeggen dat deze ingreep daadwerkelijk een oplossing zal bieden voor de problemen van het onderhavige complex. Uit de bewonersen-quête is gebleken, dat men weinig voorkeur heeft voor bouwkundige maatrege-len als het samenvoegen van kamers en/of het verbeteren van het sanitair. Een belangrijk aspect vindt men wel de huurprijs; deze moet volgens een groot deel van de bewoners worden verlaagd. Iedere maatregel, waarbij de huur wordt verhoogd, zoals bij alle behandelde verbeter-varianten geldt, moet daarom met de nodige scepsis worden bekeken.
Celsgewijs renoveren lijkt niet zozeer te worden belemmerd door de regelge-vingstechnische haalbaarheid, ofschoon wel een toename van de administratieve procedures en controle is te verwachten. Een groter probleem schuilt in het feit dat een woningcomplex zich niet uit de woningmarkt mag prijzen, waardoor een vorm van hoogniveau renovatie - al of· niet celsgewijs - bij voorbaat uitgesloten kan zijn. Daartegenover staat dat uit de berekeningen van dit onderzoek blijkt dat celsgewijs renoveren in vergelijking met de traditionele renovatie-ingrepen (mede doordat hoge herhuisvestingskosten voor tijdelijke huisvesting worden vermeden) uit oogpunt van een gezonde financiële exploitatie overweging kan verdienen. De uiteindelijke beoordeling hangt echter af van een groot aantal factoren, zoals de (technische) haalbaarheid van celsgewijze renovatie van een complex, de (woontechnische) kwaliteitssprong die kan worden gemaakt en de huurprijs vóór de ingreep. Hierbij moeten ook randvoorwaarden in beschouwing worden genomen, die de verhuurbaarheid op termijn beïnvloeden, zoals de kwaliteit van het beheer, de woonomgeving en de sociale opbouw van het complex.
BULAGE 1
EXPLOITATIE-RESULTAAT VOOR DE KOMENDE
JAREN DU
VOORTGANG VAN DE HUIDIGE
ONT-WIKKELINGEN
Het c~lex is opgeleverd in 1974; de restant exploitatie-periode bedraagt 37 jaar
jaar netto huur- Ri jks- vaste last onder- MA en belasting abr exploitatie huren derving bijdrage annurteit houds- contr_ verzeker_ storting resultaat
23_15% fonds 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 CII 1130296 1164205 1199131 1235105 1272158 1310323 1349633 1390122 1431825 1474780 1519023 1564594 1611532 1659878 1709674 1760964 1813793 1868207 1924253 1981981 2041440 2102684 2165764 2230737 2297659 2366589 2437586 2510714 2586036 2663617 2743525 2825831 2910606 2997924 3087862 3180497 3275912 261664 364800 269513 338127 277599 310603 285927 282201 294505 252893 303340 222653 312440 191450 321813 159254 331468 126035 341412 91761 351654 56398 362204 19914 373070 384262 395790 407663 419893 432490 445465 458829 472593 486771 501374 516416 531908 547865 564301 581230 598667 616627 635126 654180 673805 694019 714840 736285 758374 tot_ 21356436 4944015 1796524 CII woning 98872 22889 8317 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 1077045 dotaties 205308 50031 209414 51032 213602 52052 217874 53093 222232 54155 226677 55238 231210 56343 235834 57470 240551 58619 