Cascobouw in de huursector: Evaluatie van het jubileumproject van 93 afbouwwoningen in huizen

Zelfwerkzaamheid en

vol kshu isvesti ng

TU VRIJE BELEIDSRUIMTE-ONDERZOEK

'ZELFWERKZAAMHEID EN VOLKSHUISVESTING' working paper 12

CASCOBOUW IN DE HUURSECTOR

EVALUATIE VAN HET JUBILEUMPROJECT VAN 93 AFBOUWWONINGEN IN HUIZEN Ton Hoenderdos

Ans .Metselaar

Delft, 1990

ot6

Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Technische Universiteit Delft

ES

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 eN Delft tel. 015-783254 Bibliotheek TU Delft

IIIIII

~

IIIII

C 1872274

•

2265

122

o

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1

2628 CN· Delft

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Ho.enderdo.s, To.n

Casco.bo.uw in de huursecto.r: evaluatie van het jubileumpro.ject van 93 afQo.uw-wo.ningen in Huizen / Ton Hoenderdo.s, Ans Metselaar. - Delft : Delftse Universitaire Pers. - 111. - (Zelfwerkzaamheid en vo.lkshuisvesting ; working paper 12)

Uitg. van het Onderzo.eksinstituut vo.o.r Technische Bestuurskunde, Technische Universiteit Delft.

-Met lit. o.pg.

INHOUD

VOORWOORD

1. HET JUBILEUMPROJECT . . . 1

1.1 Inleiding . . . 1

1.2 De achtergronden van het project en de betrokken partijen bij de planontwikkeling . . . '. . . . . . . . . . . . .. 2

1.3 Stedebouwkundige situatie en basisplattegronden . . . 3

1.4 Plantoetsing door de lokale overheid, nutsbedrijven en het welstandcollege . . . .. . . . . . . . . .. 8

1.5 Plantoetsing door de Rijksoverheid . . . 9

1.6 Bouwkosten, stichtingskosten en aanvangshuurvaststelling . . . 10

1.7 Belangstelling bij de toekomstige bewoners voor het project . . . 12

1.8 Samenvatting... 13 2. DE INSPRAAK . . . 15 2.1 Inleiding . . . 15 2.2 Keuze woningtype . . . . . . . . . . . . . 15 2.3 Keuze plattegrond . . . 17 2.4 Keuze materiaal . . . 24 2.5 Evaluatie inspraakprocedure . . . 27 2.6 Samenvatting . . . .... 31 3. BEWONERSKENMERKEN . . . 33 3.1 Inleiding . . . '. 33

3.2 Toewijzing en verloop van gegadigden .. .. . . 33

3.3 Enkele sociaal-economische kenmerken van de uiteindelijke bewoners . . . 36

3.4 Handigheid . . . 39

3.5 Samenvatting . . . 42

4. BESPARING DOOR ZELFWERKZAAMHEID EN DE VER-GOEDING . . . 43

4.1 Inleiding . . . ' . . . 43

4.2 Woonlastenverlaging versus extra voorzieningen . . . 43

4.3 De vergoedingsregeling . . . 45

4.4 Praktische uitwerking van de vergoedingsregeling . . . 47

5. DE BOUW EN HET AFBOUWEN . . . 55 5.1 Inleiding· . . . ... . . ... . . 55 5.2 Het bouwen . . . 55 5.3 Het afbouwen . . . 58 5.4 Het resultaat . . . 64 5.5 Samenvatting . . . 66 6. DE GEREALISEERDE PLATTEGRONDEN . . . 67 6.1 Inleiding . . . 67

6.2 De indelingsmogelijkheden van het brede en smalle woningtype ... 69

6.3 De gerealiseerde variatie in indelingen . . . 76

6.4 De gerealiseerde variatie in inrichtingen . . . 84

6.5 Samenvatting... 95

7. DE TOEKOMST VAN CASCOBOUW IN DE HUURSECTOR . . . 97

7.1 Inleiding . . . 97

7.2 De mening van de bewoners . . . 97

7.3 Evaluatiebijeenkomst met de participanten . . . 99

7.4 Voortzetting in de beheerfase . . . 101 7.5 Samenvatting . . . 102 8. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN . . . 103 BIJLAGE 1 GEBEURTENISSEN IN DE TIJD . . . . . . . . . . . . . . . . 107 BIJLAGE 2 AFBOUWPAKKET EN STAAT VAN AFWERKING . . . 109

BIJLAGE 3 INSPRAAKENQUETE . . . 121

BIJLAGE 4 AFBOUWENQUETE . . . 147

VOORWOORD

Het verschijnsel casco bouw is in de huursector nog tamelijk onbekend. In de koopsector zijn al verschillende projecten gerealiseerd, waarbij de toekomstige bewoners een niet volledig afgebouwde woning (een zogenaamd casco) kochten met het doel deze zelf af te (laten) bouwen. De voordelen die men hierbij beoogt zijn onder andere het realiseren van de eigen woonwensen qua indeling en inrichting en besparing op de woonlasten. In Huizen heeft de woningbouw-vereniging Huizen in 1983 het initiatief genomen om een dergelijk cascoproject met een omvang van een kleine honderd woningen in de sociale huursector te realiseren.

De voorbereiding, uitvoering en resultaten van dit project worden in dit rapport beschreven.

Het onderzoek is uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) aan de Technische Universiteit Delft in het kader van het door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer gefinancierde onderzoek 'Doe-het-zelf in de huursector'.

Om een beeld van de resultaten van de inspraakmogelijkheden en de ervaringen met het afbouwen te verkrijgen zijn op twee momenten enquêtes afgenomen bij de bewoners. De eerste enquête is gehouden nadat de inspraakperiode, waarin de bewoners hun toekomstige woning konden (mee)ontwerpen, was afgelopen (december 1984). De tweede enquête vond een jaar later plaats, nadat de bewoners al enige tijd in hun nieuwe woning woonden en bijna alle woningen volledig afgebouwd waren.

Behalve een schriftelijke vragenlijst omvatte deze tweede ronde ook een ve~zoek aan de bewoners om op een plattegrond aan te geven hoe hun woning uiteinde-lijk was ingedeeld en ingericht. Deze gegevens zijn met de computer verwerkt door Wouter Elema. Hij maakte op basis van dit materiaal ook de tekeningen, die in hoofdstuk 6 worden besproken.

Ofschoon de rapportage van de resultaten is vertraagd, menen wij dat deze evaluatie van het cascoproject in Huizen nog zeer actueel is. Cascobouw is in de sociale huursector nog steeds een nieuw fenomeen. De activiteiten, die door de verschillende participanten zijn ondernomen om het project te doen slagen en de uiteindelijke resultaten kunnen anderen stimuleren, die elders een dergelijk project willen opzetten.

Zonder de welwillende medewerking van het architectenbureau Inbo, aannemer Slokker en vooral de woningbouwvereniging Huizen, waarbij wij de energieke inzet van ing. J. Mulder, niet onvermeld willen laten, was dit rapport niet geschreven.

Onze dank gaat daarnaast vooral uit naar de bewoners, die ondanks de drukke bezigheden aan hun eigen woning tijd hebben gevonden om ons hun medewer-. king te verlenen. .

. i

1

HET JUBILEUMPROJECT

1.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de planontwikkeling, plantoet-sing en kostenopbouw van het project van 93 afbouwwoningen in de huursector, dat in de publiciteit is gekomen als het Jubileumplan Huizen.

Afb. 1.1 Vogelvluchtperspectief van een deel van het project, waarin is aangege-ven welke verschillende indelingsvarianten achter de voorgevel mogelijk zijn

1.2 De achtergronden van het project en de betrokken partijen bij de pIanont-wikkeling

Het initiatief voor het afbouwproject in de huursector lag bij de woningbouwver-eniging Huizen. Men wilde, samen met één van de aannemers en architecten die eerder voor de woningbouwvereniging hadden gewerkt, een plan uitwerken met als doelstelling de 'bewoners op de voorgrond te plaatsen'. In eerdere jaren was al ervaring opgedaan met onder andere een Centraal Wonenproject en afbouw-woningen in de koopsector.

In begin 1983 is een bouwteam gevormd dat de ideeën gezamenlijk uitwerkte. In

het bouwteam waren vertegenwoordigd:

- als opdrachtgever en toekomstige verhuurder:

woningbouwvereniging Huizen, opgericht in 1913, met een overwegend naoor-logs woningbezit van ruim 4.000 woningen, waarvan driekwart eengezinshuizen; - als architect:

architektenburo Inbo uit Woudenberg, met ervaring op het gebied van schei-ding-drager-inbouw projecten;

- als aannemer:

Slokker Bouw Maatschappij b.v. uit Huizen, die o.a. het energiezuinige 'Spaar-huis' en het uitbreidbare 'start'Spaar-huis' als ontwikkelaar op de markt brengt;

- de gemeente Huizen; -vrouwenadviescommissie.

Gezamenlijk kwam men tot een plan van 93 afbouwwoningen. Op 16 september 1983 werd het plan gepresenteerd op een symposium dat de woningbouwvereni-ging Huizen organiseerde ter gelegenheid van haar zeventig jarig bestaan. Vandaar dat het project ook wel het Jubileumplan wordt genoemd.

