Księga Wieczysta: K.W. Nr OP1O/ /4 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Opolu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych OP1O.

(1)

OPERAT SZACUNKOWY

Nieruchomości zabudowanej

położonej na działce nr 801/90 z m. 1, obręb 0070 Kępa Kępa ul. Orzechowa 9

Księga Wieczysta K.W. Nr OP1O/000123188/4

Adres ewidencyjny:

Województwo Opolskie.

Powiat: Opole.

Gmina – Jednostka ewidencyjna: Łubniany.

Miejscowość - Obręb: 0070 Kępa.

Działka: 801/90 o powierzchni 0,1017 ha, arkusz mapy 1.

Rodzaj zabudowy: Tereny mieszkaniowe - MNc.

Księga Wieczysta: K.W. Nr OP1O/000123188/4 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Opolu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych – OP1O.

Cel szacowania: Określenie wartości rynkowej w celu ustalenia ceny sprzedaży.

Wartości określone w operacie szacunkowym „WRU”:

1) Określenie wartości rynkowej nieruchomości według stanu techniczno – użytkowego i zagospodarowania na dzień wyceny: 507.000,-zł;

słownie: pięćset siedem tysięcy złotych;

Operat sporządził: --- (pieczątka i podpis)

Opole, kwiecień 2018 r.

(2)

SPIS TREŚCI:

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO ... 2

1) Przedmiot, zakres wyceny, rodzaj określonej wartości. ... 3

2) Cel wyceny. ... 3

3) Podstawy opracowania operatu szacunkowego. ... 3

3.1) Podstawy prawne. ... 3

3.2) Podstawa formalna wyceny. ... 3

3.3) Źródła informacji. ... 3

4) Daty istotne dla operatu szacunkowego. ... 4

5) Opis i określenie stanu nieruchomości. ... 4

5.1) Stan prawny. ... 4

5.2) Uwarunkowania urbanistyczne. ... 4

5.3) Opis położenia i stanu otoczenia. ... 4

5.4) Opis techniczny działki 801/90. ... 4

5.5) Opis budynku mieszkalnego. ... 5

6) Opis metody wyceny. ... 5

7) Analiza i charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości. ... 6

8) Określenie wartości nieruchomości zabudowanej. ... 7

10) Podanie końcowego wyniku wyceny. ... 10

11) Klauzule i ustalenia dodatkowe. ... 11

Załącznik nr 1. Szkic lokalizacyjny, dz. nr 801/90 z m. 1, obr. 0070 Kępa. ... 12

Załącznik nr 2 – Wycinek z mapy zasadniczej. ... 13

Załącznik nr 3 – Wydruk z Księgi Wieczystej. ... 14

Załącznik nr 3 – Dokumentacja fotograficzna. ... 19

(3)

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Właściciel: Janusz Targoński i Mariola Targońska.

Zleceniodawca: Mariola Targońska zam. 46-022 Kępa ul. Orzechowa 9 , w upadłości.

Rodzaj nieruchomości: nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Adres pocztowy: 46-022 Kępa ul. Orzechowa 9 Adres ewidencyjny nieruchomości:

Województwo opolskie.

Powiat: Opole.

Miasto - wieś: Kępa.

Obręb: 0070 Kępa.

Numery działki: 801/90, arkusz mapy 1.

Powierzchnia gruntu: 0,1017 ha.

Rodzaj zabudowy: Zabudowa mieszkaniowa.

Księga Wieczysta: KW OP1O/000123188/4 – Sąd Rejonowy w Opolu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych – OP1O

Przeznaczenie w planie miejscowym: MNc – budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Dojazd: drogą częściowo utwardzoną.

Uzbrojenie terenu: teren uzbrojony w sieć elektroenergetyczną, gazową, wodociągową, kanalizacji sanitarnej.

Cel szacowania: Określenie wartości rynkowej w celu ustalenia ceny sprzedaży Zakres wyceny:

1) Określenie wartości rynkowej nieruchomości według stanu techniczno – użytkowego i zagospodarowania, z uwzględnieniem wykończenia nieruchomości i cen na dzień wyceny.

Data szacowania: 3.04.2018.

Poziom cen: bieżący.

Wartości określone w operacie szacunkowym:

Operat sporządził:

_____________________________

(pieczątka i podpis)

Opole, kwiecień 2018 r.

(4)

1) Przedmiot, zakres wyceny, rodzaj określonej wartości.

Przedmiotem tej wyceny jest określenie wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka: 801/90 arkusz mapy 1, położonej w Kępie przy ul.