245362 59792 250269 60988 255275 62207 260380 265588 270900 276318 281844 287481 293230 299095 305077 311178 317402 323750 330225 336830 343566 350437 357446 364595 371887 379325 386911 394649 402542 410593 418805 63451 64720 66015 67335 68682 70055 71457 72886 74343 75830 m47 78894 80472 82081 83723 85397 87105 88847 90624 92437 94285 96171 98095 00056 02058 14127617 3407216 830296 65406 15774 3844 48364 49815 51309 52849 54434 56067 57749 59482 61266 63104 64997 66947 68955 71024 73155 75350 77610 79938 82336 84807 87351 89971 92670 95451 98314 101263 104301 107430 110653 113973 117392 120914 124541 128278 132126 136090 140172 913816 4231 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 68177 -215493 -222664 -230051 -237660 -245496 -253568 -261882 -270446 -279266 -288351 -297708 -307347 -299547 -270938 -241407 -210923 -179458 -146979 -113457 -78857 -43146 -6290 31748 71005 111518 153327 196473 240997 286942 334352 383274 433754 485840 539584 595037 652251 711282 894279 -1964279 4140 -9094
BULAGE2
KOSTEN TRADITIONELE EN CELSGEWIJZE
RENOVATIE
tradi t i oneel t.b.v. celsgewijs renoveren WOIIIIIGVERBETER I lIG traditioneel dak en schil 22500 22500 arbeidsloon aa,..,.ss i ng leidingen 2500 materiaalverbeteraktiviteiten ten behoeve van celsgewijs t.b.v. vrije indeelbaarheid: leegmaakplan 2878 leidingenplan 2990 vloerenplan 2826 vent i latieplan 404 totaal (A) 9098
opslag 10X over (A) 910
(AK. winst en risico) _ _
totaal (B) 10008
BTII 18.5X van (B) 1851
TOTAAL vri je indeel-baarheid
11859 ter vr ij e keuze bewoner: wandenplan
toestellen plaatsen afwerking
totaal (A) opslag lOX over (A)
(AK. winst en risico) totaal (B)
BTII l8.5X van (B) TOTAAL vrije keuze
1836 723 468 3026 303 3329 ~ 3944
TOTAAL GROOT CIIlERIKID + VERBETER I lIG 250 1740 4264 ---.ll 6307 631 6937 1283 8221 2799 2320 ~ 5324 532 5856 1083 6940 traditioneel 40000
celsgewi js excl. vri je keuze bewoner 45079
totaal celsgewijs gerenoveerd 55964
totaal 22500 25000 totaal 17500 renoveren: 3128 4730 7090 456 15404 1540 16945 3135 20079 4635 3043 673 8350 835 9185 1699 10884
BULAGE3
BEREKENING HUURVERHOGING EN
RIJKSBIJ-DRAGE
BU
DRIE INVESTERINGSNIVEAUS
traditionele hoogniveau renovatie berekening verbetersubsidie Vergelijkbare bouw-kosten bi j 75 m2 8IC016 Verbeterkosten Vergelijkbare nieuw-f. 98.000,00 83,00 m2 f. 40.000,00 bouwkosten cOlll>lex f. 103.200,00 vergelijkbare
bouw-kosten als percentage van vergelijkbare nieuwbouw 38.76 " afschrijvingstermijn schi jf 0"-30" sch i j f 3OX- 50X schijf 50"-100" Vaststell ing subsidie
19,38 jaar f. 30.960,00 f. 9.040,00 f. 0,00 20" van f. 30.960,00 0" van f. 9.040,00 0" van f. 0,00 Totale subsidie berekening huuraanpassing Schi jf 0"-20" Schi jf 20"-5OX Schijf 50%-SO% f. 20.640,00 f. 19.360,00 f. 0,00 Vaststell ing huurverhoging 1% van f. 20.640,00
2% van f. 19.360,00
3% van f. 0,00
Totale huurverhoging per jaar T otB I e huurverhog i ng per maand
f. 6.192,00 f. 0,00 f. 0,00 f. 6.192,00 f. 206,40 f. 387,20 f. 0,00 f. 593,60 f. 49,47
'.-
...
