O P E R A T S Z A C U N K O W Y SAMODZIELNEGO LOKALU MIESZKALNEGO NR 31 POŁOŻONEGO PRZY UL. GŁÓWNEJ 68 WE WROCŁAWIU

(1)

Wrocław, dnia 25 stycznia 2021 r.

O P E R A T S Z A C U N K O W Y

SAMODZIELNEGO LOKALU MIESZKALNEGO NR 31 POŁOŻONEGO PRZY UL. GŁÓWNEJ 68 WE WROCŁAWIU

Poziom cen: STYCZEŃ 2021

Szacunkowa wartość nieruchomości 258 600 zł

(dwieście pięćdziesiąt osiem tysięcy sześćset złotych)

Autor operatu:

(2)

Biuro Szacowania Nieruchomości LESZEK SALETA ul. Wiejska 34A/3, 52-411 Wrocław

tel.: +48 601 788 766; www.bsn-wycena.pl, e-mail: saleta@bsn-wycena.pl

W Y C I Ą G

Z O P E R A T U S Z A C U N K O W E G O

Określenie nieruchomości: Samodzielny lokal mieszkalny nr 31 położony przy ul. Głównej 68 we Wrocławiu wraz z udziałem 34/10000 w częściach wspólnych budynku i własności gruntu w granicach działki nr 8/2 AM-8 o powierzchni 0,5837 ha położonej w obrębie Stabłowice, jednostka ewidencyjna Miasto Wrocław, woj. dolnośląskie.

Opis nieruchomości: Przedmiotowa nieruchomość położona jest w północnej części obrębu Stabłowice, przy ul. Głównej 68 stanowiącej drogę asfaltową (droga wojewódzka nr 336). W skład nieruchomości wchodzi jedna działka o regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta. Działka nr 8/2 AM-8 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym wzniesionym ok. 2009 r. Wykonany został w technologii tradycyjnej murowanej. Fundamenty najprawdopodobniej betonowe – odkrywki nie wykonywano. Ściany i stropy masywne. Dach: konstrukcji drewnianej kryty dachówką ceramiczną. Schody: betonowe z obłożeniem z płytek gres na klatach schodowych, poręcze stalowe, dźwig osobowy z napędem elektrycznym. Posadzki w komunikacji ogólnodostępnej płytki gres. Stolarka i ślusarka: stolarka okienna PCV w kolorze białym okna połaciowe drewniane. Tynk zewnętrzny: tynk strukturalny.

Wyposażenie budynku w instalacje: e, w, k, co i cw, g.

Przedmiotowy lokal położony jest na 5 kondygnacji (IV piętrze) ww.

budynku mieszkalnego. W skład lokalu wchodzi: pokój z aneksem kuchennym o pow. 21,3 m2, łazienka z w.c. o pow. 4,6 m2. oraz antresola o pow. 7,8 m2. Łaczna powierzchnia lokalu: 33,70 m2. Lokal posiada również balkon o pow. 2,10 m2. Lokal nie posiada pomieszczeń przynależnych. Tynki wewnętrzne gipsowe malowane, posadzka betonowa obłożona terakotą i panelami podłogowymi, okna PCV, połaciowe drewniane. Drzwi wejściowe pełne antywłamaniowe, drzwi wewnętrzne typowe płytowe. Grzejniki stalowe. Schody na antresolę samonośne drewniane. Lokal wyposażony jest w sieć energetyczną, wodną, kanalizacyjną, c.o. i c.w. z kotłowni lokalnej, domofonową, telewizyjną i klimatyzację.

Właściciel: Anna Maria Góra, córka Józefa i Stanisławy, udział 1/1.

Cel wyceny: Określenie wartości rynkowej nieruchomości w toczącym się postepowaniu upadłościowym.

Zakres i zastosowane podejście:

Zakres: prawo własności nieruchomości lokalowej. Zastosowane podejście: porównawcze.

Wartość nieruchomości: 258 600 zł

(dwieście pięćdziesiąt osiem tysięcy sześćset złotych) Rodzaj wartości: Wartość rynkowa.

Poziom cen: 25 stycznia 2021 r.

Data sporządzenia operatu: 25 stycznia 2021 r.

Pieczęć i podpis rzeczoznawcy:

(3)

SPIS TREŚCI

1. PODSTAWY OPRACOWANIA ... 4

1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ... 4

1.2. CEL WYCENY ... 4

1.3. PODSTAWA FORMALNA WYCENY ... 4

1.4. PODSTAWY I UWARUNKOWANIA PRAWNE OPRACOWANIA ... 4

1.5. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ... 5

1.6. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO ... 5

2. OPIS I STAN NIERUCHOMOŚCI ... 6

2.1. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI ... 6

2.2. OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI WG EWIDENCJI GRUNTÓW ... 6

2.3. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ... 7

2.4. LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI ... 7

2.5. STAN ZAGOSPODAROWANIA, TECHNICZNY I UŻYTKOWY... 8

3. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ... 11

3.1. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO ... 11

3.2. PROCEDURA SZACOWANIA ... 14

3.3. OKREŚLENIE WARTOŚCI ... 15

4. PODSUMOWANIE ... 18

4.1. WYNIK I WNIOSKI KOŃCOWE ... 18

4.2. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ... 18

ZAŁĄCZNIKI

(4)