Atb. 1.2 Situering van het project

\

o

1.3 Stedebouwkundige situatie en basisplattegronden

Het project is gesitueerd in het uitbreidingsgebied Bovenmaat IIjlII in het westelijk deel van de gemeente Huizen.

Het project bevat smalle, diepe kavels en brede, ondiepe kavels. Ter plekke van de ondiepe kavels ontstaat door de u-vormige ligging van de blokken een vrij indeelbaar binnengebied, in afb. 1.3 aangeduid met 'gemeenschappelijk groenge-bied',

Afb. 1.3 Stedebouwkundige opzet

meergezins .. .. ~

..

'.

". '-~-~=----~-.. =._--= ... _--~~_._ --:"'.: g ': gemeenschappelijk groengebied

Op basis van de beschikbare kavelindeling zijn de volgende woningtypen ontwik-keld: type A afm. 7.20 m x 7.73 m 28 stuks type Al afm. 7.20 m x 7.73 m 12 stuks type B afm. 5.40 m x 9.23 m 41 stuks type BI afm. 5.40 m x 9.23 m 10 stuks

type C, HAT -woning in de schuine hoek afm. 5.40 m x 9.23 m

2 stuks

In de verschillende woningtypen zijn de plaats van de trap, de leidingkoker, het toilet, de meterkast en de voordeur vastgelegd. Daarbuiten waren de

toekomsti-begane grond

r

I

597 720 f

I

berging eten ~ I

I

1

wonen

r

I

1e verdieping

lim \ll1i11:TI11

_+---

ft

-I. -stapen bergruimte

T

woningtype A 4.5 v.e. woningtype Al 3 v.e. referentieplattegrond woningtype A

begane grond I

1---+----4--

-

51~ ~ 5u'\ i

-+-_

..

_

""'--

-

--~ I

I

.. .I

ï

i I

I

t

1 e verdi epi ng

m[~TI1fr

_~-­ --I vliezotrap ralr !D1dér

I I 4 -!550 begane grond 2e verdieping verdieping / wo . _{nmgtype C} HVAT

1.4 Plantoetsing door de lokale overheid, nutsbedrijven en het welstandscollege

Bij het onderhavige project, waarbij de bewoners zelf de indeling konden bepa-le'o .en dus in een vrij laat stadium de definitieve plattegronden bekend zouden zijn, is de toetsing aan de gemeentelijke bouwverordening door de gemeente soepel gehanteerd. De gemeente zegde toe de voorschriften niet al te zeer naar de letter, maar vooral naar de geest toe te passen, als er op zich goed bruikba-re plattegronden werden gebruikba-realiseerd. .

Tijdens de inspraakavonden, waarbij de bewoners tot hun plattegrondkeuze kwamen, was altijd een vertegenwoordiger van Bouw- en Woningtoezicht aanwe-zig om direct uitsluitsel te geven over eventuele twijfelgevallen. Nadat de platte-gronden definitief waren vastgesteld, zijn ze overigens allemaal nog eens formeel door Bouw- en Woningtoezicht getoetst. Behalve dat de 'inrichtingsplannen' op de bovengenoemde wijze werden gekeurd, werd overeengekomen dat de bewo-ners een in principe bewoonbare drager zouden betrekken, die binnen' een maximaal overeengekomen termijn moest worden afgebouwd, waarna het plan gereed gemeld kon worden.

Met de nutsbedrijven is vooraf overleg geweest over de eisen die zij stelden ten aanzien van de vrije indeelbaarheid en zelfwerkzaamheid. In het kort resulteer-de dit in resulteer-de volgenresulteer-de voorwaarresulteer-den:

a- de meterkast moet in een afgesloten (entree )hal zijn geplaatst;

b- de afbouw van de nutsinstallaties moet door een erkende installateur gebeu-ren;

c- water, gas en electra worden pas aangesloten na definitieve keuring van de installaties; voordien zal gebruik gèmaakt moeten worden van de bouw-plaatsaansluitingen (electra en water).

Daarnaast had men een aantal voorstellen, met name met betrekking tot de te volgen procedure van toetsing van het leidingenplan, die net als de gestelde eisen, zijn opgevolgd.

Tenslotte is er met het welstandscollege van de gemeente Huizen over twee aspecten nader onderhandeld. Ten eerste stelde het welstandscollege aanvanke-lijk dat er slechts één type dakkapel alleen aan de achterzijde van de woningen .

mocht worden aangebracht. Vele bewoners wilden echter ook aan de voorkant en bovendien grotere dakkapellen.

Gezien het unieke karakter van het plan, waarbij geen woning hetzelfd~ zou zijn, ging het college in tweede instantie wel accoord.

In het tweede geval betrof het de vormgeving en de materiaaltoepassing van de buitenbergingen, omdat deze volgens het welstandscollege 'niet harmonieerde met de omringende bebouwing'. Nadat uiteengezet was dat voor het desbetref-fende type was gekozen, omdat enerzijds de bewoners de berging volledig zelf zouden moeten kunnen plaatsen en anderzijds de berging van voldoende kwali-teit moest zijn, omdat de verhuurder voor het onderhoud en de verhuurbaarheid

1.5 Plantoetsing door de Rijksoverheid

De hoofd-ingenieur-directeur (HID) van de provincie Noord-Holland ging bij brief d.d. 27 juli 1983 reeds in principe accoord met de ingediende tekeningen en bouwkosten (dit was dus ruim voor het symposium en de werving van de bewoners in resp. september en december van hetzelfde jaar). Tot dan toe was echter steeds uitgegaan van volledig afgebouwde woningen. De HID verzocht de woningbouwvereniging in dezelfde brief voor de uitwerking van met name de casco-opzet verder in contact te treden. Dit gebeurde op 9 september; toen werd afgesproken dat de huurprijsvaststelling zou geschieden op basis van de gemid-delde woning. De woningbouwvereniging werd verantwoordelijk gesteld voor de totale huurafdracht en mocht zelf variaties in de huurprijzen aanbrengen.

Op de vergadering van 9 december 1983, waarbij aanwezig waren vertegenwoor-digers van de woningbouwvereniging, de gemeente Huizen, het architectenbu-reau, het directoraat-generaal van de volkshuisvesting en de HID, werden vervolgens de onderstaande afspraken gemaakt (Bron: verslag vergadering d.d.

9-12-1983). '

'1. voor het door de bewoners afbouwen van de dragers zal een termijn van 8 à 10 maanden worden aangehouden;

2. de gunning zal door het Rijk plaatsvinden op basis van één of meer referentiewoningen (o.a. vanwege de v.e.-telling);

3. voor de definitieve financiële afwikkeling is nog niet duidelijk hoe die zal moeten plaatsvinden; nader overleg tussen betrokkenen is noodzakelijk. Gedacht zou kunnen worden aan:

a. een afwikj(eling op basis van de werkelijk gerealiseerde woningen (met de daarbij behorende v.e.'s), waarbij een eventuele overschrij-ding van de kosten ten opzichte van die van de referentiewoning ten laste van de opdrachtgever zal komen;

b. een afwikkeling geënt op de referentiewoning( en), die ook bepalend is (zijn) geweest voor de voorlopige gunning;

4. met het gestelde onder 3 dient de opdrachtgever bij het nog met de bewoners te voeren overleg rekening te houden;

5. vanwege het gestelde onder 3 zal de opdrachtgever na inventarisatie van de bewonerswensen, een (beperkt) aantal referentietypes ontwikkelen die de wensen van de bewoners zoveel mogelijk omvatten, opdat een

afwikke-ling overeenkomstig 3b kan plaatsvinden; ,

6. ten behoeve van een vervolgoverleg zal de woningbouwvereniging alle aanwezigen zo spoedig mogelijk de onder 5 gevoerde inventarisatie + voorstellen omtrent typen referentiewoningen doen toekomen'.

Uit een enquête onder de kandidaat-atbouwers bleek dat allen opteerden voor een complete - al dan niet zelf afgebouwde woning -, zodat de door de Rijks-overheid beschikbaar gestelde lening en subsidie volledig worden benut. In dat opzicht zal de definitieve afwikkelîng, wat de stichtingskosten betreft, dus niet afwijken van de ingediende referentiewoningen. Voor wat betreft de kwaliteit, gemeten in de capaciteitseenheid 've', is door de woningbouwvereniging gesteld dat de vrije indeelbaarheiq voor de bewoners in zoverre is beperkt dat het aantal referentie-ve's moest worden gerealiseerd. Vandaar dat de bewoners bijvoorbeeld geen toestemming kregen van de voorgestelde situering van de

badkamer af te wijken, omdat dat een lager gemiddeld aantal ve's voor het volledige plan zou opleveren en dus de definitieve huurvaststelling gemiddeld hoger zou uitpakken.

Voor wat betreft de onderhand~dingen met de Rijksoverheid omtrent de speci-fieke zelfwerkzaamheidsproblemen wordt verwezen naar hoofdstuk 4 'Besparing door zelfwerkzaamheid en de vergoeding'.