_-celsgewijze renovatie, waarbij de extra inbouw buiten de stichtingskosten wordt gehouden berekening verbetersubsidie Vergelijkbare bouw-kosten bi j 75 rn2 BICO-kCJl11)lex Verbeterkosten Vergel ijkbare ni
euw-f. 98.000,00
83,00 rn2
f. 45.000,00
bouwkosten cCJl11)lex f. 103.200,00 vergel i jkbare
bouw-kosten als percentage van verge ti j kbare nieuwbouw
afschrijvingstermijn schijf 0%-30% schi jf 30"-50" schijf 50"-100" Vaststelt ing slbsidie
43,60" 21,BO jaar f. 30.960,00 f. 14.040,00 f. 0,00 20" van f. 30.960,00 0" van f. 14.040,00 ex van f. 0,00 Totale subsidie berekening huuraanpassing Schijf 0"-20" Schi jf 20"-50" Schijf 50"-SO" f. 20.640,00 f. 24.360,00 f. 0,00 Vaststelling huurverhoging 1% van 1. 20.640,00 2% van f. 24.360,00 3% van 1. 0.00
Totale huurverhoging per jaar Totale huurverhoging per maand
f. 6.192,00 f. 0,00 f. 0,00 f. 6.192,00 f. 206,40 1. 487,20 f. 0,00 f. 693,60 f. 57,80
volledige celsgewijze renovatie berekening verbetersubsidie Vergelijkbare bouw-kos ten bi j 75 m2 BKO-k~lex Verbeterkosten Vergelijkbare nieuw-f. 98.000,00 83,00 m2 f. 56.000,00 bouwkosten c~lex f. 103.200,00 vergelijkbare bouw-kosten als percentage van vergelijkbare nieuwbouw afschrijvingstermijn schijf OX-30X schijf 30X-50X schijf 50X-100X
Vaststel! ing subsidie
54,26 X 27,13 jaar f. 30.960,00 f. 20.640,00 f. 4.400,00 20X van f. 30.960,00 OX van f. 20.640,00 OX van f. 4.400,00 Totale subsidie berekening huuraanpassing Schijf OX-20X Schijf 20%-50X Sch i j f 50X-BOX f. 20.640,00 f. 30.960,00 f. 4.400,00
Vaststel I ing huurverhoging
1X van f. 20.640,00
2X van f. 30.960,00
3X van f. 4.400,00
Totale huurverhoging per jaar Totale hwrverhoging per maand
f. 6.192,00 f. 0,00 f. 0,00 f. 6.192,00 f. 206,40 f. 619,20 f. 132,00 f.957,6O f. 79,80 MI
BULAGE4
EXPLOITATIE-RESULTAAT VOOR DE KOMENDE
JAREN BIJ 2% LEEGSTAND
Het c~lex is opgeleverd in 1974; de restant exploitatie-periode bedraagt 37 jaar
jaar netto huur- Ri jks- vaste last onder- ABA en belasting abr exploitatie
huren derving bijdrage annuïteit houds- contr. verzeker. storting resul taat
2% fonds dotaties 1 1130296 22606 364800 1077045 205308 50031 48364 68177 23565 2 1164205 23284 338127 1077045 209414 51032 49815 68177 23565 3 1199131 23983 310603 1077045 213602 52052 51309 68177 23565 4 1235105 24702 282201 1077045 217874 53093 52849 68177 23565 5 1272158 25443 252893 1077045 222232 54155 54434 68177 23565 6 1310323 26206 222653 1077045 226677 55238 56067 68177 23565 7 1349633 26993 191450 1077045 231210 56343 57749 68177 23565 8 1390122 .27802 159254 1077045 235834 57470 59482 68177 23565 9 1431825 28637 126035 1077045 240551 58619 61266 68177 23565 10 1474780 29496 91761 1077045 245362 59792 63104 68177 23565 11 1519023 30380 56398 1077045 250269 60988 64997 68177 23565 12 1564594 31292 19914 1077045 255275 62207 66947 68177 23565 13 1611532 32231 1077045 260380 63451 68955 68177 41292 14 1659878 33198 1077045 265588 64720 71024 68177 80126 15 1709674 34193 1077045 270900 66015 73155 68177 120189 16 1760964 35219 1077045 276318 67335 75350 68177 161521 17 1813793 36276 1077045 281844 68682 77610 68177 204160 18 1868207 37364 1077045 287481 70055 79938 68177 248146 19 1924253 38485 1077045 293230 71457 82336 68177 293523 20 1981981 39640 1077045 299095 72886 84807 68177 340332 21 2041440 40829 1077045 305077 74343 87351 68177 388618 22 2102684 42054 1077045 311178 75830 89971 68177 438428 23 2165764 43315 1077045 