Orzechowej 9.

Zakres wyceny:

1) Określenie wartości rynkowej nieruchomości według stanu techniczno – użytkowego i zagospodarowania, według poziomu cen na dzień wyceny.

Rodzaj wartości: zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wynikającymi ze Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny jest to Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu Użytkowania, w skrócie:

„WRU” oznacza Wartość Rynkową przy założeniu, że nieruchomość będzie wykorzystywana zgodnie z jej sposobem użytkowania i przeznaczeniem w planie zagospodarowania.

2) Cel wyceny.

Określenie wartości rynkowej w celu ustalenia ceny sprzedaży

3) Podstawy opracowania operatu szacunkowego.

3.1) Podstawy prawne.

Ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej Dz. U. 2014 poz. 518 z dnia 2 kwietnia 2014 r.).

Ustawa z 06.07.1982 r. o Księgach Wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 5 kwietnia 2013 r.).

Ustawa z 23.04.1964 „Kodeks Cywilny” (Dz. U. 2014 poz. 121 Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 17 grudnia 2013 r.).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 14.07.2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 165, poz. 985).

Ustawa z 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 z późn. zmianami).

Ustawa z 23.04.1964 „Kodeks Cywilny” (Dz. U. nr 16. z późn. zmianami).

3.2) Podstawa formalna wyceny.

Zlecenie z dnia 9 marca 2018 r – Mariola Targońska zam. Kępa ul. Orzechowa 9, w upadłości.

3.3) Źródła informacji.

Do wyceny wykorzystano następujące źródła informacji:

• ewidencja gruntów,

• Księga Wieczysta,

• mapa zasadnicza,

• informacje z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

• wizja lokalna,

• literatura i prasa fachowa, Polskie Normy: PN-69/B-02360, PN-ISO 9836:1997.

• Strony internetowe: Starostwa Powiatowego w Opolu, Portal Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych, Geoportal.

(5)

4) Daty istotne dla operatu szacunkowego.

Data sporządzenia wyceny: 03.04.2018 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 16.03.2018 r.

Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości: 16.03.2018 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości: 16.03.2018 r.

5) Opis i określenie stanu nieruchomości.

5.1) Stan prawny.

Dla nieruchomości wycenianej prowadzona jest w Sądzie Rejonowym w Opolu Księga Wieczysta K.W.

Nr OP1O/000123188/4 – Sąd Rejonowy w Opolu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych – OP1O.

Figurują w niej następujące dane:

Dział I-O, Oznaczenie nieruchomości – miejscowość Kępa gm., Łubniany, działka: 801/90.

Łączny obszar nieruchomości 0,1017 ha.

Dział II, Własność - właściciele – udz. 1/1 Janusz Targoński s. Henryka i Marianny.

udz. 1/1 Mariola Targońska c. Mirosława i Marianny Dział III, Prawa, roszczenia i ograniczenia: ujawniono 1 wpis.

Dział IV, Hipoteka – 1. Hipoteka umowna kaucyjna – Wierzyciel hipoteczny – Kredyt Bank S.A. Warszawa.

2. Hipoteka umowna kaucyjna – Wierzyciel hipoteczny – Kredyt Bank Spółka Akcyjna oddział w Opolu.

Odnośnie w/w danych – patrz Załącznik Nr 2.

5.2) Uwarunkowania urbanistyczne.

Działka nr 801/90 z km. 1 położona w miejscowości Kępa - Teren budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego, oznaczony w planie zagospodarowania przestrzennego gminy symbolem „MNc”.

Uchwała nr VII/35/95 Rady Gminy Łubniany z dnia 23 czerwca 1995 r. ogłoszona w Dz. Urz. Woj.

Opolskiego nr 9/96 z dnia 19 kwietnia 1996 r. poz. 43, oraz uchwała nr XXVII/129/98 z dnia 18 czerwca 1998 r. ogłoszona w Dz. Urz. Woj. Opolskiego nr 24 z dnnia 31 sierpnia 1998 r. poz. 140.

5.3) Opis położenia i stanu otoczenia.

Nieruchomość położona jest na terenie Kępy przy jednej z bocznych ulic miejscowości (ul. Orzechowa), w bezpośrednim sąsiedztwie z terenami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi.

Nieruchomość położona jest w dość dużej odległości od centrum miejscowości oraz placówek usługowo – handlowych i przystanku autobusowego. Teren jest zabudowany i zagospodarowany. W skład nieruchomości wchodzą działki gruntu o łącznej powierzchni 0,1017 ha, na której znajduje się piętrowy budynek mieszkalny z garażem na samochód osobowy.