1. Podstawy opracowania

1.1. Przedmiot i zakres wyceny

1) Przedmiot wyceny: samodzielny lokal mieszkalny nr 31 położony w budynku przy ul. Głównej 68 we Wrocławiu, w granicach działki gruntu nr 8/2 AM-8 o powierzchni 0,5837 ha położonej w obrębie Stabłowice, jednostka ewidencyjna Miasto Wrocław, powiat Miasto Wrocław, woj. dolnośląskie. Dla nieruchomości lokalowej prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr WR1K/00255271/2. Dla nieruchomości gruntowej prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr WR1K/00247831/7.

2) Zakres wyceny: prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie własności działki gruntu i częściach wspólnych budynku.

1.2. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej w toczącym się postępowaniu upadłościowym.

1.3. Podstawa formalna wyceny

Operat szacunkowy opracowano na zlecenie Syndyk Magdaleny Czyszczoń.

1.4. Podstawy i uwarunkowania prawne opracowania 1.4.1. Podstawy prawne

1) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Tekst jednolity Dz.U.

2020 poz. 1740).

2) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity: Dz. U. 2020 poz. 1990).

3) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004 r., poz. 2109 ze zm.).

4) Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Tekst jednolity:

Dz.U. 2020 poz. 1910 ze zm.).

5) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla zespołu urbanistycznego Stabłowice Północne (Uchwała Rady Miejskiej Wrocławia nr XLIX/3117/06 z dnia 6 kwietnia 2006 r. ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego z 27 lutego 2008 r. Nr 52, poz.709).

1.4.2. Uwarunkowania prawne i metodologiczne

Zgodnie z art. 150, ust. 2 oraz art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r.

o gospodarce nieruchomościami:

− wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu,

− wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

(5)

Wartość nieruchomości zgodnie z art. 154 ww. ustawy należy określić uwzględniając w szczególności:

− cel wyceny,

− rodzaj i położenie nieruchomości,

− przeznaczenie w planie miejscowym,

− stan nieruchomości,

− dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zgodnie z art. 156 ww. ustawy opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy.

Podejścia, metody oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Normy zawodowe w dziedzinie wyceny nieruchomości określały do końca 2007 roku Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych. Od dnia 1 stycznia 2008 r. obowiązują Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), a w ich ramach: Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe (KSWP), Krajowe Standardy Wyceny Szczegółowe (KSWS), Noty Interpretacyjne (NI) oraz Tymczasowe Noty Interpretacyjne (TNI) ¹.

1.5. Źródła danych merytorycznych 1) Operat ewidencji gruntów.

2) Księgi wieczyste nr WR1K/00255271/2, WR1K/00247831/7 prowadzone przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

3) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) – uchwały Rady Krajowej 4) Informacje o sprzedaży podobnych obiektów.

5) Materiały archiwalne i analizy własne autora.

1.6. Daty istotne dla operatu szacunkowego 1) Data sporządzenia wyceny: 25 stycznia 2021 r.

2) Poziom cen: 25 stycznia 2021 r.

3) Data oględzin: 18 stycznia 2021 r.

4) Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 18 stycznia 2021 r.

1 Większość z istniejących standardów zawodowych dotyczących wyceny nieruchomości nie ma charakteru powszechnie obowiązującego. Wyjątkiem jest KSWS 3 „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”, który został uzgodniony z Ministrem Infrastruktury i opublikowany w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury (Dz. Urz. MIiB z 01.09.2017). Pozostałe standardy zawodowe są zalecane do stosowania, przez rzeczoznawców majątkowych będących członkami stowarzyszeń sfederowanych w PFSRM. Stanowią one zasady dobrej praktyki zawodowej i dorobek środowiska (nie ujęte w przepisach prawa).

(6)

Nr Obręb

Użytek- klasa

Powierzchnia użytków (ha)

Pow.

działki (ha)

1 2 3 4 5 6

8/2

Stabłowice B 0,5837

Razem: 0,5837 0,5837

AM

Działka

Nr KW lub inne dokumenty

8

WR1K/00247831/7

2. Opis i stan nieruchomości

2.1. Stan prawny nieruchomości

Przedmiotowy lokal mieszkalny posiada księgę wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr WR1K/00255271/2. Dla nieruchomości gruntowej, na której znajduje się lokal mieszkalny prowadzona jest księga wieczysta przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr WR1K/00247831/7.

WR1K/00255271/2

Dział I – O (oznaczenie nieruchomości):

Lokal mieszkalny nr 31 położony na V kondygnacji budynku przy ulicy Głównej 68 we Wrocławiu, składający się z pokoju z aneksem kuchennym – 1, łazienki - 1, antresoli - 1 o powierzchni 33,70 m².

Dział I – Sp (spis praw związanych z własnością): udział związany z własnością lokalu: wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali - 34/10000.