317402 77347 92670 68177 489807 24 2230737 44615 1077045 323750 78894 95451 68177 542806 25 2297659 45953 1077045 330225 80472 98314 68177 597473 26 2366589 47332 1077045 336830 82081 101263 68177 653861 27 2437586 48752 1077045 343566 83723 104301 68177 712022 28 2510714 50214 1077045 350437 85397 107430 68177 772013 29 2586036 51721 1077045 357446 87105 110653 68177 833888 30 2663617 53272 1077045 364595 88847 113973 68177 897707 31 2743525 54871 1077045 371887 90624 117392 68177 963529 32 2825831 56517 1077045 379325 92437 120914 68177 1031417 33 2910606 58212 1077045 386911 94285 124541 68177 1101434 34 2997924 59958 1077045 394649 96171 128278 68177 1173645 35 3087862 61757 1077045 402542 98095 132126 68177 1248119 36 3180497 63610 1077045 410593 100056 136090 68177 1324926 37 3275912 65518 1077045 418805 102058 140172 68177 1404137 CW tot 21356436 427129 1796524 14127617 3407216 830296 913816 894279 2552607 CW woning 98872 1977 8317 65406 15774 3844 4231 4140 11818
BIJLAGE 5
EXPLOITATIE-RESULTAAT VOOR DE KOMENDE
. JAREN
BU
TRADITIONELE HOOGNIVEAU
RE-NOVATIE
Het con.,lex is opgeleverd in 1974; de .restant exploitatie-periode bedraagt 37 jaar exploi tat i e- investerings- investering
jaar Rijks- huurver- huur- resul taat ruimte na t_b_v_ saldo
bij- hoging derving renovatie renovatie renovatie
drage annuïtei t 7X. 20 jaar 1 1337472 128218 2564 1463125 1486690 815555 671135 2 132064 2641 129423 152988 815555 -662567 3 136026 2721 133306 156871 815555 -658684 4 140107 2802 137305 160870 815555 -654685 5 144310 2886 141424 164989 815555 -650566 6 148639 2973 145667 169232 815555 -646323 7 153099 3062 150037 173602 815555 -641953 8 157691 3154 154538 178103 815555 -637452 9 162422 3248 159174 182739 815555 -632816 10 167295 3346 163949 187514 815555 -628041 11 172314 3446 168867 192433 815555 -623122 12 1n483 3550 173933 197499 815555 -618056 13 182808 3656 179151 220444 815555 -595111 14 188292 3766 184526 264652 815555 -550903 15 193941 3879 190062 310251 815555 -505304 16 199759 3995 195764 357285 815555 -458270 17 205752 4115 201637 405796 815555 -409759 18 211924 4238 207686 455832 815555 -359723 19 218282 4366 213916 507439 815555 -308116 20 224830 4497 220334 560666 815555 -254889 21 231575 4632 226944 615562 615562 22 238523 4nO 233752 672180 672180 23 245678 4914 240765 730572 730572 24 253049 5061 247988 790793 790793 25 260640 5213 255427 852900 852900 26 268459 5369 263090 916951 916951 27 276513 5530 270983 983005 983005 28 284808 5696 279112 1051125 1051125 29 293353 5867 287486 1121374 1121374 30 302153 6043 296110 1193817 1193817 31 311218 6224 304993 1268523 1268523 32 320554 6411 314143 1345560 1345560 33 330171 6603 323568 1425001 1425001 34 340076 6802 333275 1506920 1506920 35 350278 7006 343273 1591392 1591392 36 360787 7216 353571 1678497 1678497 37 371610 7432 364178 1768315 1768315 CII tot. 1337472 2422614 48452 3624136 6176743 8640000 -2463257 cw woning 6192 11216 224 16778 28596 40000 -11404
BULAGE6
EXPLOITATIE-RESULTAAT VOOR DE KOMENDE
JAREN BU CELSGEWIJS RENOVEREN, WAARBIJ
ALLE WONINGEN IN ÉÉN KEER WORDEN
VER-BETERD
Het coqllex is opgeleverd in 1974; de restant exploitatie-periode bedraagt 37 jaar
i nvesterings- investering
jaar Ri jks- hwrver- hwr- resultaat ruimte na t_b.v. saldo
bi jdrage hoging derving renovatie renovatie renovatie