Teren jest płaski, całkowicie ogrodzony ogrodzeniem ozdobnym z bramą wjazdową i furtką od strony ul.

Orzechowej oraz ogrodzeniem z płyt betonowych z pozostałych stron.

Droga dojazdowa ul. Orzechowa jest częściowo utwardzona nawierzchnią szutrową.

5.4) Opis techniczny działki 801/90.

Powierzchnia:

dz. nr 801/90 = 0,1017 ha

Rodzaj zabudowy: Teren zabudowany budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Stopień zagospodarowania:. Teren w całości zagospodarowany, ogrodzony z bramą wjazdową i furtką.

Stopień uzbrojenia: działka uzbrojona w sieci: elektroenergetyczną, gazową, wodociągową i kanalizacji sanitarnej.

(6)

Kształt: zewnętrzny obrys granic posiada kształt pięcioboku nieforemnego.

Konfiguracja terenu: teren płaski.

Dojazd: z drogi częściowo utwardzonej, szutrowej ul. Orzechowa (droga gminna).

5.5) Opis budynku mieszkalnego.

Jest to budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący, niepodpiwniczony, parterowy z poddaszem użytkowanym. Na parterze znajduje się główne wejście do budynku, przedsionek, hall, pokój dzienny z kominkiem, kuchnia, pokój, łazienka, pomieszczenie gospodarcze, klatka schodowa i garaż. Na poddaszu mieszczą się trzy sypialnie, łazienka i garderoba.

Budynek został zrealizowany w technologii tradycyjnej murowanej: posadowiony jest na ławach fundamentowych betonowych, mury zewnętrzne przyziemia i poddasza wykonane są z pustaków ceramicznych „Porotherm” grub. 38,0 cm, ściany wewnętrzne grub. 25,0 cm wymurowane są z pustaków ceramicznych na zapr. cem.-wap., strop nad parterem żelbetowy monolityczny.

Budynek przykryty jest dachem dwuspadowym o konstrukcji drewnianej krokwiowo - jętkowej i pokryciu z dachówki zakładkowej ceramicznej. Ścianki działowe murowane i z płyt gipsowo-kartonowych. Tynki zewnętrzne cienkowarstwowe na siatce, cokół budynku, kominy i garaż z okładziny klinkierowej. Tynki wewnętrzne gipsowe. Posadzki z płytek ceramicznych i paneli podłogowych, w garażu posadzka cementowa. Stolarka okienna z PCV, okna połaciowe drewniane typu FAKRO, stolarka drzwiowa drewniana. Rynny i rury spustowe z PCV.

Budynek wyposażony jest:

- instalację grzewczą c.o. i c.w.u. zasilaną z pieca gazowego.

- instalację wentylacyjną grawitacyjną,

- instalację wodociągowa zasilaną z sieci komunalnej – instalacja nie jest sprawna w wyniku awarii, - instalację kanalizacyjną odprowadzoną do sieci komunalnej,

- instalację elektryczną nn i wn.

- instalację gazową z sieci.

Podstawowe dane techniczne:

Powierzchnia użytkowa – 134,20 m² Powierzchnia zabudowy – 116,20 m² Kubatura – 649,60 m³

% podpiwniczenia – brak

Sposób zabudowy – budynek wolnostojący

Ilość kondygnacji – budynek parterowy z poddaszem mieszkalnym Wiek budynku – ok. 8 lat.

W trakcie oględzin stwierdzono:

1. Budynek użytkowany jest zgodnie z przeznaczeniem.

2. Wszystkie instalacje są sprawne.

3. Elementy wykończeniowe wewnętrzne w dobrym stanie technicznym.

4. Elementy wykończenia zewnętrznego – elewacja w dobrym stanie technicznym.

Ogólny stan techniczny budynków jest dobry.

6) Opis metody wyceny.

Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) do określania wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze, podejście dochodowe lub podejście mieszane.

Jeżeli istnieje wystarczająca ilość transakcji dotyczących obrotu podobnymi obiektami na lokalnym rynku nieruchomości stosuje się podejście porównawcze. W szczególności uwzględnia się czynniki, o

(7)

których mowa w art. 134, ust. 2, oraz art. 154 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W tym podejściu stosuje się metody: porównywania parami, korygowania ceny średniej, analizy statystycznej rynku.

Po analizie dostępnych danych z lokalnego rynku nieruchomości wybieram metodę porównywania parami. Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech.

