Nieuwe spelers en gevestigde partijen: wie investeert nog?

(1)

PATRIZIA Immobilien AG

Wooncongres Den Haag

3 november 2015

(2)

2

PATRIZIA Netherlands B.V. |

Introductie

Head of Asset Management

PATRIZIA Immobilien AG

2014 - heden

Asset Manager

Vesteda Investment Management

2008 - 2014

Transaction Manager

ING Real Estate Investment Management

2002 - 2008

Ontwikkelaar

NBM Amstelland

1999 - 2002

(3)

(4)

6 NUMBER OF EMPLOYEES 5,2 6,9 11,8 14,6 15,5 16,8 2011 2012 2013 2014 Q1 / 2015 Q2 / 2015

ASSETS UNDER MANAGEMENT (IN MLD EUR)

PATRIZIA |

Corporate Performance

ONTWIKKELING ASSETS UNDER MANAGEMENT

ONTWIKKELING AANTAL MEDEWERKERS

498 586 712 757 792 800 2011 2012 2013 2014 Q1 / 2015 Q2 / 2015 ONTWIKKELING Co-investeringen 2008 – 2015 €0,4 - €7,0 mld Eigen investeringen 2007 – 2015 €1,5 - €0,0 mld Totale AuM 2007 – 2015 €2,2 - €16,8 mld Werknemers (FTE) 2007 – 2015 334 – 800 Internationaal (FTE) 2013 – 2015 40 - 83

(5)

PATRIZIA |

Kantoren & investeringen

As of 18 May 2015

PATRIZIA investeringen PATRIZIA kantoren

PATRIZIA investeerders PATRIZIA actief

(6)

8

PATRIZIA |

Sectoren, geografische spreiding en herkomst investeerders

(7)

PATRIZIA Netherlands - een Nederlandse organisatie |

Actief management vanuit een lokaal team

PATRIZIA

Netherlands B.V.

Actief sinds juni 2014 Hoofdkantoor Amsterdam Medewerkers (nov 2015) 15

AuM in NL (nov 2015) EUR 1 miljard Asset classes • Woningen

• Retail (high street en boodschappencentra)

• Kantoren (core and value add) • Logistiek

• Lange termijn investeringen

• Focus op transactie management en asset management • Property management wordt volledig uitbesteed

(8)

10

Nieuwe spelers en gevestigde partijen |

Marktverhoudingen

(9)

Nieuwe spelers en gevestigde partijen |

Marktverhoudingen

Totaal = 100% Ca. 7.500.000 zelfstandige woningen Huur = 42% Ca. 3.200.000 eenheden Koop = 57% Ca. 4.300.000 eenheden Corporaties = 72% Ca. 2.300.000 eenheden Beleggers = 19% Ca. 590.000 eenheden Overig = 9% Ca. 288.000 eenheden Institutioneel = 23% Ca. 135.000 eenheden Private beleggers = 77% Ca. 455.000 eenheden 45% gereguleerd 55% niet-gereguleerd 75% gereguleerd 25% niet-gereguleerd 94% gereguleerd 6% niet-gereguleerd 90% gereguleerd 10% niet-gereguleerd Bron: CBS

VERHOUDINGEN WONINGVOORRAAD NEDERLAND

‘ BELEGGERS DRAGEN MET CA. 400.000 GEREGULEERDE WONINGEN (CA. 16% VAN TOTALE GEREGULEERDE VOORRAAD) BIJ AAN DE SOCIALE WONINGMARKT’

(10)

12

 Afgelopen decennia werd de NL woningbeleggingsmarkt

voornamelijk gedomineerd door nationale beleggers.

 2014 stond in het teken van de toetreding van

internationale beleggers; tezamen goed voor ca. €1,5 miljard aan woningbeleggingen.

 Nederlandse beleggers investeerden in 2014 ca.€1,4

miljard in woningbeleggingen, waarvan ca. €850 miljoen door institutionele beleggers.

Nieuwe spelers en gevestigde partijen |

Marktverhoudingen

NEDERLANDSE BELEGGINGSMARKT

 In 2014 is voor ca. €10,1 miljard geïnvesteerd in direct

vastgoed.