Dział II (własność): Anna Maria Góra, córka Józefa i Stanisławy, 82072012662, udział 1/1.

Dział III (prawa, roszczenia i ograniczenia):

Ostrzeżenie: wszczęcie egzekucji z nieruchomości przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Fabrycznej, Radosława Bagińskiego z wniosku wierzyciela Planta sp. z o.o. w Tarnowie przeciwko dłużnikowi Annie Góra na podstawie tytułu wykonawczego - wyroku Sądu Okręgowego w Opolu z dnia 20 czerwca 2018 r., VI GC 187/17 celem wyegzekwowania należności głównej 114 597,67 zł i innych (Km 677/18).

Dział IV (hipoteka): hipoteka umowna: 285852,27 (dwieście osiemdziesiąt pięć tysięcy osiemset pięćdziesiąt dwa 27/100) zł. Kredyt, roszczenia o odsetki oraz inne roszczenia o świadczenia uboczne w tym opłaty i prowizje, umowa kredytu z dnia 04.12.2014 r. Nr U0002723668566. Wierzyciel hipoteczny Alior Bank S.A.

Warszawa.

2.2. Oznaczenie nieruchomości wg ewidencji gruntów

(7)

2.3. Przeznaczenie nieruchomości

Dla obszaru, na którym położona jest szacowana nieruchomość istnieje obowiązujący Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla zespołu urbanistycznego Stabłowice Północne (Uchwała Rady Miejskiej Wrocławia nr XLIX/3117/06 z dnia 6 kwietnia 2006 r. ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego z 27 lutego 2008 r. Nr 52, poz.709).

W dokumencie tym wyceniana nieruchomość oznaczona jest jako:

➢ 7MW – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Fragment rysunku MPZP

2.4. Lokalizacja nieruchomości

Stabłowice jest to peryferyjne osiedle w zachodniej części Wrocławia, w dzielnicy Fabryczna. W granicach miasta od 1928 r. Od wschodu graniczy z Maślicami, od południowego – wschodu z Pilczycami, od południa z Żernikami i Złotnikami, a od zachodu z Leśnicą i Marszowicami. Dawna wieś. W drugiej połowie wieku XIX szwajcarska rodzina Scholler wybudowała w północno-zachodniej części wsi przędzalnię czesankową, a potem zaczęło powstawać przyfabryczne osiedle. Od końca XIX wieku wieś zaczęła się zmieniać. Zabudowa zagrodowa została zastąpiona przez domy czynszowe. W okresie tym powstały też tzw. kolonie Stabłowice. Po włączeniu wsi w granice miasta Wrocławia część obszarów uprawnych sprzedano spółdzielniom mieszkaniowym, które w latach 30. XX wieku wybudowały tam nowe domy, stanowiące do dziś główny element architektury osiedla. Od lat 70. XX wieku następuje ciągła rozbudowa osiedla. W 1985 r.

rozpoczęto budowę domu katechetycznego, a w 1988 r. budowę kościoła św.

Andrzeja Apostoła. Z końcem XX w. zamknięto przędzalnię oraz cegielnię, którą zburzono, a na przełomie XX i XXI w. skanalizowano całe osiedle i wymieniono nawierzchnie ulic oraz chodników. W tym czasie zaczęły powstawać domy kilkupiętrowe.

Obecnie na terenie osiedla powstaje kilka nowych inwestycji. Między ulicami Starogajową i Wojanowską powstało aż 37 kilkupiętrowych budynków, a w nich - ponad tysiąc lokali należące do wrocławskiej spółki TBS. W sumie zamieszka tam prawie dwa tysiące osób. W roku 2015 na terenie osiedla zakończyła się także budowa Nowego Szpitala Wojewódzkiego. Nowy Szpital Wojewódzki to obiekt na

(8)

550 łóżek na 15 oddziałach. W przyszłości planowane jest przedłużenie nowo powstałej przy szpitalu drogi aż do lotniska – tzw. Trasa Stabłowicka.

2.5. Stan zagospodarowania, techniczny i użytkowy

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w północnej części obrębu Stabłowice, przy ul. Głównej 68 stanowiącej drogę asfaltową (droga wojewódzka nr 336).

W skład nieruchomości wchodzi jedna działka o regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta. Działka nr 8/2 AM-8 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym wzniesionym ok. 2009 r. Północną granicę działki wyznacza ul.

Główna, zachodnią i południową stanowią drogi osiedlowe, natomiast granica wschodnia jest niewidoczna w terenie. Nieruchomość posiada podłączenie do sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej.

Niezabudowany teren nieruchomości jest zagospodarowany, stanowi ciągi komunikacyjne oraz teren zieleni. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowi podobna zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz Staw "Cegielnia Stabłowicka" - glinianka na terenie dawnej cegielni.