1.6 Bouwkosten, stichtingskosten en aanvangshuurvaststelling

A B

woning- aantal totale kosten percen- loonbe- percen- capaciteit

type bouw- inbouw- tage stand- tage in ve's

kosten pakket van A deel in- van B

(excl. (excl.

bouwpak-BTW) BTW) ket (excl.

(in gids.) (in gids.) BTW)

(in gids.) A 29 st. 73.186,90 19.096,-- 26% 5.384,-- 28% 4,5 Al 12 st. 66.093,33 17.752,-- 27% 5.191,-- 29% 3,0 BI) 53 st. 63.140,00 17.482,-- 28% 4.835,-- 28% 3,0 Totaal 94 st2) gemidd. 66.616,60 18.014,40 27% 5.049,80 28% 3,46 incl. 18% BTW 78.607,59 21.256,99 27% 5.958,76 28%

1) Inclusief 10 woningtypen BI met dakkapel.

2) Het totaal aantal woningwetwoningen bedroeg oorspronkelijk 94 stuks, later is

dit verminderd tot 91 stuks, er zijn 2 HAT-woningen toegevoegd.

Uiteindelijk is er sprake van 91 woningwetwoningen en 2 HAT-eenheden.

De stichtingskosten voor de 91 woningwetwoningen zijn als volgt opgebouwd:

Geraamde bouwkosten (in gids.) aanneemsom (bedrag A) architectenhonorarium *) constructeurskosten dagelijks toezicht onvoorziene uitgaven aansluitkosten nutsvoorzieningen aansluitkosten centrale antenne kosten sonderingen.

. renteverlies tijdens de bouw

7.278.584,-- 208.555,-- 33.531,-- 91.000,-- 36.393,-- 182.000,-- 9.100,--

273.000,--Geraamde grondkosten grondkosten BTW 19% overdrachtskosten, notariskosten subtotaal renteverlies (9 maanden à 8,875%) Totaal Geraamde stichtingskosten

totaal voor 91 woningen bouwkQsten grondkosten Totaal 8.121.263,-- 1.994.525,-- 10.115.788,-- 1.567.647,--297. 853,-- 4.550,-- 1.870.050,-- 124.475,-- 1.994.525,--gemiddeld 89.245,-- 21.918,--

111.163,--*) In principe bevat het plan 4 1/2 typen op basis waarvan het architectenhonorarium vergoed zou

kunnen worden. Voor de inspanningen, die de architect zich moest getroosten voor de vrije indeelbaarheid en de inspraak, is binnen de RT de vergoeding onvoldoende geregeld. Met de Rijksoverheid is ten aanzien van het architectenhonorarium overeengekomen dat:

ten behoeve van het extra ontwerp- en tekenwerk voor de plantoetsing van de lokale

overheid en nutsbedrijven het aantal typen wordt opgehoogd tot 9 1/2 stuks;

de individuele begeleiding van de bewoners bij de inspraak met betrekking tot het ontwerp

wordt ondergebracht in een vergoeding volgens art. 33 van de RT.

Aanvangshuurvaststelling (in gids.) gemiddelde stichtingskosten per woning correctie in verband met fundering gecorrigeerde stichtingskosten afgerond op f,

1.000,~-percentage van de jaarhuur volgens tabel (afhankelijk van gemiddeld aantal ve's

en gemiddelde gecorrigeerde stichtingskosten) af Jaarhuurpercentage 111.163,-- 3.324,-- 107,839,-- 108.000,--5,4% 0,3% 5,1% De huur die aan de bewoners in rekening wordt gebracht, is het jaarhuurpercen-tage van de werkelijke stichtingskosten; dus de maandhuur is:

Deze huurprijs geldt voor de volledige, niet-zelf afgebouwde gemiddelde woning. De differentiatie van de kale maandhuren is door de woningbouwvereniging uiteindelijk als volgt voor de 91 eengezinshuizen vastgesteld:

type A type Al type B type B1 f. 530,--f. 485,--f. 470,--f.

475,--In hoofdstuk 4 'Besparing door zelfwerkzaamheid en de vergoeding', wordt ingegaan op de mogelijkheden die de bewoners hadden om deze huurprijzen te beïnvloeden.

1.7 Belangstelling bij de toekomstige bewoners voor het project

Na het algemeen-informatieve symposium in september 1983 werd half decem-ber een eerste informatie-avond voor bewoners gehouden. Hiermee startte de inschrijving voor gegadigden. Bijna twee keer zoveel belangstellenden schreven op een woning in, dan er te vergeven waren.

De redenen waarom men zich inschreef waren (men mocht meer dan één reden opgeven):

zelf indelen (77%)

behoefte aan andere woonruimte (42%) zelf afbouwen (39%)

goedkoop (17%)

(Bron: enquête van de woningbouwvereniging onder 173 geïnteresseerden),

Dezelfde vraag is gesteld aan de toekomstige bewoners, op het moment dat zij de inspraakrondes, waarbij ûj de indeling, afwerking en dergelijke konden bepalen, achter de rug hadden.

Tabel 1.1 Redenen waarom men op dit atbouwplan inschreef, in de volgorde van meest genoemde tot minst genoemde reden.

(Er konden meer redenen worden aangegeven) (N

=

80).

"

vanwege de mogelijkheden zelf de indeling te bepalen vanwege de mogelijkheden zelf de afwerking te bepalen omdat het een eengezinshuis is

vanwege het doe-het-zelven (hobby)

vanwege de kostenbesparing door doe-het-zelven

% 82,5 42,5 27,5 22,5 20,0

Tabel 1.2 De belangrijkste reden waarom men op dit afbouwplan inschre-ef, in de volgorde van meest belangrijke tot minst belangrijke reden (N

=

42, slechts de helft van de respondenten gaf de belangrijkste reden aan).

vanwege de mogelijkheid zelf de indeling te bepalen omdat het een eengezinshuis is

omdat ik/wij dringend een woning nodig heb/hebben vanwege het type woningen

vanwege de kostenbesparing door doe-het-zelven andere reden(en)

andere reden(en) + zelf de indeling bepalen vanwege de buurt

vanwege het doe-het-zelven

vanwege de mogelijkheid zelf de afwerking te bepalen

% 57,1 14,3 9,5 4,8 4,8 2,4 2,4

Opvallend is dat het doe-het-zelven op zich geen voorname reden is om op het plan in te schrijven. Het zelf indelen vindt men vooral belangrijk.

1.8 Samenvatting

In 1983 vierde woningbouwvereniging Huizen haar 70-jarig bestaan met het initiatief tot het bouwen van zogenaamde casco-woningen in de sociale huursec-tor. De ideeën werden uitgewerkt in een bouwteam, bestaande uit vertegenwoor-digers van de woningbouwvereniging, de architect, de aannemer, de gemeente en . de vrouwenadviescommissie.

Er werden vier type eengezinshuizen (in totaal 91 woningen) en twee HAT-eenheden ontwikkeld.

In een vroegtijdig stadium zijn met de beoordelende instanties (lokale overheid, nutsbedrijven en welstandscollege ) en de Rijksoverheid afspraken gemaakt over de uitwerking van het project.

De belangstelling voor de afbouwwoningen was onder toekomstige bewoners groot. Bijna twee keer zoveel gegadigden meldde zich, dan er woningen konden worden toegewezen. De belangrijkste reden om zich in te schrijven voor dit project was de mogelijkheid om de woning zelf in te delen.

2

DEINSPRAAK

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk komt de inspraak van de bewoners aan bod. Enerzijds konden de bewoners de plattegrondinrichting kiezen en, voor een aantal woningonderde-len, de materiaaltoepassing. Anderzijds kon men bepalen welke delen van het afbouwpakket men zelf wilde aanbrengen. In het nuvolgende zal in chronologi-sche volgorde het verloop van de inspraak worden weergegeven, voor zover het met de ontwerptechnische kant te maken heeft. (Bijlage 1 geeft een overzicht van de gebeurtenissen in de tijd). De financiële kant van de zelfwerkzaaniheid en afwikkeling komt in hoofdstuk 4 'Besparing door zelfwerkzaamheid en de vergoeding' aan de orde. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een evaluatie van de mening van de bewoners over de inspraakprocedure.

2.2 Keuze woningtype

Op 14 december 1983 werd de eerste algemene informatie-avond voor toekom-stige bewoners gehouden. Tot eind 1983 hadden geïnteresseerden, die aan de toewijzingsnormen voldeden, daarna de kans zich voor een woning in te schrij-ven.

De 93 geselecteerde kandidaten kregen op de opvolgende bewonersvergadering van 9 februari een informatieboekje met daarin de referentiewoningen en de stedebouwkundige situatie uitgereikt. Mondeling werd een indicatie vap. de huren van de verschillende typen gegeven. Binnen een week moesten de toe-komstige bewoners hun definitieve keuze voor een kavel en woningtype bekend maken. Weer een week later, op 22 februari, volgde een nieuwe bijeenkomst, waarop de woningbouwvereniging de toewijzing bekend maakte. Het brede woningtype A was veruit favoriet, het meest voorkomende type B was het minst in trek. Toch heeft ruim 60% van de gegadigden het type van eigen voorkeur toegewezen gekregen.