Procedura tej metody polega na:

- określeniu rynku lokalnego,

- ustaleniu rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na ceny nieruchomości podobnych, - podaniu charakterystyki wycenianej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych,

- wyborze co najmniej trzech nieruchomości możliwie najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, takich których ceny charakteryzują się wiarygodnością, z podaniem ich opisu i charakterystyki w aspekcie cech rynkowych,

- utworzeniu par porównawczych o takich samych lub przybliżonych cechach, - korygowaniu cen o przyjęte poprawki z tytułu różnic w cechach,

- określeniu wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej,

- ostatecznym określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej.

7) Analiza i charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości.

Źródła danych przyjętych w procesie wyceny:

Analizowano transakcje z własnej bazy danych utworzonej na podstawie aktów notarialnych z ewidencji gruntów.

Okres badania rynku:

Analizowano obrót nieruchomościami na lokalnym rynku w latach 2015 - 2017 do daty wyceny.

Zasięg lokalnego rynku:

W odniesieniu do nieruchomości podobnych do wycenianej lokalny rynek nieruchomości to teren powiatu opolskiego.

Ustalenia planu miejscowego, uwarunkowania urbanistyczne:

Przedmiotem analizy były nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym.

Stopień rozwoju lokalnego rynku nieruchomości:

Jest to rynek słabo rozwinięty. Rocznie odnotowano po kilkanaście transakcji.

Przystawalność nieruchomości wycenianej do uwarunkowań rynku:

Wśród sprzedanych na lokalnym rynku nieruchomości występowały cechy podobne do tych jakie ma wyceniana nieruchomość.

Trend czasowy, poziom cen:

Po analizie trendów czasowych stwierdzono, że w roku 2016 i 2017, nie zanotowano wzrostu cen, korekty na upływ czasu nie wprowadzono.

Dane wykorzystane w operacie szacunkowym w związku z zastosowaniem odpowiedniej procedury szacowania nie stanowią analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, lecz są jej rezultatem. Ich opis i charakterystyka są dostępne u autora operatu szacunkowego na każde żądanie zlecającego wycenę.

(8)

8) Określenie wartości nieruchomości zabudowanej.

Powierzchnia użytkowa budynku – 134,20 m² Powierzchnia gruntu: 1017,00 m² = 0,1017 ha.

Wykaz transakcji.

L.p. Pow.

nieruchomości

Pow.

użytkowa Położenie Cena sprzedaży

Cena 1 m²

Data

transakcji Nr aktu notarialnego 1. 737,0 m² 115,0 m² Czarnowąsy 600.000,- 5217,39 05.06.2015 KW OP1O/00138839 2. 821,0 m² 111,0 m² Czarnowąsy 350.000,- 3153,15 16.08.2015 KW OP1O/00139058/9 3. 601,0 m² 113,7 m² Czarnowąsy 570.000,- 5013,19 06.04.2015 KW OP1O/00104643/3 4. 644,0 m² 133,7 m² Czarnowąsy 565.000,- 4225,88 27.04.2015 KW OP1O/00101582/4 5. 2136,0 m² 72,0 m² Winów 114.000,- 1583,33 03.11.2015 A-10922/2015 6. 1000,0 m² 110,0 m² Ligota

Prószkowska

350.000,- 3181,81 30.11.2015 A-5312/2015 7. 808 m² 140,0 m² Boguszyce 305.000,- 2178,57 15.04.2016 A-2356/2026 8. 1370 m² 94,86 m² Ligota

Prószkowska

245.000,- 2582,75 25.04.2016 A-1673/2016 9. 1534 m² 120,0 m² Złotniki 168.000,- 1400,00 11.07.2016 A-7839/2016 10. 2154 m² 109,0 m² Zimnice Małe 130.000,- 1192,66 26.04.217 A-4394/2017 11. 965 m² 153,19 m² Boguszyce 250.000,- 1831,96 19.05.2017 A-1491/2017 12. 6200 m² 140,0 m² Folwark 220.000,- 1571,43 29.05.2017 A-5375/2017 13. 1557 m² 150,0 m² Zimnice

Wielkie

150.000,- 1000,00 12.06.2017 A-3080/2017 14. 808 m² 76,0 m² Górki 135.000,- 1776,31 28.06.2017 A-2092/2017 15. 1346 m² 120,0 m² Złotniki 140.000,- 1166,67 11.07.2017 A-7049/2017