Lokalizacja przedmiotowej nieruchomości

(9)

Budynek mieszkalny

Wykonany został w technologii tradycyjnej murowanej. Fundamenty najprawdopodobniej betonowe – odkrywki nie wykonywano. Ściany i stropy masywne. Dach: konstrukcji drewnianej kryty dachówką ceramiczną. Schody:

betonowe z obłożeniem z płytek gres na klatach schodowych, poręcze stalowe, dźwig osobowy z napędem elektrycznym. Posadzki w komunikacji ogólnodostępnej płytki gres. Stolarka i ślusarka: stolarka okienna PCV w kolorze białym okna połaciowe drewniane. Tynk zewnętrzny: tynk strukturalny.

Wyposażenie budynku w instalacje:

– elektryczna, – wodociągowa, – kanalizacyjna, – gazowa, – c.o. i c.w., – telewizyjna, – teleinformatyczna, – domofonowa.

Jest to budynek mieszkalny oddany do użytkowania ok. 2009 r. Budynek o pięciu kondygnacjach naziemnych i jednej podziemnej. Samodzielne lokale mieszkalne znajdują się na kondygnacjach nadziemnych, natomiast na kondygnacji -1 znajduje się garaż podziemny wielostanowiskowy.

Zdj. Nr 1-4: Wrocław, ul. Główna 68. Widok ogólny budynku mieszkalnego.

(10)

V kondygnacja PU

pokój z aneksem kuchennym 21,30 m2

łazienka 4,60 m2

antresola 7,80 m2

Razem: 33,70 m2

balkon 2,10 m2

ZESTAWIENIE POWIERZCHNI

ul. Główna 68/31

powierzchnie dodatkowe

Lokal mieszkalny nr 31:

Przedmiotowy lokal położony jest na 5 kondygnacji (IV piętrze) ww. budynku mieszkalnego. W skład lokalu wchodzi: pokój z aneksem kuchennym o pow.

21,3 m², łazienka z w.c. o pow. 4,6 m². oraz antresola o pow. 7,8 m². Łączna powierzchnia lokalu: 33,70 m². Lokal posiada również balkon o pow. 2,10 m². Lokal nie posiada pomieszczeń przynależnych. Tynki wewnętrzne gipsowe malowane, posadzka betonowa obłożona terakotą i panelami podłogowymi, okna PCV, połaciowe drewniane. Drzwi wejściowe pełne antywłamaniowe, drzwi wewnętrzne typowe płytowe. Grzejniki stalowe. Schody na antresolę samonośne drewniane. Lokal wyposażony jest w sieć energetyczną, wodną, kanalizacyjną, c.o.

i c.w. z kotłowni lokalnej, domofonową, telewizyjną i klimatyzację.

Z lokalem wiąże się udział 34/10000 w prawie własności działki gruntu i prawie własności części wspólnych budynku objętych KW: WR1K/00247831/7.

Szkic lokalu mieszkalnego znajduje się w części załącznikowej.

Zdj. Nr 5-8: Wrocław, ul. Główna 68/31. Widok ogólny lokalu mieszkalnego.

(11)

3. Wartość nieruchomości

3.1. Analiza i charakterystyka rynku lokalnego

W przedmiotowym przypadku ustalono wartość rynkową samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Dla potrzeb wyceny autor przeanalizował transakcje samodzielnymi lokalami mieszkalnymi zawarte w ciągu ostatnich dwóch lat na terenie obrębu Stabłowice.

Analizą objęto lokale wykończone sprzedawane na rynku wtórnym zlokalizowane w budynkach wielorodzinnych położonych przy ul. Głównej (nr-y od 54 do 102a) oraz Wełnianej (nr 72-74).

Analizą objęto jedynie wtórny rynek mieszkań (sprzedaże lokali w stanie wykończonym). Na rynku lokalnym nie było już sprzedaży lokali w standardzie deweloperskim. Jeszcze przed dwoma laty ich ceny wahały się w przedziale od 3 900 do ok. 5 100 zł/m² (ale umowy deweloperskie zawierane były jeszcze wcześniej). Obecnie dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania, których cena całkowita nie przekracza 300 000 zł. Dodatkowym atutem może być pomieszczenie przynależne – komórka lokatorska, garaż czy miejsce postojowe.

W badanym okresie na rynku lokalnym zanotowano około 30 transakcji podobnymi lokalami mieszkalnymi. Po odrzuceniu transakcji, w których uzyskano skrajne ceny, pozostało 26 wiarygodnych transakcji lokalami mieszkalnymi w standardzie wykończonym zlokalizowanymi w budynkach wielorodzinnych przy ul. Głównej 54-102a oraz Wełnianej 72-74. Zestawiono je w tabeli nr 1 zamieszczonej na następnej stronie opracowania. Obszar badanego rynku przedstawia zamieszczona poniżej mapa.

Ostatecznie jako rynek lokalny określono:

 rodzaj rynku: lokale mieszkalne (wykończone);

 obszar rynku: obręb Stabłowice, ul. Główna i Wełniana;

 okres badania cen transakcyjnych: ostatnie dwa lata.