Tabel 2.1 Voorkeur voor woningtype eerste tweede voor- voor-keuren keuren abs. % abs. type A 44 47,3 9 Al 21 22,6 20 B 10 10,8 21 B1 18 19,4 35 C niet genoemd 8 Totaal 93 100,0 93

Tabel 2.2 Toegewezen woningtype naar voorkeur

Toegewezen type is:

type eerste voorkeur type tweede voorkeur

variant van type eerste voorkeur variant van type tweede voorkeur niet als voorkeur genoemd Totaal abs. 57 14 1 17 4 93 % 9,7 21,5 22,6 37,6 8,6 100,0 % 61,3 15,1 1,1 18,3 4,3 100,0 aanwezig in plan abs. % 28 30,1 12 12,9 41 44,1 10 10,8 2 2,1 93 100,0

Uiteindelijk blijkt bijna iedereen tevreden tot zeer tevreden met het toegewezen woningtype en de toegewezen kavel.

Afb. 2.1 Tevredenheid met het toegewezen bouwnummer

1. 2.

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100%

- - - -

I I

I I

:t:,:l~i~=>rl4

:::

1. tevredenheid v.w.b. het woningtype.

2. tevredenheid v.w.b. de ligging in he~ plan.

_ = zeer tevreden

1"~""",,,h~4 = tevreden

1:-:-:-:-:-:-:1 = niet tevreden/niet ontevreden ~ = ontevreden

2.3 Keuze plattegrond

Op 7 maart 1984 organiseerde de woningbouwvereniging een nieuwe algemene bewonersvergadering waarbij het volgende materiaal aan de bewoners· werd

uitgereikt: .

- een set tekeningen (plattegronden en doorsnede), schaal 1:50, van het toege-wezen woningtype;

- schematische weergave van inrichtingselementen, zoals keukenblok, zithoek, eethoek en bedden, op dezelfde schaal;

- een aantal indelings- en inrichtingsadviezen van de vrouwenadviescommissie. Met deze informatieset konden de bewoners thuis hun eerste ideeën voor een woningplattegrond op papier zetten.

Afb. 2.2 Basisplattegrond uit informatieset

_ -'!a5" ~~~7' .196 mrn 2700" 7 Peil 330.,. 825.;. doorsnede

ik.

7ioo 6970 l:Q 0>.

.

_{" "}

.

_I 'OZ _I

".

m I koz . - I tI~· N begane grond lalO

I

sparing onder plÇlfo,!d

'--l (

~

~

I

! I ~---~

I

L _ _

I

_r.=; ~ _.~ I

~~I~

0

- --

---...

~ . ,,, '" ". "tl

...

U77

....

On F3p -,"100 _~13SOIl70 _!.4}0 _ __ ~ ...m -'~

li

In de basisplattegrond waren de volgende elementen gefixeerd en kwamen dus niet voor inspraak in aanmerking:

- de plaats van de meterkast; - de plaats van het toilet;

- de plaats van en het type trap;

- de plaats van de gaten voor ramen en deuren in de gevels.

De belangrijkste vrijheid die men ten aanzien van de indeling van de woning had, was:

- plaats en inrichting van de keuken; - plaats en aantal slaapkamers;

- plaats van de berging (in de referentiewoningen is op de begane grond een berging binnen de woning getekend, men mocht echter ook een berging buiten maken);

- inrichting en uitrusting van de badkamer.

Na 7 maart 1984 krijgen de bewonersavonden een meer individueel karakter. Per te bespreken onderwerp worden drie aparte avonden georganiseerd voor steeds eenderde van de groep insprekers. Zo'n eerste serie van individuele inspraakavonden vond plaats op 12, 13 en 19 maart 1984.

Iedere avond was verdeeld in 2 sessies, van 19.00 21.00 uur en van 21.00 -23.00 uur, waarbij per sessie in 3.groepen (bestaande uit 5 à 6 bewoners, een architect, een vertegenwoordiger van de gemeente en iemand van de woning-bouwvereniging) de vragen en plannen van de bewoners behandeld werden. De door de bewoners thuis gemaakte plattegrondindelingen werden geconfronteerd met de gemeentelijke bouwverordening en de Voorschriften en Wenken, waarbij zonodig aanpassingen werden voorgesteld. Bovendien werd al op detailkwesties ingegaan als de indeling van de badkamer en keuken.

De volgende onderwerpen kwamen, min of meer als nog op te lossen probleem, aan de orde:

- de verplichting van een plaats voor een afwasmachine in de keuken; - plaats van de wasmachine, in de badkamer of (dikwijls open) keuken;

- keuze warmwatersysteem; in het standaard afbouwpakket is een e.v.-ketel met tapspiraal opgenomen, dit systeem is echter niet ideaal als men een bad wil. Bovendien wordt in een aantal gevallen de warmwaterleiding tussen CV en tappunt (veel) langer dan 7 meter. In deze gevallen werd een aparte waqllwa-tervoorziening aanbevolen;

- plaats van de schoorsteen voor allesbrander of open haard in woningtype A,

met name het eventueel verslepen van de rookgasafvoer;

- keuze van het verwarmingssysteem (dat toen nog in principe vrij was; het was nog de vraag of in alle vertrekken een aansluiting op een rookkanaal kon worden gerealiseerd, gevelkachels zijn niet toegestaan, in verband met houten binnenspouwblad);

- zijn er mogelijkheden voor een afwijkende, open trap?

- mogen er plavuizen worden aangebracht op de begane grond?

- kan in woningtype C (HAT-eenheid) de keuken op een andere plaats? - groote van een eventuele dakkapel;

- bij drie woningen moesten voorzieningen worden aangebracht ten behoeve van een lichamelijk gehandicapte. Gedacht werd aan een aanbouw in de tuin. De bewoners zouden eerst overleg voeren met de gemeenschappelijk medische dienst (GMD).

Het architectenbureau had vooraf diverse indelingsmogelijkheden uitgewerkt en adviseerde bepaalde optimale, en vaak enig mogelijke, oplossingen. Zo kon er wel een open haard aangelegd worden, maar uitsluitend op een bepaalde plaats. Voor de badkamer werd een aantal inrichtingsvarianten afhankelijk van de aan te brengen elementen (douche, wastafel, wasmachine en/of tweede toilet) aanbevolen.

De bewoners werden tijdens de persoonlijke inspraakavonden direct geconfron-teerd met de keuzes, die men maakte '(Als U dáár een open haard wilt, dan zal het rookkanaal wel door de badkamer gaan, dat kost U dan het tweede toilet. Als U een open trap wilt, dan zal de slaapverdieping, vanwege brandweervoor-schriften, een sluisje moeten krijgen, dit gaat dan van de slaapruimte af)'.

Technisch waren de meeste problemen wel op te lossen (eventueel tegen meer-kosten voor de bewoner). Afwijken van de voorschriften was een groter pro-bleem (bijvoorbeeld ten gevolge van te geringe verdiepingshoogte onder schuine kap of het realiseren van een donkere kamer bij c.v.-ruimte). Zo mogelijk werd getracht vrijstelling te krijgen, een vertegenwoordiger van de gemeente was hiervoor op deze avonden direct aanspreekbaar.

Het was voor sommige bewoners teleurstellend dat bepaalde ideeën moeilijk uitvoerbaar bleken en het dikwijls goedkoper zou zijn voor de door de architect bepaalde standaardplattegrond te kiezen. ('Er was gezegd dat we alles zelf mochten bepalen, dan verzin je iets dat helemaal naar je eigen zin is, maar stuk voor stuk worden de ideeën als onhaalbaar bestempeld en word je terugverwe-zen naar het standaardmodel').

Op deze serie avonden kregen ook alle bewoners een samenvatting van het bestek, waarin het volledige afbouwpakket werd beschreven (bijlage 2). Een deel hiervan wordt standaard door de aannemer aangebracht. Voor de overige elementen konden de bewoners aankruisen of ze die ook door de aannemer wilden laten doen of dat men het zelf zou aanbrengen.

Op 26 maart was een extra inspraakronde gereserveerd voor de 'probleemgeval-len' (toekomstige bewoners, die om de een of andere reden, in de eerste ronde nog niet tot een globale plattegrondindeling zijn gekomen en reservekandidaten aan wie alsnog een woning is toegewezen: ca. 30% van de uiteindelijke bewo-ners).

De opvolgende serie inspraakavonden vond plaats op 2, 3, 5 en 16 april, waar-van de laatste avond weer bestemd was voor 'moeilijke gevallen'. Op deze serie

"1. Doorgaand glas

Enkelen van u hebben gevraagd over de volle hoogte glas te mogen plaatsen bij de zithoek.

Wij hebben besloten dit niet toe te staan in verband met het warmteverlies;

. ook andere problemen doen zich hierbij voor, zoals een ander soort radiator, radiator verder de kamer in en verhoogd breukrisico.

2. Houten berging achter in de tuin

Voor de houten bergingen zijn twee typen bekeken, waarbij er niet vanuit is gegaan dat deze twee aan twee gekoppeld worden.