W okresie monitorowania rynku odnotowano 15 transakcji sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym w obrocie wolnorynkowym, z których po odrzuceniu cen skrajnych poz. 1 i 13:

Cena minimalna 1 m2 pow. Cmin = 1166,67 zł/m2 Cena maksymalna 1 m2 pow. Cmax = 5013,19 zł/m2 Cx = 5013,19 zł/m2 – 1166,67,00 zł/m2 = 3846,52 zł/m2

Z powyższego zbioru do porównania przyjęto trzy transakcje sprzedaży nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej ( 2, 3 i 4,)

A. Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni użytkowej 111,0 m2 w stanie technicznym b.dobrym, na działce o powierzchni 0,0821 ha. Nieruchomość posiada pełne uzbrojenie w urządzenia komunalne i energetyczne. Sprzedana w sierpniu 2015 r. za 3153,15 zł/m² p.uż.

B. Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni użytkowej 113,7 m2 w stanie technicznym b.dobrym, na działce o powierzchni 0,0601 ha. Nieruchomość posiada pełne uzbrojenie w urządzenia komunalne i energetyczne. Sprzedana w kwietniu 2015 r. za 5013,19,00 zł/m² p.uż.

C. Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni użytkowej 133,7 m2 w stanie technicznym b.dobrym, na działce o powierzchni 0,0644 ha. Nieruchomość posiada pełne uzbrojenie w urządzenia komunalne i energetyczne. Sprzedana w kwietniu 2015 r. za 4225,88 zł/m² p.uż.

Zakres kwotowy dla poszczególnych cech rynkowych i ich wag

L.p. Cechy rynkowe Udział cechy Cx (%)

Zakres kwotowy (zł/m2) 1. Położenie - lokalizacja 25 961,64 2. Stan techniczny budynków i budowli 20 769,30

3. Powierzchnia nieruchomości 20 769,30

4. Powierzchnia zabudowy 10 384,65

5. Uzbrojenie terenu 10 384,65

6. Sąsiedztwo 15 576,98

Razem: 100 3846,52

(9)

Na potrzeby szacowania w ramach ustalonych cech rynkowych, przyjęto skalę ocen podaną w tabeli poniżej:

Cechy rynkowe Ocena

Położenie – lokalizacja Bardzo dobre

Dobre Słabe Stan techniczny budynków i budowli Bardzo dobry

Dobry Słaby

Powierzchnia nieruchomości Bardzo dobra

Dobra Słaba

Powierzchnia zabudowy Najlepsza

Przeciętna

Uzbrojenie terenu Dobre

Przeciętne Słabe

Sąsiedztwo Bardzo dobre

Dobre Słabe Charakterystyka nieruchomości

L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość

wyceniana Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C 1. Położenie - lokalizacja dobre b.dobre b.dobre b.dobre 2. Stan techniczny budynków i

budowli

dobry dobry b.dobry b.dobry 3. Powierzchnia nieruchomości b.dobra dobra dobra dobra 4. Powierzchnia zabudowy przeciętna przeciętna przeciętna przeciętna

5. Uzbrojenie terenu dobre dobre dobre dobre

6. Sąsiedztwo dobre dobre dobre dobre

Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych Nieruchomość wyceniana i nieruchomość A

L.p. Cechy rynkowe Udział cechy (%)

Zakres kwotowy (zł/m2)

Poprawki (zł/m2) 1. Położenie - lokalizacja 25 961,64 -480,82 2. Stan techniczny budynków i budowli 20 769,30 0

3. Powierzchnia nieruchomości 20 769,30 384,65 4. Powierzchnia zabudowy 10 384,65 0

5. Uzbrojenie terenu 10 384,65 0

6. Sąsiedztwo 15 576,98 0

Razem: 100 3846,52 -96,17

Cena sprowadzona 1 m2 nieruchomości A: 3153,15 zł/m2 – 96,17 zł/m2 = 3056,98 zł/m2

Nieruchomość wyceniana i nieruchomość B

Poprawki (zł/m2) 1. Położenie - lokalizacja 25 961,64 -480,82 2. Stan techniczny budynków i budowli 20 769,30 -384,65

Razem: 100 3846,52 -480,82

Cena sprowadzona 1 m2 nieruchomości B: 5013,19 zł/m2 – 480,82 zł/m2 = 4532,37 zł/m2

(10)

Nieruchomość wyceniana i nieruchomość C

Poprawki (zł/m2) 1. Położenie - lokalizacja 25 961,64 -480,82 2. Stan techniczny budynków i budowli 20 769,30 -384,65

Razem: 100 3846,52 -480,82

Cena sprowadzona 1 m2 nieruchomości C: 4225,88 zł/m2 – 480,82 zł/m2 = 3745,06 zł/m2 Obliczenie wartości rynkowej 1 m² pow. nieruchomości wycenianej:

W = (3056,98 + 4532,37 + 3745,06) : 3 = 3778,14 zł/ m² to wartość nieruchomości wynosi:

WN = 3778,14 zł/m² x 134,20 m² = 507.026,39 zł.

po zaokrągleniu:

WN = 507.000,00 zł.

słownie: pięćset siedem tysięcy złotych.