(12)

Tabela 1: Zestawienie sprzedaży na rynku lokalnym

Lp. Data umowy Ulica Powierzchnia

uzytkowa m2 Cena Cena PU Skorygowana cena PU

1 2 3 4 5 6 7

1. 14.09.2020Główna 37,40 m2 298 000 zł 7 968 zł/m2 8 159 zł/m2 2. 20.07.2020Główna 59,40 m2 440 000 zł 7 407 zł/m2 7 674 zł/m2 3. 01.07.2020Główna 77,70 m2 565 000 zł 7 272 zł/m2 7 534 zł/m2 4. 08.05.2020Główna 47,50 m2 315 000 zł 6 632 zł/m2 6 950 zł/m2 5. 30.04.2020Główna 54,10 m2 350 000 zł 6 470 zł/m2 6 781 zł/m2 6. 21.04.2020Główna 54,30 m2 360 000 zł 6 630 zł/m2 6 988 zł/m2 7. 20.04.2020Główna 52,80 m2 355 000 zł 6 723 zł/m2 7 086 zł/m2 8. 20.04.2020Główna 54,20 m2 370 000 zł 6 827 zł/m2 7 196 zł/m2 9. 30.03.2020Główna 51,50 m2 366 000 zł 7 107 zł/m2 7 491 zł/m2 10. 25.02.2020Główna 58,50 m2 375 000 zł 6 410 zł/m2 6 833 zł/m2 11. 25.02.2020Główna 75,40 m2 504 000 zł 6 684 zł/m2 7 125 zł/m2 12. 03.01.2020Główna 53,10 m2 342 000 zł 6 441 zł/m2 6 905 zł/m2 13. 23.12.2019Główna 32,10 m2 289 000 zł 9 003 zł/m2 9 651 zł/m2 14. 06.11.2019Główna 34,80 m2 240 000 zł 6 897 zł/m2 7 469 zł/m2 15. 06.11.2019Główna 53,30 m2 400 000 zł 7 505 zł/m2 8 128 zł/m2 16. 30.10.2019Główna 47,90 m2 325 000 zł 6 785 zł/m2 7 423 zł/m2 17. 25.10.2019Główna 51,50 m2 359 000 zł 6 971 zł/m2 7 626 zł/m2 18. 28.08.2019Główna 54,60 m2 336 000 zł 6 154 zł/m2 6 868 zł/m2 19. 26.07.2019Główna 58,00 m2 395 000 zł 6 810 zł/m2 7 675 zł/m2 20. 12.07.2019Główna 32,30 m2 255 000 zł 7 895 zł/m2 8 898 zł/m2 21. 12.07.2019Główna 34,60 m2 212 000 zł 6 127 zł/m2 6 905 zł/m2 22. 30.05.2019Główna 47,10 m2 330 000 zł 7 006 zł/m2 8 050 zł/m2 23. 24.05.2019Główna 54,00 m2 323 500 zł 5 991 zł/m2 6 884 zł/m2 24. 16.04.2019Główna 37,00 m2 257 000 zł 6 946 zł/m2 8 057 zł/m2 25. 04.04.2019Główna 68,60 m2 404 000 zł 5 889 zł/m2 6 831 zł/m2 26. 14.02.2019Główna 54,00 m2 268 200 zł 4 967 zł/m2 5 871 zł/m2 7 425 zł/m2 7 310 zł/m2 9 651 zł/m2 5 871 zł/m2 3 780 zł/m2 1,300 0,791 Cena minimalna 1 m2 PU:

Różnica cen:

Cena max/cena średnia:

Cena min/ cena średnia:

Cena średnia 1 m2 PU:

Mediana:

Cena maksymalna 1 m2 PU:

Jak wynika z przedmiotowego zestawienia, ceny jednostkowe uzyskane w wiarygodnych transakcjach mieściły się w przedziale 5 871 – 9 651 zł/m² (różnica ceny: C = 3 780 zł/m²). Średnia arytmetyczna ceny 1 m² powierzchni użytkowej lokali wyniosła 7 425 zł/m².

Trend zmiany cen określić można za pomocą kilku technik. Niestety technika analizy par sprzedaży jak i analiza powtórnych sprzedaży posiadają ograniczone możliwości zastosowania, jak również obarczone są dużym ryzykiem popełnienia błędu. Można go również określić za pomocą modeli statystycznych. Warunkiem tego jest posiadanie możliwie dużej liczby cen transakcyjnych. Autor określił trend za pomocą regresji liniowej, czyli metody dopasowującej wartość linii trendu do linii prostej wyznaczonej metodą najmniejszych kwadratów do zadanych cen transakcyjnych zrealizowanych w określonym czasie. Wyznaczenia linii trendu dokonano w dwóch etapach. W pierwszym analizie poddano ok. 4 100 transakcji lokalami mieszkalnymi na rynku wtórnym zawartych na terenie Wrocławia w 2019 roku. W drugim kroku przeanalizowano ok. 3 000 transakcji lokalami mieszkalnymi na rynku wtórnym zawartych na terenie Wrocławia w 2020 roku.