Materiaalkosten houten berging

2,30 x 2,60 plat dak golfplaat excl. h.w.-afvoer 2,30 x 2,60 puntdak golfplaat excl. h.w.-afvoer We hopen met u tot een uniforme keus te komen.

3. Dakkapellen

3.750,--4.

165,--Bij de prijsvorming van de dakkapellen*) is uitgegaan van die, welke op de BI woning worden geplaatst.

Op de andere woningen mogen deze echter, in tegenstelling tot de BI wo-ning, alleen aan de achterzijde worden geplaatst.

Dakkapel excl. dakbedekking

Dakkapel met dakbedekking en aangebracht

2.800,--

3.185,--*) (Pas op 12 juni 1984 stemde het welstandscollege van de gemeente in met dakkapellen

van andere afmetingen, die ook aan de voorkant geplaatst mochten worden).

4. Dakramen

Bij een aantal plattegronden is gevraagd naar een extra dakraam.

Dakraam G.G.L. 4-114 x 118 Geleverd

565,--Dakraam G.G.L. 4-114 x 118 Geleverd en aangebracht

815,--Dakraam G.G.L. 5-70 x 118 Geleverd

450,--Dakraam G.G.L. 5-70 x 118 Geleverd en aangebracht

700,--5. Schoorsteen

Voor hen, die een open haard willen, danwel een kachel, kan bij de bouw een rookkanaal worden gemaakt vanaf de eerste verdiepingsvloer tot en met de dakdoorvoer; per type hiervoor, in verband met lengteverschillen, d~

volgende prijzen: Type A Type Al Type B en BI Typee - 835,-- 715,-- 775,-- 655,--6. Verwarming en warmwater

Het aanbrengen van gevelkachels is niet toegestaan in verband met de con-structie van de spouwbladen, waar de afvoer doorheen moet. Voor verwar-ming en warmwater zijn de volgende prijzen te geven:

- e.v.-ketel + Merk Sime - in de huurprijs

- Fasto T. geiser - 6,50 p.m. (serv. kosten)

- Inventum 10 1. boiler - 5,-- p.m. (serv. kosten)

De lengte voor de warmwatqleiding is max. 7m1 •

Afhankelijk van de plaats

~

an

de keuken wordt u eventueel verplicht geiser of boiler naast de c.v. met tapspiraal te gebruiken. Wanneer u badgeiser wilt, zal dit geheel voor eigen rekening zijn.

een een

7. Mechanische ventilatie I

De kosten hiervan zijn eveIfls bij het warmwater, afhankelijk van de plaats

van de keuken. !

Hiervoor worden geen extra ikosten in rekening gebracht.

8. Badkamer

Een aantal van u hebben g9vraagd de badkamer aan de voorzijde te

realise-ren.

J

Bij het A-type betekent dit een woningwaardering van 1/2 VE minder; bij het

B-type blijft de waardering g~lijk. .

Wanneer velen van u dit wil~en doen, heeft dit gevolgen voor de huur van het gehele project, zodat wij dan ook hebben besloten hieraan niet onze

mede-werking te verlenen.

I

Voor hen, die dit toch willen, vinden wij dat zij dit dan geheel zelf moeten

doen.

I

De afwijkingen van de refe,rentiewoning zijn van dien aard, dat dit nogal kostenverhogend werkt.

Bij de uitwerking van de badkamers zijn nogal wat afwijkingen geconstateerd in grootte en indeling ten opi-ichte van de referentiewoning.

Het meerdere tegelwerk van de wanden en het vergroten van de granitovloer is echter voor uw rekening. I

- Leveren en aanbrengen extra wandtegels wit 72,-- per m2

Leveren en aanbrengen e~tra granitovloer 120,-- per m2

Leveren en aanbrengen closetpot met laag-hangend reservoir - wit ~et deksel

Leveren en aanbrengen ligbad 7Ox170 wit plaatstaal met mengkIlaan

350,--

575,--9. Keuken .

Voor het keukenblok zijn vefschillende mogelijkheden bekeken; standaard in de huurprijs opgenomen is een keukenblok van 2,10 mi lang met een

roest-vrijstalen of chicronblad met I enkele spoelbak. .

Keukenblok 2,40 mi I Meerprijs

90,--Hoekblok 180x120 met chicrbnblad Meerprijs

250,--Leveren en aanbrengen extr~ wandtegels wit Meerprijs 72,-- m2

Een huurder wil een spiltrap voor eigen rekening aanbrengen; er zal hiervoor een aparte overeenkomst moeten worden gesloten".

(Bron: brief van de woningbouwvereniging aan de toekomstige bewoners, 2 april 1984).

Aan de hand van het bovenstaand meerkostenoverzicht en de consequenties van het voorlopige ontwerp voor wat betreft het leidingenverloop werd samen met de bewoners de plattegrond definitief vastgesteld.

Aan de bewoners is na de inspraakprocedure gevraagd welke factoren al dan niet hun keuzevrijheid hebben beperkt bij het vaststellen van de indeling van hun woning. Slechts één derde van de respondenten noemden factoren die beperkend of zeer beperkend voor hun keuze waren geweest.

Afb. 2.3 Beperking keuzemogelijkheden door verschillende factoren

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100%

1. woningtype 2. bouwvoorschriften

3. kosten van luxere woningonderdelen 4. regels van de woningbouwvereniging

_ = zeer keuzebeperkend I~'"'è"~,,,,j = keuzebeperkend

1:-:-:-:';.:-:1 = weinig keuzebeperkend

c:::J = nietkeuze~kend

Vooral de begeerde extra's en/of luxere woningonderdelen bleken vaak te kost-baar; 38% van de respondenten noemde "kosten" keuzebeperkend of zeer keuzebeperken. Het minst keuzebeperkend waren de regels van de woningbouw-vereniging; 20% van de respondenten noemde deze keuzebeperkend of zeer keuzebeperkend.

Over de inspraak-/keuzemogelijkheden bij het ontwerp in het algemeen is men positief. Ruim 80% vindt dat er in vergelijking met andere woningen veel tot zeer veel keuzemogelijkheden waren. Ondanks de ervaren beperkingen van het plan is zelfs ruim 60% van mening dat er veel tot zeer veel keuzemogelijkheden waren in vergelijking met de verwachtingen, die tevoren zijn gewekt.

~ 'f"'I'I_.".",

Afb. 2.4 Mening over de inspraak-/keuzemogelijkheden bij het ontwerp

10

~=

---

-20 30 40

I I I

50 60 70 80 90 1

1. Keuzemogelijkheden in vergelijking met andère woningen.

2. Keuzemogelijkheden in vergelijking met verwachtingen, die

tevoren zijn gewekt.

_ = zeer veel keuzemogelijkheden

I".,-,+,;~,*j = veel keuzemogelijkheden

1:-:·:-:-:·:-:1 = niet veel/niet weinig keuzemogelijkheden

~ = weinig keuzemogelijkheden

t::=l = zeer. weinig keuzemogelijkheden

2.4 Keuze materiaal

Op de serie inspraakavonden van 7, 8 en 9 mei 1984 werden de toekomstige bewoners in staat gesteld een keuze te doen uit de verschillende materialen, die in het project voor inrichting en afwerking zouden worden toegepast. Op het kantoor van de woningbouwvereniging waren monsters van tegels, aanrechtbla-den, keukenblokfrontjes en sanitair uitgestald. Er was zelfs een stukje binnen-wand van metal-stud nagebouwd, om de toekomstige doe-het-zelvers te laten zien wat hun te wachten stond.

Bovendien was de bewoners vooraf een overzicht gestuurd van de bedragen, die bespaard konden worden bij de verschillende zelfwerkzaamheidsactiviteiten en de tot dan toe te leveren extra voorzieningen en bijbehorende meerkosten. Op de avonden zelf, waar behalve de woningbouwvereniging en architect ook de rekenmeester van de aannemer aanwezig was, werden definitieve beslissingen genomen over:

- de plattegrondindeling; - de materiaalkeuze; - meer- en minderwerk; - doe-het-zelf-activiteiten.

Hiermee eindigde officieel de inspraakperiode. Op 19 juni werd aan alle bewo-ners een definitief afschrift van de kostenconsequenties toegestuurd. Daarbij zat ook alsnog een keuzemogelijkheid voor dakkapellen, die door het welstandscol-lege pas in een laat stadium werd geaccepteerd. Op 25 juni werd er voor de bewoners, die dan nog met vragen zaten, een extra informatie-avond

georgani-Deze vellen werden onder andere in de (casco )woningen opgehangen, zodat men bij twijfel op de bouwplaats, rechtstreeks het 'basisdocument' kon raadple-gen.

Op 26 en 27 november en 3 december is een laatste serie bewonersavonden georganiseerd, die vooral informatief van aard waren. Besproken werd de organisatie en planning van de afbouw. Bovendien werd aan de bewoners de inspraakenquête uitgereikt, die ter plekke werd ingevuld en ingezameld.

In de volgende paragraaf worden nog enige resultaten van deze enquête gepre-senteerd.