 29% (€2,9 miljard) in woningen  Het aandeel

woningbeleggingen was daarmee één van de populairste beleggingssegmenten. Bron: CBRE 9% 5% 11% 15% 18% 18% 20% 29% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000 2.200 2.400 2.600 2.800 3.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015f 2016f 2017f

Investeringsvolume woningen Percentage van totale investeringsvolume

INVESTERINGSVOLUME (excl. corporaties) 23% 28% 49% Particuliere beleggers Nederlandse instutionele beleggers Internationale beleggers

INVESTEERDERS NAAR BELEGGINGSVOLUME

(11)

Nieuwe spelers en gevestigde partijen |

Marktverhoudingen

Bron: CBRE & Capital Value

WELKE STRATEGIE ZIE JE ‘DOORGAANS’ OP WONINGMARKT IN NL?

Nederlandse institutionele beleggers

 Voornamelijk aankoop nieuwbouw en toekomstige nieuwbouwontwikkeling  verjonging

van de portefeuille.

 In mindere mate bestaand vastgoed.

Internationale beleggers

 Bestaande portefeuilles; direct beschikbaar en groot volume.

 Verschuiving naar toekomstige nieuwbouwontwikkeling door tekort aan aanbod.

Private beleggers

 Diverse beleggingsprofielen (professionele grote woningbeleggers, family offices,

particulieren met een beleggingsachtergrond in andere vastgoedsegmenten en nieuwkomers).

(12)

14

Nieuwe spelers en gevestigde partijen |

Marktverhoudingen

Bronnen: CBRE en Colliers UK 2014: €688 mln 2013: € - US 2014: €120 mln 2013: € - Overig internationaal 2014: €96 mln 2013: € - Duitsland 2014: €618 mln 2013: € - Nederland 2014: €1.367 mln 2013: € 1.040 mln 2014: €2,9 miljard 2013: €1,0 miljard 98% 0 47% 21% 24% 4% 3% Nederland Duitsland Verenigd Koninkrijk USA Overig internationaal Binnenste ring: 2007 - 2013 Buitenste ring: 2014

HERKOMST INVESTEERDERS NEDERLANDSE WONINGMARKT

(13)

Nieuwe spelers en gevestigde partijen |

Marktverhoudingen

Bron: CBRE

HERKOMST INVESTEERDERS NEDERLANDSE WONINGMARKT

(DIRECTE INVESTERINGEN)

MISMATCH TUSSEN VRAAG EN AANBOD IN DE WONINGBELEGGINGSMARKT

(14)

16

Woningbeleggingen in Nederland |

(15)

Nieuwe spelers en gevestigde partijen |

Nieuwbouw vs. bestaande woningbeleggingen

Bron: CBRE

INVESTERINGSVOLUME VAN BESTAANDE- EN NIEUWBOUW WONINGBELEGGINGEN

(DIRECTE INVESTERINGEN)

(16)

18

Nieuwe spelers en gevestigde partijen |

Nieuwbouw vs. bestaande woningbeleggingen

Bron: CBRE

‘NATIONALE PARTIJEN DOMINEREN DE NIEUWBOUWMARKT’

(2015)

# City

Sub-market Name Address # of units Price (€ mln) Purchaser

1 Amsterdam Noord Nautique Living NDSM Werf 473 100 Bouwinvest 2 Amsterdam West Haarlemerweg 506-510 450 65 Bouwinvest 3 Amsterdam Oost Stadsblok Kop

Weesperstrekvaart

262 55 Bouwinvest 4 Rotterdam Centrum CoolTower 180 49.3 CBRE GI 5 Amsterdam West Rhapsody in West 250 45 CBRE GI

6 Amsterdam West Change= August Allebéplein 500 45 Heitman Int. & OCP 7 Eindhoven Potentiaal De Lampendriessen 31 430 36 Camelot EU Development 8 Amsterdam East At Home Amstelkwartier 160 34 Amvest

9 Amsterdam Amstel Amstel Tower 192 n/a Vesteda

10 Groningen Zonnelaan 284 28.5 Bouwfonds IM

(17)

Nieuwe spelers en gevestigde partijen |

Nieuwbouw vs. bestaande woningbeleggingen

Bron: CBRE

‘INTERNATIONALE PARTIJEN ZIJN ACTIEVE KOPERS VAN BESTAANDE WONINGBELEGGINGEN’

(2015)