(13)

L.p. Parametr Wartość

1. Data wyceny styczeń 21

2. Od najwcześniejszej danej 14.01.2019

3. Od najpóźniejszej danej 31.12.2019

4. Rozstęp czasowy (dni) 351

5. Nachylenie równania trendu (b1) 2,51064

6. Rzędna równania trendu (b0) -102 646

7. Rodzaj trendu i charakter trendu bar dzo słaby tr end r osnący

8. Współczynnik korelacji (R) 14,9%

9. Współczynnik determinacji (R2) 2,2%

10. Cena najwcześniejsza z równania regresji 6 514 zł/m2 11. Cena najpóźniejsza z równania regresji 7 396 zł/m2 12. Wymiar średni bezwzględny trendu (zł)/okres 881 zł/m2

13. Okres badania rynku (lata) 0,96

14. Wymiar względny trendu (% )/okres badania 13,5%

15. Wymiar względny trendu (% )/dzień 0,04%

16. Wymiar względny trendu (%)/mies. 1,1%

17. Wymiar względny trendu (%)/rok 14,1%

2,511 0,260 9,6398

15%

4075 1,440 0,000%

poziom istotności (alfa)

wartość współczynnika regresji trendu błąd współcz. regresji Se(bn)

Wartość empiryczna statystyki t-Studenta(emp.)

liczba stopni swobody (n-2)

wartość teoret. statystyki t-Studenta(teoret.,alfa,n-2) p-value (prawdopodob. popełn. błędu I-go rodzaju)

L.p. Parametr Wartość

1. Data wyceny styczeń 21

2. Od najwcześniejszej danej 02.01.2020

3. Od najpóźniejszej danej 29.10.2020

4. Rozstęp czasowy (dni) 301

5. Nachylenie równania trendu (b1) 1,59228

6. Rzędna równania trendu (b0) -62 287

7. Rodzaj trendu i charakter trendu bar dzo słaby tr end r osnący

8. Współczynnik korelacji (R) 7,6%

9. Współczynnik determinacji (R2) 0,6%

10. Cena najwcześniejsza z równania regresji 7 506 zł/m2 11. Cena najpóźniejsza z równania regresji 7 985 zł/m2 12. Wymiar średni bezwzględny trendu (zł)/okres 479 zł/m2

13. Okres badania rynku (lata) 0,82

14. Wymiar względny trendu (% )/okres badania 6,4%

15. Wymiar względny trendu (% )/dzień 0,02%

16. Wymiar względny trendu (%)/mies. 0,6%

17. Wymiar względny trendu (%)/rok 7,8%

1,592 0,383 4,1594

15%

2945 1,440 0,003%

liczba stopni swobody (n-2)

wartość teoret. statystyki t-Studenta(teoret.,alfa,n-2) p-value (prawdopodob. popełn. błędu I-go rodzaju) poziom istotności (alfa)

wartość współczynnika regresji trendu błąd współcz. regresji Se(bn)

Wartość empiryczna statystyki t-Studenta(emp.)

Z próbki usunięto kilka % wszystkich zanotowanych transakcji, których ceny odstawały od pozostałych. W obu przypadkach uzyskano trend rosnący na poziomie: +1,1% miesięcznie, tj. +14,1% w roku 2019 oraz +0,6% miesięcznie, tj.

+7,8% w roku 2020. Prawdopodobieństwo wyliczenia fałszywego trendu wynikającego z przypadkowego układu danych wynosi 0 %.

Wobec powyższego, skorygowano uzyskane na rynku lokalnym ceny o 1,1%

miesięcznie za 2019 r. i o 0,6% miesięcznie za 2020 r.

Analiza zmiany cen w czasie – 2019 r.

Analiza zmiany cen w czasie – 2020 r.

(14)

3.2. Procedura szacowania

Dla potrzeb określenia ceny sprzedaży nieruchomości należy oszacować wartość rynkową nieruchomości (została ona zdefiniowana w rozdz. 1.4.2.). Wartość rynkowa może być określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub mieszanego z wykorzystaniem danych rynkowych odpowiednich do zastosowanej metody wyceny, w szczególności dotyczących cen, dochodów, stóp zwrotu i kosztów (KSWP 1 pkt. 1.11). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przedmiotowym przypadku najlepszym jest podejście porównawcze. Nie można tutaj zastosować podejścia mieszanego, a dla potrzeb wyceny w podejściu dochodowym brakuje wiarygodnych rynkowych informacji o czynszach dzierżawnych.

Wobec powyższego wyceny nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym.

Podstawą tego podejścia jest założenie, że wyceniana nieruchomość jest warta tyle za ile sprzedano podobne nieruchomości przy uwzględnieniu różnic, które mają wpływ na wartość i cenę. W podejściu porównawczym stosuje się jedną z trzech metod:

 metodę porównywania parami,

 metodę korygowania ceny średniej,

 metodę analizy statystycznej rynku.

W przedmiotowym przypadku autor zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Metoda porównywania parami polega na porównywaniu nieruchomości wycenianej, kolejno z nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny, warunki zawarcia transakcji i cechy tych nieruchomości. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m² powierzchni użytkowej lokalu.