Atb. 2.6 Definitieve plattegrond, materiaalkeuze en doe-het-zelf-adiviteiten (voorbeeld) • ~- - - i\7P_. ___ ... ____ _ ----Ji'9"" --!!~-T_ .. 930 .;!O _ _ 9~, no t ns I ~~~_.!2. ... _,~n lP ... _ .. }~~~_~ begane grond zelfwerk- toel",veren

h 'd materiaal aannemer zaam el

I ,eheie afbouw aanbr. ~ 1 f bes>.rata> -A.. ri nl "rir"u.anbr. ...5. mitair .., kleUr _ o h ; ?,. toil~ h J>. .vI .... nn ... r

-,.

. 'c. -B. ~" .. r inot-A -'l.. ...1.0... -.bin~n kM .12.. 11 .1! ~nn. ~ ... ..16. vi""," bodk . -""rlk .1B.sc"i"., nl.f .... nrl ..19. Rl.aack. 20 in • .2. . .,.., 22 .ll los ~leverd .25, 110 26 1 n< OP I ..v..rn :28: beraina "'·i" .. n 2'l. 30 kanaa 12

..ll lAAm nl . inkl .sr».ri.t.en

1,

1

J

~_, I 93 A. n0.201$ c- 1)0.201$ ~L...lI'-.. -... -.!H9 ... ---l1t. ~ _ _ . _ _ .... $170 ~AlD!1:;t;: INITIEF

verdieping. _{TYPE -eS,. JU" . .}

2.5 Evaluatie inspraakprocedure

De inspraakavonden werden door de bewoners druk bezocht. Slechts 20% heeft één of soms meer avonden verstek moeten laten gaan. Zoveel mogelijk werd vermeden een bewonersavond op woensdagavond te houden in verband met de te verwachten afzeggingen van 'voetbal-kijkers'. Ruim een derde van de bewo-ners heeft ook gebruik gemaakt van de extra-avonden, die werden georganiseerd om bepaalde specifieke vragen te beantwoorden.

De inspraak van de bewoners startte vanaf het moment dat de indeling van de woningtypes bepaald moest worden. Bijna 90% vond dat dit het juiste moment was om erbij betrokken te worden. Niemand vond dat de inspraak in een later stadium van het ontwerp moet beginnen.

Tabel 2.3 Vindt U dat U op het juiste moment bij het plan betrokken bent?

ja nee Totaal abs. 69 9 78 % 88,5 11,5 100,0

Tabel 2.4 Vanaf welk moment vindt U dat aanstaande bewoners in het

alge-meen bij een woningplan betrokken zouden moeten worden?

1. Vanaf het maken van het stedebouwkundig plan (opzet van de wijk, stratenloop e.d.)

2. Vanaf het maken van de ontwerpen van de woningtypes

3. Vanaf het ontwerpen van de indeling van de woningen (zoals bij dit Jubileumplan)

4. Vanaf het bepalen van de afwerking van de woning 5. Vanaf het bepalen van de inrichting van de woning Totaal abs 16 19 33 68 % 23,5 27,9 48,5 100,0

De begeleiding bij de inspraak vond ruim de helft van de respondenten goed tot zeer goed.

Atb. 2.7 Mening over de begeleiding bij de inspraak . 80 90 100% 12. .• • _ . N =76 N = 71 ~ N=0 •• N = 60

' . N

='6

Begeleiding van de inspraak door:

I. de architect 2. de woningbouwvereniging 3. de aannemer •• de vrouwenadviescommissie 5. de gemeente _ =zeergoed I+4éJ = goed

':-:·:-:·;.:-:1 = niet goed/niet slecht EZ2J = slecht

c:::::J = zeer slecht

Ofschoon de meeste bewoners onervaren waren op bouwvakgebied (zie hiervoor hoofdstuk 3, bewonerskenmerken), vond ruim 80% de plattegrondtekeningen zeer makkelijk of makkelijk te begrijpen.

Tabel 2.5 Vond U de (plattegrond-) tekeningen van Uw woning makkelijk of moeilijk te begrijpen toen U die voor het eerst kreeg?

zeer makkelijk

44,3

makkelijk

niet makkelijk/niet moeilijk moeilijk 2,5 zeer moeilijk Totaal 100,0 abs. 30 12 % 35 38,0 15,2 2 79

Slechts een kwart van de bewoners vond het noodzakelijk of zeer noodzakelijk de plattegrondindeling op ware grootte na te kunnen bouwen.

Tabel 2.6 Stel dat U vooraf de mogelijkheid zou hebben gehad de woning op ware grootte als model te bouwen. Vindt U dat nodig of niet?

Vooraf een model op ware grootte uitproberen, vinden wij

zeker noodzakelijk noodzakelijk niet noodzakelijk zeker niet. noodzakelijk geen menmg Totaal abs. 9 11 38 13 7 78 % 11,5 14,1 48,7 16,7 9,0 100,0

Bijna alle bewoners vinden dat de inspraakmogelijkheden hebben geleid tot meer tevredenheid over hun woning. Iets minder dan de helft van de bewoners vindt de inspraak zo belangrijk dat men het eventueel redelijk vindt als de extra kosten van de inspraak in rekening worden gebracht.

Tabel 2.7 Bent U door Uw inspraakmogelijkheden meer tevreden over Uw woning dan U zonder deze 'inspraakmogelijkheden vermoedelijk zou zijn geweest?

abs. %

veel meer tevreden 56 70,9

iets meer tevreden 18 22,8

niet meer tevreden 3 3,8

geen mening 2 2,5

Totaal 79 100,0

Tabel 2.8 Vindt U inspraak van toekomstige bewoners bij het ontwerp van hun nieuw te bouwen woning zo belangrijk dat de woning daardoor duur-der mag worden (i.v.m. extra werk van architect, aannemer en anduur-deren door deze inspraak)?

ja, inspraak mag veel geld kosten ja, inspraak mag wel wat geld kosten nee, inspraak mag liever geen geld kosten nee, inspraak mag absoluut geen geld kosten geen mening Totaal abs. 1 35 22 19 2 79 % 1,3 44,3 27,8 24,1 2,5 100,0

Tijdens de inspraakprocedure haakte een aantal gegadigden af waarvan sommi-ge in een zeer laat stadium, waarna reserve-kandidaten een kans kresommi-gen.

Met deze reserve-kandidaten werd zo mogelijk (een deel van) de inspraakproce-dure overgedaan, hetgeen de nodige extra moeite en tijd . aan begeleiding en tekenwerk heeft opgeleverd.

Een deel van deze extra inspanningen zou vergoed kunnen worden door de afhakers zelf, door vooraf een soort inspraakwaarborgsom te heffen die men terugkrijgt als men de woning betrekt.

Meer dan de helft van de bewoners zou een dergelijke waarborgsom redelijk vinden.

Tabel 2.9 Is het redelijk om aan toekomstige bewoners, die het ontwerp van hun woning mogen meebepalen, vooraf een waarborgsom te vragen, die ·zij deels kwijtraken wanneer zij in een laat stadium besluiten de woning niet te nemen?

abs. %

zeer redelijk 13 16,5

redelijk 39 49,4

niet redelijk/niet onredelijk 15 19,0

onredelijk 6 7,6

zeer onredelijk 6 7,6

Totaal 79 100,0

In hoofdstuk 6 wordt uitgebreid aandacht geschonken aan de gerealiseerde plattegronden en de effecten van de inspraak hierop. Op deze plaats wordt echter alvast even stilgestaan bij de resultaten, die de inspraak en de mogelijk-heid van zelfwerkzaammogelijk-heidsbesparing heeft gehad op de keuze voor extra voorzieningen. Door de woningbouwvereniging is het volgende overzicht ge-maakt:

Extra voorziening aangebracht door:

abs. %

buitenberging 67 72

dakkapel 27 29

extra dakraam 22 24

rookkanaal 20 22

Hieruit blijkt dat veel bewoners gestreefd hebben de gebruiksruimte van hun woning te vergroten door de oorspronkelijk binnen de woning gereserveerde bergruimte te vervangen door een buitenberging en/ of door een dakkapel aan te brengen.

2.6 Samenvatting

De kandidaat-bewoners hebben in het voorjaar van 1984 verschillende sessies van inspraakavonden bijgewoond. Achtereenvolgens werden keuzes gemaakt over het woningtype, de plattegrondindeling, de materiaalkeuze en de omvang van de doe-het-zelf-activiteiten. Uit een enquête, die is gehouden na afloop van de inspraakprocedure, blijkt iedereen tevreden tot zeer tevreden over de toege-wezen kavel en het toegetoege-wezen woningtype. Over de geboden inspraak-jkeuze-mogelijkheden bij het ontwerp is men in het algemeen positief. Ook het ino-ment, waarop men bij het project betrokken was (de plattegrond keuze ) vonden de meeste het juiste moment. Bijna alle bewoners vinden dat de

3

BEWONERSKENMERKEN

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de 93 bewoners voorgesteld. Nagegaan is hoe het verloop van gegadigden is geweest, waar men vandaan kwam, wat de sociaal-economische kenmerken als huishoudengrootte, leeftijd en inkomen zijn en wat de gemiddelde ervaring met bouwen en de bouwvakhandigheid is.