amuïteit n, .27 jaar 1 1337472 206842 4137 1540177 1563742 1009118 554624 2 213047 4261 208786 232351 1009118 -776767 3 219438 4389 215049 238615 1009118 -770503 4 226021 4520 221501 245066 1009118 -764052 5 232802 4656 228146 251711 1009118 -757407 6 239786 4796 234990 258555 1009118 -750562 7 246980 4940 242040 265605 1009118 -743513 8 254389 5088 249301 272866 1009118 -736251 9 262021 5240 256780 280345 1009118 -728772 10 269881 5398 264484 288049 1009118 -721069 11 277978 5560 272418 295983 1009118 -713134 12 286317 5726 280591 304156 1009118 -704962 13 294907 5898 289009 330301 1009118 -678817 14 303754 6075 297679 377805 1009118 -631313 15 312866 6257 306609 426799 1009118 -582319 16 322252 6445 315807 4m28 1009118 -531789 17 331920 6638 325282 529441 1009118 -479676 18 341878 6838 335040 583186 1009118 -425931 19 352134 7043 345091 638614 1009118 -370504 20 362698 7254 355444 695776 1009118 -313342 21 373579 7472 366107 754726 1009118 -254392 22 384786 7696 377091 815518 1009118 -193599 23 396330 7927 388403 878211 1009118 -130907 24 408220 8164 400055 942861 1009118 -66257 25 420466 8409 412057 1009530 1009118 412 26 433080 8662 424419 1078280 1009118 69162 27 446073 8921 437151 1149174 1009118 140056 28 459455 9189 450266 1222279 1222279 29 473239 9465 463774 1297662 1297662 30 487436 9749 477687 1375394 1375394 31 502059 10041 492018 1455547 1455547 32 517121 10342 506778 1538195 1538195 33 532634 10653 521982 1623415 1623415 34 548613 10972 537641 1711286 1711286 35 565072 11301 553770 1801890 1801890 36 582024 11640 570383 1895309 1895309 37 599485 11990 587495 1991632 1991632 cw tot. 1337472 3908179 78164 5079990 7632597 12096000 -4463403 cw woning 6192 18093 362 23518 35336 56000 -20664
... ' . . . ''',,-a MI .-_ . . .
BIJLAGE 7
EXPLOITATIE-RESULTAAT VOOR DE KOMENDE
JAREN BU GEFASEERD CELSGEWljS
RENOVE-REN OVER EEN PERIODE VAN 9 JAAR
Het c~lex is opgeleverd in 1974; de restant exploitatie-periode bedraagt 37 jaar investerings- investering
jaar Rijks- huur- huur- resultaat ruilllte na t.b_v_ saldo bi jdrage verho- derving renovatie renovatie renovatie
ging annuïteit 7X, 27 jaar 1 309600 47880 958 356522 380087 233592 146495 2 126317 69043 1381 193979 217544 328898 -111354 3 128843 91433 1829 218447 242012 426109 -184097 4 131420 115103 2302 244221 267787 525265 -257479 5 134048 140112 2802 271358 294924 626404 -331481 6 136729 166518 3330 299917 323482 729566 -406084 7 139464 194382 3888 329958 353524 834791 -481267 8 142253 223768 4475 361546 385111 942121 -557009 9 188628 262021 5240 445408 468973 1051597 -582624 10 269881 5398 264484 288049 1051597 -763548 11 277978 5560 272418 295983 1051597 -755614 12 286317 5726 280591 304156 1051597 -747441 13 294907 5898 289009 330301 1051597 -721296 14 303754 6075 297679 377805 1051597 -673792 15 312866 6257 306609 426799 1051597 -624798 16 322252 6445 315807 4m28 1051597 -574269 17 331920 6638 325282 529441 1051597 -522156 18 341878 6838 335040 583186 1051597 -468411 19 352134 7043 345091 638614 1051597 -412983 20 362698 7254 355444 695776 1051597 -355821 21 373579 7472 366107 754726 1051597 -296871 22 384786 7696 377091 815518 1051597 -236079 23 396330 7927 388403 878211 1051597 -173386 24 408220 8164 400055 942861 1051597 -108736 25 420466 8409 412057 1009530 1051597 -42067 26 433080 8662 424419 1078280 1051597 26683 27 446073 8921 437151 1149174 1051597 97577 28 459455 9189 450266 1222279 818005 404274 29 473239 9465 463774 1297662 722699 574963 30 487436 9749 477687 1375394 625488 749906 31 502059 10041 492018 1455547 526332 929215 32 517121 10342 506778 1538195 425193 1113002 33 532634 10653 521982 1623415 322031 1301384 34 548613 10972 537641 1711286 216806 1494480 35 565072 11301 553770 1801890 109476 1692414 36 582024 11640 570383 1895309 1895309 37 599485 11990 587495 1991632 1991632 cw tot_1064038 3279244 65585 4277697 6830305 10067575 -3237271 cw woning 4926 15182 304 19804 31622 46609 -14987
