32
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ANALYSE
Isolatie van het dak kan een besparing op de energiekosten opleveren. IFoto Luuk van der Lee / Hollandse Hoogle)
DUURZAME RENOVATIE
DOOR VERENIGING VAN
EIGENAREN: HET KAN
VERENIGINGEN VAN EIGENAREN VORMEN EEN GROTE DOELGROEP WAAR IN POTENTIE VEEL
ENERGIE-BESPARING GEREALISEERD KAN WORDEN. DUURZAME VERNIEUWING VAN WONINGEN DOOR
VERENIGINGEN VAN EIGENAREN KOMT ECHTER NIET VANZELF TOT STAND. EEN TREKKER IS VAN
GROOT BELANG OM IETS VAN DE GROND TE KRIJGEN.
DOOR PETER BUDDE, H O G E S C H O O L R O T T E R D A M , VINCENT GRUIS,
T U DELFT
H
et verduurzamen van de bestaande voorraad is noodzalceLijlc om doelsteUingen voor het reduceren van de C02-uitstoot te behalen en de marlctpositie van woningen en buurten te ver-beteren. VvE'en vormen een grote doelgroep waar in poten-tie veel energiebesparing gerealiseerd kan worden.Duurzame vernieuwing van woningen door VvE'en komt evenwel niet vanzelf tot stand. Het valt of staat met een al dan niet goed functionerend VvE-bestuur, enthousiaste bewoners en professionals en fmanciële moge-lijkheden. Door diverse partijen worden dan ook initiatieven ondernomen om het VvE-beheer c.q. het VvE-bestuur te ondersteunen. Er zijn echter nog maar een paar voorbeelden waarbij succes geboek is. Juist i n dit pril-le Stadium van kennis- en pralctijkontwüd<ehng hebben partijen baat bij het evalueren en uitwisselen van ervaringen. De eerste ervaringen Icunnen dan benut worden om beleidsvorming voor komende mitiatieven te
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012
ANALYSE
33
ondersteunen. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting heeft daar-om in het kader van haar programma De Energiesprong aan het lectoraat Vernieuwend Vastgoedbeheer gevraagd gerealiseerde voorbeelden te eva-lueren.
Zeven projecten van appartementencomplexen zijn geëvalueerd die suc-cesvol zijn geweest i n het verbeteren van de energetische prestaties van de complexen. Dit was ook het voornaamste selectiecriterium en vormt tevens de belangrijkste overeenlcomst tussen de projecten. De wijze waar-op verbeterd wordt, de aanleiding en het procesverlowaar-op verschillen. De omvang van de complexen, varieert van 21 tot 128 appartementen. Ze zijn gebouwd tussen 1958 tot 1976 en de W^OZ-waarde van de woningen vari-eert van € 84.000 in Deventer tot € 225.000 in Veenendaal.
De projectbeschrijvingen zijn gebaseerd op interviews met vertegenwoor-digers van de VvE'en en intermediaire organisaties (VvE beheerders, gemeenten, woningcorporaties e.d.).
AANPAK
Bij aUe projecten wordt primair de schil geïsoleerd, soms gekoppeld aan het vervangen van de bestaande kozijnen waarbij de nieuwe kozij-nen voorzien zijn van HR++ glas. Incidenteel worden koudebruggen ingepakt. Vloeren of Icruipruimten isoleren wordt minder vaak uitge-voerd. Of de gevel geïsoleerd moet worden, en of dat aan de binnen- of buitenzijde gebeurt, is mede afhankelijk van de waardering van de esthetische Icwaliteit van de complexen. Zo is de Surinamelaan i n Amersfoort een gemeentelijk monument waardoor buitenisolatie niet toepasbaar is. De VvE Trelcvogelweg w i l daarentegen van de 'jaren 'yo flat' i n een 'Richard Meier' transformeren door deze met geïsoleerde panelen te gaan beldeden. Bij aanpassingen aan de installatie worden collectieve installaties met individuele bemetering en aansluiting op externe warmtebronnen overwogen. De afschrijvingstermijn van installaties, de complexiteit van de ingrepen en de lange terugverdien-tijd van alternatieve energiebronnen maken dit tot een moeilijk onder-werp voor de VvE'en.
Overzicht WE'en
Project
Amersfoort Trelwogelweg 19S8128 appartementen. Rotterdam Nieuwe Binnenweg 1938 78 appartementen en 26winl<e!s Amersfoort Surinamelaan 1958 m appartementen Utrecht De W ü t e n b u r g h 1965 72 appartementen Amersfoort J. Wagenaarstraat ca i960 21 appartementen Veenendaal Kofschip n 1976 21 appartementen. Deventer Douwelerwetering 1966 21 appartementen
ORGANISATIE
Bij de grotere VvE'en zijn meer leden met de competenties voor een bestuursfunctie beschikbaar. De organisatie is ook meer gedifferentieerd, met een technische en kascommissie en deze VvE'e huren eerder techni-sche kennis op projectbasis in. De Ideinere VvE wordt vooral door inter-mediaire partijen geadviseerd voor het verduurzamen van de complexen externe kennis in te huren en deze worden voor een groot deel ook extern gefinancierd.