3.2 Toewijzing en verloop van gegadigden

Voor het project is gekozen voor inschrijving op basis van belangstelling, met daarbij de eis van sociale of economische gebondenheid aan een van de regioge-meenten en de eis te voldoen aan de woonruimteregels.

Atb. 3.1 Advertentie voor werving gegadigden

1'0 ... 00 .. 0 ....

"'~:=:~,o'",:,,~oo

.. ,,::,o, ... o.

..

..

··ij·11

11 :.:: ~:::: ::::.:::::::: :::::::: :::::::::: :::::::::::::,,:: "

" "

11 WONEN KI(ZEN W O N E N " Op 16 september 198', heeft de \iloningbou'OIlJerenlC,jing "Huizen" cen plan van 94 ",on ingen gepresenteerd, waarvoor de beliloners ze 1 f hun inde ling mogen kiezen en deze e.v. ook zelf mogen aanbrengen.

Deze 94 woningen worden gebou'tld in het deelplan Oovenmaat II + 111 in de gemeente Huizen.

De bouw begint in mei 1984.

Omdat wij de bewoners voor dit projekt graag volledige inspraak willen geven blj de indeling \/on de lIIoning, met de mogelijkheid tot zelfwerkzaamheid, is

hel nodi.g dal deze woningen zo snel mogel ijk \IIorden toegewezen.

Om meer informatie over dit projekt te geven, houden wij een informal.icavond .in het' in 1 projekt te Huizen op woensdag 14 december a.s •• aanvang

's avonds om 20.00 uur.

Op deze avond kunt u een inschr.iJfb.iljet krijgen, wat uiterlijk JO december bij de woningbouwvereniging "Huizen" II'IOet zijn ingeleverd.

Alleen zij, die woonachtig of economisch gebonden zijn aan de gemeenten Blaricum, Bussum, Hilversum, Huizen en Naarden en tevens voldoen aan de

w90nrulmteregels voor het gewest Gooi- en Vechtstreek, kunnen voor toewijzing in aanmerking komen.

Namens het besluur , Ing. J.Mulder, secrt'taris.

In eerste instantie schreven bijna twee keer zoveel gegadigden zich in voor het plan, dan er woningen beschikbaar waren.

Per herkomst-gemeente zijn de inschrijvers geselecteerd op urgentie. Uit de totaal 166 inschrijvers werden 93 bewoners als eerste gegadigden aangewezen, iets minder dan de helft van hen kwam uit Huizen. Het aantal afvallers onder de toekomstige bewoners was gedurende het inspraakproces zo groot dat bijna alle oorspronkelijke inschrijvers uiteindelijk voor een woning moesten worden aangeschreven.

Tabel 3.1 Verloop van het aantal gegadigden

inschrijvers afvallers uiteindelijke restant

bewoners inschrijvers

Abs. % Abs. % Abs. % Abs. %

eerste gegadigde 92 (55,4) 33 (43,4) 59 (68,6) eerste reserve kandidaat 35 (21,2) 14 (18,4) 18 (20,9) tweede reserve kandidaat 17 (10,2) 9 (11,8) 7 (8,1) 3 (75,0) aanvankelijk niet acceptabel 22 (13,3) 20 (26,3) 2 (2,3) 1 (25,0) Totaal 166 (100,0) 76 (100,0) 86*) (100,0) 4 (100,0) Bron: inschrijfformulieren

*) Van 7 uiteindelijke bewoners is onbekend tot welke geselecteerde categorie men behoorde.

Slechts voor een deel van de afvallers is bekend waarom men van de woning afzag (tabel 3.2). Een kwart van de gegadigden haakte af direct nadat de bouw-nummers waren toegewezen, daarna was het aantal afzeggingen constant. Drie bewoners zeiden hun woning nog af in december 1984, dus de maand vóór de oplevering van het eerste casco. .

Afb. 3.2 Verloop van gegadigden naar gemeente herkomst Bussum ~ Naarden ITIIIIIl Sla,-Icum ~ Hll versu:n JO ~ " I

' - -___ ' o_sc_hr--.:, J_,e_rs_"_':i_66)_9=-e=-sa_d

'.:...9d_en_

'

_"~

9_')_b_ew

_

O"

_e_rs_

'

"'i'

~

Bron: inschrijfformulieren

Tabel 3.2 Redenen om van de woning af te zien Genoemde redenen voor afvallen

- te duur of gewenste uitbreidingen te duur - te klein

- privé-omstandigheden - koopwoning

- geen belangstelling meer - ander aanbod

-situering van toegewezen bouwkavel -woning leek vooraf grotere verbetering - woning voldoet niet aan eisen

- i.v.m. huidige woning geen verbetering

T~taal, sommige afvallers noemden een combinatie van redenen Bron: dossier woningbouwvereniging

abs. 7 4 4 4 2 2 1 1 1 1 27

Tabel 3.3 Aantal afvallers naar woningtype woningtype A Al B B1 Totaal aantal woningen in het project 28 12 41 10 91

Bron: inschrijfformulieren, dossier woningbouwvereniging

aantal afvallers 12 6 18 3 39 percentage van aantal aanwezige woningen 43 50 44 30 43

Slechts van de helft van het aantal afvallers is ook bekend voor welk type woning zij hebben afgezegd. Uit tabel 3.3 blijkt geen specifieke afkeer van een bepaald type, dit in tegenstelling tot de vooraf bekend gemaakte voorkeuren, waarbij het brede woningtype A veruit favoriet was en de algemene indruk bij

. de woningbouwvereniging dat vooral gegadigden voor woningtype B afvielen. Dit verschil kan veroorzaakt worden door ontbrekende gegevens over de andere afvallers.

3.3 Enkele sociaal-economische kenmerken van de uiteindelijke bewoners

Van de uiteindelijke bewoners is uit de inschrijfformulieren en enquêtes een aantal gegevens gedestilleerd met betrekking tot de vorige woonsituatie, leeftijd, huishoudensamenstelling, beroep, inkomensklasse è.d. In de onderstaande tabellen zijn de gegevens samengevat.

Tabel 3.4 Vorige woonsituatie

geen zelfstandige woonruimte eengezinshuis .

etage, flat of maisonnette benedenwoning Totaal Bron: inschrijfformulieren abs. 35 19 16 3 73 % 47,9 26,0 21,9 4,1 100,0

Tabe13.5 Leeftijd

abs. 20-25 jaar

26-30 jaar 31-35 jaar ouder dan 35 jaar Totaal Bron: inschrijfformulieren 27 34 8 14 83 Tabel 3.6 Huishoudensamenstelling

aanstaand echtpaar of samenwonend gehuwd, zonder kinderen

gehuwd, een kind gehuwd, twee kinderen gehuwd, drie kinderen alleenstaand, zonder kinderen alleenstaand, een kind Totaal Bron: inschrijfformulieren man % 32,5 41,0 9,6 16,9 100,0

Tabel 3.7 Gemiddelde woningbezetting

totaal aantal personen, dat in de woning gaat wonen

1 2 3 4 5 totaal gemiddeld Bron: inspraakenquête vrouw abs. % 37 75,5 10 20,4 1 2,0 1 2,0 49 100,0 abs. % 52 64;2 8 9,9 10 12,3 7 8,6 1 1,2 2 2,5 1 1,2 81 100,0 abs. % 6 7,6 53 67,1 10 12,7 9 11,4 1 1,3 79 '100,0 2,3

Tabel 3.8 Beroep kostwinner

abs. abs.

Bouwsector: Technische sectoren:

electriciën 2 electrotechnicus 4

timmerman/voorman 1 ( diesel)monteur 3

uitvoerder 1 (constructie )bankwerker . 2

loodgieter 3 (electro )technisch tekenaar 2

bouwkundig tekenaar 1 telecommunicatienionteur 1

project voorbereider 1 klimaattechnicus 1

assistent-uitvoerder 1 technisch medewerker 1

calculator/werkvoorbereider 1 plastic bewerker 1

installatietechnicus 1 onderhoudsmonteur 1

timmerman 1 electrotechnisch inkoper 1

bouwvakker 1

Totaal 14 17

abs. abs.

Administratieve sectoren: Overige sectoren:

(assistent) boekhouder 3 docent 3

ambtenaar 3 verkoper 3

administratief medewerker 2 (autobus) chauffeur 2

planning-medewerker 1 PTT -ambtenaar 2

arbeidsanalist 1 chef/manager 2

commercieel medewerker 1 verpleegkundige 2

magazijn-medewerker 2 redacteur 1 preparateur 1 beeldend kunstenaar 1 chemisch analist 1 militair 1 opticiën 1 programmeur 1 instellings-kok 1 groepsleider 1 normalisator 1 glazenwasser 1 banketbakker 1 Totaal 11 28 Bron: inschrijfformulieren

Tabel 3.9 Netto maand-inkomen van de hoofdkostwinner minder dan f.1.000,--van f.1.000,-- - f.1.500,--van f.1.500,-- - f.2.000,--van (.2.000,-- - meer dan f.2.500,--Totaal Bron: inschrijfformulieren abs. 1 24 37 9 2 . 73 % 1,4 32,9 50,7 12,3 2,7 . 100,0

Op de inschrijfformulieren zijn ook de bruto-inkomsten van de aanvrager aange-geven. Op basis daarvan zou ongeveer de helft van de bewoners recht hebben op individuele huursubsidie bij een gemiddelde huur van f.500,-- per maand. De bewoners van het Jubileumproject zijn overwegend starters of jonge door-stromers op de woningmarkt met een overwegend submodaal inkomen. Onge-veer een zesde van de bewoners is beroepsmatig bij de bouw betrokken.