(11)

10) Podanie końcowego wyniku wyceny.

Wyceniana nieruchomość jest oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 801/90 z m. 1, obręb Kępa w Kępie przy ul. Orzechowej 9. Jest to teren zabudowy mieszkaniowej.

Określenie wartości rynkowej nieruchomości poprzedzono analizą lokalnego rynku nieruchomości. W wyniku analizy wyodrębnione zostały cechy rynkowe nieruchomości najbardziej istotne dla wyceny oraz wpływ tych cech na ceny. Określenia wartości rynkowej dokonano z uwzględnieniem tych cech w porównaniu do trzech możliwie najbardziej podobnych obiektów sprzedanych na lokalnym rynku nieruchomości obejmującym teren powiatu opolskiego.

1. Określona w tym operacie wartość rynkowa nieruchomości mieszkaniowej w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej wynosi: 3778,14 zł / 1 m² . Jest to wartość na poziomie cen średnich na lokalnym rynku nieruchomości. Taka wartość prawidłowo odzwierciedla cechy rynkowe.

Jako końcowy wynik mojej wyceny podaję następujące wartości - WRU:

Przyjęcie tych wartości jako końcowy wynik mojej wyceny uzasadniam tym, że zostały one oszacowane po dokonaniu analizy cen zanotowanych na lokalnym rynku nieruchomości, oszacowaniu z uwzględnieniem zanotowanych cen najniższych i najwyższych, a także z uwzględnieniem istotnych cech i danych dotyczących wycenianej nieruchomości.

(12)

11) Klauzule i ustalenia dodatkowe.

¾ Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa, Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym.

¾ Rzeczoznawca Majątkowy nie może udzielać w niniejszym operacie szacunkowym gwarancji co do aktualności sporządzonej wyceny po dacie jej wykonania.

¾ Operat ten nie może być publikowany ani powielany, ani reprodukowany w całości lub w części w żaden sposób bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim treści i formy publikacji lub celu wykorzystania kopii z operatu.

¾ Operat ten nie powinien być udostępniany osobom postronnym nie związanym bezpośrednio z celem niniejszej wyceny.

¾ Operatu tego nie można wykorzystywać do żadnego innego celu niż określony w tym operacie bez uzgodnienia z autorem tego opracowania.

¾ Podane wartości są wartościami netto nie uwzględniającymi podatku VAT, kosztów i opłat związanych z zawarciem umowy notarialnej itd..

¾ Podane wartości nie uwzględniają ewentualnych obciążeń nieujawnionych na datę sporządzenia niniejszego operatu.

¾ Rzeczoznawca Majątkowy - autor tego opracowania nie odpowiada za wady ukryte wycenianych obiektów w tym za nieujawnione wady prawne.

¾ Operat ten stanowi wyłącznie opinię o wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z definicją tej wartości podaną w przepisach prawa.

¾ Materiały i informacje uzyskane od Zleceniodawcy wykorzystano w tym opracowaniu w dobrej wierze i w przekonaniu, że są one zgodne ze stanem faktycznym.

¾ Operat ten nie jest opinią o stanie lub możliwościach zagospodarowania - przeznaczenia - wykorzystywania wycenianej nieruchomości, a jedynie stwierdza się ogólnodostępne dane na ten temat.

(13)

Załącznik nr 1. Szkic lokalizacyjny, dz. nr 801/90 z m. 1, obr. 0070 Kępa.

(14)

Załącznik nr 22 – Wycinek z mapy zzasadniczej.

(15)

Załącznik nr 3 – Wydruk z Księgi Wieczystej.

TREŚĆ KSIĘGI WIECZYSTEJ NR OP1O/00123188/4,

STAN Z DNIA 2018-03-14 10:23

prowadzonej przez SĄD REJONOWY W OPOLU, VI WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH - OP1O

DZIAŁ I-O - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Nr

podstawy wpisu

Numer bieżący nieruchomości 1 1

Działki ewidencyjne

Lp. 1. --- Nr

podstawy wpisu

Numer działki 801/90 1, 9

Identyfikator działki 160905_2.0070.AR_1.801/90 Obręb ewidencyjny (numer, nazwa) 0070, KĘPA

Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość)

Lp.