# City

Sub-market Name Address # of units Price (€ mln) Purchaser

1 Nationwide Nationwide portfolio 1,276 150 Ned REIM 2 Eindhoven Ex-Philips HQ Mathildelaan 1 616 82 Bouwfonds IM

3 Diemen Campus Diemen Zuid 939 n/a Greystar

4 Nationwide Delta Lloyd portfolio 507 53 Private Investor

5 Nationwide 465 45 Round Hill Capital

6 Nationwide 105 single, 173 multi family

278 40,5 Amvest 7 Nationwide Bergeijk Breda, Nijmegen Raalte 227 35.6 Van Mourik 8 Maarssen Spechtenkamp 11-99 168 26.9 Woonhave 9 Amsterdam Zuidas De Boelelaan 403-769 154 24.6 Vesteda

10 Amsterdam Noord Nieuw Waterlandplein 102 19 Heitman Int. & OCP

11 Nationwide Gieten, Goor,

Hoogezand, Landgraaf, Nieuwleusen, Reuver

(18)

20

(19)

(20)

SAMENSTELLING NEDERLANDSE WONINGMARKT

RENDEMENT WONINGBELEGGINGEN

Woningbeleggingen in Nederland |

Waarom beleggen in woningen?

WAAROM NEDERLANDSE WONINGEN?

 Relatief veilige langjarige kasstromen

 Aantrekkelijke verhouding tussen risico en rendement  Prijsontwikkeling: dieptepunt van de markt

 Vraag & aanbod in NL: langjarig geringe bouwvolume  Sterke huurdersmarkt

 Relatief goede kwaliteit woningen

 Optimalisatiemogelijkheden woningen en huurstromen  Investeerders bekendheid met risico's van regulering  Kritische massa 0% 20% 40% 60% 80% 100% DE DK FR BE SE AT PT FI IT IE PL NL ES UK Private rental Social rental Ownership other

Yield spread prime Yield range multi-family houses

(21)

Woningbeleggingen in Nederland |

Welke locatie en welke woningen?

GEOGRAFISCHE FOCUS

 Geografische focus: Randstad, Brabantse stedenrij

en steden met > 50.000 inwoners. Belangrijke indicatoren zijn:

 Economisch: besteedbaar inkomen,

werkloosheid, etc.

 Demografisch: inwoners, leeftijdsopbouw,

huishoudens, samenstelling sociale klasse, groei, vergrijzing, ontgroening, etc.

 Ligging: binnenstedelijke gebieden, dichtbij

voorzieningen, openbaar vervoer, uitvalswegen, etc.

 Randgebieden van grote steden: dichtbij

voorzieningen, openbaar vervoer, uitvalswegen, etc.

INVESTERINGSFOCUS

 Woningmarkt: appartementen en

eengezinswoningen.

 Lange termijn focus; buy & hold.  Geen ‘double-digit returns’ zoals de

opportunistische (private equity) partijen

 Bestaande bouw en nieuwbouw.

 Samenwerking in nieuwbouwontwikkelingen.

 Geliberaliseerde, middel dure huurwoningen (€710

- €1.000) of te liberaliseren huurwoningen.

 Gereguleerde woningen niet uitgesloten, maar we

hebben geen sociale taak.

 Co-investment (‘skin in the game’) mogelijk. Wij

(22)

24

Woningbeleggingen in Nederland |

Welke locatie en welke woningen?

KANSEN

 Middensegment huurwoningen

 Grote vraag

 Bevordering doorstroming

 Nieuwbouw

 Samenwerking met ontwikkelaars, bouwers en gemeenten (langjarige betrokkenheid).  Proactieve rol van gemeenten en PATRIZIA.

 Commerciële beleggers en woningcorporaties vullen elkaar aan…

 Corporaties kunnen zich focussen op de kerntaken (DAEB-activiteiten).

 Marktpartijen stappen in het gat voor het ontwikkelen, bouwen en exploiteren van middensegment huurwoningen.