Bijna alle besturen worden ondersteimd door een VvE-beheersorganisatie die een beperlrte opdracht heeft tot het uitvoeren van administratieve taken en het tutbesteden van het dagehjks onderhoud.
Bij het project Surinamelaan moesten nog tijdens het proces de vijf VvE'en verder ontwildceld worden, waarin zowel voor de
eigenaar-bewo-ners als de huurders van de corporatie de rol van de beheersorganisatie onduidelijk was.
Tiet treld<erschap voor een verduurzaming van het complex hgt voor de onderzochte projecten bijna altijd bij het bestuur van de VvE, met uitzon-dering van de Surinamelaan waar één vasthoudende bewoner de kar getroldcen heeft. Het merendeel van de bestuurders van een VvE doen dit onbezoldigd, maar de intensiteit van de verbeterprojecten vergt veel van voorzitters en bestuurders van een VvE. Vier van de zes voorzitters stop-pen direct na oplevering van het project met hun bestuursfunctie. Bij de beschreven projecten wordt vaak door externe partijen eenmahg uit inte-resse i n het experiment extra tijd, onbezoldigd, geïnvesteerd.
Zowel i n de gezagsverhouding tussen het bestuur en de ALV, als in de opvatting over de rol van een VvE zijn grote cultuurverschillen tussen de VvE'en. Sommige besturen worden vooral gezien als verantwoordeUjk voor het beheer, andere besturen meer als actieve investeerder. De cul-tuurverschillen in bestuurlijk opzicht variëren van een 'volgende' ALV, die de voorstellen van het bestuur voetstoots aanneemt, tot een verhouding waar de ALV afwijzend en wantrouwend staat ten opzichte van de door het bestuur voorbereide plannen. Daarnaast zijn er projecten waarbij het bestuur de ALV betrek bij de planvorming en waarbij het bestuur een duidehjk mandaat heeft van de ALV voor het uitwerken van voorstellen.
MOTIVATIE
De motivatie om over te gaan tot een investering verschilt per VvE. I n de discussie over verduurzamen van de bestaande woningvoorraad loopt binnen de VvE'en een aantal doelstellingen door ellcaar; van een directe kostenbesparing door het verminderen van de energiebehoefte tot de meer abstractere IdimaatdoelsteUingen. Bij veel projecten is het streven om de kosten voor de investering weg te laten vallen tegen de besparing op de energiekosten en zo een woonlastenneutraal project te realiseren een strategische keuze om zo het benodigde draagvlak te organiseren. In deze fase wordt altijd de relatie tussen kostenbesparing en comfort verbe-tering gelegd zonder dat deze laatste gespecificeerd wordt. Bij een tweetal projecten wordt de relatie tussen de waardestijging van de woning en de energieprestatie van de woningen gelegd. Bij een enltel project wordt de vermindering van de uitstoot van CO2 gepresenteerd, maar dit heeft wei-nig of geen invloed op de besluitvorming.
Verduurzaming wordt niet altijd nagestreefd maar is soms een "bijpro-duct" bij het vervangen van verouderde CV-ketels of door de woningen te koppelen aan een lokaal energie opwelddngssysteem, zoals i n Rotterdam aan het warmtenet dat gevoed wordt met industriële restwarmte of zoals in Veenendaal bij een niet verder uitgewerlrte casus waarbij de gemeente met ontwildcelaars lokaal energie opweldcen en deze aan de VvE willen gaan leveren.
Bij de financiering van projecten in Amersfoort beoordeelt de h3q30theek-verstreldter het "investeren in verduurzaming" ook als een vorm van gebiedsontwildceKng. Voor veel VvE'en is deze redenering een brug te ver. Opvallend is dat bij alle onderzochte projecten de verbeteringen die nu niet uitgevoerd worden, ook niet als toekomstige investering i n de meer-jaren begroting worden opgenomen. De projecten hebben een sterk een-mahg karalrter.
STIMULERINGSBELEID
De wijze waarop intermediaire organisaties de ontwildcelingen bij de VvE'en willen stimtderen is tweeledig. Dit gebeurt deels door het proces-matig stimuleren door voorhchting en deels door het ondersteunen van initiatieven, onder andere door het subsidiëren van de proceskosten en door projectsubsidies.