1. 1 OPOLSKIE, OPOLSKI, ŁUBNIANY, KĘPA

Ulica ORZECHOWA 9

Sposób korzystania B - TERENY MIESZKANIOWE Przyłączenie (numer księgi

wieczystej, z której odłączono

działkę, obszar) OP1O / 00021231 / 6, 0,1017 HA

Nr

podstawy wpisu

Obszar całej nieruchomości 0,1017 HA 1

DOKUMENTY BĘDĄCE PODSTAWĄ WPISU / DANE O WNIOSKU

Nr

podstawy wpisu

1 WYPIS I WYRYS, 2007-03-21, STAROSTA OPOLSKI, OPOLE; 5-6 (podstawa oznaczenia, data sporządzenia, nazwa organu, siedziba organu; położenie dokumentu - numer karty akt)

DZ. KW./OP1O/00007592/07/001, 2007-05-25 11:31:34, 2007-10-25- 10.54.23.932225, NIE, 2-4 (rodzaj i numer dziennika, chwila wpływu, chwila wpisu, czy z urzędu, położenie wniosku – numer karty akt)

9 WYPIS Z REJESTRU GRUNTÓW, 2009-02-10, STAROSTA OPOLSKI, OPOLE; 48 (podstawa oznaczenia, data sporządzenia, nazwa organu, siedziba organu; położenie dokumentu - numer karty akt)

DZ. KW./OP1O/00003854/09/001, 2009-03-19 10:00:03, 2009-05-04-

12.09.05.832415, TAK

(rodzaj i numer dziennika, chwila wpływu, chwila wpisu, czy z urzędu)

(16)

DZIAŁ I-SP - SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ

Spis praw związanych z własnością

Lp. 1. --- Nr

podstawy wpisu

Numer prawa 1 3

Rodzaj prawa UPRAWNIENIE WYNIKAJĄCE Z

PRAWA UJAWNIONEGO W DZIALE III INNEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ

Treść prawa

KAŻDOCZESNYM WŁAŚCICIELOM I POSIADACZOM DZIAŁKI NR 801/90 PRZYSŁUGUJE NIEODPŁATNE I NIEOGRANICZONE W CZASIE PRAWO PRZEJAZDU I PRZECHODU PRZEZ DZIAŁKĘ NR 738/90 (OBJĘTĄ KW NR OP1O/00021231/6)

Księga

powiązana(nieruchomość obciążona)

Lp.

1. Numer księgi

wieczystej OP1O / 00021231 / 6 Kolejny

numer

wpisu 4

DOKUMENTY BĘDĄCE PODSTAWĄ WPISU / DANE O WNIOSKU

Nr

podstawy wpisu

3 UMOWA SPRZEDAŻY ORAZ USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWEJ, 2225/2007, 2007-05-25, DANUTA TRUSZ, OPOLE; 2-4 (tytuł aktu, numer rep A, data sporządzenia, notariusz – imię/imiona i nazwisko/nazwiska, siedziba; położenie dokumentu - numer karty akt)

DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ

Właściciele

Lp.

1. --- Nr podstawy

wpisu Lista wskazań udziałów w

prawie (numer udziału w prawie/ wielkość udziału/rodzaj wspólności)

Lp.

1. 1 1 /1

WSPÓLNOŚĆ USTAWOWA MAJĄTKOWA MAŁŻEŃSKA2 Osoba fizyczna (Imię pierwsze

nazwisko, imię ojca, imię matki, PESEL)

JANUSZ TARGOŃSKI, HENRYK, MARIANNA, 55020105196

Lp.

2. --- Nr podstawy

wpisu

(17)

Lista wskazań udziałów w prawie (numer udziału w prawie/ wielkość udziału/rodzaj wspólności)

Lp.