UITDAGINGEN SOCIALE OF TE LIBERALISEREN WONINGEN

 Wet- en regelgeving: woningwaarderingstelsel, verhuurdersheffing  Onzekerheid en veranderende regelgeving

(23)

Woningbeleggingen in Nederland |

Aanpak

SAMENBRENGEN PRODUCT & GELD

 Voortdurend zoeken naar (nieuwe) investeerders

 Voortdurend zoeken naar wat (nieuwe) investeerders willen

 Want… de investeerder bepaalt: moet passen in investeringsbeleid (spreiding, type vastgoed, rendement, etc.)  Voortdurend zoeken naar nieuwe producten

KORTOM…

 Vraag gedreven: investeerder heeft wens, of

 Aanbod gedreven: wij brengen kansrijke investeringen en strategie bij investeerder onder de aandacht

VERVOLGENS…

 Business case maken, strategie uitwerken  DD (financieel, technisch, juridisch, fiscaal)  Deal maken en commitment investeerder  Structuur opzetten

(24)

26

Woningbeleggingen in Nederland |

Samenwerking Gemeente Den Haag

PATRIZIA EN GEMEENTE DEN HAAG WERKEN SAMEN

AAN KWALITEITSVOLLE EN BETAALBARE WONINGEN

 11 maart 2015 hebben de gemeente Den Haag en PATRIZIA

een overeenkomst gesloten.

 PATRIZIA gaat elk jaar in minstens 150 tot 200 Haagse

woningen investeren.

 Eerste lange termijn contract van PATRIZIA met een

Nederlandse gemeente.

 Den Haag groeit jaarlijks met ca. 6.000 inwoners. De stad

moet bouwen om de groei te verwezenlijken. Den Haag en PATRIZIA dragen bij aan voldoende kwaliteitsvolle en betaalbare woningen.

 Met meer gemeenten in gesprek…

As of 18 May 2015

Wethouder Joris Wijsmuller (Den Haag Wonen en

Stads-ontwikkeling) en Managing Director Peter Helfrich van PATRIZIA Netherlands

(25)

Woningbeleggingen in Nederland |

HAGA: Eerste project met gemeente Den Haag

NIEUWBOUW ONTWIKKELING „PROJECT HAGA“ - HIGHLIGHTS

Project  Ca. 550 – 750 woningen koop en huur (midden segment en sociaal), commerciële

voorzieningen en parkeergarage

 Binnenstedelijke herontwikkeling ziekenhuislocatie HAGA  Betrokkenen Heijmans, Gemeente Den Haag, PATRIZIA  Turn-key levering

Acquisitie proces  Samenwerkingovereenkomst Gemeente Den Haag maart 2015  LOI HAGA getekend oktober 2015

 Vervolg: uitwerking plan, uitwerking contracten  Funding (+ structurering) formaliseren

 Planning: ontwikkeling en realisatie in vier fases in de periode 2017 – 2019

Risico profiel  Core / Core+

Strategie  Buy & hold

Stadscentrum

Haga locatie

(26)

28

Woningbeleggingen in Nederland |

(27)

Woningbeleggingen in Nederland |

Verwerving Vestia portefeuille

WAAROM WERD PORTEFEUILLE VESTIA DOOR PATRIZIA GEKOCHT?

 Gekocht juli 2014, deels in 2014, deels in 2015 geleverd

 Investeren in woningen is interessant: diversificator, rendement en risicoprofiel (boring cash flow)  Volume, rendement risicoprofiel & kwaliteit

 Demografisch, groeiende bevolking  NL kent sterke huurdersmarkt  Timing: dieptepunt van de markt  Vraag aanbod verhouding in NL  Lage bouwproductie / schaarste  Kwaliteit van sociale vastgoed in NL

(28)

30

Woningbeleggingen in Nederland |

Verwerving Vestia portefeuille

5.136 woningen Amsterdam Rotterdam Eindhoven Utrecht Groningen Enschede Locations Not rent-regulated Rent-regulated

Rent-regulated and not rent-regulated Totaal 5,136 Gereguleerd 3,669 (71%) Te liberaliseren 1,467 (29%) Parkeren 473 Overig 179 Aantal complexen 129 5% 23% 0% 19% 14% 7% 19% 13% Geografische spreiding Drenthe Gelderland Groningen Noord Brabant Noord Holland Overijssel Utrecht Zuid Holland 1% 7% 17% 52% 15% 8% Bouwjaar < 1960 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 > 2000 22% 78% Single family Apartments EGW MGW 71% 29% Regulated Non-regulated Gereguleerd Te liberaliseren geliberaliseerd

(29)

Woningbeleggingen in Nederland |

Verwerving Vestia portefeuille

STRATEGIE & BELEID

 Langjarige belegging  Actief asset management  Verkopen en liberaliseren  Huurverhogingen

 Onderhoud

 Participatie: huurdersorganisatie en bewonerscommissies

(30)

32