BULAGE 8
BEREKENING HUURVERHOGING EN
RUKSBU-DRAGE BU EEN COMBINATIE VAN GROOT
ON-DERHOUD (F.25.000) EN GEFASEERD
CELSGE-WIJS RENOVEREN (F. 31.000)
berekening verbetersubsidie Verge lij kbare
bouw-kosten bi j 75 m2 B"O-kon.,lex Verbeterkosten Vergeli jkbare
nieuw-f. 98.000,00 83,00 m2 f. 31.000,00
bouwkosten complex f. 103.200,00 vergelijkbare
bouw-kosten als percentage van vergelijkbare nieuwbouw 30,04 " afschri jvingstermi jn schijf 00"-30" schijf 30%-50% schijf 50%-100" Vaststell ing sl.Clsidie
15,02 jaar f. 30.960,00 f. 40,00 f. 0,00 20% van f. 30.960,00 0" van f. 40,00 0" van f. 0,00 Totale sl.Clsidie berekening huuraanpassing Schi jf 00"-20" Schijf 20%-50% Schijf 50%-8OX f. 20.640,00 f. 10.360,00 f. 0,00 Vaststelling huurverhoging 1% van f. 20.640,00 2% van f. 10.360,00 3% van f. 0,00 Totale huurverh. per jaar Totale huurverh. per maand
f.6.192,OO f. 0,00 f. 0,00 f.6.192,OO f. 206,40 f. 207,20 f. 0,00 1. 413,60 f. 34,47
BULAGE9
EXPLOITATIE-RESULTAAT VOOR DE KOMENDE
JAREN BU EEN COMBINATIE VAN GROOT
ON-DERHOUD (F. 25.000) EN GEFASEERD
CELSGE-WIJS RENOVEREN OVER EEN PERIODE VAN 9
JAAR (F. 31.000)
Het c~lex is opgeleverd in 1974; de restant exploitatie-periode bedraagt 37 jaar
jaar Rijks-
huur-bi jdrage verho-ging 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 cw 309600 126317 128843 131420 134048 136729 139464 142253 188628 20680 29821 39491 49715 60516 71921 83956 96648 113170 116565 120062 123664 127374 131195 135131 139185 143361 147661 152091 156654 161354 166194 171180 176315 181605 187053 192665 198445 204398 210530 216846 223351 230052 236953 244062 251384 258925
huur- resul taat
derving renovatie 414 596 790 994 1210 1438 1679 1933 2263 2331 2401 2473 2547 2624 2703 2784 2867 2953 3042 3133 3227 3324 3424 3526 3632 3741 3853 3969 4088 4211 4337 4467 4601 4739 4881 5028 5179 329866 155541 167544 180140 193354 207212 221741 236969 299535 114234 117661 121191 124827 128571 132429 136401 140493 144708 149049 153521 158127 162870 167756 172789 177973 183312 188811 194476 200310 206319 212509 218884 225451 232214 239181 246356 253747 tot 1064038 1416349 28327 2452060 cw won 4926 6557 131 11352 investerings- investering .ruillte na t.b.v. saldo renovatie 353431 179106 191109 203705 216920 230m 245306 260534 323100 137799 141226 144756 166119 208697 252618 297922 344653 392855 442572 493853 546745 601298 657564 715595 775446 837173 900834 966488 1034198 1104026 1176038 1250301 1326884 1405859 1487300 1571282 1657884 5004667 23170 renovatie amuïteit 7%, 15 jaar 170182 183250 239616 -60510 310439 -119329 382678 -178972 456362 - 239442 531520 -300742 608181 -362874 686375 -425841 766133 -443033 766133 -628334 766133 -624907 766133 -6213n 766133 -600014 766133 -557436 766133 -513515 595951 -298029 526517 -181864 455694 -62839 383455 59117 309nl 184082 234613 312132 157952 443346 79758 5n806 5573122 25801 715595 775446 837173 900834 966488 1034198 1104026 1176038 1250301 1326884 1405859 1487300 1571282 1657884 -568455 -2632