Aby oszacować wartość nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami przyjęto następujący algorytm postępowania:

1) Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

2) Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

3) Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

4) Wybór kilku podobnych nieruchomości oraz ich opis.

5) Zestawienie parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi.

6) Określenie różnic (poprawek kwotowych) pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi.

7)Określenie wartości rynkowej nieruchomości jako średniej arytmetycznej lub ważonej.

(15)

3.3. Określenie wartości 1) Określenie rynku lokalnego:

 rodzaj rynku: lokale mieszkalne (wykończone);

 obszar rynku: obręb Stabłowice, ul. Główna i Wełniana;

 okres badania cen transakcyjnych: ostatnie dwa lata.

2) Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

Analiza cech sprzedanych na rynku lokalnym nieruchomości wykazała, że nie ma możliwości wyprowadzenia wag cech w sposób matematyczny np. na podstawie analizy porównawczej nieruchomości. Wśród nieruchomości kandydujących do porównawczych często nie ma odpowiedniej ilości par różniących się jedną cechą, nierzadko również nieruchomość różniącą się jedną cechą i w sposób oczywisty lepsza jest tańsza od nieruchomości gorszej. Wynika to z niedoskonałości i małej przejrzystości rynku nieruchomości.

Wobec powyższego autor określił wagi cech rynkowych (zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny) na podstawie:

− badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców,

− opinii osób zajmujących się obrotem nieruchomościami (pośrednicy, deweloperzy),

− własnego wieloletniego doświadczenia i obserwacji rynku nieruchomości.

Tabela 2: Skala ocen cech rynkowych

Cecha rynkowa Opis Waga

cechy Ocena

Położenie lokalu na kondygnacji

usytuowanie lokalu na kondygnacji

budynku 20 %

1) Mało korzystne:

(poddasze), 2) Średnio korzystne:

(parter), 3) Korzystne:

(pozostałe kondygnacje).

Wielkość lokalu wielkość lokalu (im mniejszy tym

korzystniej) 50 %

1) Mało korzystna (powyżej 60 m²)

2) Średnio korzystna (od 40 do 60 m²)

3) Korzystna (do 40 m²)

Atrakcyjność i wielkość przynależności

powierzchnia pomieszczeń przynależnych do lokali (komórek lokatorskich),dodatkowe powierzchnie (ogródek, taras), ich wielkość, funkcjonalność; miejsce postojowe w garażu podziemnym

30 % 1) Mało korzystne 2) Korzystne

Przy określaniu cech nieruchomości nie brano pod uwagę:

– lokalizacji gdyż wszystkie lokale położone były w granicach jednego osiedla;

– stanu technicznego i standardu wykończenia, gdyż wszystkie lokale położone były w budynkach z podobnego okresu, budowanych przy użyciu materiałów o bardzo zbliżonej jakości;

– dostępu lokalu do mediów, gdyż wszystkie posiadały pełen dostęp do wszystkich sieci infrastruktury technicznej.

– wielkość udziału we współwłasności działki – bardzo niewielkie różnice, które nie miały wpływu na ceny transakcyjne,

(16)

3) Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Szczegółowego opisu wycenianego lokalu dokonano w rozdziale nr 2.

1. Położenie lokalu na kondygnacji: mało korzystne – przedmiotowy lokal położony jest na V kondygnacji - poddaszu.

2. Wielkość lokalu: korzystna – lokal posiada powierzchnię 33,70 m².

3. Atrakcyjność i wielkość przynależności: mało korzystne – lokal nie posiada pomieszczeń przynależnych ani miejsca postojowego w garażu podziemnym. Do lokalu przylega balkon.

4) Wybór kilku podobnych nieruchomości oraz ich opis.

Do bezpośrednich porównań przyjęto 4 transakcje. Są to transakcje lokalami o najbardziej zbliżonych powierzchniach. W zbiorze było 6 transakcji lokalami o powierzchni poniżej 40 m². Po odrzuceniu dwóch skrajnych cenowo pozostały transakcje o numerach 1, 14,20 i 24 przedstawione w tabeli nr 1.

A. Lokal położony jest przy ul. Głównej 54 we Wrocławiu. Składa się z: p z a, p, ł o łącznej powierzchni 37,40 m². Lokal został sprzedany we wrześniu 2020 roku za cenę 298 000 zł.

 Położenie na kondygnacji: średnio korzystne – lokal położony jest na parterze.

 Wielkość lokalu: korzystna – lokal o powierzchni 37,40 m².

 Atrakcyjność i wielkość przynależności: mało korzystne – brak dodatkowych powierzchni.

B. Lokal położony jest przy ul. Głównej 102 we Wrocławiu. Składa się z: 2p, pp, k, ł o łącznej powierzchni 34,80 m². Lokal został sprzedany w listopadzie 2019 roku za cenę 240 000 zł.

 Położenie na kondygnacji: mało korzystne – lokal położony jest na VI kondygnacji - poddaszu.