3.4 Handigheid

Over het algemeen vinden de bewoners zichzelf niet buitengewoon handig op het gebied van doe-het-zelven. Slechts 10% noemt zichzelf een vakman en 32% een geoefend doe-het-zelver. De partners*) wordt nog minder handigheid toegedicht.

Afb. 3.3 Beoordeling van de eigen handigheid door de respondenten

10 20 30 40 .50 60 70 80 90

=-

Lw4f_~;i;kYfz1m

I

_ =vakman

Ik@h>t = geoefend doe-het-zelver

E".Z2I = gelegenheids doe-het-zelver

c:::::J

=

volstrekte leek

100%

I

N:7.

N = 67

*) In het geval van samenwonen of huwelijk werd verzocht dat de mannelijke respondenten in

eerste instantie de enquêtevragen beantwoordden.

In afb. 3.4 wordt een overzicht gegeven van de mate waarin men beschikt over verschillende gereedschappen. Hoewel er geen rechtstreeks verband hoeft te zijn tussen het bezit van gereedschap en iemands doe-het-zelf-handigheid, lijkt enige samenhang toch aannemelijk.

Atb. 3.4 Gereedschapsbezit 10 20 (Jdop)boonnachine boorstandaard _ 30 40 50 60 70 80 90 100~ N 76 66 65 66 69 75 69 72 cirkelzaagmachi~ decoupeerZaag Schuurmachine waterpas schietlood winkelhaak hamer handzaag blokschaaf schroevendraaiers beitels (k)nijptang blikschaar striptang buigveer trekveer soldeerapparaat soldeerbrander kitspuit pijpenbuiger troffel plakspaan plamUurmes tegeisriijder behangtafel verfspuit rubber hamer lasapparaat werkbank: workmate gereedschapskist _ ja, hebben we

c::::I nee, hebben we niet

76 70 76 73 74 67 69 63 63 67 70 72 67 72 70 74 69 68 64 73 62 68 74

Bijna alle bewoners beschikken over standaard gereedschap als een hamer, schroevendraaier, een handzaag, (k)nijptang, waterpas en een gereedschapskist. Ook het electrische gereedschap zoals een boormachine, decouperzaag en een schuurmachine, is ruim voor handen.

Ook is gevraagd of men bepaalde werkzaamheden, al dan niet met hulP1 kan uitvoeren. Afb. 3.5 geeft de antwoordpercentages. grafisch weer.

Atb. 3.5 Werkzaamhedenhandigheid

wand metselen in baksteen

wand metselen in kalkzandsteenblokken wand maken van hout en gipsplatën wand stucen

deur afhangen in een kozijn

slot in een deur maken slot repareren

glas in raam of deur zetten

buitenschilderwerk

~nsdhllderwerk

behangen witten

vloerbedekking (tapijt) leggen

parketvloer leggen vloer betegelen wand betegelen wand betimmeren

verlaagd plafond aanbrengen boiler plaatsen

e.v. aanleggen e.v. ketel vervangen keuken plaatsen lampen ophangen stopkontakt aanleggen electriciteitsnet aanleggen sanitair plaatsen waterkranen aansluiten buitenkraan plaatsen leertje vervangen in kraan afvoer aanleggen gasaansluitingen maken isolatie aanbrengen onder vloer isolatie aanbrengen Onder dak

schoorsteen vegen plat <18k repareren pannendak repareren goot repareren goot schoonmaken dakkapel timmeren tegelpad aanbrengen in tuin

io 20 30 40 50 60 70 80 90 100'N> ' / ' / / / / ' / / ' / ' / / ' / 'Á ' / / ' / ' / / / / / ' / / / / / 1 / / / 1 / ' / / / ' / ' / 1 / / 1/ / ' / ' / ' / / ' / / ' / / _ kunnen we zelf

EZZZI kunnen we met hulp

c=:J kunnen we niet, moet een ander doen

/ / N 76 72 77 75 75 77 77 76 76 77 77 77 76 72 73 75 76 71# 75 77 75 75 77 77 76 77 76 71# 77 77 76 74 73 71# 75 76 76 76 73 76

De activiteiten, die huurders doorgaans als normaal huurdersonderhoud moeten verrichten, kunnen alle bewoners bijna zelf. Hierbij gaat het om klussen als binnenschilderwerk, witten, behangen, leertje vervangen in een kraan en lampen ophangen.

Slechts ruim de helft zegt ook grotere klussen zonder hulp zelf aan te kunnen, zoals wand maken van hout en gipsplaten, buitenschilderwerk, vloer/wand betegelen, wand betimmeren, verlaagd plafond aanbrengen, isolatie aanbrengen. De activiteiten, waar specifieke vakkennis voor nodig is, kunnen maar weinig respondenten uitvoeren. Het installatiewerk en centrale verwarming aanleggen kan resp. een kwart tot een zesde van de bewoners zelf.

3.5 Samenvatting

In dit hoofdstuk is een aantal kenmerken van de eerste bewoners van de

af-bouwwoningen beschreven. De belangstelling voor het project was groot. Bijna twee keer zoveel gegadigden meldden zich aan, dan er woningen beschikbaar waren.

Nadat de woningen waren toegewezen, was het aantal afvallers echter zo groot, dat bijna alle oorspronkelijke inschrijvers benaderd zijn. Voor zover de redenen, waarom gegadigden zich terugtrokken bekend zijn, betreft het vooral de kosten van de woning zelf en de mogelijke uitbreidingen.

De uiteindelijke bewoners van het complex zijn vooral starters of jonge door-stromers op de woningmarkt met een overwegend submodaal inkomen.

Ongeveer een zesde van hen is beroepsmatig bij de bouw betrokken. Voor wat betreft hun doe-het-zelf-handigheid noemen de meesten zich een "gelegenheids-doe-het-zelver". Wanneer gevraagd wordt naar het kunnen uitvoeren van bepaal-de doe-het-zelf-activiteiten blijkt dat bijna iebepaal-dereen het reguliere huurbepaal-dersonbepaal-der- huurdersonder-houd zelf kan uitvoeren en dat ruim de helft ook grotere klussen zelf aankan. Relatief weinig bewoners vinden zichzelf in staat om activiteiten te verrichten, waarvoor specifieke vakkennis nodig is.

4

BESPARING DOOR ZELFWERKZAAMHEID EN

DE VERGOEDING

4.1 Inleiding

In hoofdstuk 2 is uit de doeken gedaan hoe het inspraakproces verlopen is. Daarbij is de problematiek met betrekking tot de besparingen door zelfwerk-zaamheid en eventuele vergoedingen nog achterwege gelaten. Qua inspraakpro-ces is het project goed vergelijkbaar met andere inspraakprojecten. Uniek aan het plan in Huizen is de financiële afwikkeling met betrekking tot de doe-het-zelf-besparingen en het model dat is uitgewerkt voor vergoeding bij verhuizen. Dit is niet eerder in de huursector vertoond. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de knelpunten die men in verband met de zelfwerkzaamheid van bewoners juridisch en financieel tegenkwam en hoe men ze heeft opgelost. Door prof. mr C.A. Adriaansens is ten aanzien van de juridische aspecten advies aan de wo-ningbouwvereniging verleend. Voor deze rapportage is ruim gebruik gemaakt van publicaties en interne notities van zijn hand.

4.2 Woonlastenverlaging versus extra voorzieningen

Bij maximale doe-het-zelf-activiteiten konden de bewoners op de kosten van het afbouwpakket ca. f.6.000,-- aan arbeidsloon besparen. De vraag was hoe deze besparing ten goede zou kunnen komen aan de zelfwerkzame bewoner .

. In het nuvolgende worden de verschillende mogelijkheden, die zijn overwpgen, in het kort besproken.

• uitkering ineens

In één keer het bespaarde bedrag aan de doe-het-zelvende bewoner uitkeren, werd door de Rijksoverheid niet geaccepteerd. De totale woning wordt namelijk gefinancierd door middel van een Rijkslening. Deze lening moet volledig voor de volkshuisvesting worden benut, zoals het Ministerie in de gunningsbrief d.d. 15 mei 1984 nog eens uitdrukkelijk vermeldde:

"Ten aanzien van de uitbetaling van de lening wijs ik U op het ter zake gestelde in de circulaire van 2 augustus 1958, nr. MG 58-23, waarin ondermeer is gesteld dat de stand van de werkzaamheden en de hoeveelheid aangevoerde materialen de uitbetaling van de gedeclareerde bedragen moet wettigen".