1. 1 1 /1

WSPÓLNOŚĆ USTAWOWA MAJĄTKOWA MAŁŻEŃSKA2 Osoba fizyczna (Imię pierwsze

nazwisko, imię ojca, imię matki, PESEL)

MARIOLA TARGOŃSKA, MIROSŁAW, MARIANNA, 61120605362

DOKUMENTY BĘDĄCE PODSTAWĄ WPISU / DANE O WNIOSKU

Nr

podstawy wpisu

2 UMOWA SPRZEDAŻY ORAZ USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWEJ, 2225/2007, 2007-05-25, DANUTA TRUSZ, OPOLE; 2-4 (tytuł aktu, numer rep A, data sporządzenia, notariusz – imię/imiona i nazwisko/nazwiska, siedziba; położenie dokumentu - numer karty akt)

DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA

Lp. 1. --- Nr

podstawy wpisu

Numer wpisu 1 10

Rodzaj wpisu INNY WPIS

Treść wpisu DO NINIEJSZEJ NIERUCHOMOŚCI WSZCZĘTO EGZEKUCJĘ W SPRAWIE KM 322/14

Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON)

Lp.

1.

RAIFFEISEN BANK POLSKA SPÓŁKA AKCYJNA CENTRALA, WARSZAWA, 01000085400000

DOKUMENTY BĘDĄCE PODSTAWĄ WPISU / DANE O WNIOSKU

Nr

podstawy wpisu

10 WEZWANIE DO ZAPŁATY NALEŻNOŚCI, KM 322/14, 2014-09-09, KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM W OPOLU; 62 (wskazanie podstawy, sygnatura, data wydania, wystawca; położenie dokumentu - numer karty akt)

DZIAŁ IV - HIPOTEKA

Lp. 1. ---

Nr

podstawy wpisu

(18)

Numer hipoteki (roszczenia) 1 4, 7 Rodzaj hipoteki (roszczenia) HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA

Suma (słownie), waluta 196 800,00 (STO DZIEWIĘĆDZIESIĄT SZEŚĆ TYSIĘCY OSIEMSET)ZŁ

Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność)

Lp.

1. 1

KREDYT UDZIELONY UMOWĄ NR 16150015755315700153600000 Z DNIA 23.05.2007R. ANEKSOWANY ANEKSEM NR 1 Z DNIA 14.02.2008R. WRAZ Z ODSETKAMI ORAZ INNYMI NALEŻNOŚCIAMI BANKU

Termin zapłaty 2032-05-04 Wierzyciel hipoteczny

Lp.

1. KREDYT BANK S.A., WARSZAWA, 00622896800353

Lp. 2. --- Nr

podstawy wpisu

Numer hipoteki (roszczenia) 3 6

Rodzaj hipoteki (roszczenia) HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA Suma (słownie), waluta 600000,00 (SZEŚĆSET TYSIĘCY) ZŁ Wierzytelność i stosunek

prawny (numer wierzytelności / wierzytelność)

Lp.

1. 1 KREDYT, ODSETKI ORAZ INNE NALEŻNOŚCI UBOCZNE OD UDZIELONEGO KREDYTU

Termin zapłaty 2032-12-15

Inne informacje KREDYT UDZIELONY NA WARUNKACH OKREŚLONYCH W OŚWIADCZENIU BANKU Z DNIA 10 GRUDNIA 2007 R., KARTA AKT NR 26 Wierzyciel hipoteczny

Lp.

1. KREDYT BANK SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ W OPOLU, WARSZAWA, 00622896800353

DOKUMENTY BĘDĄCE PODSTAWĄ WPISU / DANE O WNIOSKU

Nr

podstawy wpisu

4 OŚWIADCZENIE BANKU, 2007-05-23, KREDYT BANK S.A. W WARSZAWIE ODDZIAŁ W OPOLU; 11 (wskazanie podstawy, data wydania, wystawca; położenie dokumentu - numer karty akt)

(19)

6 OŚWIADCZENIE BANKU, 2007-12-10, KREDYT BANK SPÓŁKA AKCYJNA W WARSZAWIE ODDZIAŁ W OPOLU; 26 (wskazanie podstawy, data wydania, wystawca; położenie dokumentu - numer karty akt)

7 OŚWIADCZENIE BANKU, 2008-02-14, KREDYT BANK SPÓŁKA AKCYJNA W WARSZAWIE, ODDZIAŁ W OPOLU; 34-35 (wskazanie podstawy, data wydania, wystawca; położenie dokumentu - numer karty akt)

(20)

Załącznik nr 3 – Dokumentacja fotograficzna.

Widok budynku mieszkalnego od strony drogi dojazdowej. Widok bramy wjazdowej od strony budynku.

Wnętrze budynku – aneks kuchenny od strony pokoju dziennego. Wnętrze budynku – widok schodów wejściowych na piętro.

Wnętrze budynku – widok pieca grzewczego c.o. i c.w.u. – na gaz. Wnętrze budynku – łazienka na piętrze.

Wnętrze łazienki na parterze.