Het digitale loket van het projectbureau Meer met Minder is voor bestuur-ders met vragen over energiebesparing een belangrijk startptmt bij het
34
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012
ANi
verkennen van de mogelijldieden voor energiebesparende maatregelen. De gemeente Amersfoort tracht via het project "Energiebesparing in de Wijk" met een scala van maatregelen, vooral gericht op de procesonder-steuning, initiatieven tot succesvolle projecten uit te laten groeien. De gemeente Deventer heeft een Gereedschapsldst ontwikkeld voor VvE'en in de aandachtswijken met onder meer een laagrentende leenfacOiteit voor VvE'en. Deze opzet lijlrt gelet op het aantal VvE'en dat gestart is ook suc-cesvol.
Bij drie van de onderzochte initiatieven is het bestuur na een presentatie van de gemeente actief met een energiebesparingsproject gestart; bij alle drie heeft de gemeente ook bijgedragen in de financiering van het project. Het subsidiëren van het EPA-advies is effectief in de bewustwordingsperi-ode bij de leden van de VvE, vooral als de kosten en opbrengsten nog niet gelwantificeerd Itunnen worden, zijn bewoners/eigenaren niet bereid geld in een onderzoek te investeren. Na de presentatie van het EPA-advies en de bouwlomdige opname wordt de noodzaak om te gaan investeren voor de bewoners inzichtehjk.
FINANCIERING
Voor het verduurzamen van de woningen door de VvE zijn binnen de MJOB geen voorzieningen opgenomen, waardoor deze als project afzon-derhjk gefinancierd moeten worden. Veel projecten hebben, door het experimentele karalrter van deze projecten, nu nog voor 20 tot 25% subsi-die.
Voor het deel dat de VvE zelf moet financieren zijn er in principe twee oplossingen bij de onderzochte casussen gevonden. Of de VvE gaat een lening aan of de leden financieren deze investering individueel. In het eerste model heeft de overheid een belangrijke rol, zoals de provin-cie Utrecht bij het garanderen van de h3rpotheek aan de VvE, of zoals i n Deventer waar de gemeente een laredietvoorziening tegen 1% rente voor VvE besclulcbaar stelt.
Afwijkend hierin is de VvE Trelcvogelweg die als vereniging een onder-handse lening tegen 5% bij de eigen leden met een looptijd van 5 jaar plaatst.
Veel VvE'en proberen de investeringskosten woonlasten neutraal te fman-cieren uit de reserve van de MJOB en deze weer aan te vullen door de besparing op de energiekosten niet volledig door te berekenen aan de
bewoners. Bij drie VvE'en zijn door de eigenaren individuele leningen afgesloten.
Bij drie VvE'en is onderzocht of het door het verder ontwiklcelen van het onroerend goed mogelijk was om extra inlcomsten te genereren om zo de kosten van de energiebesparende maatregelen te financieren.
AANBEVELINGEN
Uit de projectevaluaties blijlct dat de beschikbaarheid van financie-ring, aanwezige capaciteiten binnen de VvE en bij betrokken deslcun-digen alsmede stimulering vanuit de omgeving allemaal een rol spelen bij verduurzaming van woningen door VvE'en. In alle projecten geldt dat er een aanleiding nodig was voor het opstarten van het project. Soms was dit een bouwlcundige aanleiding, zoals de noodzaak tot ver-vanging van CV-ketels, soms een externe prikkel, zoals een voorlich-tingsbijeenkomst van een gemeente, of een subsidieregeling. VvE'en Icunnen dus wel gestimtdeerd worden, maar of de prikkel daadwerke-lijk leidt tot een investering hangt af van meerdere factoren. Uit alle casussen blijlct het belang van trekkers binnen de VvE. Deze trekkers zijn doorgaans leden van het bestuur, maar Icunnen ook individuele bewoners zijn zoals aan de Surinamelaan. Deze trekkers dienen gevon-den, maar ook ondersteund te worden om effect te Icunnen sorteren. Zij moeten geholpen worden een duidelijk mandaat van het bestuur i n de ALV te krijgen voor het starten van een onderzoek naar het ver-duurzamen van het complex. Dit voorkomt dat de leden van de VvE zich niet betrokken voelen bij de besluitvorming en zich daardoor tegen het bestuur en zijn plannen keert. Daarbij is een zorgvuldige introductie onder de bewoners van groot belang. Vooral i n het begin hebben de leden van de ALV tijd nodig om de complexe materie eigen te maken en het gevoel van urgentie te krijgen. Externe experts blijken daarbij vertrouwen te genieten/genereren onder de bewoners. Daarnaast moeten bewoners voldoende zekerheid hebben over het terugverdienen van hun investering. Dit kan enerzijds door ondersteu-ning door deslcundigen, anderzijds door het bieden van garanties door de leverende partijen. VvE'en zijn dus wel tot investeringen te stimule-ren, maar kunnen dit niet alleen realiseren. Dit b l i j f t daarmee een inte-ressante, maar ook weerbarstige uitdaging voor marlctpartijen en loka-le overheden, s =
NiEuiue Binnenweg, Rotterdam
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012