C. Lokal położony jest przy ul. Głównej 84 we Wrocławiu. Składa się z: p z a, p, ł, pp o łącznej powierzchni 32,30 m². Lokal został sprzedany w lipcu 2019 roku za cenę 255 000 zł.

 Położenie na kondygnacji: korzystne – lokal położony na 3 kondygnacji.

D. Lokal położony jest przy ul. Głównej 80 we Wrocławiu. Składa się z: p z a, p, ł, pp o łącznej powierzchni 37,00 m². Lokal został sprzedany w kwietniu 2019 roku za cenę 257 000 zł.

 Położenie na kondygnacji: korzystne – lokal położony na 4 kondygnacji.

(17)

5), 6), 7) Określenie wartości rynkowej nieruchomości

Tabela 3: Wartość nieruchomości

Lp. Atrybuty wartościujące

Waga atrybutu

(% )

Zakres kwotowy atrybutu

Nieruchomość szacowana

1 Położenie ul. Główna

68/31

2 Data wyceny/transakcji styczeń-21

3 Powierzchnia (m²) 33,70 m2

4 Cena transakcyjna (zł) ?

5 Cena 1 m2 (zł) ?

6 Skorygowana cena 1 m2 (zł)

?

7 Położenie na kondygnacji 20% 756 zł/m2 mało korzystne średnio

korzystne -378 zł/m2 mało

korzystne 0 zł/m2 korzystne -756 zł/m2 korzystne -756 zł/m2 8 Wielkość lokalu 50% 1 890 zł/m2 korzystna korzystna 0 zł/m2 korzystna 0 zł/m2 korzystna 0 zł/m2 korzystna 0 zł/m2

9 Atrakcyjność i wielkość

przynależności 30% 1 134 zł/m2 mało korzystne mało korzystne 0 zł/m2 mało

korzystne 0 zł/m2 mało

korzystne 0 zł/m2 mało korzystne 0 zł/m2

10 Suma poprawek 100% 3 780 zł/m2

11 Skorygowana cena ?

( 7 781 zł/m2 + 7 469 zł/m2 + 8 142 zł/m2 + 7 301 zł/m2 ) 4

13 Wartość nieruchomości słownie: dwieście pięćdziesiąt osiem tysięcy sześćset złotych

wrzesień-20 listopad-19 lipiec-19

258 600 zł

7 781 zł/m2 7 469 zł/m2

7 895 zł/m2

7 301 zł/m2

12 Wartość 1 m2 PU (zł) 7 673 zł/m2

8 142 zł/m2

8 159 zł/m2 7 469 zł/m2 8 057 zł/m2

-378 zł/m2 00 zł/m2 -756 zł/m2

8 898 zł/m2

-756 zł/m2

298 000 zł 240 000 zł 257 000 zł

7 968 zł/m2 6 897 zł/m2 6 946 zł/m2

255 000 zł Nieruchomości porównawcze

ul. Główna 54 ul. Główna 102 ul. Główna 80

kwiecień-19

37,40 m2 34,80 m2 37,00 m2

ul. Główna 84

32,30 m2

(18)

4. Podsumowanie

4.1. Wynik i wnioski końcowe

Oszacowana wartość nieruchomości jest wartość rynkową. Została ona określona z uwzględnieniem:

 aktualnie kształtujących się cen na rynku lokalnym w obrocie podobnymi nieruchomościami,

 cech fizycznych nieruchomości,

 stanu prawnego i przeznaczenia nieruchomości.

W związku z zastosowaniem podejścia porównawczego zachodzi duże prawdopodobieństwo, że otrzymana wartość rynkowa stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku lokalnym.

Wartość rynkowa samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 31 położonego przy ulicy Głównej 68 we Wrocławiu, w granicach działki gruntu nr 8/2 AM-8, obręb Stabłowice wraz z udziałem 34/10000 w nieruchomości wspólnej wynosi:

258 600 zł

(dwieście pięćdziesiąt osiem tysięcy sześćset złotych)

4.2. Klauzule i ustalenia dodatkowe

1) Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa.

2) Operat szacunkowy sporządzony jest wyłącznie dla celu określonego w pkt. 2.

3) Zawarte w niniejszej opinii dane osobowe zostają ujawnione tylko Zleceniobiorcy. Dalsze wykorzystywanie operatu szacunkowego może odbywać się tylko i wyłącznie w celach określonych w operacie. Ujawnianie treści operatu w celach innych niż określone w operacie jest zabronione.

4) Obliczeń dokonano za pomocą arkusza kalkulacyjnego Excel.

5) Ocena stanu technicznego budynku i lokalu nie stanowi ekspertyzy technicznej.

6) W chwili obecnej mamy do czynienia z panującą w Europie pandemią koronawirusa. Powoduje to liczne ograniczenia w życiu społeczno- gospodarczym, w tym ograniczenie w dostępie do danych dotyczących aktualnych sprzedaży nieruchomości. W związku z obecną sytuacją spodziewać się można w najbliższych miesiącach zmian na rynku nieruchomości i korekty cen.

Wrocław, dnia 25 stycznia 2021 r.